火車站市場調(diào)研方案

PAGEPAGE10市場調(diào)研方案TOC\o"1-3"\h\z一、調(diào)研目的和意義 1二、調(diào)研思路 3三、調(diào)研框架內(nèi)容 4四、費(fèi)用預(yù)算及報(bào)價(jià) 9五、時(shí)間安排 9六、成果提交 10一、調(diào)研目的和意義通過系統(tǒng)的調(diào)研，為本項(xiàng)目及雙遠(yuǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略的各類型物業(yè)的定位提供依據(jù)，充分挖掘本項(xiàng)目所具有的價(jià)值，從而保證本項(xiàng)目市場定位準(zhǔn)確，資金回籠、利潤模式符合雙遠(yuǎn)集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)及發(fā)展。[項(xiàng)目說明]影響商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境的具體因素和內(nèi)容較多，本次研究將重點(diǎn)針對本地塊相關(guān)物業(yè)調(diào)研，相關(guān)物業(yè)主要是指與火車站經(jīng)濟(jì)相關(guān)的酒店、酒店式公寓、專業(yè)市場、特色商業(yè)（如：浴室）等,住宅物業(yè)不在本次調(diào)查范圍之內(nèi)。[調(diào)研目的]本次市場調(diào)查是以雙遠(yuǎn)集團(tuán)重慶龍頭寺項(xiàng)目的開發(fā)意圖為起點(diǎn)和基礎(chǔ)，通過對全國范圍內(nèi)和重慶市火車站聯(lián)系密切的可比物業(yè)、重慶主要專業(yè)市場分析、物流經(jīng)濟(jì)供應(yīng)市場等項(xiàng)目基礎(chǔ)條件及綜合環(huán)境因素的詳細(xì)調(diào)查，對可能的目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行抽樣調(diào)查測試把握可能的目標(biāo)消費(fèi)者對于本項(xiàng)目的認(rèn)知度、傾向度，從而論證本項(xiàng)目定位于物業(yè)和業(yè)態(tài)的可行性、市場風(fēng)險(xiǎn)及可能的利潤模式，客觀的、詳實(shí)的、準(zhǔn)確的市場信息和決策依據(jù)，幫助雙遠(yuǎn)集團(tuán)增強(qiáng)核心競爭力，降低投資風(fēng)險(xiǎn)?！菊{(diào)研主題】以本案的地理位置、區(qū)域特征為出發(fā)點(diǎn)，圍繞調(diào)研目的，將完成以下主題研究：第一部分：龍頭寺火車站人流、物流、商圈、規(guī)劃等綜合研究重慶市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及變化趨勢龍頭寺火車站在重慶及西南片區(qū)的人流及貨流地位龍頭寺火車站現(xiàn)在及未來鐵路運(yùn)輸線路規(guī)劃龍頭寺火車站綜合配套設(shè)施研究龍頭寺火車站商圈可預(yù)計(jì)人流量及線路組織重慶南站物業(yè)的歷史變遷及龍頭寺火車站發(fā)展歷史變遷預(yù)測本項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目外圍人流、貨流線路第二部分：專業(yè)市場及酒店研究全國同類火車站商圈研究重慶火車南站與北站商圈詳細(xì)研究重慶主要專業(yè)市場研究（汽車、摩托車整車及配件市場、汽車美容產(chǎn)品市場、小商品批發(fā)、服裝批發(fā)、圖書批發(fā)、裝飾建材、藥材、化妝品批發(fā)）第三部分：競爭態(tài)勢研究競爭項(xiàng)目與競爭態(tài)勢研究（汽車、摩托車整車及配件市場、汽車美容產(chǎn)品市場、小商品批發(fā)、服裝批發(fā)、圖書批發(fā)、裝飾建材、藥材、化妝品批發(fā)調(diào)查）競爭項(xiàng)目與競爭態(tài)勢研究（三星級、二星級酒店調(diào)研）典型物業(yè)研究潛在競爭對手研究第四部分：目標(biāo)客戶研究目標(biāo)消費(fèi)群態(tài)度測評和傾向研究（如經(jīng)營各專業(yè)市場的業(yè)主）深度訪談研究座談會3場二、調(diào)研思路經(jīng)過項(xiàng)目小組研究討論：決定采用“定性研究體系”為主，分階段分步驟對項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查研究。思路說明一：針對全國范圍內(nèi)類似火車站研究，把握火車站經(jīng)濟(jì)帶來的機(jī)遇、優(yōu)勢、威脅、弊端，分析各火車站各類型物業(yè)的主要特征；思路說明二：分析龍頭寺火車站商圈未來發(fā)展方向，商圈輻射半徑、周圍未來配套設(shè)施、人流量及走向，車流量及走向、貨運(yùn)處于城市中的地位及走向從而綜合判斷火車站經(jīng)濟(jì)賦予本項(xiàng)目的附加值。思路說明三：調(diào)查重慶鐵路客流物流運(yùn)輸?shù)臉?gòu)成、發(fā)送或進(jìn)入方向及吞吐量，并分析以上數(shù)據(jù)與本項(xiàng)目發(fā)生關(guān)聯(lián)的可行性，為本項(xiàng)目商業(yè)定位提供依據(jù)。思路說明四：詳細(xì)調(diào)研重慶汽車、摩托車整車及配件市場、汽車美容產(chǎn)品市場、小商品批發(fā)、服裝批發(fā)、圖書批發(fā)、裝飾建材、藥材、化妝品批發(fā)等專業(yè)市場各指標(biāo)，分析各類型專業(yè)市場的走勢，深度分析本項(xiàng)目定位于各種專業(yè)市場的可行性。思路說明五：通過面訪目標(biāo)消費(fèi)群體及FGD座談會（各種專業(yè)市場的經(jīng)營戶，商場經(jīng)營管理商家、商業(yè)地產(chǎn)專家、投資客戶、管委會、規(guī)劃局），了解：1、客戶群體對現(xiàn)有火車站各物業(yè)的市場認(rèn)可程度；2、客戶對于本項(xiàng)目定位于各物業(yè)的認(rèn)可程度；3、客戶對各種專業(yè)市場的要求；4、專家對本項(xiàng)目的建議；5、投資客戶對本區(qū)域商業(yè)物業(yè)的接受度，等等。結(jié)合市場狀況為本項(xiàng)目提供更為細(xì)致的決策及規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)，針對性的營銷決策依據(jù)。思路說明六：對火車站商業(yè)區(qū)域（華宇項(xiàng)目）進(jìn)行深入調(diào)查，了解市場供應(yīng)特征，獲得同質(zhì)項(xiàng)目詳細(xì)資料，認(rèn)真研究同質(zhì)項(xiàng)目產(chǎn)品共同性與差異點(diǎn)，以及市場反映的強(qiáng)弱程度。從整體角度考慮本項(xiàng)目商業(yè)定位。三、調(diào)研框架內(nèi)容第一部分：龍頭寺火車站人流、物流、商圈、規(guī)劃等綜合研究重慶市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及變化趨勢將各個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)細(xì)化，了解重慶宏觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，結(jié)合各個(gè)指標(biāo)的相關(guān)分析，預(yù)測重慶宏觀經(jīng)濟(jì)走勢以及對房地產(chǎn)市場的影響。補(bǔ)充指標(biāo)：財(cái)政，稅收收入；三北片區(qū)尤其是龍頭寺片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資，電力改造投資；人均收入水平，可支配收入金額，消費(fèi)性支出結(jié)構(gòu)；恩格爾系數(shù)達(dá)到什么程度意味著小康水平；重慶的主要產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及與火車站之間的關(guān)系房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展總體形式：商業(yè)房地產(chǎn)方面的宏觀走龍頭寺火車站在重慶及西南片區(qū)的人流及貨流地位本項(xiàng)目必須結(jié)合龍頭寺火車站研究，研究龍頭寺火車站在重慶火車站及西南片區(qū)所處地位（人流地位、貨運(yùn)地位），綜合研究片區(qū)的配套設(shè)施。2.1龍頭寺火車站人流、物流研究：重慶火車站在西南片區(qū)扮演的人流、貨流角色；龍頭寺火車站在重慶片區(qū)扮演的人流、貨流角色；龍頭寺火車站在西南片區(qū)扮演的人流、貨流角色；龍頭寺火車站現(xiàn)在及未來鐵路運(yùn)輸線路規(guī)劃重慶鐵路客流物流運(yùn)輸?shù)臉?gòu)成、發(fā)送或進(jìn)入方向及吞吐量調(diào)查；龍頭寺火車站運(yùn)力及線路組織規(guī)劃；分析以上數(shù)據(jù)與本項(xiàng)目發(fā)生關(guān)聯(lián)的可行性，為本項(xiàng)目商業(yè)定位提供依據(jù)。龍頭寺火車站綜合配套設(shè)施研究購物場所文化教育醫(yī)療衛(wèi)生金融服務(wù)郵政服務(wù)娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)生活服務(wù)娛樂休息設(shè)施周邊可能存在的對項(xiàng)目不利的干擾因素龍頭寺火車站商圈可預(yù)計(jì)人流量及線路組織總體規(guī)劃；交通布局及流線設(shè)計(jì)；（包含與主城連接線路、輕軌線路、停車場、公交線路、出租車、長途汽車站、人行天橋等）項(xiàng)目地塊四至的人流走向、車流組織；重慶南站物業(yè)的歷史變遷及龍頭寺火車站發(fā)展歷史變遷預(yù)測調(diào)查重慶各個(gè)火車站商圈物業(yè)形態(tài)發(fā)展變化與火車運(yùn)輸發(fā)展的關(guān)系調(diào)查重慶鐵路客流物流的變化，與火車運(yùn)輸發(fā)展的關(guān)系研究城市快速交通、城際鐵路快車發(fā)展，與火車站客流變化的關(guān)系根據(jù)對歷史發(fā)展的分析，預(yù)測龍頭寺火車站商圈的功能發(fā)展及角色變化本項(xiàng)目SWOT分析該部分在建立項(xiàng)目SWOT矩陣的基礎(chǔ)上，對本項(xiàng)目地塊的條件作詳細(xì)分析，了解其優(yōu)、劣點(diǎn)，以便為其制訂能突出本項(xiàng)目優(yōu)、特點(diǎn)的規(guī)劃方案、項(xiàng)目定位建議作準(zhǔn)備。第二部分：專業(yè)市場及酒店研究全國同類火車站商圈研究商圈規(guī)劃；主要物業(yè)形態(tài)特征；物業(yè)形態(tài)存在的原因分析；人流特征；物流特征；交通組織與商業(yè)形態(tài)的關(guān)系周邊居民數(shù)量、層次與火車站商圈功能定位的關(guān)系重慶火車南站與北站商圈詳細(xì)研究2.重慶火車站商圈研究2.1重慶火車南站和北站商業(yè)圈物業(yè)市場研究；2.1.1商業(yè)、酒店等規(guī)模、面積、價(jià)格或租金、規(guī)劃布局、經(jīng)營狀況；2.1.2商業(yè)業(yè)態(tài)研究：專業(yè)市場研究——業(yè)態(tài)分布、租金、規(guī)劃布局、引入主力商業(yè)面積、銷售方式等。商業(yè)按零售業(yè)、餐飲、服務(wù)業(yè)統(tǒng)計(jì)分析；零售商業(yè)按日用百貨零售業(yè)、紡織品、服裝和鞋帽零售業(yè)、五金建材零售業(yè)、藥品及醫(yī)療器械零售業(yè)、汽、摩及零配件零售業(yè)、文化用品零售業(yè)（含音像店）、化妝品、飾品零售業(yè)、通訊、其他零售業(yè)統(tǒng)計(jì)分析；零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)按業(yè)態(tài)分類統(tǒng)計(jì)：食雜店、超市、百貨店、專賣店、專業(yè)店、家居建材店。重慶主要專業(yè)市場研究（汽車、摩托車整車及配件市場、汽車美容產(chǎn)品市場、小商品批發(fā)、服裝批發(fā)、圖書批發(fā)、裝飾建材、藥材、化妝品批發(fā)）基本技術(shù)研究指標(biāo)：規(guī)模、面積、價(jià)格或租金、規(guī)劃布局、經(jīng)營情況、目標(biāo)客戶、運(yùn)輸途徑、攤位面積、出入口位置、停車位等。第三部分：競爭態(tài)勢研究競爭項(xiàng)目與競爭態(tài)勢研究（汽車、摩托車整車及配件市場、汽車美容產(chǎn)品市場、小商品批發(fā)、服裝批發(fā)、圖書批發(fā)、裝飾建材、藥材、化妝品批發(fā)調(diào)查）（1）競爭主要物業(yè)（2）基本研究指標(biāo)競爭項(xiàng)目開發(fā)商背景、競爭項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：用地面積、建筑面積、容積率、綠化率、建筑密度、人流量、車流量（3）競爭項(xiàng)目產(chǎn)品力分析：物業(yè)類型、建筑類型、物業(yè)規(guī)劃、綠化景觀、建筑外觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理/配套/收費(fèi)、銷售價(jià)位等（4）競爭項(xiàng)目銷售力（營銷推廣）分析：a宣傳推廣主題、營銷口號b戶型、面積比，朝向c價(jià)格水平d付款方式e促銷優(yōu)惠政策f工程進(jìn)度g開盤時(shí)間h銷售狀況及基本客群i交房時(shí)間j后續(xù)開發(fā)情況（5）結(jié)合競爭項(xiàng)目的分析，對目前所屬目標(biāo)地塊區(qū)域的競爭態(tài)勢進(jìn)行深入剖析，預(yù)測區(qū)域商圈物業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，從而便于判斷未來本項(xiàng)目商圈的發(fā)展態(tài)勢。競爭項(xiàng)目與競爭態(tài)勢研究（三星級、二星級酒店調(diào)研）典型物業(yè)研究第四部分：目標(biāo)客戶研究一）、研究要點(diǎn)根據(jù)市場狀況確定潛在目標(biāo)消費(fèi)群體，并對客戶群體的認(rèn)知態(tài)度、置業(yè)觀念進(jìn)行研究分析；我們將通過設(shè)計(jì)不同形式的消費(fèi)者調(diào)研問卷，較深入的挖掘需求市場特性，對本屬性產(chǎn)品目標(biāo)消費(fèi)群體的背景身份、需求狀況、生活形態(tài)等因素進(jìn)行細(xì)致描述和分析，并深入研究消費(fèi)群體對別墅類住宅的置業(yè)需求狀況。本次問卷采用深度訪談形式和一般問卷調(diào)研。一般問卷主要是對潛在購買商鋪的客戶隨機(jī)訪問。目標(biāo)消費(fèi)群態(tài)度測評和傾向研究共200份問卷（重點(diǎn)專業(yè)市場問卷投放量≥30份，一般專業(yè)市場≥15份）深度訪談研究深度訪談主要是針對潛在的中高端客戶，如：重慶商會成員單位，包含汽車協(xié)會、摩托車協(xié)會等類似專業(yè)機(jī)構(gòu)訪談；針對專業(yè)市場業(yè)主訪談。龍頭寺目前的管理機(jī)構(gòu)深度訪問。座談會3場已購買商鋪、酒店及投資性物業(yè)的座談會，共2場；專業(yè)人士座談會（邀請規(guī)劃人士、咨詢機(jī)構(gòu)、商家等中高層管理人士），共一場。每場安排5-6人附件：一般問卷研究內(nèi)容：（具體內(nèi)容將見進(jìn)一步修定的“潛在目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)查問卷”）對已購買或擬購買商鋪的目標(biāo)客戶問卷調(diào)研經(jīng)營范圍經(jīng)營業(yè)態(tài)的盈利水平重視因素位置要求物業(yè)管理面積配套要求現(xiàn)經(jīng)營滿意程度購買商鋪的價(jià)格承受度重慶投資者抽樣調(diào)查分析收入投資意向總價(jià)付款方式面積要求目標(biāo)消費(fèi)結(jié)構(gòu)組成及變化。置業(yè)消費(fèi)者購買商業(yè)消費(fèi)行為分析（定量、定性相結(jié)合）1）購買計(jì)劃置業(yè)目的置業(yè)者選區(qū)域計(jì)劃購買類型置業(yè)時(shí)間計(jì)劃2）對本項(xiàng)目所在片區(qū)的認(rèn)知、評價(jià)和偏好3）對本項(xiàng)目地塊的區(qū)位、環(huán)境、交通及生活配套設(shè)施的認(rèn)知與評價(jià)5）生活習(xí)慣及社會經(jīng)濟(jì)背景資料個(gè)人資料：性別、年齡、學(xué)歷、職業(yè)、收入、現(xiàn)居住地、現(xiàn)工作地6）對當(dāng)前居住環(huán)境（區(qū)內(nèi)區(qū)外）及配套設(shè)施等方面的態(tài)度和意見7）本項(xiàng)目商業(yè)適合需要程度及認(rèn)購可能性、推薦可能性四、費(fèi)用預(yù)算及報(bào)價(jià)本項(xiàng)目市場調(diào)研工作除所有稅費(fèi)外,調(diào)研費(fèi)用總額為人民幣12.5萬元。以上報(bào)價(jià)不含招商、銷售銷售