中國房地產(chǎn)趨勢分析報(bào)告

中國房地產(chǎn)2008年趨勢分析全國工商聯(lián)房房地產(chǎn)商會聶梅生2008年3月2000-2007國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)數(shù)字匯總

2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年GDP億元89404.0095933.0102398.00116694.00136515.0182321.0209407.00246619.0GDP%8.007.308.009.109.509.9010.7011.40CPI%0.400.70(0.80)1.203.90

1.801.504.80

人均收入元6280.006860.007703.008472.009422.0010493.0011759.0013786.00人均收入%6.408.5013.409.007.709.6010.4012.20固定資產(chǎn)總投資億元32619.0036898.043202.0055118.0070073.0088604.0093472.00137239.0固定資產(chǎn)總投資%9.3012.1016.1026.7025.8025.7024.0024.80房地產(chǎn)投資億元4902.006245.007736.0010106.0010376.0015759.0019382.0025280.00房地產(chǎn)投資%19.5025.3021.9029.7028.1019.8021.8030.20房價(jià)%1.101.703.704.809.707.605.507.60

8年一回首宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控8年一回首宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控8年一回首從宏觀經(jīng)濟(jì)的的趨勢上分析析2000-2007年8年間：房價(jià)平均漲幅幅5.2%2004年開始宏觀調(diào)調(diào)控后:4年房價(jià)平均增增幅7.6%GDP平均增幅9.24%城鎮(zhèn)人均收入入9.65%房價(jià)上漲并沒沒有脫離軌道道，8年間與前一年年相比漲幅上上升的有5年，漲幅下降降的有2年，負(fù)增長的的為0年，總體為增增長。2007國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展情況統(tǒng)計(jì)

1季度2季度3季度4季度GDP億元50287.0056481.0059275.00

%11.1011.9011.5011.20CPI%2.703.204.106.90人均收入元3935.003117.003294.00

%16.6014.2013.20

固定資產(chǎn)總投資

億元17526.0036642.0037361.00

%23.7025.9025.7026.80房地產(chǎn)

投資億元3544.006343.006930.00

%26.9028.5030.3031.80房價(jià)%5.606.308.2010.508年一回首2004年房價(jià)漲幅達(dá)達(dá)9.7%（2003年4.8%),房地產(chǎn)投資增增幅連續(xù)5年超過固定資資產(chǎn)總投資增增幅,需求旺旺盛,以上海海為首首,房價(jià)快快速上上升,增幅與與前一一年相相比上上升1倍。此此年CPI指數(shù)達(dá)達(dá)3.9(2003年1.2%),同比上上升3.3倍。2004年以后后政府府出臺臺一系系列宏宏觀調(diào)調(diào)控政政策，，以緊緊縮供供給收收緊銀銀根、、地根根為主主要手手段。。2005，2006年連續(xù)續(xù)2年房價(jià)價(jià)增幅幅下降降，房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資增幅幅下降降，并并首次次低于于固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資增幅幅，CPI指數(shù)下下降。。這時(shí)時(shí)似乎乎宏觀觀調(diào)控控效果果顯著著，我我國經(jīng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)進(jìn)入高高增長長、低低通漲漲時(shí)代代。2007年房價(jià)價(jià)大幅幅反彈彈，11月漲幅幅10.5%(2006年5.5%),CPI達(dá)6.9(2006年1.5),固定資資產(chǎn)總總投資資增幅幅26.8%,房地產(chǎn)產(chǎn)投資資增幅幅31.8%,均達(dá)到到8年來最最高值值2008年,針對防防止經(jīng)經(jīng)濟(jì)過過熱,通貨膨膨脹,房價(jià)過過快上上升的的進(jìn)一一步宏宏觀調(diào)調(diào)控在在所難難免房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控控政策策重點(diǎn)點(diǎn)——改善住住宅供供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)控需需求2007年初政政府工工作報(bào)報(bào)告自自2003年來首首次提提出要要“保保持房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資合理理規(guī)模?！痹趪?yán)格格土地地管理理背景景下，，優(yōu)先先保證證居住住用地地的供供應(yīng)；；高度重重視住住房保保障體體系的的建設(shè)設(shè)（（《關(guān)于解解決城城市低低收入入家庭庭住房房困難難的若若干意意見》（國發(fā)發(fā)〔2007〕24號）；；國務(wù)務(wù)院召召開全全國住住房工工作會會議））；《經(jīng)濟(jì)適適用住住房管管理辦辦法》、《廉租住住房保保障辦辦法》提高購購買非非首套套住房房的貸貸款首首付款款比例例和貸貸款利利率，，抑制制住房房需求求增長長降低外資對對住房市場場的投資性性需求相關(guān)規(guī)章制制度進(jìn)一步步健全（（物權(quán)法、、企業(yè)所得得稅法、城城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法、、城鄉(xiāng)規(guī)劃劃法、節(jié)約約能源法等等）住房保障體體系受到高高度重視2007年初，政府府工作報(bào)告告“政府要要特別關(guān)心心和幫助解解決低收入入家庭住房房問題。加加大財(cái)稅等等政策支持持，建立健健全廉租房房制度，改改進(jìn)和規(guī)范范經(jīng)濟(jì)適用用房制度””2007年8月7日，國務(wù)院院印發(fā)實(shí)施施《關(guān)于解決城城市低收入入家庭住房房困難的若若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）；8月24日，國務(wù)院院召開全國國住房工作作會議；；11月，發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住住房管理辦辦法》和《廉租住房保保障辦法》。各級地方政政府的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房和和廉租房建建設(shè)也逐步步付諸實(shí)施施商品住宅供供給結(jié)構(gòu)逐逐步調(diào)整據(jù)初步統(tǒng)計(jì)計(jì)，全國36個(gè)直轄市、、計(jì)劃單列列市、省會會城市，2006-2007年年度新開開工商品住住房中90平方米以下下普通商品品住房占總總開發(fā)面積積的55.8%。年度/季度經(jīng)濟(jì)適用房投資比例90平方米以下商品住宅投資比例高檔住宅投資比例2007/1-23.4215.9411.981-33.5616.0910.951-44.0817.1610.531-54.1218.2610.191-64.1919.4910.001-74.2620.329.981-84.4220.8110.441-94.4121.2110.491-104.5121.4610.472008年宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)和政策環(huán)環(huán)境預(yù)測2008年經(jīng)濟(jì)增速速目標(biāo)設(shè)定定為8%（已經(jīng)連續(xù)續(xù)4年目標(biāo)8%),實(shí)際值連續(xù)續(xù)4年超過9.5%,平均10.28%2008年兩會上第第一次設(shè)定定CPI目標(biāo)4.8%,但1月份為7.1%,2月份將高于于1月份今年中央用用于廉租住住房制度建建設(shè)的資金金68億元，比去去年增加17億元；地方方各級政府府都要增加加這方面的的投入2008年經(jīng)濟(jì)調(diào)控控目標(biāo)是防防過熱和防防通脹，將將實(shí)行“從緊的貨幣幣政策”。政府將如如何采取應(yīng)應(yīng)對措施，，以及這些些措施的方方向、力度度，具有很很大的不確確定性。房地產(chǎn)領(lǐng)域域繼續(xù)落實(shí)實(shí)已有調(diào)控控政策，加加快建設(shè)住住房保障體體系2008全球性的兩兩個(gè)經(jīng)濟(jì)病病毒——通漲和次貸貸全球性的通通漲壓力正正在形成——截止去年11月，全球通通漲率4.8%,同比上升2個(gè)百分點(diǎn)——全球市場的的高油價(jià)、、高糧價(jià)、、會便捷連連鎖傳遞到到商品市場場,以石油為標(biāo)標(biāo)志的資源源型產(chǎn)品漲漲價(jià)將繼續(xù)續(xù)沖擊中國國的經(jīng)濟(jì)和和金融，而而中國繼續(xù)續(xù)控制生產(chǎn)產(chǎn)要素（勞勞動力、資資源、資本本）價(jià)格以以抑制通脹脹的辦法，，等于輸入入通脹?！缆?lián)儲已累累積降低利利率2.25個(gè)百分點(diǎn),以抵消次貸貸影響,刺激消費(fèi);同時(shí),中國07年6次提高利率率(2.52%提到4.14%),加之以美元元貶值直接接推高石油油等資源價(jià)價(jià)格,結(jié)果必然是是傳播通漲漲、外匯涌涌入型流動動性壓力很很大次貸危機(jī)依依然擴(kuò)散——次貸有如病病毒，感染染了全球購購買次貸的的金融機(jī)構(gòu)構(gòu)和國家銀銀行到目前前為止，這這場危機(jī)帶帶來的損失失高達(dá)1882億美元，全全球45家最大的銀銀行和券商商都卷入其其中。由此此更造成了了消費(fèi)疲軟軟，經(jīng)濟(jì)衰衰退顯像。。宏觀經(jīng)濟(jì)保保持高增長長，通脹壓壓力上升城鄉(xiāng)居民收收入大幅度度增加流動性過剩剩問題突出出2008年從緊的貨貨幣政策對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的影影響從緊的貨幣幣政策應(yīng)包包括控制銀銀行利率、、準(zhǔn)備金等等指標(biāo)和控控制信貸總總規(guī)模1、銀行持續(xù)續(xù)加息對房房地產(chǎn)市場場的影響——對供給方的的影響按照經(jīng)濟(jì)理理論，利率率政策對調(diào)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)具具有重要作作用。在投投資收益不不變的條件件下，因利利率上升而而導(dǎo)致的投投資成本增增加，迫使使投資收益益較低的投投資者退出出投資領(lǐng)域域，從而減減少投資需需求，社會會總投資規(guī)規(guī)模減少。。因此，加加息是緊縮縮經(jīng)濟(jì)的一一種手段。。房地產(chǎn)行行業(yè)是資資金密集集型行業(yè)業(yè)，持續(xù)續(xù)加息對對房地產(chǎn)產(chǎn)供求會會產(chǎn)生影影響，進(jìn)進(jìn)而影響響房價(jià)的的變動形形勢。從從供給方方面來說說，加息息會增加加房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的投投資成本本，但加加息對房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資的影響響要遠(yuǎn)低低于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)信貸增增長下降降的影響響。從緊的貨貨幣政策策對房地地產(chǎn)市場場的影響響控制信貸貸總規(guī)模?！捎眯姓褪袌鰣鱿嘟Y(jié)合合的手段段來控制制信貸規(guī)規(guī)模已經(jīng)經(jīng)在2007年4季度和2008年1月份實(shí)施施，并對對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)和抵抵押貸款款購房形形成了明明顯的收收縮效果果——銀行的存存貸差和和獲利的的壓力上上升，在在GDP保持一定定增幅的的情況下下，信貸貸規(guī)模不不可能下下降太多多。由于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)需需要在年年初安排排貸款，，銀行放放款的時(shí)時(shí)間表調(diào)調(diào)整對房房地產(chǎn)市市場的影影響不可可忽視，，2008年1季度將是是開發(fā)企企業(yè)對人人民幣融融資的饑饑渴期2、持續(xù)加加息對房房地產(chǎn)市市場的影影響——對需求方方的影響響與對供給給的影響響相比較較，持續(xù)續(xù)加息對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場需需求的影影響要大大得多。。購房者者的貸款款成本會會隨著加加息而增增加，并并且貸款款期限越越長，月月還款額額增加的的程度越越高，對對于自住住需求和和物業(yè)投投資需求求來講，，利率增增加會導(dǎo)導(dǎo)致其需需求增長長下降。。由于房地地產(chǎn)短期期供給彈彈性很小小，所以以利率增增加會直直接導(dǎo)致致房價(jià)漲漲幅下降降。但需要注注意的是是CPI的作用，，這里所所指的利利率應(yīng)該該是實(shí)際利率率，即扣除除了通貨貨膨脹影影響之后后的利率率水平。。從緊的貨貨幣政策策對房地地產(chǎn)市場場的影響響2004年起我國國進(jìn)入了了加息周周期2007年CPI平均4.8,2008年1月份CPI高達(dá)7.1持續(xù)加息息及CPI對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的影響我國房價(jià)價(jià)漲幅與與實(shí)際利利率呈反反向變化化——CPI增速高過過利率增增速，房房價(jià)呈上上升態(tài)勢勢2008年負(fù)利率率和流動動性過剩剩繼續(xù)推推動房價(jià)價(jià)上漲負(fù)利率的的現(xiàn)實(shí)短短期內(nèi)難難以改變變，2008年宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域域流動性性過剩對對資產(chǎn)價(jià)價(jià)格的上上漲仍有有助推作作用中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)面臨的的結(jié)構(gòu)失失衡問題題，是經(jīng)經(jīng)濟(jì)深層層次結(jié)構(gòu)構(gòu)性矛盾盾的綜合合體現(xiàn)，，流動性性過剩局局面還難難以在短短期內(nèi)根根本改變變。同時(shí)時(shí)，2008年宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)整體體仍將保保持較快快速度增增長，這這些因素素對2008年資產(chǎn)價(jià)價(jià)格的上上漲仍有有助推作作用。據(jù)國家發(fā)發(fā)改委、、國家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局聯(lián)聯(lián)合發(fā)布布的數(shù)據(jù)據(jù)，我國國70個(gè)大中城城市房價(jià)價(jià)，2006年同比上上漲5.5%；2007年同比增增長7.6%。而今年年1月份，同同比上漲漲11.3%。2008年初貨幣幣狀況盡管新政政策已經(jīng)經(jīng)出臺，，由于巨巨大的慣慣性，貨貨幣流動動性過剩剩的矛盾盾并沒有有立即得得到緩解解。截止止2008年1月末，金融機(jī)機(jī)構(gòu)貸款余額額28.67萬億元，同比比增幅17.53%。1月份貸款增加加8036億元，同比增增加2373億元，創(chuàng)歷史史新高。其中中，居民貸款款增加1355億元。貨幣供供應(yīng)量（M2）增速為18.94%，比12月份高2.2個(gè)百分點(diǎn)。也就是說，社社會上的錢不不僅沒有明顯顯減少，反而而還在繼續(xù)增增加。2008年住房需求增增長的變化是是影響房價(jià)走走勢的主要因因素受2007年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)購置土地面面積大幅度增增加以及商品品房屋新開工工面積較快增增長的影響，，2008年商品房屋供供給仍會穩(wěn)定定增加。因此此，住房需求求增長的變化化是影響2008年房價(jià)走勢的的主要因素，，而住房需求求增長的變化化主要取決于于宏觀經(jīng)濟(jì)和和政策環(huán)境的的影響。人口年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)和城鎮(zhèn)化是是支撐我國住住房需求增長長的長期因素素，但短期內(nèi)內(nèi)不是促使房房價(jià)加速上漲漲的主要原因因根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)計(jì)局的抽樣調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)分析析，25-45歲群體是購買買住宅的主要要群體。2000-2020年，我國人口口年齡結(jié)構(gòu)中中25-45歲群體所占的的比重最大，，其中2000-2010年35-45歲群體比重最最大，2010-2020年25-35歲群體比重上上升為最高。。近年人口年年齡結(jié)構(gòu)以35-45歲人口數(shù)量最最多，但相對對2004年前并沒有出出現(xiàn)大幅變動動年度GDP增長城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)人口增加（萬人）199610.0％30.5％213019979.3％31.9％214519987.8％33.4％215919997.6％34.8％214020008.4％36.2％215820018.3％37.7％215820029.1％39.1％2148200310.0％40.5％2164200410.1％41.8％1907200510.4％43.0％1929200611.1％43.9％14942004年，我國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住宅空屋率率為3.26%，2007年則降為2.81%，三年來35個(gè)大中城市中中多數(shù)城市存存量住宅的空空屋率均有所所下降，說明明我國城鎮(zhèn)住住宅的使用率率有所提高，，2004年以來我國城城鎮(zhèn)住宅市場場的發(fā)展主要要滿足的是城城鎮(zhèn)居民對住住宅的剛性需需求和改善性性需求的增長長。長期來看，經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長、城城市化進(jìn)程、、人口結(jié)構(gòu)等等維持住房需需求增長的因因素仍將持續(xù)續(xù)。2008年維持住房需需求增長的因因素仍將持續(xù)續(xù)房價(jià)漲幅下降降的可能性很很大2007年持續(xù)加息和和9月末央行提高高購買非首套套住房的貸款款首付款比例例和貸款利率率，截至到11月已有政策效效果顯現(xiàn)，2008年從緊貨幣政政策將抑制住住房需求增長長貸款額20年還款30年還款首套房貸月供

增加額（元）第二套房貸月供

增加額（元）首套房貸月供

增加額（元）第二套房貸月供

增加額（元）20萬元99.0339.0110.5379.125萬元123.8423.7138.1473.930萬元148.5508.4165.7568.635萬元173.3593.2193.3663.440萬元198.0677.9220.9758.245萬元222.8762.6248.6853.050萬元247.5847.4276.2947.755萬元272.3932.1303.81042.560萬元297.11016.9331.41137.365萬元321.81101.6359.01232.070萬元346.61186.3386.71326.8房價(jià)漲幅下降降的可能性很很大受2007年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)購置土地面面積大幅度增增加以及商品品房屋新開工工面積較快增增長的影響，，2008年商品房屋供供給仍會穩(wěn)定定增加預(yù)計(jì)2008年的房價(jià)走勢勢取決于宏觀觀經(jīng)濟(jì)和政策策環(huán)境的變化化。如果2008年宏觀經(jīng)濟(jì)繼繼續(xù)保持平穩(wěn)穩(wěn)較快增長，，全國房價(jià)變變化不會出現(xiàn)現(xiàn)大幅波動，，但在從緊的的貨幣政策影影響下，全年年房價(jià)漲幅下下降的可能性性很大。房地產(chǎn)企業(yè)的的準(zhǔn)備和回應(yīng)應(yīng)開發(fā)企業(yè)將千千方百計(jì)維持持現(xiàn)有市場的的可持續(xù)性——土地：2007年土地價(jià)格上上漲，使成本本提高，要保保住企業(yè)的利利潤，2008年的房價(jià)難以以下降；——2007年企業(yè)的已得得利潤支持了了2008年的房價(jià)水平平——長遠(yuǎn)的住房需需求是剛性的的，企業(yè)仍然然愿意“抗住”當(dāng)前的“從緊”——宏觀經(jīng)濟(jì)形勢勢存在不確定定性，機(jī)遇、、機(jī)會和挑戰(zhàn)戰(zhàn)共存2008年宏觀經(jīng)濟(jì)的的不可預(yù)見性性如果CPI指數(shù)繼續(xù)上升升→為減少少負(fù)利率，銀銀行可能繼續(xù)續(xù)上調(diào)利率（（但上調(diào)空間間有限）→有有住房支付能能力的居民會會選擇儲蓄搬搬家（購房或或其它資產(chǎn)性性投資）→→政府繼續(xù)嚴(yán)嚴(yán)控投資性購購房→支付能能力差的居民民將推遲購房房，此時(shí)房地地產(chǎn)市場進(jìn)一一步兩極分化化，房地產(chǎn)市市場交易量下下降的膠著狀狀況會持續(xù)→→政府推出的的政策性住房房將會起到穩(wěn)穩(wěn)定作用。流動性過剩問問題短期難以以控制→減少少出口從而降降低外匯儲備備→解決就業(yè)業(yè)問題、調(diào)整整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，，但一時(shí)難以以奏效→GDP增長率下降→→失業(yè)率上升升→尋找新的的內(nèi)需→普通通住房長期看看好。人民幣升值預(yù)預(yù)期已經(jīng)顯現(xiàn)現(xiàn)→升值導(dǎo)致致國際資本滲滲入套利→投投資股市、樓樓市→資產(chǎn)價(jià)價(jià)格上漲→牛牛市繼續(xù)→房房價(jià)上升→CPI難以調(diào)控→經(jīng)經(jīng)濟(jì)硬著陸。。2008年全國房價(jià)走走勢有兩種可可能2008年，根據(jù)我國國宏觀經(jīng)濟(jì)和和政策形勢發(fā)發(fā)展的不確定定性，房價(jià)走走勢有兩種可可能：第一，2008年如果國內(nèi)負(fù)負(fù)利率的現(xiàn)實(shí)實(shí)持續(xù)存在，，流動性過剩剩對資產(chǎn)價(jià)格格的上漲仍有有助推作用。。2008年，如果在緊緊縮貨幣政策策和小幅升值值的匯率政策策組合下，貿(mào)貿(mào)易順差過大大問題難以在在短期內(nèi)緩解解，流動性過過剩和通脹將將在較長時(shí)期期內(nèi)存在，負(fù)負(fù)利率的持續(xù)續(xù)將繼續(xù)刺激激住房需求的的增長，助推推2008年房價(jià)上漲，，但受從緊貨貨幣政策的影影響，房價(jià)漲漲幅將會有所所減緩。第二，2008年美國經(jīng)濟(jì)進(jìn)進(jìn)入衰退的可可能性很大，，世界經(jīng)濟(jì)也也將受到較大大影響，如果果在國內(nèi)通脹脹壓力下，采采取緊縮貨幣幣政策和快速速升值的匯率率政策組合，，出口增速很很可能迅速下下降，內(nèi)需增增長乏力，經(jīng)經(jīng)濟(jì)將可能出出現(xiàn)較大的向向下調(diào)整，對對收入增長和和就業(yè)將產(chǎn)生生較大影響，，住房需求增增長下降，嚴(yán)嚴(yán)重的話，房房價(jià)將會出現(xiàn)現(xiàn)向下波動的的走勢。2008年房地產(chǎn)業(yè)提提醒并購將是大勢勢所趨回回顧2007，有兩點(diǎn)最值值得關(guān)注?！恋刭徶脙r(jià)格格上升幅度大大都在10%以上。去年買買的地，今年年必須開發(fā)，，今年不開發(fā)發(fā)，明年政府府收，即使是是你高價(jià)買的的地，也必須須得開發(fā)?！a(chǎn)資料成本本上升，“油油價(jià)在上升，，已經(jīng)突破了了100美元。中國股股市也是震蕩蕩下跌，雪災(zāi)災(zāi)以后，電價(jià)價(jià)，煤價(jià)，水水價(jià)都面臨提提高。材料成成本、土地成成本以及農(nóng)民民工工資等都都要上升，也也就是意味著著房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的成本不可可避免的將要要上升?！诟邇r(jià)土地之之上，成本在在不斷增加，，國家在宏觀觀調(diào)控，而市市場又多變，，開發(fā)商的利利潤空間被壓壓縮。就業(yè)形勢與通通漲——大城市生活成成本提高，就就業(yè)者流向中中小城市——更多的農(nóng)民流流向中小城市市——因制造業(yè)在人人民幣升值和和通漲的壓力力下難以大幅幅提高工資，，就業(yè)人員由由制造業(yè)流向向服務(wù)業(yè)對策：08房企新發(fā)展新新機(jī)制原來既有的一一套盈利模式式未必再適應(yīng)應(yīng)新的市場形形勢，新形勢勢下必須要有有新的發(fā)展模模式，產(chǎn)業(yè)也也惟有如此才才能真正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)升級?！榜R云現(xiàn)象””的挑戰(zhàn)與啟啟發(fā)——草根與中小企企業(yè)——8年前以50萬元資金在杭杭州民宅創(chuàng)立立，目前比爾爾.蓋次說他將是是下一個(gè)比爾爾.蓋次——中小企業(yè)全球球性商業(yè)價(jià)值值B2B在地產(chǎn)中如何何體現(xiàn)——內(nèi)生具有的創(chuàng)創(chuàng)新基因，可可復(fù)制、可傳傳承，即可持持續(xù)發(fā)展——在整合市場的的基礎(chǔ)上要具具備整合人力力、科技、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化、環(huán)境境資源的能力力企業(yè)的進(jìn)化與與效益經(jīng)營勞動力——粗放型，效益益受限制經(jīng)營資本——效益成倍增加加經(jīng)營技術(shù)——集約型發(fā)展，，效益長遠(yuǎn)經(jīng)營智慧——知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代代，效益？？不可估量！預(yù)測：2008是自住者的春春天2007年的房價(jià)上漲漲確實(shí)是過分分了，因此當(dāng)當(dāng)前局部房價(jià)價(jià)上漲過快的的地區(qū)房價(jià)回回歸理性是正正常的。從2000-2007年看來，除了了2004和2007年以外，其他他年份房價(jià)上上漲比較平穩(wěn)穩(wěn)。房地產(chǎn)行行業(yè)與GDP、人均可持續(xù)續(xù)收入相比漲漲幅仍低。2008年如果中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行無大大的變化，中中國房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展總的趨勢勢是沒有變化化的。2008年國家政策導(dǎo)導(dǎo)向大力向普普通自住性住住宅傾斜，對對投資性住房房控制，前幾幾年開始建設(shè)設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用用房等今年都都將發(fā)揮作用用按照照國國家家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)局局預(yù)預(yù)測測，，2008年中中國國GDP增長長有有望望達(dá)達(dá)10.5%，這這是是第第十十個(gè)個(gè)五五年年計(jì)計(jì)劃劃的的平平均均值值。。在在此此基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，全全國國樓樓市市仍仍會會繼繼續(xù)續(xù)平平穩(wěn)穩(wěn)增增長長。。整整個(gè)個(gè)固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資規(guī)規(guī)模模和和增增速速不不會會有有太太大大變變化化。。如如果果有有太太大大變變化化，，國國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)將將會會出出現(xiàn)現(xiàn)其其他他問問題題，，這這些些問問題題可可能能比比房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的問問題題更更大大一一些些。。美國國的的50+工程程最近近在在美美國國參參加加一一場場論論壇壇，，就就發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)雖雖然然美美國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)當(dāng)當(dāng)前前遇遇到到了了危危機(jī)機(jī)，，但但他他們們談?wù)務(wù)撜摳喽嗟牡牟徊皇鞘潜^觀發(fā)發(fā)泄泄，，而而是是住住宅宅中中新新的的增增長長模模式式，，并并且且推推出出了了一一個(gè)個(gè)““50+””的市市場場模模式式。。所所謂謂““50+””，就就是是50歲以以上上的的人人購購房房。。因因?yàn)闉樵瓉韥淼牡拇未渭壖壻J貸的的購購者者主主要要是是低低收收入入群群，，那那么么他他們們現(xiàn)現(xiàn)在在就就不不僅僅關(guān)關(guān)注注35歲以以上上的的白白領(lǐng)領(lǐng)群群更更注注重重50歲以以上上的的中中老老年年群群。。白白領(lǐng)領(lǐng)購購房房是是一一般般是是35到45歲，，到到了了50歲以以上上就就是是50+?！啊斑@這部部分分群群體體非非常常有有購購房房實(shí)實(shí)力力，，起起動動這這塊塊50+的市市場場，，我我感感覺覺就就是是在在挽挽救救整整個(gè)個(gè)次次級級貸貸的的危危機(jī)機(jī)。。這這對對我我們們中中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場應(yīng)應(yīng)該該有有啟啟發(fā)發(fā)?！，F(xiàn)現(xiàn)在在有有很很多多中中國國人人也也在在研研究究養(yǎng)養(yǎng)老老房房問問題題，，這這就就是是新新形形勢勢下下房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的新新增增長長點(diǎn)點(diǎn)之之一一。。無論論市市場場怎怎樣樣，，我我們們都都不不應(yīng)應(yīng)該該怨怨天天尤尤人人，，今今天天說說拐拐點(diǎn)點(diǎn)，，明明天天就就甩甩賣賣，，這這對對行行業(yè)業(yè)沒沒有有什什么么好好處處。。更更加加理理性性一一些些，，多多些些思思考考，，重重點(diǎn)點(diǎn)研研究究些些新新的的增增長長點(diǎn)點(diǎn)，，這這可可能能才才是是當(dāng)當(dāng)前前房房產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)最最應(yīng)應(yīng)該該去去做做的的事事情情。。美國國50+住房房這已已經(jīng)經(jīng)成成為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展最最快快的的領(lǐng)領(lǐng)域域，，遍遍及及數(shù)數(shù)百百萬萬的的嬰嬰兒兒潮潮時(shí)時(shí)期期出出生生的的人人群群、、空空巢巢老老人人、、提提前前退退休休老老人人、、活活躍躍年年長長者者以以及及年年邁邁老老者者。。在2005年，，超超過過370萬名名嬰嬰兒兒潮潮時(shí)時(shí)期期出出生生的的人人群群年年齡齡達(dá)達(dá)到到了了55歲以以上上，，符符合合前前往往有有年年齡齡限限制制小小區(qū)區(qū)居居住住的的條條件件。。到2012年，，將將會會有有1億多多美美國國人人年年過過半半百百。。2004年，，50歲以以上上老老年年人人的的住住宅宅資資產(chǎn)產(chǎn)總總額額為為9萬億億美美元元購買買者者亞洲洲亞太太地地區(qū)區(qū)的的發(fā)發(fā)展展前前景景———世界界上上大大多多數(shù)數(shù)老老年年人人將將安安家家在在亞亞太太地地區(qū)區(qū)———2005年3.04億人人年年過過60———2050年10億人人年年過過60回歸歸的的居居民民———海外外華華人人330萬——海外菲律律賓人400萬——海外日本本人100萬——海外越南南人150萬這些海外外人口將將會各自自返回家家鄉(xiāng)，他他們希望望找到…——度假住宅宅——第二住宅宅——退休住宅宅國際開發(fā)發(fā)商為什什么要進(jìn)進(jìn)入這這一市場場呢？開拓市場場更多的利利潤空間間度假住宅宅——擺脫經(jīng)濟(jì)濟(jì)困境——不受經(jīng)濟(jì)濟(jì)低谷周周期的影影響——2006年銷售售量增增長4.7%，占據(jù)據(jù)新建建與既既有住住宅市市場份份額的的14％2006年的平平均價(jià)價(jià)位為為20萬美元元，，嬰兒兒潮時(shí)時(shí)期出出生人人群成成為最最大的的市場場。全世界界嬰兒兒潮時(shí)時(shí)期出出生人人群多多達(dá)15.53億人在世界界范圍圍內(nèi)更更多人人在退退休后后有更更長的的時(shí)間間來享享受生生活在1900年，70%的六旬旬老人人仍然然繼續(xù)續(xù)工作作在2000年，70%年齡達(dá)達(dá)到60歲的工工人已已經(jīng)退退休在2004年，世世界平平均退退休年年齡為為58歲世界人人口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)學(xué)學(xué)資料料顯示示出人人們可可能退退休得得更早早60歲退休休的人人:—亞洲≈78%歐洲72%墨西哥哥45%美國20%全球范范圍內(nèi)內(nèi)，60歲以上上的人人口數(shù)數(shù)量從從2005年的6.72億增增加到到2050年的20億。空巢老老人們們紛紛紛返回回他們們的出出生地地，再再搬新新家50歲以上的老老齡人口年收入達(dá)到到2萬億美元50歲以上的老老齡人口掌控7萬億的財(cái)富富50歲以上的老老齡人口擁有美國金金融總資產(chǎn)產(chǎn)的77%嬰兒潮與回回聲潮時(shí)期期嬰兒潮時(shí)期期在美國，有有8000萬人口出生生在1946年到1964年之間。回聲潮時(shí)期期出生在1976年和1994年之間,估算的市場場規(guī)模達(dá)到到7500萬回聲潮嬰兒潮時(shí)期期出生人口口的孩子出出生了全球回聲潮潮出生人口口：22.89億現(xiàn)象：超超過660萬美國人居居住在海外外

一百多多萬人住在在墨西哥—購房者歷來來都是容易易受凍的““雪鳥”—獲取醫(yī)療保保健的途徑徑研究目的目標(biāo)市場在在哪里？市市場類型是是什么樣，，規(guī)模有多多大？如如何何實(shí)現(xiàn)收入入最大化，，如何提高高利率？如如今的購買買者