重慶空港項(xiàng)目前期策劃提案

重慶空港項(xiàng)目前期策劃提案目錄PART1市場(chǎng)研判PART2分析PART3規(guī)劃建議PART4研究PART5營(yíng)銷策略PART6

項(xiàng)目推廣總綱PART7項(xiàng)目管理及合作方式PART1市場(chǎng)研判空港印象

這里已經(jīng)建成開發(fā)區(qū)的景觀大道，大道上羅列著青麓雅園、瑞豐花園、龍鳳花園等樓盤，擁有獅子山公園、騮馬山公園和體育中心，同時(shí)，路口有重慶目前最大的廣場(chǎng)，渝北解放碑50萬平方建筑與廣場(chǎng)呈向心圍合態(tài)勢(shì)。一號(hào)地塊處于開發(fā)區(qū)的4.4平方公里啟動(dòng)區(qū)中，向北是3.2平方公里拓展區(qū)和3.5平方公里遠(yuǎn)期開發(fā)區(qū)。今后，這里將有40多萬人口，形成渝北區(qū)新的中心?？崭蹌?dòng)態(tài)

渝北區(qū)斥資3.5億元打造的“重慶空港旅游城”

將于

2007年內(nèi)建完渝北在打造空港經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，也在力求把餐飲這一重慶發(fā)展、重慶區(qū)域發(fā)展不可缺少的部分作為重點(diǎn)之一，打造重慶第五街空港汽摩城建設(shè)工作早已啟動(dòng)。長(zhǎng)安、安凱、宇通、銀翔曉星，被空港工業(yè)園方面稱為“三車一摩”，這已經(jīng)為空港汽摩城的打造奠定了基礎(chǔ)，并且雛形已現(xiàn)市場(chǎng)情況分析2004年，全市固定投資1650億元，渝北區(qū)就達(dá)到了175億元，比上年增長(zhǎng)71.3%，連續(xù)四年其總量名列全市第一；今年1—6月，渝北區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資82.35億元，居主城9區(qū)第一，同比增長(zhǎng)9%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)38.6億元，同比增長(zhǎng)71.7%，居全市首位……

市場(chǎng)情況分析案名嘉華盛世

均價(jià)1800元/M2

主力戶型

四房：135.6M2三房：132.38、111.88\121.89M2主題賣點(diǎn)地段、現(xiàn)房和所謂的四合院

配套內(nèi)部配套：游泳池，羽毛球場(chǎng)，籃球場(chǎng)，老年活動(dòng)中心，乒乓球場(chǎng)，幼兒園，健康步道，兒童戲沙池等市政配套：篤信學(xué)校，渝北中學(xué)，實(shí)驗(yàn)學(xué)校、五星級(jí)賓館、渝北奧體中心、青少年宮周邊交通616、609、610、681、682、683、684等多條公交線路，還有即將動(dòng)工修建的輕軌3#線評(píng)價(jià)該樓盤已經(jīng)全面交房銷售率約70%。該項(xiàng)目地塊方正，提出了四合院的概念，但是顯得牽強(qiáng)附會(huì)。目前該項(xiàng)目已經(jīng)交房，處于自然銷售狀態(tài)，置業(yè)顧問的素質(zhì)較高案名陽光名城均價(jià)1750元/M2占地17566M2總建面63952.67M2主力戶型

2房2廳三房?jī)蓮d少量一室一廳

主題賣點(diǎn)該樓盤以陽光為主題，訴求一種朝氣蓬勃的生活

配套市政配套：五星級(jí)賓館、渝北奧體中心、青少年活動(dòng)宮、空港公園周邊交通616、609、610、681、682、683、684等多條公交線路，還有即將動(dòng)工修建的輕軌3#線、重慶市二環(huán)路。評(píng)價(jià)樓書中訴求的賣點(diǎn)面面俱到如規(guī)劃、建筑、環(huán)境……，但沒有突出的核心賣點(diǎn)。為了體現(xiàn)項(xiàng)目的陽光主題，建筑外立面色彩非常豐富，顯得有些花哨。

市場(chǎng)情況分析案名尚陽康城均價(jià)1900元/M2占地66000M2總建面150000M2

主力戶型

2房2廳三房?jī)蓮d

主題賣點(diǎn)區(qū)位、運(yùn)動(dòng)、準(zhǔn)現(xiàn)房

配套內(nèi)部配套：游泳池，羽毛球場(chǎng)，籃球場(chǎng)，老年活動(dòng)中心，乒乓球場(chǎng)，幼兒園，健康步道，兒童戲沙池等市政配套：篤信學(xué)校，渝北中學(xué)，實(shí)驗(yàn)中學(xué)，實(shí)驗(yàn)小學(xué)五星級(jí)賓館、渝北奧體中心、青少年宮周邊交通616、609、610、681、682、683、684等多條公交線路，還有即將動(dòng)工修建的輕軌3#線評(píng)價(jià)該樓盤是長(zhǎng)安園周邊較高檔的樓盤。一期即將交房，銷售情況較差。并針對(duì)空港購(gòu)房群體擔(dān)心的問題作了三項(xiàng)促銷活動(dòng)策劃和執(zhí)行能力較強(qiáng)，整體形象較好。市場(chǎng)情況分析

目前長(zhǎng)安工業(yè)園周圍在售樓盤數(shù)量不多，以上三個(gè)樓盤可以說是與本項(xiàng)目同區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其中尚陽康城在體量和品質(zhì)上有一定優(yōu)勢(shì)?？傮w來講，以上樓盤賣點(diǎn)模糊，且無明顯風(fēng)格，欠缺對(duì)未來生活模式的打造。市場(chǎng)情況分析PART2項(xiàng)目分析項(xiàng)目地塊分析地塊描述項(xiàng)目地塊位長(zhǎng)安工業(yè)園西側(cè)，背靠700畝溜馬山公園和獅子山公園，北接渝北二中和空港公園。具有的天獨(dú)厚的自然景觀。地塊共計(jì)59886平方米，總建筑面積16萬平方米，容積率2.56，沿公路退入山體近100米。是一個(gè)南北長(zhǎng)，東西短。東低西高的長(zhǎng)方型坡地項(xiàng)目分析項(xiàng)目地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)S1、自然環(huán)境優(yōu)越，景觀資源得天獨(dú)厚2、項(xiàng)目自然坡度讓視野更加開闊3、沿街面長(zhǎng)，有利于商業(yè)布局4、地塊方正有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)5、空港片區(qū)道路系統(tǒng)先進(jìn)劣勢(shì)W1、地塊區(qū)位較偏，公交系統(tǒng)很弱2、周圍均是廠房，難以形成居住氛圍3、項(xiàng)目前道路會(huì)有很多載重貨車通過威脅T1、空港大道其他樓盤形成客戶攔截2、項(xiàng)目地塊周邊生活配套嚴(yán)重不足3、項(xiàng)目所在地人流量小項(xiàng)目展示性很差機(jī)會(huì)O

1、片區(qū)發(fā)展規(guī)劃明確而堅(jiān)定2、政府招商引資力度大3、目前已經(jīng)有長(zhǎng)安等大批實(shí)力企業(yè)入駐4、長(zhǎng)安工業(yè)園附近在售項(xiàng)目，產(chǎn)品檔次偏低，創(chuàng)新不足，服務(wù)意識(shí)不夠優(yōu)勢(shì)提煉我們項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)是硬件優(yōu)勢(shì)自然環(huán)境——是目前空港樓盤對(duì)外熱炒的賣點(diǎn)，但本項(xiàng)目緊靠溜馬山，在環(huán)境的打造上無疑具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。渝北二中——子女教育問題永遠(yuǎn)是家長(zhǎng)最關(guān)心的話題。軟件優(yōu)勢(shì)社區(qū)文化、生活模式、創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)將由我們打造企業(yè)贏利模式住宅實(shí)現(xiàn)：穩(wěn)步基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)超額利潤(rùn)商業(yè)實(shí)現(xiàn)：先租后售策略保證獲利最大可持續(xù)發(fā)展：樹立區(qū)域形象，考慮未來聯(lián)動(dòng)PART3項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目概念營(yíng)造我們理解對(duì)象的品質(zhì)，不僅通過其功能，而且通過它能表現(xiàn)什么來評(píng)價(jià)它們，進(jìn)而期望尋求能夠反映我們感受的內(nèi)容。

我們購(gòu)買“潛水表”，不是因?yàn)槲覀儠?huì)背著氧氣瓶下海，而是由于其中包含一種高耐久性的感覺，而且由極度的精確反映了一種極高的品質(zhì)感。因此住宅的形態(tài)在本質(zhì)意義上反映的是人們對(duì)所處時(shí)代生活品質(zhì)的追求標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)品創(chuàng)新有很多種，但最適合項(xiàng)目的只有一種，并且是捷徑；

產(chǎn)品創(chuàng)新超越本案建議推出“生活都市化居住自然化”

怎么吸引？客戶的考慮項(xiàng)目概念營(yíng)造內(nèi)容要求居住理念游刃于繁華與寧謐工作與生活的關(guān)系相對(duì)的分離對(duì)配套的要求極其豐富，滿足各種需求對(duì)交通的要求多種選擇，自身配套對(duì)住宅功能的全面性的要求建筑設(shè)計(jì)人性化對(duì)物業(yè)管理的要求貼心的物業(yè)服務(wù)對(duì)戶型的要求實(shí)用性強(qiáng)、多功能對(duì)付款方式的要求方便的、輕松的、多樣的生活都市化

居住自然化項(xiàng)目概念營(yíng)造項(xiàng)目概念營(yíng)造地塊限定產(chǎn)品地塊承載客群地塊價(jià)值感的轉(zhuǎn)移地塊的價(jià)值空間以“概念+細(xì)節(jié)”作為創(chuàng)作理念，將整體概念融入建筑細(xì)節(jié)中，這樣有利于創(chuàng)造出作品較大的附加值，既營(yíng)造出生活的感受，又能推動(dòng)業(yè)主的成功。

項(xiàng)目概念營(yíng)造1、區(qū)域板塊偏僻，雖有豐富的自然資源，但由于交通不便和缺乏生活配套設(shè)施，嚴(yán)重降低區(qū)域板塊在市場(chǎng)上的接受程度。2、周邊工廠林立，生活氛圍難以營(yíng)造我們的目的問題提升產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品靈魂賦予解決之道項(xiàng)目概念營(yíng)造自然主義

人與自然融合的倡導(dǎo)與自然共生的生活哲學(xué)東方精神

人與人之間的關(guān)愛倡導(dǎo)溝通、理解和交流現(xiàn)代民居

傳統(tǒng)中國(guó)文化與現(xiàn)代建筑的融合，倡導(dǎo)傳承與創(chuàng)新

居住人性化、環(huán)境生態(tài)化、建筑現(xiàn)代化、管理智能化項(xiàng)目總體規(guī)劃原則項(xiàng)目規(guī)劃注意要點(diǎn)注重環(huán)境資源注重整合性注重私密性注重藝術(shù)性注重高檔次和高配置注重建筑個(gè)性注重時(shí)代感注室外裝修室內(nèi)化

規(guī)劃建議-建筑風(fēng)格建議“中式文化”與“高層建筑”相交融

民族傳統(tǒng)建筑藝術(shù)在別墅和低層建筑中運(yùn)用得比較普遍如洪崖洞商業(yè)街、明清商業(yè)街、中華坊、盛宴十二坊等。洪崖洞盛宴十二坊在建筑風(fēng)格上嘗試將中式文化提煉在高層建筑中，這是一個(gè)富有挑戰(zhàn)性的嘗試。在眾多中式建筑中以徽州地區(qū)傳統(tǒng)民居（即徽派建筑）為基調(diào)，同時(shí)輔以其他一些中國(guó)民居素材，來表現(xiàn)東方人居智慧

規(guī)劃建議-建筑風(fēng)格建議現(xiàn)代建筑徽派建筑現(xiàn)代徽派建筑

規(guī)劃建議-建筑風(fēng)格建議何為徽派建筑

徽式民居集中反映了徽州的山地特征、風(fēng)水意愿和地域美飾傾向，其結(jié)構(gòu)多為多進(jìn)院落式

一般坐北朝南，倚山面水。布局以中軸線對(duì)稱分列，面闊三間，中為廳堂，兩側(cè)為室，廳堂前方稱“天井”，采光通風(fēng)，亦有“四水歸堂”的吉祥寓意。民居外觀整體性和美感很強(qiáng)，高墻封閉，馬頭翹角，墻線錯(cuò)落有致，黑瓦白墻，色彩典雅大方。在裝飾方面，大都采用磚、木、石雕工藝，如磚雕的門罩，石雕的漏窗，木雕的窗欞、楹柱等，使整個(gè)建筑精美如詩。作為一個(gè)傳統(tǒng)建筑流派，徽派建筑具有和諧流暢、統(tǒng)一規(guī)劃的整體美，依山傍水、翠微繚繞的自然美，以及清雅簡(jiǎn)淡、因陋就簡(jiǎn)的樸素美，歷來為中外建筑大師所推崇。

規(guī)劃建議-天際線的控制

天際線控制的不好會(huì)破壞項(xiàng)目周邊的自然風(fēng)貌。遠(yuǎn)處山脊的天際線與建筑物天際線盡量做到相互融合。建筑布局按照地形逐步升高，增加景觀層次，緩解高層對(duì)景觀視線帶來的沖擊。建筑物之間可種植一定高度的樹木，增加建筑物的柔和度和層次感。

規(guī)劃建議-外立面設(shè)計(jì)建議建筑外立面處理（1）形體。住區(qū)建筑的立面設(shè)計(jì)提倡簡(jiǎn)潔的線條，徽派建筑與現(xiàn)代主義風(fēng)格的，并反映出個(gè)性特點(diǎn)。（2）材質(zhì)。鼓勵(lì)建筑設(shè)計(jì)中選用美觀經(jīng)濟(jì)的新材料，通過材質(zhì)變化及對(duì)比來豐富外立面。建筑底層部分外墻處理宜細(xì)。外墻材料選擇時(shí)需注重防水、節(jié)能等因素。（3）色彩。居住建筑宜以淡雅、穩(wěn)重為主。在景觀單調(diào)處，可通過建筑外墻面的色彩變化或適宜的中國(guó)傳統(tǒng)元素來豐富外部環(huán)境,注意立面色調(diào)與背景色的互補(bǔ)與反差。（4）住宅建筑外立面設(shè)計(jì)應(yīng)考慮室外設(shè)施的位置，保持區(qū)景觀的整體效果。規(guī)劃建議-社區(qū)文化營(yíng)造我們希望通過一個(gè)很強(qiáng)的“概念”（“東方精神”），最終通過對(duì)“細(xì)節(jié)”（表現(xiàn)東方精神的“經(jīng)典素材”和“視覺元素”）的演繹，達(dá)到對(duì)產(chǎn)品功能的實(shí)現(xiàn)，使“產(chǎn)品”不但成為一種“作品”，同時(shí)也具有較高的商業(yè)價(jià)值和社會(huì)關(guān)注度。規(guī)劃建議-社區(qū)文化營(yíng)造首先要“傳承傳統(tǒng)文化”

挖掘了東方文化中的經(jīng)典元素，其中主要將一些最富代表性的徽派建筑符號(hào)，有機(jī)地整合成細(xì)而不繁的統(tǒng)一體。其次要“體現(xiàn)關(guān)愛氛圍”該盤每棟樓入口處，都設(shè)計(jì)成前庭院落式，使每棟房客變成一戶“大戶人家”，這個(gè)前庭和過院，看似獨(dú)立卻又連通，與中心大花園形成相對(duì)封閉而又開放的空間，我們希望每一位業(yè)主踏入院子時(shí)，就覺得像走進(jìn)大宅門一樣，有一種回家的感覺。

規(guī)劃建議-社區(qū)配套建議——音樂休閑廣場(chǎng)——網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、乒乓球室等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所

——專線業(yè)主服務(wù)車——護(hù)理中心：老人或病人護(hù)理，小孩寄托?！?gòu)物超市：各種日用品，選購(gòu)自由，價(jià)格優(yōu)惠?！獔?bào)刊閱覽室：各種全國(guó)有名報(bào)刊，前沿資訊與你相隨?！獣桑涸诠眯蓍e設(shè)施（如亭閣、回廊等地）設(shè)置小型書刊借閱點(diǎn)，方便戶外閱覽，并具有妙不可言的情趣?！獌和螛穲?chǎng)：完善的兒童游樂設(shè)施，為童心開辟的天地?！變簣@：專業(yè)師資，開拓少兒的思維，發(fā)現(xiàn)并誘導(dǎo)少兒的興趣愛好?！魳凡萜海簩⒁魳防戎糜诓萜海ǚ录覙犯＃??！∩硐笃澹河们嗍讨?，棋子直徑20厘米，可健身，可益智。——各種基礎(chǔ)配套：小區(qū)安防設(shè)施、小區(qū)智能系統(tǒng)、郵電所、商品品牌店等項(xiàng)目周邊缺乏市政配套在小區(qū)配套上應(yīng)盡可能彌補(bǔ)規(guī)劃建議-園林景觀建議

設(shè)計(jì)原則1、秉承與自然和諧共生的理念，盡量保持自然痕跡。2、利用自然高差營(yíng)造層次豐富的坡地立體景觀。3、做到園林與建筑風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一4、綠色組團(tuán)內(nèi)容、形式配合相應(yīng)的樓宇名稱規(guī)劃建議-園林景觀建議園林風(fēng)格

中國(guó)古典私家園林是供皇家的宗室外戚、王公官吏、富商大賈等休閑的園林。其特點(diǎn)是規(guī)模較小，所以常用假山假水，建筑小巧玲瓏，表現(xiàn)其淡雅素凈的色彩。北京的恭王府，蘇州的拙政園等規(guī)劃建議-園林景觀建議中國(guó)古典私家園林的特點(diǎn)師法自然，融于自然，順應(yīng)自然，表現(xiàn)自然－－這是中國(guó)古代園林體現(xiàn)“天人合一”民族文化所在。同時(shí)也與本案打造的主題概念和建筑形態(tài)切合規(guī)劃建議-園林景觀建議造園藝術(shù)，“師法自然”規(guī)劃建議-園林景觀建議園林建筑，順應(yīng)自然規(guī)劃建議-園林景觀建議分隔空間，融于自然規(guī)劃建議-園林景觀建議樹木花卉，表現(xiàn)自然

規(guī)劃建議-戶型設(shè)計(jì)建議

住宅已不是人們傳統(tǒng)意義上避風(fēng)擋雨的處所，而是精神需求的物質(zhì)載體，是自我價(jià)值觀的一種體現(xiàn)。因此，在安排好了基本食宿之后，如何在有限的空間容納人們無限的需求，就成了未來住宅戶型發(fā)展的必然趨勢(shì)。一個(gè)優(yōu)秀戶型的設(shè)計(jì)應(yīng)該滿足三個(gè)基本屬性：功能性，情感性，經(jīng)濟(jì)性。戶型設(shè)計(jì)的原則需要對(duì)這三種要素謀求一種平衡，取得綜合價(jià)值的最大化，這三種基本屬性也構(gòu)建起戶型的價(jià)值體系。規(guī)劃建議-戶型設(shè)計(jì)建議戶型設(shè)計(jì)的價(jià)值體系功能價(jià)值功能豐富與細(xì)化視覺環(huán)境優(yōu)化健康關(guān)注與強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)價(jià)值情感價(jià)值安全感個(gè)性化舒適感面積的設(shè)置空間實(shí)用率產(chǎn)品策略自然2房：雙陽臺(tái)，實(shí)用率高生態(tài)3房：雙陽臺(tái)，南北通透建立產(chǎn)品設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)規(guī)劃建議-戶型設(shè)計(jì)建議

在景觀、地段的功夫做足做透之后，開發(fā)商將競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)放在了戶型創(chuàng)新上出現(xiàn)這種趨勢(shì)的原因有三個(gè)。首先，不同客戶群體會(huì)有不同的需求，有可能在這些方面出現(xiàn)更新的嘗試。第二，非典之后，人們對(duì)健康住宅有了更深的認(rèn)識(shí)，在戶型設(shè)計(jì)方面如何更注重生態(tài)理念也是人們所關(guān)注的問題。最后，住宅中高科技產(chǎn)品的運(yùn)用在今后會(huì)越來越多，這也將導(dǎo)致不斷出現(xiàn)戶型創(chuàng)新。規(guī)劃建議-戶型設(shè)計(jì)建議戶型功能及空間創(chuàng)新：引入錯(cuò)躍結(jié)構(gòu)及入戶花園概念規(guī)劃建議-戶型設(shè)計(jì)建議大型空中花園設(shè)計(jì)，真正將居住與自然結(jié)合規(guī)劃建議-戶型設(shè)計(jì)建議復(fù)式建筑，客廳挑空帶空中花園規(guī)劃建議-戶型設(shè)計(jì)建議設(shè)計(jì)細(xì)部建議270。景觀陽光房規(guī)劃建議-戶型設(shè)計(jì)建議陽光圍欄附加值的營(yíng)造

本項(xiàng)目地理屬性上的劣勢(shì)是不可更改的，我們唯有利用所以可以提高本案附加值的資源提高項(xiàng)目整體價(jià)值。教育附加值幼兒教育小學(xué)教育中學(xué)教育引進(jìn)知名品牌自己建設(shè)幼兒園，不但為本項(xiàng)目服務(wù)還對(duì)外輻射聯(lián)合兩路最知名的小學(xué)與之達(dá)成聯(lián)盟，如果路程較遠(yuǎn)可配置專車接送與渝北二中達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，我們?cè)偻茝V中把它納入宣傳，互相接勢(shì)PART4項(xiàng)目定位研究定位原則

考慮項(xiàng)目自身特點(diǎn)，包括項(xiàng)目規(guī)模、區(qū)域版塊價(jià)值和地塊價(jià)值取向等重要因素，同時(shí)在根據(jù)宏觀區(qū)域同類產(chǎn)品市場(chǎng)走勢(shì)等市場(chǎng)因素進(jìn)行綜合考慮，從而挖掘出可讓項(xiàng)目利潤(rùn)最大化、風(fēng)險(xiǎn)最小化的定位。符合項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)特征；符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)特征；擁有良好的內(nèi)涵延續(xù)和包裝空間；項(xiàng)目定位研究—市場(chǎng)定位空港片區(qū)極至價(jià)比的藝術(shù)樓盤倡導(dǎo)自然主義的中式高層園林社區(qū)項(xiàng)目定位研究—總體定位總體定位：人與自然和諧共生的中式園林社區(qū)定位延伸:空港首個(gè)4S住宅我們項(xiàng)目最能打動(dòng)客戶的是什么？一個(gè)與自然和諧共生的環(huán)境一種傳承中國(guó)傳統(tǒng)的東方精神一個(gè)具有中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)格的山水園林建筑群我們將這種生活提煉為——享受著自然的饋贈(zèng)，傳承一種精神，共建一個(gè)家園項(xiàng)目定位研究—形象定位案名建議——

美辰雅庭云天雅郡項(xiàng)目定位研究—形象定位數(shù)年“西風(fēng)歐雨”之后，本土溯源而歸

“美辰雅庭”于中式風(fēng)格走向回歸的大潮中博采眾長(zhǎng)，在尋找中國(guó)傳統(tǒng)居住文化精髓的同時(shí)，吸納西方現(xiàn)代生活流線，并充分發(fā)揮其在空間結(jié)構(gòu)方面的合理性，帶來符合現(xiàn)代生活方式的舒適感，創(chuàng)造茹古涵今、中西交融的宅院居住小區(qū)。

項(xiàng)目定位研究—功能定位物業(yè)管理的好壞對(duì)房產(chǎn)的投資價(jià)值和居住的舒適性有決定性影響，良好的物業(yè)管理也有助于培養(yǎng)客戶的忠誠(chéng)度和企業(yè)的品牌價(jià)值?；痉?wù)內(nèi)容：n

房屋代租、代管、代轉(zhuǎn)售服務(wù)n

洗衣服物n

洗車、泊車、修車n

警衛(wèi)、保安n

機(jī)場(chǎng)接送、送貨服務(wù)n

機(jī)票、車船票、戲劇、體育票務(wù)預(yù)定n

嬰兒保姆、女傭服務(wù)n

特別家庭服務(wù)n

一個(gè)可快速解決業(yè)主生活購(gòu)物需求其它一切所需的服務(wù)目標(biāo)消費(fèi)群定位目標(biāo)客戶群具體描述置業(yè)目的需求描述

空港工業(yè)區(qū)工薪階層

空港片區(qū)入駐企業(yè)將帶來大批長(zhǎng)駐居名，他們收入比較穩(wěn)定，年齡在25—40

為工作方便首次置業(yè)。僅以滿足居住基本要求2室與小3室戶型比較適合他們，不需要太多的服務(wù)和景觀，以價(jià)格為導(dǎo)向工作場(chǎng)地搬遷而二次置業(yè)。除了方便工作還想提高居住品質(zhì)3室或更大面積得景觀及服務(wù)較好得小區(qū)

農(nóng)轉(zhuǎn)非城市化進(jìn)程中失去土地轉(zhuǎn)為城市戶口的農(nóng)民。他們手中都有一筆土地占用賠償金但收入不穩(wěn)定大部分為首次在城市置業(yè)，置業(yè)目的多為解決基本居住需求，少部分家底較厚的有提高生活品質(zhì)的需求農(nóng)村家庭人口較多，喜歡較大的住宅，大3室和4室戶型都是他們比較喜歡的戶型。市區(qū)拆遷且無能力在原地回購(gòu)的人重慶城市舊城拆遷中支付能力較差，無力在原地回購(gòu)的城市居民主要為滿足基本居住需求，但習(xí)慣了城市的繁華和便捷的他們即使選擇郊區(qū)置業(yè)也對(duì)樓盤品質(zhì)和配套有較高要求主要以2室和小3室為主目標(biāo)消費(fèi)群定位目標(biāo)客戶群具體描述置業(yè)目的需求描述

頤養(yǎng)天年的退休職工

城市中退休老人，將自己在城市中的住房讓給忙事業(yè)的后代，自己在郊區(qū)環(huán)境優(yōu)雅的地方安渡余生

為了享受生活和自然環(huán)境而購(gòu)置物業(yè)，即是老年人的第一居所又是子女的第二居所2室與小3室戶型是他們首選，對(duì)小區(qū)自然環(huán)境和園林綠化以及配套服務(wù)的要求都很高

兩路及臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民在兩路及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)長(zhǎng)期居住，對(duì)兩路的發(fā)展和規(guī)劃有一定了解這類客戶置業(yè)主要是希望提高居住品質(zhì)，改善居住環(huán)境也有部分父母為子女置業(yè)。對(duì)小區(qū)品質(zhì)要求較高，追求心里上的滿足感，他們購(gòu)房一定會(huì)是當(dāng)?shù)赜刑厣蠙n次的樓盤PART5營(yíng)銷策略營(yíng)銷總策略以消除產(chǎn)品的負(fù)面影響為首要任務(wù)在前期推廣成果上，拔高、演繹產(chǎn)品形象推廣力度——循序漸進(jìn)、抽絲撥繭用體驗(yàn)營(yíng)銷和客戶營(yíng)銷傳播本項(xiàng)目品牌認(rèn)知豐富、親切的產(chǎn)品細(xì)節(jié)——景觀、庭院、配套…認(rèn)知生活模式興奮認(rèn)同，形成購(gòu)買的沖動(dòng)——現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷（泛售樓中心、樣板房）關(guān)注新穎、別致的生活方式——慢調(diào)生活、水上生活的享受之處快通過實(shí)效的推廣策略及手段，充分挖掘物業(yè)價(jià)值，整合優(yōu)勢(shì)資源，短！平！快！迅速完成剩余單位的銷售任務(wù)。用優(yōu)質(zhì)服務(wù)樹立品牌用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品塑造品牌用體驗(yàn)營(yíng)銷和客戶營(yíng)銷傳播品牌營(yíng)銷總策略營(yíng)銷思路1、營(yíng)銷部現(xiàn)場(chǎng)銷售2、上門直銷

3、巡展銷售

4、活動(dòng)銷售

5、網(wǎng)上銷售

6、品牌營(yíng)銷

7、N+N客戶開發(fā)模式

8、概念營(yíng)銷

動(dòng)靜相結(jié)合化被動(dòng)為主動(dòng)多渠道多方式組合以巧取勝、以新取勝，以產(chǎn)品取勝、以服務(wù)取勝Sp活動(dòng)§開工慶典§親情家庭派對(duì) §開盤酒會(huì)§小區(qū)開放嘉年華 §景觀發(fā)布會(huì)§專家導(dǎo)購(gòu)§老電影節(jié)§與周邊工廠做互動(dòng)娛樂活動(dòng)（長(zhǎng)安、安凱等）PART6項(xiàng)目推廣總綱[盛世大唐觀點(diǎn)]銷售，應(yīng)該是附著在所有的產(chǎn)品要素上的，要將其產(chǎn)品的利益點(diǎn)和訴求點(diǎn)，利用這些接觸點(diǎn)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行實(shí)效傳播。清悠之地，獨(dú)具個(gè)性，享有北城的高尚品味本項(xiàng)塑造的樓盤形象：推廣策略1、以自然景觀和生活模式為核心訴求對(duì)象，建設(shè)本項(xiàng)目品牌形象。2、以活動(dòng)為輔助，制造熱點(diǎn)，吸引社會(huì)關(guān)注，同時(shí)積累目標(biāo)消費(fèi)者資訊，為后期強(qiáng)銷做準(zhǔn)備。推廣技巧?【技巧一超越產(chǎn)品】由于產(chǎn)品各方面成熟度提高，明顯缺憾因素降低，許多原來的賣點(diǎn)變成了標(biāo)準(zhǔn)，推廣的主要任務(wù)也從介紹產(chǎn)品晉升到為產(chǎn)品塑造形象、質(zhì)感。推廣的主要思考方向也從產(chǎn)品提高到如何使產(chǎn)品在形象上超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，更多的獲得目標(biāo)客戶的欣賞與認(rèn)同。推廣技巧?【技巧二流行智商】推廣主題被市場(chǎng)接受的方法之一是尋找目標(biāo)市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，發(fā)掘他們的價(jià)值觀念、主導(dǎo)思想、生活目標(biāo)、成就理想等，使產(chǎn)品成為符合他們追逐目標(biāo)與欣賞角度的時(shí)尚品，使產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系從被動(dòng)的選擇性階段上升到主動(dòng)的排他性追逐階段，達(dá)到產(chǎn)品與市場(chǎng)的良好互動(dòng)關(guān)系。流行智商運(yùn)用