2022-2023年住房租賃行業(yè)洞察報(bào)告PPT

2022-10-1720XX年匯報(bào)人：林智超2022-2023年住房租賃行業(yè)洞察報(bào)告目錄contens01行業(yè)發(fā)展概述02行業(yè)環(huán)境分析03行業(yè)現(xiàn)狀分析04行業(yè)格局及發(fā)展趨勢(shì)近年來(lái)中國(guó)住房租賃相關(guān)政策總體上為鼓勵(lì)行業(yè)發(fā)展，雖然相關(guān)整治、打擊住房租賃機(jī)構(gòu)的政策也相繼在推出，但是從長(zhǎng)期看，這些政策有利于促進(jìn)住房租賃行業(yè)規(guī)范化的市場(chǎng)發(fā)展。住房租賃資本市場(chǎng)趨于冷靜2020-2021年58同城和蛋殼公寓相繼退市。長(zhǎng)租公寓頭部品牌"蛋殼公寓"更是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)問題面臨財(cái)務(wù)危機(jī)，最終落得狼狽退市。雖然長(zhǎng)租公寓持續(xù)穩(wěn)定的租金收入一直以來(lái)被資本看好，特別是集中式經(jīng)營(yíng)模式，在成本控制及盈利上較分散式經(jīng)營(yíng)有巨大優(yōu)勢(shì)，但是市場(chǎng)上更多的仍是分散式經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓，相關(guān)企業(yè)資金實(shí)力并不強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)商存在投入大、盈利難的問題，長(zhǎng)租公寓雖被資本所青睞，但也逃不過(guò)盈利問題。因此資本市場(chǎng)在趨于冷靜的同時(shí)，資本未來(lái)也更加可能向頭部住房租賃企業(yè)集中，特別是集中式經(jīng)營(yíng)的相關(guān)企業(yè)。摘要頁(yè)新型金融工具持續(xù)賦能住房租賃住房租賃企業(yè)，如長(zhǎng)租公寓，前期資金壓力大，資金回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)，擴(kuò)張階段的企業(yè)現(xiàn)金流趨緊，面臨很大的財(cái)務(wù)壓力。新型金融產(chǎn)品（REITs、ABS）可以為住房租賃企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的退出渠道，幫助企業(yè)緩解財(cái)務(wù)壓力，快速回籠資金。而住房租賃又具備持續(xù)的租金收入作為穩(wěn)定的現(xiàn)金流這一優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，和REITs這種融資模式適配度非常高?；谙嚓P(guān)政策與經(jīng)濟(jì)背景，中國(guó)目前實(shí)施的是類REITs，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018至2021年10月、中國(guó)發(fā)行的與住房租賃相關(guān)的類REITs累計(jì)達(dá)到17項(xiàng)。第一章行業(yè)發(fā)展概述01行業(yè)定義住房租賃是指出租者，即房屋所有權(quán)人，將住房房屋交由承租者用于居住或用于從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并按照雙方約定由承租者向出租者繳納支付租金的行為。由于長(zhǎng)期的、市場(chǎng)化的租賃是中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的主體形式。因此本報(bào)告著重討論分析長(zhǎng)期市場(chǎng)化的住房租賃行業(yè)。長(zhǎng)期住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)可分為三類;傳統(tǒng)住房租賃中介、互聯(lián)網(wǎng)住房租賃平臺(tái)、長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)商。傳統(tǒng)住房租賃中介匯總個(gè)人房東和承租者的信息，對(duì)信息資源進(jìn)行匹配并撮合租賃交易?；ヂ?lián)網(wǎng)住房租賃平臺(tái)是線上的房屋租賃，其種類較多樣化.有同城信息類、綜合房產(chǎn)類、個(gè)人直租類平臺(tái)。長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)商直接租賃業(yè)主房屋或自持房屋，進(jìn)行裝修改造、配備家具家電,以合租單間或整租的形式租賃給有租房需求的人群。住房租賃行業(yè)定義在改革開放政策實(shí)施之前、中國(guó)施行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制、住房供給制度以福利分房為主，住房租賃以公房出租為主.市場(chǎng)化住房租賃還未出現(xiàn)。在中國(guó)開始施行改革開放政策后，中國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制正式開始向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變，住房市場(chǎng)化體制改革也正式啟動(dòng)。行業(yè)發(fā)展歷程萌芽期（1949-1997年）這一階段雖然市場(chǎng)化、商品化住房體制快速發(fā)展,但住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)落后，仍以政府保障性租房、個(gè)人出租市場(chǎng)自發(fā)式發(fā)展為主。這一階段外資企業(yè)陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng),中國(guó)一線城市開始出現(xiàn)面向外企高管這些高端租客的長(zhǎng)租公寓,此后多個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌陸續(xù)出現(xiàn)。探索發(fā)展期（1998-2013年）這一階段“租購(gòu)并舉”住房租賃制度確立，明確租賃市場(chǎng)與購(gòu)房市場(chǎng)具有相同的重要性。這一階段政府陸續(xù)出臺(tái)一系列租賃政策,填補(bǔ)住房租賃市場(chǎng)空白領(lǐng)域,完善住房租賃體系建立。該階段長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)受到資本青睞,得以高速發(fā)展?？焖侔l(fā)展期（2014-2018年）這一階段政府持續(xù)出臺(tái)系列租賃政策，除鼓勵(lì)行業(yè)發(fā)展外，亦推出政策致力于行業(yè)規(guī)范化發(fā)展。2019年開始,長(zhǎng)租公寓在住房租賃相關(guān)政策、監(jiān)管趨嚴(yán)趨勢(shì)下,大量長(zhǎng)租公寓品牌出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問題,長(zhǎng)租公寓行業(yè)面臨洗牌和調(diào)整。調(diào)整發(fā)展期（2019年至今）產(chǎn)業(yè)鏈上游中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的住房供給來(lái)源主要分為房地產(chǎn)開發(fā)商、個(gè)人房東兩種類。當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)主要房源供給者仍為個(gè)人房東.因此住房租賃市場(chǎng)的房源供給仍以分散式房源為主，即分散產(chǎn)權(quán)的散租市場(chǎng)以及分散式的長(zhǎng)租公寓;而以房地產(chǎn)開發(fā)商為主要供應(yīng)者的集中式住房租賃房源較少，包括集中式長(zhǎng)租公寓等，集中式住房租賃不是市場(chǎng)的主流供應(yīng)趨勢(shì)，市場(chǎng)占比約不到10%。第三方服務(wù)供應(yīng)商主要服務(wù)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商在拿下房源后，對(duì)房子進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的裝修。并配備統(tǒng)一的物業(yè)服備進(jìn)行集中式管理。在這個(gè)過(guò)程中，第三方服務(wù)供應(yīng)商就其服務(wù)及產(chǎn)品，。例如裝修、家具家裝、維修保潔等，提供給長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商也因此具備更多增值服務(wù)。金融服務(wù)機(jī)構(gòu)主要是為住房租賃經(jīng)營(yíng)商提供資金支持。金融機(jī)構(gòu)的參與環(huán)節(jié)貫穿住房租賃開發(fā)階段到項(xiàng)目建設(shè)，再到后期運(yùn)營(yíng)階段。金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的參與形式也較多樣化，其資金運(yùn)作方式有股權(quán)融資、供應(yīng)鏈融資、資產(chǎn)證券化、企業(yè)貸款等。現(xiàn)階段的金融機(jī)構(gòu)對(duì)于住房租賃經(jīng)營(yíng)商的賦能仍較有限，而伴隨著國(guó)家政策的大力扶持，住房租賃行業(yè)未來(lái)在資產(chǎn)證券化方面具有更大的發(fā)展空間。產(chǎn)業(yè)鏈上游C2C模式常見于傳統(tǒng)租賃和互聯(lián)網(wǎng)租賃平臺(tái)，該模式仍是市場(chǎng)最主要的住房租賃商業(yè)模式。中介向承租者介紹出租房源，并向承租者和房東雙向收取一定的手續(xù)費(fèi)，這種模式的租金誘明規(guī)范度較差。部分互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)更是存在大量租房虛假信息。B2C及B2B模式多見于長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)中，對(duì)住房租賃企業(yè)更具商業(yè)價(jià)值。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方通過(guò)直接租賃業(yè)主房屋或者自持房屋，并進(jìn)行裝修改造，以單間的形式租賃給有租房需求的個(gè)人或企業(yè)。這種模式不收取中介手續(xù)費(fèi).租金透明規(guī)范度較高。產(chǎn)業(yè)鏈上游傳統(tǒng)住房租賃中介以及互聯(lián)網(wǎng)住房租賃平臺(tái)面向的主要客群是個(gè)人租客和家庭租客。個(gè)人租客以從事勞動(dòng)密集型工作的藍(lán)領(lǐng)工作者、從事知識(shí)密集型工作的白領(lǐng)工作者和大學(xué)生群體為主。此外，家庭租客一般通過(guò)租賃中介選擇整租住房房屋。長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)商的主要客群則是個(gè)人青年租客，包括白領(lǐng)、金領(lǐng)、留學(xué)生、外籍商務(wù)人群。這類人群對(duì)房屋及配套設(shè)施的整潔高端、交通便利、周圍環(huán)境安靜舒適要求更高，因此更傾向于選擇優(yōu)質(zhì)服務(wù)的長(zhǎng)租公寓租住。根據(jù)長(zhǎng)租公寓品牌"自如"的調(diào)查，2020年整體租賃市場(chǎng)的主要租客是年齡區(qū)間在21-30歲的新生代青年租客，占比超過(guò)五成。這一群體普遍具備高學(xué)歷，本科及以上學(xué)歷的租客占比達(dá)到近八成，約為79.5%;且這一人群相較于整體租客，是較為穩(wěn)定的長(zhǎng)租租客，對(duì)長(zhǎng)期租賃的需求也更大。第二章行業(yè)環(huán)境分析02010203行業(yè)政策環(huán)境1《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》提出在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案?！蛾P(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》要求合理調(diào)整現(xiàn)有公有住房租金?！蛾P(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》標(biāo)志中國(guó)住房體制改革正式完成從公有制住房向私有制住房轉(zhuǎn)型。2003年，中國(guó)加入世界貿(mào)易組織,大量外資企業(yè)進(jìn)駐,外企工作人員租住需求呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，國(guó)外高端公寓品牌企業(yè)紛紛在中國(guó)布局。國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院提出建立“購(gòu)租并舉”的住房制度。2017年政府十九大報(bào)告提出"房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的"。行業(yè)政治環(huán)境該政策開始整治住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象工作,并取得初步成效,推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款;各地要把解決新市民、青年人等群體住房困難問題擺上唾要議事日程，高度重視保障性租賃住房建設(shè)。住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，按照5%的征收率減按5%計(jì)算繳納增值稅。企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的,減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》住房租賃行業(yè)政策支持十四五規(guī)劃政府報(bào)告國(guó)家政策領(lǐng)導(dǎo)講話國(guó)務(wù)院發(fā)布政策、十四五規(guī)劃、政府報(bào)告、領(lǐng)導(dǎo)講話等都有對(duì)住房租賃行業(yè)做了一些綱領(lǐng)性的指導(dǎo)，合理的解讀能夠?yàn)樽》孔赓U行業(yè)做了好的發(fā)展指引。行業(yè)政策支持住房租賃行業(yè)社會(huì)環(huán)境中國(guó)人口也正在向大域市聚集。主要城市的流動(dòng)人口比例也是居高不下，深圳和廣州的流動(dòng)人口比例甚至高達(dá)達(dá)到71%和50%，上海和北京分別為42%和39%此外，成都和重慶分別為40%和15%。這些城市的常住非戶籍人口增加了城市的住房需求，特別是住房租賃的需求。根據(jù)第上次全國(guó)人口普查，全國(guó)人口中，人戶分離人口為93億人其中市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口為17億人，流動(dòng)人口為76億人。與2010年第六次全國(guó)人口普查相比，人戶分離人口增加31億人，增長(zhǎng)88.52%;市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口增加0.77億人，增長(zhǎng)1966%;流動(dòng)人口增加54億人，增長(zhǎng)69.73%。這表明中國(guó)不僅在城市與城市之間的人口流動(dòng)性在增強(qiáng)，城市內(nèi)部的人口流動(dòng)也在顯著增強(qiáng)，人口流動(dòng)顯著說(shuō)明現(xiàn)代人具有靈活選擇居住場(chǎng)所的需求，因此住房租賃的市場(chǎng)需求持續(xù)存在。行業(yè)社會(huì)環(huán)境行業(yè)社會(huì)環(huán)境隨著人口不斷流入,各大一、二線城市的生產(chǎn)力和消費(fèi)力都不斷在增強(qiáng)，但是與此同時(shí)，土地供應(yīng)相對(duì)緊張的一、二線城市房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)。為穩(wěn)定房?jī)r(jià)、控制投機(jī)性購(gòu)房，各地政府也相繼出臺(tái)住房限購(gòu)政策,然而對(duì)于在這些城市工作的常住非戶籍人口來(lái)說(shuō),等待買房的年限變長(zhǎng)，購(gòu)房難度越來(lái)越大。因此,大部分未滿足購(gòu)房條件的流動(dòng)人口只能以租房形式解決住房需求，這為住房租賃市場(chǎng)提供持續(xù)的動(dòng)力。從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，2021年上半年度北京、深圳、上海、廣州的房?jī)r(jià)收入比均在40或30以上，普遍高于國(guó)際其他一線城市10-20左右的區(qū)間水平。中國(guó)一線城市高房?jī)r(jià)居高不下，使大量在一線城市工作的新市民、青年群體面臨購(gòu)房困難的問題,而這一問題又勢(shì)必推動(dòng)這些城市的住房租賃需求。行業(yè)社會(huì)環(huán)境第三章行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀03行業(yè)現(xiàn)狀得益于政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、及社會(huì)環(huán)境的支持，中國(guó)住房租賃行業(yè)在過(guò)去幾年內(nèi)經(jīng)歷了穩(wěn)定增長(zhǎng)的發(fā)展階段。2016-2020年中國(guó)住房租賃行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模由64萬(wàn)億元增長(zhǎng)至23萬(wàn)億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為7.92%?，F(xiàn)階段，住房租賃行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大的原因主要包括三點(diǎn)∶第一，政府"租購(gòu)并舉"的頂層政策明晰、規(guī)劃方向明確，推動(dòng)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展;第二，傳統(tǒng)住房租賃行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)，互聯(lián)網(wǎng)賦能及以客戶為導(dǎo)向的商業(yè)模式創(chuàng)新，有效解決虛假房源、糾紛頻發(fā)、服務(wù)體系欠缺等行業(yè)痛點(diǎn);第三，一線及二線城市人口持續(xù)凈流入，但房?jī)r(jià)較高及限購(gòu)限貸政策促進(jìn)住房購(gòu)買者轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)。未來(lái)，中國(guó)住房租賃行業(yè)仍有可觀的市場(chǎng)增長(zhǎng)空間。雖然2019年以來(lái)相關(guān)行業(yè)政策不斷收緊，影響行業(yè)市場(chǎng)增長(zhǎng)速度，但是長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)、政策大環(huán)境仍將鼓勵(lì)整個(gè)住房租賃行業(yè)向著健康有序的方向發(fā)展。因此，未來(lái)，中國(guó)住房租賃行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中有漲的趨勢(shì)，到2025年中國(guó)住房租賃行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模有望達(dá)到28萬(wàn)億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為7.99%。行業(yè)現(xiàn)狀隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，政策方面的鼎力相助使得房屋租賃市場(chǎng)迎來(lái)難得一次的發(fā)展機(jī)遇。一方面是地方政府加速出臺(tái)有關(guān)住房租賃市場(chǎng)的扶持政策。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有超過(guò)50個(gè)城市發(fā)布了有關(guān)住房租賃的政策措施；另一方面，租賃產(chǎn)業(yè)鏈條蘊(yùn)藏的巨大發(fā)展空間也使得房企和金融機(jī)構(gòu)加速涌入。未來(lái)10年將是住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展的階段。得益于有租房需求的人口規(guī)?；鲩L(zhǎng)、人均租房面積的不斷提高，2027年全國(guó)城鎮(zhèn)將形成54億平方米的有效租賃需求。與此同時(shí)，將形成66億平方米的可租賃房源。此類房源包括存量住房形成的租賃房源、新房交易形成的租賃房源、租賃用地供應(yīng)后形成的房源等等。由此，租金收益或可達(dá)到86萬(wàn)億元。01020304行業(yè)現(xiàn)狀中國(guó)住房租賃用地區(qū)域分布根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，2020年全國(guó)租賃土地供應(yīng)91%分布在上海、杭州、南京等一線和新一線城市，上海作為最早推出租賃用地的城市，占比達(dá)到45.9%。中國(guó)住房租賃用地供給量根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)庫(kù)提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年租賃用地供應(yīng)力度相較于2019年略微縮水，主要由于2020年年初疫情的蔓延對(duì)行業(yè)而造成了較為明顯的影響，2020年全年中國(guó)城市租賃用地供應(yīng)量為365萬(wàn)平方米。熱點(diǎn)三行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量整體提高熱點(diǎn)二科研服務(wù)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)熱點(diǎn)一住房租賃應(yīng)用領(lǐng)域廣泛住房租賃行業(yè)具有市場(chǎng)空間廣闊、銷售范圍廣、用戶分散、單批數(shù)量少、銷售單價(jià)高等特點(diǎn)。住房租賃行業(yè)技術(shù)提升，多元化科研服務(wù)平臺(tái)持續(xù)擴(kuò)張，促進(jìn)高價(jià)值服務(wù)企業(yè)品牌形成。行業(yè)產(chǎn)品化發(fā)展，集研發(fā)、生產(chǎn)、銷售于一體的綜合性科研服務(wù)企業(yè)逐漸增多。住房租賃行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量有待提升制約住房租賃行業(yè)發(fā)展。行業(yè)內(nèi)產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊，導(dǎo)致研究結(jié)果可靠性難以保證，產(chǎn)品喪失市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。住房租賃行業(yè)難形成統(tǒng)一的監(jiān)督管理規(guī)范,產(chǎn)品質(zhì)量主要靠企業(yè)自主檢測(cè)保障，監(jiān)管難度大。中國(guó)住房租賃行業(yè)產(chǎn)品主要集中在中低端領(lǐng)域，高端領(lǐng)域被外資企業(yè)壟斷，產(chǎn)品品質(zhì)有待進(jìn)一步提升。行業(yè)熱點(diǎn)關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞中國(guó)人口流動(dòng)性正在增強(qiáng)并且人口向大城市聚集，這些人口流動(dòng)趨勢(shì)持續(xù)支撐著城市的住房租賃需求，特別是在一些大城市，例如深圳、廣州、上海等城市，其住房租賃需求則更為顯著人口流動(dòng)性增強(qiáng)行業(yè)驅(qū)動(dòng)因素1政策支持近年來(lái)中國(guó)住房租賃相關(guān)政策總體上為鼓勵(lì)行業(yè)發(fā)展，雖然相關(guān)整治、打擊住房租賃機(jī)構(gòu)的政策也相繼在推出，但是從長(zhǎng)期看，這些政策有利于促進(jìn)住房租賃行業(yè)規(guī)范化的市場(chǎng)發(fā)展。關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞不同年齡段人群對(duì)于住房有不同的需求。學(xué)生及剛畢業(yè)的職場(chǎng)新人對(duì)于居住面積、品質(zhì)要求相對(duì)較低，而對(duì)價(jià)格較為敏感;進(jìn)入社會(huì)幾年后，結(jié)婚之前的租客對(duì)于居住質(zhì)量要求提升，相對(duì)應(yīng)的支付能力也有所提升;結(jié)婚之后以及有小孩的夫婦對(duì)于整租的需求開始提升;位于租房生命周期不同階段的租客需求存在差異化，會(huì)促使整個(gè)住房租賃行業(yè)產(chǎn)生分化和細(xì)化。尤其是在房?jī)r(jià)較高、買房負(fù)擔(dān)較重的大城市，將會(huì)有更多處于不同階段的租客產(chǎn)生的不同租賃需求，產(chǎn)異化的發(fā)展能夠更好的滿足不同租客的需求，從而也能夠帶來(lái)整個(gè)行業(yè)規(guī)模的持續(xù)提升。全人群、全生命周期租房需求將爆發(fā)行業(yè)驅(qū)動(dòng)因素2購(gòu)房門檻高近年來(lái)中國(guó)一、二線城市房?jī)r(jià)居高不下，住房限購(gòu)限貸政策不斷收緊，大量常住非戶籍人口和城市新居民面臨購(gòu)房困難的問題,只能以租房形式解決住房需求第四章行業(yè)前景趨勢(shì)04ABC中國(guó)住房租賃行業(yè)的法律及監(jiān)管體系建設(shè)才剛剛開始，還有很長(zhǎng)一段路需要走。雖然中國(guó)已經(jīng)推出一系列住房租賃相關(guān)政策意在推進(jìn)中國(guó)住房租賃市場(chǎng)朝向規(guī)范化發(fā)展、但是自1998年中國(guó)正式推行商品化住房體制以來(lái)，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期處于自發(fā)運(yùn)行的狀態(tài)，缺乏行業(yè)統(tǒng)一監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)和體系，甚至仍未構(gòu)建完成相關(guān)法律體系。一直到2020年9月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，向社會(huì)公開征求意見這一法律條例目前仍未得到確切實(shí)施。也正因?yàn)榇?，行業(yè)亂象頻發(fā)、如哄抬租金、"黑中介"等問題，消費(fèi)者住房租賃權(quán)益未有保障，阻礙行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。行業(yè)法律及監(jiān)管體系仍需完善行業(yè)發(fā)展問題多數(shù)中國(guó)居民對(duì)于租房買房的消費(fèi)觀念還比較傳統(tǒng)，根據(jù)自如的調(diào)查數(shù)據(jù)，有近半成47.1%的城市租客不愿意一直租房，表示未來(lái)要有自己的房子才安心;有27%的人愿意一直租房。從總體看."買房"仍是市場(chǎng)的大趨勢(shì)，中國(guó)居民對(duì)"買房"這一觀念具有堅(jiān)定性，而對(duì)租房只是權(quán)宜之計(jì)。因此這種住房觀念對(duì)租賃市場(chǎng)而言，具有一定的挑戰(zhàn)性。不過(guò)隨著90后、00后逐漸成為消費(fèi)市場(chǎng)的主力，這一群體的消費(fèi)觀念已經(jīng)逐步改變，對(duì)于居住觀念也講呈現(xiàn)出變化。中國(guó)居民受傳統(tǒng)思想，"家的概念"根深蒂固根據(jù)調(diào)查，中國(guó)城市租客的租房期限集中在5年以下，租住5年以上的租客僅有25.5%。一些有條件的家庭租客在一段時(shí)間后都會(huì)選擇自己購(gòu)房，在一些大城市，購(gòu)房的目的不僅僅是住房觀念影響，更在于租房者子女受教育的權(quán)利無(wú)法得到真正的落實(shí)保障。雖然目前武漢和廣州都已實(shí)施該類政策，但是從實(shí)際情況來(lái)看.真正在全國(guó)范圍內(nèi)落地"租購(gòu)?fù)瑱?quán)"難度較大。一方面，目前地方性的"租購(gòu)?fù)瑱?quán)"政策仍有較高的準(zhǔn)入門檻，所以最終實(shí)施結(jié)果的變化并不明顯;另一方面對(duì)干一些人口規(guī)模流入特別大的—線城市，優(yōu)質(zhì)公共資源已經(jīng)存在供需不匹配的狀態(tài).想要完全做到"租購(gòu)?fù)瑱?quán)"還不現(xiàn)實(shí)。租購(gòu)?fù)瑱?quán)落地難，租住房相關(guān)權(quán)益難以得到保障住房租賃行業(yè)發(fā)展建議發(fā)展建議1發(fā)展建議2發(fā)展建議3完善住房租賃優(yōu)惠制度，形成居民租賃住房的消費(fèi)黏性鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，給予登記備案的個(gè)人、住房租賃企業(yè)等稅收優(yōu)惠支持。對(duì)房屋所有者來(lái)說(shuō)，政府可考慮減免部分增值稅和資本利得稅，讓房東切實(shí)獲得出租住房的好處;從住房租賃企業(yè)的層面考慮，可在現(xiàn)行稅收體制下，給予足夠力度的稅收減免優(yōu)惠;對(duì)租戶而言，政府相關(guān)部門通過(guò)調(diào)研后根據(jù)市場(chǎng)租金的浮動(dòng)范圍，將租金扣除標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行等級(jí)細(xì)化，根據(jù)不同等級(jí)將住房租金納入個(gè).人所得稅專項(xiàng)附加扣除內(nèi)容。建立多方聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大住房租賃企業(yè)監(jiān)督管理建立多方聯(lián)動(dòng)監(jiān)管機(jī)制，明確住建、公安、市場(chǎng)監(jiān)管等職能部門及屬地鎮(zhèn)街平臺(tái)的職責(zé)分工，定期組織開展全區(qū)住房租賃市場(chǎng)專項(xiàng)整治，重點(diǎn)排查整治經(jīng)營(yíng)地注冊(cè)地不一致、無(wú)證照或超范圍經(jīng)營(yíng)、“高進(jìn)低出”、未按要求登記備案、“租金貸”合同套嵌等問題，增強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管合力。同時(shí)，建立糾紛矛盾多元調(diào)處機(jī)制，屬地鎮(zhèn)街平臺(tái)將住房租賃糾紛調(diào)處納人基層治理常態(tài)化工作范疇，建立就近就便調(diào)處矛盾糾紛工作機(jī)制，實(shí)行住房租賃網(wǎng)格化管理;司法部門開設(shè)房屋租賃糾紛專人專線，引導(dǎo)其理性開展訴訟維權(quán);公安部門從嚴(yán)查處合同詐騙、經(jīng)濟(jì)犯罪等違法行為，強(qiáng)化警示懲戒效果。加強(qiáng)輿論宣傳引導(dǎo)，營(yíng)造健康向上的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍深化行業(yè)法規(guī)宣傳，依托社區(qū)、物業(yè)等平臺(tái)，組織開展司法進(jìn)小區(qū)、政策進(jìn)小區(qū)等活動(dòng)，深人宣傳住房租賃市場(chǎng)相關(guān)法律法規(guī)，提高廣大業(yè)主和租客對(duì)住房租賃風(fēng)險(xiǎn)的知曉率。強(qiáng)化行業(yè)輿情穩(wěn)控，區(qū)網(wǎng)信辦、區(qū)信訪局密切關(guān)注網(wǎng)絡(luò)輿情，加強(qiáng)信息共享互通，對(duì)輿情信息有變化的，及時(shí)應(yīng)對(duì)并指導(dǎo)相關(guān)部門、各鎮(zhèn)街、平臺(tái)做好涉及住房租賃的信訪投訴處理工作，確保信訪不上行，矛盾不上交。同時(shí)，充分發(fā)動(dòng)住房租賃市場(chǎng)各方參與主體積極發(fā)現(xiàn)和舉報(bào)各類違規(guī)行為，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督，營(yíng)造遵紀(jì)守法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)環(huán)境。行業(yè)建議行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)1住房租賃資本市場(chǎng)趨于冷靜2020-2021年58同城和蛋殼公寓相繼退市。長(zhǎng)租公寓頭部品牌"蛋殼公寓"更是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)問題面臨財(cái)務(wù)危機(jī)，最終落得狼狽退市。雖然長(zhǎng)租公寓持續(xù)穩(wěn)定的租金收入一直以來(lái)被資本看好，特別是集中式經(jīng)營(yíng)模式，在成本控制及盈利上較分散式經(jīng)營(yíng)有巨大優(yōu)勢(shì)，但是市場(chǎng)上更多的仍是分散式經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓，相關(guān)企業(yè)資金實(shí)力并不強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)商存在投入大、盈利難的問題，長(zhǎng)租公寓雖被資本所青睞，但也逃不過(guò)盈利問題。因此資本市場(chǎng)在趨于冷靜的同時(shí)，資本未來(lái)也更加可能向頭部住房租賃企業(yè)集中，特別是集中式經(jīng)營(yíng)的相關(guān)企業(yè)。新型金融工具持續(xù)賦能住房租賃住房租賃企業(yè)，如長(zhǎng)租公寓，前期資金壓力大，資金回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)，擴(kuò)張階段的企業(yè)現(xiàn)金流趨緊，面臨很大的財(cái)務(wù)壓力。新型金融產(chǎn)品（REITs、ABS）可以為住房租賃企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的退出渠道，幫助企業(yè)緩解財(cái)務(wù)壓力，快速回籠資金。而住房租賃又具備持續(xù)的租金收入作為穩(wěn)定的現(xiàn)金流這一優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，和REITs這種融資模式適配度非常高。基于相關(guān)政策與經(jīng)濟(jì)背景，中國(guó)目前實(shí)施的是類REITs，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018至2021年10月、中國(guó)發(fā)行的與住房租賃相關(guān)的類REITs累計(jì)達(dá)到17項(xiàng)。行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)2長(zhǎng)租公寓更受青睞，且該市場(chǎng)將更為細(xì)分化根據(jù)自如的用戶調(diào)查，2021年超過(guò)半成中國(guó)城市租客表示會(huì)選擇租住"長(zhǎng)租公寓"明顯高于對(duì)"中介平臺(tái)出租房"和"房東直租房"的選擇比例。由此所見長(zhǎng)租公寓更受中國(guó)青年租客群體的青睞.未來(lái)這種住房選擇的趨勢(shì)會(huì)愈加明顯。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)多元化、細(xì)分化的發(fā)展趨勢(shì);在各種細(xì)分市場(chǎng)上，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)開始并且不斷加劇。如有針對(duì)藍(lán)領(lǐng)一族的長(zhǎng)租公寓品牌鉑法窩趣。安歆公室等∶有面向白領(lǐng)人群的社區(qū)型長(zhǎng)租公寓品牌旭輝瓴寓、碧家國(guó)際社區(qū)等;還有面向外籍人士、金領(lǐng)的高端長(zhǎng)租公寓品牌駐在LIV'N、北京嘉里公寓等。產(chǎn)業(yè)鏈日趨完善，資源整合成為核心競(jìng)爭(zhēng)力住房租賃市場(chǎng)發(fā)展中，一個(gè)顯著的趨勢(shì)就是市場(chǎng)細(xì)分、產(chǎn)業(yè)鏈邁入正軌，不再是公寓老板一個(gè)人包攬所有事就能做到有效運(yùn)營(yíng)的時(shí)代。并且，隨著各類互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、智能家居等企業(yè)的壯大，行業(yè)上下游對(duì)于公寓市場(chǎng)的影響力日趨明顯。住房租賃行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化與定制化界限被打破，未來(lái)趨于融合。標(biāo)準(zhǔn)化加微定制的產(chǎn)品戰(zhàn)略，有效平衡企業(yè)操作層面與消費(fèi)者需求層面的矛盾讓消費(fèi)者既擁有足夠的確定性，也有足夠的彈性。住房租賃行業(yè)大數(shù)據(jù)應(yīng)用使得實(shí)際操作和施工賦能方式深入介入，使得平臺(tái)從簡(jiǎn)單的流量供給入口轉(zhuǎn)變?yōu)楣ぞ吖┙o、技術(shù)供給、工人供給的模式。中國(guó)消費(fèi)升級(jí)倒逼住房租賃行業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，用戶需求從獲取公司信息并與公司對(duì)接暢通轉(zhuǎn)變?yōu)楦幼⒅伢w驗(yàn)注重實(shí)際的效果，滿足用戶需求，提供個(gè)性化定制服務(wù)，成為住房租賃行業(yè)新的發(fā)展方向。行業(yè)面臨洗牌標(biāo)準(zhǔn)化趨勢(shì)融合行業(yè)平臺(tái)職能轉(zhuǎn)化注重用戶體驗(yàn)由于新冠疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的巨大沖擊，各行各業(yè)都面臨資源重新洗牌，因此住房租賃行業(yè)也進(jìn)入洗牌期。下游企業(yè)缺乏核心技術(shù)。投資融資主要集中于行業(yè)主流企業(yè)，對(duì)中小企業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)。住房租賃行業(yè)發(fā)展前景趨勢(shì)行業(yè)發(fā)展前景趨勢(shì)住房租賃行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)服務(wù)更新速度不夠，不能及時(shí)適應(yīng)用戶的需求。服務(wù)更新慢實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭遇疫情“黑天鵝”疫情持續(xù)，對(duì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)沖擊。另一個(gè)是“灰犀?！?，債務(wù)衰退，在這次應(yīng)對(duì)疫情的過(guò)程中，各國(guó)都用了非常多的財(cái)政政策，發(fā)了很多國(guó)債，全球范圍內(nèi)國(guó)債水平相對(duì)于GDP上升了18%，而且以后的利率水平還會(huì)提升。黑天鵝/灰犀牛為用戶提供專業(yè)的信息獲取與共享服務(wù)不能滿足信息化需求。信息不對(duì)稱產(chǎn)品質(zhì)量不夠完善，有待提高，產(chǎn)量不達(dá)標(biāo)產(chǎn)品質(zhì)量25%85%8%75%行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)全國(guó)線下門店數(shù)量，可將傳統(tǒng)住房租賃中介分為三大階梯。第一階梯為全國(guó)門店數(shù)量在5000家及以上的市場(chǎng)參與者;第二梯隊(duì)的門店數(shù)量在1000-4999家區(qū)間;第三梯隊(duì)的門店數(shù)則在1000家以下。目前，第一梯隊(duì)與第二梯隊(duì)的住房租賃中介市場(chǎng)布局區(qū)域較廣，在全國(guó)各個(gè)一、二線城市以及其他主要城市都有直營(yíng)門店分布;而第三梯隊(duì)的住房租賃中介更多是區(qū)域性的市場(chǎng)參與者，例如滿堂紅扎根于廣州，主要在華南地區(qū)發(fā)力;上