聯(lián)想地產(chǎn)項目可行性研究報告

聯(lián)想

地產(chǎn)項目可行性

“聯(lián)想高科·經(jīng)典都市”商品住宅開發(fā)項目

可行性

目

一、總

錄

論

二、市場分析三、建設內(nèi)容

四、環(huán)保與市政配套

五、組織機構(gòu)與人力資源配置六、建設進度安排及物料供應

七、

籌措

八、效益分析

九、研究結(jié)論與建議

一、總

論

（一）項目背景

1 項目名稱：“聯(lián)想高科·經(jīng)典都市”居住小區(qū)

2 承辦

概況：

“世紀地產(chǎn)”是

專業(yè)的房地產(chǎn)項目開發(fā)公司。

由于其他的在開發(fā)項目占用大量

，且本項目工程量大，建設周期長。為了降低投資風險，

“世紀地產(chǎn)”決定和

作成立控股公司

高科國有控股

聯(lián)想·世紀高科房地產(chǎn)開發(fā)

及

融科智地房地產(chǎn)開發(fā)

開發(fā)本項目。

合

公司 資本1億元（“世紀地產(chǎn)”3000萬元，

3000萬元，

高科國有控股

融科智地房地產(chǎn)開發(fā)

4000萬元）

2400萬元（滾動開發(fā)）。

高科國有控股

是經(jīng)

、市

同意成立的，

全面經(jīng)營和管理武

漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)。

資本15億元，目前全資、控股、參股企業(yè)35家，

已成為“

資、技術(shù)

·中國光谷”建設的主力軍，是一家

產(chǎn)經(jīng)營與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風險投

交易中心、工程科學研究、大學科技園建設于一體的大型國有控股

。

成立于2002年6月的

融科智地房地產(chǎn)開發(fā)

，是聯(lián)想控股公司為進軍房地產(chǎn)行

業(yè)而專門設立的全資子公司，也是其多元化布局的一個重要棋子。

3 可行性

的編制依據(jù)：

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》

（2）《

市規(guī)劃管理條例》及《技術(shù)規(guī)定》

《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》

《住宅設計規(guī)范》

《住宅建筑設計標準》

《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》

（8）《

民用建筑設計防火規(guī)范》

（二）項目概況

1 地塊位置：

關(guān)山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)，南抵

學

院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷CBD中心區(qū)，不僅未來發(fā)展前景

不俗，其現(xiàn)有配套設施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閑廣場眾多，大專院校林立，公園、

醫(yī)院等公共設施相距不遠?！奥?lián)想高科·經(jīng)典都市”居住小區(qū)周邊有：華

技大學、中南

民院、魯巷廣場、關(guān)山市場、關(guān)山中學、魯巷小學、光谷東湖新技術(shù)開區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。

2 建設規(guī)模與目標：

土地面積：270畝（180090平方米）

市場、電信數(shù)碼港、長江樂園、

容積率：1.75（本地塊位于

市郊區(qū)，沿關(guān)山一路南行800米即達武黃高速公路，是

光谷的重點開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技率把握在較小的數(shù)值）

建筑面積：314528平方米

開發(fā)周期：7至8年

，光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè)，把容積

土地價格：5400萬（高科

3 周圍環(huán)境與設施

儲備土地，作為股本投入）

（1）步行約2分鐘可至586、521、715等

車站；

（2）魯巷廣場購物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費場所均幾步之遙；

（4）華 技大學，中南民族學院等高校環(huán)繞；

（3）

光谷CBD中心——光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)

4 項目投入

及效益情況

項目總投資：33597.28萬元

自有

住宅

投入：12400萬元

：2000元/平米起

項目銷售收入：59104.00萬元

項目稅后利潤總額：16127.14萬元項目毛利潤潤：27.28％

項目

收益率：25.39％

（三）項目建設緣由

1 項目建設有利于我公司在

房地產(chǎn)市場的進一步開拓發(fā)展

公司自成立以來，秉承“追求卓越、

支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射

”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的

政策及

三鎮(zhèn)。通過本項目的開發(fā)，占據(jù)光谷CBD區(qū)域房地產(chǎn)

市場，發(fā)展壯大公司實力，并進一步樹立企業(yè)在

地產(chǎn)業(yè)界的形象。

2 項目的建設符合

市對光谷建設的精神

國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預

期的

將進一步增強。隨著國家取消了

對房地產(chǎn)開發(fā)項目

的限制、解除了房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。

市

加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年

投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30

萬居民的住房問題的

方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場

聯(lián)動效應。

市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導，市場

逐步放

寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了

二、三級市場聯(lián)動的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)

已進入住房貨幣化分配階段，

房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級

消費。

根據(jù)2002年第二季度武房指數(shù)

，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場最大特征就是“光谷地區(qū)以住宅項

目為主，武珞路沿線以商務寫字樓為主”。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導地位。隨著中國光谷的發(fā)展壯大，小區(qū)周邊土地已成為市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，在未來的5年內(nèi)，中國光谷方圓50平方公里的區(qū)域?qū)⑿?/p>

成一個科工貿(mào)年收入超過1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，加上長江樂園的帶動效應，一大批

第三產(chǎn)業(yè)會在此地蓬勃興起，本地域?qū)⒊蔀?/p>

最完善的生活社區(qū)。

市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套

因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設高品質(zhì)的商品住宅小區(qū)，由于本區(qū)域

內(nèi)土地的稀缺以及我公司

暫時的短缺

合作伙伴，

選取

高科國有控股

和

融科智地

房地產(chǎn)開發(fā)

作為

經(jīng)過協(xié)商，達成一致，成立合資公司

聯(lián)

共同開發(fā)高科 270畝儲備地塊。具體合作方式在

想·世紀高科房地產(chǎn)開發(fā)

籌措一節(jié)中有詳細敘述。

3 由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺，

合作開發(fā)本項目符合我公司投資開發(fā)策略

從土地供應的角度分析，由于土地數(shù)量的相對穩(wěn)定性和自90年代中期以來

房地產(chǎn)市場

的高速發(fā)展，

市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內(nèi)，土地供應絕對數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢。

類似本項目開發(fā)可200多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著土地供應市場的秩序日益規(guī)范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣、招標方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對

項目開發(fā)建設不利。

本項目由

好條件

高科國有控股

提供土地使用權(quán)，為

周轉(zhuǎn)和項目建成收益創(chuàng)造了良

獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊，有利于對項目進行滾動開發(fā)。根據(jù)市場動態(tài)，

合理調(diào)整設計方案和 策略，穩(wěn)步樹立項目品牌形象，這在

房地產(chǎn)市場并不多見。項

目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)現(xiàn)。

4 項目開發(fā)優(yōu)勢所在

了本地區(qū)土地的潛在價值，本項目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r值得到實

世紀地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗以及良好的信譽

高科

的相關(guān)政策優(yōu)勢和充足的土地儲備

融科智地依托于聯(lián)想

的高科技理念和品牌優(yōu)勢

（四）市場分析

1

概況

市

六大中心城市之一。

在1992年國家

的

綜合經(jīng)濟實力50強中，

名列第六。2001年，

市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到1348億元，按可比價格計算，比2000

年增長12%。經(jīng)濟運行質(zhì)量提高，全年實現(xiàn)財政收入150.18億元,同比增長21.8%,占國內(nèi)生

產(chǎn)總值的

為本11.1%。自1992年以來,

經(jīng)濟發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)

保持兩位數(shù)增長,高于

、全省平均水平。經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平

繼續(xù)改善，各項社會事業(yè)全面進步，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。得天獨厚的地理環(huán)境，

經(jīng)過數(shù)千年的開拓點染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為

的基礎(chǔ)。

的飛速發(fā)展奠定了堅實

中

民

成立后

經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個門類齊全的綜合性工業(yè)

，

221

開放

華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研

，在

個地級以上城市中，

的綜合經(jīng)濟實力居第六位，

的特大中心城市之一。

以來，

的投資“洼地效應”顯現(xiàn)，目前利用

居中國中西部大中城市之首，實際利用

63.7億

，

來自全球五大洲40多個國家或地區(qū)，全球500強

公司有35家

來漢投資，另有45家設立了代表處。

邁向世界超級城市

世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍圖之際，

《未

來學家》雜志1999年6-7

了著名學者麥金利-康韋所著題為《未來的超級城市》的

將進入21世紀全球十大超級城市之列。

文章，

中國的

、

超級城市是指具有下列3項條件特征的城市地區(qū)： 超過100萬；能夠可持續(xù)地滿足居民

的物質(zhì)和社會需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、

、交通及教育等方面的需求）；擁

有健康和充滿火力的經(jīng)濟環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機會和財政收入的經(jīng)

濟投資。未來超級城市必不可少的10個

體育場；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；

：水源；國際機場；與腹地的交通聯(lián)絡；圓頂

處理；綠色基礎(chǔ)設施；新的政治機制。

未來的十大超級城市：班加羅爾（

）；

（中國）；

（中國）；曼谷（

）；丹佛

）；亞特蘭大（ ）；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加

（

拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學和技術(shù)學院，的機會。

2 光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析

（1）“光谷地區(qū)”概況

具有很大

的突飛猛進，給世界生產(chǎn)力和人類社會的

來了極大的推動。光電子技術(shù)是信

息技術(shù)的

技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影

響未來社會發(fā)展的

性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大

陸許多

策，力爭在

學者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)

。

省和

市

審時度勢，及時決

創(chuàng)建國家光電子信息產(chǎn)業(yè)

。去年

以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，

被國家科技部、國家計委批準為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)

（簡稱“

·中國光谷”）。

“

·中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內(nèi)外知名的

學者，為發(fā)

展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強勁的智力支持；以

烽火科技

、長飛公司、精倫電子、華工科

技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架；

“

·中國光谷”依托國家級開發(fā)區(qū)-----

東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和

條件，這些都為光谷的建設發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)50平方公里范圍內(nèi)集聚了18所高等院校，56個省部屬科研院所，

65個國家重點學科，10個國家

，7個國家工程技術(shù)

，43名兩院

，

20多萬名各類專業(yè)科技

，35萬在校大學生，每年有5萬余名大學生從這里

四面八

方。

東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是僅次于

中關(guān)村的中國第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富

的高新技術(shù) 資源。

（2）建筑類型

市（光谷地區(qū)）住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：

●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應量的主體，這一點在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對

的比例。

●小

。目前小

最大的特點是將其“領(lǐng)地”擴展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市

中心之外，小

也出現(xiàn)在了離市中心較遠的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”

開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小

，再加上戶型上的創(chuàng)新設計，市場反映良

好。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二

的“寶安·公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小

項目。這一現(xiàn)象打破了“小

只能在市中心生存”的定式。

●

。目前

市

物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代

住宅項目

所改變。市中心幾個

樓盤的面世，為

物業(yè)市場增添了幾分亮色。福星城市花園、怡

景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使

有所改觀。

物業(yè)的現(xiàn)狀

●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應量還是市場的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因為隨著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍郡

和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場效果。

本項目建筑類型：

以 （C型）為主干，周圍點綴布局（A、B、D、E型）多層住宅。整個小區(qū)外觀上錯落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設置在住宅樓周圍。

配比：

多層：A型8棟、B型6棟、D型12棟、E型7棟

3 目標市場地位

項目銷售目標群如下：

外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融 信息業(yè)界白領(lǐng)

周邊高校的教師以及工作者；

欲改善居住條件的置業(yè)者；

：C型14棟

；

（4）

及企事業(yè)

中層以上管理

；

外地來漢的經(jīng)商者。

其他

（五）結(jié)論

本項目社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益俱佳，項目可行。

（一）市場概況

1

市總體經(jīng)濟狀況

六大中心城市之一。

市

在1992年國家

的

綜合經(jīng)濟實力50強中，

名列第六。2001年，

市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到1348億元，按可比價格計算，比2000

年增長12%。經(jīng)濟運行質(zhì)量提高，全年實現(xiàn)財政收入150.18億元,同比增長21.8%,占國內(nèi)生

產(chǎn)總值的

為本11.1%。自1992年以來,

經(jīng)濟發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)

保持兩位數(shù)增長,高于

、全省平均水平。經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平

繼續(xù)改善，各項社會事業(yè)全面進步，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。

得天獨厚的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為的飛速發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。

中

民

成立后

經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個門類齊全的綜合性工業(yè)

，

221

開放

華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研

，在

個地級以上城市中，

的綜合經(jīng)濟實力居第六位，

的特大中心城市之一。

以來，

的投資“洼地效應”顯現(xiàn)，目前利用

居中國中西部大中城市之首，實際利用

63.7億

，

來自全球五大洲40多個國家或地區(qū)，全球500強

公司有35家

來漢投資，另有45家設立了代表處。

邁向世界超級城市

世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍圖之際，

《未

來學家》雜志1999年6-7

了著名學者麥金利-康韋所著題為《未來的超級城市》的

將進入21世紀全球十大超級城市之列。

文章，

中國的

、

超級城市是指具有下列3項條件特征的城市地區(qū)： 超過100萬；能夠可持續(xù)地滿足居民

的物質(zhì)和社會需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、

、交通及教育等方面的需求）；擁

有健康和充滿火力的經(jīng)濟環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機會和財政收入的經(jīng)

濟投資。未來超級城市必不可少的10個

體育場；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；

：水源；國際機場；與腹地的交通聯(lián)絡；圓頂

處理；綠色基礎(chǔ)設施；新的政治機制。

未來的十大超級城市：班加羅爾（

）；

（中國）；

（中國）；曼谷（

）；丹佛

）；亞特蘭大（ ）；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加

（

拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學和技術(shù)學院，

的機會。

具有很大

2

房地產(chǎn)市場概況

國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預

期的

將進一步增強。隨著國家取消了

對房地產(chǎn)開發(fā)項目

的限制、解除了房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。

市

加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建

3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的

想是十分明顯的。

方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)的影

形成了二、三級市場聯(lián)動效應。

市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引

導，市場運做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市

房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。

部分條件好的行政、企事業(yè)

已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消

化，繼而轉(zhuǎn)入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。

3

商品住宅價格走勢

2001年

市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出市場活躍，交易量放大，價格上漲并逐步走高的態(tài)勢。本

季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持3600元/㎡。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。

洪山區(qū)：2002年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為1488.67點，比上季度上漲了36.92點；住

宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。

洪山區(qū)指數(shù)

2001第四季度

2002第一季度

2002第二季度

2002第三季度

2002第四季度

1145.39

1273.52

1327.12

1451.75

1488.67

此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，

均價在3200元/平方米左右的兆富國際

取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一

是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體——高校教職工和成長

中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、

市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為寫字樓或商住樓。

等。從

的商務

楚雄大道沿線

了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項

目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右?？?/p>

體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。

楚雄大道以南沿珞獅南路

了麗島花園、新開盤的明澤·

尊邸和南湖山莊。麗島

花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，此季度新開盤的明澤·

尊邸

取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。

坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學府佳園三期，平均價格在2000

元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，

仍保持著較好的銷售勢頭；

灣均價為1700元/平方米，銷量達到1.4萬平方米左右；均

價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了4000多平方米；水藍郡經(jīng)過6月底的

暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。

4

主要商品住宅樓盤2002年銷售大勢

1．市場整體活躍，樓盤銷售順暢

2002年第四季是

市房地產(chǎn)市場最為活躍的一個季度，各區(qū)域

和銷售量都

大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個月的時間，一期的400余套已銷售逾70％。

碧水晴天一期推出的292套住房，兩個季度不到銷售了70%，而其出售的42間商鋪也被一

搶而空。武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得近10000平方米的銷售量；中北

天源城

均上漲約100元/平方米。

住宅小區(qū)也是近萬平方米的銷售量。在價格上，各區(qū)域的

2．名家操盤實力大增

目前，

市中、高檔樓盤訴諸于市場的賣點，基本上集中在尊貴性、環(huán)境、功能及服

務特色方面，講究名家規(guī)劃與設計、名家建筑與安裝、名家管理與服務、名人居住與生活。

例如，位于漢口金融一條街西北湖畔的“世紀華庭”，便是以尊貴氣息

市場直言，使得

只有189套豪宅的“世紀華庭”在推出不到半年的時間里就售出了137套。

市另一個同

樣屬于成功

居住的高檔樓盤——“麗島花園”，則是在借助優(yōu)勢的臨湖地理位置優(yōu)勢之

外，仍然十分注重小區(qū) 的環(huán)境建設，這在

市的樓盤環(huán)境設計中可以說是占據(jù)著首屈

一指的地位。同樣，

市還有著像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名

家設計、精雕細鑿、品牌經(jīng)營的“金色港灣”，以及像“藍灣俊園”這樣聘請了著名的物業(yè)

管理公司來

品牌

的樓盤。

3．小

、

住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進入市場的趨勢

2002年7月1日

市土地供應方式的

，土地價格的逐步攀升，在房地產(chǎn)開發(fā)中

充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開發(fā)商的共識。在這種市場背景下，

市小高

層、

2002年

項目的開發(fā)比例呈現(xiàn)增大的趨勢，其所占市場規(guī)模也會得到明顯的提高。據(jù)

：

、 住宅的開發(fā)棟數(shù)達150余棟，總建筑面積將達到200萬平方米

市小

以上，與上年相比，其增幅為30%左右。隨著小

、

住宅的逐步增多，消費者的居

住宅。

住觀念也會隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會逐漸接受

4．消費者的購房行為漸趨理性

隨著房改政策的深入實施和城市建設不斷深化，各種借、

手續(xù)相應簡化，良好的物

業(yè)管理使住房消費需求不斷擴大，然而房地產(chǎn)是一個個性化十分突出的產(chǎn)品，消費頻次又很

低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的人開始慎重

購房行為，據(jù)

：

購房影響

中地理位置40％，價格為36.85％，環(huán)境為22.96％，交通為6.47％，其他因

素的被選率為0.93％，這些

5.價格及指數(shù)

包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實力等。

2002年第四季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為1115.72點，較上季度上漲66.43點；綜合物業(yè)

平均價格為3207.76元/平方米，與上季度相比上漲了190.98元/平方米，漲幅為6.33%。

住宅價格指數(shù)此季度為1136.63點，比上季度上漲58.32點；平均價格為2206.88元/平方米，比上季度上升113.23元/平方米，其升幅為5.41%。

寫字樓價格指數(shù)此季度為1050.07點，較上季度上漲11.36點；平均價格為4208.63元/

平方米，較上季度漲了45.55元/平方米，漲幅為1.09%。

2002年消費者對所購物業(yè)的要求更高，買房不再只是需求，還有

的滿足、房地產(chǎn)的增

值保值等成分 含在其中。2003年的住宅將會進一步分為學生公寓、單身公寓、教師公

公寓等。1-6月房屋成交21118起，同比增長52%，其中，存量房買

寓、老年公寓、

賣成交12999起，占總成交量的61.55%。全市房地產(chǎn)交易面積247.42萬平方米，成交價值

23.14億元。其中，存量房交易面積158.11萬平方米，占總交易面積的63.9%，同比增長6%，

下半年將會有大副上升；同期居民已購公房上市交易

13.3%。

20.99

萬平方米，占總交易面積的

區(qū)

洪

位交易總量存量房百分比

山28.7114.3450%

（三）競爭分析

1

市房地產(chǎn)住宅市場競爭特點

●特點一：市政政策繼續(xù)帶動樓市發(fā)展

●特點二：規(guī)模性小區(qū)將

潮流

●特點三：戶型面積在變小、房間在變多

●特點四：小

物業(yè)受消費者青睞

●特點五：成規(guī)模、重環(huán)境

特點六：板狀結(jié)構(gòu)已成為

住宅的主流

●特點七：精裝修房需求不容忽視

●特點八：品牌

樓市新賣點

2

區(qū)域房地產(chǎn)競爭分析

本項目位于

洪山區(qū)，周邊的武昌區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤對本項目

競爭，

采擷洪山區(qū)和

武昌區(qū)內(nèi)主要樓盤大勢加以對比分析。洪山區(qū)：

2002年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為1488.67點，比上季度上漲了36.92點；住宅平均價

格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。

洪山區(qū)指數(shù)

2001第四季度

2002第一季度

2002第二季度

2002第三季度

2002第四季度

1145.39

1273.52

1327.12

1451.75

1488.67

此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，

均價在3200元/平方米左右的兆富國際

取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一

是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體——高校教職工和成長

中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為

寫字樓或商住樓。

等。從

的商務

楚雄大道沿線

了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項

目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都此季度銷售量在1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。總

體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。

楚雄大道以南沿珞獅南路

了麗島花園、新開盤的明澤·

尊邸和南湖山莊。麗島

花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤·

尊邸

取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。

坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學府佳園三期，平均價格在2000

元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，

仍保持著較好的銷售勢頭；

灣均價為1700元/平方米，銷量達到1.4萬平方米左右；均

價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍郡經(jīng)過6月底的

暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。武昌區(qū)：

2002年第四季度武昌區(qū)平均指數(shù)為1083.44點，比上季度上漲了70.89點。平均價格為2350.49

元/平方米，比上季度上漲了153.79元/平方米，漲幅為7%。

武昌區(qū)指數(shù)

2001年第四季度

2002年第一季度

2002年第二季度

2002年第三季度

2002年第四季度

1003.18

929.88

1046.69

1012.55

1083.44

此季度南湖地區(qū)普通住宅的均價為1732.69元/平方米，比上季度提高13.27元/平方米。隨著南湖地區(qū)逐步成為武昌最大的居住社區(qū)，市政配套設施越來越完善，社區(qū)文化氣息濃厚，況

且隨著社區(qū)規(guī)模的逐步形成，土地稀缺性明顯化，目前該地區(qū)已經(jīng)沒有任何土地可用來開發(fā)

樓盤，這使得

的人希望在剩下為數(shù)不多的樓盤里搶到一塊居住空間。此季度該地區(qū)強銷

物業(yè)是華錦花園（二期）、新大地博雅苑、虹頂花園等中檔樓盤，銷售量都近10000平方米，

而且高檔物業(yè)像寶安·加洲花園、

花園等高檔樓盤的銷售量也提高不少。

此季度徐東新區(qū)物業(yè)的均價為2509.47元/平方米，比上季度提高了51.97元/平方米。本

季度該區(qū)域房地產(chǎn)市場一片活躍，銷售量和價格的

是武昌地區(qū)最高的，這與長江二橋取

消

的措施是分不開的。此季度強銷的物業(yè)為和盛世家、新世紀家園、都市經(jīng)典，銷量都

超過6000平方米。中北路連接了徐東新區(qū)和武昌小東門，是武昌南北交通的主干道之一，徐東新區(qū)的物業(yè)項目的旺銷同時也帶動中北路沿線房地產(chǎn)活躍。中北路沿線現(xiàn)已成為小

區(qū)，此季度均價在2450元/平方米左右，該區(qū)域現(xiàn)駐扎了天源城住宅小區(qū)、四季彩城、

安順星苑、白玫瑰花苑等等小

住宅辦公為一體的新區(qū)。

。隨著市政配套的完善，中北路沿線有望成為武昌地區(qū)集

此季度東湖周邊地區(qū)依然是東湖林語獨占鰲頭，均價不僅不降反而逐步攀升高達4150元/平方米，這主要是由于其周邊自然環(huán)境優(yōu)越，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃布置也延伸了周邊的環(huán)境特色，在建筑形式、戶型及房屋的細節(jié)方面也充分體現(xiàn)人性化的居住理念。

3 光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析

（1）“光谷地區(qū)”概況

的突飛猛進，給世界生產(chǎn)力和人類社會的

來了極大的推動。光電子技術(shù)是信

息技術(shù)的

技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影

響未來社會發(fā)展的

性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大

陸許多

策，力爭在

學者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)

。

省和

市

審時度勢，及時決

創(chuàng)建國家光電子信息產(chǎn)業(yè)

。去年

以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，

被國家科技部、國家計委批準為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)

（俗稱“

·中國光谷”）。

“

·中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內(nèi)外知名的

學者，為發(fā)

展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強勁的智力支持；以

烽火科技

、長飛公司、精倫電子、華工科

技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架；

“ ·中國光谷”依托國家級開發(fā)區(qū)-----

東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和

條件，這些都為光谷的建設發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)50平方公里范圍內(nèi)集聚了18所高等院校，56個省部屬科研院所，

65個國家重點學科，10個國家

，7個國家工程技術(shù)

，43名兩院

，

20多萬名各類專業(yè)科技

，35萬在校大學生，每年有5萬余名大學生從這里

四面八

方。

東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是僅次于

中關(guān)村的中國第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富

的高新技術(shù) 資源。

（2）建筑類型

●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應量的主體，這一點在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)，無論樓盤規(guī)模

如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從

三鎮(zhèn)各區(qū)新開樓盤來看，多層物業(yè)也是

占著

●小

比例。

。目前小

最大的特點是將其“領(lǐng)地”擴展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市

中心之外，小

也出現(xiàn)在了離市中心較遠的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”

開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小

好。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二

，再加上戶型上的創(chuàng)新設計，市場反映良

的“寶安·公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小

項目。這一現(xiàn)象打破了“小

只能在市中心生存”的定式。

●

。目前

市

物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代

住宅項目

所改變。市中心幾個

樓盤的面世，為

物業(yè)市場增添了幾分亮色。本季度福星城市花

園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使

的現(xiàn)狀有所改觀。

物業(yè)

●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應量還是市場的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因為隨著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場效果。

本項目建筑類型：

以

（C型）為主干，周圍點綴布局（A、B、D、E型）多層住宅。整個小區(qū)外觀上錯落

有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設置在住宅樓周圍。

4 競爭樓盤分析

本項目地處關(guān)山一路與雄楚大道交界處，緊臨光谷CBD

地區(qū)，屬于東湖高新技術(shù)開發(fā)

區(qū)黃金地段。周邊地區(qū)近年來相繼開發(fā)了一些與本項目相關(guān)的樓盤，形成競爭態(tài)勢。對于這

些樓盤的分析有助于找準市場

，對項目進行綜合市場定位。

樓盤名稱開發(fā)商房型結(jié)構(gòu)價格(元/m2)交房方式

逸景苑銀峰置業(yè)發(fā)展（

）

3*2、4*2、復式框架1880起期房

駿華房地產(chǎn)發(fā)展公司3*2 框架2880起

當代物業(yè)發(fā)展公司3*2*2、4*2*... 框架地產(chǎn)發(fā)展公司2*1、3*1 框架1800均

兆富國際

當代光谷智慧城

現(xiàn)房

2020均期房期房

灣華城新都東林外廬名都花園

麗島花園

鑫萬

匯峰房地產(chǎn)開發(fā)公司1*1、2*2、3*... 框架1980均期房

岡部置業(yè)（

）公司3*2、1*1、4*... 框架1670均期房

城投房地產(chǎn)開發(fā)公司2*2、3*1、3*... 框架2700均現(xiàn)房、期房

聯(lián)合置業(yè)（ ）公司3*2、4*1、4*... 框架、磚混

3900均現(xiàn)房

電腦大世界明珠園

弘業(yè)俊園期房

南波灣

文豪苑

洪港置業(yè)3*2 框架、磚混

4300起現(xiàn)房

框架1000起期房弘業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展

聯(lián)亨物業(yè)發(fā)展

2*1

市武昌政通實業(yè)公司、

不詳框架

未開盤

農(nóng)墾房地產(chǎn)公司別墅框架

1290起期房

洪榮物業(yè)

3*2*2、2*2*2 框架

1820均

期房

當代曙光嘉園

尊邸

曙光雙環(huán)開發(fā)公司3*2*2、4*2*2

磚混1490起期房框架2188起期房

1700起期房

鑫豐物業(yè)發(fā)展

4*2、3*2、2*2

3*1、3*2 框架

華樂苑水藍郡獅龍花苑山水華庭虹景豪庭

湯遜湖山莊

櫻花

東湖物業(yè)發(fā)展

建設實業(yè)

云頂房地產(chǎn)開發(fā)公司市鑄久置業(yè)

市洪匯物業(yè)發(fā)展公司

別墅框架2600起現(xiàn)房

3*2、2*2 框架1780起期房

2*13*24*2 磚混、框架1400起期房

3*24*2 框架2920均期房

公司3*2、5*2 磚混框架1700起期房

華泰

新長江置業(yè)公司2*1、2*2、3*... 框架2580起期房

明雅苑明鴻房地產(chǎn)不詳不詳1780起期房

華樂花園匯峰房地產(chǎn)不詳框架1478起期房

經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)3*2

省住宅發(fā)展公司3*2

4000均現(xiàn)房

3500起期房

框架1860起期房

發(fā)展

世紀廣場尚文創(chuàng)業(yè)城梅南山居

南湖山莊

框架

框架

尚文房地產(chǎn)開發(fā)公司3*2

物業(yè)發(fā)展

別墅

框架2400起期房

框架，磚混2200均期房

佳和房地產(chǎn)開發(fā)公司3*2、2*1

星光苑東湖物業(yè)發(fā)展公司2*1、3*1

磚混、框架1900均現(xiàn)房

洪嶺公寓

山莊金梭花園南遠大樓

洪發(fā)物業(yè)2*1、3*1 框架

1800均期房

順聯(lián)房地產(chǎn)（

）開發(fā)公司別墅框架

2500均現(xiàn)房

框架1750均現(xiàn)房

洪山區(qū)關(guān)山房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司2*1、3*1

黃石中銀3*2 框架2000起現(xiàn)房

勝良房地產(chǎn)開發(fā)公司2*2、3*2 框架1880起現(xiàn)房

利國綜合樓華泰山莊

玉龍島花園

華泰

實業(yè)公司別墅、復式

框架、磚混2200均現(xiàn)房

框架、磚混2300均現(xiàn)房期房

宏宇置業(yè)

公司

別墅

竹苑小區(qū)華中地產(chǎn)物業(yè)2*2、3*2、2*1

框架、磚混1400起現(xiàn)房

學府佳園

東湖高新

公司2*2、3*2、4*... 框架2000均期房

濱湖名都城濱湖房地產(chǎn)2*2、3*1、3*...

三鴻家園博達房地產(chǎn)2*1、3*1、2．...

泰格生態(tài)公寓洪港置業(yè)2*2、3*1、3*2

框架、磚混2700均現(xiàn)房期房磚混1600起現(xiàn)房

框架、磚混1600起現(xiàn)房

江夏房地產(chǎn)3*2 框架1400起現(xiàn)房

江天

卓刀泉伏虎山莊

京楚房地產(chǎn)開發(fā)公司2*1、3*2 磚混1380起現(xiàn)房

創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊洪廣

迪雅花園

東湖科技創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊別墅磚混1858起現(xiàn)房期房中國農(nóng)房3*2 框架3480起現(xiàn)房

東泰房地產(chǎn)2*1、3*1、3*... 框架、磚混2250均現(xiàn)房

頤和苑天人房地產(chǎn)1*1、2*1、2*... 框架1500起現(xiàn)房期房

（四）市場定位

1項目優(yōu)勢和價格定位

和周邊其他競爭樓盤相比本項目有其自身特有的優(yōu)勢：品牌、規(guī)模、高科技及文化氛圍、交

通便利、綠化及現(xiàn)代景觀、智能及商務配套，這六大優(yōu)勢集中了

髓。

成功開發(fā)樓盤的精

光谷地區(qū)已成為

市樓價漲幅最大的區(qū)域，

每年幾十億的基礎(chǔ)設施投資，大量

公

司及高科技公司的涌入，必將在近期內(nèi)大大改善光谷地區(qū)的居住生活條件，創(chuàng)造

的就業(yè)

機會和商機，抓住發(fā)展機遇，抓住商機是現(xiàn)代人選擇居住場所的重要

。“聯(lián)想高科·經(jīng)

典都市”緊鄰光谷 商務區(qū)（CBD），該區(qū)域在近年內(nèi)將實現(xiàn)光谷開發(fā)服務、金融投資、

商務貿(mào)易、信息交流與展示、居民生活配套和商務配套六大功能，其升值潛力是非常巨大的。

隨著光谷步行街，創(chuàng)業(yè)街工程實施，這種潛力必將得到實現(xiàn)。光谷是最能體現(xiàn)

和發(fā)展的地區(qū)，而“聯(lián)想高科·經(jīng)典都市”則是光谷置業(yè)首選。

未來形象

“聯(lián)想高科?經(jīng)典都市”住宅建成后，以聯(lián)想

區(qū)。

為依托，成為

市第一個全智能住宅小

市住宅市場存在著同質(zhì)化現(xiàn)象。無是新概念的運用、戶型設計還是小區(qū)內(nèi)樓盤看上去都

大同小異。住宅開發(fā)項目有在概念上

的嫌疑?，F(xiàn)在的

市房地產(chǎn)市場已步入成熟，消

費者在對住宅的選購上也非常理智，所以本項目應注重產(chǎn)品的制造（包括：戶型設計、外立

景觀及新技術(shù)、新材料的運用等）和硬件設施的配套。另外本區(qū)物業(yè)

者主要為當?shù)匕最I(lǐng)

階層，而且中等戶型特別是120平方米左右的戶型占據(jù)本區(qū)域目前市場銷售的主力，所以應適當考慮戶型配比，以取得更佳的經(jīng)濟效益。

至2001年，全市城區(qū)人均可支配收入為6752元，恩格爾系數(shù)為43.1%，按住房價格測算，

一戶普通的三口之家，年收入如為2萬

，按

市通行的消費標準，人均消費每人每

月400元，三人為1200元，年消費約為14400元，剩下的如全部用于住房，也僅為5600

元，三口之家 一套70平方米，價格為每平方米1200元的經(jīng)濟適用房，需要20年左右

市三口之家的年收入在2萬元以下的家庭約占50%以上。所以本項目在價

的時間，且

格定位非常謹慎，充分考慮到

家庭的普遍承受力。

此外

場。

對 的目標銷售區(qū)域?qū)Ρ緲潜P進行充分的宣傳，積極搶占

住宅的高端市

2 目標市場定位

（1）目標區(qū)域

地塊周邊3公里半徑內(nèi)主要為中低素質(zhì)商品和康居住宅、自然村，高素質(zhì)住宅較少。新近開

盤的名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城逐漸示該區(qū)高素質(zhì)住宅的市場前景。

（2）目標客戶即物業(yè)管理的方案

該區(qū)域住宅品質(zhì)。同時顯

由于光谷CBD的迅速發(fā)展，該區(qū)域的居民趨于高學歷、

識、高素質(zhì)的知識經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)人

群，外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融 信息業(yè)界白領(lǐng)

、欲改善居住條件的置業(yè)者、周邊高

校的教師以及工作者為居民的主要

。

“聯(lián)想高科·經(jīng)典都市”是為了適應光谷附近的白領(lǐng)階層和各高校的老師購房和適應光谷住

房需求而開發(fā)的，具有商務、智能化和人文品位高的基本特征，進而要求住房具有舒適性、

健康性、智能化、文化性。舒適性是

的體現(xiàn)，住宅從生存需求過渡到享受需求是必

然的，因而要追求一種舒適方便的安靜的居住環(huán)境，讓人享受生活的社區(qū)。健康性就是綠色

住宅的概念?，F(xiàn)在不但要講“

”的觀念，也要講發(fā)展到講人與自然的和諧共存，發(fā)

展。所以提出一種

：建設綠色住宅，營造健康家園。智能化體現(xiàn)在小區(qū)以聯(lián)想

為依

托的網(wǎng)路系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)及安全系統(tǒng)的齊備。文化講的是人文環(huán)境?，F(xiàn)在很多住宅，最后出

現(xiàn)差異往往是文化品位決定了住宅的檔次。

（3）

力分析

根據(jù)設計方案，項目戶均面積126.82平方米，每套住宅銷售均價約為28.26萬元。一般情況

下購房者首付20％房款，約5萬元左右，余款向

每月償還1200元左右，占家庭月收入的30％，

分30年按揭償還，按照購房

利率

制定的

對象完全有能力支付。如果

能夠得到部分公積金

，每月還款額還將有所下降。

三、建設內(nèi)容

（一）概況

本地塊位于關(guān)山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)，南抵

學院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷CBD中心區(qū)，不僅未來發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設施也十分成熟。長約400m,寬450m，總占地面積180090m2，建筑面積314528m2，環(huán)境優(yōu)雅，交通方便。附近有關(guān)山站和閘上徐站，可乘車次有510，529，586，715。周邊商場、休閑廣場眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設施相距不

遠?！奥?lián)想高科·經(jīng)典都市”居住小區(qū)周邊有：華

技大學、中南民院、魯巷廣場、關(guān)山

市場、關(guān)山中學、魯巷小學、光谷

位于此地生活方便而多彩。

市場、電信數(shù)碼港、長江樂園、東湖新技術(shù)開區(qū)等。

（二）設計依據(jù)

1《洪山區(qū)舊城改造情況簡介》

2《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》

3《

市規(guī)劃管理條例》及《技術(shù)規(guī)定》

4《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》

5《住宅設計規(guī)范》

6《住宅建筑設計標準》

7《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

8《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》

9《

民用建筑設計防火規(guī)范》

（三）規(guī)劃目標及設計構(gòu)思

充分體現(xiàn)光谷地區(qū)獨特的人文.地理特征，營造一個以中高品位居住建筑為主，以人為

，具有獨特景觀和豐富的現(xiàn)代居住文化環(huán)境的居住社區(qū)。

“聯(lián)想高科·經(jīng)典都市”的設計目標為“適于人們在21世紀知識經(jīng)濟時代獲得高品質(zhì)生活與工作條件的理想自然家園”；開發(fā)定位是在生態(tài)與環(huán)境、居住與工作、國際性品位與格調(diào)的基準線確立本案的空間/環(huán)境及價值模式。

●堅持以“人”為中心，為人服務的人文

施齊全的小區(qū)；

，創(chuàng)造出具備國際品味，各類生活商務設

●功能布置合理，結(jié)構(gòu)的整體與單體個性相結(jié)合；

●便捷高效的現(xiàn)代交通組織與自然生態(tài)保護相結(jié)合；

●文化內(nèi)涵豐富，古典人文和現(xiàn)代高科技相結(jié)合，滿足新世紀網(wǎng)絡與智能新生活的理念；

（四）總體布局

首先富有時代氣息和文化氛圍是

局，通過主干路將整個小區(qū)分為一期，二

的出發(fā)點，從宏觀上使小區(qū)各功能塊科學合理布

塊大小不等的地塊，使二期的施工對一

期的不良影響減少的最

期的施工對一二期的不良影響也減少到最小。第一期面積較小，

位臨關(guān)山一路，除居住區(qū)外，在臨大門處擬建商場占地4000m2，共三層。二期遠離大門，

主要建造

住宅，另外還將建造一多功能

和

。三期各住宅錯落布置，在中心地

帶將建成一含人造沙灘的較大型游泳池。在靠近關(guān)山一路的角落建一約占地約1200m2的網(wǎng)球場。

其次，結(jié)合各地快的實際情況，在每個地塊中除了綠化及現(xiàn)代古典相結(jié)合的建筑小品外，

還將安排少量短程人造河流或小型湖泊，使小區(qū)居民能有一個良好的生活環(huán)境。在小區(qū)中還將分散建造約1000個露天停車位，使小區(qū)居民更加方便。

（五）空間與環(huán)境設計

各組團的空間

式布局，居住小區(qū)

空間，組織與建筑布置盡可能采取

式布局

以增強空間的多樣性，可識別性，營造具有個性化的小區(qū)空間形象。

建筑與環(huán)境融合，通過建筑界面的多種

一體，不僅塑造良好的小區(qū)外部環(huán)境，同時使住宅窗外視效果。

，將住宅建筑與空間環(huán)境有機的融合為

具有良好的朝向和景觀，豐富室內(nèi)臨

（六）主要經(jīng)濟技術(shù)指標

總用地面積（m2）

總建筑面積（m2）總居住面積（m2）

180090

314528

總戶數(shù)2196

住宅棟數(shù)47

255726.67停車位1000

公共建筑面積（m2）39700

容積率1.75平均層數(shù)9.57

（七）房型配比

車庫面積（m2）13976

優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃必然會帶動產(chǎn)品售價的提高，這樣經(jīng)過價格淘汰，因而有能力至本項目置業(yè)者就具備一定的社會地位和經(jīng)濟能力。因此，依之社會屬性，對住宅的功能存在較高要求，則在房型設計上不宜于將面積控制過小，本方案設計房型控制如下：

房型兩房兩廳單衛(wèi)（A型）三房兩廳雙衛(wèi)（B型）三房兩廳雙衛(wèi)（C型）三房兩廳雙衛(wèi)

（D型）四房兩廳