房地產(chǎn)分析報告4

房產(chǎn)析告地業(yè)成功的主要因素1、國內(nèi)外經(jīng)濟周期對比2、中國人口數(shù)量及需求決定3、中國的城市化需求。4、土資源的稀缺性。5、不動的多重功能作用。6、不可忽略的收入增長。7、國家扶持支柱性業(yè)8、低成本高利潤業(yè)二、目前國內(nèi)地形式析三、政策對四、、二、三線城市析五、縣級市場機遇及風險析六、目前歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質的文檔！房產(chǎn)成的要素1國外濟期比據(jù)計料示第次界戰(zhàn)，國現(xiàn)一人生高1964年間7580嬰出,國其之“兒”隨嬰潮口成，國經(jīng)也步了人目成期2070代美的兒人帶了具卡行樂成80代步結活期嬰潮口動房產(chǎn)汽業(yè)的長2090入費金的兒人又動個電和聯(lián)長美經(jīng)學?！て枬芍?，嬰潮生美人造經(jīng)價值卻占元嬰潮歷上大股、屋求國航、人算、腦絡運休工的求。同，國有似嬰潮數(shù)表1980中處人增峰，人出率直持在相當水平,尤是1962－1970人出率達37.01‰1965達3788‰1970達33.43‰從世90開始中嬰潮一陸續(xù)進結期生期儲蓄和費這期嬰潮代房以及居品的從而導致各相關業(yè)擴張,而兒一又這些業(yè)擴張?zhí)峁┏渥銊诹攀詠?國房產(chǎn)汽產(chǎn)乃至整民得到發(fā)展2000至今受兒、世以及奧會等利好素國外房產(chǎn)需旺盛,才出現(xiàn)前央調控無力局面.照國不難想象未來十內(nèi)國對科技高費品需會越來越強烈對供不應的產(chǎn)更是如此.2中人及定中人增讓不得不進規(guī)模住生改革前三十中并未合理解決口與居住問題1978城均居住面積僅36平方米低建初平方米水平雖然改革三十中了足發(fā)展特別是八十代場化每開復總量都在擴,但仍無法滿足日益長需縱觀全球曾發(fā)過房泡沫又哪國或區(qū)是在急速長發(fā)呢？當口下降且住能滿足基本需時就失去上壓力如在德庭總少住總套，價自然就難以漲。歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質的文檔！中國的人口結構也決定著家庭分裂的速度。中國的家庭人口平均數(shù)已從1990年的3。96人/戶下降到了2008年的2.96人/戶,并在不斷的下降中。正是因為70年代之后的高生育率決定的，80-90后的家庭分裂速度在不斷加速,這種加速會延續(xù)大約至少十年.中國的城市家庭新增戶數(shù)從2000年的約700多萬戶上升到2008年的約1100多萬戶。而每年市場化竣工的住房大約只有500多萬套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投資與供給，長期的供不應求現(xiàn)象無法緩解，政策的調控可以平衡一時的供求關系，但不等于滿足、釋放了需求，最終反而讓鎮(zhèn)壓中的需求膨脹，嚴重的沖擊市場的穩(wěn)定。3、中國的城市化需求。中國正于數(shù)十年續(xù)的高增長中，這增長中的獻一分于城市化的需求.有國家的房產(chǎn)是在這國家的高增長中現(xiàn)的，也有個國家可以在不現(xiàn)城市化率的高中現(xiàn)的高增長。上中國下的最大問題是城的結構引的富別發(fā)不平衡。革的十年中國是重重工而城市化的。上，是的多數(shù)國家在之后速的本了國的城市化.大多在人均1000GDP時現(xiàn)了城市化率65—70％。而我國1949年時僅有城市132，市區(qū)人口僅為全人口的7.3%。到1978年只有城市194，城市化率僅為17.92%，于城市緩慢的階段。而1978—1995年期間承包制解放了大量的農(nóng)村剩余勞動力，城、城市化率開始加速.1995年已有城市640,城市化率達到了29.04。從國情況看，30-70％的城市化率為加速快速的階段，70%的城市化率之后為穩(wěn)定的階段。而我國正于這高速加快的城市化率階段，1995年至今城市已達660個，城市人口已超過6億,城市化率已達45％，雖然于49%的平，但仍以年均1。26％的速度在增長，最高年份達4。65％的增長率。中國了十年的時間解決了2億農(nóng)民的城，但還需解決4億農(nóng)民的程問.如果同樣的速度將需要60年的時間，必須以倍增長的速度才有可能在未的20—30年，讓我國到一時現(xiàn)城市化率65—70％的水平。中國現(xiàn)有存量住宅約145億平方米，至少還要建設240億平方米才能在不斷拆舊與拆除中現(xiàn)這一目標，而長期的供給嚴重滯后，尚無法滿足這城市化率的需求。從近十年城市化的情況分析，外非農(nóng)戶籍人口約占城市住房的16。4%，外農(nóng)戶籍人口約占城市住房的15。3%，兩者合計約占30%以上。不管這些房子是什么方式供歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質的文檔！的，至少應有這么多數(shù)量的住房，而目前的生產(chǎn)能力是無法達到滿足條件的，市場化的供給條件只能在其中擇優(yōu)錄取了。4、土地資源的稀缺性。中國的國土面積在960萬平方公時，但現(xiàn)有城市建成區(qū)的面積約3。84萬平方公里,僅占國土總面積的0。4％，而農(nóng)村宅基地的面積約16.8萬平方公里，占國土總面積的1。75%。如果拿出1％的國土面積來建設城市,則至少可以解決14億人的居住問題.實際中國是不缺少土地的。但中國面臨著土地制度的約束性條件,無法讓農(nóng)村的土地，特別是宅基地產(chǎn)生集中的效應，并讓農(nóng)民的宅基地可以變成進城的資本。尤其是中國對糧食安全的顧慮不得不出臺嚴守十八億畝紅線的政。是土地在生保、基設建設、生產(chǎn)城市的多項擇中成了資源度稀缺的產(chǎn).土地是生的資源，但土地的則是多性的。目前國土的可面積約占國土面積的17％，但實際的農(nóng)只了18億畝多，其中約13—15億畝糧食的生產(chǎn)，其用經(jīng)等。但從土地利的變化看，變成只18億畝地的原因建設地的增減直接關系并不大，而最大量的則是退還林的生保.而全國的建設地中又有基設地、業(yè)目地、交通水利地、旅游地、軍事地和城市建設地等多.城市建設地中又有商、辦公和住宅地之分。住宅地中還要分障性住房地和商房地等多類。結果最終的全部建設地中房地產(chǎn)地只了4。5％，而商品住宅地就更少得驚人了，是土地的稀缺性就埋下了招拍掛中不斷出現(xiàn)天價的子。5、不動產(chǎn)的多重功能。從歷史的期看,不動產(chǎn)是幾乎所有產(chǎn)中抗通脹能力最強,值率最高的產(chǎn)，許多人會在住、的同時房屋富值的具，使住房在居住之外增加了許多其他的功能.在所有的商能到金融杠桿的融資具中，住房也是可抵押性最強、抵押率最高和最容易變現(xiàn)的。同時還是數(shù)額巨大、政府法律支持和允許的、有清楚的產(chǎn)權制度并且是難以假的。這融資不但可以提高幫助消費，也可以有助提供投資、生產(chǎn)的資金,更重要的是可以將未來的收入流和消費能力變成今天的投資能力和實現(xiàn)消費的。正因多重功能的時集，因此增加了民眾對住房的偏好，特別是供不應求讓升值的預期長期并穩(wěn)定，更促成了價格的上漲。6、不可忽略的收入增長幾乎全社會聽到的都是中國高房價的怨聲載道，更培育出了無數(shù)的泡沫夢幻。既有人不正確的計算方式中的房價收入比的概念來說明中國的泡沫，也有人房價租售比來證明這個泡沫將要破裂，但卻從來沒有人承認房價的增長幅度數(shù)倍遠遠小收入增長的幅度倍數(shù)歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質的文檔！。如果用價格與收入的同比計算,1998年房改貨幣化時的全國商品房住宅平均價格只有1854元/平方米,同樣城鎮(zhèn)人均可支配收入為5425元/年，家庭平均為3。16人/戶，則家庭年收入為17143元/年，一年的收入可以購買當年的商品房為9.5平方米，8年約購買74平方米的住房。全國1998年的住房中位數(shù)面積為62平方米，則房價收入比在1:7以下，也就是說大部分城市的房價收入比在1：6以下，少數(shù)地區(qū)的房價收入比在1：8左右（因為收入合理應用中位數(shù)，房價也應用中位數(shù)價格，則全國的平均房價收入比都在1：6以下）。今天2009年的全國商品房住宅平均價格為4445元/平方米，同年城鎮(zhèn)人均可支配收入為17175元/年,家庭平均為2.96人/戶，則家庭年收入為50838元/年，一年的收入可以購買當年的商品房為11。44平方米，全國的住房面積中位數(shù)約為68平方米，則8年的收入可以購買91.5平方米的商品房,6年的收入正好購買68平方米.房價收入比都平均在1:6之內(nèi),換成中位數(shù)技術，則仍是絕大多數(shù)地區(qū)房價收入比在1：6之下.再看各自的增長情況，房價從1854元/平方米增長到4445元/平方米，增長了1.39倍，而人均可支配收入則從5425元/年增長到17175元/年,增長了2.16倍,很明顯收入的增長遠遠高于了房價的增長。問題只在于平均數(shù)中只反映了一種統(tǒng)計中的對比情況，實際的生活中則一部分人大大的高于平均收入，而另一部分人則大大的低于平均收入,于是就出現(xiàn)了一人可以用高的價格、大的面積改住,而另一人則只靠的障住房問題。恰是低于活高于平均收入的一人，不入的障之內(nèi)，有分的能可以的擇費，但有較高的費欲望，于是成了被美譽為夾心層的一，也成為管實際情況如何也要攻擊房價與社會的主.中國的商品房住房生產(chǎn)量每年僅有500萬套上下，按城市現(xiàn)有家庭戶數(shù)計算大約只占2。5%(城市人口約6。07億，2億多戶），只優(yōu)先滿足那收入高于平均值的家庭，只有當供給量大量增長時，才用同的產(chǎn)品覆蓋大的受益體.因此在收入的增長中，特別是高收入體收入的快速增長中，房價也就停下上漲的腳步。房價會在中國經(jīng)濟的高增長中停下收入增長的腳步,也會在資產(chǎn)價格的增長中停下土地價格增長的腳步,除了擴大供給之外，缺少供求平衡的時，房價只好承擔多的上漲壓了。7、國家扶持支柱性產(chǎn)業(yè)自去年四季度開始，中國對房地產(chǎn)市場的調控策斷出臺，導致整個樓市成交大幅下降。在A股市場上,對房地產(chǎn)業(yè)的擔憂也分反應到了股價上,深交所的房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)從去年12月8日至今年1月28日，跌幅已達25.18％，所有行業(yè)指數(shù)之首。近年來,歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質的文檔！中經(jīng)對地業(yè)倚越越重根中宏經(jīng)數(shù),2009房產(chǎn)售之11。國房產(chǎn)接關產(chǎn)達60.國務發(fā)研中宏經(jīng)濟究部余公表地國濟”在這種情況下房產(chǎn)中經(jīng)而動全身只要地展中經(jīng)就欣欣向榮;如果地中經(jīng)將面臨明顯壓力。8、低成本高利潤業(yè)全620房產(chǎn)，價占價最低例53%最高586%大多占間其北京最高513615.13，268價構成主要有7方面即前期費用、土成本、政費、安費、成本、銷費用開利潤?！澳壳岸惥衷陂_商納情況最的果該方數(shù)為，常項目費成本最高該10%頭不11土成本費，發(fā)的成本、成本、當.最高會30%加費成本10成本23.2%,發(fā)最的在40左右即便是算上增值流向政的過40"。例：一擁有企背景開商開一規(guī)模100億元項目前期僅需要投入20億元便可操作最流水億元不.”二、目前內(nèi)地形式分析1、內(nèi)復蘇在進行時歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質的文檔！歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質的文檔！歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質的文檔！歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質的文檔！歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質的文檔！歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質的文檔！102010兩過地頻出：314,國會束315，京生“兩剛剛閉幕遏制房價的政策指向被進一步明確但就在第一天,京接二連“”遏制房價快上漲能否落實令人擔憂.無論從內(nèi)經(jīng)濟復蘇還是從各業(yè)鏈的復蘇情況來看房.120091214四條臺”,增加供給抑制投機,加強監(jiān)管推進保障房建設.增加供給增加普通商品住房的有效供給適當增加中低價套普通商品住房和公租房，高和效在保質前下加快普通商品住房建設.對新建的普通商品房目加了十內(nèi)的供給例。抑制投機繼續(xù)支持居民自住改善住房消費抑制投資投機性購房加差別化信貸政策執(zhí)行力度切實防范各類住房按揭貸款風險。對自住首次購房人群及人均面積達不到規(guī)定范圍內(nèi)的改善購房人群首付及利享受政策優(yōu)惠.歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質的文檔！加強監(jiān)管：加強市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序,加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產(chǎn)信貸風險管理。土地招拍掛制度的施行，意味著房地產(chǎn)市場這塊大蛋糕將會被更多實力雄厚的開發(fā)商瓜分，導致強者更強，弱者淘汰.推進保障房建設：繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。大規(guī)模的推進保障房建設是國家一直以來都在提出的問題，只是提出好幾年，落實率卻幾乎為零，再次提出，說明國家對此安居工程建設已經(jīng)開逐實行，部市市來幾年將建1000萬保障房以已，保障房的推出，對國房產(chǎn)有比來，將大大商品房售率。2開發(fā)商地付例低50%，塊住地得300，擊地,加房整。2009年1217，政，國土等部出進一加強土地出收管理的通：開發(fā)商地，次款例低全土地出價的50，塊住用地得300。這一出,對開發(fā)商次款額出制，這會成金弱的開發(fā)商被資雄厚的開發(fā)商.3營25，普轉本大。09年1223，政，國局發(fā)關個住房讓業(yè)政的知，自2010年11起讓業(yè)征時2年5年.此政國家以制機性房者，加住善住房的,此時在同市的會秋會,會實行房營這一，標本。42010年1,國發(fā)“國十一條”深“國四條”明確提出套房貸首比行低40%。加保障住房和商品房的:※加大低位，小普商品房的建設.※加住房建設地效應，提高土地應和開發(fā)利效率。理引導住房消費制資性房需求:歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質的文檔！※加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，對于二套房,貸款首付比例不得低于40％.※繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策.加強監(jiān)管：※加強房地產(chǎn)信貸風險管理.※繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序.※進一步加大土地供應管理和商品房銷售管理.※加強市場監(jiān)測。推進保障房建設：※力爭到20101540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題.※中央將加大保障性安居工程建設及支持力度.落實地方各級人民政府責任：※進一步健全和落實房地產(chǎn)市場，解決低收入家庭住房困難問題,由省級人民政府負總責,市、縣級人民政府抓落實的工作責任制。5、2010年1月12日、央行上調金融機構存款準金0.5百，接制幣通。雖提了一，調整存款準金對幣和信貸的響通商行的輾存、貸，逐級遞推而實現(xiàn)，成效較慢、時滯較長。因此，存款準金政策往往作為貨的一種自動穩(wěn)定機制，而不將其當作適時調整的經(jīng)常性政策工具來使用.對房產(chǎn)少。無論國四也好，國十一也罷，說明現(xiàn)在國家對房地產(chǎn)調由以前的假設性搬上臺面，任何政策的實施都有周期，所以短時期內(nèi)對房產(chǎn)的極小.四、一、二、三線城市地產(chǎn)的機遇及風險析中央經(jīng)濟工作會議，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制對推動城鎮(zhèn)化尤為重。所謂城鎮(zhèn)化，一具有中國特色的概念，指將農(nóng)村人口化為城鎮(zhèn)人口的程。也就說,農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)移，第二、三產(chǎn)不斷向城鎮(zhèn)聚集,從而使城鎮(zhèn)數(shù)增,城鎮(zhèn)規(guī)模擴.截至2008年年底，中國城鎮(zhèn)化45。7％，處于城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的階段。照樣計算，目前中國近14億人口,農(nóng)村人口近7.7億,未來40年，將有3億多農(nóng)村人口為城市人口，么大的規(guī)模，可以想想對房地產(chǎn)市場有多大的帶動作用。對房地產(chǎn)的長期繁榮和中國經(jīng)濟發(fā)歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質的文檔！展長好"務發(fā)研中社發(fā)研所長宜稱推城化我國濟獻大它先拉房產(chǎn)在產(chǎn)烤了一城，高房已成為眾多企盡管銷售績、利潤品牌開上一城仍然占重要,但動輒幾十億拿款也給企們帶來越來越營風險這也導致眾多公司從去年開始,全力營二三城。線市拿成本太,以開商選擇二三線展主要方是正的畢，線市北、上，鎮(zhèn)水已達70%,二三城的均鎮(zhèn)率40%且仍然求,所以是有展間。在地公司尤上地公司,靠以前一城拿下土賺取最,二、三城多蓋多銷售加市場占率在非便四城積極擴土儲備,為今后做打算.而價上漲更來勢洶洶二城,除被巖漿般烘杭州樓外與其相距不南房漲幅也已遠超過50％武漢、合肥、沙、西安、南等城市房近期更紛紛創(chuàng)造歷史最房。三城如廣西海2004年幾家樓盤每方米1000元至1300元,2009年新開樓盤則為每方米4500元至5000元,甚至位于邊河省廠縣這個以牛羊肉聞名的小縣2009年10月底樓盤格局格2600元/方米,但今年3月底其飆升至5000元不半年時漲幅將近100。中幾城的地場就個梯隊情況一城基本開完后,二就跟隨線市道路展說于前期不特別瘋狂二、三市其價這一兩年內(nèi)要繼續(xù)增,就杭州其預計也小幅攀升,但畢漲太多,再這么幅度漲下去也不太可能可以說二、三城最近這兩年內(nèi)是繼續(xù)復制‘上廣深’這些線市產(chǎn)業(yè)展程不過,于投資客攜資前往二、三城當房與價同時理者也應當注意畢其群不像線全甚至世界其于房高價承受能力要弱小許多尤是些瘋漲嚴重區(qū),充分考慮己情況保持應理性,及時出臺相應措施控制控制房把雙刃劍”才可能把今后或許來“泡沫消滅于無形五、縣級場機遇及風險分析歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質的文檔！縣級市場的機遇：1、拿地程序相對簡單，避免了政府統(tǒng)一招、拍、掛的形式.2、市場前景一片大好.按我國目前的發(fā)展態(tài)勢，2020年可望達到60%的城市化率,目前我國的城市化率僅在46％左右，假如每年城鎮(zhèn)化率提高一個百分點，每年將有兩千萬農(nóng)民連家屬要進城，主要在縣城和鎮(zhèn)，要蓋房子、修馬路、辦學校、辦醫(yī)院、修水電，公共服務設施等等都要建。這是多大的工程，全世界沒有這么大的市場。3、在全球金融危機背景下,某些一二線城市房價跌幅較大，現(xiàn)在經(jīng)回，房地市場也有.拿2007—2009年相較，07年房價,08年下，09年微，國一二線城市的房價會經(jīng)的轉起不，相對下，縣級市場其響小，全國大多數(shù)縣級市場房價仍在緩慢，價格是穩(wěn)坐江山,對開發(fā)商來說沒有損失，無風險。4、地價高，成本投入少。在無任何風險的情況下，同一二線城市相利潤相對等同化.5、有足夠的消費群體支撐.一類：各地方的“精英份子”,大多是通過個體經(jīng)商、辦場積累了足夠的財富，且社交較為廣泛，業(yè)務活動大多在縣城進行,在縣城置業(yè)屬于發(fā)展和彰顯身份雙重需要。二類：地方各政府機關、部門、事來單位職工,這部分消費者的許多將來都進入縣城工作，工作動大多局限在本縣內(nèi)，在縣城置業(yè)目的無非有二，一是本身知識層次較高，喜歡城市生活，二是工作需要。三類：它消費群體,這括向往城市生活的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民;兒女在外，在縣城為父母置業(yè)的消費；投資客,在縣城擁有物業(yè)，保值可能較大。所謂城市化這部消費者可能是最直接益者，只要資金門檻適當，市場是最有潛力的一塊?？h級市場的風險：1、房地市場環(huán)境夠優(yōu)化。積為房地開發(fā)營造寬松的投資環(huán)境和發(fā)展空間，是政府部門應盡的職責。是在辦事過程，個別部門、人員為企業(yè)設立門攬、障礙，當?shù)剞r(nóng)民強攬工程、強供材料，強要好處費等，造成房地企業(yè)發(fā)展前，項目工程能按期動工