2007年大型公建招商計(jì)劃

三環(huán)大型公建招商計(jì)劃本文共分以下五部分進(jìn)行詳見(jiàn)大綱大綱一、項(xiàng)目立地條件分析區(qū)域環(huán)境概述及地理位置分析交通網(wǎng)絡(luò)說(shuō)明及周邊配套介紹二、市場(chǎng)概況分析北京市城區(qū)內(nèi)主要商場(chǎng)分布代表型商場(chǎng)業(yè)種定位展示商場(chǎng)基本營(yíng)業(yè)情況三、本案基本情況分析商場(chǎng)主題定位—中心吸引立面業(yè)種分布平面業(yè)種分布公共區(qū)域特色吸引四、行銷(xiāo)策略展開(kāi)人員配備銷(xiāo)售工具策略執(zhí)行進(jìn)度表廣告媒體配合五、本案SWOT分析★項(xiàng)目立地條件

之一：區(qū)域環(huán)境概述及地理位置分析本案位于東三環(huán)輔路，緊鄰CBD，隸屬富力城項(xiàng)目中的一部分。富力地產(chǎn)集團(tuán)斥資32億拿下雙井東五廠(chǎng)地塊，打造了三環(huán)內(nèi)最大的高尚住宅區(qū)，項(xiàng)目集住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體，逐漸形成了富力地產(chǎn)商務(wù)圈。本案地處朝陽(yáng)區(qū)，位于雙井橋往北，東三環(huán)輔路西側(cè)，緊鄰國(guó)貿(mào)商圈。項(xiàng)目立地條件

之二：交通網(wǎng)絡(luò)說(shuō)明及周邊配套介紹項(xiàng)目周邊公共交通線(xiàn)路眾多達(dá)20多條，緊鄰地鐵10號(hào)線(xiàn)。出行方便，北至國(guó)貿(mào)，南銜勁松，東到大望路，西抵廣渠門(mén)。交通機(jī)能十分發(fā)達(dá)。項(xiàng)目周邊高尚住宅、寫(xiě)字樓眾多，常住人口密集，生活需求大，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。區(qū)域內(nèi)沒(méi)有大型百貨商場(chǎng)，本案稀缺性很強(qiáng)。項(xiàng)目建成后將成為周邊居民及附近上班族的主要購(gòu)物場(chǎng)所★市場(chǎng)概況分析

之一：北京市城區(qū)內(nèi)主要商場(chǎng)分布王府井商圈：百貨大樓、女子百貨、好友新世界、新、老東安、丹耀大廈、東方新天地等西單商圈：中友大廈、西單商場(chǎng)、君太百貨、西西友誼商城等公主墳商圈：城鄉(xiāng)貿(mào)易中心、翠微大廈等崇文門(mén)商圈：新世界商場(chǎng)、搜秀城等建國(guó)門(mén)商圈：賽特購(gòu)物中心、藍(lán)島大廈等透視：傳統(tǒng)商圈經(jīng)過(guò)不同周期的發(fā)展，集聚了多家大型百貨商場(chǎng)，周邊具備一定的購(gòu)買(mǎi)力，交通機(jī)能一定非常發(fā)達(dá)。結(jié)合本案由很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目周邊沒(méi)有符合大眾消費(fèi)的百貨型商場(chǎng)。市場(chǎng)概況分析之二：代表型商場(chǎng)業(yè)種定位展示

新世界商場(chǎng)西單賽特B1超市、藥店、洗衣店皮鞋皮具、箱包手袋、皮鞋修理F1化妝品、女士皮包、黃金珠寶、男女皮鞋、元仕皮草、亨得利表行黃金珠寶、鐘表眼鏡、工藝禮品、煙酒茶葉、藥品區(qū)F2女士職業(yè)裝、女士?jī)?nèi)衣、上海菜館、淑女裝、萬(wàn)怡酒店、飾品、鐘表、施行社、水吧、保暖內(nèi)衣職業(yè)休閑、流行服飾、時(shí)尚女裝、皮毛F3男士服裝、成熟女士服、季節(jié)服裝、體育服裝及用品、書(shū)店、皮具箱包、協(xié)和眼鏡、美容美發(fā)、運(yùn)動(dòng)休閑服正裝、服飾、內(nèi)衣、時(shí)裝、中式服裝羊毛羊絨F4億騰電器城、童裝、玩具、床品、家品、特賣(mài)場(chǎng)、燈具、家具、整體廚房文具、音像制品、聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、小家電及通訊電訊、健身器材、電腦、美容院、鋼琴城、VIP、浩沙健身男士領(lǐng)帶、襯衫、西褲、皮具、精品名店F5美食廣場(chǎng)、耀東診所、韓國(guó)城男士休閑服、休閑包、體育休閑服、運(yùn)動(dòng)鞋、體育用品F6

名品電器、照攝器材、日用百貨、兒童服裝、兒童用品、床品、音像制品美容院F7

美食天地代表型商場(chǎng)業(yè)種定位展示

翠微大廈百貨大樓F1化妝品、黃金珠寶、鐘表、女鞋、名煙名酒、滋補(bǔ)品、食品廳、自行車(chē)化妝品、首飾鐘表、皮具禮品F2名品女裝、職業(yè)正裝、休閑裝、流行少女裝、女士?jī)?nèi)衣、女士服飾配飾、羊絨羊毛制品、卡友服務(wù)中心、郵局男士服裝、服飾F3男士正裝、男士休閑裝、鞋帽、男士服飾配飾、男士?jī)?nèi)衣、布鞋、拖鞋、箱包、運(yùn)動(dòng)服飾、隨身聽(tīng)、健身器材照相器材、咖啡廳女士服裝、服飾F4針棉織品、不銹鋼制品、陶瓷燈具、五金工具電料、車(chē)飾、工藝、兒童服裝、玩具、電腦城、樂(lè)器、辦公用品、通訊器材、保健器材、翠微照相、美容美發(fā)、康玉藥店休閑服裝、家具文具、體育器械代表型商場(chǎng)業(yè)種定位展示—東方新天地主次動(dòng)線(xiàn)主：15米次：4米布局舒適經(jīng)營(yíng)檔次高檔名牌樓層銷(xiāo)售業(yè)種租金F1

男女服裝工藝品珠寶首飾餐飲娛樂(lè)30-33元/天·M2B1男女服裝工藝品珠寶首飾餐飲娛樂(lè)

餐飲

19元/天·M2

服裝30元/天·M2消費(fèi)檔次價(jià)格偏高平均消費(fèi)500-5000元客層特征中高級(jí)白領(lǐng)為主,旅游客現(xiàn)況分析

新天地屬于步行街內(nèi)檔次最高的商場(chǎng)，位置也是最好的。相對(duì)擁有與其它商場(chǎng)不同的客層，而且樓上的寫(xiě)字樓也為商場(chǎng)帶來(lái)了不少的客流市場(chǎng)概況分析

之三：商場(chǎng)基本營(yíng)業(yè)情況營(yíng)業(yè)時(shí)間：基本上從早上9：00營(yíng)業(yè)至晚上20：30以后最晚有營(yíng)業(yè)到22：00左右的，重大節(jié)日有通宵營(yíng)業(yè)的情況普遍首層租金相對(duì)較高，二層與地下一層租金相對(duì)一樣，3層以上逐層降低。所以珠寶首飾化妝品這類(lèi)高單價(jià)商品往往會(huì)安置在首層。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司一般以流水倒扣或任務(wù)倒扣的形式收取經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。珠寶首飾化妝品一般扣率在26%以上，服裝在22%-25%之間，鞋帽等基本在20%左右。也有的經(jīng)營(yíng)公司根據(jù)面積大小和品牌的知名度定扣率。另外就是以純租賃的方式進(jìn)行，但相對(duì)案例較少。為了使顧客購(gòu)物更加舒適，中高檔商場(chǎng)一般會(huì)在平面和立面上進(jìn)行人性化的規(guī)劃。垂直動(dòng)線(xiàn)包括，直梯、扶梯、步行梯；平面動(dòng)線(xiàn)包括，主通道和次通道的寬度、業(yè)種的的互相搭配、無(wú)死角的動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)、水吧休息區(qū)等。★本案基本情況分析

之一：商場(chǎng)主題定位—中心吸引在招商過(guò)程中貫穿一個(gè)商場(chǎng)的主題案例：利生體育用品商店王府井女子百貨巨庫(kù)新青年時(shí)尚賣(mài)場(chǎng)建議:整體性的主題貫穿每個(gè)平面的主題輔助定位：消費(fèi)人群定位：年齡20—45歲之間，人均消費(fèi)100

元以上經(jīng)營(yíng)人群定位：時(shí)尚產(chǎn)品、品牌為國(guó)產(chǎn)或進(jìn)口中高檔品牌商場(chǎng)品質(zhì)定位：B類(lèi)店，相當(dāng)于新世界商場(chǎng)或莊勝重光百貨本案基本情況分析

之二：立面業(yè)種定位B1——小型超市（屈臣氏）、藥店、精致的小型食品店F1——珠寶、首飾、化妝品F2——精品男裝、男鞋、男用服飾F3——精品女裝、女鞋、女用服飾F4——時(shí)尚休閑男女裝、飾品F5——餐飲、電玩城F6——電影院立面業(yè)種定位—主題說(shuō)明B1——特色精品地帶F1——星光大道F2——極品男人衣櫥F3——女人風(fēng)F4——時(shí)尚專(zhuān)區(qū)F5——饕餮城、電玩城F6——視聽(tīng)專(zhuān)區(qū)本案基本情況分析

之三：平面業(yè)種定位根據(jù)立面要求，進(jìn)行平面業(yè)種分布。規(guī)劃平面動(dòng)線(xiàn)。規(guī)劃平面休息區(qū)及水吧的位置設(shè)計(jì)特色區(qū)，形成視覺(jué)沖擊，增加好奇感，增加購(gòu)物的娛樂(lè)性360度漂浮無(wú)死角設(shè)計(jì)平面業(yè)種分布及平面圖展示本案基本情況分析

之四：公共區(qū)域特色吸引公共區(qū)域統(tǒng)一地面、天花、燈光設(shè)計(jì)。不同平面的特色區(qū)地面、天花、燈光的搭配設(shè)計(jì)。剪刀梯和平形梯的搭配，避免死角。直梯和扶梯的前室面積、裝飾。休息區(qū)的人性化設(shè)計(jì)★行銷(xiāo)策略展開(kāi)之一：人員配備招商經(jīng)理1人策劃主管1人策劃專(zhuān)員2人招商主管1-2人招商人員4-6人行政秘書(shū)1人招商地點(diǎn)售樓處行銷(xiāo)策略展開(kāi)

之二：銷(xiāo)售工具沙盤(pán)：由于彩球內(nèi)的沙盤(pán)上沒(méi)有顯示本案，所以需要一個(gè)小型專(zhuān)署本案的沙盤(pán)配合。招商平面圖現(xiàn)場(chǎng)需擺放各層平面柜位的展示圖以及貼于展示圖上的小貼示。樓書(shū)（涵蓋主題定位、特色區(qū)、開(kāi)發(fā)商以及經(jīng)營(yíng)公司業(yè)績(jī)介紹等內(nèi)容）平面及立面業(yè)種定位說(shuō)明日常辦公用品、電腦等DM行銷(xiāo)策略展開(kāi)

之三：策略執(zhí)行（強(qiáng)勢(shì)招商）市場(chǎng)調(diào)研，充分了解百貨商場(chǎng)的平面布局、經(jīng)營(yíng)狀況、動(dòng)線(xiàn)劃分、業(yè)種業(yè)態(tài)等情況。招商人員利用大黃頁(yè)或者網(wǎng)絡(luò)資源以電話(huà)的方式尋找客戶(hù)。以上門(mén)的方式主動(dòng)拜訪(fǎng)客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)接待客戶(hù)DM直投與各種品牌的經(jīng)營(yíng)者及廠(chǎng)家聯(lián)系各樓層一次性全面對(duì)外開(kāi)放，以利于各不同業(yè)種的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行選擇行銷(xiāo)策略展開(kāi)之四：銷(xiāo)售進(jìn)度表（醞釀期、開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、平銷(xiāo)期、掃尾期）開(kāi)業(yè)時(shí)間：2007年12月2006年8月份招商完成40%2006年12月份招商完成60%2007年12月份招商完成80%為配合以上進(jìn)度，于2006年2月開(kāi)始進(jìn)行招商工作2006年2月底之前招商人員到位2006年3月底之前銷(xiāo)售工具到位招商人員用為期一周的時(shí)間進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目：東方新天地、王府井百貨大樓、新世界商場(chǎng)等醞釀期：2006年2月—2006年4月底開(kāi)盤(pán)期：2006年5月—2006年8月底強(qiáng)銷(xiāo)期：2006年9月—2007年5月底平銷(xiāo)期：2007年6月—2007年9月底掃尾期：2007年10月—2007年12月底行銷(xiāo)策略展開(kāi)

之五：廣告媒體配合報(bào)廣宣傳擴(kuò)大知名度RD宣傳建議上103.9項(xiàng)目外圍上圍檔廣告彩旗、燈箱重點(diǎn)塑造超強(qiáng)的商業(yè)氣氛DM直投宣傳單備注：建議策劃部針對(duì)不同招商時(shí)期進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的重點(diǎn)推廣★本案SWOT分析S:：強(qiáng)勢(shì)分析

1、地理位置優(yōu)越

2、交通機(jī)能發(fā)達(dá)

3、常