青山湖頤養(yǎng)小鎮(zhèn)提報(bào)

青山湖頤養(yǎng)小鎮(zhèn)2015推廣策略概要2015年4月10日前言本次方案的命題，是對(duì)青云山居的未來(lái)傳播推廣，提出價(jià)值再構(gòu)建的策略思路。我們首先就杭州整體排屋別墅市場(chǎng)開(kāi)展宏觀解析1杭州別墅排屋市場(chǎng)背景情況2014年1月至2015年3月31日杭州市區(qū)（含余杭、蕭山）別墅類產(chǎn)品供應(yīng)1916套成交2110套。前半年的別墅市場(chǎng)低迷，月均成交60套左右，而在下半年特別是限購(gòu)限貸全面放開(kāi)之后，供應(yīng)量及成交情況明顯上漲。宏觀市場(chǎng)杭州市區(qū)別墅成交情況與月均60套別墅成交相比200萬(wàn)元級(jí)極小戶型別墅市場(chǎng)機(jī)會(huì)看好景瑞御華府130方戶型，青楓墅園140方戶型開(kāi)盤(pán)以后迅速去化接近百分之百?gòu)某山唤Y(jié)構(gòu)中可以看出，200-300方的別墅產(chǎn)品，占比達(dá)43%，300方以下產(chǎn)品占比更是達(dá)到71%。小面積擁有低總價(jià)的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，如今別墅排屋市場(chǎng)已經(jīng)不再是一味的求大求全，而開(kāi)始以實(shí)用性和空間利用主。宏觀市場(chǎng)杭州市區(qū)別墅成交情況面積段存量占比200以下39412%200-300196758%300-40080524%400-5001765%500-600411%600-70031%700以上251%合計(jì)3411100%截止2015年3月31日，杭州市區(qū)（含余杭、蕭山）別墅類產(chǎn)品存量為3411套，其中主要集中在200-300方的中小型產(chǎn)品占比58%。目前此類產(chǎn)品在市場(chǎng)銷量好因此開(kāi)發(fā)商投入市場(chǎng)的量也水漲船高。供大于求的現(xiàn)狀也得到較為明顯的凸顯。宏觀市場(chǎng)杭州市區(qū)別墅成交情況2015國(guó)家層面房產(chǎn)調(diào)控：3月1日：央行再次降息金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%4月1日：央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文調(diào)整住房貸款政策調(diào)整的通知，首套房公積金貸款首付降為20%，二套首付降為40%，二套房公積金貸款首付降為30%。個(gè)人出售住房免征營(yíng)業(yè)稅由5年調(diào)整為2年以上。此次降息雖然目的是刺激宏觀經(jīng)濟(jì)，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是顯著利好再一次降息有利于降低買(mǎi)房人償還房貸負(fù)擔(dān)，低密度的不動(dòng)產(chǎn)吸引力提升。首付7成下降3成，對(duì)于總價(jià)高的排屋別墅等房源影響非常大。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，首付比例直接決定了改善性需求入市的門(mén)檻，首付比例降低，就可以降低改善型需求入市的門(mén)檻，對(duì)應(yīng)群體可提前實(shí)現(xiàn)購(gòu)房計(jì)劃。且降低首付后客戶手中的流動(dòng)資金能夠更有余的投資房地產(chǎn)。對(duì)于別墅成交和對(duì)應(yīng)客群的影響：自2014下半年限購(gòu)限貸的新政策放開(kāi)后整體杭州別墅市場(chǎng)迅速回暖，成交高漲其中成交戶型以200-300方的經(jīng)濟(jì)、實(shí)用性別墅為主，不再一味追求大、全消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求回歸理性至2015年，央行降息，二套房首付款下調(diào)連續(xù)兩個(gè)對(duì)房產(chǎn)的利好動(dòng)作，增加市場(chǎng)信心，調(diào)動(dòng)客戶購(gòu)房熱情同時(shí)降低對(duì)于實(shí)用性別墅客戶的門(mén)檻要求一系列連鎖反應(yīng)刺激市場(chǎng)，預(yù)估市場(chǎng)即將迎來(lái)新的成交高潮2杭州排屋別墅市場(chǎng)分布格局外場(chǎng)掃描從地段價(jià)值的相近度出發(fā)：別墅以車輪為半徑、區(qū)域與市中心的鏈接方式，作為地段價(jià)值的判斷依據(jù)。銀湖良渚青山湖大閑林東洲臨平湘湖聞堰西溪之江轉(zhuǎn)塘下沙大杭州別墅供應(yīng)版圖第一選擇圈大杭州別墅供應(yīng)版圖第二選擇圈大杭州排屋別墅供應(yīng)版圖大杭州排屋別墅供應(yīng)版圖——第一選擇圈西溪主力戶型：220-480價(jià)格范圍：490-1800圍繞西溪濕地展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)杭州可實(shí)現(xiàn)城市一居的高端低層濕地居住區(qū)出現(xiàn)大量千萬(wàn)級(jí)“城市聯(lián)墅”之江主力戶型：245-530價(jià)格范圍：1100-4000以上兼具城市資源與自然資源的別墅王者板塊。但目前供應(yīng)量稀缺，價(jià)格已上千萬(wàn)向2000萬(wàn)進(jìn)軍湘湖/聞堰主力戶型：300-1400價(jià)格范圍：700-5000有傳統(tǒng)別墅板塊之稱別墅供應(yīng)量較少區(qū)域板塊的低層供應(yīng)已處尾聲下沙主力戶型：180-630價(jià)格范圍：400-1000混居型樓盤(pán)，供應(yīng)力有限江景只是身份標(biāo)簽除交通優(yōu)勢(shì)外無(wú)核心資源屬性西溪、之江、湘湖聞堰、下沙（區(qū)域客群）是現(xiàn)實(shí)一居的城市別墅歸屬，板塊內(nèi)低密住宅供應(yīng)相對(duì)稀缺。第一選擇圈：環(huán)繞城公路的城市別墅大杭州別墅供應(yīng)版圖——第二選擇圈青山湖主力戶型：270-950價(jià)格范圍：300-6500別墅新項(xiàng)目層出不窮，后續(xù)供應(yīng)量龐大，綠城仍是老大品牌獨(dú)棟已上千萬(wàn)，板塊別墅“空城”，屬于自然資源型別墅，未來(lái)的城市別墅良渚主力戶型：130-1000價(jià)格范圍：260-2000以上從兩個(gè)超級(jí)大盤(pán)代言良渚到當(dāng)前新銳進(jìn)入的多點(diǎn)開(kāi)花古墩路開(kāi)通，地鐵二號(hào)線規(guī)劃逐有城市別墅的趨向大閑林主力戶型：145-900價(jià)格范圍：275-2000以上板塊供應(yīng)主體以排屋為主項(xiàng)目參差不齊借力西溪、產(chǎn)品提升但資源有限近郊不近的尷尬局面依然存在富陽(yáng)/東洲主力戶型：200-1000價(jià)格范圍：400-4000公望板塊從默默無(wú)聞的富陽(yáng)東洲板塊實(shí)現(xiàn)了華麗轉(zhuǎn)身價(jià)格已站上2000萬(wàn)高地富陽(yáng)板塊大鱷進(jìn)駐，市場(chǎng)火爆銀湖主力戶型：230-800價(jià)格范圍：300-2000別墅供應(yīng)的最早源地，缺少頂級(jí)資源別墅，目前隨新銳項(xiàng)目加入，使得項(xiàng)目開(kāi)始具備第一居所和第二居所的條件有望形成第二次開(kāi)發(fā)熱潮第二選擇圈：環(huán)主城別墅良渚、大閑林、銀湖，與繞城道路相連，是打著城市別墅旗號(hào)的準(zhǔn)一居，排屋已成板塊供應(yīng)主體。良渚、銀湖大閑林富陽(yáng)東洲與本案同處城南大方向的上游板塊，綠城、萬(wàn)科雙雄會(huì)，既是高壓在頂，也是榜樣在前。交通差距不是絕對(duì)的價(jià)值差距。青山湖杭州別墅最大供應(yīng)板塊，主要面向城西客戶，產(chǎn)品級(jí)差大、項(xiàng)目數(shù)量眾多、存量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。桐廬千島湖德清安吉大杭州別墅供應(yīng)版圖——第三選擇圈第三選擇圈：縣城資源別墅與富陽(yáng)同處杭州南“黃金線”上，地緣相鄰。其中桐廬市場(chǎng)容量小、知名度低，市場(chǎng)以本地為主。而千島湖距離最遠(yuǎn)，景觀資源最具名氣，但短期度假性、季節(jié)性明顯，優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)一樣突出，客戶“遠(yuǎn)程空降”。千島湖、桐廬德清本屬湖州地區(qū)，城北大方向的供應(yīng)板塊，以莫干山為資源坐標(biāo)，現(xiàn)處于發(fā)展初期，高端產(chǎn)品稀少安吉本屬湖州地區(qū)，生態(tài)資源優(yōu)越，但缺少板塊聚焦與明星個(gè)案目前只是杭州西北方向的潛在供應(yīng)板塊。第三選擇圈桐廬、千島湖、德清、安吉第二選擇圈青山湖、銀湖、良渚大閑林、富陽(yáng)東洲、第一選擇圈西溪、之江、湘湖聞堰板塊競(jìng)爭(zhēng)范疇圈定縣城資源別墅遠(yuǎn)郊變近郊的標(biāo)準(zhǔn)二居環(huán)主城別墅現(xiàn)實(shí)二居，未來(lái)一居城市別墅現(xiàn)實(shí)一居、準(zhǔn)一居1、從未來(lái)一居屬性出發(fā)，本案直接競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自第二選擇圈，并與第一選擇圈發(fā)生關(guān)聯(lián)競(jìng)爭(zhēng)——客源的阻截與反阻截。2、選擇圈的層級(jí)越靠前，城市資源越豐富；層級(jí)越往后，山水資源越豐富。青山湖板塊目前的市場(chǎng)格局現(xiàn)狀第一選擇圈隨著城市的發(fā)展青山湖板塊正處于從第二選擇圈向第一選擇圈過(guò)渡的階段青山湖第二選擇圈城市資源與產(chǎn)品價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)城市關(guān)系和山水資源的競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)部競(jìng)品掃視從青山湖板塊內(nèi)項(xiàng)目產(chǎn)品出發(fā)：以青山湖為中心點(diǎn)，圓規(guī)形式環(huán)繞青山湖一圈，作為本案在青山湖板塊內(nèi)競(jìng)品范圍。青山湖板塊競(jìng)爭(zhēng)版圖格局山湖印墅園郡原列島花園青山湖紅楓苑青山鶴嶺科技城綜合體中天項(xiàng)目中都.青山湖畔青山湖81號(hào)曼陀花園島上青山湖玫瑰園同人山莊湖光山社大山第易辰項(xiàng)目青山湖頤養(yǎng)小鎮(zhèn)錦繡錢(qián)塘觀唐驪景西野風(fēng)韻青山湖板塊主要供應(yīng)項(xiàng)目一覽個(gè)案總建面萬(wàn)方容積率物業(yè)類別總戶數(shù)套主力戶型㎡在售均價(jià)銷售情況別墅排屋青山湖玫瑰園260.24合院小墅法式小墅300合院：320-570小墅：500合院：300萬(wàn)/套小墅：500萬(wàn)/套76/1664/17郡原列島7.60.4獨(dú)棟別墅一期90360-480700-2000萬(wàn)/套69/15-西野風(fēng)韻270.24獨(dú)棟別墅一期27風(fēng)韻獨(dú)棟：300-700山頂獨(dú)棟：400-950風(fēng)韻：888萬(wàn)/套山頂：1300-160016/15-島上110.3獨(dú)棟別墅100500-7001000-1800萬(wàn)/套54/21-山湖印100.4獨(dú)棟別墅130530-830888萬(wàn)/套62/4富源觀唐驪景800.35獨(dú)棟別墅500500-700900萬(wàn)/套起29/11綠城青山湖紅楓園7.40.5法式合院一期42獨(dú)墅：200-300合院：425法式獨(dú)棟：450獨(dú)墅：298萬(wàn)/套起合院：800-1000萬(wàn)法式獨(dú)棟：1500-1800萬(wàn)-30/26中都青山湖畔900.37獨(dú)棟別墅3800排屋：270-370獨(dú)棟：400排屋：200-400萬(wàn)獨(dú)棟：800-1200萬(wàn)212/13160/70錦繡錢(qián)塘220.29獨(dú)棟別墅740大院：400-680小院：450大院：700-900萬(wàn)/套小院：350-400萬(wàn)/套718/9121/0曼陀花園60.34獨(dú)棟別墅湖景大宅：1090-1193獨(dú)棟：662-968組院別墅：513-642小法：300-350湖景大宅：4100-6500獨(dú)棟：1637-2758組院別墅：856-1050小法：500萬(wàn)起48/17-個(gè)案定位/廣告語(yǔ)訴求青山湖玫瑰園綠城首席鄰里式湖山院墅/中國(guó)湖山別墅第一圓青山湖國(guó)家森林公園/10平方公里大美湖山綠城首席鄰里式湖山院墅/逾千平米鄰里式圍合花園/戶均125平方米私家花園/5.4米挑高地下室/青山湖唯一電梯別墅/獨(dú)享雙車位人車分流綠城青山湖紅楓園人生當(dāng)有別一墅見(jiàn)高下綠城廿載經(jīng)驗(yàn)技藝、品質(zhì)數(shù)第一/銷冠青山湖好別墅有口皆碑/唯此9席美墅產(chǎn)品全面升級(jí)/一級(jí)金牌物業(yè)服務(wù)至尊賓客/迅捷度假交通開(kāi)啟生態(tài)之旅中都青山湖畔城市聯(lián)墅湖居夢(mèng)想/成就家族的榮耀7500元/㎡超低價(jià)/青山湖畔首席英倫排屋/240萬(wàn)=3分鐘城市生活圈+315㎡英倫排屋青山湖頤養(yǎng)小鎮(zhèn)青山湖500萬(wàn)獨(dú)棟王真正獨(dú)棟戶型尊享千萬(wàn)級(jí)別墅體驗(yàn)/體驗(yàn)私享300－1000㎡的三重復(fù)合精裝庭院/體驗(yàn)三廳雙主臥套間，雙車位的真正獨(dú)棟生活錦繡錢(qián)塘低密度·準(zhǔn)現(xiàn)房·不限購(gòu)——曼陀花園獨(dú)墅青山湖——青山湖板塊主要供應(yīng)項(xiàng)目一覽青山湖頤養(yǎng)小鎮(zhèn)青山湖玫瑰園綠城青山湖紅楓園錦繡錢(qián)塘曼陀花園縱觀以上項(xiàng)目我們發(fā)現(xiàn)青山湖板塊區(qū)域內(nèi)大部分項(xiàng)目面積段較大，總價(jià)偏高很多項(xiàng)目產(chǎn)品都在做度假型豪宅，收藏級(jí)豪宅而我們產(chǎn)品與諸多項(xiàng)目產(chǎn)品差異化明顯重新定位青山湖板塊因?yàn)榍嗌胶鍓K在市場(chǎng)形象不佳，供應(yīng)量大，銷售滯緩已成為市場(chǎng)共識(shí)建議我們?cè)谌胧型茝V階段，將其定義為文一西路延伸板塊3青山湖板塊價(jià)值及項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值掃描青山湖的由來(lái)青山湖是大型人工湖，始建于1964年。在公山，母山之間筑起大壩，攔溪蓄水，集天目山麓平方公里之水形成蓄水量為2.15億立方米的人工湖泊。面積64.5平方公里，水域面積10平方公里。青山湖地理位置位于杭州西郊臨安市青山鎮(zhèn)，距杭州38公里，位于臨安市東郊5公里，青山湖及湖邊諸山屬天目山脈、南苕溪水系。水系沿山脈走向從西北流向東南，南苕溪流入青山鎮(zhèn)境內(nèi)，地勢(shì)漸趨平緩，形成寬谷平原，再東連接杭嘉湖平原。青山湖板塊以省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和省科技創(chuàng)新基地為載體，發(fā)展成為先進(jìn)制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科創(chuàng)文教、人居及其公共服務(wù)于一體的城市新區(qū)。青山湖定位青山湖生態(tài)環(huán)境區(qū)域?yàn)閲?guó)家森林公園，天目山余脈的森林，其面積在數(shù)萬(wàn)畝以上。青山湖有10余平方米公里，有2個(gè)西湖大。建成后的青山湖板塊森林覆蓋率在80%以上。青山湖板塊在杭州大都市城郊別墅板塊中，生態(tài)環(huán)境穩(wěn)居最佳位置。青山湖自然景觀資源青山湖被譽(yù)為臨安第一景。青山湖有水上森林、鶴山琴山、千獅橋、太陽(yáng)灣、彭祖墓遺址、青山湖大壩等景區(qū)。青山湖交通外埠：文一西路沿線，科技大道，102省道，杭徽高速等路線向東與市中心暢通；望湖廬和吳越路等路線向西連接臨安市，形成“兩城一湖”。未來(lái)規(guī)劃：作為文一西路的西延伸段，臨余公路串聯(lián)起未來(lái)科技城（余杭創(chuàng)新基地）、青山湖科技城等新興產(chǎn)業(yè)孵化基地。通車后，杭州通往臨安青山湖，又將增加4條車道，加上杭徽高速和02省道，總共14條車道。地鐵：規(guī)劃中地鐵5號(hào)線將采用地面輕軌的形式，向西延伸至臨安城區(qū)。一旦輕軌建成，青山湖將真正實(shí)現(xiàn)與杭州的無(wú)縫對(duì)接?？萍即蟮?02省道地鐵5號(hào)線路線（規(guī)劃）青山湖商業(yè)配套規(guī)劃中：臨安濱湖新區(qū)，定位為臨安城市CBD（中央商務(wù)區(qū)），將建設(shè)大型商業(yè)大樓、購(gòu)物中心、星級(jí)酒店、高檔住宅、商務(wù)辦公大樓、中央廣場(chǎng)等公建設(shè)施，規(guī)劃總建筑面積約150萬(wàn)平方米，規(guī)劃總?cè)丝诩s1萬(wàn)人。已有商業(yè)：越秀星匯城綜合體臨安濱湖新區(qū)(規(guī)劃)越秀星匯城效果圖青山湖教育配套浙江大學(xué)幼兒園星匯分園2015年9月開(kāi)園；杭師大青山湖科技城附屬小學(xué)（以與臨安市政府簽訂合作，待建）;科技城在教育配套方面，預(yù)留中學(xué)、小學(xué)、幼兒園建設(shè)區(qū)域，及三甲醫(yī)院位置。杭師大附屬小學(xué)浙大幼兒園青山湖重要產(chǎn)業(yè)青山湖科技城規(guī)劃面積115平方公里，分為四大功能區(qū)。研發(fā)區(qū)面積5平方公里，啟動(dòng)區(qū)塊面積2.07平方公里，是科技城核心，將集聚大批科研機(jī)構(gòu)和研發(fā)人才。產(chǎn)業(yè)化區(qū)面積40平方公里，是高端產(chǎn)業(yè)和高新企業(yè)的集聚地?，F(xiàn)代服務(wù)和綜合生活配套區(qū)面積25平方公里，是企業(yè)總部、中介機(jī)構(gòu)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚地。生態(tài)休閑區(qū)面積45平方公里，將圍繞青山湖適度開(kāi)發(fā)生態(tài)休閑旅游業(yè)。青山湖科技城中國(guó)氣象科學(xué)研究院浙江分院中科院長(zhǎng)春應(yīng)用化學(xué)研究所浙江分所浙江省醫(yī)學(xué)科學(xué)院浙江省安全生產(chǎn)科學(xué)研究所浙江西安交通大學(xué)研究院浙江省環(huán)境保護(hù)科學(xué)設(shè)計(jì)研究院浙江省交通科學(xué)研究所浙江省醫(yī)院科學(xué)院浙江省地質(zhì)礦產(chǎn)研究所杭州市化工研究所……在這樣青山綠水的自然景觀優(yōu)越環(huán)境中我們項(xiàng)目有哪些產(chǎn)品價(jià)值？居青山湖之上，總占地面積約1500畝（已開(kāi)發(fā)500多畝，待開(kāi)發(fā)900多畝），后續(xù)規(guī)劃建筑面積約28萬(wàn)方集養(yǎng)生居住區(qū)、頤樂(lè)學(xué)院、醫(yī)療照護(hù)、健康運(yùn)動(dòng)、小鎮(zhèn)中心特色商業(yè)區(qū)等功能于一體。周邊自然景觀十分優(yōu)越900多畝待開(kāi)發(fā)土地，在區(qū)域內(nèi)可變產(chǎn)品定位空間非常大【青山湖頤養(yǎng)小鎮(zhèn)】待開(kāi)發(fā)價(jià)值本案配套豐富，是青山湖板塊中配套體量最大、服務(wù)最為周全的項(xiàng)目。其中已建成的有：總建筑面積約25000方的整個(gè)杭州最大的單體會(huì)所（頤樂(lè)學(xué)院），高爾夫練習(xí)場(chǎng)（兩層打臺(tái)），網(wǎng)球場(chǎng)等；

規(guī)劃中2019年輕軌通車，其中距離本案的最近規(guī)劃站點(diǎn)僅200米。項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)配套最完善相對(duì)其他別墅項(xiàng)目，降低對(duì)外部資源配套依賴性【青山湖頤養(yǎng)小鎮(zhèn)】配套價(jià)值產(chǎn)品規(guī)劃以1000套精裝獨(dú)院中式VILLA及1000套花園洋房為主。獨(dú)門(mén)獨(dú)院、有天有地，并配備私家花園，既能享受私密的院落生活，也有相對(duì)開(kāi)放的鄰里空間。充分體現(xiàn)中國(guó)人的傳統(tǒng)居住情懷。區(qū)別大院，大宅的居住理念傳承中式山居小院別樣人生，隱于山間親于人間【青山湖頤養(yǎng)小鎮(zhèn)】山間VILLA每套VILLA均贈(zèng)送大面積私家花園，主庭院面積為75-100多方不等；標(biāo)配：地暖，空調(diào)、中央熱水等。及可選擇扶手、報(bào)警器等適老設(shè)備。院內(nèi)規(guī)劃有菜園子，局部保留基地原生樹(shù)種；有庭院圍繞，每個(gè)房間均可觀景。獨(dú)有大面積私家花園小院的贈(zèng)送面積并不亞于大宅大院落【青山湖頤養(yǎng)小鎮(zhèn)】高贈(zèng)送面積【青山湖頤養(yǎng)小鎮(zhèn)】度假X輕養(yǎng)老型產(chǎn)品71.5㎡87㎡118㎡戶型區(qū)間75-170㎡，贈(zèng)送面積最高達(dá)90%，尊享豪闊的墅適空間。南向開(kāi)間寬可達(dá)11-14米左右，采光和通風(fēng)極佳，功能設(shè)置簡(jiǎn)單實(shí)用。產(chǎn)品功能設(shè)置簡(jiǎn)單休閑、養(yǎng)老、度假型產(chǎn)品特點(diǎn)明顯【青山湖頤養(yǎng)小鎮(zhèn)】產(chǎn)品價(jià)值審視開(kāi)發(fā)價(jià)值周邊自然景觀十分優(yōu)越900多畝待開(kāi)發(fā)土地，在區(qū)域內(nèi)可變產(chǎn)品定位空間非常大配套價(jià)值項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)配套最完善相對(duì)其他別墅項(xiàng)目，降低對(duì)外部資源配套依賴性建筑風(fēng)格中式山間VILLA區(qū)別大院，大宅的居住理念傳承中式山居小院別樣人生，隱于山間親于人間高贈(zèng)送面積獨(dú)有大面積私家花園小院的贈(zèng)送面積并不亞于大宅大院落產(chǎn)品特征產(chǎn)品功能設(shè)置簡(jiǎn)單休閑、養(yǎng)老、度假型產(chǎn)品特點(diǎn)明顯產(chǎn)品型制與功能完全區(qū)別與傳統(tǒng)別墅其獨(dú)特的集休閑、養(yǎng)老、度假綜合型產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟該如何定義我們的產(chǎn)品？900畝的恢弘體量、產(chǎn)品型制與功能完全區(qū)別與傳統(tǒng)別墅其獨(dú)特的集休閑、度假X輕養(yǎng)老綜合型產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟首先，我們具備“小鎮(zhèn)”的型制其次，我們必然不同于“良渚文化村”與“烏鎮(zhèn)雅園”確切的說(shuō)，我們是綜合兩者優(yōu)點(diǎn)的一種新居住形態(tài)不妨先來(lái)看，對(duì)本案發(fā)生直接對(duì)照意義的兩個(gè)知名小鎮(zhèn)：萬(wàn)科·良渚文化村烏鎮(zhèn)雅苑注：由于桃源小鎮(zhèn)在很大程度上都有良渚文化村的影子，

故我們沒(méi)有把納入對(duì)照案例。對(duì)照案例·1：良渚文化村規(guī)模：占地10000畝；總建340萬(wàn)㎡定位：一個(gè)夢(mèng)想居住的地方；組團(tuán)：9個(gè)串聯(lián)式主題村落，有公寓、排屋、別墅等類型。博大淵博的博物館、充滿創(chuàng)意和人文氣息的商業(yè)街區(qū)、條件優(yōu)越的社區(qū)醫(yī)院以及完善的教育系統(tǒng)、游山步道、各類公園等等，共同構(gòu)成了文化村的城鎮(zhèn)級(jí)配套。以星座狀布局展開(kāi)，輻射范圍5-10分鐘，居民便利最大化。一條風(fēng)情大道串聯(lián)各個(gè)組團(tuán)。各個(gè)住宅組團(tuán)開(kāi)發(fā)與商業(yè)形成了良好的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，同時(shí)在各個(gè)組團(tuán)內(nèi)部，都有自身的特色和配套設(shè)施，保障了開(kāi)發(fā)期期都有亮點(diǎn)，增加了物業(yè)價(jià)值。5-10分鐘的尺度空間，兩個(gè)組團(tuán)之間的距離不超過(guò)10分鐘的路程，組團(tuán)到小鎮(zhèn)中心距離不超過(guò)5分鐘，步行到組團(tuán)內(nèi)部鄰里中心兩分鐘步行尺度。文化設(shè)施商業(yè)設(shè)施醫(yī)療設(shè)施教育設(shè)施良渚博物館良渚教堂美麗洲公園陽(yáng)光天際游山步道白鷺灣公園浙醫(yī)一院良渚保健中心白鷺灣君瀾度假酒店玉鳥(niǎo)幼兒園勸學(xué)里(9年制實(shí)驗(yàn)學(xué)校)茶語(yǔ)公園竹徑茶語(yǔ)游山步道悠園玉鳥(niǎo)流蘇(創(chuàng)意商業(yè)街區(qū))休閑設(shè)施陽(yáng)光天際竹徑茶語(yǔ)白鷺郡（東、北）白鷺郡（西、南）綠野花語(yǔ)（規(guī)劃中）金色水岸（規(guī)劃中）白鷺灣公園玉鳥(niǎo)流蘇商業(yè)街區(qū)（門(mén)診、幼兒園、教堂）茶語(yǔ)公園悠園九年制實(shí)驗(yàn)學(xué)校公望會(huì)良渚會(huì)所城鎮(zhèn)級(jí)配套設(shè)施，分布合理、均衡。產(chǎn)品類型：以公寓為主，主力定位剛需及首改客群。項(xiàng)目戶型（㎡）類型開(kāi)發(fā)狀態(tài)目標(biāo)客戶銷售時(shí)間開(kāi)盤(pán)均價(jià)（元/㎡）白鷺郡北80-240多層毛坯公寓售罄首置、首改2004年5000竹徑茶語(yǔ)131-501獨(dú)棟、聯(lián)排售罄首置、首改、再改、高端2006年13000白鷺郡東78-150多層毛坯售罄首置、首改2007年6400陽(yáng)光天際240-300聯(lián)排售罄再改2007年15000白鷺郡南56-90多層毛坯售罄首置、首改2008年8700白鷺郡西375精裝別墅在售高端2012年52802綠野花語(yǔ)75-138精裝電梯公寓在售首置、首改2012年11300隨園嘉樹(shù)75-115老年公寓在售高端2013年15000七賢郡75-140多層、小高層一期售罄二期在售首置、首改2013-2015年10000未來(lái)城82-115地鐵精裝公寓在售首置、首改2014-201512000-15000通過(guò)內(nèi)部配套體系的完善，建立良渚文化村自給自足的生態(tài)系統(tǒng)整體規(guī)劃的綜合發(fā)展、均衡運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)”文化”與生活的完美接軌。良渚文化村完善配套文化配套醫(yī)療配套商業(yè)配套交通配套教育配套休閑配套良渚文化博物院美麗洲教堂社區(qū)文化藝術(shù)中心數(shù)字化研究院浙一醫(yī)院良渚文化村門(mén)診部勸學(xué)里（安吉路良渚實(shí)驗(yàn)小學(xué)）玉鳥(niǎo)幼兒園愛(ài)爾堡幼兒園玉鳥(niǎo)流蘇商業(yè)街區(qū)春漫里商業(yè)街區(qū)社區(qū)巴士（往返市區(qū)）小區(qū)循環(huán)巴士小區(qū)公用自行車系統(tǒng)五星級(jí)君瀾渡假酒店白鷺灣公園美麗洲公園等6大配套——打造360度便捷小鎮(zhèn)為小鎮(zhèn)提供軟服務(wù)支撐，“文化”理念全面滲透和落地；為村民量身定制，提供配套體系的運(yùn)營(yíng)和管理。項(xiàng)目詳細(xì)幸福驛站主要為解決客戶網(wǎng)購(gòu)物流配送難以管理和存儲(chǔ)的問(wèn)題?，F(xiàn)還包括了送水、郵包快遞服服務(wù)。村急送提供良渚文化村范圍內(nèi)有償享受良渚食街送餐、村內(nèi)物品快送及商品代購(gòu)等服務(wù)，每次3元。租車系統(tǒng)及村內(nèi)公交環(huán)線社區(qū)內(nèi)設(shè)有循環(huán)公交線491A、村民自主自行車、小鎮(zhèn)三輪車、小鎮(zhèn)電動(dòng)租車服務(wù)以方便業(yè)主的日常生活。分類舉措物業(yè)幸福驛站（送水、郵包快遞服務(wù)）村急送村民布告欄餐飲塞拉味外送服務(wù)出行業(yè)主班車、社區(qū)循環(huán)公交線491A、村民自主自行車、社區(qū)志愿者、小鎮(zhèn)電動(dòng)租車服務(wù)健康醫(yī)惠家庭健康服務(wù)平臺(tái)、良渚醫(yī)院開(kāi)設(shè)全科門(mén)診、建立業(yè)主健康檔案居家裝修無(wú)憂直通車服務(wù)體系定制服務(wù)5大服務(wù)體系——生態(tài)系統(tǒng)定制級(jí)支撐對(duì)照案例·2：烏鎮(zhèn)雅園規(guī)模：總建面50萬(wàn)方，采用新民國(guó)建筑風(fēng)格。產(chǎn)品：?jiǎn)螌觿e墅、多層公寓、小高層公寓等多種產(chǎn)品類型，全精裝。主力戶型：主力戶型以56平方米、72平方米、90平方米和128平方米。規(guī)劃定位：中國(guó)首個(gè)復(fù)合型休閑健康養(yǎng)老主題園區(qū)雅達(dá)國(guó)際康復(fù)醫(yī)院國(guó)際養(yǎng)老中心度假酒店區(qū)特色商業(yè)區(qū)頤樂(lè)學(xué)院養(yǎng)生居住區(qū)烏鎮(zhèn)國(guó)際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園總規(guī)劃面積達(dá)5500畝，核心區(qū)占地面積約1500畝，規(guī)劃了養(yǎng)生養(yǎng)老、健康醫(yī)療和休閑度假三大主題。雅達(dá)與綠城共同打造的自助養(yǎng)老居住區(qū)-綠城烏鎮(zhèn)雅園，占地600畝。設(shè)置6大功能區(qū)塊，打造一座國(guó)內(nèi)功能齊備、設(shè)施先進(jìn)、模式豐富、規(guī)模龐大的復(fù)合休閑健康養(yǎng)老主題園區(qū)。電梯多層頤樂(lè)學(xué)院高層公寓單層別墅社區(qū)商業(yè)街園區(qū)餐廳西餐廳迎賓閣行政會(huì)展樓大禮堂動(dòng)態(tài)教學(xué)樓靜態(tài)教學(xué)樓棋樂(lè)軒小會(huì)堂靜修堂頤樂(lè)農(nóng)場(chǎng)中央廣場(chǎng)游泳館體育館健康促進(jìn)館護(hù)理樓幼兒園重要配套：3.5萬(wàn)方頤樂(lè)學(xué)院建筑規(guī)模達(dá)3.5萬(wàn)方，相當(dāng)于浙江老年大學(xué)的1.5倍，以學(xué)校的組織形式，構(gòu)成園區(qū)內(nèi)老年人的日常生活模式，開(kāi)展適合老年人身心健康的各類學(xué)習(xí)、活動(dòng)，“養(yǎng)為學(xué)樂(lè)”的課程體系設(shè)置，實(shí)現(xiàn)老年人完整價(jià)值。生活服務(wù)體系：綠城頤樂(lè)生活服務(wù)體系雅達(dá)國(guó)際康復(fù)醫(yī)院：建筑面積7萬(wàn)平方米，擁有350個(gè)床位，是一所酒店式高端康復(fù)醫(yī)院，由德國(guó)專業(yè)醫(yī)療團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，主要提供神經(jīng)系統(tǒng)病患、骨科疾病、運(yùn)動(dòng)損傷、亞健康人群健康管理等方面的專業(yè)康復(fù)治療服務(wù)。我們絕不是第二個(gè)良渚文化村共同點(diǎn)：兩者都有體系龐大的小鎮(zhèn)配套區(qū)別點(diǎn)：①主力產(chǎn)品不同——良渚文化村以公寓為主；本案以VILLA小院為主。②主力目標(biāo)客群不同——良渚文化村對(duì)應(yīng)剛需及首改，不同年齡、收入的業(yè)主對(duì)應(yīng)不同產(chǎn)品；本案則完全鎖定成熟中產(chǎn)和富裕人群，且圈層更為純粹。本案良渚文化村PK我們當(dāng)然，也不是烏鎮(zhèn)雅園復(fù)刻版共同點(diǎn)：綠城品牌區(qū)別點(diǎn)：①主力產(chǎn)品不同——烏鎮(zhèn)雅園產(chǎn)品形態(tài)更多，以多層公寓為主；本案以VILLA小院為主。②核心定位不同——如果烏鎮(zhèn)雅園是“純養(yǎng)老”；本案則只是“輕養(yǎng)老”，更多兼具周末度假、季節(jié)性居住功能。本案烏鎮(zhèn)雅園PK至此，我們已經(jīng)很清晰我們的產(chǎn)品占位——我們將以迥異于良渚文化村與烏鎮(zhèn)雅園的模式，開(kāi)辟一個(gè)長(zhǎng)生命周期住區(qū)，可涵蓋40歲到90歲的居住群體，為他們帶來(lái)史無(wú)前例的居住新體驗(yàn)。據(jù)美國(guó)社會(huì)學(xué)家調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，一個(gè)人的財(cái)富高峰平均出現(xiàn)在48歲，對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)48歲以后其事業(yè)進(jìn)入相對(duì)平緩期，諸多人已在考慮未來(lái)退休的事宜。40歲可能即將邁入事業(yè)巔峰，并開(kāi)始規(guī)劃巔峰過(guò)后的后二分之一人生50歲，尤其許多女性，已迎空巢期并臨近退休，休閑時(shí)間增多60歲可能已環(huán)游世界，可能為了心中的夢(mèng)仍在拼搏70歲，身體機(jī)能下降明顯，開(kāi)始依賴社區(qū)里的專業(yè)常設(shè)健康服務(wù)80歲，行動(dòng)能力明顯下降，需要社區(qū)頤養(yǎng)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期穩(wěn)定的照料…………40-70歲甚至是90歲，40歲左右剛好過(guò)完人生一半，人生狀態(tài)全面切換，后二分之一人生將重新追逐年輕時(shí)的夢(mèng)想。對(duì)中等收入家庭來(lái)說(shuō)夢(mèng)想清單上一定會(huì)有一套別墅，但是他們也有很多擔(dān)憂，一個(gè)是別墅的高投入可能造成今后人生的巨大財(cái)務(wù)壓力，一個(gè)是空巢化后缺乏足夠人口居住，以及別墅區(qū)人氣不足造成的社區(qū)服務(wù)的缺乏，尤其是健康服務(wù)的缺乏?！娟P(guān)鍵詞】“夢(mèng)想”與“憂愁”仍然以烏鎮(zhèn)雅園為例——國(guó)內(nèi)知名高品質(zhì)養(yǎng)老項(xiàng)目，養(yǎng)老定位已經(jīng)深入人心。主要面對(duì)70-90歲的客群，年齡層次偏大，過(guò)于集中，單一化。烏鎮(zhèn)雅園頤養(yǎng)天年，步入老年化生活，安享優(yōu)越的自然資源，及高品質(zhì)的生活保障。項(xiàng)目啟示：典型養(yǎng)老項(xiàng)目，相似年齡層次的客群，幫助客戶化解內(nèi)心的憂愁，給予客戶健康生活的保障但年齡層次過(guò)于單一，僅是養(yǎng)老為目的，沒(méi)有更高提升，并實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的可能。以青山湖板塊其他項(xiàng)目為例——青山湖玫瑰園、郡園列島、島上錦源、山湖印、青山湖紅楓園等高端別墅項(xiàng)目?jī)?yōu)越的自然環(huán)境成為受制點(diǎn)，它們均是單純依靠青山湖外部環(huán)境資源作為支撐過(guò)于集中“自然資源”和“高端品質(zhì)”，對(duì)于客群的引導(dǎo)也是以自然資源為核心點(diǎn)對(duì)于商業(yè)、生活配套，鄰里之間生活，并不重視有資源，但無(wú)鄰里街區(qū)氛圍在青山湖置業(yè)的高端客戶他們對(duì)于生活環(huán)境和生活品質(zhì)有較高的追求，他們是有夢(mèng)想的但在青山湖區(qū)域內(nèi)缺乏生活及商業(yè)配套有奢華的住居享受，但高總價(jià)高后續(xù)投入成本未來(lái)養(yǎng)老成為一大問(wèn)題有夢(mèng)想，但無(wú)法化解擔(dān)憂烏鎮(zhèn)雅園生活無(wú)憂，缺乏夢(mèng)想青山湖板塊諸多項(xiàng)目夢(mèng)想清單，難解憂愁兩個(gè)例子的啟示而我們是可以實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想，并且可以化解憂愁為客戶全方位考慮、打造的項(xiàng)目它是你與湖山之間的度假地，是你季節(jié)性居住的第二個(gè)家。同時(shí)，又與城市保持密切關(guān)聯(lián)，從城西驅(qū)車20多分鐘即可輕松直達(dá)，離塵不離城。創(chuàng)意及平面表現(xiàn)4渠道媒體傳播計(jì)劃形象導(dǎo)入期強(qiáng)勢(shì)預(yù)熱期開(kāi)盤(pán)熱銷期891011126月售樓處開(kāi)放+會(huì)所開(kāi)放5675月份房交會(huì)參展、企業(yè)宣講優(yōu)惠活動(dòng)、電商優(yōu)惠活動(dòng)線上網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、戶外、雜志全線鋪開(kāi)，線下DM、短信及PR活動(dòng)，吸引客戶到現(xiàn)場(chǎng)階段主題銷售線傳播線預(yù)設(shè)節(jié)點(diǎn)10月樣板區(qū)開(kāi)放+開(kāi)盤(pán)物料線樓書(shū)、戶型單頁(yè)、DM、基礎(chǔ)VI2015年傳播推廣部署推廣渠道策略綠城首個(gè)以移動(dòng)端驅(qū)動(dòng)的全媒體全渠道的營(yíng)銷推廣項(xiàng)目宣傳推廣微信先行多媒體海陸空覆蓋渠道組合針對(duì)性拓客全媒體傳播矩陣微信電視報(bào)紙短信網(wǎng)絡(luò)電臺(tái)1、打造極富傳播性和話題性的爆款微信移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，手機(jī)已成為人們獲取信息的第一渠道。微信的崛起，為我們提供了一條全新的媒體投放方式。從項(xiàng)目特制出發(fā)，通過(guò)微信，對(duì)本案進(jìn)行前期預(yù)熱。入市以后微信配合其他媒體，進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值輸出及暖場(chǎng)活動(dòng)預(yù)告。每一輪宣傳節(jié)點(diǎn)都以微信話題做爆破切入前期炒作選題中國(guó)設(shè)計(jì)生命周期最長(zhǎng)的住區(qū)杭州別墅能夠小到怎樣極致杭州第一個(gè)面向中產(chǎn)階級(jí)的綠城別墅杭州市場(chǎng)上唯一200萬(wàn)級(jí)精裝別墅沒(méi)有2000萬(wàn)買(mǎi)不到的綠城中式別墅，現(xiàn)在為何成為普通人的夢(mèng)想一、微信驅(qū)動(dòng)2.精準(zhǔn)朋友圈矩陣轉(zhuǎn)發(fā)利用微信朋友圈的網(wǎng)狀輻射模式，每一重大營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)和活動(dòng)，銷售人員和項(xiàng)目相關(guān)人員都進(jìn)行信息轉(zhuǎn)發(fā)，利用其朋友圈把項(xiàng)目信息進(jìn)行一對(duì)多的網(wǎng)狀傳播3.微信大號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)聯(lián)合省內(nèi)知名企業(yè)微信號(hào)與自媒體微信號(hào)，將微信平臺(tái)資源進(jìn)行跨行業(yè)的嫁接與置換，實(shí)現(xiàn)不同行業(yè)之間的客戶資源共享和轉(zhuǎn)換。目前，建行杭州分行、工行浙江等上百個(gè)省內(nèi)知名微信平臺(tái)都有過(guò)成功案列。項(xiàng)目前期，在沒(méi)有現(xiàn)場(chǎng)的情況下，聯(lián)合錢(qián)江電視臺(tái)做六七十年代人物專題訪談，表現(xiàn)他們的情感及其對(duì)家居生活的追求二、電視媒體《錢(qián)江晚報(bào)》《都市快報(bào)》主流媒體信息輸出，匹配項(xiàng)目地位三、報(bào)紙四、網(wǎng)站：《搜房網(wǎng)》《透明售房網(wǎng)》《新浪樂(lè)居》《搜狐樓市》為目標(biāo)客戶提供最為方便的信息查詢端口。五、短信：項(xiàng)目信息及進(jìn)展最及時(shí)通知潛在目標(biāo)客戶。六、電臺(tái)：針對(duì)性選擇交通91.8FM93等電臺(tái)，在客戶開(kāi)車時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目信息傳播。針對(duì)性拓客渠道專項(xiàng)拓客DM派單聯(lián)手中介電商數(shù)據(jù)庫(kù)百度關(guān)鍵詞社區(qū)公益活動(dòng)專項(xiàng)拓客本案目標(biāo)客戶為40—50歲的中產(chǎn)階級(jí)，他們?cè)诤家褗^斗十余年，主要從事設(shè)計(jì)、教育等職業(yè)，位居管理層，而此時(shí)他們的孩子很多都送到國(guó)外接受教育。針對(duì)此種情況，找尋潛在客戶聚集的機(jī)構(gòu)，與其合作，進(jìn)行專項(xiàng)拓客、各類設(shè)計(jì)院：此類客戶有較高的審美水平，對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)建筑具有難以割舍的情愫，收入高，是為典型目標(biāo)客戶；高校教師群體：受教育