武昌南湖片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析課件

南湖片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2019年8月南湖片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析南湖片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1南湖片區(qū)市場(chǎng)分析區(qū)域背景分析市場(chǎng)趨勢(shì)分析區(qū)域市場(chǎng)分析典型個(gè)案分析南湖片區(qū)市場(chǎng)分析區(qū)域背景分析市場(chǎng)趨勢(shì)分析區(qū)域市場(chǎng)分析典型個(gè)案22022/10/29一、區(qū)域背景分析區(qū)域格局區(qū)域范圍城市規(guī)劃旅游環(huán)境區(qū)域配套區(qū)域環(huán)境2022/10/22一、區(qū)域背景分析區(qū)域格局區(qū)域范圍城市規(guī)劃3區(qū)域范圍南湖新城——洪山區(qū)的后起之秀南湖新城位于武昌區(qū)南部，內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間，東臨南湖、南臨二環(huán)線，西靠巡司河，北至楚雄大道，因鄰南湖而得名?？偯娣e13.1平方公里，目前，南湖地區(qū)還有665公頃土地可供開發(fā)，到2020年，將容納居民25萬至31萬人，成為武漢市的另一個(gè)城市副中心。屆時(shí)，人均建筑面積將達(dá)到30平方米，人均公共綠地由現(xiàn)在的1.2平方增加到8.2平方米。區(qū)域范圍南湖新城——洪山區(qū)的后起之秀南湖新城位于武昌區(qū)南部，4區(qū)域格局此處添加公司信息大學(xué)林立，水系眾多武漢大學(xué)華中農(nóng)業(yè)大學(xué)華中師范大學(xué)中國(guó)地質(zhì)大學(xué)武漢理工大學(xué)華中科技大學(xué)中南民族大學(xué)中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)東湖沙湖南湖湯遜湖大學(xué)林立：洪山區(qū)轄區(qū)內(nèi)有武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)、華中師范大學(xué)等131所大專院校，智力資源豐富；區(qū)域內(nèi)水系格局：洪山區(qū)濱江濱湖，水系眾多，主要有東湖、南湖、沙湖、湯遜湖等，可供開發(fā)的項(xiàng)目眾多。區(qū)域格局此處添加公司信息大學(xué)林立，水系眾多武漢大學(xué)華中農(nóng)業(yè)大5城市規(guī)劃南湖片區(qū)南湖——居住風(fēng)景旅游區(qū)按照國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《武漢市城市總體規(guī)劃（2019—2020年）》，確定在武昌區(qū)規(guī)劃布局江南核心區(qū)等，重點(diǎn)發(fā)展金融貿(mào)易，省級(jí)行政中心、教育科研、機(jī)電、高科技產(chǎn)業(yè)及文化旅游等職能。結(jié)合武昌的發(fā)展態(tài)勢(shì)，將形成沙湖體育文化旅游發(fā)展區(qū)、武昌首義文化區(qū)、中南路—水果湖省級(jí)商貿(mào)行政區(qū)、東湖風(fēng)景名勝旅游區(qū)、南湖居住風(fēng)景旅游區(qū)、街道口大學(xué)城、徐東路—梨園商貿(mào)居住區(qū)、沿江制造業(yè)紡織業(yè)發(fā)展區(qū)、白沙洲—武泰閘現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展區(qū)等九大板塊。城市規(guī)劃南湖片區(qū)南湖——居住風(fēng)景旅游區(qū)按照國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《武漢6區(qū)域環(huán)境此處添加公司信息中南徐東街道口魯巷光谷首義南湖南湖商圈正在崛起南湖片區(qū)區(qū)域內(nèi)有徐東商圈、中南商圈、街道口商圈、首義商圈、魯巷商圈、南湖商圈這七大商圈，南湖片區(qū)被其中五大商圈環(huán)繞。區(qū)域環(huán)境此處添加公司信息中南徐東街道口魯巷光谷首義南湖南湖商7旅游環(huán)境此處添加公司信息東湖自然風(fēng)景區(qū)卓刀泉古寺東湖海洋世界武漢植物園洪山豐富的山水、路橋、科教及歷史人文等資源，為發(fā)展旅游休閑業(yè)奠定了良好的基礎(chǔ)。已經(jīng)形成以東湖九峰城市森林保護(hù)區(qū)為核心的大東湖自然景觀線路。九峰山上林木遍布，風(fēng)光秀麗，氣候宜人，是人們親近大自然的理想去處。形成了環(huán)湯遜湖、嚴(yán)西湖、青菱湖、黃家湖周邊的鄉(xiāng)村休閑旅游線路。旅游資源豐富旅游環(huán)境此處添加公司信息東湖自然風(fēng)景區(qū)卓刀泉古寺東湖海洋世界8區(qū)域配套商業(yè)服務(wù)醫(yī)療設(shè)施教育設(shè)施武昌實(shí)驗(yàn)寄宿小學(xué)、南湖小學(xué)、南湖中學(xué)等；同時(shí)未來將繼續(xù)新增12所幼兒園、17所小學(xué)、7所中學(xué)，滿足教育配套要求。陸軍總醫(yī)院、

中建三局醫(yī)院；中商平價(jià)、中百倉(cāng)儲(chǔ)、中百超市、南湖生鮮市場(chǎng)；區(qū)域配套完善片區(qū)內(nèi)主要以住宅小區(qū)為主，相關(guān)配套設(shè)施較為完善。片區(qū)內(nèi)設(shè)有4個(gè)特色服務(wù)中心，文化服務(wù)中心在寶安花園，將結(jié)合原機(jī)場(chǎng)跑道規(guī)劃展覽館等實(shí)施；體育服務(wù)中心在武梁路與機(jī)場(chǎng)路交叉口，與武漢理工大學(xué)體育場(chǎng)遙相呼應(yīng)；醫(yī)療服務(wù)中心沿人工渠兩側(cè)布局；綜合服務(wù)中心位于武梁路與石牌嶺交叉口，兼具商業(yè)、文化、娛樂、體育、醫(yī)療服務(wù)功能。區(qū)域配套商業(yè)服務(wù)醫(yī)療設(shè)施教育設(shè)施武昌實(shí)驗(yàn)寄宿小學(xué)、南湖小學(xué)、9交通格局五縱四橫的交通格局，“五縱“是：南湖路、李紙路、靜安路、書城路、珞獅路；”四橫”是：雄楚大道、雅安街、文治街、南湖大道。南湖片區(qū)交通以公汽為主，公汽站點(diǎn)間距200米左右，減少居民步行距離。預(yù)留軌道交通站點(diǎn)位置，并與公汽交通站點(diǎn)結(jié)合，便于轉(zhuǎn)乘。雄楚大道將于2019年9月建成武漢首條快速公交走廊（BRT）。五縱四橫的的交通交通格局五縱四橫的交通格局，“五縱“是：南湖路、李紙路、靜安10地鐵規(guī)劃2022/10/29此處添加公司信息地鐵時(shí)代即將到來地鐵規(guī)劃7與5號(hào)線將通過南湖新城，其中7號(hào)線在南湖片區(qū)主要有四個(gè)站點(diǎn)，將于2019年開通一期；而地鐵5號(hào)線由于種種原因推遲建設(shè)，到2019年開工。在輕軌建成后將大大改善該地區(qū)居民的交通出行條件。地鐵規(guī)劃2022/10/22此處添加公司信息地鐵時(shí)代即將到來11小結(jié)123區(qū)域地理位置較好，處于內(nèi)中環(huán)線區(qū)域，距離武昌區(qū)中心區(qū)域較近；教育資源豐富，智力密集，大學(xué)林立，人文氣息濃烈；緊鄰南湖，擁有豐富的自然景觀資源，居住環(huán)境好；政府規(guī)劃和政策利好引導(dǎo)，未來發(fā)展成武漢重要的城市副中心，投資價(jià)值巨大；

配套完善，商業(yè)金融、教育醫(yī)療設(shè)施應(yīng)有盡有；交通便捷，五縱4橫的交通網(wǎng)絡(luò)以及規(guī)劃中的地鐵線。小結(jié)123區(qū)域地理位置較好，處于內(nèi)中環(huán)線區(qū)域，距離武昌區(qū)中心12住宅市場(chǎng)發(fā)展歷程區(qū)域市場(chǎng)分析二、區(qū)域市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)發(fā)展歷程區(qū)域市場(chǎng)分析二、區(qū)域市場(chǎng)分析13南湖片區(qū)地產(chǎn)發(fā)展前奏1992年3月，武昌區(qū)政府將機(jī)場(chǎng)搬遷后產(chǎn)生的4000畝土地出售給深圳寶安集團(tuán)，購(gòu)入成本價(jià)9.5萬元/畝，總地價(jià)不足4億元。

南湖片區(qū)地產(chǎn)發(fā)展前奏1992年3月，武昌區(qū)政府將機(jī)場(chǎng)搬遷后產(chǎn)14房地產(chǎn)發(fā)展歷程洪山區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展三部曲第一階段1990-2019第二階段2019-2019第三階段2019年至今福利分配制度，城中村改革；以經(jīng)濟(jì)適用房為主的項(xiàng)目；2019年廢除福利分房制度，向商品房時(shí)代轉(zhuǎn)變。片區(qū)內(nèi)物業(yè)類型多樣，從定位高端的別墅到低價(jià)樓盤均有分布；片區(qū)內(nèi)樓盤價(jià)格十分懸殊。政府規(guī)劃南湖新城；建立不同的新“都市村莊”，區(qū)域內(nèi)又兼有居住、商貿(mào)、文化、體育等各種現(xiàn)代化設(shè)施。房地產(chǎn)發(fā)展歷程洪山區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展三部曲第一階段1990-20115土地供應(yīng)量洪山區(qū)2019-2019土地供應(yīng)量走勢(shì)土地供應(yīng)量呈不斷上升趨勢(shì)，且在2009年有一個(gè)爆發(fā)式的增長(zhǎng);由此可見，2009年是洪山區(qū)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)拐點(diǎn)之年，從此南湖片區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段；從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，從2009年開始大量地塊的土地用途是屬于商業(yè)金融業(yè)類和居住兼商業(yè)類的；南湖片區(qū)屬于一個(gè)新型生活區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，受到武漢“國(guó)八條”的影響較小。土地供應(yīng)量洪山區(qū)2019-2019土地供應(yīng)量走勢(shì)土地供應(yīng)量呈16土地成交分析時(shí)間宗數(shù)成交面積（萬方）土地出讓金（億）平均樓面地價(jià)（元/平方米）201972322226120191037.7151672200912114582023201915143.3921716201919180901656成交面積呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，其中2009年成交面積比2019年的增加了200%，此后每年約以26%的速度增長(zhǎng)，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁;D.Descriptionofthecontents平均樓面地價(jià)處于波動(dòng)下降的狀態(tài)，2009年和2019年有所回升，但是下降是總趨勢(shì)；土地出讓金在不斷上漲，說明南湖片區(qū)的房地產(chǎn)逐步走出低洼區(qū)，逐漸進(jìn)入一個(gè)黃金發(fā)展時(shí)期。土地成交分析時(shí)間宗數(shù)成交面積（萬方）土地出讓金（億）平均樓面17土地供求量2019-2019南湖片區(qū)區(qū)土地供求量走勢(shì)結(jié)論供給缺口在不斷縮小，2019年的缺口量比2019年縮小了900%，南湖的土地正逐漸呈現(xiàn)其稀缺性；土地供應(yīng)量與成交量在2019年同時(shí)達(dá)到最大值，說明開放商對(duì)樓市的信心充足，對(duì)前景看好；南湖片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)2009~2019年有爆發(fā)式發(fā)展，反應(yīng)了漢陽(yáng)片區(qū)的房地產(chǎn)的發(fā)展正在逐漸步入“黃金時(shí)代”。土地供求量2019-2019南湖片區(qū)區(qū)土地供求量走勢(shì)結(jié)論供給18住宅市場(chǎng)區(qū)域目前19個(gè)項(xiàng)目在售，7個(gè)項(xiàng)目待售，項(xiàng)目主要分布在珞獅南路與南湖大道上；片區(qū)內(nèi)物業(yè)類型以高層為主，部分樓盤亦推出花園洋房以及別墅，如泰然南湖玫瑰灣，以滿足不同層次客戶的需求。住宅市場(chǎng)區(qū)域目前19個(gè)項(xiàng)目在售，7個(gè)19住宅成交情況成交套數(shù)總體來說不斷上升。2019~2009年成交量穩(wěn)步上升，在2019年有所回落，2019年成交量有了爆發(fā)式增長(zhǎng)，增幅達(dá)122%；成交價(jià)總體是上升的，在2019年達(dá)到高位7438元/平方米,但是受到武漢市2019年2月23日頒布的房地產(chǎn)“國(guó)八條”限購(gòu)令的影響，成交價(jià)在2019年有較大幅度的下降，降幅約為11%；在2019年房?jī)r(jià)下降約為11%后，住宅成交量增加122%，說明房地產(chǎn)開發(fā)商的降價(jià)政策刺激了購(gòu)房者的購(gòu)買欲望。同時(shí)也說明成交量受價(jià)格影響很大，彈性較大。

結(jié)論洪山區(qū)2019-2019年住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì)住宅成交情況成交套數(shù)總體來說不斷上升。2019~2009年成20住宅市場(chǎng)成交分析價(jià)格需求彈性大010203在產(chǎn)品與周圍市場(chǎng)同質(zhì)的情況下，一旦價(jià)格出現(xiàn)較大幅度的波動(dòng)，那么對(duì)于南湖片區(qū)的住宅需求也就會(huì)相應(yīng)地出現(xiàn)較大幅度的變動(dòng)。目前南湖片區(qū)交通通達(dá)度不夠，主干道較少，且容易發(fā)生擁堵。居民出行不是很方便。04周圍地區(qū)樓盤開發(fā)較多，且部分處于武昌核心板塊,市場(chǎng)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)壓力大。南湖水污染雖然得到治理，但是目前水質(zhì)依然不好，部分水域惡臭，影響周圍居民生活環(huán)境。洪山區(qū)多高校，工業(yè)發(fā)展尚不具備規(guī)模。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)目前面臨的洪山區(qū)客戶主要為私營(yíng)業(yè)業(yè)主、教師等，生活空間比較自由對(duì)住房要求較高住宅市場(chǎng)成交分析價(jià)格需求彈性大010203在產(chǎn)品與周圍市場(chǎng)同21南湖片區(qū)地產(chǎn)開發(fā)商地產(chǎn)品牌開發(fā)商齊聚南湖金地深業(yè)泰然保利大華維佳置業(yè)萬科眾多地產(chǎn)開發(fā)商相繼在南湖片區(qū)投資，且項(xiàng)目分部密集，足以說明南湖片區(qū)住宅市場(chǎng)的開發(fā)潛力;其中保利集團(tuán)在南湖片區(qū)投資項(xiàng)目多達(dá)5個(gè)，且項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大，售價(jià)偏低，基本上處于壟斷地位。南湖片區(qū)地產(chǎn)開發(fā)商地產(chǎn)品牌開發(fā)商齊聚南湖金地深業(yè)泰然保利大華22小結(jié)近幾年，土地供應(yīng)量和土地成交量不斷上升，加上地產(chǎn)開發(fā)商的不斷進(jìn)駐，南湖片區(qū)目前可提供住宅數(shù)量多，住宅供給方面具有很大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。南湖片區(qū)：南湖機(jī)場(chǎng)——污染嚴(yán)重——開發(fā)商聚集，南湖片區(qū)已經(jīng)完成了轉(zhuǎn)型。如今南湖住宅市場(chǎng)火熱，已經(jīng)成為不少人置業(yè)的選擇。南湖片區(qū)目前房?jī)r(jià)相比于武昌中心、漢陽(yáng)部分樓盤價(jià)格偏低，能被中低等收入人群接受，市場(chǎng)相對(duì)來說比較廣闊。

政府支持南湖區(qū)“都市村莊”建設(shè)，市政設(shè)施建設(shè)已逐漸到位，南湖片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展后勁充足。小結(jié)近幾年，土地供應(yīng)量和土地成交量不斷上升，加上地產(chǎn)開發(fā)商的23三、典型個(gè)案分析——南湖泰然玫瑰灣此處添加公司信息三、南湖泰然玫瑰灣三、典型個(gè)案分析——南湖泰然玫瑰灣此處添加公司信息三、南湖泰24經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析總占地面積：283000平方米；總建筑面積：642000平方米；綠化率：35%；容積率：1.7；泰然南湖玫瑰灣，雄踞武昌南湖核心地段，坐擁6000畝灣域，近千米原生湖岸線，相鄰獅子山。項(xiàng)目總共分四期開發(fā)，規(guī)劃總戶數(shù)約3500多戶。一期已全部售空，二期銷售進(jìn)入收尾階段，業(yè)主已入住。三期延續(xù)國(guó)際灣區(qū)典范，以更完美的景致更優(yōu)越的生活，成就從灣區(qū)名著到灣區(qū)名門的完美升華。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析總占地面積：283000平方米；25總體規(guī)劃泰然南湖玫瑰灣三期建筑類型包括一層一戶小高層、電梯花園洋房，共14棟樓，規(guī)劃戶數(shù)208戶。三期建筑采用北歐簡(jiǎn)約式建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)。依湖而建的500米原生湖岸木棧道，零距離體驗(yàn)灣區(qū)優(yōu)雅風(fēng)情。中央景觀軸融合三疊麗景，靈動(dòng)灣區(qū)自然氣息。獨(dú)有精心設(shè)計(jì)的歸家八境，與小區(qū)內(nèi)景致相融合，置身其中，感受不同心境體驗(yàn)。3400㎡玫瑰泛會(huì)所，14000㎡風(fēng)情商業(yè)街，5A級(jí)玫瑰物業(yè)服務(wù)，以5大服務(wù)體系，全面款待業(yè)主生活需求。北歐簡(jiǎn)約式建筑風(fēng)格總體規(guī)劃泰然南湖玫瑰灣三期建筑類型包括一層一戶小高層、電梯花26外立面2022/10/29此處添加公司信息立面風(fēng)格：現(xiàn)代主義；整體景觀風(fēng)格：大公園景觀社區(qū)。以自然的主題、濱水的意向、強(qiáng)化開放空間與南湖的關(guān)系為景觀營(yíng)造的原則。外檐風(fēng)格追求典雅，內(nèi)部追求時(shí)尚。不退色的干掛石材、以及節(jié)能材料的運(yùn)用、親水園林的設(shè)計(jì)是樓盤的亮點(diǎn)。外立面2022/10/22此處添加公司信息立面風(fēng)格：現(xiàn)代主義27產(chǎn)品配套灣區(qū)內(nèi)部配套：玫瑰泛會(huì)館：水上玫瑰宮殿，享有籃球場(chǎng)、健身房、體操房、棋牌室、乒乓球室、兒童游樂區(qū)、游泳池等完備康體設(shè)施的時(shí)尚地帶。

國(guó)際化商業(yè)街區(qū)：4500㎡商業(yè)街，一站式便捷購(gòu)物場(chǎng)所，囊括各樣生活所需。

小區(qū)內(nèi)部設(shè)施齊全產(chǎn)品配套灣區(qū)內(nèi)部配套：玫瑰泛會(huì)館：水上玫瑰宮殿，享有籃球場(chǎng)、28戶型分析3室2廳1衛(wèi)1廚108.00㎡2室2廳1衛(wèi)89㎡本小區(qū)的戶型比較豐富，花園洋房、小高層、高層、別墅一應(yīng)俱全，面積段跨度較大，主力戶型主要是三房?jī)蓮d兩衛(wèi)118㎡的“小三房”。戶型分析3室2廳1衛(wèi)1廚108.00㎡2室2廳1衛(wèi)29居住區(qū)域如圖所示，南湖區(qū)域客源占比46%，主要以雄楚大道、南湖大道、珞獅路客源為主；街道口和水果湖區(qū)域客源占比18%，主要以武珞路、八一路、中南路等客源為主；整個(gè)武昌地區(qū)客源占比93%，說明此樓盤的輻射圈主要集中在武昌地區(qū)，漢陽(yáng)漢口及其他城市客源占比7%，對(duì)漢陽(yáng)漢口及省內(nèi)其他城市的影響力較小，明顯屬于擴(kuò)散型客源。南湖區(qū)域客源占到一半左右居住區(qū)域如圖所示，南湖區(qū)域客源占比46%，主要以雄楚大道、南30購(gòu)買目的如圖所示，98%的客戶購(gòu)買的目的是為了居住，說明絕大多數(shù)客戶是改善型或者是剛需客戶。在國(guó)家對(duì)住宅投資調(diào)控嚴(yán)格的情況下，“炒房”的人在逐漸減少。絕大多數(shù)人購(gòu)房是為了居住購(gòu)買目的如圖所示，98%的客戶購(gòu)買的目的是為了居住，說明絕大31職業(yè)屬性第一主力客源：私營(yíng)企業(yè)主占比30%；第二主力客源：國(guó)企主管占比26%；中端客源：公務(wù)員、金融業(yè)、教師、醫(yī)生等其他職業(yè)，華潤(rùn)中央公園占比37%；私營(yíng)業(yè)主是第一主力客源職業(yè)屬性第一主力客源：私營(yíng)企業(yè)主占比30%；私營(yíng)業(yè)主是第一主32廣告分析如圖所示，他人介紹成為客戶的主要來源，占到客戶來源的32%。其次是在南湖附近的幾個(gè)重要商圈做看板介紹；在一期開盤時(shí)，主要是看板介紹這個(gè)廣告方式比較有效，并結(jié)合短信、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等手段來共同推廣；在二期、三期時(shí)，該樓盤已經(jīng)在客戶心中有一定的影響力，此時(shí)依靠“老帶新”并給予老客戶一定的優(yōu)惠政策的廣告方式是最有效的。與此同時(shí)也要加強(qiáng)其他方式的宣傳，主要依靠看板、短信、網(wǎng)絡(luò)的宣傳。廣告分析如圖所示，他人介紹成為客戶的主要來源，占到客戶來源的33收入分析如圖所示，購(gòu)買此樓盤的主力客戶的家庭月收入在5000~10000元之間，大多數(shù)人是白領(lǐng)階層。而對(duì)于家庭月收入5000元以下的則難以承擔(dān)每月的月供。收入分析如圖所示，購(gòu)買此樓盤的主力客戶的家庭月收入在500034客戶考慮因素分析如圖所示，客戶在買房時(shí)首先考慮的是戶型（占比為17%），其次是環(huán)境、價(jià)格、地段、景觀等因素；因此，開發(fā)商在開發(fā)樓盤時(shí)首先要考慮的是戶型的設(shè)計(jì)，在周邊環(huán)境尚待改善的情況下要注重自身樓盤品質(zhì)的提高?？蛻艨紤]因素分析如圖所示，客戶在買房時(shí)首先考慮的是戶型（占比35客戶所需面積如圖所示，90~130㎡是主力戶型面積，南湖片區(qū)成交主力為90平米以下的首置產(chǎn)品和90-120平米首改產(chǎn)品?？蛻羲杳娣e如圖所示，90~130㎡是主力戶型面積，南湖片區(qū)36有無私家車從上圖中可以看出，客戶中有一半以上是有私家車的，本樓盤距離最近的主干道——珞獅南路大概有兩站路的距離，對(duì)于沒有私家車的客戶來說出行有所不便。有無私家車從上圖中可以看出，客戶中有一半以上是有私家車的，本37總價(jià)分析如圖所示，總價(jià)100萬以下的房產(chǎn)是最受歡迎的，97%的成交價(jià)集中在150萬以下?？們r(jià)分析如圖所示，總價(jià)100萬以下的房產(chǎn)是最受歡迎的，97%38小結(jié)123對(duì)于別墅來說，總價(jià)在300萬左右，客戶以武昌地區(qū)的私營(yíng)業(yè)主為主，年齡主要集中在35~50歲之間；對(duì)于高層來說，主力戶型是100~120平方米的三房，剛需和改善型的為主，主力客戶是20到30歲之間的年輕人，也有1+8城市圈的外地人；客戶來源主要集中在武昌地區(qū)，占到客源總數(shù)的93%，對(duì)漢陽(yáng)漢口的輻射效果較??；廣告宣傳主要是由以下集中比較有效：老業(yè)主介紹、看板、短信和網(wǎng)絡(luò)。小結(jié)123對(duì)于別墅來說，總價(jià)在300萬左右，客戶以武昌地區(qū)的39四、市場(chǎng)趨勢(shì)分析市場(chǎng)趨勢(shì)分析客戶分析量?jī)r(jià)走勢(shì)容積率四、市場(chǎng)趨勢(shì)分析市場(chǎng)趨勢(shì)分析客戶分析量?jī)r(jià)走勢(shì)容積率40容積率容積率的上升說明了土地的稀缺性，開發(fā)商在對(duì)于土地的使用方面開始盡可能大的利用土地；容積率容積率的上升說明了土地的稀缺性，開發(fā)商在對(duì)于土地的使用41量?jī)r(jià)走勢(shì)洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)從圖中可以看出，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，即使是2019年前后的金融危機(jī)對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大；隨著片區(qū)配套設(shè)施及生態(tài)環(huán)境的改善，該片區(qū)對(duì)客戶的吸引力在不斷擴(kuò)大，區(qū)域價(jià)值不斷提升；量?jī)r(jià)走勢(shì)洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)從圖中可以看出，洪山區(qū)房地產(chǎn)42周邊白領(lǐng)公司高管公務(wù)員

教師

私營(yíng)業(yè)主

南湖片區(qū)客戶分析客戶職業(yè)南湖關(guān)山、街道口、水果湖、徐東、中南路、漢口、漢陽(yáng)外地客戶南湖片區(qū)的區(qū)域特點(diǎn)決定了南湖片區(qū)的客戶性質(zhì)，客戶對(duì)于樓盤的地段、價(jià)格、環(huán)境、交通考慮得較多從圖中可以得出南湖片區(qū)客戶的區(qū)域以及客戶的職業(yè)，武昌是武漢的文化區(qū)，政府機(jī)關(guān)、學(xué)校較多，所以客戶中公務(wù)員和教師群體所占的比重特別高，這也是南湖片區(qū)客戶的一個(gè)區(qū)域特點(diǎn)，另外就是公司高管和私營(yíng)企業(yè)主，這一部分客戶所占的比重也較高；從客戶的區(qū)域?qū)傩灾锌梢钥闯觯虾瑓^(qū)的客戶以各個(gè)商圈周圍的客戶群體為主，來自漢口、漢陽(yáng)以及外地的客戶占少數(shù)?？蛻魠^(qū)域周邊白領(lǐng)43作為武昌中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)及大學(xué)城的核心輻射區(qū)，憑借南湖自身優(yōu)秀的自然景觀資源和政府城市發(fā)展功能布局規(guī)劃的支撐，南湖的發(fā)展?jié)摿ξ阌怪靡?；洪山片區(qū)平均容積率呈上升趨勢(shì)，說明地產(chǎn)開發(fā)商的拿地成本在不斷上升，土地利用率提高；洪山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r良好，住房成交量在穩(wěn)步上升，隨著片區(qū)環(huán)境的改善，成交量的增長(zhǎng)速度在加快；南湖片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的客戶具有很強(qiáng)的區(qū)域性，由于區(qū)域內(nèi)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位以及學(xué)校比較多，形成了區(qū)域內(nèi)主要的客戶群體，即公務(wù)員和教師。作為武昌中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)及大學(xué)城的核心輻射區(qū)，憑借南湖44武昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的客戶具有很強(qiáng)的區(qū)域性，由于區(qū)域內(nèi)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位以及學(xué)校比較多，形成了區(qū)域內(nèi)主要的客戶群體，即公務(wù)員和教師。另外，區(qū)域內(nèi)商圈較多、金融網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，所以私企業(yè)主、公司高管、白領(lǐng)也是比較重要的一部分客戶群體。.總結(jié)武昌房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r良好，歷年成交量較高，金融危機(jī)對(duì)武昌房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定影響，但土地資源越來越稀缺，成交量變化不大，房?jī)r(jià)、容積率呈上升趨勢(shì);1區(qū)域地理位置較好，處于內(nèi)中環(huán)線區(qū)域，距離武昌區(qū)中心區(qū)域較近；政府規(guī)劃和政策利好引導(dǎo)，未來發(fā)展成武漢重要的城市副中心，投資價(jià)值巨大；教育資源豐富，智力密集，大學(xué)林立，人文氣息濃烈；234政府規(guī)劃合理，政府為推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，規(guī)劃建立南湖居住風(fēng)景旅游區(qū)、徐東路—梨園商貿(mào)居住區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從武昌向外延伸，形成了徐東片區(qū)和南湖片區(qū)；武昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的客戶具有很強(qiáng)的區(qū)域性，由于區(qū)域內(nèi)政府機(jī)關(guān)、事45LOGO

感謝觀映！LOGO46南湖片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2019年8月南湖片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析南湖片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析47南湖片區(qū)市場(chǎng)分析區(qū)域背景分析市場(chǎng)趨勢(shì)分析區(qū)域市場(chǎng)分析典型個(gè)案分析南湖片區(qū)市場(chǎng)分析區(qū)域背景分析市場(chǎng)趨勢(shì)分析區(qū)域市場(chǎng)分析典型個(gè)案482022/10/29一、區(qū)域背景分析區(qū)域格局區(qū)域范圍城市規(guī)劃旅游環(huán)境區(qū)域配套區(qū)域環(huán)境2022/10/22一、區(qū)域背景分析區(qū)域格局區(qū)域范圍城市規(guī)劃49區(qū)域范圍南湖新城——洪山區(qū)的后起之秀南湖新城位于武昌區(qū)南部，內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間，東臨南湖、南臨二環(huán)線，西靠巡司河，北至楚雄大道，因鄰南湖而得名。總面積13.1平方公里，目前，南湖地區(qū)還有665公頃土地可供開發(fā)，到2020年，將容納居民25萬至31萬人，成為武漢市的另一個(gè)城市副中心。屆時(shí)，人均建筑面積將達(dá)到30平方米，人均公共綠地由現(xiàn)在的1.2平方增加到8.2平方米。區(qū)域范圍南湖新城——洪山區(qū)的后起之秀南湖新城位于武昌區(qū)南部，50區(qū)域格局此處添加公司信息大學(xué)林立，水系眾多武漢大學(xué)華中農(nóng)業(yè)大學(xué)華中師范大學(xué)中國(guó)地質(zhì)大學(xué)武漢理工大學(xué)華中科技大學(xué)中南民族大學(xué)中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)東湖沙湖南湖湯遜湖大學(xué)林立：洪山區(qū)轄區(qū)內(nèi)有武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)、華中師范大學(xué)等131所大專院校，智力資源豐富；區(qū)域內(nèi)水系格局：洪山區(qū)濱江濱湖，水系眾多，主要有東湖、南湖、沙湖、湯遜湖等，可供開發(fā)的項(xiàng)目眾多。區(qū)域格局此處添加公司信息大學(xué)林立，水系眾多武漢大學(xué)華中農(nóng)業(yè)大51城市規(guī)劃南湖片區(qū)南湖——居住風(fēng)景旅游區(qū)按照國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《武漢市城市總體規(guī)劃（2019—2020年）》，確定在武昌區(qū)規(guī)劃布局江南核心區(qū)等，重點(diǎn)發(fā)展金融貿(mào)易，省級(jí)行政中心、教育科研、機(jī)電、高科技產(chǎn)業(yè)及文化旅游等職能。結(jié)合武昌的發(fā)展態(tài)勢(shì)，將形成沙湖體育文化旅游發(fā)展區(qū)、武昌首義文化區(qū)、中南路—水果湖省級(jí)商貿(mào)行政區(qū)、東湖風(fēng)景名勝旅游區(qū)、南湖居住風(fēng)景旅游區(qū)、街道口大學(xué)城、徐東路—梨園商貿(mào)居住區(qū)、沿江制造業(yè)紡織業(yè)發(fā)展區(qū)、白沙洲—武泰閘現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展區(qū)等九大板塊。城市規(guī)劃南湖片區(qū)南湖——居住風(fēng)景旅游區(qū)按照國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《武漢52區(qū)域環(huán)境此處添加公司信息中南徐東街道口魯巷光谷首義南湖南湖商圈正在崛起南湖片區(qū)區(qū)域內(nèi)有徐東商圈、中南商圈、街道口商圈、首義商圈、魯巷商圈、南湖商圈這七大商圈，南湖片區(qū)被其中五大商圈環(huán)繞。區(qū)域環(huán)境此處添加公司信息中南徐東街道口魯巷光谷首義南湖南湖商53旅游環(huán)境此處添加公司信息東湖自然風(fēng)景區(qū)卓刀泉古寺東湖海洋世界武漢植物園洪山豐富的山水、路橋、科教及歷史人文等資源，為發(fā)展旅游休閑業(yè)奠定了良好的基礎(chǔ)。已經(jīng)形成以東湖九峰城市森林保護(hù)區(qū)為核心的大東湖自然景觀線路。九峰山上林木遍布，風(fēng)光秀麗，氣候宜人，是人們親近大自然的理想去處。形成了環(huán)湯遜湖、嚴(yán)西湖、青菱湖、黃家湖周邊的鄉(xiāng)村休閑旅游線路。旅游資源豐富旅游環(huán)境此處添加公司信息東湖自然風(fēng)景區(qū)卓刀泉古寺東湖海洋世界54區(qū)域配套商業(yè)服務(wù)醫(yī)療設(shè)施教育設(shè)施武昌實(shí)驗(yàn)寄宿小學(xué)、南湖小學(xué)、南湖中學(xué)等；同時(shí)未來將繼續(xù)新增12所幼兒園、17所小學(xué)、7所中學(xué)，滿足教育配套要求。陸軍總醫(yī)院、

中建三局醫(yī)院；中商平價(jià)、中百倉(cāng)儲(chǔ)、中百超市、南湖生鮮市場(chǎng)；區(qū)域配套完善片區(qū)內(nèi)主要以住宅小區(qū)為主，相關(guān)配套設(shè)施較為完善。片區(qū)內(nèi)設(shè)有4個(gè)特色服務(wù)中心，文化服務(wù)中心在寶安花園，將結(jié)合原機(jī)場(chǎng)跑道規(guī)劃展覽館等實(shí)施；體育服務(wù)中心在武梁路與機(jī)場(chǎng)路交叉口，與武漢理工大學(xué)體育場(chǎng)遙相呼應(yīng)；醫(yī)療服務(wù)中心沿人工渠兩側(cè)布局；綜合服務(wù)中心位于武梁路與石牌嶺交叉口，兼具商業(yè)、文化、娛樂、體育、醫(yī)療服務(wù)功能。區(qū)域配套商業(yè)服務(wù)醫(yī)療設(shè)施教育設(shè)施武昌實(shí)驗(yàn)寄宿小學(xué)、南湖小學(xué)、55交通格局五縱四橫的交通格局，“五縱“是：南湖路、李紙路、靜安路、書城路、珞獅路；”四橫”是：雄楚大道、雅安街、文治街、南湖大道。南湖片區(qū)交通以公汽為主，公汽站點(diǎn)間距200米左右，減少居民步行距離。預(yù)留軌道交通站點(diǎn)位置，并與公汽交通站點(diǎn)結(jié)合，便于轉(zhuǎn)乘。雄楚大道將于2019年9月建成武漢首條快速公交走廊（BRT）。五縱四橫的的交通交通格局五縱四橫的交通格局，“五縱“是：南湖路、李紙路、靜安56地鐵規(guī)劃2022/10/29此處添加公司信息地鐵時(shí)代即將到來地鐵規(guī)劃7與5號(hào)線將通過南湖新城，其中7號(hào)線在南湖片區(qū)主要有四個(gè)站點(diǎn)，將于2019年開通一期；而地鐵5號(hào)線由于種種原因推遲建設(shè)，到2019年開工。在輕軌建成后將大大改善該地區(qū)居民的交通出行條件。地鐵規(guī)劃2022/10/22此處添加公司信息地鐵時(shí)代即將到來57小結(jié)123區(qū)域地理位置較好，處于內(nèi)中環(huán)線區(qū)域，距離武昌區(qū)中心區(qū)域較近；教育資源豐富，智力密集，大學(xué)林立，人文氣息濃烈；緊鄰南湖，擁有豐富的自然景觀資源，居住環(huán)境好；政府規(guī)劃和政策利好引導(dǎo)，未來發(fā)展成武漢重要的城市副中心，投資價(jià)值巨大；

配套完善，商業(yè)金融、教育醫(yī)療設(shè)施應(yīng)有盡有；交通便捷，五縱4橫的交通網(wǎng)絡(luò)以及規(guī)劃中的地鐵線。小結(jié)123區(qū)域地理位置較好，處于內(nèi)中環(huán)線區(qū)域，距離武昌區(qū)中心58住宅市場(chǎng)發(fā)展歷程區(qū)域市場(chǎng)分析二、區(qū)域市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)發(fā)展歷程區(qū)域市場(chǎng)分析二、區(qū)域市場(chǎng)分析59南湖片區(qū)地產(chǎn)發(fā)展前奏1992年3月，武昌區(qū)政府將機(jī)場(chǎng)搬遷后產(chǎn)生的4000畝土地出售給深圳寶安集團(tuán)，購(gòu)入成本價(jià)9.5萬元/畝，總地價(jià)不足4億元。

南湖片區(qū)地產(chǎn)發(fā)展前奏1992年3月，武昌區(qū)政府將機(jī)場(chǎng)搬遷后產(chǎn)60房地產(chǎn)發(fā)展歷程洪山區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展三部曲第一階段1990-2019第二階段2019-2019第三階段2019年至今福利分配制度，城中村改革；以經(jīng)濟(jì)適用房為主的項(xiàng)目；2019年廢除福利分房制度，向商品房時(shí)代轉(zhuǎn)變。片區(qū)內(nèi)物業(yè)類型多樣，從定位高端的別墅到低價(jià)樓盤均有分布；片區(qū)內(nèi)樓盤價(jià)格十分懸殊。政府規(guī)劃南湖新城；建立不同的新“都市村莊”，區(qū)域內(nèi)又兼有居住、商貿(mào)、文化、體育等各種現(xiàn)代化設(shè)施。房地產(chǎn)發(fā)展歷程洪山區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展三部曲第一階段1990-20161土地供應(yīng)量洪山區(qū)2019-2019土地供應(yīng)量走勢(shì)土地供應(yīng)量呈不斷上升趨勢(shì)，且在2009年有一個(gè)爆發(fā)式的增長(zhǎng);由此可見，2009年是洪山區(qū)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)拐點(diǎn)之年，從此南湖片區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段；從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，從2009年開始大量地塊的土地用途是屬于商業(yè)金融業(yè)類和居住兼商業(yè)類的；南湖片區(qū)屬于一個(gè)新型生活區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，受到武漢“國(guó)八條”的影響較小。土地供應(yīng)量洪山區(qū)2019-2019土地供應(yīng)量走勢(shì)土地供應(yīng)量呈62土地成交分析時(shí)間宗數(shù)成交面積（萬方）土地出讓金（億）平均樓面地價(jià)（元/平方米）201972322226120191037.7151672200912114582023201915143.3921716201919180901656成交面積呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，其中2009年成交面積比2019年的增加了200%，此后每年約以26%的速度增長(zhǎng)，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁;D.Descriptionofthecontents平均樓面地價(jià)處于波動(dòng)下降的狀態(tài)，2009年和2019年有所回升，但是下降是總趨勢(shì)；土地出讓金在不斷上漲，說明南湖片區(qū)的房地產(chǎn)逐步走出低洼區(qū)，逐漸進(jìn)入一個(gè)黃金發(fā)展時(shí)期。土地成交分析時(shí)間宗數(shù)成交面積（萬方）土地出讓金（億）平均樓面63土地供求量2019-2019南湖片區(qū)區(qū)土地供求量走勢(shì)結(jié)論供給缺口在不斷縮小，2019年的缺口量比2019年縮小了900%，南湖的土地正逐漸呈現(xiàn)其稀缺性；土地供應(yīng)量與成交量在2019年同時(shí)達(dá)到最大值，說明開放商對(duì)樓市的信心充足，對(duì)前景看好；南湖片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)2009~2019年有爆發(fā)式發(fā)展，反應(yīng)了漢陽(yáng)片區(qū)的房地產(chǎn)的發(fā)展正在逐漸步入“黃金時(shí)代”。土地供求量2019-2019南湖片區(qū)區(qū)土地供求量走勢(shì)結(jié)論供給64住宅市場(chǎng)區(qū)域目前19個(gè)項(xiàng)目在售，7個(gè)項(xiàng)目待售，項(xiàng)目主要分布在珞獅南路與南湖大道上；片區(qū)內(nèi)物業(yè)類型以高層為主，部分樓盤亦推出花園洋房以及別墅，如泰然南湖玫瑰灣，以滿足不同層次客戶的需求。住宅市場(chǎng)區(qū)域目前19個(gè)項(xiàng)目在售，7個(gè)65住宅成交情況成交套數(shù)總體來說不斷上升。2019~2009年成交量穩(wěn)步上升，在2019年有所回落，2019年成交量有了爆發(fā)式增長(zhǎng)，增幅達(dá)122%；成交價(jià)總體是上升的，在2019年達(dá)到高位7438元/平方米,但是受到武漢市2019年2月23日頒布的房地產(chǎn)“國(guó)八條”限購(gòu)令的影響，成交價(jià)在2019年有較大幅度的下降，降幅約為11%；在2019年房?jī)r(jià)下降約為11%后，住宅成交量增加122%，說明房地產(chǎn)開發(fā)商的降價(jià)政策刺激了購(gòu)房者的購(gòu)買欲望。同時(shí)也說明成交量受價(jià)格影響很大，彈性較大。

結(jié)論洪山區(qū)2019-2019年住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì)住宅成交情況成交套數(shù)總體來說不斷上升。2019~2009年成66住宅市場(chǎng)成交分析價(jià)格需求彈性大010203在產(chǎn)品與周圍市場(chǎng)同質(zhì)的情況下，一旦價(jià)格出現(xiàn)較大幅度的波動(dòng)，那么對(duì)于南湖片區(qū)的住宅需求也就會(huì)相應(yīng)地出現(xiàn)較大幅度的變動(dòng)。目前南湖片區(qū)交通通達(dá)度不夠，主干道較少，且容易發(fā)生擁堵。居民出行不是很方便。04周圍地區(qū)樓盤開發(fā)較多，且部分處于武昌核心板塊,市場(chǎng)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)壓力大。南湖水污染雖然得到治理，但是目前水質(zhì)依然不好，部分水域惡臭，影響周圍居民生活環(huán)境。洪山區(qū)多高校，工業(yè)發(fā)展尚不具備規(guī)模。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)目前面臨的洪山區(qū)客戶主要為私營(yíng)業(yè)業(yè)主、教師等，生活空間比較自由對(duì)住房要求較高住宅市場(chǎng)成交分析價(jià)格需求彈性大010203在產(chǎn)品與周圍市場(chǎng)同67南湖片區(qū)地產(chǎn)開發(fā)商地產(chǎn)品牌開發(fā)商齊聚南湖金地深業(yè)泰然保利大華維佳置業(yè)萬科眾多地產(chǎn)開發(fā)商相繼在南湖片區(qū)投資，且項(xiàng)目分部密集，足以說明南湖片區(qū)住宅市場(chǎng)的開發(fā)潛力;其中保利集團(tuán)在南湖片區(qū)投資項(xiàng)目多達(dá)5個(gè)，且項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大，售價(jià)偏低，基本上處于壟斷地位。南湖片區(qū)地產(chǎn)開發(fā)商地產(chǎn)品牌開發(fā)商齊聚南湖金地深業(yè)泰然保利大華68小結(jié)近幾年，土地供應(yīng)量和土地成交量不斷上升，加上地產(chǎn)開發(fā)商的不斷進(jìn)駐，南湖片區(qū)目前可提供住宅數(shù)量多，住宅供給方面具有很大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。南湖片區(qū)：南湖機(jī)場(chǎng)——污染嚴(yán)重——開發(fā)商聚集，南湖片區(qū)已經(jīng)完成了轉(zhuǎn)型。如今南湖住宅市場(chǎng)火熱，已經(jīng)成為不少人置業(yè)的選擇。南湖片區(qū)目前房?jī)r(jià)相比于武昌中心、漢陽(yáng)部分樓盤價(jià)格偏低，能被中低等收入人群接受，市場(chǎng)相對(duì)來說比較廣闊。

政府支持南湖區(qū)“都市村莊”建設(shè)，市政設(shè)施建設(shè)已逐漸到位，南湖片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展后勁充足。小結(jié)近幾年，土地供應(yīng)量和土地成交量不斷上升，加上地產(chǎn)開發(fā)商的69三、典型個(gè)案分析——南湖泰然玫瑰灣此處添加公司信息三、南湖泰然玫瑰灣三、典型個(gè)案分析——南湖泰然玫瑰灣此處添加公司信息三、南湖泰70經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析總占地面積：283000平方米；總建筑面積：642000平方米；綠化率：35%；容積率：1.7；泰然南湖玫瑰灣，雄踞武昌南湖核心地段，坐擁6000畝灣域，近千米原生湖岸線，相鄰獅子山。項(xiàng)目總共分四期開發(fā)，規(guī)劃總戶數(shù)約3500多戶。一期已全部售空，二期銷售進(jìn)入收尾階段，業(yè)主已入住。三期延續(xù)國(guó)際灣區(qū)典范，以更完美的景致更優(yōu)越的生活，成就從灣區(qū)名著到灣區(qū)名門的完美升華。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析總占地面積：283000平方米；71總體規(guī)劃泰然南湖玫瑰灣三期建筑類型包括一層一戶小高層、電梯花園洋房，共14棟樓，規(guī)劃戶數(shù)208戶。三期建筑采用北歐簡(jiǎn)約式建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)。依湖而建的500米原生湖岸木棧道，零距離體驗(yàn)灣區(qū)優(yōu)雅風(fēng)情。中央景觀軸融合三疊麗景，靈動(dòng)灣區(qū)自然氣息。獨(dú)有精心設(shè)計(jì)的歸家八境，與小區(qū)內(nèi)景致相融合，置身其中，感受不同心境體驗(yàn)。3400㎡玫瑰泛會(huì)所，14000㎡風(fēng)情商業(yè)街，5A級(jí)玫瑰物業(yè)服務(wù)，以5大服務(wù)體系，全面款待業(yè)主生活需求。北歐簡(jiǎn)約式建筑風(fēng)格總體規(guī)劃泰然南湖玫瑰灣三期建筑類型包括一層一戶小高層、電梯花72外立面2022/10/29此處添加公司信息立面風(fēng)格：現(xiàn)代主義；整體景觀風(fēng)格：大公園景觀社區(qū)。以自然的主題、濱水的意向、強(qiáng)化開放空間與南湖的關(guān)系為景觀營(yíng)造的原則。外檐風(fēng)格追求典雅，內(nèi)部追求時(shí)尚。不退色的干掛石材、以及節(jié)能材料的運(yùn)用、親水園林的設(shè)計(jì)是樓盤的亮點(diǎn)。外立面2022/10/22此處添加公司信息立面風(fēng)格：現(xiàn)代主義73產(chǎn)品配套灣區(qū)內(nèi)部配套：玫瑰泛會(huì)館：水上玫瑰宮殿，享有籃球場(chǎng)、健身房、體操房、棋牌室、乒乓球室、兒童游樂區(qū)、游泳池等完備康體設(shè)施的時(shí)尚地帶。

國(guó)際化商業(yè)街區(qū)：4500㎡商業(yè)街，一站式便捷購(gòu)物場(chǎng)所，囊括各樣生活所需。

小區(qū)內(nèi)部設(shè)施齊全產(chǎn)品配套灣區(qū)內(nèi)部配套：玫瑰泛會(huì)館：水上玫瑰宮殿，享有籃球場(chǎng)、74戶型分析3室2廳1衛(wèi)1廚108.00㎡2室2廳1衛(wèi)89㎡本小區(qū)的戶型比較豐富，花園洋房、小高層、高層、別墅一應(yīng)俱全，面積段跨度較大，主力戶型主要是三房?jī)蓮d兩衛(wèi)118㎡的“小三房”。戶型分析3室2廳1衛(wèi)1廚108.00㎡2室2廳1衛(wèi)75居住區(qū)域如圖所示，南湖區(qū)域客源占比46%，主要以雄楚大道、南湖大道、珞獅路客源為主；街道口和水果湖區(qū)域客源占比18%，主要以武珞路、八一路、中南路等客源為主；整個(gè)武昌地區(qū)客源占比93%，說明此樓盤的輻射圈主要集中在武昌地區(qū)，漢陽(yáng)漢口及其他城市客源占比7%，對(duì)漢陽(yáng)漢口及省內(nèi)其他城市的影響力較小，明顯屬于擴(kuò)散型客源。南湖區(qū)域客源占到一半左右居住區(qū)域如圖所示，南湖區(qū)域客源占比46%，主要以雄楚大道、南76購(gòu)買目的如圖所示，98%的客戶購(gòu)買的目的是為了居住，說明絕大多數(shù)客戶是改善型或者是剛需客戶。在國(guó)家對(duì)住宅投資調(diào)控嚴(yán)格的情況下，“炒房”的人在逐漸減少。絕大多數(shù)人購(gòu)房是為了居住購(gòu)買目的如圖所示，98%的客戶購(gòu)買的目的是為了居住，說明絕大77職業(yè)屬性第一主力客源：私營(yíng)企業(yè)主占比30%；第二主力客源：國(guó)企主管占比26%；中端客源：公務(wù)員、金融業(yè)、教師、醫(yī)生等其他職業(yè)，華潤(rùn)中央公園占比37%；私營(yíng)業(yè)主是第一主力客源職業(yè)屬性第一主力客源：私營(yíng)企業(yè)主占比30%；私營(yíng)業(yè)主是第一主78廣告分析如圖所示，他人介紹成為客戶的主要來源，占到客戶來源的32%。其次是在南湖附近的幾個(gè)重要商圈做看板介紹；在一期開盤時(shí)，主要是看板介紹這個(gè)廣告方式比較有效，并結(jié)合短信、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等手段來共同推廣；在二期、三期時(shí)，該樓盤已經(jīng)在客戶心中有一定的影響力，此時(shí)依靠“老帶新”并給予老客戶一定的優(yōu)惠政策的廣告方式是最有效的。與此同時(shí)也要加強(qiáng)其他方式的宣傳，主要依靠看板、短信、網(wǎng)絡(luò)的宣傳。廣告分析如圖所示，他人介紹成為客戶的主要來源，占到客戶來源的79收入分析如圖所示，購(gòu)買此樓盤的主力客戶的家庭月收入在5000~10000元之間，大多數(shù)人是白領(lǐng)階層。而對(duì)于家庭月收入5000元以下的則難以承擔(dān)每月的月供。收入分析如圖所示，購(gòu)買此樓盤的主力客戶的家庭月收入在500080客戶考慮因素分析如圖所示，客戶在買房時(shí)首先考慮的是戶型（占比為17%），其次是環(huán)境、價(jià)格、地段、景觀等因素；因此，開發(fā)商在開發(fā)樓盤時(shí)首先要考慮的是戶型的設(shè)計(jì)，在周邊環(huán)境尚待改善的情況下要注重自身樓盤品質(zhì)的提高。客戶考慮因素分析如圖所示，客戶在買房時(shí)首先考慮的是戶型（占比81客戶所需面積如圖所示，90~130㎡是主力戶型面積，南湖片區(qū)成交主力為90平米以下的首置產(chǎn)品和90-120平米首改產(chǎn)品?？蛻羲杳娣e如圖所示，90~130㎡是主力戶型面積，南湖片區(qū)82有無私家車從上圖中可以看出，客戶中有一半以上是有私家車的，本樓盤距離最近的主干道——珞獅南路大概有兩站路的距離，對(duì)于沒有私家車的客戶來說出行有所不便。有無私家車從上圖中可以看出，客戶中有一半以上是有私家車的，本83總價(jià)分析如圖所示