寫字樓物業(yè)管理疑難問題處理培訓(xùn)

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔寫字樓物業(yè)管理疑難問題處理培訓(xùn)寫字樓租戶在節(jié)假日的安全措施通常在節(jié)假日或大假期中，一般寫字樓容易發(fā)生物品盜竊或火災(zāi)消防等事故，假期前租戶應(yīng)做好以下安全措施：A． 鎖好門窗，B． 包括大門及各房間門窗C． 關(guān)上室內(nèi)電源，D． 如復(fù)E． 印機(jī)、電腦、空調(diào)等用電設(shè)備F． 。G． 將易燃物品，H． 如酒精、天那水、油漆、廢紙、木屑及垃圾遷離或減少存放，I． 以消除安全隱患。J． 盡量不K． 放置貴重物品，L． 鎖好保險(xiǎn)箱將貴重或大量財(cái)物存進(jìn)銀行。M． 建議與公安派出所進(jìn)行聯(lián)動或設(shè)置自動報(bào)警系統(tǒng)。N． 在假期內(nèi)需搬出物品，O． 應(yīng)在管理處事前辦理好放行手續(xù)，P． 確保財(cái)物的安全。租戶/住戶疏忽無鎖好門窗，如何處理？由于租戶/住戶疏忽，引致不法分子有機(jī)可乘，造成財(cái)物的損失，管理人員應(yīng)：Q． 應(yīng)及時(shí)報(bào)告當(dāng)值主管，R． 守候門外，S． 另安排拍照記錄。T． 盡快通知該單位負(fù)責(zé)人反回家中處理。（事前應(yīng)存放業(yè)戶緊急聯(lián)絡(luò)電話記錄）U． 與主管同V． 進(jìn)入室內(nèi)查察情況，W． 有否失竊及翻亂情況。X． 如聯(lián)系租戶/住戶不Y． 上，Z． 可利用備AA． 用鏈鎖代為鎖門，BB． 并貼上告示，． 事后提醒租戶/住戶小心門鎖，DD． 以保障財(cái)物安全。EE． 如發(fā)覺室內(nèi)物品有翻亂現(xiàn)象，F(xiàn)F． 可迅速向派出所投案，GG． 由公安人員作進(jìn)一步的處理及調(diào)查。租戶因經(jīng)濟(jì)糾紛引致追債者聚集大廈，如何處理？大廈人流復(fù)雜，上述情況時(shí)會發(fā)生，亦會影響其他租戶的正常辦公或經(jīng)營，擾亂大廈秩序，管理公司應(yīng)采?。篐H． 防范措施，II． 立即增派保安人員在現(xiàn)場維持秩序，JJ． 防止事件擴(kuò)大，KK． 適當(dāng)控制現(xiàn)場人群的情緒或行為。LL． 防止有人造出激烈行動，MM． 破壞大廈設(shè)施，NN． 事態(tài)嚴(yán)重時(shí)，OO． 立即通知派出所協(xié)助處理。PP． 將現(xiàn)場情況拍攝或用閉路監(jiān)視系統(tǒng)記錄。QQ． 適當(dāng)引導(dǎo)人群至其他非辦公的地方，RR． 勸喻人群或當(dāng)事人應(yīng)采取法律途徑，SS． 以解決糾紛，TT． 不UU． 要采取過激行為，VV． 影響到其他租戶，WW． 盡力將事件控制及平息。大廈地面濕滑意外受傷的索賠處理？上述情況大廈管理處并不一定承擔(dān)責(zé)任，依據(jù)（消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法）第十八條規(guī)定，對可能危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的商品和服務(wù)，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者作出真實(shí)的說明及明確的警示，并說明正確使用商品或接受服務(wù)的方法及防止危害發(fā)生的辦法。XX． 管理公司在大堂或洗手間等地放置警示標(biāo)YY． 志“地面濕滑、小心摔倒”字樣ZZ． 或放置防滑地氈等設(shè)施。AAA． 受傷業(yè)主管理公司亦應(yīng)負(fù)擔(dān)醫(yī)療費(fèi)用。BBB． 最后如情況嚴(yán)重時(shí)，C． 管理公司可交由保險(xiǎn)公司進(jìn)行索賠的處理?？蛻暨M(jìn)入大廈轄區(qū)不肯出示證件登記，如何處理？部分大廈為加強(qiáng)治安防范，采用出進(jìn)查證登記制度，為避免予盾事故，可采?。篋DD． 對熟悉業(yè)戶、租客可進(jìn)行登記其單位及出入時(shí)間。EEE． 對不FFF． 熟悉客戶，GGG． 管理人員應(yīng)耐心解釋登記的原因及作用，HHH． 防止客戶反感。III． 或通知將造訪的租戶單位，JJJ． 查證實(shí)況，KKK． 登記后準(zhǔn)其進(jìn)入。如何防止推銷人員進(jìn)入大廈干擾租戶？因推銷人員擅自闖入，會影響租戶辦公，可采?。篖LL． 在大堂設(shè)立“謝絕推銷”告示牌，MMM． 為勸阻推銷人員的在效依據(jù)。NNN． 大堂保安人員應(yīng)隨時(shí)提高警覺，OOO． 有識辨推銷人員的能力，PPP． 以對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋P問，QQQ． 阻止其進(jìn)入大廈。RRR． 加強(qiáng)巡邏工作，SSS． 留意各樓層的可疑人員走動的情況。TTT． 在非辦公時(shí)間，UUU． 要求來訪者出示證件登記，VVV． 可有效地阻止推銷人員的進(jìn)入。停車場車輛被盜，責(zé)任誰負(fù)？管理公司對上述情況，應(yīng)承擔(dān)多少責(zé)任，目前，我國尚無明確的法規(guī)規(guī)定。車輛被盜的責(zé)任界定于法院的判決，不同地方法院，判決結(jié)果亦不盡一致。． 管理公司在停車場管理規(guī)定中告示車主，XXX． 不YYY． 承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)賠償，ZZZ． 并不AAAA． 能作出單方面的約定，BBBB． 不． 能成為管理公司免除責(zé)任的理由。DDDD． 車輛被盜不EEEE． 應(yīng)由管理公司承提全部的賠償，F(xiàn)FFF． 車主所納的停車費(fèi)，GGGG． 不HHHH． 是車輛保管費(fèi)，IIII． 又不JJJJ． 是車輛保險(xiǎn)費(fèi)，KKKK． 實(shí)際上收取是車輛的場地使用費(fèi)。LLLL． 以權(quán)利，MMMM． 義務(wù)對等的原則出發(fā)，NNNN． 車輛被盜，OOOO． 管理公司只承擔(dān)部分的賠償責(zé)任。最后應(yīng)由法院的判決。PPPP． 建議政府立法部門對車輛被盜制定嚴(yán)格的賠償標(biāo)QQQQ． 準(zhǔn)，而RRRR． 車主應(yīng)購買車輛保險(xiǎn)，SSSS． 如車輛被盜時(shí)，TTTT． 可向保險(xiǎn)公司索賠。UUUU． 管理公司應(yīng)做好停車場的車輛進(jìn)出記錄。加設(shè)防盜監(jiān)控系統(tǒng)，VVVV． 加強(qiáng)巡查工作，W． 以保障車輛安全的停放。員工違法造成業(yè)戶損失，管理公司應(yīng)承擔(dān)否？管理公司為業(yè)戶提供服務(wù)，保障業(yè)戶人身及財(cái)產(chǎn)的安全，唯有部分員工“監(jiān)守自盜”造出違法行為，使業(yè)戶蒙受財(cái)產(chǎn)損失：XXXX． 員工違法犯罪，YYYY． 管理公司難辭其責(zé)，ZZZZ． 在招聘員工入職，AAAAA． 簽訂勞動合同，BBBBB． 公司對員工應(yīng)負(fù)監(jiān)管義務(wù)，C． 要監(jiān)管及教育員工，DDDDD． 約束其行為，EEEEE． 作為員工的雇主應(yīng)多或少承擔(dān)監(jiān)管失當(dāng)?shù)呢?zé)任。FFFFF． 管理公司對業(yè)戶的財(cái)產(chǎn)損失要承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任，GGGGG． 是部分而HHHHH． 非全部，IIIII． 要視具體的情況而JJJJJ． 定，KKKKK． 管理公司應(yīng)對員工的品德思想進(jìn)行教育，LLLLL． 加強(qiáng)培訓(xùn)工作，MMMMM． 加強(qiáng)監(jiān)管的工作，NNNNN． 盡力防止員工違法犯罪，OOOOO． 但不PPPPP． 能保證所有員工都能遵紀(jì)守法。樓上單元地下水管滲漏或爆裂造成樓下受損，如保處理？一般受損用戶往往直接要求滲漏單元賠償，但并非一定由其承擔(dān)，必須查明原因。QQQQQ． 漏水原因由于地面防水施工質(zhì)量差，RRRRR． 或水管質(zhì)量不SSSSS． 合格或破裂，TTTTT． 或原有防水層遭破壞，UUUUU． 或有水管破損不VVVVV． 修等各種原因，WW． 以不同XXXXX． 原因去區(qū)分不同YYYYY． 的責(zé)任承擔(dān)人。ZZZZZ． 在業(yè)主收樓，AAAAAA． 并無進(jìn)行裝修前，BBBBBB． 在保修期內(nèi)應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)，． 保修期過后由業(yè)主自負(fù)。DDDDDD． 由于業(yè)主收樓后進(jìn)行裝修改動，EEEEEE． 由于震FFFFFF． 動，GGGGGG． 改裝，HHHHHH． 改建都可能導(dǎo)致原有防水層破壞，IIIIII． 該業(yè)主要承擔(dān)所有責(zé)任。JJJJJJ． 如屬給排水管的質(zhì)量問題，KKKKKK． 能證明為發(fā)展商原有的質(zhì)量問題，LLLLLL． 在保修期內(nèi)由發(fā)展商負(fù)責(zé)，MMMMMM． 保修期過后由業(yè)主負(fù)責(zé)。地下水道堵塞造成下層業(yè)戶受損，誰負(fù)責(zé)任？物業(yè)的地下水道，為相關(guān)各業(yè)主共用，由于設(shè)計(jì)或使用不當(dāng)會發(fā)生堵塞，造成低層用戶污水倒灌現(xiàn)象或造成室內(nèi)水浸或財(cái)產(chǎn)的損失：NNNNNN． 由于排水管設(shè)計(jì)不OOOOOO． 當(dāng)，PPPPPP． 經(jīng)國家技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督部門監(jiān)定，QQQQQQ． 無論物業(yè)投入多長時(shí)間，RRRRRR． 保修期是否已過，SSSSSS． 應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)維修及糾正設(shè)計(jì)的責(zé)任。TTTTTT． 如屬產(chǎn)品質(zhì)量問題，UUUUUU． 保修期內(nèi)由發(fā)展商承擔(dān)，VVVVVV． 已過保修期由業(yè)主自行維修。． 堵塞情況因上層用戶維修或使用時(shí)亂倒磚、沙石、垃圾等引致，XXXXXX． 應(yīng)負(fù)疏通或賠償損失的責(zé)任。YYYYYY． 下水道為公用部份，ZZZZZZ． 原因不AAAAAAA． 能查證時(shí)，BBBBBBB． 應(yīng)由大廈各業(yè)戶共同C． 負(fù)維修的責(zé)任，DDDDDDD． 費(fèi)用可共攤。（維修費(fèi)用包括由受損樓層及以上的樓層業(yè)主共同EEEEEEE． 承擔(dān)。）對大廈“中央空調(diào)”溫度適當(dāng)?shù)奶幚恚坑捎谏虉?寫字樓中租戶辦公、餐飲、供應(yīng)溫度等需求各有不同，而出現(xiàn)“眾口難調(diào)”的現(xiàn)象！管理公司應(yīng)采?。篎FFFFFF． 合理安排中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)的配置，GGGGGGG． 因用戶不同HHHHHHH． 的需求應(yīng)合理配置空調(diào)主機(jī)的臺數(shù)和功率。要考慮各種需求的時(shí)間性，IIIIIII． 白天與晚上或通宵供應(yīng)量不同，JJJJJJJ． 可分別開啟大或小功率的主機(jī)以調(diào)節(jié)空調(diào)的供應(yīng)量，KKKKKKK． 以節(jié)省能源。LLLLLLL． 合理安排空調(diào)供應(yīng)系統(tǒng)的供應(yīng)分布，MMMMMMM． 對不同NNNNNNN． 的用戶進(jìn)行分別供應(yīng)，OOOOOOO． 可分別計(jì)算用量和收費(fèi)，PPPPPPP． 以達(dá)到公平合理的管理目的。QQQQQQQ． 制定大多數(shù)人接受的供應(yīng)溫度及標(biāo)RRRRRRR． 準(zhǔn)，SSSSSSS． 以符合節(jié)能及經(jīng)濟(jì)原則，TTTTTTT． 空調(diào)的供應(yīng)以提高用戶的滿意率，UUUUUUU． 降低投訴率，VVVVVVV． 在不同W． 地區(qū)不同XXXXXXX． 大廈的情況有異，YYYYYYY． 要根據(jù)上述的“滿意率/成本”的原則去結(jié)合大廈的實(shí)際情況，ZZZZZZZ． 作出適當(dāng)溫度標(biāo)AAAAAAAA． 準(zhǔn)，BBBBBBBB． 并向租戶說明該標(biāo)． 準(zhǔn)的制定理由，DDDDDDDD． 可依季節(jié)，EEEEEEEE． 天氣預(yù)告去調(diào)節(jié)室內(nèi)的空調(diào)溫度。FFFFFFFF． 寫字樓內(nèi)的空調(diào)溫度，GGGGGGGG． 一般控制范圍：1） 冬季：溫度控制在18~22相對濕度為40%~60%2） 夏季：溫度控制在22~25相對濕度為40%~65%而商場在節(jié)假日內(nèi)，人流量多的時(shí)間內(nèi)適當(dāng)將空調(diào)溫度調(diào)低，人流量少或平日則適當(dāng)?shù)卣{(diào)高。遇意外觸電事件的處理？發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理方法HHHHHHHH． 應(yīng)馬上關(guān)閉電源，IIIIIIII． 在未關(guān)電源前切JJJJJJJJ． 不KKKKKKKK． 可用人體接觸受傷者，LLLLLLLL． 以防自已亦觸電。MMMMMMMM． 利用絕緣物將電線或人拉開。NNNNNNNN． 立即進(jìn)行人工急救，OOOOOOOO． 并電告醫(yī)院派員進(jìn)行搶救。大廈/商場迷失小童及客戶投案的處理？小童迷失的處理：PPPPPPPP． 發(fā)現(xiàn)迷失小童，QQQQQQQQ． 利用大廈緊急廣播，RRRRRRRR． 發(fā)布尋人消息。SSSSSSSS． 對迷失小童了解情況。TTTTTTTT． 利用女服UUUUUUUU． 務(wù)人員盡量安慰小童，VVVVVVVV． 靜待其家長認(rèn)領(lǐng)。客戶投案的處理：分析案件的性質(zhì)，是屬刑事、意外或其他事故請示上級決定是否與警方聯(lián)系做好現(xiàn)場保護(hù)及記錄時(shí)間及情況的經(jīng)過。對醉酒鬧事及行乞、售賣、非法停留人員的處理：對醉酒鬧事者的處理：WW． 對尚未完全失去理智的醉漢，XXXXXXXX． 可好言相勸或移到室內(nèi)待酒醒。YYYYYYYY． 遇發(fā)“酒瘋”者，ZZZZZZZZ． 避免引致群眾圍觀或妨礙交通及治安秩序，AAAAAAAAA． 可動員群眾將其移至室內(nèi)，BBBBBBBBB． 待其酒醒。C． 如醉酒打人罵人，DDDDDDDDD． 破壞公物，EEEEEEEEE． 應(yīng)立即報(bào)派出所處理。FFFFFFFFF． 遇酒精中毒，GGGGGGGGG． 生命危險(xiǎn)情況，HHHHHHHHH． 應(yīng)立即送院搶救。對行乞者，非法停留人仕的處理：A． 將行乞、售賣或非法停留人仕，B． 應(yīng)禮貌地勸喻離開大廈現(xiàn)場。C． 防止其停留及造出不D． 雅的行為，而E． 影響大廈/商場的形象。F． 大廈/商場公共地方應(yīng)適當(dāng)設(shè)置“禁止行乞”或“禁止非法售賣”等告示牌，G． 以維護(hù)良好的秩序。對租戶/用戶的裝修建筑材料及建筑垃圾的處理？各類建筑材料的管理：IIIIIIIII． 嚴(yán)禁放置公共地方阻塞通道JJJJJJJJJ． 將黃砂石子，KKKKKKKKK． 以一定數(shù)量用鋼筋圍護(hù)網(wǎng)圍護(hù)，LLLLLLLLL． 磚瓦以一定規(guī)格整齊堆放，MMMMMMMMM． 紙筋、水灰以鐵皮箱裝載，NNNNNNNNN． 進(jìn)料不OOOOOOOOO． 宜太多，而PPPPPPPPP． 水泥應(yīng)堆放在木板上，QQQQQQQQQ． 作整包堆放。RRRRRRRRR． 防止有裝修人員在公共地面作業(yè)，SSSSSSSSS． 應(yīng)保持公共地方的清潔。TTTTTTTTT． 裝修時(shí)適當(dāng)加設(shè)圍墻，UUUUUUUUU． 圍板，VVVVVVVVV． 應(yīng)造好維護(hù)設(shè)施。建筑垃圾的處理：嚴(yán)禁與生活垃圾混雜。應(yīng)集中地點(diǎn)堆放，一定容積數(shù)量后應(yīng)及時(shí)清除。堆放點(diǎn)應(yīng)有人負(fù)責(zé)堆積，嚴(yán)禁平鋪或隨便亂倒亂放?？衫玫慕ㄖ鴳?yīng)及時(shí)進(jìn)行清理、分類進(jìn)行加工處理或再利用。加強(qiáng)保安人員的巡查，防止有違章行為。裝修期內(nèi)對有關(guān)管道的保護(hù)？在施工期間，往往有建筑管道或下水道堵塞現(xiàn)象，施工時(shí)應(yīng)注意：． 衛(wèi)生間，XXXXXXXXX． 浴室的平頂，YYYYYYYYY． 墻面裝修前，ZZZZZZZZZ． 必須浴缸加塞、瓷馬桶、水盤等加蓋，AAAAAAAAAA． 避免管道堵塞。BBBBBBBBBB． 泥工工具，． 如鐵板、泥桶等嚴(yán)禁在面盆、浴缸或水噴內(nèi)洗刷，DDDDDDDDDD． 應(yīng)在規(guī)定的大水桶或水池內(nèi)洗刷，EEEEEEEEEE． 讓其灰漿沉淀，F(xiàn)FFFFFFFFF． 再作建筑垃圾清除。GGGGGGGGGG． 翻修屋面后應(yīng)由施工隊(duì)對落水管、水斗等進(jìn)行一次檢查，HHHHHHHHHH． 清除內(nèi)部垃圾及碎瓦塊。IIIIIIIIII． 凡下水道蓋、如陰井蓋、必須遮蓋牢后，JJJJJJJJJJ． 方能在其上進(jìn)行外墻粉刷施工。KKKKKKKKKK． 定期檢查各下水道的疏通情況，LLLLLLLLLL． 包括在施工中及施工完成的場地，MMMMMMMMMM． 避免時(shí)間長，NNNNNNNNNN． 難以治理，OOOOOOOOOO． 堵塞下水道。PPPPPPPPPP． 注意腐蝕性強(qiáng)的廢液，QQQQQQQQQQ． 如油漆用的堿水、鹽酸液，RRRRRRRRRR． 應(yīng)集中處理，SSSSSSSSSS． 防止對金屬管道受到損壞。管理公司對空置房、空置商鋪如何管理？一般物業(yè)項(xiàng)目的出售，會在不同時(shí)間內(nèi)先后售出，如管理不善，會引致：A． 影響發(fā)展商及物業(yè)項(xiàng)目的形象，B． 及財(cái)物的受損。C． 應(yīng)對空置單位加強(qiáng)巡視，D． 保持室內(nèi)設(shè)備E． 設(shè)施的完整及清潔。F． 鎖好各類門窗，G． 防止有人進(jìn)入留宿，H． 或大小便，I． 影響地方及環(huán)境的清潔。J． 下雨前后巡視室內(nèi)情況，K． 發(fā)現(xiàn)破壞及受損部位及早通知施工單位維修或更換。L． 將未售出單位應(yīng)每周向發(fā)展商及銷售部門報(bào)告情況。對空置單位、空置商鋪管理費(fèi)，應(yīng)由誰承擔(dān)？一般房產(chǎn)物業(yè)的租售，會在不同時(shí)間先后售出，對上述單位管理費(fèi)的承擔(dān)費(fèi)用現(xiàn)階段仍有待國家的“物業(yè)管理”條例正式法例布后再決定。而現(xiàn)時(shí)可用過往習(xí)慣辦法收取。TTTTTTTTTT． 對空置單位房屋征收管理費(fèi)，UUUUUUUUUU． 應(yīng)由發(fā)展商補(bǔ)貼50%的費(fèi)用。（即單位面積*每平方米費(fèi)用*50%計(jì)算。）VVVVVVVVVV． 對空置商鋪征收管理費(fèi)，W． 應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)100%的管理費(fèi)用，XXXXXXXXXX． 因商場開始營業(yè)，YYYYYYYYYY． 整體物業(yè)管理的費(fèi)用經(jīng)已產(chǎn)生。對房屋“維修費(fèi)基金”如何征收？依據(jù)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施后，在1999年以后入住的各物業(yè)項(xiàng)目業(yè)主必須繳納房屋“維修基金”，可依各省市、地區(qū)的不同，自訂征收標(biāo)準(zhǔn)，一般房屋“維修基金”ZZZZZZZZZZ． 多層物業(yè)（不AAAAAAAAAAA． 帶電梯）其總房價(jià)的2%~3%計(jì)處算。BBBBBBBBBBB． 高層物業(yè)（帶電梯）其總房價(jià)2.5%~3.5%計(jì)算。征收“維修基金”的作用為物業(yè)項(xiàng)目日后進(jìn)行大維修資金用途，公共部位包括：承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、層面、樓梯、走廊通道、門廳、車庫、公共設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)備、道路、燈具、池、井、渠道、游泳池、各類球場及其他公共設(shè)施等。另外房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，可隨時(shí)同房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。廣東地區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理維修基金按以下辦法執(zhí)行：繳存人業(yè)主建設(shè)單位適用條件1．1998年2．1998年1998年住宅首期款1500~3000元交樓時(shí)總投資的1%每月標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積1元/平方米業(yè)主委員會成立時(shí)總投資的1%總額購房款的2%總額總投資的2%20．房屋業(yè)主是否須加簽“前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議”呢？依據(jù)我國建設(shè)部于1999年10月所頒布條例，所有業(yè)主在收樓入住前須加簽“前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議”。其作用是保障大部分業(yè)主的權(quán)益，各業(yè)主必須服從管理公司的合法管理，各自遵守業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，作業(yè)一個(gè)共同認(rèn)可的管理標(biāo)準(zhǔn)，以保障小區(qū)有一個(gè)舒適、安全、方便的生活環(huán)境。21．物業(yè)管理公司所提供的有償服務(wù)如何分類？（1）物業(yè)管理公司提供的有償服務(wù)主要是以下幾類：1). 向用戶提供內(nèi)部設(shè)施安裝維修服2). 務(wù)。3). 向用戶提供內(nèi)部專項(xiàng)清潔、洗衣服4). 務(wù)。5). 向用戶提供商務(wù)（如打字、復(fù)6). 印等）、旅游資源等服7). 務(wù)。8). 向用戶提供特種保安服9). 務(wù)。10). 向用戶提供會所、洗車場等配套服11). 務(wù)。（2）有償服務(wù)費(fèi)的收取。1） 用戶要求提供有償服2） 務(wù)，3） 如屬安裝或維修服4） 務(wù)的，5） 先由物業(yè)部發(fā)《工作單》給工程部，6） 工程部持單施工，7） 施工完成后應(yīng)要求用戶對有償服8） 務(wù)進(jìn)行驗(yàn)收并在《工作單》上簽字認(rèn)可。9） 有償服10） 務(wù)的收費(fèi)標(biāo)11） 準(zhǔn)，12） 如公司已制定有固定標(biāo)13） 準(zhǔn)的，14） 按標(biāo)15） 準(zhǔn)執(zhí)行。如沒有標(biāo)16） 準(zhǔn)的，17） 以物業(yè)公司與用戶協(xié)商的收費(fèi)標(biāo)18） 準(zhǔn)為收費(fèi)依據(jù)。19） 服20） 務(wù)完成后，21） 由物業(yè)部于當(dāng)月發(fā)出《有償服22） 務(wù)收費(fèi)通知單》，23） 通知用戶繳款。22．業(yè)主/用戶收樓時(shí)應(yīng)繳交哪些費(fèi)用？入住時(shí)一次性繳交費(fèi)用：（1） 水電周轉(zhuǎn)金：寫字樓、商場（鋪）不（2） 超過15元/平方米收取。水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金必須專戶儲存，（3） 專款專用，（4） 并定期公布使用情況，（5） 接受業(yè)（用）戶或業(yè)主委員會監(jiān)督。業(yè)（用）戶直接通過銀行自動繳費(fèi)的，（6） 可不（7） 收取。（8） 裝修保證金：多層寫字樓、商場（鋪）最高不（9） 超過1500元/戶（50平方米以內(nèi)），（10） 超過部分加收15元/平方米；高層寫字樓、商場（鋪）最高不（11） 超過3000元/戶（50平方米以內(nèi)），（12） 超過部分加收30元/平方米。業(yè)（用）戶裝修完工，（13） 經(jīng)物業(yè)管理公司驗(yàn)收，（14） 沒有損壞公共部位、設(shè)備（15） 設(shè)施，（16） 裝修保證金應(yīng)自檢查合格之日起（17） 裝修垃圾余泥清運(yùn)費(fèi)：原則上由業(yè)（用）戶自行清運(yùn)，（18） 需由物業(yè)管理公司清運(yùn)的，（19） 按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用收取，（20） 并報(bào)分管理價(jià)局備（21） 案。23．法規(guī)參考：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法（建設(shè)部1999年為加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，制定本試行辦法。建設(shè)部負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理工作；省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定申請企業(yè)資質(zhì)等級評定。未經(jīng)主管部門進(jìn)行資質(zhì)評定并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級、二級、三級三個(gè)資質(zhì)等級和臨時(shí)資質(zhì)。一級、二級、三級企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)如下：（1） 資質(zhì)一級企業(yè)（1） 注冊資本500萬（2） 元以上；（3） 具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不（4） 少于30人，（5） 企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，（6） 80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；（7） 管理兩種類型以上的物業(yè)；（8） 管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之各不（9） 低于100%。計(jì)算基數(shù)是：1） 多層住宅200萬2） 平方米；3） 高層住宅100萬4） 平方米5） 獨(dú)立式住宅（別墅）15萬6） 平方米；7） 辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬8） 平方米。（10） 20%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，（11） 20%以上的管理項(xiàng)目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號；（12） 具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。（13） 建立了維修基金管理與使用制度。（2） 資質(zhì)二級企業(yè)（1） 注冊資本300萬（2） 元以上；（3） 具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不（4） 少于20人，（5） 企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，（6） 60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；（7） 管理兩種類型以上的物業(yè)；（8） 管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計(jì)算基數(shù)的百分比之各不（9） 低于100%。計(jì)算基數(shù)是：1） 多層住宅80萬2） 平方米；3） 高層住宅40萬4） 平方米；5） 獨(dú)立式住宅（別墅）6萬6） 平方米；7） 辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬8） 平方米；（10） 10%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授于的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，（11） 10%以上的管理項(xiàng)目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號；（12） 具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；（13） 建立了維修基金管理與使用制度。（3） 資質(zhì)三級企業(yè)（1） 注冊資本50萬（2） 元以上；（3） 具有中級以上積稱的管理人員、工程技術(shù)人員不（4） 少于8人，（5） 經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，（6） 50%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；（7） 有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；（8） 具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。（9） 建立維修基金管理與使用制度。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請領(lǐng)取《臨時(shí)資質(zhì)證書》。物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取《臨時(shí)資質(zhì)證書》后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)?！杜R時(shí)資質(zhì)證書》有效期為一年。有效期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定。未獲通過的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。申請?jiān)u定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提交下列材料。（10） 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級申報(bào)表；（11） 營業(yè)執(zhí)照復(fù)（12） 印件；（13） 建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復(fù)（14） 印件和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書復(fù)（15） 印件；（16） 物業(yè)管理委托合同（17） 復(fù)（18） 印件；（19） 物業(yè)管理業(yè)績材料；（20） 企業(yè)上一年度財(cái)務(wù)審計(jì)表；物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級審批制度。一級由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地局初審，初審合格后報(bào)建設(shè)部審批；二、三級由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地局審批；三級經(jīng)省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）同意，可由地級以上城市的物業(yè)管理主管部門審批、報(bào)省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）備案。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的《資質(zhì)證書》。一級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)的物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)、二級企業(yè)只限參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級企業(yè)只限參加本?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下的物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實(shí)行動態(tài)管理，每兩年核定一次。對于不符合原定資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，由資質(zhì)等級評定初審部門提出降級或吊銷《資質(zhì)證書》的意見，報(bào)審批部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。申請升級的物業(yè)管理企業(yè)將所需材料報(bào)初審部門，初審部門將審核意見報(bào)審批部門。資質(zhì)等級升級應(yīng)依次逐級上升，不得越級升級。《資質(zhì)證書》格式由建設(shè)部統(tǒng)一制定，分為正本和副本，正本和副本具有同樣法律效力。本試行辦法自2000年關(guān)于公布廣東省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的通知（廣東省物價(jià)局、廣東省建設(shè)委員會1999年4月頒布）根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》及國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)將我省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)及有關(guān)問題通知如下，請結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際貫徹執(zhí)行。我省各類物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（指提供房屋、設(shè)施維修，綠化的養(yǎng)護(hù)，環(huán)境衛(wèi)生，安全防范，檔案資料管理服務(wù)收取的服務(wù)費(fèi)）政府指導(dǎo)價(jià)（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按每月每平方米建筑面積計(jì)算）如下：（1） 住宅（1） 多層住宅（9層及以下）一級：按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則確定；二級：每平方米0.60元(裝有電梯的為每平方米0.80元);三級：每平方米0.40元;四級：每平方米0.30元.（2） 高層住宅（10層以上）一級：按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則確定；二級：每平方米1.50元;三級：每平方米1.20元;四級：每平方米1.00元;五級：每平方米0.80元；（3） 高尚住宅區(qū)、別墅區(qū)主要依據(jù)業(yè)主的要求和所提供的服（4） 務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量和深度，（5） 按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則確定。（6） 以解困房（經(jīng)濟(jì)適用住房）、福利房（房改房）為主的住宅，（7） 可參照上述各類標(biāo)（8） 準(zhǔn)的70%收取。（2） 辦公樓（寫字樓）一級：按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則確定；二級：每平方米12.00元;三級：每平方米8.00元四級：每平方米5.00元五級：每平方米3.00元。（3） 商場（鋪）一級：按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則確定；二級：每平方米14.00元;三級：每平方米9.00元四級：每平方米4.00元五級：每平方米2.00元。（4） 工業(yè)區(qū)（廠房）由各市場價(jià)部門會同當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定政府指導(dǎo)價(jià)。各市物價(jià)部門可結(jié)合本地實(shí)際情況，在省制定的政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上下30%的浮動幅度內(nèi)確定當(dāng)?shù)氐氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。深圳、珠海、汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)的浮動幅度由當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門確定。住宅小區(qū)（樓宇）內(nèi)的辦公、商業(yè)用房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可高于同類住宅，但提高幅度辦公用房不宜超過100%；商業(yè)用房不宜超過200%。各類物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)不包含小區(qū)（樓宇）內(nèi)的公共水電費(fèi)，其公共水電費(fèi)的分?jǐn)傓k法按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。已成立業(yè)主委員會的物業(yè)，其物業(yè)的分級和管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司參照各類物業(yè)分級參考標(biāo)準(zhǔn)（附后）和政府指導(dǎo)價(jià)約定或由雙方協(xié)商議定，并報(bào)主管物價(jià)部門備案；未成立業(yè)主委員會的物業(yè)，其物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由分管的物價(jià)部門審批。獲得全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范稱號的物業(yè)，其服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可在當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上再上浮不超過30%；獲全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀稱號的物業(yè)，可上浮不超過20%；獲得省城市物業(yè)管理優(yōu)秀稱號的物業(yè)，可上浮不超過15%。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)將根據(jù)我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入及物價(jià)水平的變化適時(shí)作出調(diào)整。本通知自1999年附：各類物業(yè)分級參考標(biāo)準(zhǔn)各類物業(yè)及分級參考標(biāo)準(zhǔn)住宅（1） 多層住宅：一級：（1） 小區(qū)布局合理，（2） 設(shè)計(jì)檔次高、質(zhì)量好，（3） 整體環(huán)境優(yōu)美舒適，（4） 綠地覆蓋率達(dá)到30%以上，（5） 有較大規(guī)模的園林小景，（6） 綠化物修剪整齊美觀，（7） 維護(hù)管理良好。（8） 公共配套設(shè)施完善，（9） 維護(hù)良好。道路平整順暢，（10） 水、電、消防設(shè)施先進(jìn)，（11） 保障及時(shí)、有效。（12） 有住戶活動會所，（13） 有充足良好的各種文化娛樂、體育等社區(qū)文化活動場所和商業(yè)等生活服（14） 務(wù)設(shè)施，（15） 并能經(jīng)常開展各種文體活動。（16） 物業(yè)管理單位持有二級或以上的資質(zhì)證書。（17） 實(shí)行封閉式管理，（18） 配備（19） 先進(jìn)保安設(shè)備（20） 和監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)，（21） 保安人員24小時(shí)值班、巡邏，（22） 區(qū)內(nèi)治安秩序良好。（23） 環(huán)境清潔衛(wèi)生，（24） 公共場地每天清掃、保潔，（25） 樓內(nèi)大堂潔凈無灰塵，（26） 區(qū)內(nèi)無衛(wèi)生死角、無積存垃圾，（27） 無亂堆亂放，（28） 下水道、沙井、化糞池通暢，（29） 公共用水池定期清洗。二級：小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋率達(dá)到25%以上，園林綠化維護(hù)管理良好。公共配套設(shè)施維護(hù)良好。道路平整順暢，水、電、消防設(shè)施保障有效。有較好的社區(qū)活動場所，并能開展文體活動。物業(yè)管理單位持有三級或以上資質(zhì)證書。保安人員24小時(shí)值班、巡邏，保護(hù)小區(qū)安全。環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃、保潔、無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。裝有電梯的多層住宅，其每平方米建筑面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可達(dá)到0.80元。三級：小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋率達(dá)到20%以上，園林綠化生長較好。公共配套設(shè)施完好。水、電、消防設(shè)施齊全有效。有公共社區(qū)活動場所，基本適應(yīng)公共活動。物業(yè)管理單位持有三級或以上資質(zhì)證書。保安人員24小時(shí)值班，保持小區(qū)安全。環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地保持清潔，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。四級：小區(qū)內(nèi)綠化維護(hù)正常。公共配套設(shè)施完整。符合設(shè)計(jì)要求，能有效為小區(qū)服務(wù)。物業(yè)管理單位持有資質(zhì)證書。保安人員24小時(shí)值班，保持小區(qū)安全。環(huán)境清潔衛(wèi)生，保持公共場地清潔，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。（2） 高層住宅（商住樓）一級：（1） 小區(qū)（或大樓）布局合理，（2） 設(shè)計(jì)檔次高、質(zhì)量好，（3） 用料上乘，（4） 環(huán)境優(yōu)美舒適。綠地覆蓋率達(dá)到30%以上，（5） 有園林小景，（6） 綠化物修剪整齊美觀，（7） 維護(hù)管理良好。（8） 公共配套設(shè)施完善，（9） 維護(hù)良好。道路平整順暢，（10） 電梯、水、電、消防設(shè)施先進(jìn)，（11） 保障有效。（12） 有良好的住戶活動會所和先進(jìn)完善的各種文化娛樂、體育等社區(qū)文化活動場所，（13） 并能經(jīng)常開展各種文體活動，（14） 商業(yè)等生活服（15） 務(wù)設(shè)施配套適用、方便。（16） 物業(yè)管理單位持有二級或以上資質(zhì)證書。（17） 實(shí)行封閉式管理，（18） 配備（19） 先進(jìn)保安設(shè)備（20） 和監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)。保安人員24小時(shí)值班、巡邏，（21） 區(qū)內(nèi)治安秩序良好。（22） 環(huán)境清潔衛(wèi)生，（23） 公共場地每天清掃、保潔，（24） 樓內(nèi)大堂潔凈無塵，（25） 區(qū)內(nèi)無衛(wèi)生死角，（26） 無積存垃圾，（27） 無亂堆亂放，（28） 下水道、沙井、化糞池通暢，（29） 公共用水池定期清洗。二級：小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋率達(dá)到25%以上，園林綠化修剪整齊美觀，維護(hù)管理良好。公共配套設(shè)施完善。道路平整順暢，電梯、水、電、消防設(shè)施保障有效。有良好的社區(qū)文化活動場所，并能經(jīng)常開展各種文體活動。物業(yè)管理單位持有二級或以上資質(zhì)證書。保安人員24小時(shí)值班、巡邏，區(qū)內(nèi)秩序良好。環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃、保潔、區(qū)內(nèi)無衛(wèi)生死角、無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙井、供電和防盜系統(tǒng)，維護(hù)使用良好。使用高檔電梯。有先進(jìn)、完善的消防系統(tǒng)，供水、供電和防盜系統(tǒng)，維護(hù)使用良好。三級：小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋率達(dá)到20%以上，園林綠化維護(hù)管理良好。公共配套設(shè)施完善。道路平整順暢，電梯、水、電、消防設(shè)放保障有效。有較好的社區(qū)活動場所，并能開展文體活動。物業(yè)管理單位持有三級或以上資質(zhì)證書。保安人員24小時(shí)值班、巡邏，保護(hù)小區(qū)安全。環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃、保潔，無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。使用中、高檔電梯。有較完善的消防、供水、供電和防盜系統(tǒng)，并維護(hù)使用良好。四級：有電梯，小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋率達(dá)到10%以上或有盆花，園林綠化生長較好。公共配套設(shè)施完好。電梯和供水、供電、消防設(shè)施齊全，運(yùn)作正常，服務(wù)良好。有公共社區(qū)活動場所，基本適應(yīng)公共活動。物業(yè)管理單位持有資質(zhì)證書。保安人員24小時(shí)值班，保持小區(qū)安全。環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地保持清潔，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水定期清洗。五級：小區(qū)內(nèi)綠化物管理較好。有公共活動場所。物業(yè)管理單位有資質(zhì)證書。公共配套設(shè)施完好，電梯、供水、供電、消防設(shè)施齊全、有效。保安人員24小時(shí)值班，保持小區(qū)安全。公共場地環(huán)境保持清潔，下水道、代糞池通暢，公共用水池定期清洗。（3） 高尚住宅、別墅區(qū)（1） 小區(qū)（樓宇）的房價(jià)在當(dāng)?shù)貙俑邫n水平，（2） 購房對象主要是高收入價(jià)層或港、澳、臺胞。（3） 小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋率達(dá)到30%以上，（4） 有一定規(guī)模的園林建筑小景，（5） 綠化物、花草修剪整齊美觀，（6） 生長、維護(hù)良好。（7） 公共配套設(shè)施完善。道路順暢，（8） 電梯、水、電、消防設(shè)施先進(jìn)、維護(hù)良好，（9） 保障有效，（10） 停車場地、生活服（11） 務(wù)、娛樂、商業(yè)設(shè)施配套、適用、方便。（12） 有功能齊全、設(shè)施先進(jìn)的住戶話動會所和充足、良好的社區(qū)文化活動場所，（13） 并能經(jīng)常開展各種文體娛樂活動，（14） 商業(yè)等生活服（15） 務(wù)設(shè)施配套、齊全。（16） 物業(yè)管理單位持有二級或以上資質(zhì)證書。（17） 小區(qū)（樓宇）實(shí)行封閉式管理，（18） 保安設(shè)施先進(jìn)、完善，（19） 配備（20） 先進(jìn)保安設(shè)備（21） 和監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)，（22） 保安人員每天24小時(shí)值班、巡邏，（23） 治安良好，（24） 無偷盜案件發(fā)生。（25） 環(huán)境優(yōu)美，（26） 清潔衛(wèi)生，（27） 公共場地每天清掃、保潔，（28） 樓內(nèi)大堂潔凈無灰塵，（29） 區(qū)內(nèi)無衛(wèi)生死角，（30） 無積存垃圾，（31） 無亂堆亂放，（32） 下水道、沙井、化糞池通暢，（33） 公共用水池定期清洗。（34） 管理人員素質(zhì)高，（35） 文明禮貌，（36） 服（37） 務(wù)周到。二．辦公樓（寫字樓）一級：大樓周圍的綠化物管理維護(hù)良好，修剪整齊、美觀。大樓裝修質(zhì)量優(yōu)良，用料上乘。大堂與通道寬敞，整層樓面寬廣，間隔極具彈性。有良好、充裕的載客和載貨的高檔電梯，維修保養(yǎng)完善、運(yùn)行良好；不同的樓層使用不同組的電梯。大樓設(shè)有停車場，泊車設(shè)施先進(jìn)，車位充足，管理良好，停車、取車方便、安全。供水、供電、消防、中央空調(diào)、保安監(jiān)控、通訊等設(shè)施先進(jìn)、完善、高效，管理維護(hù)良好。環(huán)境清潔衛(wèi)生，每天保潔、巡查，做到大堂、樓道、梯間等公共場所清潔衛(wèi)生，無灰塵。管理人員全天保安、消防值班和巡邏，嚴(yán)防財(cái)物損失，保證安全。管理公司持有二級或以上資質(zhì)證書。二級：大樓周圍的綠化物管理維護(hù)良好，修剪整齊、美觀。大樓裝修質(zhì)量高，大堂與通道寬敞，整層樓面較寬，間隔彈性好。有良好、充裕的載客和載貨的高檔電梯，維修保養(yǎng)完善、運(yùn)行良好。大樓設(shè)有停車場，泊車設(shè)施良好，車位充足，管理良好，停車、取車方便、安全。供水、供電、消防、中央空調(diào)、保安監(jiān)控、通訊等設(shè)施先進(jìn)、完善、高效，管理維護(hù)良好。環(huán)境清潔衛(wèi)生，每天保潔、巡查，做到大堂、樓道、梯間等公共場所清潔衛(wèi)生，無灰塵。管理人員全天保安、消防值班，保證大樓安全。管理公司持有二級或以上資質(zhì)證書。三級：大樓周圍的綠化物管理維護(hù)良好。大樓裝修用料較好，大堂與通道寬敞，整層樓面適中，有一定的間隔彈性。有能滿足用戶使用的載客中檔電梯，維修保養(yǎng)正常、運(yùn)行良好。大樓設(shè)有停車場，停車、取車方便、安全，管理較好。供水、供電、消防、保安等設(shè)施完好、有效。環(huán)境清潔衛(wèi)生，每天清掃，保持公共場所、樓道、梯間等干凈衛(wèi)生。管理人員全天值班，維護(hù)大樓安全。管理公司持有三級或以上資質(zhì)證書。四級：大樓周圍綠化維護(hù)良好。大樓裝修一般，大堂面積較小，樓層高度較低，整層樓面較小，可以間隔。公共配套設(shè)施完備，有滿足用戶使用的電梯，供水、供電、消防等設(shè)施完好、正常。環(huán)境清潔衛(wèi)生并保持良好。管理人員全天保安值班。管理公司持有資質(zhì)證書。五級：大樓大堂或門口有盆栽擺設(shè)，維護(hù)良好。大樓裝修普通，可以簡單間隔。公共配套設(shè)施基本能滿足用戶要求，有電梯。環(huán)境清潔、衛(wèi)生，并能保持。管理人員每天保安值班或營業(yè)時(shí)間值班。管理公司持有資質(zhì)證書。三．商鋪一級：內(nèi)外裝修豪華，設(shè)計(jì)新穎，設(shè)備先進(jìn)齊全，質(zhì)量優(yōu)良、精心管理，運(yùn)作良好。配備有貨梯、高檔自動扶梯、中內(nèi)空調(diào)、通訊設(shè)備、自動消防系統(tǒng)、防盜監(jiān)控裝置，有較好的綠化或盆栽擺設(shè)，節(jié)日有燈飾。管理人員全天保安值班、巡邏，人員素質(zhì)高，服務(wù)意識強(qiáng)，文明禮貌。營業(yè)時(shí)間全天保潔，地面、公共場所無垃圾、無灰塵，保持商場或大廈內(nèi)外清潔、干凈。有停車場地，交通順暢方便。物業(yè)管理單位持有二級或以上資質(zhì)證書。二級：內(nèi)外裝修整齊美觀，布局合理舒適。配備完善的消防、供水、供電和防盜竊案裝置，并運(yùn)作良好。盆栽、裝飾較好。配備有高檔電梯或自動扶梯、中央空調(diào)，維護(hù)良好，使用正常。管理人員全天保安值班，服務(wù)態(tài)度好，文明禮貌。營業(yè)時(shí)間巡邏保潔，每天清掃，公共場所保持干凈衛(wèi)生。物業(yè)管理單位持有三級或以上資質(zhì)證書。三級：內(nèi)外裝修整齊適用，環(huán)境較好。配備中檔電梯或自動扶梯，能保證水電供應(yīng)，消防設(shè)備正常，管理運(yùn)作良好。管理人員堅(jiān)持日常保安值班，服務(wù)態(tài)度好，文明禮貌。注意日常保潔，每天清掃，保持公共場所衛(wèi)生、清潔。物業(yè)管理單位持有三級或以上資質(zhì)證書。四級：布置整齊，環(huán)境較好。能保證水電供應(yīng)，消防設(shè)備符合要求，能正常使用。管理人員堅(jiān)持日常保安值班，服務(wù)態(tài)度好。注意衛(wèi)生，公共場所每天清掃，保持清潔。物業(yè)管理單位持有資質(zhì)證書。五級：布置有序，環(huán)境可以。水、電、消防設(shè)備符合要求，使用正常。配備保安人員。注意衛(wèi)生，每天保持清潔。物業(yè)管理單位持有資質(zhì)證書。備注：上述各類級別物業(yè)小區(qū)（或樓宇），如不能全部達(dá)到該級別標(biāo)準(zhǔn)要求的，在具體核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)適當(dāng)降低。住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法（建設(shè)部、財(cái)政部1998年頒布）第1條 為了貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)［1998］23號），第2條 保障住房售后的維修管理，第3條 維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同第4條 利益，第5條 制定本辦法。第6條 在直轄市、市建制鎮(zhèn)和未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)范圍內(nèi)，第7條 新建商品住房（包括經(jīng)濟(jì)適用住房，第8條 以下簡稱“商品住房”）和公有住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備第9條 維修基金的管理，第10條 均適用本辦法。本辦法所稱公用住房是指在住房制度改革和拆遷安置中向個(gè)人出售的公有住房。第11條 本辦法所稱共用部位是指第12條 住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。第13條 凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備第14條 維修基金（以下簡稱“維修基金”）維修基金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)政部財(cái)基字［1998］7號），專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。第15條 商品住房在銷售時(shí)，第16條 購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金繳交約定。購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2%~3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同第17條 所有，第18條 不第19條 計(jì)入住宅銷售收入。維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。第20條 公有住房售后的維修基金來源于兩部分：（1） 售房單位按照一定比例從售房款中提取，（2） 原則上多層住宅不（3） 低于售房款的20%，（4） 高層住宅不（5） 低于售房款的30%，（6） 該部分基金屬售房單位所有。（7） 購房者按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同（8） 所有，（9） 不（10） 計(jì)入住宅銷售收入。公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財(cái)政部門和房地產(chǎn)行政主管部門共同制定，經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)后實(shí)施。第21條 維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲，第22條 ?？顚Ｓ?。為了保證維修基金的安全，第23條 維修基金閑置時(shí)，第24條 除可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，第25條 嚴(yán)禁挪作他用。維修基金明細(xì)戶一般按單幢住宅設(shè)置，具體辦法由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門制定。第26條 維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計(jì)息。維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。第27條 在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，第28條 商品住房銷售單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。第29條 業(yè)主委員會成立后，第30條 經(jīng)業(yè)主委員會同第31條 意，第32條 房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金，第33條 應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督。第34條 業(yè)主委員會成立前，第35條 維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，第36條 經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。業(yè)主委員會成立后，第37條 維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，第38條 經(jīng)業(yè)主委員會審定后實(shí)施。維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或業(yè)主委員會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。具體辦法由市、縣人民政府制定。第十二條物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時(shí)，代管的維修基金賬目經(jīng)業(yè)主委員會審核無誤后，應(yīng)當(dāng)辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起十日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案。第十三條業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋有權(quán)時(shí)，給余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。第十四條因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修基金賬面余額按業(yè)主個(gè)人繳交比例退還給業(yè)主。第十五條各級房地產(chǎn)行政主管部門和財(cái)政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修基金的管理與使用。市、縣財(cái)政部門和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定維修基金使用計(jì)劃報(bào)批管理制度、財(cái)務(wù)預(yù)決算管理制度、審計(jì)監(jiān)督制度以及業(yè)主的查詢和對賬制度等。第十六條業(yè)主或使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位之間就維修基金發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人可以通過協(xié)商、協(xié)調(diào)解決，協(xié)商、協(xié)調(diào)不成的，可以依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，或者向人民法院起訴。第十七條公有住房銷售房單位未按照本辦法規(guī)定足額提取維修基金的，財(cái)政部門和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期補(bǔ)提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，應(yīng)當(dāng)處以自應(yīng)提取之日起未提取額每日萬分之一的罰款。第十八條維修基金代管單位違反本辦法規(guī)定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由當(dāng)?shù)刎?cái)政部門和房地產(chǎn)行政主管部門按規(guī)定進(jìn)行處理。情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)追究直接責(zé)任人員和領(lǐng)導(dǎo)人員的行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法追究形事責(zé)任。第十九條本辦法實(shí)施前，商品住房和公有住房出售后未建立維修基金或維修基金的建立標(biāo)準(zhǔn)低于本辦法規(guī)定的，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定制定建立或補(bǔ)充維修基金的具體辦法。第二十條公有住房出售后維修基金的財(cái)務(wù)管理按照財(cái)政部的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十一條省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同財(cái)政部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。第二十二條非住宅商品房維修基金的管理可以參照本辦法執(zhí)行。第二十三條本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。第二十四條本辦法自1999后1月關(guān)于印發(fā)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》的通知（建設(shè)部頒布，1998年為了保障住房消費(fèi)者的權(quán)益，加強(qiáng)商品住宅售后服務(wù)管理，促進(jìn)住宅銷售，決定在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房銷售中實(shí)行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。現(xiàn)將《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。并就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：一．各級建設(shè)行政（房地產(chǎn)）主管部門要認(rèn)真組織實(shí)施《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理，在商品住宅銷售中明確質(zhì)量責(zé)任、確保商品住宅質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要結(jié)合《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的實(shí)行，建立和完善企業(yè)內(nèi)部的質(zhì)量管理制度，加強(qiáng)對施工及材料、構(gòu)配件和設(shè)備采購的管理，使用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，并明確與設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料、構(gòu)配件、設(shè)備供應(yīng)等相關(guān)單位的質(zhì)量責(zé)任?！蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行印刷，各地建設(shè)和房地產(chǎn)管理部門可以根據(jù)實(shí)際情況制定《住宅質(zhì)量保證書》的樣本。商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定第一條為加強(qiáng)商品住宅質(zhì)量管理，確保商品住宅售后服務(wù)質(zhì)量和水平，維護(hù)商品住宅消費(fèi)者的合法權(quán)益，制定本規(guī)定。第二條本規(guī)定適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的商品住宅。第三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》可以作為商品房購銷合同的補(bǔ)充約定。第四條《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。第五條《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級；地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損環(huán)1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限。第六條住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，保修期限不應(yīng)低于規(guī)定第五條規(guī)定的期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長保修期。國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按國家規(guī)定執(zhí)行。第七條房地產(chǎn)開