名詞解釋：容積率、樓面地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)

名詞解釋：容積率、樓面地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)所謂容積率，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5多層住宅應(yīng)不超過3綠化率應(yīng)不低于。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。宗地價(jià)格=出讓金基數(shù)X容積率修正系數(shù)+基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)X容積率+土地開發(fā)及其他費(fèi)用容積率高，說明居住區(qū)用地內(nèi)房子建的多，人口密度大。一般說來，居住區(qū)內(nèi)的樓層越高，容積率也越高。以多層住宅（層以下）為主的住區(qū)容積率一般在至左右，高層高密度的住區(qū)容積率往往大于2在房地產(chǎn)開發(fā)中為YW得更高的經(jīng)濟(jì)效益，一些開發(fā)商千方百計(jì)地要求提高建筑高度，爭取更高的容積率。但容積率過高，會出現(xiàn)樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境。樓面地價(jià)樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分?jǐn)偟降耐恋爻杀?，也就是每平方米土地價(jià)格與建筑物容積率之間的比值。它的計(jì)算公式是：樓面地價(jià)土地總價(jià)?建筑總面積；或：樓面地價(jià)每平方米土地單價(jià)?容積率。樓面地價(jià)是房價(jià)的重要組成部分，與建造成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費(fèi)等共同構(gòu)成Y商品房的市場價(jià)值。目前，北京、上海、深圳等一些市場化程度較高的城市，在土地交易時(shí)已采用樓面地價(jià)的計(jì)價(jià)方式。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，用樓面地價(jià)進(jìn)行土地拍賣是大勢所趨，同時(shí)也表明一個(gè)城市的發(fā)達(dá)程度。以畝計(jì)價(jià)已不能直接反映項(xiàng)目開發(fā)中的土地成本含量，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e上去核算才有可比性。樓面地價(jià)能更真實(shí)地反映不同區(qū)域的地價(jià)水平以及同一區(qū)域不同地塊的地價(jià)水平，易于開發(fā)商在競價(jià)時(shí)直觀地進(jìn)行價(jià)格對比，估算投資成本和投資效益，合理分布應(yīng)價(jià)梯度，更好地規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)?；鶞?zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)是指同一土地級別范圍內(nèi)同類用途的區(qū)域性土地使用權(quán)平均價(jià)格是政府公布的指導(dǎo)性價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)含義如下：i基準(zhǔn)期日基準(zhǔn)地價(jià)的評估期日為：年月日。.土地開發(fā)程度商業(yè)用地：區(qū)域六通通上水，通下水，通電，通訊，通氣，通路宗地內(nèi)場平住宅用地：區(qū)域六通通上水，通下水，通電，通訊，通氣，通路宗地內(nèi)場平工業(yè)用地：一，二，三，四級地：區(qū)域三通通水，通電，通路宗地內(nèi)場平；五級地:生地.使用年期根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》條規(guī)定，我國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別為：商業(yè)用地：年工業(yè)用地：年

住宅用地：年4容積率商業(yè)用地：住宅用地：工業(yè)用地：5土地權(quán)利狀況有償使用出讓，轉(zhuǎn)讓，出租，作價(jià)入股）無他項(xiàng)權(quán)利限制下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。該地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)作為市區(qū)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股、清產(chǎn)核資以及司法仲裁中土地評估的基礎(chǔ)其中土地使用權(quán)以拍賣、招標(biāo)、掛牌等公開方式出讓時(shí)的實(shí)際價(jià)格按成交價(jià)格確定。對原行政劃撥的土地其土地使用者因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)或以土地使用權(quán)作價(jià)入股等且符合省、市有關(guān)規(guī)定可以補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)的應(yīng)按宗地評估確定價(jià)繳納級差地租和市政配套費(fèi)。宗地地價(jià)宗地地價(jià)是指具體宗地在法定使用年期內(nèi)的價(jià)格。宗地地價(jià)由市土地行政主管部門根據(jù)擬出讓土地的條件和土地市場情況，按照國家和省的規(guī)定，組織進(jìn)行評估確定地價(jià)基本概念簡介一、基準(zhǔn)地價(jià)^—^^定5當(dāng)—J星等系^—^^定5當(dāng)—J星等系幅地體也L匕規(guī)調(diào)的商格的照價(jià)理等時(shí)地工施一小

一居茸K一^于一it法曲一、宗地地價(jià)工宗LfaRTL，出fnuf^T.T評吐-II■—工宗LfaRTL，出fnuf^T.T評吐-II■—

L時(shí)一；nfiHMSTn$1;的^-1!上,o^-卜宗—日待—H^urnhkkwnt份n「耳估一-擇-據(jù)-■■:rTr,、Ml一士也';上興/i■、/.1?wv二地地八，點(diǎn)U4的在價(jià)地地地三、標(biāo)定地價(jià)一理，向自,定HufiM同的上共修以一理，向自,定HufiM同的上共修以TK.x￥4,%史福壽oT：林2憶低卻價(jià)j地T珞即踏定—HmffHWM標(biāo)一比城格管^價(jià).-報(bào)土g申19an讓iWI?轉(zhuǎn)期whW/&的土<一強(qiáng)整凡〃卞疝W,要依據(jù)標(biāo)定地價(jià)進(jìn)行審核使優(yōu)先購買權(quán)。四、國有土地使用權(quán)出讓底價(jià)會同有關(guān)部招標(biāo)、拍賣1遴在應(yīng).F--Jr/Fnl.-二確定|策會同有關(guān)部招標(biāo)、拍賣1遴在應(yīng).F--Jr/Fnl.-二確定|策）業(yè)政源行政主管部

國有土地使用當(dāng)依法中止該宗地使用權(quán)招標(biāo)五、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價(jià)價(jià)，卜目比崔r(nóng),價(jià)，卜目比崔r(nóng),國地小?準(zhǔn)地及±^市Hu*1^^^4—、1-^出^不^.i施H，Ifww權(quán)關(guān)一IX用看-LHT■■乙，?--匚.-4^^了地會—后LrlJ?維批讓主政出政民各種面積概念、測算規(guī)定及公攤計(jì)算規(guī)定1建筑面積房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高.以上（含.）的永久性建筑。它包括計(jì)算全部建筑面積的范圍、計(jì)算一半建筑面積的范圍。⑴計(jì)算全部建筑面積的范圍①永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。②房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在.以上部位計(jì)算建筑面積。③穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在.以上的，按其水平投影面積計(jì)算。④樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。⑤房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在.以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在.以上的部位，按其外圍水平投影面只計(jì)算。⑥挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算⑦屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算⑵計(jì)算一半建筑面積的范圍①與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。②獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。③未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。④無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。⑤有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。⑶不計(jì)算建筑面積的范圍①層高小于以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于的地下室和半地下室。②突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。③房屋之間無上蓋的架空通廊。④房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。⑤建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。⑥騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。⑦利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。⑧活動房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋。⑨獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。⑩與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。、共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。3共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ü灿薪ㄖ娣e的計(jì)算方法：整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄈ缦拢?住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ鹤≌瑯且源睘閱卧?，根?jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。2商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ菏紫雀鶕?jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)?。住宅部分：將分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。3多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ憾喙δ芫C合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)?。、房屋使用面積房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。5房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。銷售面積最終以產(chǎn)權(quán)面積為準(zhǔn)，它包括“套”或“單元”建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和?，F(xiàn)今頒布的《中華人民共和國物權(quán)法（草案》第七十六條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。按現(xiàn)行規(guī)定，與住房或商業(yè)用房不在同一建筑體內(nèi)的建筑面積，不得做為公攤面積分?jǐn)偨o，即獨(dú)立成體的社區(qū)用房、物業(yè)用房、空調(diào)機(jī)房、配電用房、地下人防設(shè)施、網(wǎng)球場、游泳池、幼兒園、游泳池、菜市場等公建配套設(shè)施，不得作為公攤面積分?jǐn)偂Ｒ虼?，可售面積一般少于建筑面積。建筑面積在工程竣工驗(yàn)收時(shí)就可以確認(rèn)，但售出的產(chǎn)權(quán)面積要以最后房管部門認(rèn)可的測繪面積為準(zhǔn)。對實(shí)際面積超出己售面積的（在幅度內(nèi)），購房者須補(bǔ)面積差價(jià)，對己售面積小于實(shí)際面積的，開發(fā)商須退面積差價(jià)。房屋面積測繪與公攤的一些規(guī)定《廈門市房產(chǎn)面積測算暫行細(xì)則》第七條房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、走廊、地下室、室外樓梯等，具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高米以上（含2,下文同）的永久性建筑。第八條房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間的面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影面積計(jì)替算。第九條房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。第十條房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。第十三條房屋勒腳以上的外墻體包括陽臺與房屋的分隔墻體，其墻體面積應(yīng)包括粉刷層、貼面等保護(hù)墻面，不包括凸出外墻面的結(jié)構(gòu)柱、裝飾柱或裝飾性的掛體墻（如玻璃幕等）。第四章房屋建筑面積測算()永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算；()房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等，其層高在米以上部位計(jì)算建筑面積。()挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算。()層高在米以上的架空層，按柱外圍水平投影面積計(jì)算。()底層雜物間、儲藏室、車庫等層高在米以上的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。第二十條計(jì)算一半建筑面積的范圍：()與房屋相連有上蓋無柱的走廓、檐廓，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。第四章房屋建筑面積測算()永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算；()房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等，其層高在米以上部位計(jì)算建筑面積。()挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算。()層高在米以上的架空層，按柱外圍水平投影面積計(jì)算。()底層雜物間、儲藏室、車庫等層高在米以上的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。()與房屋相連有上蓋無柱的走廓、檐廓，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。第二十條計(jì)算一半建筑面積的范圍：第五章共有建筑面積測算第二十二條共有建筑面積的處理原則：()產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。()無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?。第二十五條共有建筑面積的一般內(nèi)容()共有建筑面積的一般內(nèi)容：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門廳、過道、地下室公共設(shè)施用房、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。()共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。第二十六條其它相關(guān)建筑面積的處理：()獨(dú)立使用的地下室(如地下車位、車庫、倉庫、自行車或摩托車集中停放部位等)、地上雜物間、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程(含平戰(zhàn)兩用)的地下室以及幢外公共設(shè)施用房等，均不計(jì)入共有建筑面積。()超規(guī)劃批建層高(米)建設(shè)的技術(shù)轉(zhuǎn)換層、架空層不計(jì)算層數(shù)，整層不計(jì)建筑面積，該層可不計(jì)容積率、也不視為超層。()按規(guī)劃批建層高建設(shè)的層高