2022年中級會計師《會計實務(wù)》第四章重難點(diǎn)歸納

4章投資性房地產(chǎn)重點(diǎn)、難點(diǎn)講解及典型例題一、投資性房地產(chǎn)的定義、特征和范圍投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房工程內(nèi)容1．已出租的建筑物特點(diǎn)：(1)以經(jīng)營租賃方式出租；(2)企業(yè)對該建筑物擁有產(chǎn)(3)屬于投資性房地產(chǎn)的工程2．已出租的土地使用權(quán)【2022年多項選擇題】特點(diǎn)：(1)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得；(2)以經(jīng)營租賃方式出租。3．持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)(不包括按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地)【提示】已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿．暫時空置但繼續(xù)用干出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)?！炬溄印磕腹疽越?jīng)營租賃方式向子公司租出的房地產(chǎn)，確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)。但在編制合并財務(wù)報表時，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。1．自用房地產(chǎn)(生產(chǎn)經(jīng)營用)不屬于投資性房地產(chǎn)的工程企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，屬于間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營效勞，具有自用的性質(zhì)，不屬于投資性房地產(chǎn)。2．作為存貨的房地產(chǎn)(房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房)舉例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有以備增值后出售的房屋、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)。物或土地使用權(quán)4．持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物5．按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地6．方案用于出租但尚未出租(或待出租)的土地使用權(quán)、建筑物或資本增用于賺取租金或資本增值的局部能單獨(dú)計量和出售的，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計量和出售的，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。需要根據(jù)具體出租且提供輔助效勞的建筑物提供效勞(如安保、日常維護(hù)等)在整個協(xié)議中為自用房地產(chǎn)(如自行經(jīng)營的酒店客房)。情況判斷的工程旅館飯店假設(shè)將其擁有的旅館飯店局部或全部出租，日出租的局部能夠單獨(dú)計量和出售的，出租的局部可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。外購或自行建造房地產(chǎn)【2022年判斷題】外購或建造活動完成(即到達(dá)預(yù)定可使用狀態(tài))的同時開始對外出租或用于資本增值時，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；自用一段時間后改為出租或用于資本增值的，先確認(rèn)為同定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)等，自租賃期開始日或用于資本增值之日，再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。【提示】投資性房地產(chǎn)的范圍是學(xué)好這一章的前提，考生應(yīng)予以關(guān)注?！绢}1·多項選擇題以下各項，于資房產(chǎn)的〔 A．業(yè)有自經(jīng)飯店B．企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租出的寫字樓C．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房D．非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)地產(chǎn)的定義。二、投資性房地產(chǎn)確實認(rèn)、初始計量及后續(xù)支出項目內(nèi)容確認(rèn)應(yīng)符合投資性房地產(chǎn)的定義，并同時滿足以下條件：與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的本錢能夠可靠地計量。初始計量以外購、自行建造等方式取得的投資性房地產(chǎn)。按照本錢進(jìn)行汁量，其計量方法與“固定資產(chǎn)〞、“無形資產(chǎn)〞的計量方法根本相同。房地產(chǎn)只有在購入房地產(chǎn)(或自行建造開發(fā)完成)的同時開始對外出租或用于資本增值，才屬于外購(或自行建造)的投資性房地產(chǎn)。本錢模式下，其入賬價值記入“投資性房地產(chǎn)〞科目；公允價值模式下，其入賬價值計入“投資性房地產(chǎn)—本錢〞科目。后續(xù)支出本化支出改擴(kuò)建或裝修時(完成后將來仍作為投資性房地產(chǎn)的)，仍作為投資性房地產(chǎn)核算，只不過要轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)—在建〞明細(xì)科目，并在該明細(xì)科目下歸集改良或裝修支出，完工后再轉(zhuǎn)回到投資性房地產(chǎn)。注意比照，固定資產(chǎn)資本化后續(xù)支出通過“在建工程〞科目核算。再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。用化支出計入當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)本錢)。2·202211100B．117元差費(fèi)為0.3萬元該資房產(chǎn)入賬值〔 萬A．100B．117D．100.5【答案】AD．100.5【答案】A【解析】支付的價款計入投資性房地產(chǎn)的本錢中，談判費(fèi)用和差旅費(fèi)計入當(dāng)期管理費(fèi)用?！绢}滿投資房產(chǎn)認(rèn)件相關(guān)續(xù)發(fā)正確會計處是〔 〕。B．計入營業(yè)外支出C．計入其他業(yè)務(wù)B．計入營業(yè)外支出C．計入其他業(yè)務(wù)本錢D．計入資本公積【答案】C【解析】與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的費(fèi)用化后續(xù)支出．發(fā)生時計入當(dāng)期損益，即其他業(yè)務(wù)本錢科目。三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量【提示】極少數(shù)情況下，采用公允價值模式計量的企業(yè)可以對首次取得的某項不能持續(xù)可靠取得公允價值的投資性房地產(chǎn)采用本錢模式計量直至處置，且假設(shè)無殘值。(一)本錢模式計量與公允價值模式計量(一)本錢模式計量與公允價值模式計量計量模式核算原那么會計處理按固定資產(chǎn)(建筑物)或無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))的有關(guān)續(xù)計量；借；投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款等(月)計提折舊或攤銷，記入“其他業(yè)務(wù)本錢〞科目；借：其他業(yè)務(wù)本錢貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)本錢模式計量借：銀行存款等某些企業(yè)投資性房地產(chǎn)相關(guān)交易屬于主營貸：其他業(yè)務(wù)收入業(yè)務(wù)的，通過“主營業(yè)務(wù)收入(或本錢)〞科目核算。減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備計量模式核算原那么會計處理以采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。公允價值模式計量明細(xì)科目。2．不計提折舊或攤銷，也不計提減值準(zhǔn)備。3．確認(rèn)公允價值變動借：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動貸：公允價值變動損益(或做相反分錄)處置時，“公允價值變動損益〞轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)本錢〞。4．確認(rèn)租金收入借：銀行存款等貸：其他業(yè)務(wù)收入同時滿足1．投資性房地產(chǎn)所在地有活潑的房地產(chǎn)交易市場；2．企業(yè)能夠取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對公允價值做出合理的估計。的條件【提示】本錢計量模式和公允價值計量模式處理的區(qū)別，見下表：的條件工程本錢模式公允價值模式初始確認(rèn)記入“投資性房地產(chǎn)〞折舊或攤銷同“固定資產(chǎn)〞或“無形資產(chǎn)〞不計提折舊或攤銷減值按減值準(zhǔn)那么計提減值不計提減值公允價值變動不確認(rèn)明細(xì)轉(zhuǎn)換符合條件可轉(zhuǎn)為公允價值模式不可轉(zhuǎn)為本錢模式4·〔〕。A．企業(yè)只能采用本錢模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量靠取得，那么不得將其劃分為投資性房地產(chǎn)更為公允價值模式，并作為會計政策變更處理為會計政策變更處理【答案】ABD(二)計量模式的變更原那么計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更變更方式公允價值模式→本錢模式不得變更本錢模式→公允價值模式作為會計政策變更處理，按計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。【2022年單項選擇題】價值)投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)(已計提的折舊或攤銷)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備(已計提的減值準(zhǔn)備)貸：投資性房地產(chǎn)(賬面余額)利潤分配—未分配利潤盈余公積〔A．投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得變更【答案】C四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置企業(yè)有確鑿證據(jù)說明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。(一)轉(zhuǎn)換日確實定四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置企業(yè)有確鑿證據(jù)說明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。(一)轉(zhuǎn)換日確實定轉(zhuǎn)換類型轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)開始自用房地產(chǎn)到達(dá)自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期作為存貨或自用的房地產(chǎn)改為出租租賃期開始日自用土地使用權(quán)改用于資本增值自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期【提示】轉(zhuǎn)換日【提示】轉(zhuǎn)換日確實定可以與投資性房地產(chǎn)的范圍結(jié)合起來理解。(二)轉(zhuǎn)換的會計處理1．轉(zhuǎn)換原那么2．具體處理(1)本錢模式下的轉(zhuǎn)換：對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益投資性房地產(chǎn)→自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊(累計攤銷)固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備非投資性房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)①自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)②作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)：累計折舊(累計攤銷)存貨跌價準(zhǔn)備固定資產(chǎn)：(無形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備貨：開發(fā)產(chǎn)品(存貨賬面余額)貸：固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備(2)公允價值模式下的轉(zhuǎn)換：公允價值與賬面價值差額的處理是關(guān)鍵投資性房地產(chǎn)→自用房地產(chǎn)形資產(chǎn))(公允價值)貸：投資性房地產(chǎn)—本錢—公允價值變動(或借記)公允價值變動損益(或借記)①公允價值小于原賬面價值②公允價值大于原賬面價值【2022、2022年單項選擇題】借：投資性房地產(chǎn)—本錢借：投資性房地產(chǎn)—本錢累計折舊(累計攤銷)累計折舊(累計攤銷)固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備(存貨跌價固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備準(zhǔn)備)(存貨跌價準(zhǔn)備)公允價值變動損益貸：固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品)貸：固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品)資本公積—其他資本公積的差額轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)本錢〞科目。地產(chǎn)，換其允值大賬價的額影響報工程是〔 〕。A．資本公積B．營業(yè)外收入C．(三)投資性房地產(chǎn)的處置當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，(三)投資性房地產(chǎn)的處置當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。處理要點(diǎn)本錢模式下公允價值模式下①借：銀行存款①借：銀行存款入本錢投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)貸：其他業(yè)務(wù)收入②借：其他業(yè)務(wù)本錢③將累計公允價值變動轉(zhuǎn)出借：公允價值變動損益貸：其他業(yè)務(wù)本錢(或做相反分錄)④將轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額轉(zhuǎn)出借：資本公積—其他資本公積貸：其他業(yè)務(wù)本錢20×8114003020×8123142020×91231的公價為410元年1月1日華出售建物售價410萬元處時影響益金合是〔 萬。A．0B．10C．20D．30【答案】A410410－10)－公10=0。后者那么要看所有相關(guān)損益類科目金額的變動。本章小結(jié)本章應(yīng)重點(diǎn)掌握投資性房地產(chǎn)的范圍、兩種計量模式及其轉(zhuǎn)換、