高新技術(shù)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)評估簡單思考

高新技術(shù)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)評估簡單思考第一頁，共13頁。第一部分：高新技術(shù)用地項目的評估一、高新技術(shù)用地項目特點(diǎn)二、深圳主要的高新區(qū)三、與評估相關(guān)的條款四、高新技術(shù)用地項目的評估思路及方法

2第二頁，共13頁。一、高新技術(shù)用地項目特點(diǎn)A、位于高新區(qū)內(nèi)；B、有市場商品房，也有非市場商品房（即綠本）；C、土地用途或附記摘要處寫明“高新技術(shù)用地”等字眼；D、受《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)條例》的限制。（2001年3月22日深圳市第三屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議通過2006年9月26日深圳市第四屆人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議修正）3第三頁，共13頁。二、深圳主要的高新區(qū)4第四頁，共13頁。三、與評估相關(guān)的條款A(yù)、入園好處：提供微利價廠房和配套住房、減免地價(還有其他優(yōu)惠政策)。第二十四條高新區(qū)行政管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為入?yún)^(qū)的中小科技企業(yè)在高新區(qū)提供微利價廠房。第二十五條以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的，可依法減免土地使用權(quán)地價款。第三十四條市政府有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)為高新區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)提供微利租金的配套住房。5第五頁，共13頁。三、與評估相關(guān)的條款B、限定了入園對象。第三十六條進(jìn)入高新區(qū)的企業(yè)或者項目，需要申請高新區(qū)土地及廠房的，應(yīng)當(dāng)符合高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有相應(yīng)的資金保證，且資金來源明確，并具備下列條件之一：（一）市政府科技行政管理部門認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)或者項目；（二）國內(nèi)外知名高新技術(shù)企業(yè)；（三）為高新區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)提供相關(guān)配套服務(wù)的企業(yè)或者機(jī)構(gòu)。本條前款規(guī)定之外的組織或者個人，申請進(jìn)入高新區(qū)的，應(yīng)當(dāng)從事本市高新技術(shù)產(chǎn)品目錄范圍內(nèi)產(chǎn)品的研究開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營和技術(shù)服務(wù)活動。6第六頁，共13頁。三、與評估相關(guān)的條款C、限制了流轉(zhuǎn)：禁止轉(zhuǎn)讓，有條件的轉(zhuǎn)讓和出租，可調(diào)劑使用。(1)、禁止轉(zhuǎn)讓高新區(qū)內(nèi)以協(xié)議方式出讓的土地及其建筑物（綠本）。(2）、企業(yè)以拍賣、投標(biāo)等非協(xié)議方式取得土地使用權(quán)或者房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和出租對象需符合入園條件（紅本）。(3）、以協(xié)議或租賃方式取得土地使用權(quán)所形成的地上建筑物，空置部分可調(diào)劑使用，按調(diào)劑使用價格（非盈利，最高限，定期公布）。7第七頁，共13頁。三、與評估相關(guān)的條款第二十八條禁止轉(zhuǎn)讓高新區(qū)內(nèi)以協(xié)議方式出讓的土地及其建筑物。

因破產(chǎn)、清算、自愿或者強(qiáng)制遷出高新區(qū)等情形的，由市政府土地行政管理部門收回土地使用權(quán)。土地收回價格不得高于原出讓合同的剩余年期地價，建筑物補(bǔ)償價格不得高于建筑物成本價減折舊價。具體實施辦法由高新區(qū)行政管理機(jī)構(gòu)會同市政府土地行政管理部門另行制定。第二十九條企業(yè)以拍賣、投標(biāo)等非協(xié)議方式取得土地使用權(quán)或者房地產(chǎn)的，該土地使用權(quán)或者房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租，但受讓方和承租方資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第三十六條規(guī)定的條件，其資格由高新區(qū)行政管理機(jī)構(gòu)認(rèn)定。8第八頁，共13頁。三、與評估相關(guān)的條款第三十一條禁止改變高新區(qū)內(nèi)工業(yè)用地性質(zhì)和建筑物功能，禁止將非商品性質(zhì)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。第三十二條以協(xié)議方式取得的高新區(qū)土地使用權(quán)和建筑物用于抵押的，經(jīng)市政府土地行政管理部門批準(zhǔn)后，可申請房地產(chǎn)抵押登記。土地抵押價格不得高于原出讓合同的剩余地價，建筑物抵押價格不得高于建筑物成本價減折舊價。實現(xiàn)抵押權(quán)需處分房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)的處分應(yīng)當(dāng)參照本條例第二十八條的有關(guān)規(guī)定處理。9第九頁，共13頁。三、與評估相關(guān)的條款第三十三條高新區(qū)內(nèi)以協(xié)議或租賃方式取得土地使用權(quán)所形成的地上建筑物，空置部分經(jīng)高新區(qū)行政管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)可調(diào)劑使用，但調(diào)劑部分不得超過其建筑物使用面積的百分之五十。使用調(diào)劑房的企業(yè)或者項目應(yīng)當(dāng)由高新區(qū)行政管理機(jī)構(gòu)根據(jù)本條例第三十六條認(rèn)定。（深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、深圳市房屋租賃管理辦公室關(guān)于印發(fā)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)協(xié)議類空置廠房調(diào)劑管理辦法》的通知）（深高新辦規(guī)（2007）1號）第三十五條配套住房的分配由企業(yè)提出申請，經(jīng)高新區(qū)行政管理機(jī)構(gòu)審核后，產(chǎn)權(quán)單位與申請租房的企業(yè)簽定租賃合同。高新區(qū)的配套住房應(yīng)當(dāng)出租給高新區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)或者項目，不得出售或者轉(zhuǎn)租。10第十頁，共13頁。四、高新技術(shù)用地項目的評估思路及方法A、協(xié)議取得土地及其地上建筑物的（綠本）：思路一：根據(jù)高新條例規(guī)定1、自建的并能提供《國有土地使用權(quán)出讓合同》：抵押價值=土地原出讓價格*年期修正+建筑物重置全價*成新率（低于登記價）2、不能提供《國有土地使用權(quán)出讓合同》：抵押價值=基準(zhǔn)地價*相關(guān)系數(shù)修正*25%+建筑物重置全價*成新率11第十一頁，共13頁。四、高新技術(shù)用地項目的評估思路及方法A、協(xié)議取得土地及其地上建筑物的（綠本）：思路一：根據(jù)高新條例規(guī)定1、自建的并能提供《國有土地使用權(quán)出讓合同》：抵押價值=土地原出讓價格*年期修正+