一線房企從拿地到售罄全攻略曝光

鳳廠從拿地到售罄全攻略曝光第一步：獲取優(yōu)質(zhì)土地，定位精準獲取一塊優(yōu)質(zhì)土地，項目就成功了一大半。集團要求各區(qū)域及投資團隊要拿“能夠獲得成就共享的地”。土地獲取需要經(jīng)歷土地信息收集、意向地塊談判、集團立項、定位策劃、定案、摘牌及后續(xù)辦證等工作和程序。為了確保獲取優(yōu)質(zhì)土地并保障新項目按照“鳳廠模式”進行開發(fā)，應該著重做好以下工作：一、組建精干團隊1、前期項目團隊區(qū)域有意向地塊后，就應該著手組建前期項目團隊。項目團隊越早組建、越早介入投資談判，對項目風險識別、后續(xù)快速開發(fā)越有利。為降低項目風險，最好由有經(jīng)驗的老項目總出任新項目的總經(jīng)理。2、前期策劃小組區(qū)域投資部或項目總牽頭，組織項目部及區(qū)域設計、營銷、成本、財務、運營等各職能專業(yè)人員到現(xiàn)場就各專業(yè)各業(yè)務板塊進行深入研究，同時組成項目前期策劃小組，對該項目進行論證及編制各專業(yè)的計劃及安排，尤其是實現(xiàn)項目摘牌即開工、工程關鍵線路、人山人海及綠化工作面第一時間提供等的策劃方案。二、深入市場調(diào)研1、研究市場（1）研究市場容量及城市發(fā)展：城區(qū)人口有多少，消費能力如何，研究市場的年供貨量及成交量，是否有輻射影響市場，市場屬于內(nèi)需型需求還是外向型需求，城市主軸、新區(qū)或行政部門往哪個方向發(fā)展，市場存量及往年銷售情況如何等。（2）研究市場價格：當?shù)貏e墅/洋房銷售價格如何，不同產(chǎn)品價格差異；要選擇最好的、有一定規(guī)模的競品進行調(diào)研。除意向地塊所在區(qū)域外，還應增加例如中心城區(qū)等多個不同區(qū)域的價格研究，當?shù)貏e墅/洋房銷售價格如何，不同產(chǎn)品、不同景觀、不同戶型/面積的價格差異，了解背后的真實價格。若帶裝修銷售，要了解競品的真實裝修成本，客戶接受程度如何；可以賣多少錢、成本如何。（3）研究客戶群體：城市人群存款如何，有影響力、有錢人有多少，在哪里，怎樣的人才會來購買我們的房子，是否能夠傾銷。2、研究產(chǎn)品（1）研究競爭對手的產(chǎn)品：研究當?shù)馗偁帉κ忠?guī)劃什么產(chǎn)品，各類產(chǎn)品比例如何，去化情況如何特別是銷售好、去化快的項目。（2）研究客戶對產(chǎn)品的需求：研究目標客戶對住房有什么需求，包括外立面風格、面積段、間隔、使用功能等，是否存在哪些忌諱，當?shù)赜惺裁刺貏e的地方規(guī)定。（3）研究自身標準化產(chǎn)品的競爭力：別墅是否是當?shù)叵∪碑a(chǎn)品，面積段是否適合大部分的客戶購買，當?shù)鼐幼×晳T（喜歡大家族多代同堂還是其他），洋房是否建得房率髙的產(chǎn)品，市場是否偏愛贈送率髙的產(chǎn)品，對比競爭對手是否有競爭力，最核心的是我們的產(chǎn)品是否有傾銷的競爭力。3、研究配套及綠化景觀環(huán)境（1）研究當?shù)刈钤绾妥钚碌某鞘泄珗@，綠化環(huán)境最受認同的項目，種什么樹，怎么種，怎樣利用自然景觀資源，有哪些配套設施。研究客戶對配套綠化有哪些需求，超市、商業(yè)街、運動場所、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等；當?shù)厥欠駥δ承┲参锎嬖诩芍M。研究項目自身的競爭力：研究地塊是否有自然景觀設施資源可利用，我們的配套設施能否成為客戶購房的關注點，綠化水平對比競品的競爭性。三、項目定位精準對于新項目，集團要求首期推出貨量達到總貨量的8成，開盤一周內(nèi)銷售首期推出貨量的7成，開盤一個月內(nèi)銷售首期推出貨量的9成。要實現(xiàn)這些目標，項目必需定位準確。否則一旦出現(xiàn)定位偏差，將會造成產(chǎn)品積壓，難以達到“7、8、9”的去化要求。因此，區(qū)域、項目、投資、營銷四位一體親自參與市場調(diào)研，在對當?shù)厥袌鲇猩羁汤斫獾幕A上，會同營銷，提出項目定位策劃建議。項目定位務求精準，以保證產(chǎn)品適銷對路、開盤實現(xiàn)傾銷為原則。要特別重視項目定位策劃會，在會前對項目做全面研究，對項目情況了然于胸，對產(chǎn)品定位胸有成竹。在準備充分的前提下，編制髙質(zhì)量的定位策劃方案，借助項目定位策劃會，對階段性成果予以確認，并借助會議決議和共識，推動項目開發(fā)。尤其避免因前期研究不充分，方案有重大偏差或缺陷，導致方案被顛覆，從而影響項目進展。在提出規(guī)劃建議時，注意以下幾點原則：1、新地塊規(guī)劃，要根據(jù)項目地方情況進行不同產(chǎn)品組合：通過不同組合下各產(chǎn)品建造成本、銷售價格、推售周期、去貨速度、凈利潤、IRR、成就共享金額等指標進行綜合分析，采用能平衡銷售與開發(fā)速度、項目獲得最佳效益的方案。2、建與眾不同的當?shù)貥藯U產(chǎn)品：可以實現(xiàn)快速傾銷；打造完美展示區(qū)；盡可能采用標準化產(chǎn)品；借鑒周邊區(qū)域或相鄰市場暢銷產(chǎn)品。投資部門根據(jù)項目的定位審批報告，編制項目定案報告，報集團投資決策委員會審批。如果集團審批通過了，項目部即可按計劃全面推進該項目。四、加強風險控制重點做好以下風險點排查：1、是否為建設用地，是否符合土規(guī)、城規(guī)；2、地塊內(nèi)是否有林地、基本農(nóng)田、髙壓線、垃圾填埋場、墳墓、軍事設施、文物，地質(zhì)條件是否復雜、拆遷難度如何等；3、考慮永久水電、臨水臨電、燃氣、供暖、排污管道接入等問題。4、在風險點排查的基礎上，做好風險評估和應對方案。不盲目投入資金，以免陷入被動。如果是合作項目，還要對合作方及土地權屬做盡職調(diào)查，以確保土地沒有糾紛。五、爭取優(yōu)惠條件應充分利用政府招商引資階段我司所處的有利地位爭取優(yōu)惠條件最大化，并通過框架協(xié)議、備忘錄或會議紀要等形式將優(yōu)惠條件予以書面固化。1、爭取政府支持：（1）可以通過邀請政府參觀公司已成熟開發(fā)樓盤增強其對我司的信心，獲得其對我司快速開發(fā)經(jīng)營模式的理解和支持；（2）利用我司對當?shù)卣愂?、產(chǎn)業(yè)支持、城市環(huán)境改善、政府形象的提升等籌碼，爭取土地的優(yōu)先獲取、土地款分期支付或延遲支付、規(guī)費減免、開通綠色通道及開發(fā)證件的快速辦理、降低預售門檻、政府大市政配套等方面的支持；（3）爭取酒店用地價格的優(yōu)惠或減免，爭取酒店、學校等大型公建在項目后期建設，減少首期投入，應盡量避免按政府要求的規(guī)模檔次建酒店（新拓展且我司品牌影響度小的區(qū)域，建議配套先行）；（4）對超過一千畝的項目，爭取能由我司主導參與目標地塊的控規(guī)編制，最大限度利用政府配套；（5）在爭取優(yōu)惠條件或土地議價過程中，需注意明確市政配套類工程（包含外線建設）的資金落實方案，且方案中應明確投資人及資金的具體操作實施方法，若由政府投資，則需明確資金的具體來源；若采取政府協(xié)助方式，必須明確具體的出資單位及其資金數(shù)目、來源等問題，必要時可選擇設立共同資金賬戶的方式解決資金問題。2、土地款溢價返還：（1）一般可約定政府將土地溢價返還給投資公司作為基礎設施、公建配套的建設費用；（2）對于數(shù)額較大，一時難以消化的土地溢價，應該由政府返還到土地儲備的共管賬戶，避免資金被政府挪用；（3）對于需要使用溢價的工程，由投資公司與相關單位簽署協(xié)議，由投資公司向政府申請該項工程費用；爭取更髙的溢價凈收益返還比例，避免政府后期有意抬髙地價而造成我司被動；并要書面約定溢價返還期限，逾期按髙于同期貸款利率的兩倍計算利息。3、降低預售條件:與政府協(xié)商提前預售，規(guī)范輸出口徑“分三步走”：因為不清楚市場需要什么樣的產(chǎn)品，什么樣的戶型，我們會提前做好樣板，銷售更好的戶型將多推貨量，在土0以上無法修改，如果做了土0就可以銷售的話，那產(chǎn)品將更貼合市場，所以需要提前預售；如果政府不接受上訴理由，則表示，項目所有的預售資金可由政府監(jiān)管；如果第二步仍不成功，則表示，可在與政府共管的賬號上押保證金，保證達到預售節(jié)點。經(jīng)過上述三步，大部分的政府應該可予以項目“提前預售”的資格。第二步：做好前期策劃，快速開工集團基準工期為5-7個月，部分項目已經(jīng)實現(xiàn)摘牌后3-5個月開盤。只有快速開工才可能實現(xiàn)快速開盤。為實現(xiàn)快速開工，要認真開展前期工程策劃，做好工作前置，實現(xiàn)摘牌即開工。一、做好前期策劃應充分考慮事情的因果關系、先后次序、內(nèi)在的邏輯關系，開工前把項目開發(fā)存在的各種不利因素都羅列出來，理清各種因素的邏輯關系，形成系統(tǒng)的解決方案。合理地配置開發(fā)資源，克服項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的瓶頸如收地、報批報建、設計出圖、招投標、材料采購、施工道路暢通、臨設容量充足等問題，保障示范區(qū)的實現(xiàn)?？茖W合理地做好施工現(xiàn)場總平面布置（含臨水、臨電、道路、辦公區(qū)、生活區(qū)、垂直運輸設備的布置等），做到策劃先行、臨設先行、道路（進出方向、寬度、規(guī)避客戶、雨季影響等）先行、管線（尤其是臨電、臨水架設方式和影響）先行、計劃（協(xié)同性）先行、樣板先行。施工策劃上，片區(qū)的市政、土建、機電、掛石、裝修、園藝、綠化交叉、平行、流水施工，單體中的土建、機電、裝修工程分層、分段、分面施工，同時還要制定制約項目目標重點區(qū)域的專項計劃。二、規(guī)劃設計前置新項目要盡量選標準化產(chǎn)品或成熟的產(chǎn)品，要把工期短、能快速預售的產(chǎn)品放在首期供貨中；銷售展示區(qū)在綜合考慮規(guī)劃因素外應該安排在項目最有利的、能馬上動工的地方。在樓盤的定位，我們不一定做到最髙檔次的項目，但我們要結(jié)合產(chǎn)品與購買群體，合理定位，打造性價比最髙的項目；在同樣產(chǎn)品中，我們必須做到最優(yōu)；在同等售價中，我們必須做到品質(zhì)最好。1、規(guī)劃前置：規(guī)劃方案在摘牌前基本要能通過規(guī)劃部門預審批（主要地方領導認同）。要特別重視容積率、日照分析、建筑間距、商業(yè)比例等指標，盡量做滿容積率；特別重視普通住宅面積界定的臨界點；項目提前了解清楚當?shù)氐囊?guī)劃設計要求，建議嚴格按照當?shù)匾?guī)劃要求進行規(guī)劃設計，避免后期因方案修改影響進度；盡量提髙售建比，減少無法出售的地下室面積。2、板房設置：（1）原則上，所有戶型都要設置樣板房；（2）但也避免設置過多樣板房導致成本增加，須控制規(guī)劃戶型的數(shù)量；（3）新項目都要設置豪裝別墅及公司通用標準裝修別墅板房（對于毛坯銷售不暢的項目要裝修4~5套別墅板房，銷售部分再裝修部分）;（4）為充分展現(xiàn)苑區(qū)的成熟配套以及環(huán)境，需于貨量現(xiàn)場選擇景觀好的樓層設置現(xiàn)場板房，并做好首層架空層的泛會所展示和體驗，項目應盡量避免建臨建板房。3、產(chǎn)品選擇：（1）展示區(qū)宜采用公司已有標準戶型，這樣可以做到套用原有土建、安裝施工圖紙和裝修圖紙，節(jié)省設計、采購和招標時間；（2）別墅和洋房要同期展示，同期開賣；地下車庫施工周期長，1-2個月/層，難以與別墅產(chǎn)品同期展示；（3）展示區(qū)中盡量不規(guī)劃帶地下室的洋房產(chǎn)品，以保證施工工期滿足同期展示開賣。4、物業(yè)規(guī)劃建議：參考物業(yè)公司從物業(yè)管理和業(yè)主角度提出的規(guī)劃建議，如出入口、物業(yè)管理用房、垃圾房的選址及面積等。三、強勢推進收地由于我司獲取的土地往往不是凈地，拿地前與政府或合作方談好的收地條件，到實際收地時不一定能全部滿足，這種風險往往會影響我們不能快速開工或增加開發(fā)成本和難度，因此我們在收地前必須從多種渠道深入了解地塊的現(xiàn)狀是否已經(jīng)滿足我們的開發(fā)要求，對方是否已履行了所有承諾，否則，我們應該要求推遲收地，并且一定要把收地時間與土地出讓金或合作出資的交付時間掛鉤，才能更好地規(guī)避我司的風險。若發(fā)生土地移交晚于合同約定，應爭取由國土部門出具未能交地證明，以便財務部門申請相關地塊的免繳土地使用稅。在收地的過程中，要積極推進目標地塊現(xiàn)場的清理以及參與收地砌圍墻工作。要綜合平衡提前一天收地付出的代價和提前一天開盤帶來的收益之間的對比，按照項目利益最大化原則強勢推進收地工作。四、勘探先行進場1、參考周邊地質(zhì)情況了解目標地塊的地質(zhì)情況，盡可能取得周邊建筑物地質(zhì)勘查資料及相關工程資料，為基礎設計提供參考，也為前期工程提供依據(jù)，可以有效提髙設計和前期工程的進度。2、提前進入地塊勘探提前進入地塊內(nèi)進行詳細勘察以取得勘察報告；對目標地塊的地質(zhì)報告進行分析，將地質(zhì)勘查報告第一時間提供給予設計院，出樁基圖。按先售樓部、后展示區(qū)，最后貨量區(qū)的原則完成地勘。地質(zhì)條件較差情況下，先行初勘，第一時間確定基礎形式；規(guī)劃及現(xiàn)場條件較完備情況下，直接詳勘。五、提前開展招標1、招標前置：在摘牌之前提前做好招標前置與配合工作有利于實現(xiàn)摘牌即開工。從土地掛牌開始，就可以開展招標立項、投標單位確認、發(fā)標、開標、定標工作。招標立項方面要前置的工作包括：盡快了解當?shù)氐氖袌霾牧蟽r格，購買當?shù)氐亩~及材料信息資料，了解項目現(xiàn)場的特殊情況；將現(xiàn)場的環(huán)境及特殊性、具備的施工條件等，提供給成本管理中心，便于招標文件快速編制；（3）明確招標工程各專業(yè)的施工承包范圍，利于招標文件的快速編制，減少后期爭議；（4）施工單位開標。2、施工單位考察：項目立項后，即發(fā)起招標立項書，同集團、區(qū)域一起將納入集團招標范圍內(nèi)的施工單位提前考察和選擇；優(yōu)先確定展示區(qū)基礎施工單位及總包單位。項目必須主動的參與到招標的工作中去，選擇總包單位時應考慮：（1）施工單位的實力；（2）施工單位的信譽度；（3）施工單位的經(jīng)營狀況；（4）特別關注施工單位擬委派的項目經(jīng)理（施工生產(chǎn)負責人、經(jīng)營負責人或包工頭本人有調(diào)動公司資源能力優(yōu)先）一一優(yōu)先選用熟悉公司操作模式、同區(qū)域合作過的、在當?shù)刈鲞^項目、信譽好的項目經(jīng)理。考察施工單位時，播放公司的宣傳片，與施工單位做有效的溝通，便于施工單位對集團的了解。3、快速確定施工單位的方法（1）條件允許的情況下，示范區(qū)應將樁基礎（或其它基礎類型）與總包工程招投標分開進行。（2）對新項目，可考慮尋找已經(jīng)合作過的優(yōu)秀施工單位做展示區(qū)，示范區(qū)計價方式按后續(xù)貨量區(qū)定標價格約定點數(shù)上浮。（3）對舊項目、新地塊，若相近時間剛招過標，則可以直接以擴標的方式確定單位。（4）對使用原有圖紙且已施工的工程，可以由總包單位按原有合同造價原則進場施工。4、施工合同：區(qū)域項目應積極參與施工合同中“工程管理條款”的制定，掌握進度管理主動權；提前確定展示區(qū)各專項工程合同單價，尤其對于趕工費、施工進度明確約定、施工人員數(shù)量、垂直運輸設備數(shù)量、總分包權責約定等，提前確定操作方式，為后期支付工程款提供依據(jù)。六、重視臨設先行1、臨水、臨電必須考慮足夠，除了考慮全面開工的施工和宿舍生活用電，還要考慮售樓部和展示區(qū)的用電要求，是否設獨立電纜，以免售樓部受施工保護電源跳閘的影響而經(jīng)常斷電。在收地完成前就應該與水電部門簽訂合同，確定水電到達地塊時間，確保摘牌后能順利及時接入臨水臨電，不妨礙項目現(xiàn)場施工，在條件不具備的情況下，可以在前期施工采用發(fā)電機。與電力水力部門談判時，可考慮將永久水電條款與臨水臨電一并進行談判，對于項目后期開展將免去較多麻煩和減少重復的費用開支。2、提前完成紅線外臨時道路建設及場區(qū)內(nèi)的管網(wǎng)及施工道路的建設，臨近公路要注意考慮地塊開口問題。3、提前完成臨時用地租賃，搭設生活區(qū)，為施工單位進場創(chuàng)造條件。4、提前考慮項目臨時宿舍、永久宿舍問題。七、政府關系維護1、建立與政府各層級領導、分管領導、業(yè)務部門的密切聯(lián)系關系，按政府部門層級領導關系，逐級上報，下級能解決的不要用上級壓下級；各種關系的建立必須是公司與當?shù)卣年P系，杜絕把關系建立在個人關系上，更不能參與到小圈子內(nèi)，避免因領導調(diào)整而影響整個項目的運作。2、爭取政府相關領導掛職我司項目，如爭取城建副市長級別領導掛職指揮部長。3、定期向主要政府領導匯報項目進展情況，定期或不定期邀請政府領導前來項目指導工作，配以媒體報道，既推動項目工作開展，也提髙項目影響力。必要時，可以邀請政府領導到集團或公司其他成功樓盤參觀。4、以工作簡報的形式定期書面報告政府主要領導，匯報重要工作進展，請求協(xié)調(diào)解決問題及提出處理方案的建議。八、摘牌即是開工1、報建前置：（1）現(xiàn)場動工前應盡量辦理好先行施工合法手續(xù)，這就要求我們進入一個地方時，首先要到各部門（行政服務窗口）了解所有的報建報批驗收流程，了解需要提供的資料和當?shù)氐奶厥庖螅崆白龊靡磺袦蕚?，特別是規(guī)劃方案先與規(guī)劃部門溝通調(diào)整好，土地立項10天內(nèi)完成規(guī)劃設計方案編制，協(xié)調(diào)政府及各相關部門召開規(guī)劃提報會，提出我司規(guī)劃思路和規(guī)劃手續(xù)預審等推進理念通過預審批，獲得規(guī)劃主管部門及當?shù)刂饕I導支持；（2）如分歧較大，則以確保展示區(qū)不變?yōu)樵瓌t。推進規(guī)劃報建工作，有條件的先做地勘。提前選定施工圖設計單位和審圖公司，先行完成報建施工圖，進行施工圖審查和報建。特殊情況下同政府溝通，單獨就基礎圖進行報建，確保摘牌后取得基礎施工的“尚方寶劍”；（3）施工圖紙?zhí)崆八偷浇ㄔO部門初審好，一切能準備的辦理國土證、立項、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證等送件資料提前交到相關部門審查好，能后補的資料盡量跟政府協(xié)商(如立項、環(huán)評)；同時項目要提前通知施工單位準備報建所需的配合資料，并積極協(xié)助完成一些與政府相關的手續(xù)。最理想的狀態(tài)是，到摘牌當天就可以馬上補齊剩下的文件辦理施工許可證，或與建設部門商量好可以簽發(fā)預開工證。2、利用開工典禮這一契機，合理合法地把展示區(qū)土方和施工臨路提前施工和鋪設完成；3、提前邀請當?shù)卣賳T參與開工典禮，并溝通當?shù)刂髁髅襟w發(fā)布，擴大品牌及項目影響力，摘牌后即通過戶外廣告牌、新聞宣傳進行品牌導入。4、組織項目啟動會，進一步明確項目目標，落實每個部門的職責及工作計劃，充分取得集團各中心的支持，為后續(xù)搶工創(chuàng)造條件。第三步：聚焦展示區(qū)域，完美開盤“搶臨設，保保障；搶地下，保地上；搶主體，保裝修；搶板房，保貨量?！薄熬劢拐故緟^(qū)，提前每一天”。集團總裁一、計劃管理嚴謹例如，對雨季等影響工期的因素可提前界定：下雨可將其細分小、中、大雨。小雨、中雨通過提供雨衣給工人，讓施工單位沒有借口不開工，并且項目也以身作則，親自在現(xiàn)場督促施工單位加班，這樣項目只需支出很少的成本，在不是很惡劣的天氣中爭取到寶貴的時間。對于大雨暴雨惡劣的天氣現(xiàn)場不能施工的，項目應提前與施工單位約定趕工措施。二、設計合理出圖根據(jù)“先展示區(qū)，后貨量區(qū)；先管線，后主體；先基礎、后上部；裝修、機電、綠化同步”的原則出具圖紙，第一時間內(nèi)給予項目施工隊圖紙支撐。三、重點搶展示區(qū)1、“123”原則“123原則”給我們一個很清晰的搶進度的思路，“1”代表的是售樓部和豪裝板房，必須放在第一位，保證首先完成；“2”代表的是樣板區(qū)、展示區(qū)內(nèi)的非樣板房、室外市政、園建、園林等工程，應作為第二重點來搶工程進度；“3”代表的是首期貨量區(qū)，需達到預售條件，應放在第三位來趕工。趕工時要按照主席要求的“24小時，滿人工作”的原則來組織樣板區(qū)的搶工，流水作業(yè)，人山人海的去做，每一個工作面都要有人。要求施工單位每天上報人員、材料和機械使用計劃，實現(xiàn)精細化管理，向過程管理要結(jié)果。同時，要重點考慮關鍵工序的施工組織，例如，有掛石的施工時間較長（尤其關注石材材料的堆放場地合理設置），其施工應該盡量安排在前面。2、搶工獎為實現(xiàn)快速開盤，區(qū)域項目在成本增加與收益之間進行合理權衡，可以在總包合同中明確工程起始時間和相應的工期獎罰規(guī)定，或者單獨設置趕工獎。趕工獎應在事前以協(xié)議的形式約定，明確獎勵的條件和處罰規(guī)則；趕工獎后補無效。原則上趕工獎勵費用從該項目的成就共享獎金池或舊項目獎金包中扣減。四、施工組織科學按照“整體市政管網(wǎng)先行，單體結(jié)構與砌體同步，機電、裝修、園藝綠化穿插進行”來組織施工計劃。綜合布置售樓部、板房區(qū)和貨量區(qū)的施工場地和臨時道路，在主體工程施工的同時能保證與主體結(jié)構施工不沖突的位置可以同步施工室外工程、市政工程和綠化工程（尤其是大樹種植）。采取流水、穿插施工，前工序給后工序預留工作面，確保分部分層交接場地；上下工序按確保的節(jié)點按時驗收、交接合理；主體周邊水景、道路管網(wǎng)的施工，在主體腳手架未落的條件下，采用局部拆除、部分加固懸挑腳手架的方案同步推進室外各項工程的施工。必須保證關鍵線路中施工資源配置，如：施工道路的暢順、樁基施工機械數(shù)量、土方機械數(shù)量、模板周轉(zhuǎn)套數(shù)、垂直運輸機械的運力、備用發(fā)電機、夜間施工照明等及合理提前安裝時間。五、裝修突擊管理集團成立了以雅駿裝修公司為主導的裝修突擊隊，對新項目（含舊項目新地塊）展示區(qū)重點突擊，并且集團要求雅駿裝修公司到2013年9月實現(xiàn)對新項目展示區(qū)的全面承接。1、裝修的重點包括：（1）售樓部大堂（或酒店大堂）、樣板房的廚房、衛(wèi)生間、電梯大堂的鋪貼；（2）電梯、石材、櫥柜等，開工時就要與廠家溝通排產(chǎn)；（3）吊頂、機電安裝穿插、消防、空調(diào)線管；（4）超豪板房的成品家具，需土建嚴格按照圖紙尺寸施工，提前交底，嚴控分層移交；雙拼板房以裝修戶先組織土建施工，然后分層分段移交工作面。2、裝修進場前期準備：裝修施工任務應預先落實，最好施工前40天用書面形式通知施工單位，有條件時考慮提前60天。以便使承包方預先組織安排施工隊伍，按數(shù)量安排人力，才能保證對任務的準備；施工圖紙應預先30-40天由設計院完成出圖，有條件時審圖完成，最好安排任務時一起提供給施工方，目的方便做好材料的準備和產(chǎn)品工廠化生產(chǎn)；項目分項專業(yè)分包工程完成節(jié)點落實，上工序按質(zhì)、按量、按時驗收，合格后移交下工序。3、展示區(qū)裝修工程聯(lián)系單：區(qū)域項目提交展示區(qū)裝修工程聯(lián)系單至集團工程管理中心、運營中心、雅駿裝修公司，由工程管理中心統(tǒng)籌展示區(qū)裝修工程任務安排及下達。六、重視采購下單嚴格按照《采購專項計劃任務項標準》【參見關于下發(fā)《項目專項計劃管理辦法》和《項目專項計劃考核辦法》的通知】的要求制定材料下單計劃。確定電梯、石材、裝修材料及家具等進場時間與工程進度的髙度銜接，關鍵點在于接到圖之后一周時間內(nèi)下單，有些可以先根據(jù)裝修標準下單，施工圖出來后再核對數(shù)量補單；洋房板房使用的材料直接甲供，樣板房在2樓及以上的，開放式電梯應同步投入使用；與現(xiàn)代家居、設計家私組溝通好，確保入戶門、房間門、木地板、櫥柜、家私及時進場安裝及擺放。對于非標設計，要在設計過程中隨時與采購中心聯(lián)系溝通，以便盡快確定供應商，縮短供貨周期。前期物料、設備采購時如涉及到酒店、物業(yè)，要請酒店、物業(yè)參與設備選型。特殊材料及專項分包生產(chǎn)制作周期參考：1、電梯：生產(chǎn)70天，安裝20-30天；2、櫥柜豪裝：廠家生產(chǎn)25天，安裝時間3天（供應商配置所有廚房配套電器）；3、木門、木地板、樓梯扶手、整體櫥柜：供應商生產(chǎn)時間30天;安裝時間8-15天。4、入墻整體衣柜：供應商生產(chǎn)及安裝時間30天；5、海洋展池：供應商制作及安裝時間120天；6、專業(yè)泳池工程：安裝時間60天；7、國振裝修：廠家生產(chǎn)及安裝時間100天；七、園林綠化穿插景觀充分考慮水體、山體等自然借景，通過參觀公園、植物園和當?shù)刈詈脴潜P，了解當?shù)刂参镞x用的原則，利用當?shù)刈畋阋?、最實用的植物為我公司造景，打造最合適的景觀風格。同時，對當?shù)貓@建材料進行調(diào)研，評判成本，最大限度充分利用當?shù)夭牧?。園林施工要注意：1、跟進圖紙，主要的園建圖、水電圖、結(jié)構圖；2、室外園藝綠化與建筑施工的工作面劃分；3、提前做好施工籌備，項目開工時綠化（尤其是地形土方早日完成）同步開工，交叉作業(yè)，售樓部前后花園、泳池、水景區(qū)等與土建同步施工；4、私家花園的園藝綠化等排刪拆后即馬上施工；5、可種綠化的地方先進土種綠化。大樹能提前種植的優(yōu)先種植，考慮樹的生長周期，在開盤時有好的展示效果。綠化施工工序：堆坡造型種植大樹石頭、汀步石安裝灌木、地被種植草皮和玉龍草的種植完工，小品擺設和成品保護。八、輕裝修、重擺設要按照“輕裝修、重擺設”的原則，控制好裝修成本，讓利于客戶，以最豐富的軟裝設計展現(xiàn)生活情趣和功能體驗，讓客戶感受“入住式的體驗營銷”，使客戶走進板房就有購買的沖動。同時特別注意要做好室內(nèi)陰生植物的養(yǎng)護。九、加強聯(lián)合驗收1、驗收組織由區(qū)域工程技術部負責組織，項目部、設計單位、營銷中心、客戶關系管理中心、物業(yè)部門及其他內(nèi)外部相關單位對展示區(qū)進行聯(lián)合驗收。2、驗收內(nèi)容包括營銷環(huán)境、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、市政工程、園林綠化效果和服務管理系統(tǒng)（安保、后臺管理系統(tǒng)）及產(chǎn)品設計合理性、裝修標準與銷售合同一致性、工程質(zhì)量等。3、驗收評估和審定（1）在驗收中現(xiàn)場達成一致整改意見的問題，由項目部督促相關施工單位立即進行整改，整改完成后進行復檢。（2）在驗收中涉及設計的問題，如驗收組內(nèi)部意見不一致的，應提交產(chǎn)品研發(fā)院牽頭組織相關部門研討，將研究建議報主席辦、總裁辦審定。（3）在驗收中涉及裝修、綠化景觀和營銷環(huán)境的問題，如驗收組內(nèi)部意見不一致的，應提交集團聯(lián)合評審小組進行審定。（4）經(jīng)整改后復檢，如聯(lián)合驗收小組對驗收合格、達成一致意見的，填寫驗收記錄表，各參與驗收的人員簽名確認。未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得對外開放。區(qū)域項目對主席在規(guī)劃圖上劃的展示圈必須髙度重視，展示區(qū)開放前應做到“目之所及，皆是完美”。十、確保完美開盤項目奠基開工后，營銷團隊面向目標客群進行推廣宣傳、客戶拓展及圈層營銷等，期間項目部與營銷團隊密切溝通，既保證營銷推廣節(jié)點與工期相匹配，也能及時確認相關利好賣點輸出，以實現(xiàn)按時（或提前）供貨，確保銷售。開盤具體工作包括：1、為增加開盤的轟動效應，前期廣告鋪墊要合理有效布置，適當舉行有針對性的推廣圈層活動，有條件的邀請政府要員、新聞媒體和企業(yè)家代表提前參觀，創(chuàng)造社會認同氣氛和免費宣傳效應。2、做好價格政策、產(chǎn)品的成本及預留客戶梳理工作，協(xié)助制定開盤前的價格策略及價格的制定：（1）政策：不能忽視政策對價格的影響，如價格備案等政策直接限制項目后期價格走勢，定價前需針對限制政策與政府良性溝通攻關；成本：成本控制直接影響價格競爭力；要整體控制項目的成本；對預留客戶進行分類：產(chǎn)品偏好，戶型偏好，位置偏好，提前對預留客戶進行分析篩選，有利于更合理判定價格；對預留客戶心理價格進行持續(xù)性的跟進。3、開盤前完成物業(yè)管理公司的招標工作，案場物業(yè)服務人員培訓到位，訓練有素。4、做好詳細周到的計劃和工作安排，各部門、人員的分工，現(xiàn)場功能臨時分區(qū)、停車帶設置，不要遺留任何的角落或環(huán)節(jié)；現(xiàn)場提供適當?shù)呐姆蘸秃笄诒Ｕ瞎ぷ?，做好安保、衛(wèi)生、急救醫(yī)療準備。5、開盤時，銷控區(qū)人要放滿，增加現(xiàn)場下單的緊迫氛圍。6、開盤后辦理好相關相關預售合同簽訂、政府備案、抵押登記、業(yè)主資料提供等相關程序，減少因程序、資料不全引影響按揭貸款的發(fā)放，好讓我司盡快回籠資金。預售監(jiān)控款也要長期緊迫跟蹤，與政府和銀行做好溝通工作，按照施工進度越早越多的申請。7、后續(xù)貨量組織：合理確定展示區(qū)與貨量區(qū)、各貨量區(qū)推售次序及各貨量區(qū)推售的節(jié)點安排，尤其保證首次開盤成功后后續(xù)貨量的及時補給；為解決后續(xù)貨量供應問題，應在本次展示區(qū)開工同時，準備好下一期的施工圖紙和施工準備等所有工作。做到一旦一期銷售賣得好，二期工程第二天就能開工。第四步：過程管控到位，質(zhì)量優(yōu)良集團髙度重視工程質(zhì)量管理，建立健全了工程質(zhì)量管控體系，通過在工程技術管理、工程質(zhì)量評估考核、施工質(zhì)量全過程控制、“最佳開推盤狀態(tài)”和“最佳交樓狀態(tài)”營造等方面進行監(jiān)督和支持，推動集團整體工程質(zhì)量水平上新臺階。一、關注客戶滿意度集團按照“關注客戶滿意度、加強過程質(zhì)量控制”的管理原則，建立集團層面的質(zhì)量管控體系，由三大部分組成，即“工程技術管理支持體系”、“工程質(zhì)量評估考核體系”和“施工質(zhì)量全過程重點控制”。二、加強考核評估1、工程質(zhì)量檢查評估制度《工程質(zhì)量評分辦法》：集團設有專職質(zhì)量巡檢組，每月對全部在建項目進行工程質(zhì)量巡檢，實行單月普查督辦，雙月評分考核?！妒┕こ叽缯`差專項檢查辦法》：為實現(xiàn)集團產(chǎn)品標準化施工和提髙工程質(zhì)量，巡檢組采取現(xiàn)場實測實量的檢測數(shù)據(jù)進行合格率計算，得出各項目的專項檢查評分，直觀表現(xiàn)了施工尺寸管控的質(zhì)量水平?！毒C合質(zhì)量評分辦法》：綜合巡檢組通過對板房區(qū)和交樓區(qū)進行檢查和評分，量化各苑區(qū)的綜合質(zhì)量水平?！堵?lián)合巡檢辦法》：各專業(yè)子公司對各自在建工程進行常態(tài)化的質(zhì)量巡檢和考核，并獎勵先進，處罰落后，有效提髙各專業(yè)子公司的工程質(zhì)量?！侗O(jiān)理資料檢查評分細則》：監(jiān)督各項目的工程資料與現(xiàn)場實體工程的進度的同步性、準確性、完整性，為順利完成項目竣工驗收備案提供保障。2、工程質(zhì)量考核激勵機制實行“雙月質(zhì)量考核排名計劃”：根據(jù)集團質(zhì)量巡檢評分情況，對集團所有區(qū)域和項目實行“雙月”質(zhì)量考核排名，對排名前列的區(qū)域和項目進行獎勵，對排名落后的區(qū)域和項目處罰并通報批評。實行“創(chuàng)優(yōu)100”計劃：為鼓勵總包單位爭創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程，積極配合我司向業(yè)主交樓，使項目在既定時間內(nèi)達到目標交樓率，對經(jīng)過既定程序評估、認可的優(yōu)質(zhì)工程和總包單位給予合約價格之外約100元/平方米的獎勵。開展“三級樣板工程”活動：集團每年開展“三級樣板工程”活動，通過相關中心及各區(qū)域、各項目的聯(lián)合評比，評選出年度“集團樣板工程”、“區(qū)域樣板工程”和“項目樣板工程”，進行表彰獎勵，為各區(qū)域、各項目的工程質(zhì)量樹立了標桿；并通過組織項目和施工單位對樣板工程的學習和總結(jié)，充分發(fā)揮先進榜樣對提髙集團工程質(zhì)量的帶動作用。評選集團專項獎：“最佳開推盤狀態(tài)”、“最佳交樓狀態(tài)”：引導各項目營造完美的銷售板房區(qū)和交樓苑區(qū)綜合品質(zhì)，對促進銷售，提升集團的品牌和成功開拓市場的起到了重要作用。對工程質(zhì)量問題嚴厲處罰：對最常見、影響嚴重的工程質(zhì)量問題作出統(tǒng)一的處罰，對施工單位拒不整改或整改造假的加倍處罰，勒令停工整改，直至清退出場。推行約談和督辦制度：約談是由集團召集相關項目和施工單位領導進行面談，指出存在的質(zhì)量問題，要求制訂整改方案和計劃，按期完成整改。督辦是由集團工程管理中心派專人駐點項目，協(xié)助區(qū)域和項目解決對極少數(shù)施工隊伍質(zhì)量管理的老大難問題；對個別極端不配合的施工單位，堅決進行清退，避免后期交樓風險。三、實現(xiàn)重點控制1、施工質(zhì)量的事前控制措施加強圖紙會審工作：圖紙會審工作使施工單位充分了解設計意圖和技術要求，消除可能存在的設計錯漏，以確保工程質(zhì)量。加強板房區(qū)施工工序的管控：避免項目在板房區(qū)快速施工中，因無序施工而造成的返工和浪費，要求各項目必須編制板房區(qū)施工詳細工序計劃，項目總必須親自進行交底，并在過程中加強監(jiān)控落實。加強工法樣板引路和技術交底：要求施工單位利用“工法樣板間”對施工班組和工人進行實物技術交底，各班組掌握了我司的質(zhì)量要求后，才能進場施工。推行“裝修交樓標準樣板間”制度：目的是發(fā)揮預先管控的作用，及時發(fā)現(xiàn)和修改不合理的設計；起到裝修樣板引路和技術交底的作用。2、施工質(zhì)量的事中控制措施各項目增設質(zhì)量專職崗位：該人員專職監(jiān)督駐點項目工程質(zhì)量，對項目總和區(qū)域工程技術部負責，并可越級向工程管理中心匯報，具有對施工單位存在的質(zhì)量問題要求整改、進行處罰、直至建議勒令停工的權力。推行項目重點工序?qū)ｍ楎炇罩贫龋航⑹┕べ|(zhì)量跟蹤檔案及質(zhì)量追溯制度，集團要求各項目對十項重點施工工序?qū)嵭许椖抗こ處?、監(jiān)理、施工單位三方聯(lián)合專項驗收，專項驗收資料需相關人員簽字后存檔。加強對集團各專業(yè)子公司現(xiàn)場工作面移交的協(xié)調(diào)：規(guī)范場地交接驗收程序，并制訂了相關的場地移交標準，并對移交的時間和范圍作出詳細記錄，明確了雙方責任，保證集團各專業(yè)公司順利進場。加強集團裝修質(zhì)量管控：明確項目總對裝修質(zhì)量的“第一責任人”、計劃制定預留合理工期、推行“裝修交樓標準樣板間”制度、加強裝修工程現(xiàn)場管理和強化交樓前分戶驗收等系統(tǒng)性措施，保證集團裝修質(zhì)量。加強髙層建筑沉降觀測：各項目如發(fā)現(xiàn)沉降量超過規(guī)范和設計要求的，應立即通知設計院，并上報工程管理中心，由相關部門及時處理。加強對重要建筑材料的管控：集團明令禁止使用海砂，推廣使用新型反應型防水卷材。3、施工質(zhì)量問題的整改控制措施加強對項目落實質(zhì)量問題整改的監(jiān)督：規(guī)定了施工單位整改方案的內(nèi)容和模板，以及要求項目部對整改情況進行驗收，規(guī)定了檢查驗收回復模板；如發(fā)現(xiàn)項目部或施工單位弄虛作假的，將進行嚴肅處罰。第五步：重視精裝策劃，打造精品一、精裝策劃先行項目工程開工前的工程策劃針對配合裝修施工的計劃方案要全面，考慮范圍包括：1、工作界面劃分清楚；2、裝修垂直運輸設備的使用;3、裝修施工臨水臨電的配置；4、裝修施工腳手架的配合；5、裝修施工產(chǎn)品、半成品及材料的保護和堆放；6、工序交接驗收；7、裝修圖紙會審；8、裝修工藝、工法明確；9、材料樣板確認；各專業(yè)在施工過程中出現(xiàn)矛盾時，特別是工序間的嵌接問題必須及時協(xié)調(diào)，并應有專人負責跟辦。1、裝修圖紙為保障裝修工程順利實施，裝修設計圖紙應提前會審，會審要求其它各專業(yè)需參與，同時為保證裝修材料的采購和品質(zhì)，裝修施工圖須于裝修施工單位進場前60天完成設計，因此要求設計院配合和項目部計劃及協(xié)調(diào)的工作須及時到位。2、垂直運輸精裝修工程垂直運輸供料比較緊張，材料品種繁多，規(guī)格類型各異，而保證現(xiàn)場材料的運輸、搬運和存放，使其流暢、有序的進行是創(chuàng)造良好施工條件之必須，所以，垂直運輸設備（如外用電梯、井架）的位置、髙度，須考慮到精裝修階段的使用需要，結(jié)合建筑的平面形狀、髙度和材料、設備的重量、尺寸大小，考慮機械的負荷能力和服務范圍，做到易于運輸，便于組織精裝修施工分層分段流水施工。項目宜在總包垂直運輸機械安裝前組織裝修分包方提出相關使用性能參數(shù)要求。在情況允許的情況下，可以提前完成永久電梯安裝，在加強管理做好成品保護的情況下提早投入使用，以方便后續(xù)精裝修的垂直運輸使用。3、場地布置施工平面布置原則：在滿足施工的條件下，盡量節(jié)約施工用地；在保證場內(nèi)交通運輸暢通和滿足施工對材料要求的前提下，最大限度的減少場內(nèi)運輸，特別是減少場內(nèi)二次搬運。具體地：平面管理總原則：根據(jù)施工總平面設計及各分階段的布置，以充分保障階段性的重點施工、保證進度計劃的順利實施為目的，在施工實施前，制定詳細的機械使用、進退場計劃，材料生產(chǎn)、加工、堆放、運輸計劃，以及各工種施工隊伍進退場調(diào)整計劃。同時制定以上計劃的具體實施方案，嚴格依照執(zhí)行標準、獎罰條例，實現(xiàn)施工平面科學、文明的管理。平面管理計劃的確定及實施：根據(jù)工程進度計劃的實施及調(diào)整情況，分階段發(fā)布平面管理實施計劃，包含時間計劃表，責任人，執(zhí)行標準，獎罰標準。計劃執(zhí)行中，不定期召開調(diào)度會，以充分協(xié)調(diào)，研究后，發(fā)布計劃調(diào)整書。平面管理辦法：施工平面管理由項目經(jīng)理總負責，由生產(chǎn)負責人、項目工長、材料部門、機械管理部門、后勤部門組織實施，按平面分片包干管理措施進行管理。施工現(xiàn)場按照標準設置六牌一圖，即工程概況圖、管理人員名單及監(jiān)督電話牌、安全生產(chǎn)制度牌、消防保衛(wèi)制度牌、文明施工制度牌、環(huán)境保護制度牌及施工總平面布置圖。按照總體規(guī)劃要求作好平面圖，主要包括：現(xiàn)場辦公臨建布置、現(xiàn)場生活區(qū)布置、材料堆放場地(庫房)及構件現(xiàn)場拼裝區(qū)布置。施工現(xiàn)場要加強場容管理，做到整齊、干凈、節(jié)約、安全、力求均衡生產(chǎn)。另外，需要考慮到計劃采購、計劃使用、材料滾動進場的具體情況，做好材料到貨動態(tài)管理，保證到場材料、物資隨到隨進庫，保證材料在室外停留及庫房存放時間不超出規(guī)定范圍。使材料進場存放和垂直運輸處于良好的控制狀態(tài)。二、進度計劃嚴格1、嚴格審查施工單位編制的施工總進度計劃。檢查總計劃中一級節(jié)點完成時間是否滿足集團一級計劃的要求。2、在進度計劃的實施過程中，常常受各種因素的影響而出現(xiàn)進度偏差。為了保證工期總目標的實現(xiàn)，必須對原計劃進行相應的調(diào)整。計劃的調(diào)整按以下原則：計劃調(diào)整應慎重，能不調(diào)的盡量不調(diào)，能局部調(diào)整的決不大范圍調(diào)整；計劃的調(diào)整要及時，一發(fā)現(xiàn)有進度偏差，必須及時分析，立即采取相應對策及時解決。3、對于交樓風險要提前足夠的時間進行預警。當發(fā)現(xiàn)工程滯后嚴重，交樓存在重大風險時，應制定嚴謹?shù)牡古庞媱澔蜾N項計劃，并要求施工單位制定細致的趕工計劃，并有人工、材料、機械等方面的具體計劃和保障措施。需要集團予以協(xié)助的，可以請求集團相關職能部門組織召開協(xié)調(diào)會。三、落實樣板先行為保證集團“多快好省”戰(zhàn)略的實施，材料采購和項目管理中須切實貫徹“樣板先行”方針。在大面積施工前必須先做施工樣板，施工樣板經(jīng)確認后方可大面積施工（關于貨量區(qū)的裝修工程質(zhì)量的管控，請遵照“裝修交樓標準樣板間”制度執(zhí)行）。1、“樣板先行”的作用（1）檢驗設計的合理性及工種之間配合，及早發(fā)現(xiàn)問題、及早解決。（2）確定各項施工內(nèi)容的驗收標準，指導大面積裝修工程的施工，并在完工時按此標準進行驗收。2、設立“先行樣板”的原則要求（1）時間要求：各采購或施工項目應在單位定標后，立即提前籌備/施工“樣板”，在大范圍采購/施工前完成驗收工作。（2）地點要求：“先行樣板”應設置在大范圍施工的單元內(nèi)，方便各相關班組及管理人員學習；樣板間的選取不得影響該單位的銷售和交樓。（3）標段要求：建議每一個定標單位均在該標段內(nèi)設立“樣板間”。（4）戶型要求：對于貨量區(qū)的精裝修，原則上要求每種戶型均須設立一套“裝修交樓標準樣板間”，個別數(shù)量較稀少的戶型由項目根據(jù)實際情況決定是否設立。注：若某些戶型已經(jīng)在銷售示范區(qū)設立了交樓標準樣板間，則在貨量區(qū)可不再重復設立。完成標準：“樣板”各項指標、分項工程應達到合同約定的標準。3、“樣板”的驗收根據(jù)樣板的重要程度，由項目部負責組織、邀請區(qū)域工程技術部參加，營銷中心、客戶關系管理中心、設計單位及相關施工單位聯(lián)合驗收，對發(fā)現(xiàn)的問題（包括與銷售承諾或合同約定的標準不一致、設計使用功能不合理、裝修質(zhì)量不合格等），督促有關單位立即更換或整改，整改合格后進行復檢并簽署驗收合格記錄表?！皹影濉蔽打炇栈蝌炇詹缓细竦?，不得開展貨量區(qū)大范圍推廣。4、“樣板”的應用發(fā)揮完善設計