旅游地產(chǎn)研究課件

旅游地產(chǎn)研究概念解析第一部分定義、起源、類別發(fā)展特征、要素發(fā)展形態(tài)業(yè)態(tài)關(guān)系開(kāi)發(fā)條件概念解析旅游地產(chǎn)是集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)模式。一般認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)就是以旅游人群為目標(biāo)，為最終消費(fèi)者的物業(yè)形式。在我國(guó)，比較多的說(shuō)法是，旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷模式，其開(kāi)發(fā)物是實(shí)現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。具體包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式，以及產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村、登山/滑雪運(yùn)動(dòng)度假村等產(chǎn)品形態(tài)。更為廣泛的說(shuō)法是，直接服務(wù)于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)有高度密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。旅游休閑房產(chǎn)指當(dāng)旅游休閑業(yè)發(fā)展到一定階段，投資商依托具有豐富的旅游資源(包括自然景區(qū)、人造景區(qū))，為全部或部分實(shí)現(xiàn)度假休閑功能而開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它是一種集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)模式。景觀房產(chǎn)是在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中以景觀為賣點(diǎn)的房產(chǎn)建筑，由于旅游的開(kāi)發(fā)多伴生有開(kāi)發(fā)區(qū)地價(jià)的升值，而旅游區(qū)本身就是一種景觀資源，因此多把伴隨旅游區(qū)的開(kāi)發(fā)而出現(xiàn)的旅游房產(chǎn)稱為景觀房產(chǎn)。發(fā)展歷程從最初的旅游度假房屋出租發(fā)展到目前的旅游商務(wù)、商業(yè)、居住、度假等地產(chǎn)模式。1、旅游房地產(chǎn)的起源旅游房地產(chǎn)源于20世紀(jì)60年代歐洲的阿爾卑斯地區(qū)，為了讓前來(lái)滑雪度假地度假的歐美中產(chǎn)家庭買得起度假房地產(chǎn)，亞歷山大奈特將度假房產(chǎn)按時(shí)段分別出售給不同的度假者，并給予每個(gè)購(gòu)買者在一定時(shí)期內(nèi)享有度假地房產(chǎn)的住宿和娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利，同時(shí)這種權(quán)利可以轉(zhuǎn)售和轉(zhuǎn)讓。2、我國(guó)旅游房地產(chǎn)我國(guó)的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)始于20世紀(jì)90年代。在國(guó)內(nèi)一些城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)“泡沫”的時(shí)候，以“健康、運(yùn)動(dòng)、休閑”為主題的旅游房地產(chǎn)開(kāi)始興起，并取得了不俗的業(yè)績(jī)。旅游房地產(chǎn)最早在我國(guó)出現(xiàn)是分時(shí)度假的概念。21世紀(jì)以來(lái)，旅游度假地產(chǎn)形成了多種發(fā)展，遍地開(kāi)花的局面。從最初的商務(wù)旅游地產(chǎn)逐漸增多有旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)等。各地結(jié)合不同類別的景觀資源，打造不同類別的旅游地產(chǎn)。類型概念描述特點(diǎn)典型案例旅游景點(diǎn)地產(chǎn)在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅行活動(dòng)提供的各種觀光、體閑娛樂(lè)的非住宿型建筑物及關(guān)聯(lián)空間。增加景區(qū)的游覽內(nèi)容，提高游客的游覽興趣，進(jìn)而間接提升其它旅游地產(chǎn)的價(jià)值。上海新天地、宋城集團(tuán)的宋城主題公園等。旅游商務(wù)地產(chǎn)在旅游區(qū)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂(lè)城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。以旅游接待為目的的自營(yíng)式酒(飯)店以及與旅游相關(guān)的寫(xiě)字樓等均屬此類。海南博鏊等。旅游度假地產(chǎn)為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間?！暗诙铀钡亩燃傩蓍e和投資置業(yè)為目的。多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。依托現(xiàn)有旅游資源，投入休閑度假設(shè)施建設(shè)，大力營(yíng)造旅游度假氛圍。佘山高爾夫別墅、三亞碧海藍(lán)天、千島度假村。旅游住宅地產(chǎn)與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各種住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。提供“第一居所”為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。依靠旅游資源、提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高生活質(zhì)量。杭州宋城的山地別墅等。旅游地產(chǎn)是以旅游度假為目的，通過(guò)整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個(gè)全新產(chǎn)業(yè)模式。通常意義上，旅游地產(chǎn)劃分為四個(gè)大類：發(fā)展類型四個(gè)要素產(chǎn)業(yè)要素資源要素功能要素營(yíng)銷要素旅游業(yè)房地產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系相互依托可利用地產(chǎn)旅游資源利益因子家生活延伸產(chǎn)權(quán)時(shí)權(quán)投資者休閑消費(fèi)者第一居所、第二居所……發(fā)展特征旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要結(jié)合地方產(chǎn)業(yè)因素，依托資源條件，有效發(fā)揮功能延伸，最后處理好營(yíng)銷環(huán)節(jié)。從資源及項(xiàng)目輻射范圍看，旅游地產(chǎn)還可分為世界性、全國(guó)性和區(qū)域性旅游地產(chǎn)，并根據(jù)消費(fèi)主體的核心市場(chǎng)構(gòu)成不同形成了三種不同的發(fā)展形態(tài)。世界性旅游地產(chǎn)全國(guó)性旅游地產(chǎn)區(qū)域性旅游地產(chǎn)產(chǎn)生區(qū)域特色資源區(qū)域特色資源區(qū)域，離城區(qū)較遠(yuǎn)特色資源區(qū)域，離城區(qū)不遠(yuǎn)市場(chǎng)構(gòu)成以全球游客為主以全國(guó)為主，吸引世界游客以區(qū)域性市場(chǎng)為主功能定位休閑、度假旅游、度假，產(chǎn)品能自我完善旅游、休閑、度假，產(chǎn)品能自我完善居住構(gòu)成第二居所為主第一、第二居所的度假為主第二居所向第一居所過(guò)渡發(fā)展思路依托自然資源帶動(dòng)依托規(guī)模化的度假設(shè)施以旅游休閑帶動(dòng)居住，逐步形成主題新城代表項(xiàng)目美國(guó)夏威夷黃金海岸美國(guó)棕櫚泉美國(guó)隱居谷美國(guó)十七英里卡帕魯阿度假村發(fā)展形態(tài)休閑新城度假區(qū)/村主題休閑城區(qū)發(fā)展形態(tài)開(kāi)發(fā)條件旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的客戶群是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資需求的苛求客戶，因此其發(fā)展更依賴于環(huán)境條件及投資、開(kāi)發(fā)實(shí)力等基礎(chǔ)條件。環(huán)境資源條件基礎(chǔ)設(shè)施條件概念基礎(chǔ)條件資金實(shí)力條件環(huán)境基礎(chǔ)項(xiàng)目基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)人才儲(chǔ)備條件管理網(wǎng)絡(luò)條件自然資源：山、海、田園、古村鎮(zhèn)等人文資源：歷史、傳統(tǒng)、風(fēng)俗、文學(xué)等進(jìn)入性高：便利的交通和良好的地理位置；或通過(guò)規(guī)劃確保未來(lái)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目主題概念借助于旅游環(huán)境，在空間特性和產(chǎn)業(yè)特性上進(jìn)行定位大規(guī)模硬件投入、市場(chǎng)營(yíng)銷和經(jīng)營(yíng)管理和長(zhǎng)投資回報(bào)周期需要充足的資金作為后盾專業(yè)的創(chuàng)意策劃團(tuán)隊(duì)、促銷團(tuán)隊(duì)及與之相適應(yīng)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理人才，確保后續(xù)發(fā)展專業(yè)的物業(yè)或酒店管理、營(yíng)銷推廣系統(tǒng)和再營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)、健全的財(cái)務(wù)制度監(jiān)督管理體系環(huán)境分析與診斷第二部分政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會(huì)環(huán)境行業(yè)環(huán)境2011年中國(guó)旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展前景政策環(huán)境旅游業(yè)政策環(huán)境《旅游資源保護(hù)暫行辦法》《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》：旅游業(yè)將成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)；推進(jìn)旅游目的地的建設(shè)，完善旅游要素體系，完善旅游產(chǎn)品體系，加強(qiáng)旅游公共服務(wù)體系建設(shè)，推動(dòng)旅游新業(yè)態(tài)新領(lǐng)域的發(fā)展，不斷優(yōu)化旅游發(fā)展環(huán)境等。房地產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》：加大保障性住房建設(shè)力度，鼓勵(lì)普通商品房消費(fèi)；《限制用地項(xiàng)目》和《禁止用地項(xiàng)目》，影視城等為限制用地項(xiàng)目，別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高爾夫球場(chǎng)等項(xiàng)為禁止用地項(xiàng)目2007年至今的一些列房?jī)r(jià)調(diào)控政策，抑制房?jī)r(jià)迅速上升房地產(chǎn)業(yè)正受國(guó)家宏觀調(diào)控，政策抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；相反，旅游業(yè)將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)，受到國(guó)家政策大力支持。2012年，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控不會(huì)放松，但金融環(huán)境會(huì)有所放松，并且旅游業(yè)政策環(huán)境將繼續(xù)發(fā)揮利好優(yōu)勢(shì)，平衡房地產(chǎn)業(yè)的抑制方面，旅游地產(chǎn)前景良好。政策利好促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展政策調(diào)控抑制房?jī)r(jià)抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展全社會(huì)固定投資年平均增長(zhǎng)速度超過(guò)25%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度較快，商品房的市場(chǎng)消化潛力較大，年平均銷售面積已超過(guò)10億平方米；進(jìn)出口情況表現(xiàn)良好。2012年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)“穩(wěn)中求進(jìn)”社會(huì)環(huán)境1.城鄉(xiāng)居民生活水平向全面小康邁進(jìn)恩格爾系數(shù)連續(xù)下降，生活水平連上臺(tái)階：2011年，城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)已經(jīng)分別降至36.3％和43.0％城鄉(xiāng)居民收入成倍增長(zhǎng)，來(lái)源日益多元化：城鎮(zhèn)居民收入名義增長(zhǎng)近250倍，農(nóng)村居民收入名義增長(zhǎng)近158倍。工資性收入成為農(nóng)民收入的主體，家庭經(jīng)營(yíng)收入退居第二位。經(jīng)營(yíng)凈收入成為城鎮(zhèn)居民收入的重要來(lái)源；財(cái)產(chǎn)性收入的增長(zhǎng)與城鎮(zhèn)居民的財(cái)富積累緊密相連。2.交通運(yùn)輸業(yè)發(fā)展使出行更加便捷鐵路、公路、內(nèi)河航道、民航等構(gòu)建的交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善。截止2010年底，全國(guó)鐵路營(yíng)業(yè)里程9.1萬(wàn)公里，公路里程400.8萬(wàn)公里，民航航線里程為276.5萬(wàn)公里，內(nèi)河航道里程為12.4萬(wàn)公里。私人汽車保有量迅速上升，自駕出行更加便利。隨著公路網(wǎng)的完善，私人汽車保有量的上升，自駕出行逐漸成為重要的交通出行方式。3.我國(guó)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出增長(zhǎng)速度加快，食品和衣著的消費(fèi)比重逐年下降，交通通信與醫(yī)療保健消費(fèi)增長(zhǎng)明顯，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)。從縱向看，我國(guó)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)明顯改善，城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)（即食品消費(fèi)支出占總消費(fèi)支出比重）從1996年的48.8%下降至2011年的36.3%，農(nóng)村居民家庭從56.3%下降到43.0%。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐漸從以生存為主的溫飽型轉(zhuǎn)向小康型的消費(fèi)模式，城鎮(zhèn)居民的享受性消費(fèi)模式日益顯現(xiàn)。4.節(jié)假日及年休假制度提升居民出游熱情節(jié)假日與年休假制度的完善，增加居民出游機(jī)會(huì)。2007年12月16日，國(guó)務(wù)院辦公廳公布了《全國(guó)年節(jié)及紀(jì)念日放假辦法》和《職工帶薪年休假條例》，并于2008年1月1日起開(kāi)始施行。新的度假制度：全年116天假期+職工個(gè)人帶薪休假制度并存：周末連休三天的小長(zhǎng)假（元旦、清明、五一、端午、中秋）、黃金周（春節(jié)、十一）。分散度假，使全民度假理念更加強(qiáng)化；帶薪休假，使居民出游欲望更加強(qiáng)烈；劃長(zhǎng)為短，使長(zhǎng)、短線旅游更加協(xié)調(diào)。目前國(guó)內(nèi)游客中，公務(wù)員、企事業(yè)管理人員、專業(yè)人員、文教人員、服務(wù)商貿(mào)人員、工人等群體占國(guó)內(nèi)游客總數(shù)的70％以上。實(shí)行新的休假制度將大大提高人民的出游熱情。行業(yè)環(huán)境1.目前房地產(chǎn)業(yè)處于“嚴(yán)格控制發(fā)展階段”1994年加強(qiáng)宏觀調(diào)控，深化住房制度改革1995年規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)1999年實(shí)行積極財(cái)政政策，啟動(dòng)住房消費(fèi)2001年笑話積壓空置商品房2004年抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)2002年嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，恢復(fù)增收土地增值稅2005年加息，抑制房?jī)r(jià)快速上漲2007年土地增值稅，加大調(diào)控力度2006年住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，抑制房?jī)r(jià)快速上漲2011年提高貸款利率，執(zhí)行限價(jià)限購(gòu)措施2010年抑制不合理住房需求，加大保障性住房促進(jìn)房地發(fā)展階段規(guī)范房地發(fā)展階段嚴(yán)格控制房地發(fā)展階段2.旅游業(yè)處于快速增長(zhǎng)階段中國(guó)旅游業(yè)處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。旅游業(yè)是一個(gè)最具發(fā)展活力和潛力的產(chǎn)業(yè)，并且彈性非常強(qiáng)。中國(guó)旅游發(fā)展前景非常廣闊。中國(guó)已經(jīng)成為世界第四大入鏡旅游接待國(guó)，亞洲第一大處境旅游國(guó)，并且根據(jù)聯(lián)合國(guó)世界旅游組織預(yù)測(cè)，到2015年中國(guó)將成為世界上第一大入鏡旅游接待國(guó)和第四大出境旅游客源國(guó)。房地產(chǎn)業(yè)面臨深化改革房地產(chǎn)投資占比過(guò)大，產(chǎn)業(yè)無(wú)序發(fā)展、房?jī)r(jià)持續(xù)飆升、大量房地產(chǎn)信貸帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定性使房地產(chǎn)行業(yè)亟需改革進(jìn)行改善。未來(lái)的政策焦點(diǎn)更多關(guān)注居民住房狀況和收入水平的變化，高度關(guān)注建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和完善廉租住房制度，并把這一關(guān)注的突出意義提到了事關(guān)老百姓住房供應(yīng)保障的政策高度上。旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)“旅游強(qiáng)省”、“旅游興市”、“旅游立縣”，旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位將會(huì)得到全面確立。旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模、運(yùn)行質(zhì)量、文化載體地位、生活功能、發(fā)展格局都會(huì)得到顯著改善。旅游業(yè)發(fā)展前景廣闊，度假消費(fèi)人氣正旺；居民消費(fèi)潛力巨大，旅游享受層次分化；房產(chǎn)發(fā)展提供機(jī)遇，酒店運(yùn)行留有缺口。3.旅游業(yè)的“長(zhǎng)”基本可彌補(bǔ)房地產(chǎn)業(yè)的“消”盡管行業(yè)背景發(fā)展存在著諸多問(wèn)題和挑戰(zhàn)，旅游業(yè)的未來(lái)發(fā)展仍將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)旅游業(yè)的前景看好也是旅游房地產(chǎn)業(yè)的投資逐漸興起的重要原因。旅游業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)旅游目的地各個(gè)項(xiàng)目的配套和建設(shè)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目也是旅游目的地建設(shè)的重要組成部分。2011年旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r2011年旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步向二三線城市蔓延，樣本項(xiàng)目比重達(dá)到71.4%。受我國(guó)地理環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同的影響，旅游資源分布不均，不同城市旅游地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)出顯著的差異化特征：2011年一線城市的旅游地產(chǎn)樣本項(xiàng)目占比僅為13.6%，且多分布在城市的外圍地區(qū)；二三線城市由于城市化發(fā)展的快速推進(jìn)及旅游業(yè)發(fā)展的日益成熟，旅游地產(chǎn)逐漸增多，占比高達(dá)71.4%，該類項(xiàng)目多以“休閑度假”為主線，依托區(qū)域優(yōu)質(zhì)、豐富的自然、人文等資源進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)配置；部分四線城市由于山水秀麗、風(fēng)景獨(dú)特，為旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了良好的先天條件，比重達(dá)到15%。2011年中國(guó)旅游地產(chǎn)樣本項(xiàng)目城市分布情況2011中國(guó)旅游地產(chǎn)樣本項(xiàng)目規(guī)模性特征明顯，平均占地面積約400萬(wàn)平方米。2011年中國(guó)旅游地產(chǎn)樣本項(xiàng)目用地規(guī)模普遍較大。從分布情況來(lái)看：57.1%的樣本項(xiàng)目占地面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，其中占地面積超過(guò)500萬(wàn)平方米的樣本項(xiàng)目比例達(dá)到17.9%；龐大的項(xiàng)目規(guī)模不僅為復(fù)合型產(chǎn)品功能提供了廣闊的設(shè)計(jì)建造空間，同時(shí)為旅游地產(chǎn)開(kāi)拓創(chuàng)新型的服務(wù)功能注入更強(qiáng)勁的驅(qū)動(dòng)力。2011年中國(guó)旅游地產(chǎn)樣本項(xiàng)目占地面積分布情況項(xiàng)目規(guī)模完善的區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施是助推旅游地產(chǎn)價(jià)值提升的重要因素?；A(chǔ)設(shè)施完善與否是評(píng)價(jià)城市發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?biāo)，它關(guān)系到城市的協(xié)調(diào)發(fā)展乃至區(qū)域經(jīng)濟(jì)的提升。對(duì)旅游地產(chǎn)而言，區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是城市的交通路網(wǎng)無(wú)疑是關(guān)系到居住者生活及區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的重要因素。大多數(shù)樣本項(xiàng)目的道路通達(dá)狀況良好，臨近公路縣及以上級(jí)別道路的比重高達(dá)92.9%，在充分滿足居住者及游客的出行需求的基礎(chǔ)上，也為提升旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值提供了重要保障。2011年中國(guó)旅游地產(chǎn)樣本項(xiàng)目交通道路級(jí)別分布情況基礎(chǔ)設(shè)施依附型旅游地產(chǎn)占據(jù)市場(chǎng)主流，江河湖泊旅游資源占比達(dá)到44.3%。我國(guó)擁有豐富的自然資源與人文景觀，且旅游景區(qū)建設(shè)相對(duì)完善，因此目前我國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目與旅游景區(qū)的關(guān)聯(lián)程度較高。2011年中國(guó)旅游地產(chǎn)樣本項(xiàng)目中超過(guò)90%屬于“依附型”經(jīng)營(yíng)模式；依托江河湖泊資源的樣本項(xiàng)目最多，比重為44.3%；其次是依托濱海及山岳資源的樣本項(xiàng)目，所占比重分別為28.6%和27.9；還有14.3%和10.0%的樣本項(xiàng)目分別占據(jù)了溫泉資源及人文景觀。2011年中國(guó)旅游地產(chǎn)樣本項(xiàng)目資源分布情況資源特色企業(yè)強(qiáng)大的經(jīng)驗(yàn)實(shí)力與突出的地緣優(yōu)勢(shì)為旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)提供保障。2009年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見(jiàn)》，旅游產(chǎn)業(yè)的龐大的消費(fèi)需求與發(fā)展?jié)摿⒌玫匠浞轴尫?，同時(shí)，國(guó)內(nèi)高鐵、機(jī)場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也將進(jìn)一步促進(jìn)旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的融合，以上因素吸引了大量企業(yè)進(jìn)入旅游地產(chǎn)的投資及開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。2011年中國(guó)旅游地產(chǎn)樣本項(xiàng)目中38.6%為全國(guó)性企業(yè)，此類企業(yè)資金實(shí)力雄厚，綜合實(shí)力強(qiáng)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、社區(qū)規(guī)劃、營(yíng)銷策略、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等方面均有較為明顯的優(yōu)勢(shì)；本地企業(yè)也占據(jù)了36.6%的比重，此類企業(yè)具備較為突出的地緣優(yōu)勢(shì)，對(duì)城市旅游資源及消費(fèi)特征具有更精準(zhǔn)的把握。2011年中國(guó)旅游地產(chǎn)樣本項(xiàng)目企業(yè)類型開(kāi)發(fā)企業(yè)

旅游（趨勢(shì)）

旅游地產(chǎn)（趨勢(shì)）旅游消費(fèi)水平由低級(jí)向高級(jí)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化。發(fā)展前景廣闊，度假消費(fèi)人氣正旺。居民消費(fèi)潛力巨大，旅游享受層次分化。房產(chǎn)發(fā)展提供機(jī)遇，酒店運(yùn)行留有缺口。基礎(chǔ)交通建設(shè)提供便利，政策鼓勵(lì)旅游。旅游人數(shù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，有組織的團(tuán)體逐步增多。旅游線路由短途到長(zhǎng)途發(fā)展。旅游方式單一化向多樣化發(fā)展。（度假旅游，探險(xiǎn)旅游，科學(xué)考察旅游，民俗旅游，生態(tài)旅游，體育旅游，保健康復(fù)旅游，文學(xué)旅游，美食家旅游等）旅游人員構(gòu)成自費(fèi)旅游、公費(fèi)旅游將各領(lǐng)天下。旅游地選擇國(guó)內(nèi)旅游向出國(guó)旅游延伸。旅游需求的多元化發(fā)展，旅游地產(chǎn)也得發(fā)生多元化、特色化的變革。發(fā)展前景旅游休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為旅游房地產(chǎn)帶來(lái)廣闊的發(fā)展前景城市消費(fèi)領(lǐng)域的拓寬加速旅游地產(chǎn)的發(fā)展購(gòu)房者對(duì)區(qū)域景觀和居住環(huán)境的要求逐漸提高建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)具有了發(fā)展的條件開(kāi)發(fā)商需要盤活資產(chǎn)、提高效益、另辟蹊徑，搶占先機(jī)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型第三部分主題公園產(chǎn)權(quán)酒店主題公園主題類別典型例子民俗風(fēng)情民俗文化村（深圳、海南、云南、桂林、西安、北京）自然生態(tài)青青世界（深圳）、野生動(dòng)物園（深圳）、水族館（北京）、海洋公園（香港）未來(lái)科技未來(lái)時(shí)代（深圳）、未來(lái)世界（深圳）、天河航天奇觀（廣州）歷史文化三國(guó)城、水滸城（無(wú)錫）、宋城（杭州）、太平天國(guó)城（南海）微縮景觀錦繡中華（深圳）、世界之窗（深圳）、老北京微縮景園（北京）康樂(lè)休閑水上樂(lè)園（深圳）、夏宮（沈陽(yáng)）、歡樂(lè)谷（深圳）1.我國(guó)主題公園開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)模式特點(diǎn)華僑城模式運(yùn)用強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)手段，把國(guó)內(nèi)和國(guó)外的世界著名景點(diǎn)移到一起，形成世界微縮景觀的一種模式。吳文化園模式利用自身的深厚文化底蘊(yùn)，挖掘地方文化因子。第三極模式大多數(shù)主題公園的經(jīng)營(yíng)模式。目前我國(guó)有各類主題公園數(shù)量2500之余，集中在東部地區(qū)，數(shù)量多且規(guī)模較大；從主題上看，涵蓋了民俗風(fēng)情、自然生態(tài)、未來(lái)科技、歷史文化、微縮景觀、康樂(lè)休閑等多種類別；從經(jīng)營(yíng)效果來(lái)看，只有10%達(dá)到了盈利，形式較為嚴(yán)峻。2.我國(guó)主題公園開(kāi)發(fā)特點(diǎn)、SWOT和商業(yè)運(yùn)作模式優(yōu)勢(shì)：資源優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)：技術(shù)、規(guī)模、國(guó)際化經(jīng)營(yíng)能力機(jī)遇：加入WTO、產(chǎn)業(yè)鏈的拓展、我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展挑戰(zhàn)：產(chǎn)業(yè)政策、一體化市場(chǎng)、貿(mào)易保護(hù)、技術(shù)研發(fā)能力、管理水平開(kāi)發(fā)特性主題公園開(kāi)發(fā)特點(diǎn)高投入高成本明顯的生命周期性主題產(chǎn)品衍生產(chǎn)業(yè)尚未形成客源市場(chǎng)集中在國(guó)內(nèi)和亞洲文化圈商業(yè)運(yùn)作模式具體內(nèi)容資源資本化模式(RCM)主要針對(duì)自然和人文資源本身比較豐富的主題公園；明確旅游資源的所有權(quán)歸國(guó)家所有，政府行使行政管理規(guī)劃?rùn)?quán)和文物保護(hù)權(quán)；國(guó)家只轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)權(quán)，包括公園管理權(quán)、開(kāi)發(fā)權(quán)、招商權(quán)、門票收益權(quán)、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與收益權(quán)等；旅游經(jīng)營(yíng)權(quán)本身可以抵押，門票收益權(quán)可以相關(guān)金融機(jī)構(gòu)貸款，而土地使用權(quán)有可以質(zhì)押貸款；資本化手段包括土地、林產(chǎn)、水資源等。獨(dú)特性產(chǎn)品吸引模式(UPAM)在資源本身不夠形成游客吸引力的情況下，通過(guò)注入性的產(chǎn)品打造來(lái)設(shè)計(jì)出游客吸引力；需要結(jié)合四個(gè)方面因素加以考慮：所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、旅游目的地的形象感知、主題公園產(chǎn)品的無(wú)替代性或稀缺性、決策者行為價(jià)值鏈模式(VIM)主題公園的價(jià)值鏈包括主體鏈、分支鏈和子鏈三個(gè)部分，其中主體鏈包括門票、游樂(lè)項(xiàng)目；分支鏈包括餐飲、住宿、旅游紀(jì)念品；子鏈包括公園會(huì)展、對(duì)外招商和其他對(duì)外盈利服務(wù)。產(chǎn)權(quán)酒店模式產(chǎn)權(quán)管理者業(yè)主收益業(yè)主入住權(quán)利開(kāi)發(fā)商權(quán)益按竭期間按竭到期后模式一產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主發(fā)展商委托的第三方專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)月收益用于支付月供款無(wú)分紅根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況每月收取凈收益每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤(rùn)分配模式二月收益用于抵沖供樓款獲得浮動(dòng)分紅根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況每月收取凈收益+浮動(dòng)分紅每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤(rùn)分配模式三自付供樓款，獲得酒店支付的月收益獲得浮動(dòng)分紅根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況每月收取凈收益+浮動(dòng)分紅每月可入住若干天入住影響收益參與酒店利潤(rùn)分配模式四獲得承諾的固定收益＋浮動(dòng)分紅業(yè)主自付供樓款獲得承諾的固定收益＋浮動(dòng)分紅業(yè)主自付供樓款每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤(rùn)分配承擔(dān)保證業(yè)主月固定收益的義務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主承擔(dān)，可能出現(xiàn)虧損主要風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商擔(dān)承1.產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營(yíng)模式分析投資商：深圳市三九房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司酒店管理：深圳市三九物業(yè)管理有限公司地址：深圳市羅湖區(qū)深南東路1001號(hào)占地面積：0.48萬(wàn)平方米建筑面積：6.28萬(wàn)平方米客房：共有294間典雅寬敞的套房，面積從60平方米到205平方米不等開(kāi)盤時(shí)間：2001年8月29日入住時(shí)間：2002年12月31日均價(jià)：10800元/平方米銷售狀況：2001年底銷售突破60％。目前已售磬經(jīng)營(yíng)狀況：平均月開(kāi)房率達(dá)85％～90％。模式一——丹楓白露投資方式實(shí)景展示15年租賃的按揭供款方式5年租賃的按揭供款方式0年租賃的按揭供款方式首付30％，其中5％發(fā)展商不收取，實(shí)際首付25％與三九酒店公司簽定認(rèn)購(gòu)物業(yè)15年的租賃合約（發(fā)展商作擔(dān)保）經(jīng)營(yíng)收入用于代為支付按揭供款無(wú)分紅和其他收益業(yè)主自行負(fù)擔(dān)月供（房款的95％）與三九酒店公司簽定認(rèn)購(gòu)物業(yè)5年的租賃合約（發(fā)展商作擔(dān)保）投資者在租賃期內(nèi)可獲得每月4100元人民幣的回報(bào)5％的剩余樓款五年內(nèi)免息分期支付投資者不與三九酒店公司簽定租賃合約自行支付按揭供款5％的剩余樓款入伙前補(bǔ)齊經(jīng)營(yíng)模式產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主，由三九集團(tuán)統(tǒng)一對(duì)酒店進(jìn)行管理，三九方僅支付酒店?duì)I運(yùn)成本，業(yè)主所獲利潤(rùn)主要用于支付月供款，每月可入住酒店4天，入住不影響收益。按揭供樓到期之后可繼續(xù)委托酒店方代為經(jīng)營(yíng)，每月收取凈收益。模式二——東方威斯大酒店發(fā)展商：深圳天源通利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商：深圳市景億投資發(fā)展有限公司酒店管理：深圳南山國(guó)際旅行社有限公司地址：深圳市鹽田港東海大道9號(hào)區(qū)客房：擁有各類客房共117套。一期開(kāi)售日期：2001年底一期開(kāi)業(yè)日期：2002年底二期現(xiàn)正銷售中該酒店所占地塊為居住用地，產(chǎn)權(quán)年限為70年。銷售狀況:一期117套現(xiàn)已售罄。二期正售投資方式實(shí)景展示投資方式總述一期投資方式二期投資方式付清全款后，獲得該物業(yè)70年的產(chǎn)權(quán)有效期內(nèi)，可以進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移和繼承。業(yè)主每月享有酒店免費(fèi)入住權(quán)，該入住權(quán)可以轉(zhuǎn)贈(zèng)親友業(yè)主在每個(gè)財(cái)務(wù)年度，獲得當(dāng)年利潤(rùn)分紅。首期款9.8萬(wàn)元永不供樓，并每月獲得固定的投資回報(bào)（月供）每月享有3天的免費(fèi)入住權(quán)總價(jià)57萬(wàn)元/套，首期8萬(wàn)元投資商每月按時(shí)支付業(yè)主固定收益每年48天的酒店公寓免費(fèi)入住權(quán)經(jīng)營(yíng)模式酒店保證月供款部分的收益，對(duì)年度分紅數(shù)額不做保證（但購(gòu)房時(shí)對(duì)客戶許以良好的收益預(yù)期）。模式三——雅蘭酒店投資商：香港雅蘭集團(tuán)發(fā)展商：雅蘭置業(yè)（深圳）有限公司酒店管理：雅蘭酒店管理（深圳）有限公司，粵海酒店管理有限公司地址：深圳鹽田區(qū)大梅沙鹽梅路8號(hào)占地面積：11750平方米建筑面積：21900平方米客房：總統(tǒng)套房、豪華商務(wù)套房和標(biāo)準(zhǔn)雙人客房共196間，面積為39～40.5平方米。開(kāi)盤時(shí)間：2000年6月1日入住時(shí)間：2001年4月23日均價(jià)：53萬(wàn)元/套銷售狀況：自發(fā)售起至2001年11月，銷售已超過(guò)60％?，F(xiàn)在已停止銷售。投資方式實(shí)景展示休閑投資型投資回報(bào)型完全自用型享受100％利潤(rùn)分配委托期為一年可隨時(shí)入住，并承擔(dān)基本運(yùn)行費(fèi)，年底從業(yè)主應(yīng)分配利潤(rùn)中扣除，不足部分從下一年財(cái)務(wù)年度中續(xù)扣。委托期不少于六年業(yè)主每年入住簽分限為80分，超過(guò)部分按散客房?jī)r(jià)的優(yōu)惠價(jià)付費(fèi)基本運(yùn)行費(fèi)及可能的虧損由發(fā)展商承擔(dān)酒店提供基本管理服務(wù)業(yè)主只須承擔(dān)基本運(yùn)行費(fèi)和客房服務(wù)費(fèi)不參與酒店的經(jīng)營(yíng)算例演示假定：休閑投資（A方式）：客房80套，價(jià)值4000萬(wàn)投資回報(bào)（B方式）：客房50套，價(jià)值2500萬(wàn)發(fā)展商自留物業(yè)：價(jià)值7500萬(wàn)酒店聯(lián)營(yíng)物業(yè)總價(jià)值：14000萬(wàn)本年度酒店可分配利潤(rùn)：800萬(wàn)業(yè)主自住積分系數(shù)：0.92A方式業(yè)主可分配利潤(rùn)＝酒店可分配利潤(rùn)×A方式業(yè)主物業(yè)價(jià)值/酒店聯(lián)營(yíng)物業(yè)總值＝800×4000/14000＝228.57萬(wàn)A方式業(yè)主年度收益＝全體A方式業(yè)主可分配利潤(rùn)×業(yè)主物業(yè)價(jià)值/A方式物業(yè)總值×自住系數(shù)＝228.57×50/4000×0.92＝2.63萬(wàn)B方式業(yè)主可分配利潤(rùn)＝酒店可分配利潤(rùn)×B方式業(yè)主物業(yè)價(jià)值/酒店聯(lián)營(yíng)物業(yè)總值×60％＝800×2500/14000×60％＝85.71萬(wàn)B方式業(yè)主年度收益＝全體B方式業(yè)主可分配利潤(rùn)×業(yè)主物業(yè)價(jià)值/B方式物業(yè)總值×自住系數(shù)＝85.71×50/2500×0.92＝1.58萬(wàn)模式四——大梅沙海景酒店發(fā)展商：深圳市桂祺實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司投資商：秀峰度假俱樂(lè)部（深圳）有限公司酒店管理：秀峰度假俱樂(lè)部（深圳）有限公司地址：深圳市鹽田區(qū)大梅沙占地面積：11596.3平方米建筑面積：14088平方米客房：312間各式高檔客房開(kāi)盤時(shí)間：2000-09-01入住時(shí)間：2001-08-31均價(jià)：海景房約60萬(wàn)元/套；山景房約50萬(wàn)元/套銷售狀況：基本售磬投資方式實(shí)景展示方式一獲40年的產(chǎn)權(quán)，這個(gè)產(chǎn)權(quán)是可以自由買賣的每年能享受60天的休閑度假生活酒店承諾每年給客戶相當(dāng)于總購(gòu)房款5％的固定回報(bào)和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)30％的分成算例演示當(dāng)投資者以30％的首付購(gòu)買一套價(jià)值50萬(wàn)的酒店產(chǎn)權(quán)時(shí)，他只需投入首期款15萬(wàn)元，每年就能得到固定回報(bào)25000元。若客房部平均年純利潤(rùn)只計(jì)500萬(wàn)元，那么他每年可分得紅利3602.9元。投資者60天的入住權(quán)益根據(jù)淡旺季平攤，就可以達(dá)到13016元?？鄢龖?yīng)扣減的服務(wù)費(fèi)6528元，權(quán)益轉(zhuǎn)讓可得6488元，考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，投資的動(dòng)態(tài)回報(bào)率能達(dá)到14.67％。即使扣除每個(gè)月2317.59元的供樓款，其投資回報(bào)率也可達(dá)到11.66％2.產(chǎn)權(quán)酒店權(quán)益關(guān)系——投資合同期間開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)：投資合同期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商占有使用權(quán)因此獲得收益分配。投資收益：業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)部分獲得的收益分配。傭金：由于開(kāi)發(fā)商擁有使用權(quán)，因此通過(guò)合同將使用權(quán)衍生的經(jīng)營(yíng)權(quán)委托于第三方，第三方因此獲得傭金。合同到期后，若業(yè)主愿意，仍可繼續(xù)簽訂類似投資合同。圖例合同關(guān)系：權(quán)利素：現(xiàn)金流：產(chǎn)權(quán)酒店所有權(quán)使用權(quán)專業(yè)第三方開(kāi)發(fā)商投資客戶酒店住客經(jīng)營(yíng)權(quán)投資回報(bào)開(kāi)發(fā)商收益?zhèn)蚪饳?quán)益關(guān)系快速脫手，快速回現(xiàn)，減小資金壓力?？梢蚤L(zhǎng)期擁有使用權(quán)，以及酒店配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)從而獲得長(zhǎng)期收益。通過(guò)客房部分產(chǎn)權(quán)的出售將部分或全部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給投資客戶。通常要承諾較高的投資匯報(bào)率，國(guó)內(nèi)常見(jiàn)為5％－10％。若向投資客戶承諾固定回報(bào)，則需承擔(dān)較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，甚至虧損。當(dāng)前新政重點(diǎn)打擊就是投資類行為，產(chǎn)權(quán)酒店正屬于此范圍。從國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資來(lái)看，更多的投資客戶屬于傳統(tǒng)的短線投資類型，投資物業(yè)持有期超過(guò)5年的并不多見(jiàn)，而產(chǎn)權(quán)酒店需要的是理性的長(zhǎng)線投資客戶，這于當(dāng)前市場(chǎng)情況不符?，F(xiàn)在很多產(chǎn)權(quán)式酒店的投資商盲目承諾回報(bào)率的做法在國(guó)際上是不通行的。沒(méi)有一家真正的國(guó)際酒店管理公司愿意保證自己在未來(lái)的多年中獲得穩(wěn)定的收入，酒店經(jīng)營(yíng)本身風(fēng)險(xiǎn)很大，做這樣的承諾是一種自欺欺人的做法。3.產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營(yíng)模式優(yōu)劣分析優(yōu)劣分析優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案例第四部分綜合性大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)放式旅游商業(yè)街案例綜合型大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)條件：資源、文化、規(guī)劃、投資及后期運(yùn)營(yíng)是旅游地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)的必備條件。綜合性大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)條件綜合性大大型房地產(chǎn)項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的條件完備的后期運(yùn)營(yíng)（再營(yíng)銷的網(wǎng)絡(luò)、"經(jīng)理人"式的經(jīng)營(yíng)模式）持續(xù)的投資（依市場(chǎng)需要擴(kuò)展新的景觀、新配套硬件或者）完善的規(guī)劃（市政設(shè)施規(guī)劃、可開(kāi)發(fā)地產(chǎn)規(guī)劃）天生的資質(zhì)（旅游風(fēng)景資源）良好的題材（歷史積淀、濃郁文化）項(xiàng)目類型旅游住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)發(fā)商深圳華僑城控股股份有限公司（國(guó)有大型）總占地面積4.8平方公里旅游/地產(chǎn)占地面積旅游（四大主題公園）占地約103萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)背景1985年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，華僑城集團(tuán)開(kāi)始規(guī)劃開(kāi)發(fā)深圳西邊的一塊荒地。物業(yè)類型主題公園，別墅、度假酒店、多層、小高層、高層、寫(xiě)字樓，配套（藝術(shù)中心、廣場(chǎng)濕地等）深圳華僑城整體規(guī)劃，大盤模式，自建旅游資源，先做旅游后做地產(chǎn)，取得了成功。深圳華僑城解讀華僑城開(kāi)發(fā)思路：先旅游項(xiàng)目，提升版塊土地價(jià)值、升值空間和知名度，使生地變熟地，然后投資房地產(chǎn)。獲利模式：前期靠旅游項(xiàng)目獲利（門票經(jīng)濟(jì)），后期靠地產(chǎn)項(xiàng)目獲利。旅游和地產(chǎn)項(xiàng)目的獲利比例月為2：3。產(chǎn)品規(guī)劃：就目前整體華僑城的開(kāi)發(fā)和布局分析，我們看出，以五大成熟地產(chǎn)項(xiàng)目為中心，教育培訓(xùn)、文化藝術(shù)、商業(yè)休閑街、寫(xiě)字樓、醫(yī)療、主題公園等為大配套，形成了獨(dú)立的華僑城生活圈。兩個(gè)主題公園大俠谷生態(tài)樂(lè)園茶溪谷度假公園三座旅游小鎮(zhèn)茵特拉根小鎮(zhèn)：中歐風(fēng)格、童話主題海菲德小鎮(zhèn)：葡萄酒主題、美洲風(fēng)情茶翁古鎮(zhèn)：茶文化主題四家主題酒店茵特拉根酒店：豪華客房、別墅、公寓大華興寺菩提賓舍：禪意客房郊野體育公園房車酒店瀑布酒店：主題客房、主題餐廳、宴會(huì)廳兩座高爾夫球場(chǎng)云海谷公眾球場(chǎng)云海谷會(huì)員球場(chǎng)主題地產(chǎn)天麓大宅四臺(tái)主題演出天禪：禪文化天機(jī)：生命起源天音：佛教文化天籟：原生態(tài)以五大成熟地產(chǎn)項(xiàng)目為中心，教育培訓(xùn)、文化藝術(shù)、商業(yè)休閑街、寫(xiě)字樓、醫(yī)療、主題公園等為大配套，形成了獨(dú)立的華僑城生活圈中旅廣場(chǎng)、灣廈花園錦繡花園、新浦江城天鵝堡華僑城醫(yī)院暨南大學(xué)中旅學(xué)院、華僑城小學(xué)、中學(xué)、華僑城第一幼兒園何香凝美術(shù)館、華夏藝術(shù)中心漢唐大廈雕塑公園、歡樂(lè)谷、世界之窗、民俗村、錦繡中華酒吧一條街、銅鑼灣、沃爾瑪?shù)唾Y源低賣點(diǎn)低價(jià)值高風(fēng)險(xiǎn)資源成熟品牌知名地塊升值投資期望前期開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升地塊價(jià)值；后期投資地產(chǎn)，地塊成熟，順利取得高利潤(rùn)。1985年——2002年2001年——高知名度高利潤(rùn)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資：中旅廣場(chǎng)、灣廈花園錦繡花園、新浦江城天鵝堡（二期）旅游項(xiàng)目投資：歡樂(lè)谷、世界之窗、民俗村、錦繡中華雕塑公園、生態(tài)廣場(chǎng)據(jù)上圖，華僑城的開(kāi)發(fā)是“旅游帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)返哺旅游”的良性循環(huán)模式。

旅游：“白地造景”，吸引游客：創(chuàng)造“亞洲之最”和“世界之最”的主題公園吸引全國(guó)游客。鴻篇巨制，留住游客：《創(chuàng)世紀(jì)》、《千古風(fēng)流》、《高山流水》等文化演出留駐游客，創(chuàng)造再消費(fèi)過(guò)程。

地產(chǎn)上：注重超前的產(chǎn)品規(guī)劃，以優(yōu)美的環(huán)境和完善的配套使產(chǎn)品本身具備了極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。制造概念，形成強(qiáng)大品牌認(rèn)知。以波托菲諾等項(xiàng)目的典范成就了華僑城作為深圳人“放心、夢(mèng)想、品位、面子”的居住選擇。項(xiàng)目類型旅游度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)發(fā)商杭州宋城集團(tuán)有限公司（民營(yíng)）總占地面積32萬(wàn)平方米旅游/地產(chǎn)占地面積旅游（專指宋城）占地約萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)背景1995年，依靠杭州西湖的旅游資源和人氣，以大宋文化為主題，“清明上河圖”為藍(lán)本，建造杭州宋城主題公園。物業(yè)類型主題公園，度假別墅、配套杭州宋城先做旅游項(xiàng)目，提升土地價(jià)值，然后再做地產(chǎn)，借助山、海、城資源，取得了較大成功。解讀宋城開(kāi)發(fā)思路：先旅游項(xiàng)目，提升版塊土地價(jià)值，然后投資景觀地產(chǎn)。獲利模式：前期靠旅游項(xiàng)目獲利（門票經(jīng)濟(jì)），后期靠旅游+地產(chǎn)項(xiàng)目獲利。旅游和地產(chǎn)項(xiàng)目的獲利比例月為5:3。產(chǎn)品規(guī)劃：宋城目前主要規(guī)劃是“山、海、城”：“山”指龍泉山，為江浙第一高峰，是集森林旅游與山地會(huì)議中心功能于一體的休閑度假勝地；“?！敝钢袊?guó)漁村，是中國(guó)最大的原生態(tài)海洋文化旅游項(xiàng)目；“城”指以杭州為中心的城市休閑旅游，包括休博園、宋城和山里人家。杭州宋城旅游項(xiàng)目宋城主題公園：《清明上河圖》再現(xiàn)區(qū)、九龍廣場(chǎng)區(qū)、宋城廣場(chǎng)區(qū)、仙山瓊閣區(qū)以及南宋皇宮區(qū)、南宋風(fēng)情苑區(qū)等部分。杭州樂(lè)園（休博園）：荷蘭村主題公園、馬可·波羅主題公園、生態(tài)公園、山里人家四個(gè)主題公園；一個(gè)9洞高爾夫球場(chǎng)、一個(gè)水上高爾夫球練習(xí)場(chǎng)和一個(gè)18洞的迷你高爾夫球場(chǎng)，10個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)。美國(guó)城：按1：1建造了白宮，南草坪、玫瑰園、總統(tǒng)山、華盛頓紀(jì)念碑、迪斯尼圣誕街、丘比特郵局、漂流河婚慶教堂、印第安村落、夏威夷、快樂(lè)堡和華盛頓紀(jì)念碑。龍泉山：絕壁奇松、龍泉大峽谷、七星潭、、黃茅尖、、甌江源。中國(guó)漁村：海洋生態(tài)。地產(chǎn)項(xiàng)目第二居所：荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、威尼斯商業(yè)街、綠野山莊第一居所：地中海別墅、蘇黎士小鎮(zhèn)。文化教育項(xiàng)目幼稚園、小學(xué)、初中、高中，雙語(yǔ)實(shí)驗(yàn)部（1－9年級(jí)）、雅思特色班。1995年：復(fù)制“清明上河圖”，融合濃郁宋文化和杭州地域特色表演，提出“給我一天，還你千年”宣傳口號(hào)，宋城公園成功。1999年：杭州樂(lè)園定位模糊，遭“冷遇”。2005年：借勢(shì)休博會(huì)，杭州樂(lè)園被納入“世界休閑博覽園”由單一主題公園到復(fù)合型主題公園升級(jí)換代。項(xiàng)目類型旅游度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式先造出主題意境樣板小區(qū)，發(fā)展旅游，同時(shí)開(kāi)發(fā)主題地產(chǎn)項(xiàng)目。投資開(kāi)發(fā)商成都置信實(shí)業(yè)有限公司總占地面積810畝建筑面積20.43萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)背景2000年最初的思路是把家建在公園里，發(fā)展過(guò)程中唐風(fēng)建筑、川西民居受到市場(chǎng)追捧，開(kāi)始通過(guò)旅游活動(dòng)吸引人氣，為后續(xù)地產(chǎn)項(xiàng)目積累人氣，同時(shí)也將旅游越做越大。物業(yè)類型四合院居住、文化休閑、度假成都芙蓉古城是典型的旅游+地產(chǎn)同步開(kāi)發(fā)案例，將旅游融入地產(chǎn)中，將地產(chǎn)融入旅游中。解讀芙蓉古城開(kāi)發(fā)思路：最初的思路是把家建在公園里，將唐風(fēng)建筑、蘇州園林建筑、川西民居及云南民居建筑集于一園的樣板小區(qū)，受到市場(chǎng)追捧之后，開(kāi)始大力發(fā)展旅游業(yè)，同時(shí)正式大力開(kāi)發(fā)芙蓉古城地產(chǎn)項(xiàng)目。獲利模式：前期靠地產(chǎn)項(xiàng)目獲利，2003年后對(duì)社區(qū)采取開(kāi)放式管理，大力發(fā)展度假市場(chǎng)、專項(xiàng)會(huì)議，后期靠旅游+地產(chǎn)項(xiàng)目獲利。成功點(diǎn)：理念創(chuàng)新，集古代民居和現(xiàn)代建筑的精華，同時(shí)文化是其持久的核心競(jìng)爭(zhēng)力；設(shè)計(jì)創(chuàng)新，外觀古樸，內(nèi)部實(shí)用，符合現(xiàn)代人生活標(biāo)準(zhǔn)；全息營(yíng)銷模式，通過(guò)樣板校區(qū)吸引人氣，引領(lǐng)住房消費(fèi)時(shí)尚。成都芙蓉古城成都芙蓉古城功能配套具體內(nèi)容靈魂軸線：皇城—明遠(yuǎn)樓—至公堂三者構(gòu)成老成都建筑及歷史文化的靈魂主軸線?；食钦嫉孛娣e700平方米，兩層共有建筑面積1200平方米，其設(shè)計(jì)規(guī)模與原成都皇城規(guī)模的比例為1：1；修建老城墻，采用繪畫(huà)、雕塑等手法來(lái)表現(xiàn)歷史長(zhǎng)河中的蓉城。明遠(yuǎn)樓長(zhǎng)50米，寬20米，3層，建筑面積3000平方米。至公堂2層，每層建筑面積2000平方米，共4000平方米。博物館設(shè)置于皇城內(nèi)，主要展出有濃郁老成都風(fēng)格的書(shū)畫(huà)、傳統(tǒng)工藝品等。會(huì)所芙蓉古城會(huì)所占地面積1500平方米，3層，設(shè)置大堂、餐廳、會(huì)議廳、商務(wù)中心、MBA學(xué)術(shù)論壇中心、美容美發(fā)中心等。堂、祠、廟宇、私塾、公館修建帶有老成都味道的建筑，同樣用以作為項(xiàng)目文化內(nèi)涵的載體，而傳統(tǒng)建筑的精湛工藝將被置于首位。酒店賓館分別修建于會(huì)所的西南和正北，與皇城-明遠(yuǎn)樓-至公堂等傳統(tǒng)樓宇、音樂(lè)休閑廣場(chǎng)、各種運(yùn)動(dòng)場(chǎng)和2000余平方米的人造山坡景區(qū)相鄰。其主要功能是為會(huì)所提供配套的飲食起居及娛樂(lè)場(chǎng)所，同時(shí)服務(wù)于到芙蓉古城度假休閑的人群。街道以成都老街道名命的芙蓉古城各小區(qū)主干道、小區(qū)干道、次干道和院內(nèi)道路，達(dá)成街道名的親切和易于記憶。主干道斜穿小區(qū)，共長(zhǎng)1000米。皇城以南有600米，寬16米；又向北延伸400米，寬9米；干道寬約13米，次干道寬9米，各院內(nèi)道路寬6米左右。主干道是古城的靈魂街，其街頭小品、樹(shù)木綠化均以繁華的古時(shí)長(zhǎng)街作為藍(lán)本。另有小巷阡陌，青石板路。水環(huán)境芙蓉古城水面面積達(dá)30000余平方米，最大湖泊近4000平方米；護(hù)城河最窄處達(dá)8米。潺潺流水從每戶芙蓉古城人家的屋前或宅后緩緩淌過(guò)，臨水而居，容易體味恬淡從容的人生意境。憑借完善科學(xué)的水環(huán)境工程系統(tǒng)，引水于地下，水質(zhì)甘冽純凈，以水淘菜濯衣自是形神自然。黃山黟縣宏村黃山黟縣宏村是中坤集團(tuán)投入開(kāi)發(fā)改造古村落，是首家全程由企業(yè)主導(dǎo)完成世界遺產(chǎn)申報(bào)的世界文化遺產(chǎn)地。解讀中坤的宏村改造之道開(kāi)發(fā)歷程：1997年北京中坤集團(tuán)投資三百萬(wàn)，與黟縣人民政府合作，得到宏村、南屏、關(guān)麓三個(gè)古村落的獨(dú)家開(kāi)發(fā)權(quán)；2000年宏村被確定為世界文化遺產(chǎn)，之后榮譽(yù)不斷，旅游業(yè)發(fā)展迅速；2003年起，中坤著手開(kāi)發(fā)宏村旁的奇墅湖國(guó)際旅游度假村項(xiàng)目，征得了1000多畝灘地，租下了3000多畝山林，用于建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店和徽派村落式別墅。經(jīng)營(yíng)效益：1997年門票收入僅17萬(wàn)元，1998年即達(dá)到400萬(wàn)元，2003年僅門票+餐飲住宿收入高達(dá)5000萬(wàn)元。2005年奇墅湖度假村投入使用。門票+地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，20年收入約有80個(gè)億。改造宏村：制定嚴(yán)格開(kāi)發(fā)綱領(lǐng)，劃定保護(hù)區(qū)、建設(shè)控制區(qū)、和環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)；保護(hù)重點(diǎn)歷史文化古跡并對(duì)明清民居建筑等加以修葺；合理改造水系，使水成為村落的主要形態(tài)之一；建設(shè)相關(guān)旅游配套設(shè)施。黟縣宏村在開(kāi)發(fā)過(guò)程中并無(wú)太大創(chuàng)新價(jià)值，它的成功與它較早進(jìn)入宏村并掌握宏村的開(kāi)發(fā)權(quán)有關(guān)；中坤的宏村發(fā)展過(guò)程也遭遇了前所未有的尖銳的社區(qū)矛盾，對(duì)今后的古村落的開(kāi)發(fā)具有較大的借鑒作用。開(kāi)放式旅游古城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)要素要做好小鎮(zhèn)的景觀規(guī)劃，打造旅游小鎮(zhèn)的景觀吸引力與休閑度假環(huán)境；要整合小鎮(zhèn)的旅游資源，策劃具有小城鎮(zhèn)和旅游雙重功能的項(xiàng)目規(guī)劃旅游小鎮(zhèn)的功能及布局，旅游小鎮(zhèn)的功能包括居住、集散、夜間娛樂(lè)、觀光、休閑、度假、游樂(lè)制定清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)計(jì)旅游吸引力動(dòng)力機(jī)制，包括古城鎮(zhèn)的吸引力開(kāi)放式旅游古城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)要素設(shè)計(jì)政府功能與商業(yè)功能相結(jié)合的運(yùn)作模式古城四大街區(qū)圍合，全長(zhǎng)1700米，總營(yíng)業(yè)面積3萬(wàn)多平米，經(jīng)營(yíng)區(qū)域集中在一樓，二樓僅作為居住、倉(cāng)儲(chǔ)功能使用。大理古城商業(yè)街的業(yè)態(tài)主要以商品經(jīng)營(yíng)、餐飲業(yè)、休閑業(yè)（酒吧）、服務(wù)及配套行業(yè)為主：按數(shù)量分，其中商品經(jīng)營(yíng)占80%，餐飲業(yè)占8%，服務(wù)及配套行業(yè)占7%，休閑娛樂(lè)占5%；按面積分，商品經(jīng)營(yíng)約占46%，服務(wù)及配套行業(yè)占37%，餐飲業(yè)約占7%，休閑娛樂(lè)占10%。業(yè)態(tài)混雜。地段租金(元/㎡)博愛(ài)路90復(fù)興路500人民路100洋人街150大理古城商街業(yè)態(tài)分布雖然無(wú)規(guī)劃，相對(duì)混雜，但未對(duì)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不良影響大理古城商業(yè)街內(nèi)每條街上均存在多種業(yè)態(tài)類型交叉的現(xiàn)象，并未按流行的商品或服務(wù)類別進(jìn)行分區(qū)配置；原因可能是私人業(yè)主自發(fā)操作店鋪出租所致。業(yè)態(tài)混雜看似違背現(xiàn)象商業(yè)理論，但古城眾多店鋪歷經(jīng)時(shí)日仍生存良好，也無(wú)游客抱怨購(gòu)物不便，說(shuō)明業(yè)態(tài)混雜至少在大理古城是有市場(chǎng)基礎(chǔ)的。四大街區(qū)圍合，各大街區(qū)各有主題特色明顯1、大理古城酒吧街——洋人街大理有名的酒吧一條街，商戶71家，經(jīng)營(yíng)面積1840平米租金100-150元/㎡?月，營(yíng)業(yè)率100%2、大理古城商品購(gòu)物街——復(fù)興路大理人氣最旺的購(gòu)物街，全長(zhǎng)1500米，商戶376家，經(jīng)營(yíng)面積9632平米，租金500元/㎡?月，營(yíng)業(yè)率100%3、大理古城餐飲街——人民路大理白族特色餐飲街，全長(zhǎng)1500米，商戶92家，經(jīng)營(yíng)面積1944平米，租金100元/㎡?月，營(yíng)業(yè)率100%4、大理古城旅館街——博愛(ài)路大理旅館最集中的街區(qū)，全長(zhǎng)1000米，商戶30多家，經(jīng)營(yíng)面積610平米，租金90元/㎡?月，營(yíng)業(yè)率100%.主要街區(qū)

極具民族民俗風(fēng)情特色的酒店客棧生意經(jīng)營(yíng)很好。酒店式客棧依然延續(xù)民族、民俗風(fēng)情的元素和特色大理古城的客棧無(wú)論是立面還是室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)，同樣也極具民族地方特色，也同樣體現(xiàn)了對(duì)本區(qū)域民族文化、民俗風(fēng)情的深入挖掘，正在因?yàn)槿绱?，大理古城的客棧生意良好，而且房?jī)r(jià)高企標(biāo)間價(jià)格在428元/天。酒店式客棧麗江古城對(duì)于本區(qū)域民族民俗元素的挖掘相當(dāng)成功，很好的將民俗與旅游有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，創(chuàng)造了極大的商業(yè)價(jià)值。麗江古城的商業(yè)街目前已開(kāi)發(fā)的地段全長(zhǎng)約2000米，擁有店鋪1046家，總營(yíng)業(yè)面積約3萬(wàn)平方米。全部為街鋪，產(chǎn)權(quán)為私人所有；部分為民居居改造，部分新修商鋪為業(yè)主購(gòu)買后出租。商鋪主要經(jīng)營(yíng)民族服飾、披肩（飾品）、銀飾、玉器、繪畫(huà)、各種手工藝品、皮草、草藥、茶、地方特色食品（牛肉干等）及餐飲、酒吧和客棧為主，并有銀行、郵政、票務(wù)、公廁等配套服務(wù)設(shè)施。整個(gè)麗江古城就是一座繁華的商業(yè)城，旅游商業(yè)經(jīng)營(yíng)十分成功。麗江古城商街麗江古城商業(yè)街的業(yè)態(tài)主要以商品經(jīng)營(yíng)、餐酒吧、客棧為主。按數(shù)量分，其中商品經(jīng)營(yíng)占88%，餐酒吧占7%，客棧占5%；按面積分，商品經(jīng)營(yíng)約占46%，餐酒吧約占17%。上述業(yè)態(tài)的主要目標(biāo)顧客均為中外旅客，屬于典型的旅游類消費(fèi)業(yè)態(tài)配置。麗江古城目前月租金在200-500元/㎡左右不等，最貴的四方街周邊區(qū)域月租金達(dá)到了800-1000元/㎡，并呈繼續(xù)上漲的趨勢(shì)。麗江古城的商業(yè)街由四方街、東大街、新華街、七一街、五一街、光義街及眾多分巷組成。1、麗江古城的門臉——玉河廣場(chǎng)玉河廣場(chǎng)為麗江商業(yè)街增加了一個(gè)門臉，它是當(dāng)?shù)厝艘雇砩⒉较矚g逗留的地方。游客一般只在玉河廣場(chǎng)入口景觀處留影，然后通過(guò)玉河廣場(chǎng)進(jìn)入商業(yè)街。

2、麗江商業(yè)的品牌——四方街600平米的四方坪，17間店鋪，經(jīng)營(yíng)面積385平米，是麗江古城最為繁華的所在，租金高達(dá)800-1000元/㎡·月。四方街是麗江古街的代表，位于古城的核心位置，不僅是大研古城的中心，也是滇西北地區(qū)的集貿(mào)和商業(yè)中心。3、麗江古城最優(yōu)美的街——東大街全長(zhǎng)200米，景色優(yōu)美，商鋪139間，經(jīng)營(yíng)面積3667平米，租金600-1000元/㎡·月。東大街是麗江古城商業(yè)街繁華地段之一，它是連接玉河廣場(chǎng)與四方街的主干道，道旁有水渠、渠上有小橋、路邊有垂柳，景色優(yōu)美。4、麗江古城最重要的一條街——新華街集酒吧、客棧、商品類三大業(yè)態(tài)為一體，店鋪167間，營(yíng)業(yè)面積8694平米，租金150-300元/㎡·月。５、麗江古城最長(zhǎng)的商品經(jīng)營(yíng)街——七一街600米商品經(jīng)營(yíng)街，店鋪333間，營(yíng)業(yè)面積3086平米，租金200-500元/m2·月。主要街區(qū)七星街成為本區(qū)域消費(fèi)的傳統(tǒng)街區(qū)。南門商業(yè)街、玉水商業(yè)街均延續(xù)古城商業(yè)街現(xiàn)有模式經(jīng)營(yíng)較差。1、麗江南門商業(yè)街南門商業(yè)街占地1.2萬(wàn)平方米，建筑面積超過(guò)2萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)率不足40%，經(jīng)營(yíng)較差。2、麗江玉水商業(yè)街建筑面積約3.5萬(wàn)平方米，是麗江古城商業(yè)街的擴(kuò)展與延伸，建筑、景觀均有突破，但仍就無(wú)法逃脫整體旅游消費(fèi)力的規(guī)律，營(yíng)業(yè)率不足40%.3、七星街原定規(guī)劃是針對(duì)旅游消費(fèi)，但建成后實(shí)際上購(gòu)物、餐飲、美發(fā)、酒吧、茶座、洗腳按摩等業(yè)態(tài)；主要消費(fèi)對(duì)象是本地市民，店鋪總體經(jīng)營(yíng)狀況還不錯(cuò)。新興旅游商業(yè)街1400多年的悠久歷史，全長(zhǎng)1180米，桂林山水甲天下，陽(yáng)朔山水甲桂林。西街街面采用本地大理石鋪設(shè)，長(zhǎng)青石板鋪就街道的兩旁作為道路與店鋪的分割。西街的房屋古樸典雅，桂北明清時(shí)期風(fēng)格，小青瓦、坡屋面、白粉墻，吊陽(yáng)臺(tái)。建筑物以兩層到三層居多，也有四層建筑物，錯(cuò)落別致，古色古香，地方特色濃厚。西街有少量統(tǒng)一的路燈，選用古色古香的款式，用木樁作支架的。西街不設(shè)統(tǒng)一的門牌，商鋪的招牌也都不是統(tǒng)一的，但大多都充滿個(gè)性化的特色，有中式和西式風(fēng)格，并且都是中英文版，其中還不乏純英文的招牌。陽(yáng)朔西街店鋪形式：2、3層獨(dú)棟商鋪，一層商品經(jīng)營(yíng)，二三層餐飲休閑娛樂(lè)陽(yáng)朔西街的店鋪都是2~3層獨(dú)棟商鋪，一層為經(jīng)營(yíng)門面，樓上則多為酒吧、餐飲、賓館、酒店等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。單個(gè)門面的面寬一般在4.5～5米，層高也都不