甲級寫字樓租賃管理分享

仲量聯(lián)行2014年12月甲級寫字樓租賃管理分享租賃管理分享3甲級寫字樓

市場的變化展望寫字樓發(fā)展周期萌芽期建設(shè)期成長期Ⅰ成熟期時期90’s2005-20112012-20142015-20172018之后基礎(chǔ)建設(shè)拆遷、建設(shè)區(qū)域中心確認(rèn)后快速發(fā)展進(jìn)一步走向成熟發(fā)展成熟供應(yīng)狀況規(guī)劃中1、銷售型寫供應(yīng)期2、持有型日漸增多3、需求與供應(yīng)持平1、爆炸型供應(yīng)期2、供應(yīng)拉動需求單一業(yè)權(quán)成為主流供應(yīng)快速減少需求政府機(jī)構(gòu)/國有企業(yè)擴(kuò)租和升級辦公室需求迅速增長需求持續(xù)上升，內(nèi)資企業(yè)主導(dǎo)需求持續(xù)上升需求持續(xù)增長空置率/下降大幅度下降大幅度上升逐漸下降租金/上升上升迅速壓力來自于競爭，租金體現(xiàn)三極化趨勢大幅攀升；優(yōu)質(zhì)物業(yè)出現(xiàn)更高的溢價成長期Ⅱ4供應(yīng)量上升乃寫字樓市場發(fā)展的必經(jīng)階段以一線城市為參考56單一物權(quán)甲級寫字樓將是市場發(fā)展的趨勢小業(yè)主持有單位基本都在500平方米以下，而2000平方米以上基本為大業(yè)主持有寫字樓市場的變化甲級-甲級？乙級-甲級7過往的發(fā)展是由乙級搬遷至甲級，隨著市場成熟，日后大部分的目標(biāo)租戶本身就在甲級寫字樓辦公紅海市場藍(lán)海市場靠大量覆蓋客戶，降價競爭來生存利用現(xiàn)有需求過度依賴產(chǎn)品及市場優(yōu)勢在現(xiàn)有市場空間中競爭致力于解決競爭只能滿足客戶現(xiàn)在的需要追求差異化，創(chuàng)造出“無人競爭”的市場開創(chuàng)和發(fā)掘新的需求強(qiáng)調(diào)價值的塑造和包裝，制作饑渴效應(yīng)不與競爭者競爭把競爭變得毫無意義不斷探索客戶的需要8紅海與藍(lán)海的區(qū)別甲級寫字樓

分類展望何為甲1（A1）寫字樓？

當(dāng)寫字樓市場進(jìn)入成熟期時，甲1（A1）寫字樓為從大量甲級寫字樓中脫穎而出的少數(shù)最優(yōu)質(zhì)寫字樓。

甲1

（A1）寫字樓在市場高峰的時候，特別是空置率低的，體現(xiàn)比普通甲級寫字樓大幅度的溢價；而在市場低谷的時候，甲1

（A1）寫字樓的抗風(fēng)險能力更強(qiáng)。

甲1

（A1）寫字樓在總體經(jīng)營期內(nèi)，有最優(yōu)質(zhì)的租戶組合、穩(wěn)定的租金收入、持續(xù)的增值空間。香港的6座甲1（A1)寫字樓:國際金融廣場一期國際金融廣場二期長江中心友邦金融中心約克大廈遮打大廈11甲級寫字樓之間的租金走勢A1物業(yè)的租金走勢明顯高過A2、A3，且空置率也較低ConnctionseG4G2G3G1頂級租戶組合

聚集世界500強(qiáng)客戶和國內(nèi)龍頭企業(yè)，形成優(yōu)質(zhì)的租戶強(qiáng)強(qiáng)組合

企業(yè)總部所在地，特別為金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)、高端IT業(yè)G5高建筑品質(zhì)

滿足租戶要求，為目標(biāo)客戶群體度身訂做產(chǎn)品，打造辦公新概念

處處體現(xiàn)品味和高端形象，人性化、智能化設(shè)計(jì)成功招商經(jīng)營

制定實(shí)際有效的市場推廣計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)高租金及高預(yù)租率

找到實(shí)現(xiàn)高預(yù)租率、高租金及租賃速度的完美平衡點(diǎn)高端品牌形象

借助項(xiàng)目經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的國際品牌影響力，打造口碑

樹立項(xiàng)目高端精品形象，為市場提供信心保證國際化物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)

保持忠誠長期的優(yōu)質(zhì)租戶

提供與國際接軌的管理服務(wù)

確保物業(yè)管理及服務(wù)與時俱進(jìn)A1寫字樓的五個成長因素12甲級寫字樓分類資產(chǎn)管理將是甲級寫字樓長期穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵A2A1A3第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)A1也只是階段性的，會受A2、A3的影響和沖擊，可能的因素包括：租金、地段、企業(yè)合作行為、企業(yè)關(guān)聯(lián)公司等…

…1314租戶所 關(guān)注的審視業(yè)務(wù)發(fā)展方向評估解決方法方案市場調(diào)查行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定策略總體規(guī)劃及時間表制定計(jì)劃制定物業(yè)篩選標(biāo)準(zhǔn)選址調(diào)查盡職調(diào)查商務(wù)談判簽訂協(xié)議執(zhí)行交易逐步改善評估面積擴(kuò)租計(jì)劃續(xù)租計(jì)劃資產(chǎn)管理租賃管理規(guī)劃及設(shè)計(jì)工程招標(biāo)項(xiàng)目裝修施工管理 搬遷計(jì)劃 15運(yùn)作預(yù)算日常運(yùn)營設(shè)施設(shè)備管理企業(yè)的不動產(chǎn)生命周期預(yù)租賃的相關(guān)問題及解決方案梳理交付時間市場趨勢總部審核租金預(yù)期項(xiàng)目質(zhì)量物管質(zhì)量需求面積？項(xiàng)目流程第1階段：需求調(diào)查階段2：發(fā)現(xiàn)不同機(jī)會取得內(nèi)部一致第3階段：分析備選方案制定建議第4階段：洽談及內(nèi)部審批第5階段：完成交易仲量聯(lián)行國際交易管理團(tuán)隊(duì)租戶國際總部租戶

深圳分公司仲量聯(lián)行中國深圳分公司交易管理服務(wù)交易管理

與仲量聯(lián)行深圳團(tuán)隊(duì)保持溝通

管理交易流程

報(bào)告

分析及解決問題

協(xié)調(diào)深圳分公司

達(dá)成內(nèi)部共識

監(jiān)督項(xiàng)目進(jìn)展

協(xié)助仲量聯(lián)行工作項(xiàng)目流程及架構(gòu)第1階段：需求調(diào)查階段2：發(fā)現(xiàn)不同機(jī)會，取得內(nèi)部一致第3階段：分析備選方案及制定建議任務(wù)

了解目前的租賃情況

審查現(xiàn)有租約。

確定當(dāng)前和長期目標(biāo)和要求。

組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)

考察現(xiàn)有辦公室

進(jìn)行會議上談

準(zhǔn)備及審視可行選項(xiàng)

進(jìn)行項(xiàng)目考察

協(xié)助進(jìn)行物業(yè)選擇。

準(zhǔn)備和發(fā)送邀約書（RFP）

解決業(yè)主的問題，并提供優(yōu)先租賃條款及其他問題提供指導(dǎo)。

取得業(yè)主RFP回復(fù)并進(jìn)行回復(fù)分析、比較

進(jìn)行財(cái)務(wù)分析及比較

發(fā)送回價協(xié)議

確定最終物業(yè)選項(xiàng)，進(jìn)行商務(wù)條款洽談

討論最終選址，進(jìn)行適當(dāng)建議-需求調(diào)查表-項(xiàng)目啟動表格（PIF）-建立項(xiàng)目流程-市場概況-項(xiàng)目時間表-團(tuán)隊(duì)成員及指責(zé)-

完整物業(yè)選擇可用性-

市場調(diào)查-

物業(yè)考察資料篩選short

listRFP

-搬遷RFP

–

續(xù)租-方案比較及分析表-財(cái)務(wù)分析（稅前，現(xiàn)金流）-定量分析-相應(yīng)建議文件資料項(xiàng)目流程及架構(gòu)第4階段：洽談及內(nèi)部審批第5階段：完成交易

協(xié)助獲得最終物業(yè)選址的內(nèi)部批準(zhǔn)

準(zhǔn)備詳細(xì)的商務(wù)條款洽談，并出具意向書

幫助談判，并完成相應(yīng)租賃文件。

準(zhǔn)備最后的租約問題總結(jié)。

進(jìn)行項(xiàng)目總結(jié)

協(xié)助完成法律文件。

協(xié)助執(zhí)行租約文件。

想?yún)^(qū)域項(xiàng)目管理層進(jìn)行反饋機(jī)會抱（如適用）。

與[客戶]的租賃管理團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào)準(zhǔn)備租約摘要。

提交客戶滿意度調(diào)查?

意向書?

租賃摘要?

項(xiàng)目結(jié)束表單?

客戶滿意度調(diào)查結(jié)束項(xiàng)目任務(wù)客戶交付項(xiàng)目流程及架構(gòu)設(shè)立項(xiàng)目時間表通過設(shè)立時間表，抓住重要時間節(jié)點(diǎn)20深圳寫字樓供應(yīng)篩選21等級大廈區(qū)域是否有空置6000平方米等級大廈區(qū)域是否有空置6000平方米A深圳發(fā)展銀行大廈Luohu√XA世紀(jì)匯廣場Futian√XA嘉里中心Luohu√XA京基100大廈Luohu√√A世界金融中心Luohu√XA百仕達(dá)大廈Luohu√√A華潤大廈Luohu√XA香江日航廣場Nanshan√√A招商銀行大廈Futian√XA招商局廣場Nanshan√√A中信大廈Futian√XB瀚森大廈Futian√√A時代金融中心Futian√XB天健商務(wù)大廈Futian√√A中心商務(wù)大廈Futian√XB英龍商務(wù)中心Futian√√A國際商會中心Futian√XB田廈國際中心Futian√√A安聯(lián)大廈Futian√XB深國投廣場Futian√√A諾德中心Futian√XB深業(yè)中心大廈Luohu√XA金中環(huán)商務(wù)大廈Futian√XB京廣中心Luohu√XA卓越時代廣場Ⅰ期Futian√XB羅湖商務(wù)中心Luohu√XA免稅商務(wù)大廈Futian√XB投資大廈Futian√XA新世界商務(wù)中心Futian√XB江蘇大廈Futian√XA大中華交易廣場Futian√√B國際商會大廈A座Futian√XA榮超經(jīng)貿(mào)中心（第四座）Futian√XB國際商會大廈B座Futian√XA時代財(cái)富大廈Futian√XB福建興業(yè)銀行大廈Futian√XA嘉里建設(shè)廣場Ⅰ期Futian√XB卓越大廈Futian√XA現(xiàn)代國際Futian√XB新華保險大廈Futian√XA星河發(fā)展中心Futian√XB航天大廈Futian√XA榮超大廈Futian√XB特區(qū)報(bào)業(yè)大廈Futian√XA港中旅大廈Futian√XB電子科技大廈Futian√XA漢唐大廈Nanshan√XB賽格廣場Futian√XA海岸城東座Nanshan√XB現(xiàn)代之窗Futian√XA天利商務(wù)中央廣場Ⅰ期Nanshan√XB喜年中心Futian√XA海岸城西座Nanshan√XB中國有色大廈Futian√XA東海國際中心Futian√XB銀座國際大廈Futian√XA皇崗商務(wù)中心2#Futian√XB本元大廈Futian√XA天利中央廣場Ⅱ期Nanshan√XB求是大廈Futian√XA綠景紀(jì)元大廈Futian√XB華融大廈Futian√XA嘉里建設(shè)廣第三座Futian√√B地鐵大廈Futian√XA深交所廣場Futian√XB中國鳳凰大廈1號Futian√XA第一創(chuàng)業(yè)大廈Futian√√B中國經(jīng)貿(mào)大廈Futian√XA華安保險總部大廈Futian√√B華強(qiáng)廣場Futian√XA福田科技廣場Futian√√B新時代廣場Nanshan√XA太平金融大廈Futian√√B時代科技大廈Futian√XA中航中心Futian√√BNEO

企業(yè)大道B棟Futian√X辦公面積估算及設(shè)計(jì)//，/，/////!茹叫:?「人「氣:

陽戶人1122新辦公室面積計(jì)算表{供參考}ua一洽談總量量也

量經(jīng)

些 J⑩J旺用途人數(shù)所需房閘/工作臺.目單位每個房問笛計(jì)面現(xiàn)面飄總數(shù)備注總經(jīng)理2房閱21、司平方米各35平方米701.6血'1.6m

辦公桌、文件板、會容精

(3張)A、飲息室

{舍一在單人庶)經(jīng)理3房閱31可平方米備15平方米451.6m'

1.6缸，始桌、

會精

{2張 『可替通員工總?cè)藬?shù)200工作

臺200個平方米每人1.44平方米2882m'

1.2m

工作

自 唱辦公室總?cè)藬?shù)總共403f氣ι

墜'墜 i用途人數(shù)所需房閘/工作臺披目單位每個房問錨計(jì)面現(xiàn)面飄總.前臺{獨(dú)立面積)ll問平方米接待處.20平方米20當(dāng)洽談室全怵員工共享31ì司平方米標(biāo)準(zhǔn)會議各10平方米30電腦窒σT窒}全體員工共享l閱平方米15平方米15祉-Jr

比 .儲存室全體員工共享21ì司平方米儲存窒每個

15平方米30打印室全體員工共享3個平方米lS不傭要獨(dú)立房間，放在過道

旁邊便可以公共走道

(40%)342.00走廊、公共空間總懦求實(shí)用面積共855.00總"求建筑面積

(-)1221.43假設(shè)70%的實(shí)用率鼠'再來建鯨百草坡

{蘭)1315.38何理設(shè)65%的零用'*20130039368.970000000000000000000 000000000000000000IT

Opex00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00170223.6

20995.723462987.1762987.1762987.17

62987.170162987.1762987.1762987.1767186.314872435.2562987.1762987.17

62987.1701125974.362987.1762987.17

26244.6542191219.293 251948.681 256147.825 261396.756 278193.335Quarter

Totals0Annual

TotalDiscounted

Cashflow

Calculations15%Discounted

CashflowCommulative

Discounted

Cashflow1.00￡191,219￡191,2190.87￡219,086￡410,3050.760.66￡171,873￡775,8620.57￡159,058￡934,920￡193,685￡603,990成本及折舊分析2014 2015 2016 2017Q4

(Nov-Dec)Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1Q1Q2Q3Q2 Q3 Q4

(Oct)Rent20995.723462987.1762987.1762987.17

62987.170162987.1762987.1762987.1767186.314872435.2562987.1762987.17

62987.1701125974.362987.1762987.17

26244.6542Service

Charge

RatesDepreciation

ExistingNew

Depreciation7092.61063910639106391063910639106391063910639106391063910639106391063910639106393546IT

Depreciation0 0 0 077825.28883074.2273626.1473626.14

73626.1433136613.373626.1473626.14

29790.9786298703.718 303952.649 313656.579IT

OpexQuarter

Totals000

28088.372173626.1473626.1473626.14

73626.143373626.1473626.1473626.1428088.3721 294504.573Annual

Total

P&LDiscounted

Cashflows20132014 201520162017Q1Q2Q3Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4Rent000

20995.723462987.1762987.1762987.17

62987.170162987.1762987.1762987.1767186.314872435.2562987.1762987.17

62987.1701125974.362987.1762987.17

26244.6542Service

Charge000 00000000000000000Rates00 000 00 00 00 00 00 00 00 0Facilities

Fit

Out00130854.600 00 00 00 00 00 00 00 0IT

Fit

Out成本及折舊分析23案例分享：

提前、主動近2年時間接觸客戶；

通過JLL國際平臺和微軟美國總部介紹項(xiàng)目；成立專項(xiàng)團(tuán)隊(duì)，為微軟提供深度的房地產(chǎn)顧問為微軟建議龍頭企業(yè)的預(yù)租租賃方案；

與業(yè)主一同為微軟訂制個性化交付標(biāo)準(zhǔn)和租賃條款。2.JLL如何幫助嘉里建設(shè)廣場引進(jìn)微軟深圳分公司？1,200平方米1.JLL如何幫助太平金融大廈引進(jìn)瑞華會計(jì)師事務(wù)所深圳分所？6,300平方米

提前、主動超過1年半時間接觸客戶；

組成由客戶代表、項(xiàng)目監(jiān)理組成的客戶服務(wù)團(tuán)隊(duì)；

透徹理解客戶需求，與發(fā)展商一同制定專門的預(yù)測租賃方案；

因客戶是四家所合并成一家

，故需去北京總部邀約所有重要合伙人會面統(tǒng)一意見，并整合所有租期，考慮原有辦公地點(diǎn)的退租策略。25業(yè)主所 關(guān)注的租金收益租賃進(jìn)度租戶品質(zhì)JPMorganSONYUBSTOSHIBAHSBCCISCO?

………?

140元?

180元?

220元?

260元?

300元?

340元?

………?

10%?

25%?

40%?

60%?

75%?

90%?

………對項(xiàng)目的未來是怎么考慮的？出售還是繼續(xù)持有是資產(chǎn)管理還是只關(guān)注財(cái)務(wù)報(bào)表？是偏向即時的租金收益還是租戶品質(zhì)？眾望所歸的三個指標(biāo)一線城市預(yù)租賃情況下圖是城市的預(yù)租賃成熟評分比較：109876543210香港上海北京廣州深圳CTFFinanceCenter北京天津重慶成都廣州深圳上海沈陽大連青島南京杭州寧波>400>200>100>60中國主要城市世界500強(qiáng)進(jìn)駐數(shù)量當(dāng)跨國企業(yè)稀缺的時候，將引起各個項(xiàng)目的競爭西安武漢*注：租期1、2、3表示每個租期代表三年的租約租期A、B、C、D表示每個租期代表二年的租約甲級寫字樓的長期規(guī)劃合理運(yùn)用租賃策略，可有效地避免供應(yīng)洪峰跌入紅海市場競爭裝修期 培育期穩(wěn)定期成熟期*假設(shè)所討論的項(xiàng)目是2015年6月交付的物業(yè)租戶組合架構(gòu)的考慮租戶組合業(yè)態(tài)豐富將有效地減少“黑天鵝”事件的沖擊高風(fēng)險大廈金融業(yè)80%金融業(yè)金融業(yè)金融業(yè)金融業(yè)金融業(yè)金融業(yè)金融業(yè)專業(yè)服務(wù)業(yè)20%專業(yè)服務(wù)業(yè)低風(fēng)險大廈金融業(yè)40%金融業(yè)金融業(yè)金融業(yè)專業(yè)服務(wù)業(yè)20%專業(yè)服務(wù)業(yè)科技企業(yè)20%科技企業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)10%貿(mào)易行業(yè)10%

目前保持著95%以上的出租率；

租戶組合以世界500強(qiáng)和國內(nèi)龍頭企業(yè)為主；

全市最高租金，最高叫價達(dá)400元/平方米/月；案例分享-嘉里建設(shè)廣場

預(yù)計(jì)2014年12月底交付；

目前出租率約70%；

租戶組合以國內(nèi)龍頭企業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融企業(yè)為主；

最高叫價達(dá)370元/平方米/月；案例分享-太平金融大廈深圳甲級寫字樓市場分享四個一線城市甲級寫字樓比較凈吸納量和租金增長(廣州、深圳、北京、上海*)