商業(yè)運(yùn)營模式提案-36課件

奧城商業(yè)體系運(yùn)營模式提案

奧城商業(yè)體系運(yùn)營模式提案第一部分天津重點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的基本情況第二部分奧城商業(yè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃第三部分對商業(yè)運(yùn)營模式的戰(zhàn)略思考奧城商業(yè)體系運(yùn)營模式提案第一部分天津重點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的基本情況奧城商業(yè)體系運(yùn)營模第一部分天津重點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的基本情況

項(xiàng)目名稱萬達(dá)商業(yè)廣場麥購商業(yè)廣場家世界南樓北店嘉華購物中心地點(diǎn)和平路濱江道大沽南路新開路規(guī)模(萬平方米）153.838.5店鋪面積30～2009～20012～3507～800銷售價(jià)格（萬）3～61.3～2.81.1～2.50.95～3主力商家沃爾瑪、百盛、華納品牌店家樂超市沃爾瑪投資回報(bào)率8％～10％8％8％—運(yùn)營管理模式購鋪、養(yǎng)鋪、旺鋪3年包租15年包租收取一個(gè)月租金作為中介費(fèi)第一部分天津重點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的基本情況

項(xiàng)目名稱萬達(dá)商業(yè)對天津重點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研分析：

以往天津商業(yè)項(xiàng)目以只租不售為主，近年來，開發(fā)商用承租的形式來支持銷售。統(tǒng)一的運(yùn)營管理方式保證了經(jīng)營者的利益，使項(xiàng)目具有整體性,真正能夠具備高品位。對天津重點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研分析：以往天津商業(yè)項(xiàng)目以對天津重點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研分析：

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)有很多不同，住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售完畢即大功告成，而商業(yè)地產(chǎn)

“賣的是生意”，后期的商業(yè)管理至關(guān)重要。天津現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目在商業(yè)管理方面均存在著問題，挫傷了投資者和經(jīng)營者的積極性。對天津重點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研分析：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)1、項(xiàng)目定位：

地位——天津新國際化商業(yè)的發(fā)源地唯一的市級新商圈形態(tài)——25小時(shí)景觀商業(yè)公園（VSP）

VIEWSHOPPINGPARK

第四個(gè)公園——堆山/奧運(yùn)/水上投資——新天津財(cái)富發(fā)源地全時(shí)、全能商業(yè)投資的天堂主題——國際化新城市商業(yè)中心第二部分奧城商業(yè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃1、項(xiàng)目定位：

地位——天津新國際化商業(yè)的發(fā)源地第二部分2、根據(jù)定位對奧城項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)分布、主題分析2、根據(jù)定位對奧城項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)分布、主題分析2、根據(jù)定位對奧城項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)分布、主題分析住宅酒店式公寓寫字樓與酒店

主力店

主力店主題商鋪辦公主題商鋪

主題商鋪2、根據(jù)定位對奧城項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)分布、主題分析住宅酒店式公寓寫2、根據(jù)定位對奧城項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)分布、主題分析2、根據(jù)定位對奧城項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)分布、主題分析2、根據(jù)定位對奧城項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)分布、主題分析

A1

韓國E-MART超市2、根據(jù)定位對奧城項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)分布、主題分析2、根據(jù)定位對奧城項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)分布、主題分析

B4

生活提案型主力店2、根據(jù)定位對奧城項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)分布、主題分析高檔配飾Clarks、eccoYANKO等國際一線服裝HUGOBOSS、GIVENCHYESCADA等A2-1F旗艦館以世界一線名品旗艦店為主，定位城市最高端消費(fèi)人群，是財(cái)富與地位的至高體現(xiàn)。該區(qū)域主要包含世界高級時(shí)裝、配飾。高檔配飾國際一線服裝A2-1F旗艦館以世界一線名品旗艦店為餐飲吉野家Mr.Pizza等其他家居千棵樹花花公子等大型家居伊力諾依A2-2F居家館世界高檔家居品牌—伊力諾依，與1F世界名品旗艦店形成有效呼應(yīng)，打造成功人士頂級生活品質(zhì)。

餐飲其他家居大型家居A2-2F居家館世界高檔家居品牌—伊力A3-1F紳士館男士精品LEO、CANALE等男士嗜好品夏朵葡萄酒、煙斗等餐飲一茶一坐、避風(fēng)塘美食等以高檔男式服裝為主題，定位都市成功男士，填補(bǔ)高檔男士消費(fèi)品市場空白，打破男士傳統(tǒng)購物理念。位于水景步行街一層的紳士館，顯示成功男士的尊貴地位，營造成功男士的購物天堂。

A3-1F紳士館男士精品男士嗜好品餐飲以高檔男式服裝為主題，A3-2F兒童歡笑天地餐飲麥當(dāng)勞等兒童用品加菲貓、LEGO等畫廊本區(qū)是以兒童休閑娛樂購物為主題的專業(yè)嬰童主題社區(qū)，它的出現(xiàn)，顛覆了過去以百貨商場為主要購物場所的兒童購物，取而代之的是一個(gè)兒童夢幻童話世界。這里已不再單純是一個(gè)購物的場所，更是一個(gè)伴隨兒童成長的空間及樂園。

A3-2F兒童歡笑天地餐飲畫廊本區(qū)是以兒童休閑娛樂購物為一線女裝Burberrys、PRADA等手表、金飾CASIO等工藝品琉璃工房等女包、鞋玖熙、華倫天奴等Café星巴克等餐飲季諾等屈臣氏

A4-1F名媛館

集中國內(nèi)外知名女裝品牌，以優(yōu)雅、大方為主題，為白領(lǐng)女性提供世上流行的服裝及配飾。

一線女裝手表、金飾工藝品女包、鞋Café餐飲屈臣氏A4-1女裝ESPRIT、AD等飾品伊泰蓮娜等Café星巴克等餐飲季諾等A4-2F繽紛都市

為了扮靚這個(gè)世界，上帝創(chuàng)造了女人；為了扮靚這些女人，SHOPPINGMALL創(chuàng)造了“繽紛都市”。時(shí)代奧城，把一個(gè)只屬于女人的伊甸樂園，給予這些受諸神寵愛的美麗精靈。在這里，意大利的皮具屬于這些精靈，巴黎的香氛屬于這些精靈，紐約的珠寶屬于這些精靈—所有關(guān)于時(shí)尚和美麗的一切，都屬于她們。

女裝Café餐飲A4-2F繽紛都市為了扮靚這個(gè)世界，上帝運(yùn)動(dòng)adidasNike等牛仔LEELevi’s等數(shù)碼三星索尼等餐飲韓國比薩等B-1F酷時(shí)空這里有最fresh的色彩、這里有最cool的服飾，這里有最in的你。

青春時(shí)尚裝E-LANDONLY等運(yùn)動(dòng)牛仔數(shù)碼餐飲B-1F這里有最fresh的色彩、這里有最c工藝品飾品7度等餐飲韓國比薩等休閑女裝艾格百圖等運(yùn)動(dòng)菲樂紐巴倫定向服務(wù)柯達(dá)等青春時(shí)尚裝Bossini真維斯美容美發(fā)都市藝族等

B-2F

休閑生活館

這里有最fresh的色彩、這里有最cool的服飾，這里有最in的你。工休閑運(yùn)動(dòng)定向美容B-2F這里有最fresh的色彩、這里業(yè)態(tài)分布比例注：業(yè)態(tài)規(guī)劃以最終調(diào)整后的方案為準(zhǔn)業(yè)態(tài)分布比例注：業(yè)態(tài)規(guī)劃以最終調(diào)整后的方案為準(zhǔn)

結(jié)合奧城項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)劃分，目前招商組搜集和整合各業(yè)態(tài)資料

共計(jì)1458家，已接觸商戶786家，并進(jìn)行歸類。

按意向程度歸類：

其中A類（有明確意向的客戶）133家，占17％

B類（持觀望態(tài)度的客戶）423家，占54％

C類（無進(jìn)駐意向的客戶）230家，占29％

按不同業(yè)態(tài)歸類：

其中服裝、服飾類－－－－－467家

餐飲類－－－－－－－－87家

運(yùn)動(dòng)健身類－－－－－－66家

藝術(shù)品味類－－－－－－57家

家居飾品類－－－－－－39家

娛樂、數(shù)碼類－－－－－37家

功能服務(wù)類－－－－－－33家

目標(biāo)：在商業(yè)項(xiàng)目一期開盤前（8月21日），完成3個(gè)一線品牌的簽約

3、品牌招商進(jìn)度：結(jié)合奧城項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)劃分，目前招商組搜集和整合各業(yè)態(tài)資4、對投資者的分析：

認(rèn)可度分析

4、對投資者的分析：認(rèn)可度分析

項(xiàng)目投資者經(jīng)營者消費(fèi)者奧城商業(yè)廣場商業(yè)銷售成功因素目前項(xiàng)目素質(zhì)升值潛力★★★★★★★重要賣點(diǎn)具備商業(yè)運(yùn)營管理體系★★★★★★★★★★★★★重要賣點(diǎn)不具備開發(fā)商實(shí)力★★★★★★★★★★重要賣點(diǎn)

具備投資回報(bào)率★★★★★★重要賣點(diǎn)

具備項(xiàng)目背景★★★★★★★賣點(diǎn)

具備產(chǎn)品本身★★★★★★★★賣點(diǎn)

具備5、銷售需要的支持：項(xiàng)目投資者經(jīng)營者消費(fèi)者奧城商業(yè)廣場商業(yè)銷售成功因素目前項(xiàng)目素6、綜述：

在奧城項(xiàng)目一期商鋪內(nèi)部認(rèn)購時(shí)，投資者已知我們將實(shí)行“3年養(yǎng)鋪，領(lǐng)先10年”的商業(yè)模式，在坐享地塊升值的同時(shí)，輕松實(shí)現(xiàn)“無憂經(jīng)營”、“持續(xù)盈利”。有資料顯示，２００４年天津市商業(yè)地產(chǎn)將有３８０萬平方米的竣工量?；谔旖蚴猩虡I(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展的強(qiáng)勢，做商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上是在營銷天津，要使本市的商業(yè)地產(chǎn)有所突破，就必須運(yùn)作具有天津特色的商業(yè)地產(chǎn)。6、綜述：在奧城項(xiàng)目一期商鋪內(nèi)部認(rèn)購時(shí)，投資者已知我們將

運(yùn)營管理是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的核心，是商業(yè)地產(chǎn)收

益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉，是投資者的利益得到

最大體現(xiàn)的保障。

商業(yè)項(xiàng)目在商業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理下，理清權(quán)屬關(guān)系、強(qiáng)化“特色”經(jīng)營。會(huì)使商鋪“越做越旺”，保障開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三贏。第三部分對商業(yè)運(yùn)營模式的戰(zhàn)略思考1、成立商業(yè)管理公司的必要性：

品牌租戶不愿與個(gè)人業(yè)主簽定商鋪?zhàn)赓U合同，傾向于與商業(yè)管理公司合作，由商業(yè)管理公司統(tǒng)一開具租賃發(fā)票。運(yùn)營管理是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的核心，是商業(yè)地產(chǎn)收

益和物業(yè)價(jià)2、操作解釋:

在商業(yè)項(xiàng)目開盤前，注冊由天津融創(chuàng)奧城投資有限公司和天津融創(chuàng)物業(yè)管理有限公司合資的天津融創(chuàng)商業(yè)管理有限公司，與開發(fā)商分離，以第三方的身份對奧城45萬平方米的公建區(qū)進(jìn)行管理，減少經(jīng)營事務(wù)對開發(fā)商造成的負(fù)面影響。

2、操作解釋:在商業(yè)項(xiàng)目開盤前，注冊由天津融創(chuàng)奧城投資有2、操作解釋:

天津融創(chuàng)商業(yè)管理有限公司注冊資金：1000萬企業(yè)類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：奧城商業(yè)廣場及寫字樓、停車場的出租、委托租賃、管理；服裝、化妝品、家居家飾零售。2、操作解釋:天津融創(chuàng)商業(yè)管理有限公司2、操作解釋:

通過商業(yè)管理公司這個(gè)橋梁，力爭使項(xiàng)目整體的租金由現(xiàn)在的市場水平提高到3年后能滿足投資者的投資收益，增加投資者繼續(xù)委托商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理的信心。在委托管理期內(nèi)，商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)奧城商業(yè)廣場的持續(xù)招商；寫字樓、停車場的出租、管理；日常的客戶管理、維系；整體項(xiàng)目的推廣、租金收繳等。

2、操作解釋:通過商業(yè)管理公司這個(gè)橋梁，力爭使項(xiàng)目整體的融創(chuàng)奧城融創(chuàng)投資天津房地產(chǎn)市場主力開發(fā)商天津信托作為金融機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目開發(fā)提供了堅(jiān)實(shí)的資金平臺(tái)天津日報(bào)龐大的傳媒網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目操作與傳媒的無縫連接天奧作為體育局全資公司，天奧體育產(chǎn)業(yè)有限公司為介入文化體育產(chǎn)業(yè)提供絕佳契機(jī)及廣闊操作空間戰(zhàn)略優(yōu)勢——夢幻組合我們強(qiáng)大的操作平臺(tái)3、以天津融創(chuàng)奧城投資有限公司作為母公司的優(yōu)勢：融創(chuàng)奧城融創(chuàng)投資天津房地產(chǎn)市場主力開發(fā)商天津信托作為金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營者

稅務(wù)管理公司投資者開發(fā)商

4、各方關(guān)系圖:交付租金5.55%(稅基:租金)17.55%(稅基:回報(bào))回報(bào)(8%)委托代理管理管理獲得管理權(quán)注：希望有稅務(wù)方面優(yōu)惠政策的支持經(jīng)營者稅務(wù)管理公司投資者開發(fā)商4、各方關(guān)系圖:交付租金5、商業(yè)管理公司組織架構(gòu)、各部門職能：商業(yè)運(yùn)營部融創(chuàng)商業(yè)管理有限公司

內(nèi)部對接

合同管理

招商人員

客戶服務(wù)

保潔綠化

保安

內(nèi)部對接

工程維修

招商部

策劃部

奧城商業(yè)廣場物業(yè)部融創(chuàng)物業(yè)管理有限公司

人事部

財(cái)務(wù)部

市場調(diào)研

客戶服務(wù)

工程對接

會(huì)計(jì)

出納

內(nèi)飾設(shè)計(jì)

活動(dòng)推廣持續(xù)招商客戶管理店鋪員工的管理培訓(xùn)內(nèi)飾布置主題活動(dòng)推廣收繳租金支付回報(bào)、管理費(fèi)用物業(yè)管理20人6人8人6人共40人支持物業(yè)管理5、商業(yè)管理公司組織架構(gòu)、各部門職能：商業(yè)運(yùn)營部融6、運(yùn)營期間相關(guān)合同文本的制定、備案序號合同名稱甲方乙方合同主項(xiàng)1商業(yè)用房銷售合同開發(fā)商投資者擁有產(chǎn)權(quán)2商業(yè)用房銷售合同補(bǔ)充協(xié)議開發(fā)商投資者取得統(tǒng)一管理權(quán)3奧城商業(yè)廣場業(yè)主公約開發(fā)商投資者交付公共維修基金4授權(quán)委托書開發(fā)商商業(yè)管理公司委托商業(yè)管理公司管理5商業(yè)用房委托管理協(xié)議投資者商業(yè)管理公司獲得委托出租管理權(quán)，因提供給經(jīng)營者，故不體現(xiàn)回報(bào)率6商業(yè)用房委托管理合同投資者商業(yè)管理公司獲得委托出租管理權(quán)，體現(xiàn)每年8％的回報(bào)率，按月支付7商業(yè)廣場經(jīng)營管理協(xié)議商業(yè)管理公司投資經(jīng)營者在3年內(nèi)保證經(jīng)營業(yè)態(tài)的品質(zhì)8奧城商業(yè)廣場商鋪?zhàn)赓U合同商