駿景高爾夫花園推廣建議案

東莞市駿景高爾夫花園開發(fā)有限公司「駿景高爾夫花園」推廣建議案序百第一部分：市場(chǎng)分析1、東莞市場(chǎng)分析2、香港外銷市況分析3、香港客戶之綜合分析TOC\o"1-5"\h\z第二部分：物業(yè)分析.1、物業(yè)簡(jiǎn)2、物業(yè)SWOT分析\o"CurrentDocument"3、營(yíng)銷策略**介第四部分：**工作及一般合作條款TOC\o"1-5"\h\z第五部分：銷售安排第六部分：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第七部分：公司經(jīng)驗(yàn).第九部分：結(jié)語承蒙貴司賜予機(jī)會(huì)，為貴司所開發(fā)駿景高爾夫花園撰寫初步策劃代理合作方案。由于貴司所提供資料有限，我司根據(jù)在香港與華南地區(qū)多年代理項(xiàng)目之經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)地考察情況，特撰寫此項(xiàng)目初步策劃建議案及雙方合作模式。項(xiàng)目具體之操作方案將于彼此更深入接觸及獲得有關(guān)資料后再作補(bǔ)充，深信此項(xiàng)目透過敝司專才及周詳推銷計(jì)劃，定能創(chuàng)造出驕人的銷售成績(jī)。敝司深具誠(chéng)意，希望能以長(zhǎng)遠(yuǎn)合作伙伴形式。第一部分市場(chǎng)分析東莞市統(tǒng)計(jì)局對(duì)外公布了東莞市第一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)：初步測(cè)算，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值132．33億元，同比增長(zhǎng)16．93％，增速高出全省同期6．4個(gè)百分點(diǎn)，在全省21個(gè)地級(jí)以上市中保持第一位。一季度全市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了速度與效益雙增長(zhǎng)，開局勢(shì)頭良好。一季度東莞經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈現(xiàn)5個(gè)明顯特點(diǎn)：一是世界經(jīng)濟(jì)回暖拉動(dòng)出口回升。一季度全市出口總額47．36億美元，同比增長(zhǎng)26．1％，其中機(jī)電產(chǎn)品出口30．3億美元，增長(zhǎng)31.5%。中國(guó)加入WTOH露苗頭，全市實(shí)際利用外資3.94億美元，增長(zhǎng)5．31％。東莞的經(jīng)濟(jì)一直是以外向型為主，出口是東莞最為主要的經(jīng)濟(jì)成分，東莞市是全國(guó)出口第三大城市，機(jī)械與電子產(chǎn)品一直是東莞的產(chǎn)業(yè)強(qiáng)項(xiàng)，在世界電子行業(yè)素有“東莞塞車、全球缺貨”之說，所以世界的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)直接影響著東莞，而東莞的機(jī)電產(chǎn)品又直接影響著世界。二是出口回升對(duì)工業(yè)生產(chǎn)的拉動(dòng)作用明顯增強(qiáng)。一季度全市完成工業(yè)總產(chǎn)值（當(dāng)年價(jià)）308．49億元，同比增長(zhǎng)19．84％。工業(yè)銷售產(chǎn)值296．2億元，增長(zhǎng)15．34％；工業(yè)產(chǎn)品銷售率為96．02％。東莞現(xiàn)有外資企業(yè)16000多家，自中國(guó)加入世貿(mào)后，出口增多拉動(dòng)了東莞工業(yè)的發(fā)展。三是在城市建設(shè)的帶動(dòng)下，固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大。一季度鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資總額15．84億元，同比增長(zhǎng)13．23％，商品房屋銷售率55．63％，同比上升1．48個(gè)百分點(diǎn)。今年是東莞的規(guī)劃建設(shè)年，“一網(wǎng)兩區(qū)”相繼在今年進(jìn)入實(shí)際施工和奠基階段，而大打城市牌使東莞各鎮(zhèn)區(qū)在市政建設(shè)上也加大了投入，城市變美了，商品房自然好銷了，這是東莞市政府送給房地產(chǎn)商們的利市。四是市場(chǎng)銷售較為平穩(wěn)。一季度全社會(huì)銷售品總額47．1億元，同比增長(zhǎng)12．74％。城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額35．4億元，增長(zhǎng)23．61％。現(xiàn)在東莞有超市二萬多家，沃爾瑪、家樂福、百佳等世界級(jí)的大超市都齊集東莞，使東莞成了商家必爭(zhēng)之地，面對(duì)越來越多的選擇，東莞的百姓消費(fèi)越來越理性，熱情也越來越高。五是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益顯著提高。全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為109．54，同比上升11．97個(gè)點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額12．69億元，增長(zhǎng)94．96％，虧損企業(yè)虧損額3．68億元，下降23％，微觀經(jīng)濟(jì)效益上升，帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)一步改善。一季度地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入11．44億元。3月末全市各項(xiàng)存款余額1502．91億元，各項(xiàng)貸款余額778．57億元，分別比去年增長(zhǎng)3．03％和3．70％。、東莞市場(chǎng)概況———高端產(chǎn)品市場(chǎng)占有率大東莞市場(chǎng)主要由別墅、TOWNHOUSE從層幾小高層為主，市場(chǎng)對(duì)高層認(rèn)可度不高，所以高層數(shù)量不多。同時(shí)因土地供應(yīng)量相對(duì)較大，故項(xiàng)目占地面積相對(duì)較大，均以畝計(jì)量單位，一個(gè)項(xiàng)目就有幾百上千畝都屬正常，且容積率較低。尤其值得一提的是東莞的別墅、TOWNHOUSE：超過4000幢（含已售在建數(shù)量），并且別墅用地尚在不斷增加中。一般一個(gè)大項(xiàng)目別墅數(shù)量有600-700幢之多，中小型的也有二、三百幢，價(jià)格主要在6000-8000元/平方米左右，少量?jī)r(jià)格可達(dá)到12000/平方米以上。由此可見東莞高端市場(chǎng)容量的巨大。另外東莞市場(chǎng)的戶型較深圳而言明顯偏大，最大的三房做到了170平方米左右，兩房也普遍在80-110平方米之間，一房和兩房的供應(yīng)量較小，顯示整個(gè)市場(chǎng)主要以居家為主，投資及過度性用房暫時(shí)未成氣候。近一兩年來，東莞市場(chǎng)也開始出現(xiàn)了像貝爾高林等知名的大家手筆，且有些新戶型深圳也未曾有過，從側(cè)面證明了東莞市場(chǎng)的前景。———市場(chǎng)未形成完善的價(jià)格體系在東莞很多項(xiàng)目的價(jià)格與估計(jì)的相差甚遠(yuǎn)，根據(jù)調(diào)查的項(xiàng)目所處的位置及產(chǎn)品的差異對(duì)其進(jìn)行分析，而實(shí)際的真實(shí)價(jià)格及銷售進(jìn)度與我們估計(jì)的出入較大。特別是產(chǎn)品的地緣價(jià)格差異與判斷的出入較大。在產(chǎn)品差異不大的情況下，莞城中心區(qū)與周邊偏遠(yuǎn)區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格相差不大甚至有的項(xiàng)目略低。其原因是市場(chǎng)在起作用。在東莞城市化進(jìn)程不高，主城區(qū)較小，各區(qū)、鎮(zhèn)間距較大，所以跨區(qū)域購(gòu)買的行為不會(huì)很多買家一般會(huì)選擇在日?；顒?dòng)頻繁區(qū)域內(nèi)購(gòu)房，從而使得某個(gè)小區(qū)域的購(gòu)買力直接影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)格。眾所周知，東莞以制造業(yè)而聞名，本地土地主因出租土地辦廠，人均收入要高過在城區(qū)的上班族，所以主城區(qū)的項(xiàng)目擁有的交通、生活便利等區(qū)位優(yōu)勢(shì)因購(gòu)買力支撐不強(qiáng)而體現(xiàn)不到價(jià)位上?！罹哔?gòu)買力的本地土地主東莞的客戶大致分為以下幾類：1）東莞本地人（含本地土地主和上班族）；港、臺(tái)及外商企業(yè)主及高級(jí)行政、技術(shù)人員；在東莞多年的工廠高級(jí)藍(lán)領(lǐng)及中、高層白領(lǐng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)：目前市場(chǎng)上的高端產(chǎn)品（含別墅、TOWNHOUSE：面積平面單位主要客戶就是本地土地主，直接占到市場(chǎng)銷售量的約70%左右，另外部分由港、臺(tái)、外商占據(jù)。———市場(chǎng)前景看好東莞市政府為了加快城市化進(jìn)程，全力打造出一個(gè)全新的東莞，在東莞老城區(qū)改造的同時(shí)，用了兩年時(shí)間將緊臨的東城改造一新，同時(shí)為了表明東莞市政府對(duì)城市發(fā)展的決心，不僅計(jì)劃將未來的市政府遷移到目前近乎一片空白的南城，更是出大手筆，筑出一條尤勝一籌的東莞大道，并以東莞大道為軸，加緊大造“南城房地產(chǎn)板塊”。可以想見三五年之內(nèi)，面積如深圳羅湖、福田、南山大小的莞城、東城、南城三個(gè)城區(qū)會(huì)合而為一。屆時(shí)一個(gè)集山、水、城體的城市景觀框架，現(xiàn)代化的新型城區(qū)。目前深圳、廣州各大開發(fā)商、代理商通過各種途徑進(jìn)入東莞市場(chǎng)即是看中東莞良好的市場(chǎng)前景。2、塘廈鎮(zhèn)市場(chǎng)分析塘廈市場(chǎng)概況塘廈鎮(zhèn)目前的城鎮(zhèn)建成區(qū)已達(dá)70平方米公里，人口規(guī)模亦達(dá)50多萬人，相當(dāng)于一個(gè)中等城市的規(guī)模。對(duì)于東莞而言由于城市化進(jìn)程相對(duì)比較滯后，為此，塘廈鎮(zhèn)政府采取了一系列的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，今年籌集了總額達(dá)15億的資金，用于城市建設(shè)。第一啟動(dòng)行政文化新區(qū)的建設(shè)。在塘廈西南部以迎賓大道為中軸線，規(guī)劃了3平方公里的行政文化新區(qū)。新中心將成為塘廈的政治、文化、金融、信息服務(wù)中心，是塘廈的標(biāo)志性片區(qū)。第二是抓好道路交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，重點(diǎn)抓好科苑大道、東深二路、龍林鋪道等六條主干道的規(guī)劃建設(shè)，進(jìn)一步完善了“五橫六縱”道路網(wǎng)，同時(shí)中心區(qū)內(nèi)主要道路全面改造成高標(biāo)準(zhǔn)的瀝青路面，提升了道路交通的檔次。第三是大力發(fā)展城市交通，全鎮(zhèn)規(guī)劃11條鎮(zhèn)內(nèi)公交線路，增投92輛公交車，實(shí)現(xiàn)道路交通四通八達(dá)、快捷便利。塘廈作為東莞市東南片區(qū)的區(qū)域中心，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)城市的集聚效應(yīng)和輻射能力。一是建成三大商業(yè)中心和十大專業(yè)市場(chǎng)；二是新建一批大型商業(yè)設(shè)施，提升檔次；三是興建了新都會(huì)怡景、金島等一批星級(jí)酒店，帶旺了商務(wù)、娛樂行業(yè)；四是開通了鎮(zhèn)外客運(yùn)公交線路和香港直通巴士；五是興建森林公園高爾夫球場(chǎng)、鄉(xiāng)村俱樂部等各類休閑旅游項(xiàng)目，城鎮(zhèn)休閑產(chǎn)業(yè)逐漸興旺；六是加強(qiáng)中介服務(wù)業(yè)、證券金融業(yè)餐飲業(yè)等服務(wù)業(yè)的發(fā)展；七是完善教育基礎(chǔ)設(shè)施。小結(jié)：塘廈鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府把加快房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)作為培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和加快城市建設(shè)的重要工作來抓，并成立了第三產(chǎn)業(yè)促進(jìn)會(huì)，有效整合政府、社會(huì)、企業(yè)多方面的資源，共同推動(dòng)塘廈房地產(chǎn)的快速發(fā)展。這幾年引進(jìn)開發(fā)了駿景高爾夫花園、三正半山豪苑、銀湖山莊、大都會(huì)豪庭、東港城市花園等一大批大型、高檔的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有力的帶動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的全面發(fā)展。市場(chǎng)特色根據(jù)對(duì)東莞及珠三角外銷市場(chǎng)，**認(rèn)為呈以下特色：1、港人度假盤之特色（珠三角、塘廈、常平、樟木頭）樓盤名稱二正半山蒙苑物業(yè)類型別墅物業(yè)地址塘廈鎮(zhèn)迎賓大道占地面積500000m2建筑面積300000m2套數(shù)700棟均價(jià)「5000元/m2綠化率78%「管理費(fèi)戶型1室3廳2501tf2室0廳2251tf2室1廳2251tf別墅：

220-800m2內(nèi)部配套無邊際泳池、星光浴室、陽光室等銀行：工商銀行付款方式一次性付款，銀行按揭交通狀況1、通過梅觀高速半小時(shí)車程連接深圳福田中心區(qū)2、通過莞深高速20分鐘車程連接莞城；3、半小時(shí)之內(nèi)車程連接樟木頭、清溪、風(fēng)崗、黃江、大朗、布吉、觀崗、觀瀾、龍華、寶安十大工商業(yè)重鎮(zhèn)概況環(huán)擁近500000平方米湖區(qū)水面，約3000米環(huán)湖景觀道；0.21超低建筑密度，0.59超低容積率亦啟3年房單位，但近廠房，數(shù)量亦少，/、需比較。樓盤名稱御景花園物業(yè)類型別墅、商住樓物業(yè)地址樟木頭鎮(zhèn)御景大道占地面積1300000m2建筑面積45萬m2套數(shù)4000多戶均價(jià)￥4000/m2綠化率管理費(fèi)1.5元///月戶型豪華別墅及多種洋房：3室2廳891tf4室2廳1131tf付款方式一次性付款；建筑分期付款；銀行7成15年按揭；供發(fā)展商7成15年。內(nèi)部配套兒童游樂場(chǎng)、中餐廳、桑拿室等；中、小學(xué)：樟木頭中學(xué)；銀行：工商銀行、建行交通狀況每天60班豪華空調(diào)中巴來往深圳與樟木頭樓盤名稱帝蒙花園物業(yè)類型小高層、別墅物業(yè)地址東莞市樟木頭鎮(zhèn)先威大道占地面積800畝建筑面積36.8萬m2套數(shù)均價(jià)￥4000元/m2綠化率78%管理費(fèi)戶型四種洋房，三種別墅：2房70.6m2;3房83.6-93叱別墅：191—289m2付款方式一次性付款；銀行7成15年按揭內(nèi)部配套雅思賓館/水果批發(fā)市場(chǎng)/中英文幼兒園交通狀況樓盤名稱新天美地花園物業(yè)類型小高層、別墅物業(yè)地址東莞市常平鎮(zhèn)上坑段新大美地花園占地面5.6萬m2建筑面套數(shù)

積積均價(jià)3500元/m2綠化率70%管理費(fèi)戶型面積由31.69修到137.85m2,有一年d丁、兩房?jī)蓮d、二房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d付款方式一次性付款；銀行7成15年按揭內(nèi)部配套泳池、沐足室、健身室、棋牌室、兒童游樂室等交通狀況距東莞火車站僅2分鐘的車程，設(shè)豪華住客專車，穿梭屋苑至火車站。樓盤名稱金美花園五期建筑類別高層物業(yè)地址常平鎮(zhèn)東莞市常平鎮(zhèn)金美路占地面積建筑面積45000m2套數(shù)700套均價(jià)3400元/m2綠化率40%管理費(fèi)戶型付款方式一次性付款；銀行7成15年按揭內(nèi)部配套室內(nèi)高爾夫球場(chǎng)、桌球室、網(wǎng)球場(chǎng)、舞蹈室、桑拿浴室、豪華卡拉OK房、健身室、兒童游戲室、亞熱帶式人造沙灘泳池、園林瀑布泳池、全天候室內(nèi)恒溫泳池交通狀況距火車:站僅6分鐘車程，沿線有:直通香港列車、巴士；往返深圳更有高速列車、大巴和小巴等樓盤名稱碧桂園鳳凰城物業(yè)類型別墅物業(yè)地址廣州市增城廣園東路占地面積6666700m2建筑面積套數(shù)起價(jià)48萬元/套綠化率管理費(fèi)戶型獨(dú)立花園別墅：六房三廳：487.66褶223萬起；四房二廳：232.46褶115萬起五房二廳：313.86nf144萬起；九房四廳：633.32nf326萬起；四房二廳：186.96W86萬起；六房二廳：244.73平方米110萬起；七房四廳：538.07平方米245萬起浪漫陽光別墅：五房二廳：182.60W60萬起；四房二廳：179.03m250萬起付款方式一次性付款，銀行按揭內(nèi)部配套游泳池網(wǎng)球場(chǎng)健身中心兒童活動(dòng)中心有線電視超市會(huì)所保安系統(tǒng)小學(xué)幼兒園市場(chǎng)醫(yī)院中學(xué)交通狀況鳳凰城與沿途無紅綠燈的廣園東快線直接相連，到達(dá)天河中信廣場(chǎng)僅需20分鐘車程，都市自然瞬間抵達(dá)，每天都是方便快捷生活。

樓盤名稱祈福新村物業(yè)類型3年房物業(yè)地址廣州市番禺區(qū)市廣路8號(hào)占地面積6500畝建筑面積套數(shù)均價(jià)3500元/平方米綠化率管理費(fèi)戶型二房二廳60-68叭三房二廳83-111叭四房二廳124-166m2付款方式一次性付款八折，銀行按揭八三折，輕松按揭八四折內(nèi)部配套銀行、肉菜市場(chǎng)、幼兒園、學(xué)校、商鋪、會(huì)所、醫(yī)院、地鐵站車站交通狀況282、小區(qū)專線巴士交通狀況交通便捷樓盤名稱海怡灣畔二期物業(yè)類型物業(yè)地址珠海市唐家金唐路333號(hào)占地面積2450000m2建筑面積240000m2套數(shù)772戶均價(jià)綠化率55%:管理費(fèi)戶型120套四合一花園洋房、38套二合一花園洋房、23座五層豪華住宅及12座九層豪華住宅，合共772戶，單位面積由82至221平方米，各戶均設(shè)后環(huán)保露臺(tái)，部分單位設(shè)肩地下花園、空中花園及入戶空中花園付款方式內(nèi)部配套室內(nèi)大幕恒溫泳池、健身室、桌球室、保齡球室、桑拿室、蒸汽室、怡康保健中心、閱讀室、西餐廳及兒童游戲室交通狀況樓盤名稱星晨花園第六期物業(yè)類型洋房、別墅物業(yè)地址中山市港口^星晨占地面積建筑面積套數(shù)均價(jià)洋房4000元/m2;別墅5000綠化元/m2率管理費(fèi)戶型戶型主要以三房?jī)蓮d及兩房?jī)蓮d為主，一梯四戶，面積從47平方米至120平方米不等付款方式內(nèi)部配24小時(shí)醫(yī)務(wù)所，優(yōu)美熱帶園林泳池、桑拿房、網(wǎng)球場(chǎng)、身臨場(chǎng)、高

套爾夫練習(xí)場(chǎng)、美容美發(fā)屋及酒樓餐廳，六期會(huì)所也有泳池、，網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)、籃球場(chǎng)、餐廳、閱讀室交通狀況每15分鐘有免費(fèi)的村巴在家門口穿梭，每半小時(shí)還有大巴載您到市中心購(gòu)物區(qū)，每隔1小時(shí)有深圳往返星晨花園的住客專車直達(dá)羅湖、皇崗口岸樓盤名稱紫荊花園物業(yè)類型高層住宅物業(yè)地址廣州市白云機(jī)場(chǎng)路新市新街路口占地面積230000m建筑面積280000m套數(shù)均價(jià)4000元/2m綠化率35%管理費(fèi)1.2元/平方米/月戶型付款方式一次性付款9折，銀行按揭內(nèi)部配套游泳池健身中心兒童活動(dòng)中心有線電視停;車場(chǎng)會(huì)所保安系統(tǒng)花園小學(xué)交通狀況附近公交線路：244路、21路；離車站步行時(shí)間：5分鐘樓盤名稱銀湖山莊物業(yè)類型洋房、別墅物業(yè)地址東莞市塘廈迎賓大道銀湖山莊占地面積建筑面積套數(shù)均價(jià)￥4000-5000元/褶；另（J綠化墅6700元/m2率管理費(fèi)戶型2房65-68m23房87-94.75褶別墅223-232m2付款方式內(nèi)部配套室外疊水式泳池、室內(nèi)恒溫泳池、健身室、桑拿按摩室、美容室、桌球室、兒童電腦室、多聲道投影室、半露天茶座、電子游戲機(jī)室、卡拉OK室、麻雀房、粵曲演藝室、舞蹈室、壁球室、圖書閱覽室、會(huì)議室、酒樓、餐廳交通狀況5分鐘到塘廈火車站，15分鐘到樟木頭，30分鐘到皇崗口岸，50分鐘到尖沙咀樓盤名稱觀瀾豪園*假日*賽維納物業(yè)類型物業(yè)地址深圳市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)高爾夫大道占地面積32232.9m2建筑面積34047.54m2套數(shù)772戶均價(jià)13000/m2綠化率管理費(fèi)

戶型120套四合一花園洋房、38套二合一花園洋房、23座五層豪華住宅及12座九層豪華住宅，合共772戶，單位面積由82至221平方米，各戶均設(shè)后環(huán)保露臺(tái)，部分單位設(shè)肩地下花園、空中花園及入戶空中花園付款方式內(nèi)部配套室內(nèi)大幕恒溫泳池、健身室、桌球室、保齡球室、桑拿室、蒸汽室、怡康保健中心、閱讀室、西餐廳及兒童游戲室交通狀況深圳布吉港人度假名盤樓盤名稱大世紀(jì)花園物業(yè)類型小高層物業(yè)地址深圳市龍崗布吉新中心區(qū)占地面積45000m2建筑面積106000m2套數(shù)均價(jià)3800元/m2綠化率35%管理費(fèi)1.80元/m2/月戶型1室1廳、2室2廳、3室2廳付款方式一次性付款93折，分期和按揭95折內(nèi)部配套幼兒園、老年活動(dòng)中心、圖書閱覽室、兒童游樂園、露天階梯舞臺(tái)、夏威夷廣場(chǎng)、沙灘泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、桌球室、棋牌廳、乒乓球室交通狀況乘車路線：300、357路樓盤名稱桂芳園六期北歐峰尚物業(yè)類型小高層、高層物業(yè)地址深圳市龍崗布吉中翠路占地面積46952m2建筑面積145267m2套數(shù)1600戶均價(jià)4100元/m2綠化50%管理費(fèi)1.8元/m2/月

率戶型4棟17座18—20層兩梯5—6戶的住宅組成付款方式一次性付款和銀行按揭；中國(guó)銀行、建設(shè)銀行提供最長(zhǎng)8成30年按揭內(nèi)部配套交通狀況529、361、524、533、938357等十多條公交大巴與中巴站點(diǎn)，無限便利的交通，迅速通達(dá)深圳各個(gè)角落。樓盤名稱中城康橋花園物業(yè)類型多層、小高層物業(yè)地址深圳市龍崗布吉鎮(zhèn)深惠公路李朗大道東側(cè)占地面積230000m2建筑面積350000m2套數(shù)均價(jià)3800元/m2綠化率38%管理費(fèi)2.40元/nf/月戶型付時(shí)不一次性付款和銀行按揭；農(nóng)業(yè)銀行提供最長(zhǎng)8成30年按揭內(nèi)部配套七彩陽光會(huì)所內(nèi)有健身、桑拿、游戲室、泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、網(wǎng)吧、擊劍室、拳擊館等交通狀況乘車路線：多路公交車到，有529、533等。樓盤名稱信義假日名城二期物業(yè)類型小高層、高層物業(yè)地址深圳市龍崗布吉百鴿路占地面積24963m2建筑面積74065m2套數(shù)616戶均價(jià)3988元/m2綠化率50%管理費(fèi)1.80元/itf/月戶型由1棟18層和7棟20層組成付款方式一次性付款和銀行按揭；中國(guó)銀行、建設(shè)銀行提供最長(zhǎng)8成30年按揭內(nèi)部配套交通狀況樓盤名稱康達(dá)爾香檳谷物業(yè)類型高層物業(yè)地址深圳市龍崗區(qū)布吉深惠公路側(cè)旁占地面積16564m2建筑面積71658.87m2套數(shù)734戶均價(jià)3500元/m2綠化率33%管理費(fèi)2.30元/褶/月戶型4棟20-24層:3室2廳91.69-93.72m2;2室2廳61.84-69.16m2付時(shí)不一次性付款和銀行按揭；交通銀行提供最長(zhǎng)8成30年按揭內(nèi)部配套游泳池、健身房、臺(tái)球、羽毛球館、兵乓球室、網(wǎng)吧、洗衣店、藥店、照相館、五金店、診所、會(huì)所、茶莊、西餐廳交通狀況乘車路線：533、529、504、361、357、309、870、462,近20

樓盤名稱陽光花園二期物業(yè)類型多層、小高層物業(yè)地址深圳市龍崗布吉下水徑路占地面積130000m2建筑面積320000m2套數(shù)均價(jià)3800元/m2綠化率52%管理費(fèi)1.50元/m2/月戶型1棟多層和1棟小高層組成付款方式一次性付款和銀行按揭；民生銀行提供最長(zhǎng)8成30年按揭內(nèi)部配套交通狀況到布吉的車差/、多都到路公交車途經(jīng)；住戶專車路公交車途經(jīng)；住戶專車深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告路公交車途經(jīng)；住戶專車布吉，作為廣東第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)、外銷樓市重地、羅湖的后花園、龍崗區(qū)重點(diǎn)開發(fā)的四個(gè)衛(wèi)星城之一，在深圳房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中扮演著越來越重要的角色。從去年9月份到現(xiàn)在，該鎮(zhèn)開盤的個(gè)盤便有5家之多，呈現(xiàn)出一種遍地開花的發(fā)展趨勢(shì)，今年的布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)有望引領(lǐng)關(guān)外樓市風(fēng)騷。據(jù)布吉鎮(zhèn)國(guó)土所提供的資料：2002年，布吉鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)登記共計(jì)22459宗，其中，初始登記310宗、轉(zhuǎn)移登記12899宗、抵押按揭8249宗、其他612宗，幾乎占2002年全市產(chǎn)權(quán)登記的10%、占龍崗區(qū)的一半（坂雪崗除外）。被譽(yù)為羅湖“后花園”的布吉鎮(zhèn)，雖與特區(qū)僅一關(guān)之隔，但房?jī)r(jià)卻有著天壤之別，雖然經(jīng)過一段時(shí)間的發(fā)展，布吉樓盤均價(jià)不斷提升，但與關(guān)內(nèi)相比還是有很大的優(yōu)勢(shì)，無疑會(huì)吸引毗鄰的羅湖置業(yè)者的目光，而更有甚者，連續(xù)幾年布吉外銷量占到深圳外銷總量的10%U上。布吉概況布吉鎮(zhèn)位于深圳市中北部，地形為沿海丘陵，屬南亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，地理位置得天獨(dú)厚。布吉鎮(zhèn)與特區(qū)接壤，經(jīng)羅湖口岸距香港僅8公里，通過鎮(zhèn)內(nèi)沙灣、布吉及龍華的梅林檢查站直達(dá)市區(qū)，京九、廣深、南平鐵路和深汕、布龍公路、機(jī)荷高速公路穿鎮(zhèn)而過，交通便利。作為“羅湖后花園”的布吉鎮(zhèn)是深圳市重點(diǎn)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)，總?cè)丝谶_(dá)到50萬，號(hào)稱“深圳第一鎮(zhèn)”。從上面的數(shù)據(jù)不難看出，一方面以人口多稱雄，同時(shí)位置的優(yōu)勢(shì)也使她盡顯魅力。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況近幾年來，布吉鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，住宅市場(chǎng)內(nèi)外銷均取得了不俗的業(yè)績(jī)。1995年購(gòu)房入戶政策的實(shí)施，掀起了布吉第一次置業(yè)高潮；以“中海怡翠山莊”、“萬科四季花城”、“中城康橋花園”等品牌規(guī)模樓盤的進(jìn)入，催生了布吉第二次置業(yè)高潮。布吉涌現(xiàn)的一輪輪置業(yè)熱潮，吸引了不少置業(yè)者和投資者的青睞，使得樓市銷售勢(shì)頭強(qiáng)勁。布吉樓盤優(yōu)質(zhì)的小區(qū)環(huán)境、低廉的價(jià)格，亦吸引了港人北上置業(yè)的目光，成為深圳主要的外銷市場(chǎng)之一。而且在布吉大盤的帶動(dòng)下，樓市遍地開花，各種檔次的樓盤層出不窮，為置業(yè)者提供了更多的選擇余地。布吉樓盤特點(diǎn)分析從消費(fèi)趨勢(shì)來看：根據(jù)購(gòu)房者對(duì)住房素質(zhì)要求越來越高的消費(fèi)需求趨勢(shì)，2003年布吉房地產(chǎn)業(yè)也相應(yīng)地出現(xiàn)了一些新的變化：樓盤的綜合素質(zhì)越來越高，樓盤與教育、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)相結(jié)合。個(gè)別項(xiàng)目更是憑借自身的優(yōu)勢(shì)和特質(zhì)，成為其間耀眼的亮點(diǎn)。置業(yè)者的要求和取向?qū)哟蔚奶嵘诤艽蟪潭壬现鲗?dǎo)著市場(chǎng)的方向，這就勢(shì)必要求產(chǎn)品自身素質(zhì)得到質(zhì)的提高、附加值的完善。2002年的百合星城就是由于有強(qiáng)勢(shì)的教育和投資概念，從而在市場(chǎng)上產(chǎn)銷兩旺，受到消費(fèi)者的普遍青睞。目前，市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)不再是單純圍繞著樓價(jià)，對(duì)于物業(yè)本身硬件的測(cè)評(píng)、對(duì)于社區(qū)生活配套的考量以及對(duì)于物業(yè)投資和下一代教育成長(zhǎng)等方面長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，將會(huì)成為置業(yè)布吉的綜合動(dòng)力，布吉的房地產(chǎn)業(yè)正展示著巨大的發(fā)展?jié)摿?，吸引著越來越多的關(guān)內(nèi)關(guān)外消費(fèi)者和港人在布吉置業(yè)。布吉樓盤的建筑類型主要以多層及小高層住宅為主，傾向于大規(guī)模社區(qū)分期開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目前期有總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，容積率小，建筑覆蓋率低，綠化率較高，留有大片的綠地可作生態(tài)園林。項(xiàng)目開發(fā)期連接緊密，開發(fā)模式一般由多層住宅向高層住宅過渡，逐步完善區(qū)內(nèi)大環(huán)境及小區(qū)配套設(shè)施。但在走過大盤時(shí)代后，相應(yīng)的小規(guī)模樓盤開始占據(jù)市場(chǎng)，同時(shí)因?yàn)榇蟊P項(xiàng)目的后期開發(fā)銷售價(jià)格較高，給了小規(guī)模低價(jià)樓盤更大的空間。2000年和2001年，布吉房地產(chǎn)處于“大盤時(shí)代”，數(shù)個(gè)大盤同期亮相，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，但經(jīng)過一年的消化期，基本上都取得較好的銷售業(yè)績(jī)。而進(jìn)入2002年后，大盤基本上進(jìn)入后期開發(fā)，每期推出的規(guī)模也很小，市場(chǎng)似乎接近飽和的狀態(tài)。2002年上半年推出的樓盤多為小規(guī)模單體樓盤，總價(jià)較低，面向工薪階層。從戶型來看：

前期推出的戶型以2房、3房供應(yīng)量相對(duì)較大，其原因除了關(guān)外樓價(jià)低廉，交通無市區(qū)方便，小戶型無明顯優(yōu)勢(shì)外；另一個(gè)主要原因是關(guān)外購(gòu)房無論居家還是度假用途，大部分置業(yè)者以家庭為單位，1房戶型很難滿足家庭居住需求，而4房以上戶型相對(duì)總價(jià)較高，也沒口價(jià)格水平口價(jià)格水平從售價(jià)來看：幾個(gè)大盤項(xiàng)目目前的均價(jià)都在3800元/平方米，價(jià)位達(dá)到4000元/平方米壓力已經(jīng)很大，現(xiàn)階段以桂芳園的銷售價(jià)格最高，成交價(jià)在4500元/平方米左右，外銷比例約6-7成。而中低檔樓盤的售價(jià)約在3200元/平方米左右。2002年新推樓盤的均價(jià)為3500元/平方米。事實(shí)上正是外銷市場(chǎng)的存在使得片區(qū)樓盤價(jià)格高漲。從目標(biāo)客戶群來看：口本地客戶■羅湖客戶

口外銷客戶從幾個(gè)代表性樓盤的客戶群體構(gòu)成看，布吉樓盤的置業(yè)者中，本地客戶約占5-6成，羅湖客戶約占2-3成，外銷客戶占2成左右，部分外銷樓盤的港人比例較高，在5成以上。2、香港外銷市況一、外銷市場(chǎng)總體概況2003年SAR&!后，中央政府為刺激香港疲軟的經(jīng)濟(jì)，不斷給予優(yōu)惠政策，利好不斷出臺(tái)，從CEPA勺簽定到開放內(nèi)地部分城市居民“自由行”等一系列措施，無疑是給香港經(jīng)濟(jì)打了一劑強(qiáng)心針。在港的外銷樓市也隨香港經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)穩(wěn)步上揚(yáng)，自今年七月份香港外銷開始恢復(fù)，八月份持續(xù)增長(zhǎng)，到了九、十月份外銷更加進(jìn)入高峰期。據(jù)統(tǒng)計(jì)今年九月份在港推售樓盤達(dá)109個(gè)，其中深圳樓盤45個(gè)，占當(dāng)月總推量的41％，珠江三角洲47個(gè)，占當(dāng)月總推量的43％，上海16個(gè)，占當(dāng)月總推量的15％。九月份個(gè)別樓盤方面，受港珠大橋落實(shí)實(shí)施興建消息刺激，珠海物業(yè)受到不少香港投資、度假客戶的關(guān)注，新增珠海高爾夫山莊以及珠海旭日灣花園兩個(gè)新面孔來港推銷。特別是珠海旭日灣花園連續(xù)兩個(gè)星期于美麗華酒店舉行展銷會(huì)，展廳人流可謂絡(luò)繹不絕，而現(xiàn)場(chǎng)觀察所得，多個(gè)超值精選單位更獲得買家垂青，錄得當(dāng)場(chǎng)成交，展望未來港人對(duì)珠海物業(yè)需求將會(huì)大幅上升。十月份在港推售樓盤增加達(dá)到了123個(gè)，其中推盤量三強(qiáng)的深圳有52個(gè)，占總推售量的42%；珠三角有41個(gè)，占總推售量的33%；而上海則有18個(gè)，占總推售量的15%。個(gè)別樓盤方面，廣州南沙濱?；▓@10月中旬在港舉行酒店展銷吸引了過百市民參觀，發(fā)展商除了推出購(gòu)買精選別墅送高爾夫球電動(dòng)車以及購(gòu)買獨(dú)立別墅連私家碼頭獲贈(zèng)私人小型游艇一部的優(yōu)惠外，更推出一口價(jià)單位，優(yōu)惠相等于減樓價(jià)5%左右，由于推出單位只得十?dāng)?shù)套，故反應(yīng)十分熱烈，不少參觀者更即場(chǎng)報(bào)名睇樓團(tuán)，預(yù)料會(huì)有不錯(cuò)的成交。而東莞大型度假式樓盤駿景高爾夫花園多次來港酒店展銷都有不錯(cuò)的成績(jī)，這次發(fā)展商以價(jià)值15萬元的高爾夫球會(huì)會(huì)籍作樓盤賣點(diǎn)，果然吸引到不少酷愛打高爾夫球的人士前來參觀，預(yù)計(jì)這次展銷會(huì)續(xù)有不錯(cuò)的成交量。今年上半年外銷樓市受SAR滯響一度萎靡，主要因?yàn)橹槿窍騺砉?yīng)以度假式屋苑為主，在經(jīng)濟(jì)不景之下，對(duì)（消費(fèi)品）需求減少屬可理解現(xiàn)象。SARS過后，港人在各種利好及經(jīng)濟(jì)前景轉(zhuǎn)好情況下，對(duì)國(guó)內(nèi)置業(yè)興趣持續(xù)高漲，“自由行”、CEPA等政策不單止利好了香港樓盤，由于政策進(jìn)一步加深港人與內(nèi)地人的交流，理所當(dāng)然的對(duì)外銷樓市一樣會(huì)受會(huì)惠，尤以深圳樓市最為得益。

十月份展銷樓盤一覽表地區(qū)分布備注深圳百仕達(dá)三期、觀瀾豪園3期、深圳灣畔、金城華庭、羅湖金岸、漾日灣畔、名駿豪庭、東悅名軒、翠堤灣、皇御苑2期、碧桐灣、錦上花家園、嘉寶田花園、駿皇名居、金洲綠韻、港麗彖園黃埔雅苑4期、匯港名苑、銀座金鉆、大世紀(jì)一水山緣、雅頌居、仙桐御景、帝港海灣、金港豪庭、匯鑫花園、仙湖山莊、港田花園、金色都匯、金域藍(lán)灣2期、碧海藍(lán)大、藍(lán)灣半島、安柏麗晶、桂芳園?北歐峰尚、星光名庭、沁芳名苑、皇庭世紀(jì)、湖臻大廈、中城康橋花園6期、東門金座、蕙蘭雅居、金怡華庭、康達(dá)爾花園、嘉寶田雅典陽光、假日世界1期、錦繡江南、書香門第、世紀(jì)春城、潛龍花園、蘋果園、山湖林海、盛地龍泉、優(yōu)品建筑、富通天駿廣州祈福新村天湖居、廣地花園、名苑別墅、逸濤雅苑、寶華豪庭、名?匚商業(yè)大廈、新裕大廈、麓湖山莊、頤和山莊、雅居樂、南沙濱?；▓@小兀市彖興化景高維翠隱賢天美多利花園、御景花園、紫荊花園、時(shí)富花園、東一園盅月灣、康湖山莊、聚慝花園、麗景花園、花園、麗都花園、嘉輝彖庭、雍景花園、駿爾夫花園、汝景山莊、碧河花園、天龍居、居、帝雍園、碧湖花園、東田麗苑、雅景苑、山莊鹿兒島、新世紀(jì)華庭、麗城開發(fā)區(qū)、新地花園、豪苑廣場(chǎng)3期、綠茵豪庭2期、嘉山花園、凱達(dá)華庭順德碧桂園陽光別墅、城市花園江門中遠(yuǎn)大廈、金斯美邸、香梅花園、太陽都市花園、九龍花苑、康寧雅庭、匯豪大卜、柏仕晶舍、綠地名人坊、中山雅）花居樂逸湖居、星晨花園八期、凱茵新城、甘泉園珠海海怡灣畔2期、海愉半島、旭日灣花園、珠海高爾夫山莊惠陽惠陽棕桐島上海圣園花約翰名都、杰仕豪苑、靜安楓景、上海世紀(jì)花、湯臣高爾夫花園、世茂濱江花園、虹橋金斯園、浦東世紀(jì)花園、錦麟天地、盛大金盤

北京國(guó)際村H一月份展銷樓盤覽表（截至2003/11/15）地區(qū)分布備注深圳名駿豪庭、皇御苑二期、金怡華庭、假日世界一期、羅湖金岸、嘉寶田花園、桂芳園6期、皇庭世紀(jì)、陽光帶?海濱城、大世紀(jì)水山緣、金城華庭、創(chuàng)副廣場(chǎng)、白馬服裝市場(chǎng)、港麗彖園、繽紛時(shí)代、金域藍(lán)灣、龍華蘋果園、金色都匯、駿皇名居廣州南沙濱?；▓@、東風(fēng)廣場(chǎng)3期、蓉景四季、祈福新村天湖居小兀帝彖花園、東田麗園、凱達(dá)華庭、駿景局小大花園、天龍居順德碧桂園陽光別墅、城市花園珠海旭日灣花園上海協(xié)和城、HK100上海南京店、凱欣彖園、中心彖門之地、濱江國(guó)際福州時(shí)茂外灘花園新加坡升濤灣北京國(guó)際村1、香港客戶對(duì)市場(chǎng)需求之綜合分析（1）對(duì)住宅類型的需求分析從本司的統(tǒng)計(jì)資料分析所得，在物業(yè)類型選擇方面，有七成客戶購(gòu)買洋房，有三成選擇別墅（但大部份為小型半獨(dú)立別墅而總價(jià)偏低者），原因在于洋房之總價(jià)始終較低，相反市場(chǎng)上大部份別墅較貴，但這個(gè)洋房與別墅之間的比例或會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)情況而有所改變。現(xiàn)時(shí)選擇洋房之客戶比例仍會(huì)較選擇別墅之客戶為高，在洋房之中，以二房及三房，面積由60-100平方米最受歡迎，而其中以一些多層不帶電梯（七層）及小高層帶電梯（十至十二層）最多人選擇。四層高洋房將密度降低，但若超過四層以上而沒有電梯，一般香港人都寧愿選擇帶電梯（除非景觀極常理想）。別墅方面，以較小面積（約100-130平方米）之三房單位較多人購(gòu)買，戶型設(shè)計(jì)則以一些半獨(dú)立式或排屋形式（四孖屋）較理想，雖然這些別墅在『級(jí)數(shù)』上不及一些獨(dú)立式別墅，但對(duì)于長(zhǎng)期居住于擠迫環(huán)境的香港人來說已是非常足夠。別墅以四十至五十萬元之樓價(jià)較受歡迎，按揭月供二千余元之間，因香港人暫時(shí)不會(huì)投入太多金錢于國(guó)內(nèi)物業(yè)之中，即使用空間感不強(qiáng)亦不會(huì)造成太大影響。2）對(duì)不同戶型的選擇分析選擇洋房的客戶，對(duì)三房及二房需求最大（82%），即面積由60平方米至100平方米之間。而60平方米以下或100平方米以上戶型，即一房或四房的戶型，只有18%洋房客戶選擇。另一方面，選擇別墅的客戶則以三房為主（90%），面積以100-150平方米最受香港人歡迎，而選擇四房別墅的人仕只有10%或以下。3）對(duì)選擇地區(qū)之分析最多香港人選擇的地方是深圳，高達(dá)50%，其余的分布珠江三角洲各地，如番禺、中山、順德、常平、樟木頭等地，除了深圳發(fā)展商較積極于香港不斷推廣外，因其優(yōu)越的地理位置，各種交通工具及鐵路網(wǎng)絡(luò)，皆可直達(dá)深圳，再加上近年廣泛報(bào)導(dǎo)24小時(shí)通關(guān)，百多萬港人移往深圳居住，都是推動(dòng)香港人將深圳列為國(guó)內(nèi)置業(yè)首選地點(diǎn)。而珠三角之鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤亦有樓盤亦有一批穩(wěn)定的捧場(chǎng)客，因始終有一部份港人喜歡水路及較寬廣的度假空間。4）對(duì)價(jià)格的承受能力分析對(duì)物業(yè)價(jià)格要求方面，洋房最受歡迎為2房2廳（500平方吠至800平方吠），3房2廳（700-1100平方吠），總價(jià)由$10萬$-40萬（占89%）左右。而買家主要傾向小高層或多層洋房（四層高），并不希望選擇密度較高的高層，因與香港居住無異。選擇別墅的的買家，3房2廳大約在1000至1700平方吠之間，而小部份會(huì)選取4房2廳，面積約在1500平方吠至2000平方吠之間，總價(jià)由$40萬至$80萬（占84%）,只有11%超過$100萬以上。由此看來，香港人普遍只能接受$100萬以下之樓價(jià)，極少能承受或愿意付超過$100萬來購(gòu)買國(guó)內(nèi)物業(yè)。地理上接近香港的深圳，布吉物業(yè)平均吠價(jià)由每吠$300余元至羅湖每吠$1000或以上，是相對(duì)較現(xiàn)時(shí)每吠珠海、中山、番禺、東莞、廣州等地貴上二至三倍。各珠江三角洲度假樓盤洋房平均吠價(jià)維持在$300-$400吠，而別墅在$500余元。5）對(duì)小區(qū)配套設(shè)施的要求由于現(xiàn)時(shí)具備較多元化配套設(shè)施的數(shù)個(gè)大型屋如順德碧桂園、番禺祈福新村皆擁有較佳的銷售，反映越多設(shè)施，越能吸引大量香港人購(gòu)買樓房來渡假真正玩樂才能切合港人的度假需要。再者，現(xiàn)時(shí)越來越多樓盤同時(shí)擁有多個(gè)會(huì)所，而業(yè)主只消費(fèi)而不須繳任何會(huì)籍費(fèi)用，而且設(shè)施越見新穎，如一些以往的田園農(nóng)莊來迎合香港人追求大自然環(huán)保的意念，又或是室內(nèi)恒溫泳池以至水上樂園，至最近中山雅居樂新一期規(guī)劃中的『攀巖館』，因發(fā)展商不斷加入全新的配套設(shè)施意念。當(dāng)然，除了玩樂以外，香港人對(duì)『吃』亦非常重視，所以諸如中菜酒家、西餐廳、特色美食廣場(chǎng)，超級(jí)市場(chǎng)，便利店等等都是每個(gè)大型屋苑例必具備的，而現(xiàn)時(shí)大型屋苑所提供的各項(xiàng)設(shè)施規(guī)劃大致分類如下：)康樂運(yùn)動(dòng)戶外設(shè)施游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、釣魚場(chǎng)；)康樂運(yùn)動(dòng)室內(nèi)設(shè)施恒溫泳池、健身室、棋藝室、舞蹈室、乒乓球室、桌球室、兒童游戲機(jī)中心、保齡球場(chǎng))美容護(hù)理設(shè)施美容護(hù)膚、理發(fā)修甲、按摩治療、香熏藥浴、保健中心)奇特設(shè)施農(nóng)莊種植場(chǎng)、潛水館、水上樂園(6)對(duì)小區(qū)環(huán)境要求在小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)方面，許多發(fā)展商越來越重視，尤其是深圳發(fā)展商在競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的情況下，要使自已的樓盤在市場(chǎng)脫穎而出，除了在定價(jià)上的競(jìng)爭(zhēng)，小區(qū)環(huán)境的規(guī)劃是另一個(gè)買家認(rèn)購(gòu)的主要因素，例如早前靠近深圳灣的其中一個(gè)熱賣樓盤金海灣花園，發(fā)展商就特地邀請(qǐng)了設(shè)計(jì)美國(guó)狄士尼樂園的專業(yè)公司負(fù)責(zé)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)，而雅居樂花園第十二期更重金禮聘美國(guó)著名建筑設(shè)計(jì)J.P.I公司負(fù)責(zé)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。一些香港建筑師樓或園林設(shè)計(jì)師樓亦相繼為內(nèi)地樓盤負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)。各個(gè)大型度假樓盤，因環(huán)境的規(guī)限，部份單位未必能享有上佳的景觀（如海景或江河景），所以，發(fā)展商利用園林設(shè)計(jì)促使欠缺景觀的中心區(qū)得益，有利整體銷售。而現(xiàn)時(shí)各珠江三角洲大型屋苑在最新開發(fā)的區(qū)域中，都對(duì)環(huán)境分區(qū)，景觀分區(qū)及園林設(shè)計(jì)上作出有系統(tǒng)性規(guī)劃，大致如下：（7）環(huán)境分區(qū)分析整個(gè)樓盤進(jìn)行封閉式管理，但屋苑內(nèi)各區(qū)則以開放式設(shè)計(jì)分隔；每區(qū)雖是開放式設(shè)計(jì)，但以綠化帶，廣場(chǎng)，闊大空間來造成顯著的區(qū)域分割；每區(qū)有相對(duì)不同主題的園林設(shè)計(jì)，但相差不能太大，整體趨保持統(tǒng)一風(fēng)格；-不同類型的物業(yè)，如小高層洋房、別墅、復(fù)式洋房等皆不會(huì)混為一體，以致分布更見完整；（8）園林設(shè)計(jì)分析-園林設(shè)計(jì)風(fēng)格多以參照外國(guó)如美國(guó)加洲，印尼巴答島，澳洲黃金海岸等渡假風(fēng)情；-綠化以多綠樹、寬闊草地為主，間中配以色彩較斑爛的花卉，椅、桌、街燈、路牌都以木制為主，部份樓盤更設(shè)有人造沙灘及瀑布水池，以增加各區(qū)的自身賣點(diǎn)。9）對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)要求現(xiàn)時(shí)一般住宅單位都送裝修，務(wù)求使香港買家不用替裝修事宜煩惱，因裝修支出不少。所以，發(fā)展商都于交樓時(shí)配備基本裝修。而基本裝修的質(zhì)量則按個(gè)別發(fā)展商的定價(jià)策略而設(shè)定，而一般的裝修要求如客飯廳及房間的地板、墻身、天花及廚房全套廚具、洗手間全套潔具等基本設(shè)備。10）對(duì)付款方式的選擇分析根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料分析，高達(dá)65%買家選取付款只需低于三成首期的樓盤，而有30%選擇付清全部三成首期或免息分期（各占一半），只有不到百分之五的人仕選擇一次性付款?，F(xiàn)時(shí)普遍香港人已接受人民幣按揭供款，而珠江三角洲鄉(xiāng)鎮(zhèn)盤提供80%按揭貸款。所以，香港人傾向『少少首期，月供輕輕松松』的付款方法。

付款方式銀行按揭一次性付款免息分期低于30%T期30嘴期百分比(%)6415.8515.211)客戶主要信息來源多年來國(guó)內(nèi)樓盤在香港舉行展銷會(huì)的同時(shí)，均須配合相應(yīng)的廣告量，而主要媒體為電視及報(bào)章為主，再輔以一些新聞繕稿，及其它媒介如雜志，互聯(lián)網(wǎng)等。因香港人大部份都有收看電視的習(xí)慣，所以一般香港買家對(duì)國(guó)內(nèi)樓盤的信息主要來源是電視，繼后于展銷會(huì)當(dāng)天閱覽報(bào)章，再到展銷會(huì)參觀及選購(gòu)單位。電視報(bào)章TVBATV有線東方蘋果經(jīng)濟(jì)明報(bào)星島太陽80%18%2%40%30%6%2%2%20%(12)客戶群分析口Hit人仕口工薪陪眉口高級(jí)行政人口Hit人仕口工薪陪眉口高級(jí)行政人K口優(yōu)商3%口事渠人仕目工薪「皆眉皿高級(jí)行政人具□彳是商a.買家階層比例分析:從上述圖表顯示，選購(gòu)深圳樓盤的主要客戶以工薪階層為主，因深圳與香港在地理位置非常接近，該客戶群購(gòu)房將以安置國(guó)內(nèi)家人或結(jié)婚等之用。但選購(gòu)珠江三角洲樓盤的客戶則以專業(yè)人仕、行政人員之中、上階層為主，這些人會(huì)較偏向以純度假為主。第二部分物業(yè)分析物業(yè)簡(jiǎn)介本項(xiàng)目位于東莞市塘廈鎮(zhèn)，緊鄰觀瀾湖高爾夫球場(chǎng)北門口，毗鄰東莞市各交通樞紐;占地面積約32萬平方米，總建筑面積45萬平方米，規(guī)劃住戶約3400戶，居住人數(shù)約12000人;擁有3萬平方尺尊貴豪華會(huì)所，特設(shè)大型會(huì)議及宴會(huì)廳、全天侯泳池、SPAMINI-CLUB荷李活影院等，各項(xiàng)娛樂設(shè)施；國(guó)家甲級(jí)物業(yè)管理公司—康景物業(yè)提供的酒店式管理；綠化率達(dá)到43%;6）戶型分別以別墅、TOWNHOUSE電梯洋房、帶電梯小高層組成；7）一期：總戶數(shù)：607戶，已售出約50%單位，已入伙；☆均價(jià)：￥3500-3800元/平方米；一梯2戶/南北朝向/其中2座單位東西朝向面積：1363平方尺—1939平方尺之間（標(biāo)準(zhǔn)1-8層）；3078平方尺—3304平方尺之間（復(fù)式為11層）；客戶比例：香港客戶：國(guó)內(nèi)=9：1；剩余單位之主要景觀：高爾夫大道及本項(xiàng)目園林景觀；6）二期之第一組團(tuán)：總戶數(shù)：176戶，根據(jù)發(fā)展商介紹，這組團(tuán)于2003年11月底發(fā)售，已售出約20%；均價(jià)：3100元/平方米；訂價(jià)：人民幣49萬元—81萬元之間；11層小高層/一梯4戶/南北朝向，少部分園林景觀；☆面積：2F2T/80.92平方米/870.70平方尺一3F2T/104.7坪方米/1127.11平方尺之間，每層為2房2套，3房2套；）付款方式：一成首期，一成免息分期，8成30年銀行按揭；）戶型分析：**認(rèn)為，本戶型定位基本上符合香港買家的要求，根據(jù)發(fā)展商提供資料顯示，在半個(gè)月內(nèi)售出單位30余套，銷售成績(jī)尚算理想，但還略嫌稍大；若想在二期之第二組團(tuán)銷售更好，產(chǎn)品戶型應(yīng)定位2房在（70平方米）以下，3房在（80平方米以下）；單位總價(jià)在應(yīng)盡量定在2房，港幣10余萬—19萬區(qū)間，3房在港幣25萬之下。2、物業(yè)SWO分析■優(yōu)勢(shì)分析(S)貼鄰全世界最大的觀瀾湖高爾夫球場(chǎng)，可稱與深圳一墻之隔，但有球場(chǎng)景觀的單位所余無幾；驅(qū)車8分鐘直達(dá)莞深高速公路，離深圳火車站只需40分鐘車程；逾萬平米熱帶植物園林景觀，三千平米景觀泳湖及尊貴商務(wù)綜合會(huì)所，均已交付使用，港人客戶頗為認(rèn)同；6800平米全天候商業(yè)假日大街，提供港人度假生活所需；高素質(zhì)的教育體系：北京師范大學(xué)教育學(xué)院東莞駿景幼兒園，及正在接洽引進(jìn)的北京師范大學(xué)附屬學(xué)校、華南師范大學(xué)附屬學(xué)校、國(guó)際雙語幼兒園等名牌教育單位；本項(xiàng)目已在市場(chǎng)銷售一段時(shí)間，亦在香港主力打開市場(chǎng)，開發(fā)商能夠堅(jiān)持至今，實(shí)屬不易，這亦留給香港客戶一個(gè)不錯(cuò)的印象，這等于本項(xiàng)目在港已有一定的知名度，且發(fā)展商提供之產(chǎn)品素質(zhì)高，因此下一步若能配合具開創(chuàng)性、較新穎之營(yíng)銷推廣策略，本項(xiàng)目將成為珠三角新一代度假名盤。本項(xiàng)目位處東莞塘廈，港人到來此地，不需乘搭船、火車，一則可節(jié)省大量交通費(fèi)，二則交通時(shí)間便捷，三則距深圳(觀瀾)只一墻之隔，四則可享受深圳未來地鐵網(wǎng)。發(fā)展商乃廣州最具影響力的開發(fā)商合生創(chuàng)展，旗下強(qiáng)盤如林，具一定的品牌效應(yīng)?！隽觿?shì)分析(W)一期：塘廈整體規(guī)劃與開發(fā)相比于東莞其他地區(qū)顯得略為滯后；位置略為偏僻，落高速之后的交通不便利，以至很難有自來客到場(chǎng)參觀；一期戶型單位設(shè)計(jì)偏大，以至標(biāo)準(zhǔn)層單位總價(jià)達(dá)到人民幣50多萬至80多萬，這價(jià)格在珠江三角區(qū)可購(gòu)四開別墅，甚至二開別墅；單位景觀主要為泳湖、園林景觀為主，但這類景觀在蕓蕓度假名盤對(duì)手中，不屬獨(dú)特，故難以說服客戶購(gòu)買。這些大單位消化必需有時(shí)間性，加上一些針對(duì)性措施來配合，不能過分急進(jìn)地利用廣告催谷；部分別墅單位接近高壓電線區(qū)域和緊鄰排水溝，對(duì)外景觀為農(nóng)田及舊農(nóng)民房；二期：?jiǎn)挝粦粜蜕源?，不利于銷售；單位景觀只限園景，沒有獨(dú)特性；屋苑規(guī)模比諸鄰近之樓盤如御景花園、新天美地花園、桂芳園小因而難打動(dòng)客戶；配套設(shè)施與碧桂園、祈福新村、星辰花園、雅居樂花園、御景花園比較，無法與之抗衡；項(xiàng)目知名度、廣告力度不足與強(qiáng)勢(shì)抗衡；外立面色調(diào)較冷，親和力及視覺沖擊力不夠；老業(yè)主帶動(dòng)新客戶較難，因基數(shù)??；欠缺一個(gè)旗幟鮮明的市場(chǎng)立足點(diǎn)，例如：碧桂園之給你一個(gè)五星級(jí)的家；初期本項(xiàng)目以高爾夫球場(chǎng)景為定位，但二期已失去這景觀，因此定位出現(xiàn)問題。機(jī)會(huì)分析(O)東莞是以制造業(yè)而聞名的城市，在莞企業(yè)不計(jì)其數(shù)，其中的高級(jí)藍(lán)領(lǐng)及中層領(lǐng)，再加在莞經(jīng)商多年的中小商戶，這點(diǎn)從東莞市場(chǎng)近期推出的中小戶型被熱銷可得到印證。東莞市面貌的改觀也會(huì)令到一部分外資企業(yè)高層改變置業(yè)觀念，再次推動(dòng)市場(chǎng)。CEPA勺簽署，加強(qiáng)了深港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促使更多的香港公司在莞設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目借助深圳觀瀾湖高爾夫球場(chǎng)優(yōu)越的地理環(huán)境必將吸引部分客戶的關(guān)注；價(jià)格合理，物超所值，享受地鐵帶來的便利；■項(xiàng)目面對(duì)之威脅分析(T)位于本項(xiàng)目周邊的銀湖山莊正銷售，其以度假豪宅包裝，配合上港式的豪華交樓標(biāo)準(zhǔn)，以不俗的湖景、環(huán)境、以相對(duì)便利的地理位置，及醒目的外立面，將對(duì)本項(xiàng)目客戶引起直接的比較，延長(zhǎng)客戶決定購(gòu)買時(shí)間；樓價(jià)差不多及交通位置較好的深圳的布吉港人度假樓盤，都會(huì)是強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。已成各方度假霸主的度假明盤包括御景花園、碧桂園、雅居樂、星辰花園、亦是本項(xiàng)目的強(qiáng)大對(duì)手。3、市場(chǎng)定位3.1項(xiàng)目定位項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手—＞塘廈銀湖山莊、觀瀾高湖別墅、桂芳園、祈福新村、御景花園、帝豪花園、碧桂園、雅居樂花園、；項(xiàng)目可比較之對(duì)手—＞塘廈銀湖山莊、御景花園、桂芳園；；難點(diǎn)—＞以目前本項(xiàng)目的情況來看，如走高檔次的路線將難與觀瀾高爾夫球場(chǎng)別墅比拼；如選擇與塘廈銀湖山莊，一則難以符合發(fā)展商的利益，二則難以迎合市場(chǎng)需求；出路—＞選擇觀瀾高爾夫球場(chǎng)別墅與塘廈銀湖山莊、三正半山豪苑之間—＞中高檔次，以交通最近香港的東莞新一代度假名盤為定位目標(biāo)；建議本項(xiàng)目定位為：最近香港的新一代珠三角地鐵概念港人度假名盤3.2客戶定位客戶比例駿景高爾夫花園以為其優(yōu)越的地理環(huán)境，揉合高爾夫、度假、享受的多元化健康生活模式，外銷市場(chǎng)都會(huì)將有很大的度假及投資市場(chǎng)，估計(jì)銷市場(chǎng)：東莞市場(chǎng)=9：1。外銷客戶定位外銷客戶方面，主要可以分為兩大類，度假及投資，估計(jì)度假客戶與投資比例=9：1;外銷度假市場(chǎng)主要可分為四大類：香港的專業(yè)人士、高級(jí)行政人員、成功商人、政府公務(wù)員、退休人士、還有一類買來沒有實(shí)際用途的人；特質(zhì)：A:主要尋求戶型2-3房為主，約70-100平方米；B:要求交通便利及、交通配套設(shè)施齊全、社區(qū)規(guī)劃完善、具度假概念以及周邊配套成熟較為理想；C:能否提供高檔次物業(yè)管理質(zhì)素物業(yè)管理亦是考慮因素；投資客戶考慮投資國(guó)內(nèi)住宅物業(yè)，以下因素較為注意：A:地區(qū)位置B:交通C:樓宇外型級(jí)數(shù)及檔次D:室內(nèi)設(shè)計(jì)間格E:周邊配套增值項(xiàng)目種類F：付款方式/附近同區(qū)租金值資料G:隨樓是否附送家私、電器、裝修；外銷買家年齡分布A:270嗾家年齡介乎30-50歲之間；B:購(gòu)買才^價(jià)在50-80之間為主；C:如果按揭供款￥3000以下，估計(jì)市場(chǎng)承受能力較大。D:首期降低至1成左右，其它9成按揭，降低置業(yè)門檻（技術(shù)調(diào)整）；總結(jié)：駿景高爾夫花園香港市場(chǎng)主要以中年客戶為主，青年客戶為輔，具備相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，追求較高素質(zhì)的生活享受，但對(duì)于付款方式仍希望能以首期輕松供款來達(dá)成置業(yè)愿望?；隍E景高爾夫花園面對(duì)來自三大區(qū)域（珠三角、本地、布吉）勁且直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，要突圍而出，擊敗對(duì)手，一定要在產(chǎn)品各方面條件針對(duì)市場(chǎng)客戶需求，并在重點(diǎn)上勝人一籌，方有勝望，在香港營(yíng)銷推廣需特別注意以下幾個(gè)方面：1在交通，位置的優(yōu)勢(shì)，要特別加強(qiáng)宣傳，需要對(duì)港人市場(chǎng)重復(fù)強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目與香港的接近，亦有深圳地鐵概念，亦是緊鄰全世界最大的高爾夫球場(chǎng)——觀瀾湖，是新一代港人度假盤皇。；2付款方式方面要做到真正超輕松付款辦法，首付一成，免付一成，八成銀行按揭，降低置業(yè)門檻；3媒體組合提倡創(chuàng)新性推廣手段，務(wù)求使廣告費(fèi)用得其所，用得超值；4不同的推廣期，例如不同階段不同節(jié)假日等等，應(yīng)針對(duì)性提出不同的促銷手段及優(yōu)惠，例如購(gòu)買一期單位；隨樓附送家私電器裝修等等；5對(duì)投資客方面，更要收集同區(qū)樓盤或酒店租金（如觀蘭湖酒近）資料及租金回報(bào)評(píng)估，令本項(xiàng)目客面更廣。3、營(yíng)銷策略.銷售流程時(shí)期事項(xiàng)詳細(xì)內(nèi)容銷售單主要推出二期第一組團(tuán)單位及一期剩余合共單位位及策150套，以一期單位帶動(dòng)人氣，拉動(dòng)一期銷售。對(duì)2004年略于一期單位同時(shí)使用具針對(duì)性及成本效益劃算的1-3月用措施銷售。1至2個(gè)星價(jià)格策每次展銷均有少量一期單位以市場(chǎng)較低價(jià)或其他期六電視略優(yōu)惠增強(qiáng)吸引力，爭(zhēng)取部分單位得以出售，二期廣告雜志單位則以平順價(jià)格出貨，除非銷售業(yè)績(jī)過于火爆。及報(bào)紙廣銷售情若達(dá)到推出單位的80%U上，告配合谷況即時(shí)加推單位，按時(shí)加強(qiáng)熱銷期。起本年度若達(dá)到推出單位50%U上，強(qiáng)勢(shì)銷售加強(qiáng)營(yíng)銷組合和自身包裝、調(diào)整加價(jià)幅度，按時(shí)A波。進(jìn)入市場(chǎng)熱銷期.若未及推出單位的30%分析原因，完善自身包裝、相應(yīng)調(diào)整銷售策略。

2004年4-6月用一個(gè)廣告雜志配合報(bào)紙廣告鞏固品牌，維持暴光率。銷售單位主要推出二期及一期（第二批）合共單位200套價(jià)格策略視乎銷售成績(jī)而定，若業(yè)績(jī)非常理想，則本階段則可依循1-3月的成功經(jīng)驗(yàn)，加以調(diào)整而制定本階段策略。2004年7-9月用2個(gè)廣告雜志配合報(bào)紙廣告選擇這個(gè)旺季加強(qiáng)與其他強(qiáng)勁對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)，力爭(zhēng)客戶。銷售單位主要推出二期第一組團(tuán)貨尾及一期（第三批）單位200套價(jià)格策略價(jià)格在市場(chǎng)熱銷期已達(dá)到一定的高度，故價(jià)格可根據(jù)市場(chǎng)變化情況或上揚(yáng)或隱性降價(jià)，或保持不變。銷售策略根據(jù)4-6月銷售成績(jī)而定，制定暑假功略；2004年10-12月用1個(gè)廣告雜志銷售單位主要推出二期第二組團(tuán)單位及一、二期貨尾合共200套單位根據(jù)上階段成績(jī)，制定國(guó)慶及圣誕推廣策劃方案。二、三大階段銷售策略第一階段：東莞度假樓皇篇時(shí)間：2004年1月底開始細(xì)分兩個(gè)時(shí)間段：1）預(yù)熱期：2004年1月-3月1月下旬份開始在深港兩地投放炒作新聞繕稿，及與**籌辦“新一代地鐵度假名盤改變港人度假模式”主題香港記者招待會(huì)；1月份加緊市場(chǎng)炒作節(jié)奏如主題為“吃喝玩樂在塘廈”將本項(xiàng)目間接氣勢(shì)谷起（具體建議請(qǐng)看P39）；大型展銷會(huì)：2004年2月19日（配合有否廣告雜志（星期六），根據(jù)廣告提供的資料；由本周后連續(xù)兩周以中型報(bào)紙廣告進(jìn)展銷會(huì)，以充分利用到每周廣告雜志的余威進(jìn)行銷售，且予港人一個(gè)本項(xiàng)目乃大盤的訊息。2）銷售推廣目標(biāo)：☆通過有目的的市場(chǎng)醞釀工作，主要使駿景高爾夫花園在香港及塘廈市場(chǎng)備受關(guān)注，樹立駿景高爾夫花園為“東莞度假樓皇”的形象?！罨蚨ㄆ诓欢ㄆ诓邉澮恍┗顒?dòng)在中庭花園或會(huì)所舉辦，聚集本地及港人，為掀起大型展銷會(huì)的熱銷勢(shì)頭造勢(shì)?！钸_(dá)到首批單位熱銷的效果。☆在香港舉辦一些別開生面又可吸引港人目標(biāo)客戶到現(xiàn)場(chǎng)參加的活動(dòng)，及在香港為本項(xiàng)目成功造勢(shì)，表達(dá)出港人“買度假盤，先看駿景高爾夫花園”的訊息。4）銷售前必備條件☆需制定一份清晰的一期剩余單位的總體規(guī)劃及戶型圖小折頁(yè)，方便客戶查閱；☆加強(qiáng)塘廈至駿景高爾夫花園沿路廣告牌指示系統(tǒng)，增加每段路程時(shí)間倒計(jì)文字訊息；☆建議可在深圳設(shè)立展銷點(diǎn)，方便港人參觀；☆會(huì)所及售樓處應(yīng)增添熱鬧的氣氛及布置；☆加強(qiáng)售樓處與各示范單位指示系統(tǒng)；☆建議在**網(wǎng)上播放本項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)示范單位圖片；☆戶外廣告（包括候車亭、公交車體廣告、大型戶外廣告牌）☆銷售資料（樓書、折頁(yè)、單張、戶型牌、功能牌、展板、模型、電視廣告片、價(jià)格表、付款方式、認(rèn)購(gòu)書）；☆住戶專車最好能有一個(gè)羅湖口岸內(nèi)長(zhǎng)期停車位（如桂芳園）；☆組織**銷售人員進(jìn)行開盤前的系統(tǒng)培訓(xùn)；☆軟性宣傳及新聞造勢(shì)業(yè)已到位；☆其他相關(guān)工作到位。5）推廣思路駿景高爾夫花園2004年首波開售階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此在宣傳上要在香港及塘廈爭(zhēng)取最大的曝光，包括有償及無償?shù)模宜旧罹咝判?，憑借具多年操作珠三角度假各名盤豐富經(jīng)驗(yàn)，將為本項(xiàng)目締造最佳的成本效益。（備注：**正與香港電視臺(tái)高層磋商如何為本項(xiàng)目度身訂做一些具創(chuàng)意、新穎的合作方案，暫未出臺(tái)）因此總結(jié)推廣思路如下：透過一定力量的廣告逐步在港建立東莞地鐵度假樓皇的，另一方面媒體宣傳以塘廈本地長(zhǎng)期的戶外廣告牌為主，輔助以香港直郵、區(qū)內(nèi)活動(dòng)及現(xiàn)場(chǎng)不定場(chǎng)舉辦不同主題的活動(dòng)，帶動(dòng)銷售。6）銷售對(duì)象☆香港度假、投資、退休及未有明確用途的買家；☆東莞本地人（含本地土地主和上班族）；☆港、臺(tái)及外商企業(yè)主及高級(jí)行政、技術(shù)人員；☆在東莞多年的工廠藍(lán)領(lǐng)及中、高層白領(lǐng)；7）銷售渠道☆常規(guī)渠道：通過報(bào)章、電視等新聞媒體到售樓處參觀，達(dá)成成交的客戶；☆利用地盤廣告及戶外廣告，吸引到現(xiàn)場(chǎng)登記銷售；☆利用一、二期已購(gòu)買客戶資源來帶動(dòng)新客戶，每人各$3000優(yōu)惠或現(xiàn)金回贈(zèng)；造勢(shì)安排此階段內(nèi)市場(chǎng)醞釀工作是整體銷售工作的關(guān)鍵，通過一系列有目的、有組織、連貫性強(qiáng)的活動(dòng)，令到本項(xiàng)目一開始就以全新的、高姿態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)，通過一系列市場(chǎng)炒作樹立樓盤形象。具體活動(dòng)鋪排時(shí)間及初步安排如下：例如為駿景高爾夫花園申請(qǐng)3A級(jí)社區(qū)榮譽(yù)稱號(hào)、尋找機(jī)會(huì)參加國(guó)際住宅展覽。（從現(xiàn)在開始著手）目前東莞3A級(jí)社區(qū)可謂屈指可數(shù)，特別是關(guān)外樓盤，更是一個(gè)白點(diǎn)，如果本項(xiàng)目能在年內(nèi)申請(qǐng)3A級(jí)社區(qū)成功，對(duì)于關(guān)外樓盤來說可以說是質(zhì)的飛躍，即用比觀瀾高爾夫花園少幾個(gè)檔次的價(jià)錢卻可享受到類同的質(zhì)素，相信這一點(diǎn)可滿足不少客戶的虛榮心。完善四期商業(yè)配套，為本項(xiàng)目創(chuàng)造旺盛人氣（從現(xiàn)在開始著手）大型住宅社區(qū)最讓客戶動(dòng)心的就是配套齊備，為了達(dá)到此目的，同時(shí)為本項(xiàng)目周圍創(chuàng)造旺盛的人氣，一期的商業(yè)配套、商業(yè)環(huán)境能刺激那些對(duì)本項(xiàng)目有興趣的客戶下定的決心。一期商場(chǎng)在品牌商家進(jìn)駐后，亦可與這些商家聯(lián)合舉辦相關(guān)的促銷活動(dòng)，不斷使本項(xiàng)目處于熱銷的狀態(tài)。在關(guān)外主要地點(diǎn)設(shè)置超級(jí)大路牌，營(yíng)造東莞第一大盤形象，對(duì)于設(shè)置規(guī)模龐大的戶外廣告處于曾有過建議，現(xiàn)重申如下：為了大量吸納社區(qū)內(nèi)外（包括香港、東莞、塘廈、布吉）客戶，減弱客戶被其他盤截流的劣勢(shì)，建議通過設(shè)置大量的戶外廣告處于形成規(guī)?；瘧敉鈴V告效應(yīng)。除去已有位置，具體建議如下：★設(shè)置地點(diǎn)：塘廈——公路交界處設(shè)置一塊（分流公路上的樓盤等，兩旁樓盤的客戶群）——塘廈中心區(qū)（吸引本地客戶）；通過在這主要地點(diǎn)設(shè)置大型廣告牌將潛在客戶群一步步引向地盤。為駿景高爾夫花園制作主題音樂以啷啷上口的一首歌曲配合電視廣告，當(dāng)客戶一聽到此歌曲即聯(lián)想到本項(xiàng)目，此方法類似一些著名的商品廣告歌，因?yàn)橥ㄋ滓锥?，往往成為孩子們甚至大人們樂于哼唱的歌曲，通過這種長(zhǎng)期有效的傳播，必然會(huì)使施工潛在客戶耳熟能詳，大大提升其知名度。公開發(fā)售儀式借“駿景風(fēng)情節(jié)”掀起銷售高潮要制造的市場(chǎng)氣氛僅僅依靠塘廈本地市場(chǎng)的客戶群捧場(chǎng)是難以引起轟動(dòng)效應(yīng)的，故建議開盤活動(dòng)應(yīng)做成全東莞都在關(guān)注的活動(dòng)而此活動(dòng)又不能完全是樓盤本身的促銷活動(dòng)因?yàn)檫@些活動(dòng)所營(yíng)造的氣勢(shì)畢竟是有限的，為了將買樓與不買樓的人群都聚集在一起，還必須將公益性活動(dòng)與促銷活動(dòng)聯(lián)結(jié)在一起，這樣才能最大煽動(dòng)各種人的興趣參與。從本項(xiàng)目自身定位出發(fā)，**建議可通過舉辦“駿景風(fēng)情節(jié)”活動(dòng)作為本項(xiàng)目的開盤儀式，這樣做的好處在于：將活動(dòng)推到對(duì)本地人乃至香港人都有吸引力的高層次，讓更多的人通過此項(xiàng)活動(dòng)認(rèn)識(shí)、了解、喜愛駿景高爾夫花園，為開盤聚集人氣。讓客戶充分體驗(yàn)到駿景高爾夫花園是與眾不同，充滿歡樂的“玩樂天堂”。此次駿景風(fēng)情節(jié)不僅僅是以一天，以數(shù)個(gè)節(jié)目就草率收?qǐng)?，而是持續(xù)一個(gè)星期、集泰國(guó)、印尼、菲律賓等各國(guó)吃喝玩樂于一體的大型活動(dòng)。由此項(xiàng)活動(dòng)足見駿景高爾夫花園的規(guī)模與實(shí)力及趣味性。主要活動(dòng)內(nèi)容：民族表演、飲食、工藝品展銷、歌舞表演、居住博覽等。此次活動(dòng)可與世界之窗聯(lián)合舉辦。此段時(shí)間內(nèi)下定的客戶有機(jī)會(huì)獲得“駿景風(fēng)情游套票”及工藝品等獎(jiǎng)品。目前主要工作：與“世界之窗”聯(lián)系，商量舉辦此活動(dòng)的系列細(xì)節(jié)問題；長(zhǎng)期贊助中國(guó)旅行社舉辦“之旅”活動(dòng)通過贊助中旅行社活動(dòng)，本項(xiàng)目可獲得如下好處：利用駿景高爾夫作為外景地拍攝一集“吃喝玩樂在布吉”將駿景以旅游景點(diǎn)的方式推薦予客戶，這樣就可吸引到一批喜愛旅游的香港客戶到龍崗駿景高爾夫游樂，通過游樂，對(duì)駿景高爾夫花園產(chǎn)生好感，促發(fā)他們的購(gòu)買欲望。另外，為了促銷亦可向購(gòu)買本項(xiàng)目的客戶贈(zèng)送“風(fēng)情”旅游套票，為本項(xiàng)目“度假天皇”造勢(shì)。直郵廣告在香港，搜集具潛力的香港人資料作出針對(duì)性的投放直郵廣告（此工作**在進(jìn)行中）（8）塘廈鎮(zhèn)內(nèi)活動(dòng)宣傳在塘廈街內(nèi)的商場(chǎng)、酒樓以及銀行等市異經(jīng)常光顧的場(chǎng)所擺放宣傳資料；在塘廈商業(yè)集中、人流集中地設(shè)置一個(gè)長(zhǎng)期周末展銷點(diǎn)，配合看樓專車來回接送看樓群客戶。并經(jīng)常性的組織活動(dòng)宣傳駿景高爾夫花園，迅速擴(kuò)展知名度。第二階段：度假篇銷售時(shí)機(jī)及銷售階段安排1、銷售時(shí)機(jī)分析從駿景一至二期的銷售來看，駿景花園在香港客戶心目中有一定的認(rèn)同，在樓盤素質(zhì)上、發(fā)展商品牌等環(huán)境等各方面都較認(rèn)同，但由于一、二期產(chǎn)品偏離市場(chǎng)，