第四節(jié)-商品房買賣合同-一、商品房買賣合同的含義及主要內(nèi)容課件

第四節(jié)商品房買賣合同一、商品房買賣合同的含義及主要內(nèi)容（一）、商品房買賣合同的含義商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成的或已經(jīng)竣工的房屋，向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買受人，買受人支付價款的合同。商品房的買賣包括期房（預(yù)售）和現(xiàn)房的買賣（現(xiàn)售）。在實踐中，期房的買賣糾紛較多。最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（簡稱《解釋》）第四節(jié)商品房買賣合同（二）、商品房買賣合同的主要內(nèi)容商品房買賣合同的主要內(nèi)容表現(xiàn)為商品房買賣合同的主要條款，參照建設(shè)部、國家工商行政管理局印發(fā)的《商品房買賣合同示范文本》，買賣合同的主要條款有以下20項：1.項目建設(shè)依據(jù)。2.商品房銷售依據(jù)。3.買受人所購房屋的基本情況。4.計價方式與價款。5.面積確認及面積差異處理。6.付款方式與期限。（二）、商品房買賣合同的主要內(nèi)容7.買受人逾期付款的違約責(zé)任。8.交付期限。9.出賣人逾期交房的違約責(zé)任。10.規(guī)劃、設(shè)計變更的約定。11.交接。12.出賣人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。13、出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。14出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套建筑正常運行的承諾。15、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。7.買受人逾期付款的違約責(zé)任。16.保修責(zé)任。17.關(guān)于屋面、外墻面使用權(quán)及樓宇、小區(qū)的命名權(quán)的約定。18.買受人關(guān)于不改變房屋用途、建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)的承諾。19.爭議的解決20.附件及附件的效力。第四節(jié)-商品房買賣合同-一、商品房買賣合同的含義及主要內(nèi)容(課件二、商品房買賣合同的訂立和效力（一）、銷售廣告和宣傳資料中的內(nèi)容可以視為合同內(nèi)容商品房買賣合同的訂立，采取要約和承諾的程序。但是，在商品房買賣過程中，有時要約與要約邀請不易區(qū)分。比如在商品房的銷售廣告中，出賣人有很多允諾，但在發(fā)生糾紛時，出賣人又不承認這些允諾，屬于要約。為保護買受人的利益，最高法院《解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”銷售廣告和宣傳資料視為要約有三個條件：一是在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍（紅線）內(nèi)；二是對訂立合同以及房屋價格有重大影響；三是未聲明不作為合同內(nèi)容。見課本127頁案例9-6二、商品房買賣合同的訂立和效力（三）定金擔(dān)保出賣人通過認購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受定金，以此作為商品房買賣合同擔(dān)保，如果雙方發(fā)生糾紛任何處理？1.因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；2.因不歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。以上所說定金，是指立約定金。（三）定金擔(dān)保（二）、商品房買賣合同的效力1、商品房預(yù)售合同的出賣人應(yīng)當(dāng)持有商品房預(yù)售許可證明商品房預(yù)售，不是一般的經(jīng)營，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過特許，即需申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證明。出賣人未取得預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)在合同中注明預(yù)售商品房的批準(zhǔn)機關(guān)和商品房預(yù)售許可證號。（二）、商品房買賣合同的效力2、商品房預(yù)售合同的登記備案手續(xù)，不是合同生效的必要條件。商品房預(yù)售合同的登記備案手續(xù)，不是合同生效的必要條件。當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同沒有按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。但是，當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。2、商品房預(yù)售合同的登記備案手續(xù)，不是合同生效的必要條件。案例：黃小姐與房產(chǎn)公司簽訂了一份買賣商品房的認購書，其中含有立約定金條款，后來房產(chǎn)公司依約通知黃小姐簽訂正式育品房買賣合同，但因為雙方對面積確認是按套內(nèi)建筑面積，還是套內(nèi)使用面積計算上相持不下（認購書中只籠統(tǒng)地約定建筑面積約150平方米），最終未達成商品房買賣合同。（注意：房屋買賣合同的公攤面積）問題：合同未簽，定金應(yīng)當(dāng)如何處理？案例：答案：房產(chǎn)公司應(yīng)返還定金。因為在本案中，商品房買賣合同未能仃立是因為正常的討價還價，對雙方而言均為正當(dāng)，故屬于“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房買賣合同未能仃立”，所以房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)將定金返還黃小姐，而非雙倍返還。定金是一種雙方擔(dān)保，交付定金的一方（買受人）不履行合同的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方（出賣人）不履行合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍（包括本數(shù)）返還定金。答案：房產(chǎn)公司應(yīng)返還定金。案例：張某與房地產(chǎn)公司簽訂了房屋預(yù)購合同，交付了5萬元定金，但張某無故反悔，自期聲明不要約定的房屋，拒不簽訂房屋購買的正式協(xié)議。張某交付的5萬元是立約定金，由于他的反悔，他就喪失了這5萬元。這5萬元包括了對出賣人損失的賠償，張某不用再另行支付賠償金。如果房地產(chǎn)公司沒有損朱，張某也不能把錢要回來。如果房地產(chǎn)公司無故不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。案例：注意：定金與訂金不同。定金是擔(dān)保；訂金預(yù)付金。買受人交付訂金之后不履行預(yù)約合同，還是可以要求返還訂金，但是要賠償出賣人的損失，因為“訂金”與“定金”不同。訂金不適用定金罰則。例如：甲發(fā)展商本不想賣房，因資金不足，就向社會預(yù)售房屋，只簽訂預(yù)約合同，不簽訂正式買賣合同，并告知買受人交定金越多，如果自己違約賠償越高，但合同中寫的是“訂金?！弊⒁猓喝?、出賣人的違約責(zé)任和締約責(zé)任違約責(zé)任是違反有效合同義務(wù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任；締約責(zé)任是違反先合同義務(wù)導(dǎo)致合同無效、不成立、或者被撤銷應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。合同解除與出賣人的違約責(zé)任具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：三、出賣人的違約責(zé)任和締約責(zé)任1．商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2．商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這兩種行為都是買賣合同有效成立之后，出賣人的違約行為。這兩種行為都可導(dǎo)致買受人無法取得房屋。如在合同訂立之后，房屋產(chǎn)權(quán)登記之前，出賣人將房屋抵押給銀行，則銀行可能行使抵押權(quán)，使買受人最終得不到房屋。1．商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房（二）出賣人因欺詐應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的資任出賣人訂立商品房買賣合同時，真有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：1．故意隱嘮沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；2．故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；3．故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。以上三種行為都是出賣人在訂立合同之際的欺詐行為。若因欺詐導(dǎo)致合同無效或者被撤銷，則出賣人承擔(dān)的是締約責(zé)任；若出賣人雖有欺詐行為而合同未被認定為無效或者未被撤銷，則出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。（二）出賣人因欺詐應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的資任（三）出賣人與第三人惡意串通應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，人民法院應(yīng)予支持。買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。（三）出賣人與第三人惡意串通應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任（四）關(guān)于懲罰性賠償?shù)恼f明以上三種情況都談到“并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”，這是關(guān)于懲罰性賠償?shù)囊?guī)定。例如：買受人購買一套商品房，合同因出賣人的過錯被解除、被撤銷或者被認定無效，假設(shè)買受人支付的房價是100萬元，利息損失是2萬元，其他損失是3萬元，則出賣人應(yīng)當(dāng)返還房款100萬元、利息2萬元，賠償3萬元，并在100萬元的范圍內(nèi)（包括100萬元）承擔(dān)懲罰性的賠償責(zé)任，即出賣人最高可以被判決向買受人支付205萬元。（四）關(guān)于懲罰性賠償?shù)恼f明四、房屋的交付與房屋毀損、滅失風(fēng)險的負擔(dān)（一）房屋的交付。對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。一般來說，但出賣人把商品房的鑰匙交給買受人，買受人處于實際控制的地位，此時就算交付。（二）房屋毀損、滅失風(fēng)險的承擔(dān)房屋毀損滅失的風(fēng)險承擔(dān)：1.在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；2.買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損滅失的風(fēng)險，自書面通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。四、房屋的交付與房屋毀損、滅失風(fēng)險的負擔(dān)

五、，房屋買賣合同的解除（一）概說合同的解除分為合意解除與法定解除（單方解除）。1.合意解除是雙方當(dāng)事人協(xié)商一致解除合同。法定解除，是當(dāng)事人一方在符合法定的條件時，通知另一方解除或者請求人民法院、仲裁機關(guān)裁決解除。2.法定解除，一般是債務(wù)人有重大違約時，債權(quán)人通知債務(wù)人解除合同。如果債務(wù)人的違約是輕微違約，債權(quán)人可以要求債務(wù)人賠償或者承擔(dān)其他違約責(zé)任，但是不能單方通知其解除合同。五、，房屋買賣合同的解除（二）解除的事由（條件）《解釋》規(guī)定了出賣人重大違約的情形，當(dāng)這些情形出現(xiàn)時，買受人可以解除房屋買賣合同。解除合同不影響要求賠償損失的權(quán)利。1．因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)經(jīng)檢驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。2．因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。（二）解除的事由（條件）3．出賣人交付便用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以卞原則處理：(1)面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持。3．出賣人交付便用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣(2)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。1.買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比超出3‘%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；2.房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。(2)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解4．根據(jù)《解釋》第17條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為3個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。4．根據(jù)《解釋》第17條的規(guī)定，出賣人遲延交六、當(dāng)事人的違約金責(zé)任

（一）約定違約金《合伺法》第114條：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機關(guān)予以適當(dāng)減少?！睂τ谏唐贩繉嵸u合同來說，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；以約定的違約金過低為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。比如，雙方約定的違約金是100萬元，而一方不履行合同給對方造成的損失是70萬元，此種情況下，違約金的數(shù)額就不再進行調(diào)整；如果損失是120萬元，則可把違約金調(diào)整到120萬元。要求調(diào)整的一方應(yīng)當(dāng)對損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任。適用約定的違約金，而又不調(diào)整數(shù)額的，對違約造成損失的多少，不必舉證。六、當(dāng)事人的違約金責(zé)任（二）法定違約金約定違約金與法定違約金的關(guān)系是約定大于法定。商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：1.逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。2.逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。（二）法定違約金七、房屋權(quán)屬證書的取得以及出賣人的責(zé)任（一）由于出賣人的原因?qū)е沦I受人不能如期取得房屋權(quán)屬證書的責(zé)任在商品房買賣合同簽訂之后，出賣人應(yīng)當(dāng)在約定的時間內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記須由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：七、房屋權(quán)屬證書的取得以及出賣人的責(zé)任1．商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。2．商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。3．商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。對上述違約責(zé)任，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。1．商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。（二）寬展期后的解除權(quán)商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和