2022年中級(jí)會(huì)計(jì)師《會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》第四章重難點(diǎn)歸納

4章投資性房地產(chǎn)重點(diǎn)、難點(diǎn)講解及典型例題一、投資性房地產(chǎn)的定義、特征和范圍投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房工程內(nèi)容1．已出租的建筑物特點(diǎn)：(1)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租；(2)企業(yè)對(duì)該建筑物擁有產(chǎn)(3)屬于投資性房地產(chǎn)的工程2．已出租的土地使用權(quán)【2022年多項(xiàng)選擇題】特點(diǎn)：(1)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得；(2)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租。3．持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)(不包括按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地)【提示】已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿．暫時(shí)空置但繼續(xù)用干出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)?！炬溄印磕腹疽越?jīng)營(yíng)租賃方式向子公司租出的房地產(chǎn)，確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)。但在編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。1．自用房地產(chǎn)(生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用)不屬于投資性房地產(chǎn)的工程企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，屬于間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效勞，具有自用的性質(zhì)，不屬于投資性房地產(chǎn)。2．作為存貨的房地產(chǎn)(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的商品房)舉例：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有以備增值后出售的房屋、用于開(kāi)發(fā)后出售的土地使用權(quán)。物或土地使用權(quán)4．持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物5．按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地6．方案用于出租但尚未出租(或待出租)的土地使用權(quán)、建筑物或資本增用于賺取租金或資本增值的局部能單獨(dú)計(jì)量和出售的，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。需要根據(jù)具體出租且提供輔助效勞的建筑物提供效勞(如安保、日常維護(hù)等)在整個(gè)協(xié)議中為自用房地產(chǎn)(如自行經(jīng)營(yíng)的酒店客房)。情況判斷的工程旅館飯店假設(shè)將其擁有的旅館飯店局部或全部出租，日出租的局部能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的局部可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)或自行建造房地產(chǎn)【2022年判斷題】外購(gòu)或建造活動(dòng)完成(即到達(dá)預(yù)定可使用狀態(tài))的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租或用于資本增值時(shí)，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；自用一段時(shí)間后改為出租或用于資本增值的，先確認(rèn)為同定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)等，自租賃期開(kāi)始日或用于資本增值之日，再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)?！咎崾尽客顿Y性房地產(chǎn)的范圍是學(xué)好這一章的前提，考生應(yīng)予以關(guān)注?！绢}1·多項(xiàng)選擇題以下各項(xiàng)，于資房產(chǎn)的〔 A．業(yè)有自經(jīng)飯店B．企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的寫(xiě)字樓C．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在開(kāi)發(fā)的商品房D．非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)地產(chǎn)的定義。二、投資性房地產(chǎn)確實(shí)認(rèn)、初始計(jì)量及后續(xù)支出項(xiàng)目?jī)?nèi)容確認(rèn)應(yīng)符合投資性房地產(chǎn)的定義，并同時(shí)滿足以下條件：與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的本錢能夠可靠地計(jì)量。初始計(jì)量以外購(gòu)、自行建造等方式取得的投資性房地產(chǎn)。按照本錢進(jìn)行汁量，其計(jì)量方法與“固定資產(chǎn)〞、“無(wú)形資產(chǎn)〞的計(jì)量方法根本相同。房地產(chǎn)只有在購(gòu)入房地產(chǎn)(或自行建造開(kāi)發(fā)完成)的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租或用于資本增值，才屬于外購(gòu)(或自行建造)的投資性房地產(chǎn)。本錢模式下，其入賬價(jià)值記入“投資性房地產(chǎn)〞科目；公允價(jià)值模式下，其入賬價(jià)值計(jì)入“投資性房地產(chǎn)—本錢〞科目。后續(xù)支出本化支出改擴(kuò)建或裝修時(shí)(完成后將來(lái)仍作為投資性房地產(chǎn)的)，仍作為投資性房地產(chǎn)核算，只不過(guò)要轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)—在建〞明細(xì)科目，并在該明細(xì)科目下歸集改良或裝修支出，完工后再轉(zhuǎn)回到投資性房地產(chǎn)。注意比照，固定資產(chǎn)資本化后續(xù)支出通過(guò)“在建工程〞科目核算。再開(kāi)發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。用化支出計(jì)入當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)本錢)。2·202211100B．117元差費(fèi)為0.3萬(wàn)元該資房產(chǎn)入賬值〔 萬(wàn)A．100B．117D．100.5【答案】AD．100.5【答案】A【解析】支付的價(jià)款計(jì)入投資性房地產(chǎn)的本錢中，談判費(fèi)用和差旅費(fèi)計(jì)入當(dāng)期管理費(fèi)用?！绢}滿投資房產(chǎn)認(rèn)件相關(guān)續(xù)發(fā)正確會(huì)計(jì)處是〔 〕。B．計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出C．計(jì)入其他業(yè)務(wù)B．計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出C．計(jì)入其他業(yè)務(wù)本錢D．計(jì)入資本公積【答案】C【解析】與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的費(fèi)用化后續(xù)支出．發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益，即其他業(yè)務(wù)本錢科目。三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量【提示】極少數(shù)情況下，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)可以對(duì)首次取得的某項(xiàng)不能持續(xù)可靠取得公允價(jià)值的投資性房地產(chǎn)采用本錢模式計(jì)量直至處置，且假設(shè)無(wú)殘值。(一)本錢模式計(jì)量與公允價(jià)值模式計(jì)量(一)本錢模式計(jì)量與公允價(jià)值模式計(jì)量計(jì)量模式核算原那么會(huì)計(jì)處理按固定資產(chǎn)(建筑物)或無(wú)形資產(chǎn)(土地使用權(quán))的有關(guān)續(xù)計(jì)量；借；投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款等(月)計(jì)提折舊或攤銷，記入“其他業(yè)務(wù)本錢〞科目；借：其他業(yè)務(wù)本錢貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)本錢模式計(jì)量借：銀行存款等某些企業(yè)投資性房地產(chǎn)相關(guān)交易屬于主營(yíng)貸：其他業(yè)務(wù)收入業(yè)務(wù)的，通過(guò)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入(或本錢)〞科目核算。減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)量模式核算原那么會(huì)計(jì)處理以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。公允價(jià)值模式計(jì)量明細(xì)科目。2．不計(jì)提折舊或攤銷，也不計(jì)提減值準(zhǔn)備。3．確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益(或做相反分錄)處置時(shí)，“公允價(jià)值變動(dòng)損益〞轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)本錢〞。4．確認(rèn)租金收入借：銀行存款等貸：其他業(yè)務(wù)收入同時(shí)滿足1．投資性房地產(chǎn)所在地有活潑的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；2．企業(yè)能夠取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。的條件【提示】本錢計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式處理的區(qū)別，見(jiàn)下表：的條件工程本錢模式公允價(jià)值模式初始確認(rèn)記入“投資性房地產(chǎn)〞折舊或攤銷同“固定資產(chǎn)〞或“無(wú)形資產(chǎn)〞不計(jì)提折舊或攤銷減值按減值準(zhǔn)那么計(jì)提減值不計(jì)提減值公允價(jià)值變動(dòng)不確認(rèn)明細(xì)轉(zhuǎn)換符合條件可轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式不可轉(zhuǎn)為本錢模式4·〔〕。A．企業(yè)只能采用本錢模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量靠取得，那么不得將其劃分為投資性房地產(chǎn)更為公允價(jià)值模式，并作為會(huì)計(jì)政策變更處理為會(huì)計(jì)政策變更處理【答案】ABD(二)計(jì)量模式的變更原那么計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更變更方式公允價(jià)值模式→本錢模式不得變更本錢模式→公允價(jià)值模式作為會(huì)計(jì)政策變更處理，按計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益?！?022年單項(xiàng)選擇題】?jī)r(jià)值)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)(已計(jì)提的折舊或攤銷)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備(已計(jì)提的減值準(zhǔn)備)貸：投資性房地產(chǎn)(賬面余額)利潤(rùn)分配—未分配利潤(rùn)盈余公積〔A．投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得變更【答案】C四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置企業(yè)有確鑿證據(jù)說(shuō)明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。(一)轉(zhuǎn)換日確實(shí)定四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置企業(yè)有確鑿證據(jù)說(shuō)明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。(一)轉(zhuǎn)換日確實(shí)定轉(zhuǎn)換類型轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用房地產(chǎn)到達(dá)自用狀態(tài)，企業(yè)開(kāi)始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期作為存貨或自用的房地產(chǎn)改為出租租賃期開(kāi)始日自用土地使用權(quán)改用于資本增值自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期【提示】轉(zhuǎn)換日【提示】轉(zhuǎn)換日確實(shí)定可以與投資性房地產(chǎn)的范圍結(jié)合起來(lái)理解。(二)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理1．轉(zhuǎn)換原那么2．具體處理(1)本錢模式下的轉(zhuǎn)換：對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益投資性房地產(chǎn)→自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn))投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷)固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備非投資性房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)①自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)②作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)：累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備固定資產(chǎn)：(無(wú)形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備貨：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(存貨賬面余額)貸：固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn))投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備(2)公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換：公允價(jià)值與賬面價(jià)值差額的處理是關(guān)鍵投資性房地產(chǎn)→自用房地產(chǎn)形資產(chǎn))(公允價(jià)值)貸：投資性房地產(chǎn)—本錢—公允價(jià)值變動(dòng)(或借記)公允價(jià)值變動(dòng)損益(或借記)①公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值②公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值【2022、2022年單項(xiàng)選擇題】借：投資性房地產(chǎn)—本錢借：投資性房地產(chǎn)—本錢累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷)累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷)固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備(存貨跌價(jià)固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備準(zhǔn)備)(存貨跌價(jià)準(zhǔn)備)公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn)、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品)貸：固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn)、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品)資本公積—其他資本公積的差額轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)本錢〞科目。地產(chǎn)，換其允值大賬價(jià)的額影響報(bào)工程是〔 〕。A．資本公積B．營(yíng)業(yè)外收入C．(三)投資性房地產(chǎn)的處置當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，(三)投資性房地產(chǎn)的處置當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。處理要點(diǎn)本錢模式下公允價(jià)值模式下①借：銀行存款①借：銀行存款入本錢投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)貸：其他業(yè)務(wù)收入②借：其他業(yè)務(wù)本錢③將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)出借：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：其他業(yè)務(wù)本錢(或做相反分錄)④將轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額轉(zhuǎn)出借：資本公積—其他資本公積貸：其他業(yè)務(wù)本錢20×8114003020×8123142020×91231的公價(jià)為410元年1月1日華出售建物售價(jià)410萬(wàn)元處時(shí)影響益金合是〔 萬(wàn)。A．0B．10C．20D．30【答案】A410410－10)－公10=0。后者那么要看所有相關(guān)損益類科目金額的變動(dòng)。本章小結(jié)本章應(yīng)重點(diǎn)掌握投資性房地產(chǎn)的范圍、兩種計(jì)量模式及其轉(zhuǎn)換、