中海龍湖萬科地產(chǎn)的成本管理亮點(diǎn)

中海龍湖萬科地產(chǎn)的成本管理亮點(diǎn)中海龍湖萬科地產(chǎn)的成本管理亮點(diǎn)PAGEPAGE9/9中海、龍湖、萬科地產(chǎn)的成本管理亮點(diǎn)第一部分：中海地產(chǎn)中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度試行這里的項(xiàng)目發(fā)展成本，指公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)所有其他直接費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、利息、稅金等，以內(nèi)部管理口徑為準(zhǔn)，不涉及對(duì)外提供信息，與會(huì)計(jì)核算口徑不完全相同適用于公司全額投資或控股項(xiàng)目的內(nèi)部成本管理，不屬此范圍的項(xiàng)目，總部結(jié)合實(shí)際情況確定其具體管理辦法。總體思路以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控為重點(diǎn)，以建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及項(xiàng)目管理為手段，構(gòu)建有效的1、調(diào)整組織架構(gòu)（1）在總部成立項(xiàng)目成本管理工作小組，小組成員由公司發(fā)展管理委員會(huì)確定，由總部主管領(lǐng)導(dǎo)、各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人和各地區(qū)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人組成，負(fù)責(zé)統(tǒng)領(lǐng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)線的項(xiàng)目成本管理工作，并向公司發(fā)展管理委員會(huì)負(fù)（2）具體負(fù)責(zé)工作小組成員之間及工作小組與地區(qū)公司之間的聯(lián)絡(luò)等工作（3）a項(xiàng)目投資回報(bào)水平不低于可行性研究階段確立的標(biāo)準(zhǔn)。b規(guī)（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟(jì)性提出專業(yè)意見。cde（4）各地區(qū)公司由財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作，并向總部項(xiàng)目成本（5）各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門分工，建立有效的部門成本歸口管理責(zé)任制，把目標(biāo)成本2、執(zhí)行統(tǒng)一成本科目總部發(fā)展對(duì)科目名稱、核算內(nèi)容、使用要求等作出統(tǒng)一規(guī)定，并根據(jù)（2）各地區(qū)公司在成本管理的全過程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一成本科目，除非另有規(guī)定，不得自行增加或刪改。3（）在項(xiàng)目的可行性研究、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工等各個(gè)階對(duì)處在不同階段的項(xiàng)目，地區(qū)公司應(yīng)編制并上報(bào)成本、盈利測(cè)算資料，經(jīng)總部項(xiàng)目成本管理小組審核，公司發(fā)展管理委員會(huì)審批后，確定為下一階段成本控制的目標(biāo)值。4、管理（1）可研階段:在完成土地吸納后，地區(qū)公司10（本表專用于財(cái)務(wù)資金部進(jìn)行利息費(fèi)用的計(jì)算和審核下同，經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認(rèn)后簽發(fā)書面通知，正式上報(bào)總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進(jìn)行審核，報(bào)總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會(huì)正式下達(dá)給地區(qū)公司，作為市場(chǎng)定位階段選擇方案的成本控制目市場(chǎng)定位階段:在公司營(yíng)銷決策委員會(huì)批復(fù)定位報(bào)告后15擇方案的成本控制目標(biāo)（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案成本的關(guān)鍵指標(biāo)（如鋼筋、混凝土含量等）15（4）施工階段：a（以先到者為準(zhǔn)15b15c程物資合同的招標(biāo)、定標(biāo)等工作def對(duì)達(dá)到規(guī)定數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)的工程款，應(yīng)上報(bào)總部審批后，地區(qū)公司方能辦理款項(xiàng)支付。g5、成（）成本預(yù)警和控制。以項(xiàng)目管理系統(tǒng)為主要監(jiān)控手段，總部各相關(guān)部門和各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)管理所需的細(xì)化程度對(duì)不同科目級(jí)次設(shè)立預(yù)警和控制參數(shù)，確保預(yù)警信息的及時(shí)反饋和對(duì)超支情況的有效控制。具體為：總部各相關(guān)部門應(yīng)對(duì)本部門所管理的成本項(xiàng)目的總額進(jìn)行預(yù)警、控制設(shè)置，對(duì)明細(xì)成本項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)警、控制設(shè)置，細(xì)化的程度由各部門根據(jù)需要自行確定。各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)部門成本歸口管理責(zé)任進(jìn)行預(yù)警、控制設(shè)置，并盡可能細(xì)化對(duì)成本科目的控制管理，通（2）不定期向總部主管領(lǐng)導(dǎo)提供各項(xiàng)目成本執(zhí)行情況的報(bào)表，對(duì)已經(jīng)超支和預(yù)計(jì)將超支的成本項(xiàng)目進(jìn)行說明分析，涉及各分管部門的超支成本項(xiàng)目，各分管部門應(yīng)提供相應(yīng)的說明分析，交發(fā)展管理部進(jìn)行匯總。在成本監(jiān)控過程中，如果在項(xiàng)目施工階段出現(xiàn)總成本預(yù)計(jì)超支2％或建安成本超支5%的情況時(shí)，地區(qū)公司還應(yīng)及時(shí)上報(bào)《項(xiàng)目成本超支審批表》或訓(xùn)和改進(jìn)的措施等，經(jīng)總部發(fā)展管理委員會(huì)（建安成本超支由主管領(lǐng)導(dǎo)）25％的，但其中建安費(fèi)用的巖土支比例達(dá)到10％，或分類單體工程的分項(xiàng)超支比例達(dá)到6％，經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)在156、文件、資料歸檔管理：總部及地健全相應(yīng)的檔案管理制度，并將責(zé)任落實(shí)到具體的管理人部設(shè)置二、目標(biāo)成本的形成三、動(dòng)態(tài)成本萬科項(xiàng)目公司動(dòng)態(tài)成本由專人負(fù)責(zé)，主要負(fù)責(zé)責(zé)任成本管理五、成本信息化第三部分：龍湖地產(chǎn)龍湖成本管理“細(xì)節(jié)式”成本管理一、管理范圍建安成本、項(xiàng)目前期費(fèi)用、期間費(fèi)用（營(yíng)銷費(fèi)用、合同管理、招投標(biāo)管理等二、參與管理的部門位職責(zé)（1）組織架構(gòu)的變革能部門匯報(bào)上級(jí)：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人管理層級(jí)：3（2）成本管理中各部門的職責(zé)造價(jià)采購部的組織架構(gòu)集團(tuán)對(duì)各地區(qū)公司的成本管理模式：成本管理中各個(gè)階段的作業(yè)指導(dǎo)（1）土地投資論證階段項(xiàng)目啟動(dòng)階段方案設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)階段工程實(shí)施階段竣工階段1、工作目標(biāo)需要明確的是，首先，月報(bào)是對(duì)項(xiàng)目已確定或已發(fā)生投資情況的月度小結(jié)與回顧；其次，月份月報(bào)為該項(xiàng)目竣工總結(jié)算報(bào)告。2、內(nèi)容構(gòu)成成本月目概況、特別事項(xiàng)、編制依據(jù)、編制范圍《成本子目標(biāo)分解/估值明細(xì)表《合同執(zhí)行情況一覽表及其他附表等中，項(xiàng)目概況包括基地及各業(yè)態(tài)單項(xiàng)面積、分期開發(fā)說明、開發(fā)總成本及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、工程進(jìn)度、已完工程及累計(jì)已付款額及比例等。而其他附表包括概預(yù)算審核報(bào)告、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)跟蹤統(tǒng)計(jì)表等。3、編制依據(jù)和范圍 成本月報(bào)編制依據(jù)包括經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告和目標(biāo)成本（編入月報(bào)表第一列，并應(yīng)盡可能利用現(xiàn)有一切資源，包括開發(fā)項(xiàng)目各合同金額、設(shè)計(jì)圖紙、擴(kuò)初概算、施工圖預(yù)算、跟/已專業(yè)分包結(jié)算、回標(biāo)價(jià)格或分析報(bào)告、中標(biāo)價(jià)、現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更、市場(chǎng)行情、竣工結(jié)算等，以及專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以綜合反映、表述、預(yù)估項(xiàng)目開發(fā)的總成本。 成本月報(bào)反映成本信息時(shí)間段應(yīng)為編制月份上月25日至編制月份當(dāng)月24日，反映的成本信息范圍應(yīng)與經(jīng)公司批準(zhǔn)的可行性報(bào)告及目標(biāo)成本反映的成本信息范圍相一致。若成本反映的信息范圍發(fā)生重大變動(dòng)，比如毛坯房變更為精裝修房等，則應(yīng)以公司重新批準(zhǔn)的目標(biāo)成本為比較基準(zhǔn)，并在當(dāng)月月報(bào)編制說明中特別說