樓盤(pán)深度開(kāi)發(fā)長(zhǎng)期計(jì)劃指導(dǎo)文案

樓盤(pán)深度開(kāi)發(fā)長(zhǎng)期計(jì)劃指導(dǎo)文案目的：提高樓盤(pán)占有率至少10%以上；不浪費(fèi)資源；員工利益最大化。思維：制度是員工行為的導(dǎo)向，如何用制度規(guī)范好員工的行為有效的開(kāi)發(fā)好樓盤(pán)。原則：前期多人快速?lài)?，后期?zhuān)人責(zé)任深入開(kāi)發(fā)。樓盤(pán)何人何時(shí)介入，做什么？1、什么人可以操作期盤(pán)？與售樓物業(yè)建立關(guān)系，可以獨(dú)立獲取名單信息的家裝顧問(wèn)優(yōu)先。2、什么時(shí)候開(kāi)始操作期盤(pán)？有條件的地方應(yīng)該從樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)的時(shí)候即開(kāi)始介入，但是至少在樓盤(pán)交房6個(gè)月前介入。如果在交房時(shí)才介入就遲了，必定失去先機(jī)，有些戶(hù)型圖都沒(méi)有了。3、期盤(pán)開(kāi)發(fā)主要工作1）了解樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商、售樓、物業(yè)、承建商分別是誰(shuí)？曾經(jīng)在當(dāng)?shù)刈鲞^(guò)哪些樓盤(pán)？（介入了解的第3天必須完成）樓盤(pán)的整體規(guī)劃、棟數(shù)、每棟的戶(hù)數(shù)、每棟的戶(hù)型、分幾期開(kāi)發(fā)、分別何時(shí)交房、小區(qū)周邊的配套設(shè)施、房?jī)r(jià)、收集每個(gè)戶(hù)型的戶(hù)型圖。（介入了解的第7天必須完成）從開(kāi)盤(pán)那天開(kāi)始每一個(gè)月拍一次樓盤(pán)進(jìn)展情況，并且把開(kāi)盤(pán)那天的盛況拍好。把所拍資料做成PPT（方便后期跟客戶(hù)溝通，體現(xiàn)我們做事的細(xì)心）和每次拍回來(lái)給營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)備檔，每張照片的文字說(shuō)明由營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)把關(guān)。收集所有置業(yè)顧問(wèn)的聯(lián)系方式（介入了解的第3天必須完成）并和至少兩個(gè)以上的置業(yè)顧問(wèn)建立起關(guān)系（在樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后兩個(gè)月必須完成），以便更快拿到樓盤(pán)資源（這個(gè)非常重要也快）。了解不同階段的房?jī)r(jià)情況（方便后期跟客戶(hù)溝通，體現(xiàn)我們做事的細(xì)心），購(gòu)房客戶(hù)的群體及買(mǎi)房的用途。（每?jī)蓚€(gè)月更新一次房?jī)r(jià)。）可以量房的時(shí)候必須馬上告知營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)安排設(shè)計(jì)師、預(yù)算師進(jìn)行量房。（在樓盤(pán)調(diào)查員告知營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)3天內(nèi)必須量房拍照）每個(gè)戶(hù)型的外框面積，及每個(gè)戶(hù)型的優(yōu)缺點(diǎn)。（在做好方案后7天內(nèi)必須全公司組織進(jìn)行學(xué)習(xí)。）名單資源費(fèi)用及投入方式操作此樓盤(pán)的家裝顧問(wèn)自己投資，則所簽此樓盤(pán)的業(yè)務(wù)提成按家裝顧問(wèn)的薪酬制度執(zhí)行。公司借資買(mǎi)名單（兩個(gè)條件同時(shí)達(dá)到）家裝顧問(wèn)在本公司工作3個(gè)月以上，并已簽4設(shè)計(jì)及以上。家裝顧問(wèn)借資金額分3個(gè)月從工資里面扣除。公司投資買(mǎi)名單家裝顧問(wèn)在本公司工作3個(gè)月以上，并已簽4設(shè)計(jì)及以上。家裝顧問(wèn)所拿名單之日起至交房后1年，此樓盤(pán)所進(jìn)工地每單抽取1個(gè)點(diǎn)返給公司作為公司投資回報(bào)。名單投資人每個(gè)人都可以做名單投資人。名單投資人的回報(bào)：所拿名單之日起至交房后1年，此樓盤(pán)所進(jìn)工地每單抽取1個(gè)點(diǎn)返給名單投資人。樓盤(pán)的資源分配制度樓盤(pán)調(diào)查人拿到名單則可多分所拿名單的10%-30%（根據(jù)實(shí)際情況由營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)來(lái)決定百分比，但此樓盤(pán)操作最多不能超過(guò)300戶(hù)）名單，如是本區(qū)其他人拿到名單可操作20%-40%（根據(jù)實(shí)際情況由營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)來(lái)決定百分比，但最多不能超過(guò)300戶(hù)）的名單。名單分配以棟為原則。交房后6個(gè)月此樓盤(pán)交由業(yè)務(wù)簽單最多的家裝顧問(wèn)操作，但最多不超過(guò)400戶(hù)（未裝的資源），還剩400戶(hù)以上未裝修的樓盤(pán)交由業(yè)務(wù)簽單最多的兩個(gè)人平分操作（除了來(lái)過(guò)公司的客戶(hù)）。再安排給此樓盤(pán)現(xiàn)在簽單最多的來(lái)操作，交房6個(gè)月以后至交房2年這段時(shí)間。后期就是專(zhuān)人深入操作，家裝顧問(wèn)的資源也比較集中，原本在這個(gè)樓盤(pán)操作的可以，更加自信和充滿(mǎn)激情。如此樓盤(pán)業(yè)務(wù)最好的人已有2個(gè)現(xiàn)盤(pán)，則安排給此樓盤(pán)其他業(yè)務(wù)最優(yōu)人員。兩年以后則給新員工操作（除來(lái)過(guò)公司的客戶(hù)）。期盤(pán)每個(gè)操作人只能操作100-300戶(hù)。前期名單過(guò)多就消化不過(guò)來(lái)。同一家裝顧問(wèn)最多操作樓盤(pán)規(guī)定：家裝顧問(wèn)級(jí)別期盤(pán)現(xiàn)盤(pán)尾盤(pán)AAA431AA321A221A-01-22多人操作同一樓盤(pán)的配合問(wèn)題選舉一位樓盤(pán)的主要負(fù)責(zé)人（為頭），一般為片區(qū)經(jīng)理或片區(qū)內(nèi)業(yè)務(wù)精英負(fù)責(zé)工作分工。專(zhuān)人負(fù)責(zé)收集短信，統(tǒng)一后再發(fā)送。專(zhuān)人負(fù)責(zé)戶(hù)型圖。專(zhuān)人負(fù)責(zé)活動(dòng)的廣告制作。專(zhuān)人負(fù)責(zé)驗(yàn)房。后期工地每日檢查（樓盤(pán)操作人輪流檢查），填寫(xiě)《工地檢查表》。負(fù)責(zé)守點(diǎn)分工安排和物業(yè)關(guān)系維護(hù)安排。樓盤(pán)操作的獎(jiǎng)懲機(jī)制簽訂專(zhuān)屬樓盤(pán)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)責(zé)任狀，見(jiàn)附件《專(zhuān)屬樓盤(pán)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)責(zé)任狀》。在交房前3個(gè)月未達(dá)到1%的占有率，取消其操作資格，沒(méi)收除來(lái)過(guò)公司的所有客戶(hù)資源并承擔(dān)此名單費(fèi)用的50%，此名單費(fèi)用額外的50%由接受人承擔(dān)，從接手人本樓盤(pán)所進(jìn)施工單中扣除，每單1個(gè)點(diǎn)直到返還完名單費(fèi)用。樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的周期為3年（拿到新資源的第一個(gè)周末就必須做活動(dòng)，見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)流程）交房前1年至交房前6個(gè)月前期做好培育，取得客戶(hù)的信任并簽一批“浮頭魚(yú)”，為后期開(kāi)發(fā)打好基礎(chǔ)?；顒?dòng)：《戶(hù)型發(fā)布會(huì)》、《樣板征集》交房前6個(gè)月至交房前3月告知客戶(hù)樓盤(pán)現(xiàn)在的情況：什么時(shí)候可以看到房、樓盤(pán)的進(jìn)度、所用材料的品牌、防水情況、我們量房的圖片、拍好低樓層和高樓層的里面的結(jié)構(gòu)情況和每個(gè)房號(hào)發(fā)給客戶(hù)等等。活動(dòng)：《工地體驗(yàn)》最好找些戶(hù)型差不多的，《戶(hù)型難點(diǎn)解析》、《樣板房征集》這個(gè)時(shí)候公司有大型的活動(dòng)可以消化一批交房就想搞的價(jià)格型客戶(hù)交房前3個(gè)月至交房基本綠化都做好了，房子也可以看得到，大量約客戶(hù)去看他的房子，在樓盤(pán)附近安排工地參觀。服務(wù)到位后主動(dòng)提出成交?；顒?dòng)《征集樣板房》、《驗(yàn)房知識(shí)講座》、《風(fēng)水講座》、《現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房體驗(yàn)》、《大型活動(dòng)》交房至交房后3個(gè)月之內(nèi)告知客戶(hù)我在他小區(qū)的簽單情況。守點(diǎn)：這三個(gè)月的守點(diǎn)很關(guān)鍵。約客戶(hù)看本小區(qū)的工地，把工地不同的進(jìn)度告知客戶(hù)告知客戶(hù)小區(qū)的裝修情況和他樓上下、左右的裝修情況。活動(dòng)：《大型活動(dòng)》消化服務(wù)到位的客戶(hù)。告知客戶(hù)相同、相似戶(hù)型的裝修動(dòng)態(tài)：短信、電話、微信、郵件等。交房后3個(gè)月至交房后6個(gè)月之內(nèi)告知客戶(hù)我在概小區(qū)的簽單情況。看工地，上工地守點(diǎn)。掃樓：更新樓盤(pán)客戶(hù)裝修情況（每?jī)芍芤淮危?。名單資源更新?；顒?dòng)：《大型活動(dòng)》消化服務(wù)到位的客戶(hù)。告知客戶(hù)相同戶(hù)型的裝修動(dòng)態(tài)：短信、電話、微信、郵件等。告知客戶(hù)小區(qū)的裝修情況和他樓上下、左右的裝修情況。交房6個(gè)月以后至交房1年告知客戶(hù)我在概小區(qū)的簽單情況?？垂さ?，上工地守點(diǎn)。掃樓：更新樓盤(pán)客戶(hù)裝修情況（每?jī)芍芤淮危?。名單資源更新?；顒?dòng)：《大型活動(dòng)》消化服務(wù)到位的客戶(hù)。告知客戶(hù)相同戶(hù)型的裝修動(dòng)態(tài)：短信、電話、微信、郵件等。告知客戶(hù)小區(qū)的裝修情況和他樓上下、左右的裝修情況。交房后1年至2年（長(zhǎng)期的跟單服務(wù)）告知客戶(hù)我在概小區(qū)的簽單情況?？垂さ?，上工地守點(diǎn)。掃樓：更新樓盤(pán)客戶(hù)裝修情況（每?jī)芍芤淮危┟麊钨Y源更新?；顒?dòng)：《大型活動(dòng)》消化服務(wù)到位的客戶(hù)。告知客戶(hù)相同戶(hù)型的裝修動(dòng)態(tài)：短信、電話、微信、郵件等。告知客戶(hù)小區(qū)的裝修情況和他樓上下、左右的裝修情況。樓盤(pán)的檔次分類(lèi)按照地段、房?jī)r(jià)、客戶(hù)群體、用途進(jìn)行分析適合我們操作的樓盤(pán)檔次，依次分A類(lèi)、B類(lèi)、C類(lèi)。不以樓盤(pán)的大小來(lái)區(qū)分。前期營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)就要從地段、房?jī)r(jià)、客戶(hù)群體、用途、樓盤(pán)大小指定表格確定A/B/C類(lèi)樓盤(pán)。新老員工樓盤(pán)資源分配新進(jìn)員工前3個(gè)月只能操作現(xiàn)盤(pán)，并要簽4個(gè)及以上設(shè)計(jì)才能操作期盤(pán)。老家裝顧問(wèn)的資源要遵循以下兩個(gè)原則：1）、現(xiàn)盤(pán)：期盤(pán)=1：1，2）、6個(gè)月內(nèi)交房：6個(gè)月到1年交房=1:13、老員工盡量安排A類(lèi)樓盤(pán)。員工能力按照每個(gè)人的業(yè)績(jī)（設(shè)計(jì)和施工）情況來(lái)分級(jí)別，依次AAA、AA、A、A-。統(tǒng)計(jì)每個(gè)家裝顧問(wèn)本年的平均月度設(shè)計(jì)量和施工量，把家裝顧問(wèn)分成4個(gè)級(jí)別：AAA：全年業(yè)務(wù)150萬(wàn)以上或進(jìn)入公司3個(gè)月以上，能吃苦耐勞，月均設(shè)計(jì)4個(gè)以上。AA：全年業(yè)務(wù)100萬(wàn)以上或進(jìn)入公司3個(gè)月以上，能吃苦耐勞，月均設(shè)計(jì)2個(gè)以上A：全年業(yè)務(wù)70萬(wàn)以上或進(jìn)入公司3個(gè)月以上，能吃苦耐勞，月均設(shè)計(jì)1個(gè)以上。A-：全年業(yè)務(wù)70萬(wàn)以下或進(jìn)入公司3個(gè)月以?xún)?nèi)，能吃苦耐勞，不進(jìn)行期盤(pán)操作。從別的公司所挖家裝顧問(wèn)由營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)來(lái)決定級(jí)別。AAA員工盡量分配A類(lèi)樓盤(pán)，AA員工盡量分配B類(lèi)樓盤(pán)，A員工盡量分配C類(lèi)樓盤(pán)?？鐓^(qū)操作樓盤(pán)交房前6個(gè)月沒(méi)有拿到的名單，如其他區(qū)域的伙伴拿到資源，則所拿資源的50%-100%（根據(jù)實(shí)際情況由營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)來(lái)決定百分比）由拿到資源的伙伴區(qū)域操作。資源分配以第二點(diǎn)樓盤(pán)的資源分配制度執(zhí)行。如何讓設(shè)計(jì)師的配合？做什么？前期配合的設(shè)計(jì)師，在派單的時(shí)候以?xún)?yōu)先安排他們?yōu)樵瓌t。用制度規(guī)定每個(gè)設(shè)計(jì)師必須進(jìn)行樓盤(pán)戶(hù)型設(shè)計(jì)，建立《樓盤(pán)戶(hù)型設(shè)計(jì)排班表》。樓盤(pán)可以量房的時(shí)候（一般在交房前1年左右）則要配合量房。樓盤(pán)調(diào)查人把樓盤(pán)戶(hù)型圖拿回來(lái)后則需做3個(gè)方案（要有承重墻的體現(xiàn)）并找好配套的效果圖交由樓盤(pán)調(diào)查人建好樓盤(pán)檔案?jìng)錂n，樓盤(pán)調(diào)查人還要交一份給營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)。A類(lèi)樓盤(pán)公司可拿1000元—1500元來(lái)針對(duì)性做效果圖的費(fèi)用。B類(lèi)樓盤(pán)公司可拿500元—1000元來(lái)針對(duì)性做效果圖的費(fèi)用。設(shè)計(jì)組長(zhǎng)組織做好兩個(gè)戶(hù)型以上的戶(hù)型難點(diǎn)解析PPT。所有設(shè)計(jì)師要熟悉樓盤(pán)調(diào)查人了解的所有信息，每個(gè)戶(hù)型的外框面積，及每個(gè)戶(hù)型的優(yōu)缺點(diǎn)。如何讓預(yù)算師配合？做什么？預(yù)算師和設(shè)計(jì)師是捆綁的。建立《樓盤(pán)估算排班輪流制度》。每個(gè)方案要做好報(bào)價(jià)，并建立檔案?jìng)錂n交由預(yù)算部主管。所有預(yù)算師要熟悉樓盤(pán)調(diào)查人了解的所有信息，及每個(gè)戶(hù)型的外框面積。（在做好方案后7天內(nèi)必須全公司組織進(jìn)行學(xué)習(xí)。）十一、客服部需要了解哪些？所有設(shè)計(jì)師要熟悉樓盤(pán)調(diào)查人了解的所有信息，每個(gè)戶(hù)型的外框面積，及每個(gè)戶(hù)型的優(yōu)缺點(diǎn)。（在做好方案后7天內(nèi)必須全公司組織進(jìn)行學(xué)習(xí)。）每個(gè)樓盤(pán)是哪些家裝顧問(wèn)在操作，哪些設(shè)計(jì)師做的配合？十二、工程部的配合問(wèn)題？樓盤(pán)的前3—5戶(hù)樣板工地應(yīng)安排公司最優(yōu)秀的工長(zhǎng)。如果客戶(hù)參觀樣板工地成交后，獎(jiǎng)勵(lì)該樣板工地工長(zhǎng)200元/戶(hù)。專(zhuān)屬樓盤(pán)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)責(zé)任狀為了更好的提升我們?cè)冢潜P(pán)）的施工占有率，特制訂以下機(jī)制。獎(jiǎng)勵(lì)樓盤(pán)范圍：（樓盤(pán)）期棟至棟，共計(jì)（）戶(hù)。時(shí)間：年月日至本年12月31日獎(jiǎng)勵(lì)方式：在此期間樓盤(pán)操作人所進(jìn)施工（交齊一期工程款）可享受：樓盤(pán)戶(hù)