園區(qū)物流方案項目策劃與設(shè)計

參考資料參考資料園區(qū)物流方案策劃與設(shè)計案例分析

中國物流第一村坐落在市古鎮(zhèn)中興大道北曾一路段，由市古鎮(zhèn)曹一村民委員會投資興建、中國物流策劃研究院芏巍物流策劃工作室策劃、市古鎮(zhèn)天宏物流市場發(fā)展有限公司運作管理的天宏物流市場，猶如飛躍在中國物流園區(qū)上的一顆明珠，成為領(lǐng)軍物流園區(qū)升級版的楷模。這座飽含社會各界關(guān)注的物流園區(qū)，包含著省外物流業(yè)、策劃業(yè)的關(guān)注，也包含，著各界對物流園區(qū)（基地、中心、專業(yè)市場）的認(rèn)識。在向社會正式招商之前已經(jīng)吸引了許多物流單位主動前來參觀、洽談，目前已向社會正式招商，這座物流市場成為宣傳物流園區(qū)板塊的窗口和業(yè)互相交流的平臺。天宏物流市場為政府、投資商、發(fā)展商、策劃界、運營商、燈飾行業(yè)、物流行業(yè)、經(jīng)貿(mào)發(fā)展等予以高度重視和重點支持項目，第一期開發(fā)建設(shè)150畝，建筑面積118884平方米，鋪住380間，投資9932萬元人民幣，出租率高達(dá)百分之百。天宏物流市場是中國第一家由村集體用地、集體資金打造的，工作人員全部由村民組成，相對具有個性化的特征，加之地處燈飾之都這一有利條件，中國物流策劃研究院芏巍物流策工作室倡導(dǎo)并傾力打造“中國燈都最大的物流市場”和“中國物流第一村”這座由享譽業(yè)的物流策劃大師、中國物流策劃實戰(zhàn)派領(lǐng)軍人物、中國物流策劃最佳杰出人物獎獲得者芏巍教授在打造的第二座物流園區(qū)——天宏物流市場，其特色和優(yōu)勢將充分展現(xiàn)了“中國物流第一村”的魅力。天宏物流市場的功能定位是依托現(xiàn)有傳統(tǒng)貨運配載、貨運代理向集電子信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、倉儲包裝、加工、配送為有機(jī)整體的第三方物流拓展。市場按照打造國一流的智能化貨運市場方針，具有信息和交易中心功能、貨物運輸功能、物流配送功能、貨物中轉(zhuǎn)功能、倉儲功能、裝卸功能、搬運功能、貨運代理功能、物流項目開發(fā)功能、貨運配載市場功能、停車場功能、公路快運功能、物流倉儲配送加工功能、多式聯(lián)運功能、物流咨詢服務(wù)功能、物流策劃與培訓(xùn)功能、生活輔助功能等，為進(jìn)駐物流商戶和車輛提供優(yōu)質(zhì)、高效、快速的服務(wù)。天宏物流市場的十大優(yōu)勢：價值：中國物流市場的價值典，現(xiàn)代物流黃金強(qiáng)檔之首選。地皇：輕松創(chuàng)富高效地段，成就天宏物流市場優(yōu)勢地皇。商流：中國物流市場最具國際競爭力之作，成熟商圈倍感優(yōu)越過人之物流市場。人流：全國各地批發(fā)采購商團(tuán)購貨人流潮涌潮流，人氣足、貨量大、財氣旺。物流：地理條件形成至高殊榮的地盤，全球燈飾基地之一，保障貨源充足，物流流量大、貨物吞吐量大、運輸需求量大，形成資金流強(qiáng)勢，有利物流靈活運作。資金流：強(qiáng)大的物流群體、強(qiáng)大的物流氣勢，形成資金流強(qiáng)勢，有利物流靈活運作。支持：給予入場經(jīng)營者提升競爭力的全面支持品牌支持、運營支持、事業(yè)支持、策劃支持、管理支持、培訓(xùn)支持、信息支持、資源支持。服務(wù)：物流行業(yè)首位倡導(dǎo)仿酒店星級服務(wù)的運作系統(tǒng)，全面展開強(qiáng)大的商務(wù)協(xié)助功能，五星級服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)為您解決一切商務(wù)需求。設(shè)施：雄偉建筑氣勢，超前現(xiàn)代配套設(shè)施；配置手扶電梯和升降式客貨電梯；尖端電子信息網(wǎng)絡(luò)；跨度42米、高20米超大金字塔雨棚，保障全天候裝卸配載貨物作業(yè)要求；后樓建有裝卸平臺，方便貨物裝卻。永久性產(chǎn)權(quán)；得天獨厚之優(yōu)勢、入駐市場亮點。中國第一家由村集體用地、集體資金打造的物流市場，相對租買地的物流市場來說具有永久性的特征，質(zhì)量按商鋪建筑百年大計打造，具備固定性和耐久性，創(chuàng)業(yè)發(fā)展無憂無慮，給入場經(jīng)營企業(yè)增加經(jīng)營穩(wěn)定性。中國物流策劃研究院芏巍物流策劃工作室將運用現(xiàn)代化科技手段，用電腦模擬出天宏物流市場的未來狀況、用大型數(shù)碼投影儀向賓客演示，形象生動地展示了天宏物流市場的風(fēng)采，更有利于客戶對物流市場的全面了解，此舉，開創(chuàng)了物流園區(qū)電腦模擬展示的先河。天宏物流市場的建成為區(qū)域帶來強(qiáng)大的人流、物流、資金流、信息流，促進(jìn)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮，為帶動地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要的作用，同時也將為古鎮(zhèn)曹一村帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益與市場影響力。5.1物流園區(qū)運營方案的含義及類型5.1.1物流園區(qū)的含義及要素物流園區(qū)的含義物流園區(qū)是一個空間概念，與工業(yè)園區(qū)和高科新技術(shù)開發(fā)園區(qū)、科技園區(qū)等概念一樣，它是具有產(chǎn)業(yè)一致性或相關(guān)性，集中連片的用地空間，且聚集若干專業(yè)物流組織于一體。按照國家標(biāo)準(zhǔn)《物流術(shù)語》中，物流園區(qū)(logisticspark)是指為實現(xiàn)物流設(shè)施集約化和物流運作共同化，或者出于城市物流設(shè)施空間布局合理化的目的而在城市周邊等區(qū)域，集中建設(shè)的物流設(shè)施群與眾多的物流業(yè)者在地域上的物理集結(jié)地［GB/T18354-2006，定義2.15］。通過對國外物流園區(qū)的綜合分析，我們認(rèn)為物流園區(qū)是物流經(jīng)濟(jì)活動的重要載體和發(fā)揮綜合功能的物流節(jié)點，它是一種新型的物流業(yè)態(tài)和運作模式，具有對物流資源優(yōu)化與物流功能一體化的整合與升級功能，并依托特定區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布狀況、產(chǎn)業(yè)集群需求特點等而形成的由不同特長優(yōu)勢的物流企業(yè)集聚點。2、物流園區(qū)運營的基本要素占地規(guī)模。物流園區(qū)的功能與空間決定了物流園區(qū)的規(guī)模一般都較大，規(guī)模大小將決定其所能承載的設(shè)施、功能及服務(wù)。由于物流園區(qū)的功能和服務(wù)對象、區(qū)域物流服務(wù)需求存在較大差異，使得物流園區(qū)在規(guī)模上相差較大。從我國各地方建設(shè)規(guī)劃的物流園區(qū)來看，物流園區(qū)所處的周邊產(chǎn)業(yè)集群不同、物品的類別不同、物流客戶需求不同、商圈半徑的大小等因素，以及服務(wù)的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域不同，如服務(wù)于工業(yè)制造加工領(lǐng)域或服務(wù)于農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品領(lǐng)域等，均可導(dǎo)致物流園區(qū)占地規(guī)模上形成明顯的差異。投資規(guī)模。一般而言，投資規(guī)模往往能體現(xiàn)物流園區(qū)的建設(shè)規(guī)模，但現(xiàn)實中，在我國各地物流園區(qū)的規(guī)劃上，存在占地規(guī)模與投資規(guī)模不成比例的關(guān)系。這種非比例投資規(guī)?，F(xiàn)象的出現(xiàn)，主要原因在于，占地規(guī)模較大者往往出于遠(yuǎn)期的戰(zhàn)略角度考慮和占地并非完全是物流園區(qū)實際用地，或占地用途尚不明確，難免有圈地之嫌。而占地少、投資規(guī)模大的物流園區(qū)，則又包括商貿(mào)、制造等領(lǐng)域項目的投資，或?qū)ξ锪鲌@區(qū)的功能不很明確，過高估計了投資。上述狀況將直接影響到物流園區(qū)后期的運營效果。物流設(shè)施與設(shè)備。物流園區(qū)必須具備比較完善的設(shè)施，其中包括運輸、倉儲、配送等功能的基礎(chǔ)設(shè)施，也包括運輸、倉儲、裝卸搬運、加工包裝、配送、物流服務(wù)信息等設(shè)備，還包括用于工商、稅務(wù)、海關(guān)、商檢、檢疫檢驗、銀行、保險等公共服務(wù)設(shè)施，以及用于辦公、住宿、餐飲等服務(wù)的配套設(shè)施。企業(yè)進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)。物流園區(qū)必須制定明確的進(jìn)入企業(yè)的資質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)，并以市場競爭的規(guī)則決定企業(yè)進(jìn)人或退出。建立和確定將決定物流園區(qū)整體的運營質(zhì)量。物流服務(wù)。物流服務(wù)包括基本的服務(wù)和增值服務(wù)，既包括對進(jìn)入企業(yè)服務(wù)，也包括對物流需求客戶的服務(wù)。在物流園區(qū)的運營規(guī)劃和設(shè)計上，不要只停留在功能上，而是著眼于服務(wù)的一體化、提供的各項服務(wù)的整體性以及一站式服務(wù)的連續(xù)性上，強(qiáng)調(diào)所提供的服務(wù)，是圍繞園區(qū)的“鏈”條(供應(yīng)鏈、需求鏈、組織鏈、價值鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、交易鏈、物流鏈及服務(wù)鏈等)而規(guī)劃設(shè)計的。運營主體。除一部分是由各類全額投資建設(shè)的物流園區(qū)，運營主體比較清晰外，有相當(dāng)多的物流園區(qū)運營主體不明確。從我國現(xiàn)行的物流園區(qū)運營主體來看，由于投資主體多元化，或者存在多個投資主體，致使運營主體實際上是各自為政，或者說只有管理主體而沒有運營主體。此外，通過單一的招商而轉(zhuǎn)讓或租賃土地的方式，往往難以形成真正意義的運營主體，這會影響到物流園區(qū)運營的集約化程度，最終各項投資的回報也就無從談起。投資主體。我國目前大多物流園區(qū)都是政府主管或直屬企業(yè)以土地形式投資控股，這種現(xiàn)象很容易導(dǎo)致政企不分的局面。國外絕大多數(shù)物流園區(qū)，不論是企業(yè)投資，還是政府公共設(shè)施或產(chǎn)品進(jìn)行投資，一般不存在政府干預(yù)經(jīng)營的狀況。關(guān)于投資主體問題，既要明確投資主體本身，也要明確投資主體和運營主體的關(guān)系。5.1.2物流園區(qū)的功能及類型物流園區(qū)的功能物流園區(qū)作為物流經(jīng)濟(jì)活動的節(jié)點，它是專業(yè)物流服務(wù)的功能區(qū)，包括物流中心、配送中心、各類運輸(港口、空港、陸港)樞紐設(shè)施、運輸組織及管理中心和物流信息中心，以及適應(yīng)某一區(qū)域物流管理與運營需要的物流基礎(chǔ)設(shè)施；作為經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，其主要作用是滿足城鄉(xiāng)居民消費，以及就近滿足各類經(jīng)濟(jì)組織，包括工農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)或服務(wù)業(yè)經(jīng)營活動所需要的物流服務(wù)需求。物流園區(qū)的物流組織管理功能一般包括貨物運輸、分揀包裝、儲存保管、集疏中轉(zhuǎn)、市場信息、貨物配載、業(yè)務(wù)受理及相關(guān)業(yè)務(wù)代理等，而且多數(shù)情況下是通過不同節(jié)點將這些功能進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合和集成化體現(xiàn)出其整體功能。物流園區(qū)集約了多種物流設(shè)施，它是物流網(wǎng)絡(luò)形成的中樞、物源地，具有集約、調(diào)節(jié)、轉(zhuǎn)運、集中庫存、情息樞紐等綜合功能，緊鄰港門、機(jī)場、鐵路、公路站點的交通樞紐，地價較低，遠(yuǎn)離市中心，并有足夠的發(fā)展空間。總之，物流園區(qū)是一個集物流、商流、信息流、資金流的集聚地，被視為供應(yīng)鏈上的核心節(jié)點和戰(zhàn)略節(jié)點。一般來說，物流園區(qū)作為進(jìn)出貨物的集散地，為大型廠商或地域性產(chǎn)業(yè)集群進(jìn)行采購與分銷提供物流平臺，應(yīng)具備如下功能。各種口岸功能。港口(海港與河港)、空港、陸港等口岸，可設(shè)置海關(guān)、質(zhì)檢、衛(wèi)檢、動植物檢疫檢驗等機(jī)構(gòu)，貨物集散功能。接收通過各種運輸方式到達(dá)的貨物，并進(jìn)行分揀、儲存，對進(jìn)入園區(qū)的貨物集中，通過直接換裝方式向外發(fā)運。通過建立專業(yè)商品批發(fā)市場，形成強(qiáng)大的商品批量交易和集散能力，促進(jìn)商貿(mào)流通業(yè)的快速增長，提高商貿(mào)流通業(yè)的總體效益。物流信息服務(wù)功能。進(jìn)行物流狀態(tài)的在線查詢、物流過程跟蹤、物流要素信息記錄與分析，建立物流客戶關(guān)系管理、物流決策支持、物流公共信息平臺等。此外，園區(qū)信息還包括交易情息、倉儲信息、運輸信息、市場信息及相關(guān)的信息等。倉儲功能。按照物流園區(qū)所在地的實際需求相應(yīng)地建造普通倉庫、標(biāo)準(zhǔn)倉庫、專用倉庫，以及建立自動化立體倉庫(醫(yī)藥、電子、汽車、家電等)。運輸功能。以公路為主要運輸方式，提供停車場地和電子貨運交易大廳，引進(jìn)第三方物流企業(yè)完成大量的運輸作業(yè)；以國際集裝箱物流及集裝箱的中轉(zhuǎn)為主要功能的，建設(shè)保稅倉庫，開展多式聯(lián)運，為進(jìn)出口企業(yè)提供或代理運輸、倉儲、配送、訂船、訂艙、報關(guān)、轉(zhuǎn)關(guān)、報檢、查驗、信息等全程服務(wù)，有海關(guān)直通式監(jiān)管點的，還要開展海陸、空陸的中轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，為進(jìn)出口企業(yè)提供和代理運輸、倉儲、配送、訂艙、報關(guān)查驗等服務(wù)。具有市場交易，展示展覽、信息網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)等高級功能。通過建立商品展示交易平臺(采購中心、專業(yè)市場、展銷中心)，為制造商、外貿(mào)經(jīng)營商提供商品交易和展示的場所，物流園區(qū)的類型按服務(wù)對象、服務(wù)容劃分，可分為總體物流園區(qū)規(guī)劃和專業(yè)物流園區(qū)規(guī)劃。按輻射圍、規(guī)劃層次劃分，可分為國際型物流園區(qū)、全國型物流園區(qū)規(guī)劃、區(qū)域性流園區(qū)規(guī)劃、城市配送型物流園區(qū)規(guī)劃。按服務(wù)需求劃分，可分為商貿(mào)型物流園區(qū)、運輸樞紐型物流園區(qū)、配送中心型物流園區(qū)、貨物中轉(zhuǎn)型物流園區(qū)、倉儲型物流園區(qū)及保稅物流園區(qū)。9,1.3物流園區(qū)運營方案策劃的含義及類型物流園區(qū)運營策劃的前提應(yīng)該根據(jù)園區(qū)的地理位置、交通狀況、本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況、外貿(mào)發(fā)展、貨物流向及貨運結(jié)構(gòu)等來確定園區(qū)的市場定位。物流園區(qū)的目標(biāo)客戶有來料加工企業(yè)、外貿(mào)公司、制造企業(yè)、跨國公司采購中心、批發(fā)(分銷)企業(yè)、零售企業(yè)、碼頭、船公司、貨運代理公司、第三方物流公司等；提供的服務(wù)有倉儲(保稅倉、監(jiān)管倉、普通倉)、運輸、集裝箱堆存°CFS、多式聯(lián)運及國際中轉(zhuǎn)、國際采購物流、國際配送、VMI、物流增值服務(wù)等。物流園區(qū)應(yīng)根據(jù)市場需求來選擇目標(biāo)客戶，確定商圈半徑，并提供相應(yīng)的服務(wù)。物流園區(qū)運營的定位物流園區(qū)的定位，是指物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位、業(yè)務(wù)定位、客戶定位、功能定位、市場定位和形象定位等兒個方面。物流園區(qū)定位策劃是依據(jù)周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)的物流需求特征而定位的，因此必須具備一定的客觀條件。物流園區(qū)運營的定位策劃主要有以下因素決定。業(yè)務(wù)定位。物流園區(qū)的業(yè)務(wù)定位是指物流園區(qū)準(zhǔn)備干什么，也就是從事什么行業(yè)的物流服務(wù)業(yè)務(wù)。例如，有的只是從事百貨超市的物流服務(wù)業(yè)務(wù)，有的只是從事建材方面的物流服務(wù)業(yè)務(wù)，有的也可能是從事綜合性的物流服務(wù)業(yè)務(wù)。功能定位。物流園區(qū)的功能定位是指物流園區(qū)準(zhǔn)備承擔(dān)和發(fā)揮什么樣的業(yè)務(wù)功能，如除了傳統(tǒng)的貨物配送功能外，是否還要承擔(dān)商品的博覽功能、交易功能、信息功能、培訓(xùn)教育及其他綜合服務(wù)功能等?？蛻舳ㄎ?。物流園區(qū)的客戶定位是指物流園區(qū)的服務(wù)對象是誰，也就是指物流園區(qū)的目標(biāo)顧客是誰。不同的目標(biāo)顧客具有不同的業(yè)務(wù)需求和滿足需求所需要的特定服務(wù)方式，因此它直接決定了物流園區(qū)的經(jīng)營磨損和服務(wù)方式的選擇。市場定位。物流園區(qū)的市場定位是指物流園區(qū)所經(jīng)營的市場區(qū)域圍有多大，是定位于一個能夠?qū)H物流提供有效服務(wù)的經(jīng)濟(jì)實體，還是一個能夠?qū)^(qū)域物流或本地物流提供有效服務(wù)的經(jīng)濟(jì)實體。也就是說，物流園區(qū)是準(zhǔn)備適應(yīng)跨國公司全球經(jīng)營戰(zhàn)略需求的國際物流運作系統(tǒng)，還是高時效性的區(qū)域物流綜合服務(wù)運作系統(tǒng)，或是能夠提供快速、準(zhǔn)時、高速服務(wù)的本地配送服務(wù)系統(tǒng)。形象定位。物流園區(qū)的形象定位是指物流園區(qū)的市場形象特征，也就是說準(zhǔn)備在廣大客戶的心目中樹立一個什么樣的美好形象，它涉及園區(qū)的廣告、運營管理的理念及人文概念的注入，以及品牌、聲譽和競爭實力等問題。對干物流園區(qū)來說，形象設(shè)計首先是指高品質(zhì)的服務(wù)形象設(shè)計，包括服務(wù)容、服務(wù)方式、員工的語言行為設(shè)計，其次才是廣告、環(huán)境、服飾等的設(shè)計。物流園區(qū)運營方案策劃的定義物流園區(qū)運營方案的策劃是指根據(jù)國家、地區(qū)或行業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的需要，在分析外部發(fā)展環(huán)境和條件現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，對物流園區(qū)發(fā)展所做出的一定時期的方向性、戰(zhàn)略性、全局性的定位。在發(fā)展目標(biāo)和相對應(yīng)的服務(wù)功能、物流設(shè)施和配套設(shè)施布局的前提下，對其運營的模式、指導(dǎo)思想及途徑等進(jìn)行創(chuàng)造性規(guī)劃設(shè)計的行為。9.1.4物流園區(qū)運營方案策劃的原則科學(xué)選址原則。根據(jù)目前國物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計的現(xiàn)狀來看，主要分為綜合物流園區(qū)和專業(yè)物流園區(qū)。前者以現(xiàn)代化、多功能、社會化、集約化為主要特征，后者則以專業(yè)化、現(xiàn)代化為主要特征，如港口集裝箱、保稅、空港、鋼鐵基地、汽車生產(chǎn)基地、生產(chǎn)資料集散地等專業(yè)物流園區(qū)，專業(yè)物流園區(qū)一般容易確定，而對于綜合物流園區(qū)的選址，主要按照以下原則來確定。位于城市中心區(qū)的邊緣地區(qū)，一般在城市道路網(wǎng)的外環(huán)線附近。位于外交通樞紐中心地帶，至少有兩種以上運輸方式連接，特別是鐵路和公路。位于土地開發(fā)資源較好的地區(qū)，用地充足，成本較低。位于城市物流的節(jié)點附近，現(xiàn)有物流資源基礎(chǔ)較好，一般有較大物流量產(chǎn)生，如工業(yè)園區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、大型賣場等，可利用和整合現(xiàn)有的物流資源。有利于整個地區(qū)物流網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化和信息資源利用。統(tǒng)一規(guī)劃原則。物流園區(qū)功能的發(fā)揮，需要很多政策、社會設(shè)施等宏觀因素和條件的支持，這些職能都必須由政府出面積極推動至實施。對物流園區(qū)貨物流通量的調(diào)査分析和預(yù)測，根據(jù)長遠(yuǎn)和近期的貨物流通量，確定物流園區(qū)長遠(yuǎn)和近期的建設(shè)規(guī)模。同時要做好物流企業(yè)、交通運輸設(shè)施的分布和發(fā)展現(xiàn)狀的調(diào)查。在此基礎(chǔ)上，按照區(qū)域經(jīng)濟(jì)的特色、功能、布局和發(fā)展趨勢，按照科學(xué)布局、資源整合、優(yōu)勢互補(bǔ)、良性循環(huán)的思路進(jìn)行規(guī)劃，防止各自為政、惡性競爭、貪大求洋，以避免重復(fù)建設(shè)、低層次盲目規(guī)劃的現(xiàn)象發(fā)生。市場化運作原則。既要體現(xiàn)由政府牽頭統(tǒng)一規(guī)劃和指導(dǎo)協(xié)調(diào)，又要堅持市場化運作的原則。應(yīng)該按照“由政府塔臺，企業(yè)唱戲，統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施，完善配套，搞好服務(wù)、市場運作”的企業(yè)主導(dǎo)型市場化運作模式進(jìn)行規(guī)劃，政府要按照市場經(jīng)濟(jì)的要求轉(zhuǎn)變職能，強(qiáng)化服務(wù)意識。運作思路上要建立起與國際接軌的物流服務(wù)及管理體系。物流園區(qū)的運作以市場為導(dǎo)向，以企業(yè)為主體，在物流園區(qū)的功能開發(fā)建設(shè)，企業(yè)的進(jìn)駐和資源整合等方面，要靠園區(qū)優(yōu)良的基礎(chǔ)設(shè)施、綜合一體化的物流功能、良好的運營環(huán)境和周到全面的園區(qū)軟硬件服務(wù)來吸引物流企業(yè)和投資者共同參與，真正使物流園區(qū)成為物流企業(yè)公平、公開和公正競爭經(jīng)營的運作平臺。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性原則?，F(xiàn)代物流園區(qū)是一個具有關(guān)聯(lián)性、整合性、集聚性和規(guī)模性的總體，其規(guī)劃不僅要具有前瞻性、高耦合性的中長期規(guī)劃，而且要瞄準(zhǔn)世界物流發(fā)展的先進(jìn)水平，以現(xiàn)代化物流技術(shù)為指導(dǎo)。將園區(qū)視作與外部有機(jī)聯(lián)系的一個系統(tǒng)，園區(qū)必須以周邊產(chǎn)業(yè)集陽需求為導(dǎo)向，而產(chǎn)業(yè)集群眾多的企業(yè)及組織在產(chǎn)業(yè)鏈上有一定關(guān)聯(lián)性和聯(lián)動性，可共享諸多產(chǎn)業(yè)要素和資源，包括專業(yè)人才、市場、技術(shù)及信息等。因而，物流園區(qū)周邊的產(chǎn)業(yè)集群及其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性是其戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計的前提條件，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)有利于物流園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略及其服務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與完善，不僅成為物流服務(wù)綜合化、系統(tǒng)化、信息化的策源地，而且還要成為現(xiàn)代物流服務(wù)教育培訓(xùn)、咨詢管理、人才培養(yǎng)、技術(shù)的研發(fā)、應(yīng)用或轉(zhuǎn)化的孵化基地，柔性化原則。針對國目前現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀況，人們的認(rèn)識還不夠深化的前提下，現(xiàn)代物流園區(qū)應(yīng)采取柔性規(guī)劃，突出規(guī)劃中持續(xù)改進(jìn)機(jī)制的建立，確立規(guī)劃的階段性目標(biāo)，建立規(guī)劃實施過程中的階段性評估檢查制度，以保證規(guī)劃的最終實現(xiàn)。風(fēng)險預(yù)防原則。由于現(xiàn)代物流園區(qū)的建設(shè)投資大、周期長、效應(yīng)長、建設(shè)風(fēng)險大，必須有合理的“風(fēng)險評估制度和指標(biāo)體系”，通過定性、定量結(jié)合風(fēng)險評估，真正建立科學(xué)的投資決策機(jī)制和項目風(fēng)險評估機(jī)制，提高規(guī)劃的科學(xué)性和可行性，并起到風(fēng)險預(yù)防作用。專業(yè)人才聯(lián)合協(xié)同原則。物流園區(qū)的建設(shè)規(guī)劃是非常復(fù)雜、非常龐大的工程，涉及的專業(yè)領(lǐng)域也很廣泛，必須有眾多的各類專家型人才參與，才能圓滿完成這樣一個龐大的系統(tǒng)工程。所謂專家型人才，是在某個領(lǐng)域積聚了多年經(jīng)驗、在理論上有一定造詣、有一定技術(shù)專長的人員，他們各有專長，但都不是萬能的。如按專業(yè)劃分，有土建專家、機(jī)械專家、計算機(jī)專家等，在項目進(jìn)行的不同階段，應(yīng)該讓不同類型的專家發(fā)揮作用。例如，在決策階段，可以更多發(fā)揮進(jìn)行宏觀研究的經(jīng)濟(jì)學(xué)家的作用，在規(guī)劃設(shè)計階段，可以更多發(fā)揮技術(shù)專家的作用，施工階段則應(yīng)該由工程專家唱主角。將眾多的專家有效組織起來，實現(xiàn)聯(lián)合協(xié)同才能發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。規(guī)模合理原則、合理的規(guī)模是進(jìn)行園區(qū)設(shè)施設(shè)備選擇、功能布局規(guī)劃等的前提，園區(qū)規(guī)模會因為功能定位、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不同而不同。物流園區(qū)規(guī)劃要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，既要滿足當(dāng)前及未來物流發(fā)展需求，又要充分利用園區(qū)資源，避免盲目求大求全。協(xié)調(diào)統(tǒng)一原則，物流園區(qū)規(guī)劃要適應(yīng)所在地區(qū)或城市發(fā)展的空間布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、功能定位等，與城市的規(guī)劃發(fā)展方向相統(tǒng)一。此外，還應(yīng)與區(qū)域外其他物流園區(qū)加強(qiáng)聯(lián)系。標(biāo)準(zhǔn)管理原則。對人駐企業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化的物流設(shè)施，提高產(chǎn)業(yè)集群運作效率；充分利用現(xiàn)有的電信網(wǎng)絡(luò)、移動網(wǎng)絡(luò)和互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)等信息系統(tǒng)資源，促進(jìn)入駐企業(yè)之間實現(xiàn)信息共享。5.2物流園區(qū)運營方案策劃設(shè)計的容5.2.1物流園區(qū)運營基礎(chǔ)要素設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的物流園區(qū)運營方案策劃設(shè)計基本要素中，核心要素應(yīng)包括基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)施配置與規(guī)模等方而的容?；A(chǔ)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計我國物流園區(qū)的規(guī)劃而臨著基礎(chǔ)設(shè)施不完善、與物流園區(qū)建設(shè)要求不相適應(yīng)的現(xiàn)象。在城市現(xiàn)有的物流基礎(chǔ)設(shè)施，如大量的倉庫多為老舊建筑，專業(yè)化和社會化物流基礎(chǔ)設(shè)施如物流配送中心，高架自動立體庫尚處于發(fā)展的初期，只能滿足低水平、低效率的物流服務(wù)需求?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)是物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)的一個重要組成部分，是物流企業(yè)開展業(yè)務(wù)的實體依托，是物流園區(qū)發(fā)展的必要基礎(chǔ)。它不僅包括物流相關(guān)設(shè)施的建設(shè)部分，還包括對既有基礎(chǔ)設(shè)施的改造部分。交通基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃。物流園區(qū)集中較多的物流企業(yè)，每日的運輸量十分龐大，這對交通基礎(chǔ)設(shè)施提出了很高的要求。規(guī)劃需要結(jié)合所處位置的交通運輸網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行資源配置，積極發(fā)展各種運輸方式如多式聯(lián)運、集裝箱運輸、城市配送等，以實現(xiàn)貨場其流。交通基礎(chǔ)設(shè)施還應(yīng)該結(jié)合園區(qū)的服務(wù)功能和圍逐步加以改善。通信網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃。通信網(wǎng)絡(luò)建設(shè)是物流園區(qū)進(jìn)行信息溝通的重要保證，在對園區(qū)信息量進(jìn)行預(yù)計的基礎(chǔ)上，合理鋪設(shè)光纖線纜、電網(wǎng)等通信物理基礎(chǔ)設(shè)施，從而實現(xiàn)園區(qū)外企業(yè)資源、信息快速高效地交流與共享。市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃。市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃主要由給水、排水、燃?xì)?、環(huán)衛(wèi)、供電、通信、防災(zāi)等各項工程系統(tǒng)構(gòu)成，它是物流園區(qū)正常運作的基礎(chǔ)，能夠保證園區(qū)的正常運營。環(huán)境設(shè)施規(guī)劃。物流園區(qū)集中大量物流企業(yè)，一方面集中了大量的車輛，另一方面由于其開展的物流經(jīng)營業(yè)務(wù)，如流通加工，都勢必給園區(qū)環(huán)境造成不利影響。園區(qū)規(guī)劃應(yīng)注意合理設(shè)置排污設(shè)施和環(huán)境監(jiān)測儀器、預(yù)留綠化帶用地等。設(shè)施配置與設(shè)計國物流園區(qū)不切實際規(guī)劃建設(shè)先進(jìn)、超前的物流設(shè)施與設(shè)備，未采取分階段、分步驟地根據(jù)物流需求狀況進(jìn)行建設(shè)，一味地追求大、全、新，陷人了高空置率的窘境。決定物流園區(qū)規(guī)模的設(shè)施主要包括辦公樓、停車場、集裝箱堆場、各類倉庫、園區(qū)交通線路、綠化等，其中停車場、集裝箱處理區(qū)和倉庫、道路都有相應(yīng)的設(shè)計規(guī)或標(biāo)準(zhǔn)。停車場面積。根據(jù)如今需求及未來的發(fā)展趨勢，規(guī)劃園區(qū)停車場面積。另外，停車場的縱橫坡度應(yīng)結(jié)合園區(qū)有組織排水的設(shè)計嚴(yán)格控制。一般地，停放車輛的縱向坡度應(yīng)小于2%，橫向坡度應(yīng)小于3%。集裝箱處理區(qū)面積。集裝箱處理區(qū)是辦理集裝箱重箱或空箱裝卸、轉(zhuǎn)運、保管、交接和處理拼箱貨的場所。其規(guī)模設(shè)置主要依據(jù)國標(biāo)《集裝箱公路中轉(zhuǎn)站站級劃分和設(shè)備配備》規(guī)定的有關(guān)參數(shù)，主要包括拆裝箱庫(場地)面積、集裝箱堆場面積、裝卸作業(yè)場面積和集裝箱庫站臺面積等。物流倉儲、流通加工區(qū)面積。這是物流園區(qū)的主要功能之一，這部分面積根據(jù)物流園區(qū)功能定位的不同，一股在物流園區(qū)總占地而積的30%?40%之間變化。主要提供標(biāo)準(zhǔn)化的各類倉庫，為客戶提供倉儲和配送等服務(wù)，同時也為入駐園區(qū)的企業(yè)提供流通加工的場所。主要包括各類庫房(收貨區(qū)、收貨暫存區(qū)、存儲區(qū)、流通加工區(qū)、發(fā)貨區(qū)等)。由于物流園區(qū)處理的貨物種類多、特性各導(dǎo)，可根據(jù)常規(guī)進(jìn)出貨物的種類設(shè)計實際需求的面積。線路面積。進(jìn)出物流園區(qū)的車流量大、車型復(fù)雜，交通線路系統(tǒng)的科學(xué)設(shè)置能保證園區(qū)良好的交通秩序，應(yīng)采用單向行駛、分門出入的原則。園區(qū)線路是相對于外部的省、國道的支路而言，以承擔(dān)園區(qū)短距離交通為主，支路可以視地塊大小的實際情況進(jìn)行取舍，主干道設(shè)計為雙車道，輔助道路為單車道。物流園區(qū)道路而積一般占總而積的12%-15%。綠化面積。根據(jù)國家規(guī)定，園區(qū)綠化覆蓋而積要達(dá)到總占地面積的30%，除了考慮利用上述占地面積間的空余地帶進(jìn)行綠化(如道路兩旁、廣場、建筑物邊等)外，還至少應(yīng)有15%?20%的地帶專設(shè)為綠化用地。其他建筑面積。物流園區(qū)為入駐企業(yè)、相關(guān)機(jī)構(gòu)提供商務(wù)辦公場所和相關(guān)人員生產(chǎn)生活設(shè)施，此部分面積根據(jù)企業(yè)開展商務(wù)活動的具體情況確定，并且隨著園區(qū)的不斷發(fā)展，區(qū)入駐企業(yè)的增多，相關(guān)人員生產(chǎn)生活、餐飲娛樂設(shè)施應(yīng)逐漸完善且規(guī)模增大。（7）發(fā)展預(yù)留用地?？紤]物流園區(qū)發(fā)展過程中的不可預(yù)見因素影響，一般應(yīng)預(yù)留3%?5%的空地，近期可作為綠化或其他簡易建筑用地。總之，物流園區(qū)運營的基礎(chǔ)要素具體是所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市發(fā)展背景（如地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市發(fā)展的現(xiàn)狀、發(fā)展規(guī)劃等），所在地區(qū)的物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（如資源分布、物流量及其分布、市場需求等），建設(shè)必要性與可行性分析；選址論證；定位分析；功能設(shè)計；布局規(guī)劃；交通規(guī)劃；信息系統(tǒng)規(guī)劃；支持保障體系規(guī)劃；建設(shè)發(fā)展實施方案。案例分析淺海物流園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計淺海物流園是市及大東區(qū)委、區(qū)政府順應(yīng)物流業(yè)快速發(fā)展的良好勢頭，按照建設(shè)物流園區(qū)的戰(zhàn)略決策而成立的;是市重點發(fā)展的四大物流園區(qū)之一。園區(qū)以發(fā)展汽車上下游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以建設(shè)總部基地、生產(chǎn)、生活資料專業(yè)市場、物流電子商務(wù)平臺為依托，以建設(shè)海鐵聯(lián)運物流為條件，以建設(shè)國際物流中心為目標(biāo)，力爭把洮海物流園建設(shè)成北方最大的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地，爭取將園區(qū)列為國家級物流產(chǎn)業(yè)示區(qū)。園區(qū)與東北最大的陸路口岸東站比鄰，擁有便利的交通條件，東貿(mào)路地區(qū)擁有儲備完善的倉儲設(shè)施，園區(qū)周邊土地資源豐富，而且價格較低，園區(qū)周邊商圈積聚，小東路商圈、東北通信器材市場、小商品大世界等市場可為園區(qū)發(fā)展提供一個大流通的平臺。淺海物流園區(qū)的基本情況園區(qū)四至：園區(qū)北至聯(lián)合路陶瓷廠，南至東貿(mào)路、街，東至觀泉路、東貿(mào)路，西至東建街、工農(nóng)路。占地面積約400萬平方米，預(yù)計物流產(chǎn)業(yè)建筑面積為300萬平方米。形成以東北大馬路為軸心的生產(chǎn)資料物流區(qū)城和以東貿(mào)路為軸心的生活資料物流區(qū)城。園區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施（1）電力資源配置：園區(qū)規(guī)劃圍的電力由熱電廠供應(yīng)。該廠的容量是60萬KW,電源由大東分網(wǎng)接入，在園區(qū)的布線根據(jù)各建設(shè)項目的平面規(guī)劃重新設(shè)計。自來水配置：園區(qū)自來水由市自來水公司供應(yīng)，正常供水能力為100萬噸/日。熱力資源：區(qū)供熱由海熱電廠余熱及六個熱力公司提供，供熱能力覆蓋大東區(qū)。燃?xì)赓Y源：物流園區(qū)的燃?xì)?煤氣/天然氣)由市煤氣公司供給。鐵路專用線：大東區(qū)有鐵路專用線101條，構(gòu)成密集的鐵路貨運站線網(wǎng)絡(luò)。公路交通：在園區(qū)規(guī)劃圍，交通主干道有觀泉路(大二環(huán)東北弧段)、東北大馬路、望花街、鐵(嶺)路、聯(lián)合路、工農(nóng)路，京高速公路、哈高速公路、撫高速、大高速和繞城高速公路。園區(qū)發(fā)展功能定位以東站陸港0岸為依托，以市二環(huán)、東北大馬路、東貿(mào)路、觀泉路等重要交通干道為支撐，充分利用其地理位置和便利的交通等優(yōu)勢，整合區(qū)各種物流資源，將其建設(shè)成為立足，面向東北及東部，輻射東北亞，聯(lián)系外的經(jīng)濟(jì)腹地。專業(yè)市場功能：成為國際國商品開拓及東北部市場的首選區(qū)域，成為東北地區(qū)生產(chǎn)、生活資料集散地。陸口岸功能：成為國外商品進(jìn)入及東北市場的主要集散地。物流集聚功能：成為國外知名商品品牌廠商薈萃、集商品貿(mào)易、物流、服務(wù)于一體的國際商品貿(mào)易服務(wù)園區(qū)。區(qū)域服務(wù)功能：打造區(qū)域物流服務(wù)平臺成為消費者購物的天堂。園區(qū)建設(shè)的總體構(gòu)想根據(jù)“統(tǒng)一規(guī)劃、分步建設(shè)、滾動發(fā)展”的原則，最終打造成具有“1個中心、2個平臺、3個通道"的現(xiàn)代化物流中心。1個中心：國際物流中心。在物流園建設(shè)一個國際化的物流中心，具體包括四個功能區(qū)域：國際物流功能區(qū)、汽車零部件保稅功能區(qū)、區(qū)域物流功能區(qū)、區(qū)域間物流功能區(qū)。目標(biāo)是把"國際物流中心"打造成國家級的物流產(chǎn)業(yè)示基地。2個平臺：生產(chǎn)資料物流交易平臺。依托國瑞東方商城（包括汽車整車展示板塊、汽車零部件板塊等）、陶瓷城、寶鋼配送、工程機(jī)械、不銹鋼市場等的汽車物流、鐵路物流的倉儲和運輸優(yōu)勢，根據(jù)合理布局、整合存量資源、網(wǎng)絡(luò)化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展原則，利用該區(qū)城擁有東北最大的陸路口岸——東站的倉儲優(yōu)勢，打造現(xiàn)代化的生產(chǎn)資料物流交易平臺。生活資料物流交易平臺。依托東貿(mào)路現(xiàn)已成人氣的水果批發(fā)市場，根據(jù)合理布局、整合存量資源、網(wǎng)絡(luò)化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展原則，利用該區(qū)域擁有東北最大的陸路口岸——東站的倉儲優(yōu)勢，擁有發(fā)達(dá)的交通設(shè)施和大面積的倉儲資源優(yōu)勢，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，有效提高車流、物流、商流的利用效率，在該地區(qū)建設(shè)輻射東北、立足的、高速、高效、具有集聚效應(yīng)的現(xiàn)代化物流園區(qū)，將東貿(mào)路地區(qū)打造成集小商品、小食品物流、果品物流、農(nóng)副產(chǎn)品物流、茶葉物流、肉食城、煙酒飲料物流等具有產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的倉儲分銷平臺。3個通道：鐵路運輸通道。全力打通港、港、港、港——的鐵路運輸，整合陸路高速公路網(wǎng)絡(luò)運輸通道。建立連接、、、、、、北京的高速公路網(wǎng)絡(luò)，并初步選址在金杯汽車北側(cè)，距生產(chǎn)資料板塊2.5公里，建立集倉儲、配送于一體的現(xiàn)代工化貨運中心。現(xiàn)代信息通道：建立生產(chǎn)、生活資料電子交易平臺。實現(xiàn)網(wǎng)上看貨、定貨，對生產(chǎn)生活資料信息采集、匯總，對園區(qū)的經(jīng)營提供方便、快捷的資訊。5、園區(qū)建設(shè)的投資情況目前園區(qū)重點建設(shè)的物流項目有國瑞東方商城項目、國瑞汽車汽配博覽中心目、東北陶瓷城項目、陶瓷大世界項目、華商數(shù)碼信息大廈項目、海鐵物流項目。在建項目為國瑞東方商城項目、陶瓷大世界整體改造項目。國瑞東方商城總占地面積64萬平方米，建筑面積150萬平方米，一期工程是集建材、家居、家具、五金、汽配、小商品、服裝等商品物流交易中心、國際會展中心、五星級酒店、配套公寓于一體的主題商業(yè)航母。汽車汽配博覽中心占地22萬平方米，建筑面積32萬平方米，是集整車展銷、配件交易、汽車用品、快修保養(yǎng)、物流倉儲等項目經(jīng)營于一體的大型現(xiàn)代化汽車汽配交易中心。5.2.2物流園區(qū)運營策劃的功能要素綜合功能要素（1）功能布局。目前我國物流園區(qū)功能定位不明確，園區(qū)布局不科學(xué)。一方面，園區(qū)不同的功能區(qū)之間業(yè)務(wù)重疊，比如物流分撥區(qū)可能存在大量的倉儲設(shè)施，倉儲服務(wù)區(qū)又過多地開展加工增值服務(wù)；另一方面，各個園區(qū)之間、園區(qū)的功能區(qū)之間，缺少交流與合作，注重的都是按規(guī)劃自我發(fā)展，忽視了合作的重要性，使得物流園區(qū)不能通過在功能上的合作增強(qiáng)競爭力。國標(biāo)《物流園區(qū)分類與基本要求》將物流園區(qū)分為以下幾種類型：貨運服務(wù)型、生產(chǎn)服務(wù)型、商貿(mào)服務(wù)型和綜合服務(wù)型。物流園區(qū)的功能依據(jù)定位的要求確定，是實現(xiàn)園區(qū)主要用途及發(fā)展目標(biāo)的基礎(chǔ)，物流園區(qū)主要功能包括以下幾個方面。1）物流分撥區(qū)。物流分撥區(qū)著眼于貨物集散，吸引企業(yè)開展國際、國貨物的分撥、整理、配送、運輸、報關(guān)等業(yè)務(wù)。滿足周邊城市企業(yè)貨物的運輸、倉儲、中轉(zhuǎn)、信息發(fā)布等需求，把物流園區(qū)打造為區(qū)域物流樞紐，結(jié)合航空、鐵路、公路等交通網(wǎng)絡(luò)資源，便于開展多式聯(lián)運業(yè)務(wù)。2）倉儲服務(wù)區(qū)。倉儲服務(wù)區(qū)運用現(xiàn)代技術(shù)對物流園區(qū)物品的進(jìn)出、庫存、分揀、包裝、配送及其信息進(jìn)行有效的計劃、執(zhí)行和控制。需要建設(shè)自動化立體倉庫、冷藏冷凍庫，應(yīng)用自動分揀技術(shù)、RFI等先進(jìn)的科技手段和設(shè)備，提高倉儲效率。倉儲服務(wù)區(qū)不僅提供傳統(tǒng)的存儲服務(wù)，還提供組裝、包裝、貼簽等增值服務(wù)。3）加工增值區(qū)。加工增值區(qū)借助優(yōu)越的交通優(yōu)勢，吸引產(chǎn)品的加工。周邊企業(yè)將產(chǎn)品的加工業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到物流園區(qū)，能節(jié)約物流成本、增強(qiáng)對訂單的反應(yīng)速度、減少不合理庫存，物流園區(qū)也能通過這一增值服務(wù)獲得新的價值。4）展覽展銷區(qū)。作為一個綜合服務(wù)型物流園區(qū)，展覽展銷區(qū)是必備的功能區(qū)，它能為企業(yè)提供產(chǎn)品或服務(wù)的展示場所，同時負(fù)責(zé)展覽前后的運輸、倉儲、包裝、報關(guān)和展覽中的裝卸、搬運、保管，以及在此過程中所需要的信息交流與溝通。物流園區(qū)也能在提供此功能的同時獲得高附加值和高利潤，擴(kuò)大自身影響力。5）管理辦公區(qū)。管理辦公區(qū)應(yīng)規(guī)劃在物流園區(qū)人口處，沿主干道設(shè)置，主要設(shè)置政府職能部門、海關(guān)、"三檢”等管理機(jī)構(gòu)，以及負(fù)責(zé)園區(qū)建設(shè)、管理、招商等全面工作的聯(lián)合辦公機(jī)構(gòu)。以上管理部門分工合作，負(fù)責(zé)園區(qū)招商，為企業(yè)辦理人駐相關(guān)證件，人駐后對企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)服務(wù)并實施監(jiān)管。6）配套服務(wù)區(qū)。配套服務(wù)區(qū)應(yīng)與管理辦公區(qū)相鄰，主要設(shè)置金融、保險、銀行、代理、會計、郵電通信等為企業(yè)和貨主提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)，以及為園區(qū)的人員提供日常生活所需要的餐飲、就醫(yī)、交通等服務(wù)設(shè)施。（2）信息平臺建設(shè)。物流園區(qū)必須搭建物流網(wǎng)絡(luò)信息平臺，應(yīng)用物流標(biāo)準(zhǔn)化軟件。但從我國信息化程度較高的物流園區(qū)來看，數(shù)據(jù)交換系統(tǒng)仍然要面對多種不同的模式。同時，標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)據(jù)交換還要受到許多分割體制的制約，阻礙了物流園區(qū)企業(yè)信息的交流與共享，不利于企業(yè)間的合作與園區(qū)業(yè)務(wù)效率的提高。發(fā)展現(xiàn)代物流離不開信息技術(shù)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的支持。物流園區(qū)規(guī)劃中要注意信息平臺的規(guī)劃，通過物流信息整合已有資源，構(gòu)筑物流網(wǎng)絡(luò)信息平臺。平臺涉及貿(mào)易流通、國際通關(guān)、運輸、倉儲、流通加工、包裝、配送等諸多環(huán)節(jié)，它是多方參與的、一個復(fù)雜的信息交互與轉(zhuǎn)換系統(tǒng)。規(guī)劃時應(yīng)考慮與政府的共用性以及園區(qū)企業(yè)對時效性、零庫存及物流功能外包的要求，以確定各功能模塊的詳細(xì)功能及開發(fā)次序。具體功能要素（1）作業(yè)層次；如運輸、倉儲保管、加工包裝、配送等作業(yè)的一體化，整合與標(biāo)準(zhǔn)化（托盤、儲運箱與容器共同化）、配送運輸作業(yè)整合（車輛共同化）、作業(yè)信息輸人整合（條碼化）、采購作業(yè)與訂單信息傳遞（EDI、EOS）等。（2）作業(yè)管理層次：如庫存管理、存貨管理（MRp、ABC分級）、營銷信息反饋（POS）與分析、出貨訂單安排的流程、揀貨工作指派等作業(yè)的規(guī)劃管理。（3）決策支援層次：如配派車系統(tǒng)、配送區(qū)域規(guī)劃、物流成本分析與計費定價策略等。（4）經(jīng)營管理層次：策略聯(lián)盟、聯(lián)合采購、共同配送等業(yè)者間的資源整合?？赏ㄟ^產(chǎn)業(yè)垂直整合、水平整合或不同行業(yè)間的整合進(jìn)行。總之，物流園區(qū)運營的功能要素構(gòu)成中，應(yīng)具有綜合功能、集約功能、信息交易功能、集中倉儲功能、配送加工功能、多式聯(lián)運功能、輔助服務(wù)功能、停車場功能。其中，綜合功能的容為具有綜合各種物流方式和物流形態(tài)的作用，可以全面處理儲存、包裝、裝卸、流通加工、配送等作業(yè)方式以及不同作業(yè)方式之間的相互轉(zhuǎn)換。案例分析現(xiàn)代物流園功能區(qū)平面布局規(guī)劃配送中心區(qū)配送中心區(qū)由配送中心群通過合理布局而形成。作為物流園區(qū)中建設(shè)規(guī)模較大的服務(wù)功能區(qū)，配送中心區(qū)的服務(wù)對象主要分布于市主城區(qū)，因此，在區(qū)域布局原則上應(yīng)尋求將該功能區(qū)置于與市主城區(qū)及現(xiàn)有商業(yè)區(qū)域聯(lián)系最為便捷的位置，同時兼顧與園區(qū)物流中心區(qū)的聯(lián)系。根據(jù)《新站綜合開發(fā)試驗區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃》對物流園區(qū)的土地面積以及位置布局，本次研究中擬將配送中心區(qū)置于開發(fā)新區(qū)正南靠近市區(qū)一側(cè)，最終占地面積130萬平方米，其中庫區(qū)建筑面積約為50萬平方米。物流中心區(qū)物流中心區(qū)由物流中心群通過合理布局和兼顧與配送中心、運輸中心的關(guān)系而形成。作為物流園區(qū)中運作服務(wù)核心功能區(qū)，物流中心區(qū)的服務(wù)對象主要分布于市主城區(qū)外以及市周邊地區(qū)，因此，在區(qū)域布局上首先應(yīng)尋求將該功能區(qū)與市進(jìn)出市主通道進(jìn)行便捷連接，其次應(yīng)考慮與市兩大經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)——高新技術(shù)開發(fā)區(qū)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)聯(lián)系便捷，同時兼顧與園區(qū)配送中心區(qū)的聯(lián)系。根據(jù)《新站綜合開發(fā)試驗區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃》中對物流園區(qū)的土地面積以及位置布局，本次研究中擬將配送中心區(qū)置于開發(fā)區(qū)正北側(cè)，最終占地面積100萬平方米，其中庫區(qū)建筑面積約為40萬平方米。公鐵聯(lián)運區(qū)公鐵聯(lián)運區(qū)構(gòu)成了物流園區(qū)的運輸中心，從目前的運輸組織和布局現(xiàn)狀分析，其服務(wù)對象主要分布于省其他地區(qū)，基本服務(wù)方向為皖西、皖西北及皖西南地區(qū)，因此，在區(qū)域布局上應(yīng)尋求將該功能區(qū)置于與市進(jìn)出市公路主通道聯(lián)系最為便捷的位置，同時以新建鐵路牽出線與貨運編組站相連接。此外，由于該區(qū)在服務(wù)方向與服務(wù)圍上與物流中心區(qū)有一定程度的重合，因此在實際營運中，應(yīng)對兩區(qū)間的部交流通道予以功能設(shè)定，以利于兩區(qū)功能協(xié)調(diào)發(fā)揮。根據(jù)《新站綜合開發(fā)試驗區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃》中對物流園區(qū)的土地面積以及位置布局本次研究中擬將配送中心區(qū)置于開發(fā)區(qū)東北側(cè)，最終占地面積100萬平方米，其中庫區(qū)建筑面積約為40萬平方米。園區(qū)主通道鐵路運輸通道。園區(qū)鐵路運輸通道主要依靠公鐵聯(lián)運中心與鐵路編組站連接的錢路專用線建設(shè)，應(yīng)盡快與鐵路部門達(dá)成一致，在園區(qū)設(shè)施建設(shè)的同時，盡快完成鐵路通道的建設(shè)，并為可能出現(xiàn)的公鐵通道交叉提前做好協(xié)調(diào)工作和相應(yīng)建設(shè)工作。公路運輸通道。園區(qū)進(jìn)出的公路運輸通道主要由區(qū)主干道以及對外通道連接線構(gòu)成，從目前得到的規(guī)劃資料分析，園區(qū)必須建設(shè)一條沿生態(tài)隔離帶東北側(cè)的東南——西北走向的貫穿全開發(fā)區(qū)的園區(qū)主干道，以使物流運作活動盡量與生活區(qū)隔離，并使區(qū)各功能區(qū)順利連接206、312等國道，以及合()徐()、合()寧()等高速公路。園區(qū)通道。園區(qū)通道主要考慮各功能區(qū)的聯(lián)系通暢，同時為配送中心區(qū)通過園區(qū)通道進(jìn)入市主城區(qū)路網(wǎng)提供合理的連接線，減少車輛進(jìn)入市區(qū)過程中的噪聲與污染，在確保配送效率的同時盡量避免干擾城市交通和城市居民生活。5.3物流園區(qū)運營方案策劃設(shè)計的程序5.3.1物流園區(qū)運營方案策劃的類型按照物流園區(qū)運營方案的時間階段劃分近期運營方案策劃；中期運營方案策劃；遠(yuǎn)期運營方案策劃。按照物流園區(qū)運營方案的主題和圍劃分整體商業(yè)化運營方案策劃；局部商業(yè)化運營方案策劃；物流職能一體化運營方案策劃；市場化運作方案策劃；品牌形象運作方案策劃。按照物流園區(qū)運營策劃的功能和輻射圍劃分物流綜合功能運營方案策劃；物流特色服務(wù)功能運營方案策劃；物流園區(qū)信息系統(tǒng)運營方案策劃。4、按照物流園區(qū)依托的經(jīng)濟(jì)載體或周邊環(huán)境衛(wèi)進(jìn)行劃分根據(jù)依托的建設(shè)發(fā)展條件和主體功能的不同，物流園區(qū)呈現(xiàn)不同類型依托港口規(guī)劃建設(shè)的，以國際、國物流分流配送為主的港口物流園區(qū)。依托航空港規(guī)劃建設(shè)的以航空快運物流為主的空港物流園區(qū)。例如，上海的浦東空港。依托公路、鐵路運輸樞紐以多式聯(lián)運、分撥配送為主的物流園區(qū)。依托各種經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以為生產(chǎn)提供物流服務(wù)為主的工業(yè)物流園區(qū)。例如天津的開發(fā)區(qū)工業(yè)物流園區(qū)、的中新工業(yè)園區(qū)物流園區(qū)等。依托保稅區(qū)以進(jìn)出口產(chǎn)品保稅加工物流服務(wù)為主的保稅物流園區(qū)。例如天津的保稅區(qū)國際物流運作區(qū)、的保稅物流園區(qū)、的保稅物流園區(qū)等。依托靠近城區(qū)的原有倉儲基地以城市配送物流為主的城市配送型物流園區(qū)。以區(qū)位、交通、市場等綜合優(yōu)勢條件為依托，以城市或區(qū)域綜合物流服務(wù)為主的綜合物流園區(qū)。按照物流園區(qū)運營模式的策劃類型劃分根據(jù)國外與物流園區(qū)功能相同或相當(dāng)?shù)奈锪骰A(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗，中心城市物流園區(qū)在發(fā)展模式上可能的選擇將有4種，即經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式是將物流園區(qū)作為一個類似于目前的工業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)項目，進(jìn)行有組織的開發(fā)和建設(shè)。中心城市物流園區(qū)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式，則是在特定的開發(fā)規(guī)劃、政策和設(shè)立專門的開發(fā)部門組織下進(jìn)行經(jīng)濟(jì)開發(fā)項目。由于物流園區(qū)具有物流組織管理功能和經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能雙重特性，因此，建立在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式基礎(chǔ)之上的物流園區(qū)建設(shè)項目，實際上就是在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下的全新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項目，而且以現(xiàn)代物流的發(fā)展特點、趨勢，以及在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用，物流園區(qū)無疑是構(gòu)筑高效率和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量的新經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系的重要組成部分。主體企業(yè)引導(dǎo)模式。從市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，從利用市場進(jìn)行物流資源和產(chǎn)業(yè)資源合理有效配置的角度，通過利用在物流技術(shù)進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營和企業(yè)供應(yīng)鏈管理中具有優(yōu)勢的企業(yè)，由其率先在園區(qū)的開發(fā)和發(fā)展，并在宏觀政策的合理引導(dǎo)下，逐步實現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)的聚集，依托物流環(huán)境進(jìn)行工業(yè)、商業(yè)企業(yè)的引進(jìn)，達(dá)到對物流園區(qū)開發(fā)和建設(shè)的目的，這就是主體企業(yè)引導(dǎo)下的物流園區(qū)開發(fā)模式。主體企業(yè)引導(dǎo)的物流園區(qū)開發(fā)模式，要求在城市經(jīng)濟(jì)管理體制、管理機(jī)制等制度方面具有很大的改革步伐和創(chuàng)新，要求能從中心城市發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度，培育物流園區(qū)發(fā)展所需要的企業(yè)和良好的市場環(huán)境。工業(yè)地產(chǎn)商模式。工業(yè)地產(chǎn)商模式是指將物流園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項目，通過給予開發(fā)者適合工業(yè)項目開發(fā)的土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關(guān)政策，由工業(yè)地產(chǎn)商主持進(jìn)行物流園區(qū)的道路、倉庫和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)裝備的建設(shè)和投資、然后以租賃、轉(zhuǎn)讓、合資和合作經(jīng)營的方式進(jìn)行物流園區(qū)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營和管理。目前，澳大利亞、美國、德國等國家均有這種開發(fā)模式的例。此外，作為類似子工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式，日本的東京、神戶等經(jīng)濟(jì)中心城市，德國的不萊梅等城市，也有政府投資進(jìn)行物流園區(qū)的物流相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)，然后委托給一個或多個物流設(shè)施管理能力較強(qiáng)的企業(yè)，由其在政府制定較為優(yōu)惠的使用政策的框架下進(jìn)行經(jīng)營管理的變形操作方式。之所以會出現(xiàn)物流園區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式，其理論基礎(chǔ)是物流園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)，目的在于建立良好的物流運作與管理環(huán)境，為工業(yè)、商業(yè)以及物流經(jīng)營企業(yè)創(chuàng)造提高物流效率和降低物流成本的條件，園區(qū)建設(shè)自身不是為了贏利，是一種社會效益的體現(xiàn)，城市及政府的收益來自于整體經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)大和效率與經(jīng)濟(jì)效益的提高。綜合運作模式。綜合運作模式是指對上述的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運用的物流園區(qū)開發(fā)模式。由干物流園區(qū)項目一般具有建設(shè)規(guī)模較大和經(jīng)營圍涉及較廣的特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方而能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，還要求有園區(qū)經(jīng)營運作能力的保證。因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難達(dá)到使園區(qū)建設(shè)順利推進(jìn)的目的，必須対經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進(jìn)行綜合使用。5.3.2物流園區(qū)運營方案策劃的程序物流園區(qū)運營方案策劃一般經(jīng)過以下幾個階段。第一階段：問題計劃與定義可行性分析：狀態(tài)分析、支持邏輯發(fā)展、成本收益估算。項目計劃目標(biāo)述、約束述、測量標(biāo)準(zhǔn)、分析技術(shù)、項目工作計劃。第二階段：數(shù)據(jù)收集與分析和假設(shè)數(shù)據(jù)收集定義分析方法和獲得技術(shù)，定義和檢驗假設(shè)，確認(rèn)數(shù)據(jù)資源，收集數(shù)據(jù)。收集有效數(shù)據(jù)的分析定義分析問題，完成有效基線分析，完成方案分析，完成敏感度分析。第三階段：建議與實施、提出建議確認(rèn)最好的方案，評價成本收益數(shù)據(jù)，進(jìn)行風(fēng)險評估，提出展示方式。項目實施定義實施計劃，安排實施時間，定義接受標(biāo)準(zhǔn)和實施。物流規(guī)劃設(shè)計項目的實施由以下環(huán)節(jié)構(gòu)成：診斷——立項——成立聯(lián)合小組——數(shù)據(jù)收集——系統(tǒng)分析——形成初步方案——運行模擬仿真——確定方案——有效支持方案實施——建立企業(yè)自身能力——同企業(yè)保持戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。5.4物流園區(qū)運營策劃的方案結(jié)構(gòu)及其評價物流園區(qū)的建設(shè)是一項復(fù)雜而長期的系統(tǒng)工程，投資額大，回收周期長。運營應(yīng)根據(jù)園區(qū)建設(shè)的不同階段，采用相對應(yīng)的運營戰(zhàn)略與策略。國外物流園區(qū)的投資收益期一般在10年以后，而中國的物流園區(qū)建設(shè)存在缺乏充分論證、科學(xué)調(diào)研，盲目啟動項目，以及急功近利的弊端，導(dǎo)致很多案例的失敗。縱觀國物流園區(qū)規(guī)劃主要存在。需求不清、定位不準(zhǔn)、功能太泛、布局不順、實施不力、效果不一等缺陷，這在一定程度上是由于缺乏科學(xué)、合理、有效的物流園區(qū)策劃方法造成的。德國物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計普遍采用MSFLB“五部曲”的規(guī)劃方法，即市場分析(marketstudy)、戰(zhàn)略定位(strategicpositioning)、功能設(shè)計(functiondesign)、布局設(shè)計(layoutdesign)和商業(yè)計〔［(businessplan)。被認(rèn)為是比較科學(xué)的物流策劃步驟。5.4.1物流園區(qū)運營方案策劃的流程我國物流園區(qū)規(guī)劃確定的流程策略應(yīng)是一個動態(tài)的規(guī)劃過程，即經(jīng)過不斷的信息反饋和修正，利用定性和定量相結(jié)合，充分考慮各方面因素，最終得出結(jié)果。5.4.2物流園區(qū)運營策劃的方案結(jié)構(gòu)1、社會經(jīng)濟(jì)分析與物流預(yù)測通過廣泛收集與物流園區(qū)相關(guān)行業(yè)的基礎(chǔ)資料，結(jié)合我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體規(guī)劃，分析現(xiàn)階段物流各相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)特點，預(yù)測各物流功能要素在未來的發(fā)展?fàn)顩r，并按照對物流處理過程的特性（運輸、配送、倉儲、流通加工過程的共性和個性）分類，從不同角度把握物流園區(qū)的發(fā)展趨勢和分布特點。另外，物流網(wǎng)絡(luò)及其節(jié)點在不司的規(guī)劃研究疇有不同的表現(xiàn)形式，具有顯若的層次性。例如，物流網(wǎng)絡(luò)節(jié)點在不同的規(guī)劃疇（層次）可表現(xiàn)為物流區(qū)域、物流中心城市或物流節(jié)點城市、物流園區(qū)、物流中心、配送中心、貨運場站等多種形式。現(xiàn)代物流作為支撐和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展規(guī)劃的制定也因規(guī)劃的疇不同而具有宏觀、中觀、微觀等不同的層次性。不同層次的物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展作為整體現(xiàn)代物流發(fā)展的一個重要組成部分，應(yīng)納入相應(yīng)層次的現(xiàn)代物流總體發(fā)展規(guī)劃中。不同層次的規(guī)劃工作需要自上而下，自下而上的互動調(diào)適，才能提高整體規(guī)劃的科學(xué)化水平和達(dá)到規(guī)劃實施的良好效果?，F(xiàn)在的問題是不同層次規(guī)劃工作間的互動協(xié)調(diào)機(jī)制不健全，相互協(xié)調(diào)指導(dǎo)工作不到位，尤其是高層次的規(guī)劃工作滯后。因此，現(xiàn)在普遍地是各個城市及城市的不同物流園區(qū)都在獨立地擬訂其發(fā)展規(guī)劃。此外，不同行政部門的市區(qū)規(guī)劃的政府之間，在包括物流設(shè)施在的重大基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)方面，特別需要建立多方協(xié)調(diào)合作機(jī)制。功能設(shè)計與戰(zhàn)略定位根據(jù)我國城市或經(jīng)濟(jì)區(qū)域物流現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢的預(yù)測分析結(jié)果，結(jié)合具體進(jìn)入園區(qū)的物流企業(yè)及服務(wù)對象生產(chǎn)企業(yè)對物流服務(wù)的客觀需求，設(shè)計物流園區(qū)的具體功能，將物流園區(qū)部不同功能分區(qū)；根據(jù)功能設(shè)計的容和要求，研究物流園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略定位、園區(qū)業(yè)務(wù)經(jīng)營定位、競爭與合作定位等，從而明確園區(qū)經(jīng)營模式、平臺建設(shè)等。初步預(yù)算通過對未來發(fā)展預(yù)測中不同特性物流量分解，結(jié)合功能設(shè)計要求，根據(jù)有關(guān)國家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)采用定量方法初步計算規(guī)劃設(shè)計的物流園區(qū)建設(shè)所需的資金、主要功能區(qū)劃分、可實施的延伸服務(wù)和附加服務(wù)、使用面積和建筑面積等。方案設(shè)計在對園區(qū)功能設(shè)計的基礎(chǔ)上，結(jié)合初步預(yù)算的結(jié)果，為物流園區(qū)的正常運轉(zhuǎn)設(shè)計合理的空間布置等。除個別物流園區(qū)項目的缺少必要的論證及規(guī)劃工作外，需對物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃要做到深入、科學(xué)、合理的系統(tǒng)論證，必要的定性分析和定量分析。物流園區(qū)運營策劃的方案格式項目建設(shè)可行性及市場分析：項目建設(shè)可行性分析(SWOT分析)和市場分析(市場預(yù)測、項目經(jīng)營預(yù)測等)。物流園區(qū)建設(shè)方案設(shè)計：物流園區(qū)建設(shè)規(guī)模的確定、項目選址及建設(shè)條件、建設(shè)容、公用輔助工程、項目的組織及運營管理及投資估算及融資方案。綜合評價：環(huán)境評價、財務(wù)評價、風(fēng)險性分析、社會評價等。6.方案確定及評價指標(biāo)從贏利方式來看，物流園區(qū)的所有者與經(jīng)營者，其贏利模式主要包括以下三個方面：土地增值收入；出租、租賃收入；服務(wù)收入。我國目前物流園區(qū)贏利模式中主要收人來源首先是庫房、貨場租金；其次是辦公樓租金、配套設(shè)施租金、管理費和物業(yè)管理費；最后是物流企業(yè)增值服務(wù)費、設(shè)備租金、土地升值后出租或出售收益、稅收優(yōu)惠以及國家撥款獲得的收益等。就國際發(fā)展趨勢來看，基于信息、咨詢的增值服務(wù)最具增長潛力，在園區(qū)贏利收人總量中將占有越來越大的比重，這是當(dāng)前國物流園區(qū)運營策劃者應(yīng)高度重視的領(lǐng)域，并將其核心理念貫穿于方案之中的關(guān)鍵要點。案例分析步步高物流園規(guī)劃與設(shè)計步步高物流中心項目建設(shè)的必要性優(yōu)越的地理位置，鳳光秀麗的魚米之鄉(xiāng)是項目建設(shè)的重要基礎(chǔ)。步步高物流中心的建設(shè)是實施市委、市政府關(guān)于把建成“湘中南現(xiàn)代物流中心”戰(zhàn)略決策的需要。物流中心的建設(shè)是步步高公司自身快速、穩(wěn)定發(fā)展的在需要。規(guī)劃本項目的幾由區(qū)位優(yōu)勢。處于長株潭金三角地區(qū)，也是長江以南4大中心城市上海、、、的唯一地理中心。物流園坐落在昭山開發(fā)區(qū)，位于長株潭三市中心(距離三市中心僅24公里).項目場址與京珠高速和上瑞高速直接相通、107國道和320國道從園區(qū)門前通過，5公里圍有京廣線與湘黔線的多個貨站，與長江直接相通的湘江千噸級航運碼頭的距離僅十多公里，離黃花國際機(jī)場僅40分鐘的距離。這是一個既能貫通東南西北、又可以通過海陸空同時進(jìn)行貨物流通的黃金寶地。交通優(yōu)勢。市已建成一個由鐵路、公路、水路三種運輸方式并舉、初具規(guī)模的現(xiàn)代化交通運輸體系，目前全市公路總里程達(dá)2300多公里，通航里程280多公里，鐵路150多公里。航空：至黃花國際機(jī)場路程僅需50分鐘，已開通39條航線，可直飛北京、上海、、、香港、曼谷等。鐵路：湘黔線橫貫市境，京廣線在市區(qū)經(jīng)過，10多家大型企業(yè)各有鐵路支線與這兩大主干線相通。公路：公路四通八達(dá)，107國道和320國道構(gòu)成境公路網(wǎng)的主干、上瑞高速、京珠高速公路穿城而過，轄區(qū)與高速公路的連線口達(dá)15個，為全國地級市高速公路最密集的地區(qū)，公路密度大大高于全國和全省平均水平。港口：省最大的河流湘江穿過地區(qū)，新建了14總千噸級碼頭和兩個500噸級碼頭，可進(jìn)行集裝箱裝卸，千噸級貨輪常年可達(dá)洞庭湖，入長江，出上海。設(shè)備優(yōu)勢。擁有2個火車站、一個集裝箱碼頭、29條鐵路專用線、一批大型倉儲企業(yè)。物流中心輻射面廣、市場大。物流中心立足于省現(xiàn)代制造業(yè)核心城市(長株潭三市)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，通過物流帶來人流，西向長株潭、輻射華南、西南華東等市場。物流中心采用的物流手段先進(jìn)。物流中心將使用自動化裝卸、搬運、傳送和分揀設(shè)備、標(biāo)準(zhǔn)托盤、高位立體倉庫、巷道堆垛機(jī)、計算機(jī)控制系統(tǒng)、數(shù)字識別系統(tǒng)、EDI系統(tǒng)、地理信息系統(tǒng)等，要建設(shè)成標(biāo)準(zhǔn)化、現(xiàn)代化的物流園區(qū)。物流中心將建立先進(jìn)的指揮調(diào)度與監(jiān)控系統(tǒng)和公共物流信息網(wǎng)絡(luò)平臺、將建立物流資源網(wǎng)、設(shè)立湘中南物流運價指數(shù)、建立物流資源招投標(biāo)與拍賣系統(tǒng)。本項目建成后，將是一個現(xiàn)代化的物流中心。本項目的建設(shè)符合國家物流產(chǎn)業(yè)政策，符合市市政府將要打造成“湘中南現(xiàn)代物流中心”的戰(zhàn)略方針，將得到各級政府、各方的大力支持。本項目的建設(shè)加快了“城市東移”的進(jìn)程，擴(kuò)大了需，將促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，擴(kuò)大了就業(yè)，為緩解就業(yè)市場的壓力做出了貢獻(xiàn)。綜上所述，本項目的建設(shè)是必需的，也是必然的。本項目的定位步步高公司擬將本項目建設(shè)成為湘中南最大的物流中心，它將具備以下幾大功能。貨物集散功能：將長株潭三市發(fā)出的貨物進(jìn)行集中進(jìn)行分揀、儲存，通過換裝方式向外集中發(fā)運。貨物中轉(zhuǎn)功能：一方面，物流中心可以連接各種運輸方式，實現(xiàn)多式聯(lián)運，為華南、西南、華東等區(qū)城運輸提供便利條件，另一方面，物流中心也將起到銜接干線運輸與支線配送的作用。配送功能新物流中心：一期工程完成后，將在滿足步步高公司年銷售額40億元的基礎(chǔ)上，還針對其他工商企業(yè)提供配送服務(wù)。流通加工功能通過對商品的包裝整理、加固、換裝、改裝、條形碼印制等加工，提高物流對象的附加價值。物流信息服務(wù)通過先進(jìn)的信息系統(tǒng)，完成物流狀態(tài)查詢、物流過程跟蹤、物流要素信息記錄與分析、物流客戶關(guān)系管理、物流決策支持以及方便結(jié)算、利稅等單據(jù)處理，提高工作準(zhǔn)確性以及工作效率，簡化手續(xù)。物流咨詢與培訓(xùn)對外提供物流系統(tǒng)的規(guī)劃與設(shè)計、物流培訓(xùn)、項目咨詢等服務(wù)。電子商務(wù)的輔助功能物流中心可以利用巨大的倉儲資源、專業(yè)的配送服務(wù)，開展湘中南電子商務(wù)的試點工作。本項目的建設(shè)規(guī)模項目擬建地點在岳塘區(qū)荷塘鄉(xiāng)荷塘村。本項目規(guī)劃用地239畝，城市道路用地18.7畝，建設(shè)用地159.6畝。總建筑面積為110890平方米、其中包括日用消費品、農(nóng)副產(chǎn)品配送中心14733平方米、第三方物流庫4939平方米、日用消費品、農(nóng)副產(chǎn)品展示交易中心54907平方米、低溫倉庫4168平方米、農(nóng)副產(chǎn)品加工中心4168平方米、生活服務(wù)中心2729平方米、第三方物流中心22047平方米。項目總投資2.8億元人民幣。9.4.3物流園區(qū)運營方案的評價指標(biāo)物流園區(qū)運營策劃取得的成績和目標(biāo)，應(yīng)體現(xiàn)在宏觀指標(biāo)和微觀指標(biāo)等方面。1、宏觀指標(biāo)帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，目前、運營中的部分物流園區(qū)已經(jīng)產(chǎn)出明顯的經(jīng)濟(jì)效益，為周邊眾多的商貿(mào)、制造等相關(guān)企業(yè)處供一體化的物流服務(wù)，大大帶動了區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時自身成長為區(qū)域的龍頭企業(yè)、為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)創(chuàng)收做出了巨大貢獻(xiàn)。集聚物流企業(yè)，實現(xiàn)規(guī)?；\營。作為物流活動集中進(jìn)行的場所，物流園區(qū)具有很強(qiáng)的集聚功能、通過物流運營實體的集聚，減少了貨物無效轉(zhuǎn)運、裝卸和處即流程，縮短了物流作業(yè)時間，大大提高了物流效率。改善交通狀況，減輕道路壓力、物流園區(qū)的建設(shè)，通過信息化系統(tǒng)為供需雙方搭建平臺、實現(xiàn)信息共享、發(fā)揮整體優(yōu)勢，大大提高貨運運載率，進(jìn)而改善了道路壓力和交通情況，具有很好的社會效益。減輕了環(huán)境污染。物流園區(qū)多建設(shè)于城市郊區(qū)，對車輛進(jìn)行集中運營和管理，可減少汽車尾氣的排放和對中心城市的噪聲污染，實現(xiàn)廢棄物集中處理和用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，減輕企業(yè)對周邊環(huán)境的污染。節(jié)約土地資源，優(yōu)化城市布局。物流園區(qū)的建立可以將眾多企業(yè)積聚到城市郊區(qū)，從而優(yōu)化城市宏觀布局，將倉儲設(shè)施相對集中，大大節(jié)約了土地占用面積，緩解了城市的發(fā)展壓力。涌現(xiàn)出一批社會經(jīng)濟(jì)效益良好的示性企業(yè)。在我國物流園區(qū)的發(fā)展歷程中，涌現(xiàn)出了諸如北京空港物流園區(qū)、上海西北綜合物流園區(qū)等社會經(jīng)濟(jì)效益良好的企業(yè)，為中國物流園區(qū)今后的發(fā)展、建設(shè)和走向成熟提供了寶貴的經(jīng)驗。2、微觀指標(biāo)速度與效率。物流園區(qū)是貨物流的集散樞紐，因而在時間要求上，需建也敏捷、高效的供應(yīng)鏈系統(tǒng)，需要園區(qū)各功能區(qū)業(yè)務(wù)的一體化和高效率化、如運輸、倉儲保管、裝卸搬運、流通加工、包裝、配送及信息服務(wù)的銜接集成化。貨物裝卸的快捷、進(jìn)出園區(qū)的手續(xù)簡便。按照貨物進(jìn)出園區(qū)的一般流程，設(shè)計規(guī)劃好各功能區(qū)，按照客戶的需求設(shè)計各職能要素的速度和效率。在現(xiàn)代供應(yīng)鏈中即時運送(JIT)和接單生產(chǎn)(BTO)等要求，物流園區(qū)的各項功能板塊的效率與速度，影響整個園區(qū)的服務(wù)效率和反應(yīng)能力。良好的貫通性。由于供應(yīng)鏈上包括很多的環(huán)節(jié)、而將這呰環(huán)節(jié)高效率銜接址至關(guān)重要的，比如對于不同客戶不同的物流服務(wù)需求，有中轉(zhuǎn)、集貨、分撥、換裝運輸、倉儲加工等不同要求的貨物，采用不同的實施方案。但是，具有的共性就要求園區(qū)有連接各功能區(qū)的道路條件，中斷和延遲。園區(qū)放行緩慢和公路交通阻塞，就會帶來嚴(yán)重的后果。由于中斷和延遲會影響到物流園區(qū)增值鏈的整體效益和效率。符合國際標(biāo)準(zhǔn)。在國家標(biāo)準(zhǔn)《物流園區(qū)分類與基本要求》中，主要從規(guī)劃與評審、交通影響評價與規(guī)劃、環(huán)境影響評價與建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、信息化設(shè)施建設(shè)等五個方面對物流運營、一站式服務(wù)以及充足的通道、靈活性。綜觀國外物流園區(qū)，對干新的設(shè)施建立是很有必要的，各功能區(qū)建筑的間距應(yīng)盡可能大，以提供充足的不受干擾的部空間。部空間的劃分既要有效利用占地空間，又要設(shè)計合理、靈活可變，不宜采用實體墻。換裝轉(zhuǎn)運、倉儲保管、加工包裝、集貿(mào)配送等區(qū)域的部高度應(yīng)該適宜進(jìn)行各種操作和各種設(shè)備的使用。可見性(管理信息系統(tǒng)的使用)。借助于園區(qū)開發(fā)設(shè)計的信息系統(tǒng)，使客戶、物流企業(yè)、代理人、委托人等均能隨時了解和掌握貨物的最新狀況和在物流鏈上的位置。園區(qū)信息系統(tǒng)并對貨物流通的條形碼、電子數(shù)據(jù)交換(EDI)、電子自動訂貨系統(tǒng)(EOS)、全球定位系統(tǒng)(GPS)、地理信息系統(tǒng)(GIS)、無線射頻技術(shù)(RFID)等技術(shù)的物流信息及相關(guān)數(shù)據(jù)傳遞到客戶端?！静邉潓嵗治觥拷瓨蛭锪鲌@區(qū)的功能設(shè)計上海在建設(shè)西北物流基地中，江橋園區(qū)是其中最主要的組成部分。上海西上海商業(yè)城發(fā)展有限公司參與了江橋園區(qū)的規(guī)劃選址報告和總體概念性規(guī)劃的編制工作。通過一年多時間的深入調(diào)查和研討，我們深感江橋園區(qū)具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢，應(yīng)該充分運用和體現(xiàn)其綜合功能，形成多式聯(lián)運網(wǎng)絡(luò)的特點。為此，我們認(rèn)為江橋園區(qū)的功能定位，一定要貫徹市府領(lǐng)導(dǎo)提出的“立意要高，理念要新，要注意園區(qū)建設(shè)的外銜接，要立足于整個上海西北物流園區(qū)的發(fā)展”來考慮。具體思路是1.總體定位以公路、鐵路、水路集裝箱運輸為主，提供公路、鐵路、水路與航空多式聯(lián)運一體的陸口岸型、加工輻射型的市一級的第三方公共樞紐型物流園區(qū)，面向全社會提供服務(wù)，是組織、轉(zhuǎn)運、調(diào)節(jié)和管理貨物流通的場所，是跨地區(qū)、跨部門、跨行業(yè)，集城市貨物儲存、運輸、加工、配送、商貿(mào)、信息為一體的現(xiàn)代物流園區(qū)，力爭成為華東地區(qū)乃至亞洲地區(qū)的現(xiàn)代物流中心之一。據(jù)此定位，我們認(rèn)為江橋園區(qū)應(yīng)塀棄將加工、儲存、配送、運輸分列不同功能區(qū)域的分散式布局的傳統(tǒng)物流園區(qū)概念，而應(yīng)參照日本東京、荷蘭鹿特丹等國際上知名的現(xiàn)代物流園區(qū)模式，按公路、鐵路、水運及面向社會的綜合第三方物流來進(jìn)行功能劃分。其特點是第三方物流的綜合性，將運輸、儲存、流通性加工、配送及采購、信息集合于同一空間，由園區(qū)提供規(guī)劃及土地，供中外大型物流企業(yè)或大型跨國工商集團(tuán)建造綜合性物流建筑，自用或出租。這種現(xiàn)代化第三方物流的運作方式，可充分利用園區(qū)集約化信息，便利的公路、鐵路、水路及航空運輸能力，完成采購及發(fā)運，并在同一空間完成儲存、流通性加工及配送。這一綜合性流通空間概念的引入，可以使園區(qū)在地理及交通方面的選址優(yōu)勢得到充分的發(fā)揮。2.功能設(shè)置(1)運輸、配送功能：園區(qū)首先應(yīng)該負(fù)責(zé)為客戶提供所需要的運輸方式，然后