保利銀灘-濱海產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理方案

保利銀灘_濱海產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理方案第一章項目市場分析一、項目概況及背景項目概況4A80項目背景與區(qū)域經(jīng)濟(jì)概述海陵區(qū)根本情況海陵島位于廣東省的陽江市，享有“南方北戴河”和“東方夏威夷”之美稱，200520073地理”雜志社評為“中國十大最美海島”之一。海陵島四面環(huán)海，以水碧、沙凈平均氣溫22.8度，年晴天數(shù)310天，四季分明，氣候宜人，是旅游度假的抱負(fù)地方。海陵島海鮮可謂物美價廉。2(2陽江市進(jìn)展情況2011GDP77914%，增幅首次名列全省第一GDP1100400321905000美元“大關(guān)”，同比增長12.9%，全省(包括珠三角九大城市)人均排名第十。13%，增幅居廣東全省第二位，4045.04GDP36230(583012.8%，穩(wěn)居全省人均收入排名第十。按現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度看，2013GDP1000126000名第九。2.3海陵島旅游進(jìn)展情況劃，邀請國內(nèi)外開發(fā)，把海陵島打造成世界級海島旅游品牌;依據(jù)《廣東省海洋經(jīng)濟(jì)“一二五”規(guī)劃》，廣東省將著力推動海島組團(tuán)式開廣東特呈島國家海洋公園、中山海上溫泉度假區(qū)、汕頭漾江國際度假灣等項目建20153-45A2-3海陵島正式納入廣東省旅游重點規(guī)劃，啟動快速進(jìn)展期。按海南省的進(jìn)展軌跡，能夠預(yù)期海陵島的進(jìn)展前景將一片光明。干意見》，海南島房價應(yīng)聲而起。3小結(jié)成為該區(qū)域引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)前進(jìn)的重要城市;劃的重視，依照海南島的進(jìn)展軌跡，預(yù)期該區(qū)進(jìn)展將呈現(xiàn)日新月異的潛力;，與陽江市政二、產(chǎn)權(quán)式酒店概念及國內(nèi)的進(jìn)展前景歷史背景2060的效果，分時度假市場由此形成。產(chǎn)權(quán)式酒店定義產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游房產(chǎn)的重要一類，其實質(zhì)就是“分時度假+房產(chǎn)投資”。它者在郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地。產(chǎn)權(quán)式酒店就是由個人投資者買經(jīng)營者實現(xiàn)了三贏的局面。產(chǎn)權(quán)式酒店類型資型酒店。時權(quán)酒店51時間份的肯定年限的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有肯定年限內(nèi)在該酒店每年肯定時間(或一周)的居住權(quán);養(yǎng)老型酒店養(yǎng)老型酒店是指投資人(往往是最后消費(fèi)者)在退休前購買退間，將取得肯定的投資回報。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。有限自用投資型酒店委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，取得肯定的投資回報。4(產(chǎn)權(quán)式酒店在國外的進(jìn)展情況產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營和投資方式，目540了分時度假網(wǎng)絡(luò)，全球分時度假物業(yè)銷售額達(dá)到67.2億美元。近10年來，全世15%的速度遞增，估計所有這些表明，產(chǎn)權(quán)式酒店正在成形式。國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的進(jìn)展情況方興未艾產(chǎn)權(quán)式酒店作為旅游房產(chǎn)進(jìn)展興起的房產(chǎn)銷售模式，曾經(jīng)一度紅火，但因市場不成熟，人們對投資產(chǎn)權(quán)式酒店頗多疑慮，其引發(fā)的訴訟不斷。中國國情的產(chǎn)權(quán)式酒店就需要在盲目追外的情況下加以改進(jìn)。40-50成本計算、分紅比例、回報年限上就更需要精確計算。全國第一家中國式產(chǎn)權(quán)酒店——雅蘭酒店，由明泰酒店投資管理有限公司創(chuàng)始落戶打下基石。最先引進(jìn)1995形式的產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)過一段時期的進(jìn)展并呈現(xiàn)出旺盛的勢頭。權(quán)式酒店遭遇敗績而結(jié)。繼續(xù)開工、開盤、開業(yè)。2005內(nèi)消費(fèi)者的青睞，而產(chǎn)權(quán)式酒店又是其中備受關(guān)注的“明珠”。張，給人以市場大有可為的感覺。據(jù)不徹底統(tǒng)計，目前我國的產(chǎn)權(quán)式酒店項目已經(jīng)進(jìn)展到200多個，遍布全國25個省、自治區(qū)和直轄市。產(chǎn)權(quán)式酒店作為投資類物業(yè)的重要形式之一，近年來越來越受到寬敞投資人士的青睞也是受客觀環(huán)境影響。休閑觀念逐步成熟。隨著旅游消費(fèi)的不斷增長和旅游者的日漸成熟，5.3前景經(jīng)過初期單純以觀光為目的的進(jìn)展階段之后，休閑度假旅游需求已經(jīng)產(chǎn)生，并形3度假市場。這一市場的形成和擴(kuò)大，將為產(chǎn)權(quán)式酒店制造出旺盛的需求。產(chǎn)成度假交換的目的?？赏顿Y領(lǐng)域少，可利用資金相對充分。由于在工業(yè)技術(shù)方面下:其一，委托經(jīng)營，省去麻煩。產(chǎn)權(quán)式酒店投資的根本形式為，業(yè)主擁有一套按時收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對待業(yè)主來說，省去了不少管理麻煩。其二，提供包租，收益穩(wěn)定。不少產(chǎn)權(quán)式酒店都提供相當(dāng)誘人的包租服務(wù)，每年給予業(yè)主固定百分比的回報率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。業(yè)10,30天不等，對待異地置業(yè)者而言，這一條件相當(dāng)具有吸引力。5.4小結(jié)漸漸由其便捷經(jīng)營、收益穩(wěn)定等特定特征決定下，在國內(nèi)不斷進(jìn)展。而由于本國國民缺乏投資有望成為國民投資的熱點渠道。低密度產(chǎn)權(quán)式酒店案例案例一:三亞悅隆莊60400?，總建筑面積:19114?，容積率0.3，11118?，200293SPA2棟，共計51套。悅隆莊項目連續(xù)興隆東南亞僑鄉(xiāng)文化，打造泰式度假建筑，亭臺水榭，泰式尖頂，高挑開闊大堂。項目四環(huán)立體水系環(huán)SPA，打造私密度假空間;項目景觀組團(tuán)，脈絡(luò)分清幽與靜謐。泰式私密別墅，泳池、SPA:SPA、商務(wù)、餐飲、咖啡吧、酒吧、超市、管理中心等。價格:350萬/套起低密度產(chǎn)權(quán)式酒店面積:120~250?/套酒店管理公司:美國戴斯酒店管理集團(tuán)案例二:亞龍灣高爾夫別墅項目簡介:亞龍灣高爾夫別墅是由三亞亞龍灣高爾1818103000070%。建區(qū)、酒店客房區(qū)、別墅區(qū)。會所配備齊全。涵蓋了餐飲、會議、娛樂、SPA110電。價格:450-2000萬元/套項目特色:海景別墅，環(huán)境優(yōu)美，內(nèi)部配套齊全840000.171081033033501220第二章本項目定位1(優(yōu)勢——S央企開發(fā)背景，資源整合優(yōu)勢;帶動;涉及產(chǎn)品位于項目濱海位置，資源優(yōu)勢不行復(fù)制。劣勢——W海陵島四季分明，淡旺季分明，經(jīng)過旺季之后的淡季，游客稀少;阻力;海陵島處于進(jìn)展發(fā)力階段，整體城市規(guī)劃尚有提升空間，旅游相關(guān)配套仍較欠距離，不利于就近吸納游客。機(jī)會——O在省政府一級的關(guān)注下，海陵島迎來規(guī)劃利好的一波進(jìn)展高潮;式酒店的進(jìn)展。威脅——T將對本項目產(chǎn)生全方位的競爭威脅。綜合評述:保利海陵島在實力開發(fā)商背景之下，乘著海陵島進(jìn)展的勢頭，并獲得當(dāng)?shù)卣偁?，拉低不行?fù)制的產(chǎn)品價值。二、主題定位Q項目內(nèi)的高端配套，所述產(chǎn)品的主題呼之欲出:三、組團(tuán)名稱:四、特征定位闡釋:一線濱海的物業(yè)價值，從海岸線的占有，完整體現(xiàn);親海的空間，私屬占有海岸線，其價值特征不言自明;有，多數(shù)高端五、價格定位定價依據(jù):現(xiàn)時海南一線海景住宅產(chǎn)品已超過4萬元/?;高向三線降低進(jìn)展，總平均拉均價格預(yù)期在3萬元/?;六、檔次定位定位依據(jù):產(chǎn)品數(shù)量本身稀少;占據(jù)資源稀缺，并且不行復(fù)制;七、目標(biāo)消費(fèi)人群目標(biāo)消費(fèi)群定位家、上街目標(biāo)人群的特征量，對健康休閑、高尚社交、高品位生活方式、服務(wù)等方面有超出一般社會層次的要求;需要與高端人群接觸及建立社交圈層的客戶;業(yè)，可能掌頭的明星名人，也可能是某行業(yè)數(shù)一數(shù)二的行業(yè)巨子或者行業(yè)領(lǐng)袖。目標(biāo)市場定位群;二級市場:內(nèi)地內(nèi)陸城市;港澳人士。一、行銷模式采納“售樓部+圈層拓展”營銷模式:以項目內(nèi)相關(guān)高端配套資源為平臺，成客戶的銷售成交。關(guān)鍵，依據(jù)我們隊項目市場的調(diào)查與分析，我們總結(jié)出2種銷售方案以供參考。銷售方案一:返租式產(chǎn)權(quán)酒店(徹底產(chǎn)權(quán)式)業(yè)的酒店管理公司管理經(jīng)營，投資者獲得肯定的投資回報，并擁有該投資房產(chǎn)的50年產(chǎn)權(quán)。另外投資者可享受每年免費(fèi)入住20天的優(yōu)惠待遇，或者依據(jù)特定簽署的使用合約，由業(yè)主自行組織接待，但享受本公司為其提供的統(tǒng)一酒店物業(yè)服務(wù)，并收取酒店物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用。在這一形式下，購買者的受壓抑計算方式一般為:房產(chǎn)總價X事先商定的年回報比例(去除業(yè)主自用時段，一般為經(jīng)營收入的6——8%)這一形式下，我們的銷售賣點:年產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán);高檔酒店物業(yè)服務(wù);每年固定回報;投資者自主式對物業(yè)自用以及托管的選擇。狀況將會是個未知數(shù)，因此存在肯定風(fēng)險，但這一方案日前普遍采納。銷售方案二:分時度假酒店分時度假酒店銷售模式是指我們將酒店劃分使用時使用權(quán)，不擁有房產(chǎn)權(quán)，也不會享受酒店經(jīng)營帶來的投資回報或分紅。據(jù)此而使產(chǎn)品獲得的銷售賣點:每年免費(fèi)的酒店入住權(quán)(50年);享受項目內(nèi)配套的使用權(quán);資金投入較少。風(fēng)險評估:這種分時段銷售的方式在國外比較風(fēng)行，但國經(jīng)兩種銷售方式的對品在市場的行銷。三、入市時機(jī)5~10Q7~8推貨間隙的因素。四、銷售渠道來源考慮，由此，預(yù)期銷售渠道將在下列方式下建立:保利自有高端業(yè)主;各行業(yè)協(xié)會、商會資源;旅行社高端客戶渠道;酒店業(yè)界高端客戶資源;五、推廣策略推廣思路介于本案的目標(biāo)消費(fèi)群體呈現(xiàn)圈層性以及分散性(大部分客源來自陽江室外，的傳播思路。組團(tuán)的銷售。媒體采納原則有利于項目高端品牌形象的樹立。媒體的界定結(jié)合目標(biāo)消費(fèi)群體的特征我們建議采納的媒體大體包括:星級酒店駐場媒體;高端刊物;信函;網(wǎng)絡(luò)郵件;行業(yè)協(xié)會商會刊物;特意對話式網(wǎng)站;高端消費(fèi)商業(yè)展示。營銷活動推廣建立高端特定人士關(guān)注度、接受度的良好口碑式宣揚(yáng):這是接對話，查找圈內(nèi)認(rèn)知度并樹立有代表性的業(yè)主領(lǐng)袖。以下為部分重點營銷活動鋪排:專題新聞發(fā)布會活動時間:項目入市前一個月議召集重要媒體、保利高端業(yè)主、旅行社高端人群、行業(yè)領(lǐng)袖等。其他營銷活動:高爾夫賽事、滑浪風(fēng)帆專業(yè)賽事、高端夜宴等Q臺。同時聚集特定客戶群，利于集中時段促進(jìn)銷售。營銷主要場地第四章后期運(yùn)營管理一、經(jīng)營理念:成立特意的經(jīng)營管理團(tuán)隊，以五星級企業(yè)