2022-2023年如何約定好工程質量保修條款

如何約定好工程質量保修條款導讀：工程建設律師為您講解如何商定好工程質量保修條款，詳細有以下三點：一、工程質量保修制度工程質量保修是我國實施的一項法定制度，《建筑法》第62條、國務院《建設工程質量管理條例》第六章專章對建設工程質量保修的范圍、期限、責任等方面進行了規(guī)定。1）質量保修

工程建設律師為您講解如何商定好工程質量保修條款，詳細有以下三點：

一、工程質量保修制度

工程質量保修是我國實施的一項法定制度，《建筑法》第62條、國務院《建設工程質量管理條例》第六章專章對建設工程質量保修的范圍、期限、責任等方面進行了規(guī)定。

1）質量保修的范圍

《建筑法》第62條規(guī)定建筑工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目。

除上述法定保修范圍外，發(fā)包人與施工企業(yè)可以在施工合同或保修書中對保修范圍進行商定。

2）質量保修的期限

工程建設律師講到，《建筑法》第62條規(guī)定，保修的期限應當根據保證建筑物合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。詳細的保修范圍和最低保修期限由國務院規(guī)定。

《建設工程質量管理條例》第40條規(guī)定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包人與承包方商定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

在不違反法定最低期限的前提下，發(fā)包人與施工企業(yè)可以在施工合同或保修書中對保修期限進行商定。

3）質量保修書

依據《建筑法》、《建設工程質量管理條例》相關規(guī)定，建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。合格的質量保修書是工程竣工驗收的法定條件之一。在內容上，質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。

4）質量保修責任

《建設工程質量管理條例》第41條規(guī)定，建設工程在保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失擔當賠償責任。

《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第27條規(guī)定，因保修人未準時履行保修義務，導致建筑物毀損或者造成人身、財產損害的，保修人應當擔當賠償責任。保修人與建筑物全部人或者發(fā)包人對建筑物毀損均有過錯的，各自擔當相應的責任。

二、實踐中的詳細做法

根據目前通行的做法，施工企業(yè)與發(fā)包人簽署建設工程施工合同時，一般會商定質量保修金，發(fā)包人要求承包方預留一部分工程款作為質量保修金，用以修理建筑工程在保修范圍內消失的質量問題。質量保修金通常為總造價的5%以上，工程竣工驗收合格后的肯定期限后（通常為1-2年）再由發(fā)包人退還或支付給施工企業(yè)。

質量保修金已經成為目前國內（外）工程建設領域的行規(guī)。對施工企業(yè)來講，預留質量保修金的不僅造成其流淌資金緊急；而且更為嚴峻的是，發(fā)包人常以工程存在質量缺陷為由，無端扣減質量保修金，造成施工企業(yè)的利潤受到減損。由此又進一步引發(fā)施工企業(yè)拖欠農夫工工資問題，成為影響"和諧社會'構建的擔心定因素。

三、施工企業(yè)如何防范質量保修風險

4.1保證施工質量

施工企業(yè)應當正確熟悉質量與效益的關系，堅固樹立"百年大計，質量為本'、"以質量求進展'的思想理念，加強質量管理，嚴把質量關口，落實各項質量規(guī)范，達到施工要求，保證施工質量，如此才能從根本上防范質量保修風險。

4.2簽訂施工合同相關條款時應留意的問題

1）有關保修期的商定

有些施工企業(yè)為削減質量保修風險，在施工合同中商定的保修期限少于《建設工程質量管理條例》規(guī)定的最低期限。實際上，由于《建設工程質量管理條例》的性質為行政法規(guī)，其對一些工程項目的最低保修期限的規(guī)定為強制性規(guī)定。按《合同法》規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同條款無效。因此，對于有法定最低保修期限的工程項目，施工合同對保修期的商定若低于法定最低保修期限的，應屬無效。施工企業(yè)的這一做法，并不能有效的降低其所面臨的質量保修風險。

此外，有些施工合同中則只是簡潔而籠統(tǒng)的商定一個質量保修期，這種商定也將給施工企業(yè)帶來保修責任上的不確定性風險?！督ㄔO工程質量管理條例》第40條規(guī)定，除四類有法定最低保修期限的工程項目外，其他項目的保修期限由發(fā)包人與承包人商定。因此，若雙方在施工合同中籠統(tǒng)商定一個質量保修期，則屬四類有法定最低保修期限的工程項目按法律規(guī)定，如屬其余項目，在應商定而未商定詳細期限的情形下，極易在施工企業(yè)收取工程款余款時發(fā)生爭議。為此，筆者建議，在施工合同或質量保修書中采納單項列舉的方式對工程保修的內容和期限進行商定。

2）留意區(qū)分質量保修期和預留質量保修金的期限

預留質量保修金的期限（《建設工程質量保證金管理暫行方法》中稱為缺陷責任期）與保修期關系親密，因此兩者在使用中常常被混淆。

例如，有些施工合同商定：保修期一年，期滿后30天內甲方支付5%的工程余款。按當事人的本意，這里的"保修期'應當指的是預留質量保修金的期限，并非施工單位擔當保修責任的期限。而且，質量保修期針對不同工程項目期限是不同的，最長的為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；而預留質量保修金的期限，慣例上通常不高于2年（參見《建設工程質量保證金管理暫行方法》相關規(guī)定）。

上例中的合同條款明顯沒有留意到兩者的區(qū)分。誤用的結果是，假如"保修期'被認定為質量保修期，而法律或行政法規(guī)對相應項目規(guī)定的保修期限又在一年以上的話，則保修期為一年的商定違反了法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定；而且雙方可能就此進一步產生爭議：工程余款畢竟應在自竣工驗收合格后之日起滿1年后的30天內支付，還是在質量保修期滿后30天內甲方支付？[page]

筆者建議，在商定預留質量保修金的期限時，在表述上應留意與質量保修期脫鉤；應當明確商定，從工程質量驗收合格之日起的肯定期限后由發(fā)包人支付工程余款或退還工程質量保修金。

3）脫鉤質量保修金和質量保修義務

由于質量保修金需要占用施工企業(yè)的珍貴的現金流，而且實踐中，發(fā)包人以各種理由卡扣施工企業(yè)質量保證金的現象特別普遍，客觀上造成了施工企業(yè)供應質量保修金的風險過高。質量保修金一般占工程總造價的5%以上，由于施工企業(yè)承包工程的利潤率原來就不高，這部分保證金再被克扣，則整個工程的效益無法保證甚至虧損。

需要指出的是，預留質量保修金并不是施工企業(yè)的強制性法定義務，屬雙方商定范疇。假如雙方沒有商定質量保修金，則依據《合同法》第六十二條對履行期限商定不明時的規(guī)定，工程竣工驗收合格后，發(fā)包人無權擅自扣留工程尾款，承包人僅需在賜予發(fā)包人必要的預備時間后即可要求發(fā)包人支付尾款。但發(fā)包人要求由施工企業(yè)對工程保修供應肯定形式的擔保具有肯定的合理性且實踐中已形成慣例，若施工企業(yè)拒絕供應任何形式的保修擔保則發(fā)包人難以接受。

為平衡雙方的利益，筆者建議，雙方簽訂施工合同時，施工企業(yè)可以要求以其他形式替代質量保修金。參照國際工程承包中慣常的做法，施工企業(yè)可以向發(fā)包人供應履約保函，即由銀行、擔保公司或其他發(fā)包人信任的企業(yè)開出保函，在保額限度內為施工企業(yè)在保修期內履行保修義務供應保證擔保，一旦施工企業(yè)拒絕履行保修義務，發(fā)包人可以要求保證人支付既定金額的款項，等等。但施工企業(yè)來說，供應履約保函可以避開供應保修金占用現金流等弊端，削減風險；而對發(fā)包人來說，多一個擔保人，也使其權益得到更有力保障。

4）區(qū)分保修期內工程質量的責任方，明確費用擔當

《建設工程質量管理條例》第41條規(guī)定，建設工程在保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失擔當賠償責任。

筆者認為，施工企業(yè)是基于施工合同對工程擔當保修義務，因此只對工程的施工質量負責。假如質量問題是由于施工企業(yè)緣由所致的，則施工企業(yè)應當在質量保修期內擔當無條件的保修義務并擔當修理費用。若保修期內發(fā)生的工程質量問題是由其他方緣由造成的，則不屬于施工企業(yè)保修的范圍，或者施工企業(yè)雖可進行修理但由此產生的費用應由責任方擔當。例如，在建設中所用的裝修材料為建設單位供應的狀況下，由于裝修材料本身的問題，導致質量問題，施工方可以予以修理，但該修理費用則應由建設方擔當。假如保修的質量問題是由于勘察單位、設計單位或者建筑材料、發(fā)包人自身緣由造成的，則發(fā)包人應當追究責任方的質量賠償責任。

5）明確商定發(fā)包人的通知義務及舉證責任

《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第27條規(guī)定，因保修人未準時履行保修義務，導致建筑物毀損或者造成人身、財產損害的，保修人應當擔當賠償責任。保修人與建筑物全部人或者發(fā)包人對建筑物毀損均有過錯的，各自擔當相應的責任。

筆者認為，為避開施工企業(yè)因未準時履行保修義務而擔當過重的責任，有必要在施工合同中對發(fā)包人的通知義務進行商定。雙方可商定，發(fā)包人應提前肯定期限通知保修人履行保修義務，發(fā)包人怠于通知，導致建筑物毀損或者造成人身、財產損害的，相關責任由發(fā)包人擔當。

另一方面，如前所述，施工企業(yè)只對自身緣由所致質量問題負責，若保修期內發(fā)生的工程質量問題是由其他方緣由造成的，則不屬于施工企業(yè)保修的范圍。因此，在施工合同中有必要對發(fā)包人就工程質量問題的舉證責任進行商定，即發(fā)包人通知施工企業(yè)履行保修義務時，應同時提交工程存在質量問題、質量問題屬于施工企業(yè)的保修范圍、質量的責任方為施工企業(yè)等方面的初步證據；若發(fā)包人未提交上述證據的，則應視為工程不存在缺陷，施工企業(yè)有權拒絕按保修通知履行，等等。

實踐中，一些發(fā)包人不正值的利用保修條款以達到拖延、拒絕支付工程尾款的目的，在施工合同中作上述商定，對維護施工企業(yè)的合法權益有著重要意義。

4.3利用工程質量保險防范保修風險

2022年8月5日，建設部與保監(jiān)會又聯(lián)合發(fā)布《關于推動建設工程質量保險工作的看法》?！犊捶ā返谌龡l指出，（一）大型公共建筑和地鐵等地下工程的建設單位要高度重視技術風險管理工作，應樂觀投保建設工程質量保險。其他類型的工程為了加強風險管理，也應依據狀況投保建設工程質量保險。工程勘察單位、設計單位、監(jiān)理單位、施工圖審查機構、工程質量檢測機構等應樂觀投保相應的責任保險。（二）商品房的開發(fā)單位以及施工單位應樂觀投保建設工程質量保證保險等關系到工程使用人利益的相關保險。（三）鼓舞建設單位（或開發(fā)單位）牽頭，就建設工程項目統(tǒng)一投保。

2022年9月19日，由建設部與保監(jiān)會聯(lián)手推動的建筑工程質量保險試點工作正式啟動，中國人保財險領先面對全國14個城市推出新產品。據悉，中國人保財險目前已經建立了包括建筑施工企業(yè)雇主責任險、建筑工程勘察責任險、建設工程設計責任險、單項建設工程設計責任險、住宅質量保證保險等一攬子建筑行業(yè)責任保險產品體系，下一步將連續(xù)通過北京、上海、青島、大連等試點進行探究。

工程建設律師認為，依據《建設工程質量管理條例》第40條規(guī)定，在正常使用條件下，基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程最低保修期限為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。而設計年限一般為幾十年，甚至上百年。對于建設單位來說，要在如此漫長的期限內真正落實保修責任的擔當，必需通過保險來解決。

另一方面，我國《建筑法》規(guī)定了建設單位、施工單位、設計勘察單位、監(jiān)理單位的責任，工程建設當事人假如不通過工程擔?；虮ｋU分散、轉移風險，一旦發(fā)生違約或重大責任事故，責任單位無力擔當，必定影響工程建設的順當進行，責任單位也將難以生存。

再者，由于建筑工程質量險主險的基礎費率是0.3%，遠低于質量保證金（通常為工程造價的5%以上），考慮到發(fā)包人拖欠、克扣質量保證金的情形特別普遍。以保險制度取代質量保證金，可避開長期占用施工企業(yè)的