2017年黑龍江房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價程序考試試卷

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)2017年黑龍江房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價程序考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認(rèn)為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險小。這是因為前者比后者具有__。

A．更長的經(jīng)濟壽命

B．更顯著的各異性

C．更強的適應(yīng)性

D．更專業(yè)的物業(yè)管理2、直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由（）決定的。

A．房地產(chǎn)的歷史價格資料

B．房地產(chǎn)的未來價格資料

C．房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格資料

D．估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料3、資本化率=__+風(fēng)險調(diào)整值。

A．平均利潤率

B．安全利率

C．經(jīng)濟增長率

D．銀行貸款利率4、原建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，拆遷當(dāng)事人向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起日內(nèi)給予答復(fù)。

A：5

B：7

C：10

D：15

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章5、為評估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元／㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6％以內(nèi)不增加付款，實際產(chǎn)權(quán)登記面積為100㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3％，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為元／㎡。

A：3868.92

B：4000.00

C：4072.54

D：4286.89

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、已知某宗土地使用權(quán)年限40年的價格為1500元／㎡，該類房地產(chǎn)的報酬率為6%，該宗土地使用權(quán)的35年的價值為。

A：1120萬元

B：1366萬元

C：1445萬元

D：1456萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是。

A：上調(diào)貸款利率

B：收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C：開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D：增加土地供應(yīng)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、”五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、__等設(shè)施或條件以及場地平整。

A．給水、排水、電力、通信

B．給水、排水、燃?xì)?、熱?/p>

C．排水、電力、通信、燃?xì)?/p>

D．排水、電力、通信、熱力9、城市房屋租賃應(yīng)向__部門登記備案。

A．公安

B．工商管理

C．房地產(chǎn)管理

D．土地管理10、近期內(nèi)擬建設(shè)的地區(qū)應(yīng)編制修建性詳細(xì)規(guī)劃，地域范圍一般應(yīng)在h以上。

A：1

B：1．5

C：2

D：3

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、甲將其房屋委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)一次性出租，租期三年，實際成交月租金500元。按國家規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)收的租賃代理費用最高為__元。

A．250

B．500

C．750

D．150012、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由實施。

A：市、縣人民政府

B：市、縣人民政府土地管理部門

C：市、縣人民政府規(guī)劃管理部門

D：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章13、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000㎡，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價為1500元／㎡。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補地價萬元。

A：375

B：450

C：500

D：600

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、對于出售的房地產(chǎn)，采用假設(shè)開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，根據(jù)待估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，可以采用和長期趨勢法相結(jié)合進行估算．【2003年考題】

A：比較法

B：收益法

C：成本法

D：路線價法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、2009年某企業(yè)的負(fù)債總額為250萬元，所有者權(quán)益總額為750萬元，則該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率是。

A：15％

B：25％

C：30％

D：35％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、在某商業(yè)街深度30．48m(即100英尺)，臨街寬度20m的矩形土地，總價為1200萬元。根據(jù)四三二一法測，與其相鄰、臨街深度為45．72m(即150英尺)、臨街寬度20m的矩形土地的總價為萬元。

A：1504

B：1404

C：1304

D：1204

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格是。

A：標(biāo)定地價

B：政府調(diào)節(jié)價

C：政府定價

D：政府指導(dǎo)價

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、稱為()

A．等額序列支付儲存基金系數(shù)

B．等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)

C．等差序列現(xiàn)值系數(shù)

D．等比序列現(xiàn)值系數(shù)19、某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為，【2004年考題】

A：849元／㎡

B：865元／㎡

C：882元／㎡

D：915元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、將稅種分為流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財產(chǎn)稅、資源稅和行為目的稅，是依據(jù)不同來劃分的。

A：課稅主體

B：課稅對象

C：稅基

D：稅率

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、在現(xiàn)金流量表中，不應(yīng)該出現(xiàn)__。

A．借款利息

B．所得稅

C．自有資金

D．折舊與攤銷22、從買方的角度來看，房地產(chǎn)價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于__，具體來說，是買方愿意支付的最高價格，不能高于所預(yù)計的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，還不如自己開發(fā)建設(shè)。

A．替代原理

B．生產(chǎn)費用價值論

C．預(yù)期收益原理

D．價格構(gòu)成原理23、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是年。．

A：37

B：40

C：60

D：63

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、在我國下列屬于無民事行為能力人的是。

A：18周歲以上的成年人

B：10周歲以上的未成年人

C：不滿10周歲的未成年人

D：不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于__。

A．交通的通達(dá)程度

B．物業(yè)的規(guī)模大小

C．人口的分布密度

D．居民的購買能力二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、反映社會經(jīng)濟現(xiàn)象總體在某一時點上的狀況指標(biāo)被稱為（）。

A．時點指標(biāo)

B．相對指標(biāo)

C．時期指標(biāo)

D．平均指標(biāo)2、普通股票持有者的權(quán)利和義務(wù)主要體現(xiàn)在原則之內(nèi)。

A：有限責(zé)任原則

B：無限責(zé)任原則

C：股份有限原則

D：平等原則

E：不平等原則3、下列引起資產(chǎn)和負(fù)債同時減少的經(jīng)濟業(yè)務(wù)是__。

A．將現(xiàn)金存入銀行

B．購進一批材料，貨款暫欠

C．以銀行存款購買設(shè)備

D．以銀行存款償還銀行借款4、某寫字樓的建筑面積為8萬m2，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15%，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是__萬m2。

A．5.2

B．6.4

C．6.8

D．7.65、自2008年11月1日起，對個人首次購買90及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到。

A：1％

B：2％

C：3％

D：4％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第1年的還本收益為__萬元。

A．3.41

B．4.05

C．4.59

D．12.597、風(fēng)險估計與評價常用方法有__。

A．幕景分析法

B．調(diào)查和專家打分法

C．蒙特卡洛法

D．智暴法

E．德爾菲法8、在市場比較法中，土地使用權(quán)年限修正屬于__修正。

A．交易情況

B．交易日期

C．區(qū)域因素

D．個別因素9、如果房地產(chǎn)估價師希望通過施工圖了解房屋的樓、地面做法，可以查找__。

A．建筑平面圖

B．建筑立面圖

C．建筑剖面圖

D．結(jié)構(gòu)施工圖10、新設(shè)項目法人資本金籌措渠道不包括．(2008年試題)

A：政府政策性資金

B：國內(nèi)外企業(yè)入股的資金

C：個人入股的資金

D：資產(chǎn)變現(xiàn)的資金

E：借款合同

11、某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/m2；市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低__元/m2。

A．200

B．300

C．700

D．100012、根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，下列項目中計算一半建筑面積的是__。

A．無頂蓋的室外樓梯

B．無柱的雨篷

C．無頂蓋的陽臺

D．房屋之間無上蓋的架空通廊13、房地產(chǎn)市場周期波動可分為__階段。

A．復(fù)雜與發(fā)展

B．繁榮

C．危機與衰退

D．蕭條

E．泡沫14、”三項預(yù)測值”的基本思路是，對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值，即，根據(jù)各變動因素三個預(yù)測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)商利潤受影響的情況。

A：最樂觀預(yù)測值

B：最不能預(yù)測值

C：最有可能預(yù)測值

D：最悲觀預(yù)測值

E：最高利潤預(yù)測值15、房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段包括。

A：投資機會選擇與決策分析

B：前期工作

C：招標(biāo)階段

D：建設(shè)階段

E：租售階段16、需求彈性中，通?？疾斓氖?。

A：需求的價格彈性

B：需求的交叉彈性

C：需求的收入彈性

D：供給的收入彈性

E：供給的交叉彈性17、下列關(guān)于減價拍賣的說法中，正確的是__。

A．減價拍賣又稱“英格蘭式拍賣”或“估底價拍賣”

B．是一種價格下行的拍賣，即拍賣品的報價由高到低，依次遞減，直到有人應(yīng)價，即告成交

C．根據(jù)拍賣方式不同可分為人工式拍賣和電子式拍賣兩種

D．遵循誰叫價誰要約的原則，另一方表示接受即為承諾，拍賣合同即告成立

E．減價拍賣皆為買方報價拍賣18、在下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導(dǎo)向的房地產(chǎn)定價方法是__。

A．隨行就市定價法

B．認(rèn)知價值定價法

C．領(lǐng)導(dǎo)定價法

D．挑戰(zhàn)定價法

E．目標(biāo)定價法19、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000㎡，規(guī)劃容積率≤4，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售面積為總建筑面積的80％，項目的固定成本為5000萬元，預(yù)計平均銷售單價為4500元／㎡．則使項目達(dá)到盈虧平衡的單位變動成本為元／㎡。

A：2350

B：2937.5

C：3250

D：4062.5

E：借款合同20、根據(jù)近因原則，保險賠償責(zé)任的確定應(yīng)根據(jù)__之間因果關(guān)系來判斷。

A．投保人與保險標(biāo)的

B．被保險人與保險標(biāo)的

C．保險事故與保險標(biāo)的的損失

D．保險人與保險標(biāo)的的損失21、一般抵押登記包括。

A：房屋抵押權(quán)設(shè)立登記

B：房屋抵押權(quán)變更登記

C：房屋抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記

D：房屋最高額抵押權(quán)確定登記

E：房屋抵押權(quán)注銷登記22、保險合同的客體為__。

A．保險人

B．保險標(biāo)的

C．保險金額

D．被保險人23、房地產(chǎn)投資者的債務(wù)融資方式有（）。

A．吸收其他機構(gòu)投資者資金

B．建成房地產(chǎn)抵押貸款

C．土地儲備貸款