商丘陽光水榭花都開盤前營銷方案0607++

商丘陽光水榭花都開盤前營銷方案0607++商丘陽光水榭花都開盤前營銷方案0607++商丘陽光水榭花都開盤前營銷方案0607++資料僅供參考文件編號：2022年4月商丘陽光水榭花都開盤前營銷方案0607++版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準:發(fā)布日期：商丘陽光·水榭花都2007年度開盤前營銷推廣方案一、2007全年財務指標財務指標具體數(shù)據(jù)全年回款8000萬元住宅價格1700元/平方米商鋪價格4500元/平方米住宅面積69762平方米商鋪面積6298平方米住宅總價萬元商鋪總價萬元財務指標理解：面臨8000萬的銷售任務和僅有6、7兩個月的原始客戶積累時間來講，我們的壓力很大，在這么短的時間內(nèi)需要去化大量的房源，常規(guī)的推盤手法無法適應我們的去化速度，因此我們需要采取特殊的方式進行項目操作。第一，我們要在短時間內(nèi)大量積累客戶；第二，加速客戶的轉化；第三，加速項目回款。二、財務指標分解全年8000萬回款任務住宅部分商業(yè)部分總回款6650萬元（%）總回款1350萬元（%）銷售面積平方米銷售面積3000平方米單套面積平方米單套面積60平方米銷售數(shù)量334套銷售數(shù)量50套單套總價萬元單套總價27萬元備注：住宅單套面積為住宅類平均單套面積=住宅總面積÷住宅總套數(shù)=69762÷608=平方米/套。月度銷售任務分解（住宅）月份銷售套數(shù)/套協(xié)議金額/萬元8月1309月5099710月6011月6012月34總計3346660上表再細算一下每個月的協(xié)議金額、合同額、回款三項具體指標客戶到訪分解（住宅）月份D級客戶到訪量/組8月16659月79310月95211月95212月539月度客戶到訪曲線圖此處加上各月客戶ABCD等級分類的具體數(shù)字

三、營銷節(jié)奏根據(jù)目前的工程進度和重要時間節(jié)點安排銷售時間軸如下：客戶積累客戶積累6月7月8月9月10月11月12月開盤強銷持續(xù)熱銷期具體時間安排6月6月7月8月9月10月11月12月6月158月18日項目開盤住宅產(chǎn)品開始銷售10月1日商業(yè)推廣商鋪開始銷售四、營銷策略1、價值體系（1）基本價值層面建筑類型——標準多層產(chǎn)品城市區(qū)位——城市核心居住區(qū)居住尺度——一梯兩戶、南北通透、采光通風、高使用率、和諧的面積尺度景觀綠化——規(guī)劃和景觀精致、巧妙市場機會——機不可失，錯過后悔品牌保證——品牌企業(yè)，新加坡上市公司（2）附加價值層面居住產(chǎn)品是社會消費中最大眾化的產(chǎn)品，衣食住行，任何一個人都需要，因此居住的本質不在于新奇特，不是一個時尚的東西，而是一件生活必需品。我們經(jīng)常討論的一點：什么樣的東西才能歷久彌新，拒絕潮流、拒絕時髦，符合生活本來面貌、值得百年品味的，才是市場主流的建筑產(chǎn)品。其實，即使富翁，也要過正常人的生活，而不是窮奢極欲。因此，陽光·水榭花都從物質層面上升到精神層面應該是:一種真正滿足居家生活品質的、一種城市主流生活方式的城市宜居產(chǎn)品。2、營銷手段及渠道在商丘街道的所有交叉口、商業(yè)場所門前、停車場、重點企事業(yè)單位門前設置覆蓋商丘繁華區(qū)的網(wǎng)點布局，共50個，每個網(wǎng)點派2名發(fā)單員，每個網(wǎng)點每天往現(xiàn)場送4組客戶，每天共積累客戶200組。（這個段落應該進行營銷手段的講解，以上內(nèi)容不是營銷手段的講解，所謂營銷手段應該是銷售思路————怎么樣才能把房子賣出去對于本產(chǎn)品來說，何時不軌的大眾化產(chǎn)品，需要最多的客戶支持，而且讓客戶感受到產(chǎn)品的優(yōu)勢，因此，我建議你參照華邦顧問的策略密集————如何讓更多的人了解我們的產(chǎn)品，如何讓更多的客戶來我們的現(xiàn)場、如何讓客戶有更好的現(xiàn)場感受，如何讓客戶及時落定，如何讓客戶買了不退————參照這個總結出營銷思路）3、階段分期通過財務指標分解和客戶到訪分解之后，我們可以明確的看出，2007年陽光·水榭花都項目銷售時間短、任務重，如何在短期內(nèi)引發(fā)市場關注，保證足夠的客戶到訪量成為解決全年銷售問題的關鍵。第一階段：蓄客期（6月16日-7月1日）策略思路：圍追堵截、海量積累在商丘街道的所有交叉口、商業(yè)場所門前、停車場、重點企事業(yè)單位門前派單，同時借助于公關活動及戶外、圍墻、道旗等媒體的配合，采用密集轟炸和網(wǎng)點式覆蓋的辦法，在短時間內(nèi)造成轟動效應，迅速完成客戶積累。策略目的：／短期內(nèi)提升市場人氣和到訪量，為項目銷售做好充分的客戶積累，并為下一階段的工作開展做出指導。／在短期內(nèi)緩解甲方銷售指標壓力，為我們贏取更多的市場機會及銷售時間。／短期內(nèi)迅速引發(fā)社會的強烈關注，對市場內(nèi)的同類競爭對手進行痛擊。第二階段：內(nèi)部認購期（7月1日-8月18日）策略思路：制造熱度、品牌拉升在項目缺乏現(xiàn)場體驗和良好感受的情況下，從7月1日到27日之間，前期通過公關活動營造情感訴求，后期通過集中認購的方式和現(xiàn)場火爆認購場面制造緊張氣氛。策略目的：保持項目的持續(xù)關注度，同時通過一系列公關活動，豐富項目性格，制造產(chǎn)品魅力，培養(yǎng)客戶的購買忠誠度。第三階段：公開發(fā)售期（8月18日之后）策略思路：轉化和繼續(xù)積累通過會所、展示環(huán)境和商業(yè)街的開放，營造項目良好的現(xiàn)場體驗。同時借助于現(xiàn)場活動促使前期積累客戶的集中轉化和成交。策略目的：迅速消化前期積累客戶，借助現(xiàn)場活動積壓前期積累客戶的轉化，并展開新一輪的客戶積累。五、推廣策略１、形象定位２、個性寫真３、SLOGAN主流生活城市宜居４、推廣核心陽光水榭花都主流生活城市宜居５、廣告策略６、銷售策略７、傳播策略以“整合營銷傳播”為原則，緊扣推廣核心，主要以公關活動為主，引發(fā)市場關注和維持市場持續(xù)熱度；以現(xiàn)場促銷活動，培養(yǎng)客戶忠誠度，積壓轉化客戶；以戶外、道旗、現(xiàn)場圍擋、候車亭等媒體渠道為輔，塑造品牌形象和傳達品牌價值。六、整合推廣及動作分解第一階段：蓄客期（6月16日市場形勢：項目面臨重新面市，入市前的各項準備工作已基本就緒，項目戶外、道旗、圍墻等大形象即將重新亮相，派單策略即將全面啟動。推廣思路：通過密集轟炸式派單策略引發(fā)市場的高度關注，迅速進入市場，在短期內(nèi)迅速引市場。同時現(xiàn)場活動強勢展開，迅速建立項目品牌形象，占領市場。推廣目標：迅速引爆市場，告知市場和客戶產(chǎn)品入市信息，并迅速完成前期客戶原始積累。推廣周期：兩周推廣手段：戶外、候車亭、道旗、出租車廣告、電視飛播、案場包裝、工地圍擋、DM派單、公關活動、過路卡等。執(zhí)行重點：/派單活動物料設計與制作/戶外、候車亭、道旗、出租車廣告、過路卡、電視飛播等廣告的設計制作/DM單、戶型單頁、折頁等各種銷售道具的設計制作/案場包裝和工地圍擋等畫面的設計制作/陽光嘉年華公關活動的組織與實施此處的每個階段要把銷售人員的當階段工作內(nèi)容加上，要知道我們此時可不是策略公司，而是代理公司，呵呵第二階段：內(nèi)部認購期（7月1日-7月27日）市場形勢：派單活動暫告段落，通過先期密集式轟炸，圓滿完成開盤前客戶原始積累。項目推廣上進入產(chǎn)品展示和品牌價值提升時期，銷售上進入內(nèi)部認購期。推廣思路：通過梨園春的品牌捆綁，借助于情感訴求，開啟商丘地產(chǎn)項目形象代言先河。同時借助于梨園春活動及陽光365客戶聯(lián)盟活動，維系前期積累客戶，提升項目品牌形象。推廣目標：迅速引爆市場，告知市場和客戶產(chǎn)品入市信息，并迅速完成前期客戶原始積累。推廣周期：四周推廣手段：戶外、候車亭、道旗、出租車廣告、電視飛播、短信、公關活動、過路卡等。執(zhí)行重點：/戶外、候車亭、道旗、出租車廣告、過路卡、電視飛播等廣告畫面的設計更換/梨園春活動、陽光365客戶聯(lián)盟、產(chǎn)品說明會活動的組織與實施/內(nèi)部認購活動的組織與實施/活動物料的設計制作/客戶短信平臺的建立與使用第三階段：公開發(fā)售期（7月27日-8月18日）市場形勢：產(chǎn)品內(nèi)部認購結束，隨著工程進度的進行，展示環(huán)境、會所及商業(yè)街開放，項目進入體驗營銷階段。推廣思路：通過會所、展示環(huán)境和商業(yè)街的開放開放活動，營造客戶良好的現(xiàn)場體驗，同時配合銷售現(xiàn)場選房活動，集中積壓轉化前期積累客戶。推廣目標：通過公關活動組織，輔助于媒體配合，迅速轉化前期積累客戶，實現(xiàn)項目開盤快速銷售的目的。推廣周期：三周推廣手段：戶外、候車亭、道旗、出租車廣告、電視飛播、案場包裝、短信、公關活動、過路卡等。執(zhí)行重點：/戶外、候車亭、道旗、出租車廣告、過路卡、電視飛播等廣告畫面的設計更換/會所開放、展示環(huán)境和商業(yè)街開放活動的組織與實施/客戶選房活動的組織與實施/活動物料的設計制作/客戶短信平臺的使用

陽光·水榭花都6月份月度工作計劃一、財務指標月份銷售額/萬元A類客戶B類客戶C類客戶D類客戶日到訪量六月份-100套142組473組1578組112組轉化率-100%70%30%30%-二、推廣思路通過密集轟炸式派單策略引發(fā)市場的高度關注，借助戶外、候車亭、道旗、電視飛播等廣告媒體全方位覆蓋，在短期內(nèi)迅速引爆市場。同時現(xiàn)場活動強勢展開，迅速建立項目品牌形象，以最快的速度完成項目前期客戶積累，占領市場份額。三、工作重點1、派單活動時間：6月16日-6月30日地點：商丘街道的所有交叉口、商業(yè)場所門前、停車場、重點企事業(yè)單位門前形式:選定50個派發(fā)網(wǎng)點，每個網(wǎng)點2名派單人員，身穿綠色T恤，向來往人群派發(fā)陽光·水榭花都