國際金融大廈的項目決策

62/62北京國際金融大廈的項目決策一、可行性研究是決策的依據(jù)和項目實施的準則可行性研究是在工程項目投資決策之前，進行科學與技術經濟分析和論證的方法，該方法已在世界各國的各個領域內得到廣泛應用。我國自九十年代開始學習和應用國外普遍采納的可行性研究方法，以確保工程項目獲得最佳經濟效果。尤其是1983年國家計委頒布《關于建設項目進行可行性研究試行治理方法》以后，可行性研究已作為差不多建設程序的組成部分，大中型項目均依照國民經濟長期規(guī)劃和地區(qū)規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃的要求，對建設項目的技術、工程和經濟上是否可行合理，進行全面的分析、論證。但從實施可行性研究報告的效果來看，還存在許多問題，諸如：①沒有實際經驗，可行性研究針對性差；②可行性研究無大問題，但要緊由于治理不善而無力實施；⑧對可行性研究缺乏自始至終堅決執(zhí)行的信心。由于上述諸多緣故造成可行性研究報告的科學預測難以實施，事實上形成可行性研究報告與實施效果嚴峻脫節(jié)。對北京國際金融大廈項目，業(yè)主反復進行可行性研究。首先決策層并沒有把可行性研究本身作為目的，而是尊重客觀實際，按客觀經濟規(guī)律辦事，把可行性研究當作一種研究技術經濟問題的科學方法和確保建設項目盡可能以最少的消耗取得最佳經濟效果的有效手段。正是由于有了實事求是的、科學的可行性分析研究報告，使北京國際金融大廈的投資者對該項目的回報充滿信心，也使實施者對完成可行性研究報告的預期目標堅決不移。二、項目的地理位置及周邊環(huán)境該項目系北京西長安街南鬧市口l—2#工程用地，位于復興門內大街路南，該地塊向北面對長話大樓、中國人民銀行總行及中國工商銀行總行(在建中)，與已規(guī)劃立項的中國遠洋大廈及中國人民建設銀行總行左右相鄰，而中國人民銀行總行北面即是北京市都市規(guī)劃方案所列明的金融一條街。地塊北臨復興門內大街，東臨規(guī)劃的南鬧市口大街(寬40m，向北通金融一條街，向南通內二環(huán)路，穿越復內大街時有下潛式立交橋)，西距復興門立交橋與西二環(huán)路約350m，車輛進出方便。地塊北側過長安街己建成二個人行地道，出口正對長話大樓與中國人民銀行總行，地塊距復興門地鐵站約300m。由上述可見，地塊總體交通條件優(yōu)越。鑒于從復興門到建國門的長安街兩側，除西長安街的該地塊和與之相臨的地塊外，均已建成重要機關或規(guī)劃為文化用地及綠地，又因北京市都市規(guī)劃方案己將復興門一帶規(guī)劃為金融區(qū)，而該地塊正處于金融區(qū)的核心，條件明顯優(yōu)于“金融一條街”的所有地塊。鑒于中國人民銀行總行近年已批準多家外國銀行的駐京辦事處升格為經營性分行，隨著中國加入世貿組織后必將開放金融業(yè)的趨勢，以后三五年內會有更多的中外銀行在京開展或擴大經營。因此講，該地塊特不寶貴，也極具升值潛力。三、建設方案(1)該地塊操縱規(guī)劃條件為：容積率3，操縱高度45m，地上可建面積5．5萬m2，另地下建筑(不含高度在2．2m以下的設備層)面積1．5萬m2。考慮到土地協(xié)議規(guī)定超過操縱規(guī)劃建筑面積每平米補費用3900元人民幣，僅為操縱規(guī)劃條件下每平方米土地成本的一半，而相鄰的中國遠洋大廈已獲批準規(guī)劃方案之容積率據(jù)講已超過4倍，可能該項目建設方案所采納容積率會在3～4.5之間，故評估以容積率3.25倍為方案I，4.25倍為方案Ⅱ。地上建筑面積方案I為5.925萬m2，方案Ⅱ為7.74萬m2。（2）停車場和車庫的考慮。北京市市政府1989年制定的有關標準為每100m2辦公室需配置0.4個車位，地面停車場每車位占地25m2，地下車庫每車位占建筑面積40m2。依照近年來北京市規(guī)劃審批標準有逐漸提高的趨勢及該物業(yè)將有較多外籍高級雇員的特點，建議采納0.6車位/100m2的較高標準，以方案Ⅰ計算需約330個標準轎車位，方案Ⅱ需約440個標準車位，其中100個車位設于地面停車場，占地約2500m2，其余為地下車庫，方案Ⅰ占9900m2，方案Ⅱ占地1.463萬m2。(3)地下金庫、保管庫之考慮。依照金庫結構墻較厚，保安設施較多造成有用率較低的特點，建議按地上建筑面積的8％考慮，則方案I需4700m2，方案Ⅱ需6200m2。(4)地下餐廳。關于方案I與方案Ⅱ，該項目物業(yè)內應有工作人員約3000／3900人，如其中70％在物業(yè)進餐，午餐分三次輪完，每人占餐廳面積3m2，則餐廳應占面積為2150m2／2740m2。(5)綜上分析，物業(yè)的評估建設方案為：方案I方案Ⅱ(實際開工面積，萬m2)(實際開工面積，萬m2)可租售建筑總面積7.3(7.6)9.7（10.1）其中：地上5.69（5.92）7.433（7.74）即：營業(yè)廳0.624（0.65）0.807（7.74）辦公室5.066（5.275）6.626（6.9）地下1.61（1.675）2.267（6.9）車庫0.95（0.99）1.408（1.466）金庫0.453（0.47）0.596（0.62）餐廳0.207（0.215）0.263（0.274）四、建設方案的評估(一)評估的差不多考慮1．供應與銷售情況依照北京市政府的“北京外銷商品房供應量分析”統(tǒng)計，已獲批外銷、目前已入伙或可在1998年上半年前入伙的高檔辦公樓共計143萬m2，已立項可在1999年底前入伙的高檔辦公樓可能不到30萬m2，這些辦公樓的入伙高峰期為1996年底或1997年初，此后，因北京市政府在1995年全年與1996年停止批準新的高檔辦公樓項目，整體供應量將顯著下降。在需求方面，北京現(xiàn)已有三資企業(yè)與外國駐華機構超過1萬家，目前僅有不到3000家擁有高檔寫字樓物業(yè)，因租金高，又沒有現(xiàn)樓購買，他們之中在以后幾年需自置物業(yè)的大有人在?？赡?995年后，每年售出的現(xiàn)樓花將保持或超過1994年約45萬m2的水平。綜上，1995～1997年間，北京高檔辦公樓總體上供需差不多平衡，1998年以后將開始出現(xiàn)短缺，市場進展在全國各大都市中最為良好。2．租售價格及變動趨勢因國內經濟已進入良性調整期，又由于中央銀行緊縮銀根造成的資金短缺，使得北京市房地產市場自1994年下半年起差不多降溫，1998年1～4月又出現(xiàn)7％的樓花售價下調，但在租務市場上，辦公樓租金未降反升，顯示需求強勁。在租務市場上，優(yōu)越地段的辦公樓租金仍會保持在較高價位，出租物業(yè)的回報(約3．5～5年可收回投資)仍會高于出售。1998～1999年度，隨供應量下降，只要國內經濟運行正常，可能價格會出現(xiàn)反彈。3．評估所采納的各項參數(shù)(1)引入了建筑開工面積與可租售面積的概念，選定后者約為前者的96％，預留了實際上無法出售的面積，如大面積走廊及公共空間，人防、消防工作面積等，比較符合物業(yè)經營與治理的實際情況。(2)充分考慮到樓市目前較低迷且樓價仍有下調壓力的情況，在銷售進度上，開工后每六個月售出樓花數(shù)順序為：11．25％，15．75％，18％，22．5％，15％，10．5％及7％入伙前資金回收定金30％均較為穩(wěn)妥。在售價上，標準為辦公樓按可售面積計暫定為$3000／m2。較同等地理位置目前樓花售價低約5％～10％，亦較可靠。(3)在租售分配方案上，暫按全部出售來編制方案，實際操作時，能夠出售大部分(如60％～70％)以回收資金，但亦保留一部分(如30％～40％)收租，可取得更高回報。(4)考慮了較充足的治理費用與不可預見費用，如按直接費的10．5％～11％計算治理費，另外按銷售收入的2％計入一筆銷售費用，不可預見費則是按包括利息在內的全部成本為基數(shù)的5％計算，對風險的考慮較為充分。(二)評可能算及結論1．評可能算(1)項目總投資(億$)為：12.5428（Ⅰ）、15.627（Ⅱ）。(2)項目總成本(億$)為：18．5885(Ⅰ)、22．9192（Ⅱ）。(3)盈虧平衡點(萬m2)為：售出5．4155、余1．8845，售出6．7325，余2．9675。(4)四年的簡單投資回報率為：30.66％（Ⅰ）、32.82％(Ⅱ)。(5)最大現(xiàn)金投入量(億$)為：13.0875（Ⅰ）、15.7798(Ⅱ)。2．結論依照評估考慮的差不多因素及計算結果，能夠認為該項目為盈利項目，但回報率不太理想，升值潛力雖較大，但要取決于以后幾年中國整體經濟形勢的進展及1998年后樓價恢復的程度。因地塊處于中國房地產的黃金地段，抗御風險的能力強，考慮到中國改革開放及金融業(yè)開放的大趨勢，如投資資金可落實，該項目不失為一個良好的投資機會。依照兩個方案的對比分析，北京國際金融大廈項目最終采納方案Ⅱ建設。第二篇業(yè)主治理機構的設置(一)機構設置的理論基礎及設置原則1．理論基礎業(yè)主對某一工程項目設置治理機構的目的是要按時地在預算范圍內、按預定操作規(guī)格成功地完成一種新的建筑產品。為完成項目目標，這一機構應該是熟練的工程師和高級治理人才的腦力“聯(lián)合體”，而“聯(lián)合體”的成功與否關鍵在于項目經理。由于業(yè)主對項目的治理是全過程、全方位的規(guī)劃、組織、操縱與協(xié)調，因此項目經理不同于施工企業(yè)的經理、設計單位的設計負責人，也不同于監(jiān)理公司的總監(jiān)。他應具備的差不多素養(yǎng)是：(1)在建立打算目標和政策目標方面表現(xiàn)出科學、果斷、自信，在執(zhí)行打算過程中表現(xiàn)出堅韌不拔的信念。(2)能夠在關懷建筑產品的生產與關懷職工之間找到一個最佳結合點，使人們的工作要求和士氣保持平衡。(3)能夠辨證地解決建筑產品完成的差不多條件，即費用、工期、質量之間的明顯矛盾。(4)熟悉項目治理的差不多知識，明白得項目治理的規(guī)律。具有較強的決策能力、組織能力、指揮能力、應變能力，即經營治理能力。2.設置原則(1)目標原則。機構及機構的每一部分必須實現(xiàn)有關任務的目標。(2)因事設崗、按崗定人的原則。因目標需要設定辦事機構，因此應按辦事職責范圍來確定人員編制。(3)權力原則。從最高層領導到機構中的每個人，應形成明確的權力系統(tǒng)。(4)責任原則。上級領導應對其下級人員的行動負責。(5)職責劃分原則。對每項職務內容，它所包含的任務、權力和責任，以及同其它職務的關系，都應有明確的文字講明，并向一切有關人員公布。(6)一致原則。每個職務的責任和權利應當一致。(7)協(xié)調原則。協(xié)調一致為實現(xiàn)項目目標而努力。(二)項目治理機構方框圖針對北京國際金融大廈的具體情況，金龍興業(yè)房地產有限公司的治理機構分三個治理層次，即高層、中層和基層治理。1．高層治理高層治理是對整個公司經營治理的成敗負有責任的決策層。由公司董事會、公司總經理、副總經理和總工程師組成。他們對一些阻礙全局的，在較長時刻內對項目治理起實質性作用的問題以及一些非程序性的定性問題作出戰(zhàn)略決策。2．中層治理中層治理是由各部門經理組成。其職責是執(zhí)行和解釋高層治理層確定的總方針和總打算，做好自己負責的部門工作，同時要以高度的首創(chuàng)精神和推斷能力對自己主管的業(yè)務提出新的建議，制定工作目標。3．基層治理基層治理人員直接向中層治理層負責，完成中層治理下達的各項任務。4．優(yōu)良組織十戒我們借鑒美國治理協(xié)會的“優(yōu)良組織十戒”提出了適合北京國際金融大廈項目治理的優(yōu)良組織十戒。(1)組織中每個成員的一切行為必須圍繞實施項目目標那個中心來進行，任何違背那個中心的言論和行為將及時受到制止和糾正。(2)給組織中的每個負責人、經理、技術人員、治理人員及一般工作人員規(guī)定明確的職責。(3)使責任伴有相應的權力。(4)在所有有關人員確切了解情況之前，不應改變一個職位的范圍和責任。(5)絕不應超越責任領導向下屬人員下達命令。否則，當事人應被撤換。(6)對下屬人員的批判應私下進行，不論何種情況，都不應在負責人、同級或下級雇員在場時，對下屬進行批判。(7)關于負責人之間或雇員之間在權力或責任方面所產生的任何糾紛或分歧，要立即予以慎重的裁決。(8)晉升、調薪以及紀律措施應由直接負責人的上一級領導批準。(9)當責任人發(fā)覺自己處理問題有錯誤時，應向上一級負責人及時承認錯誤并提出改進意見和糾正措施。(10)組織中的每個人要榜樣遵守國家以及地點的各種法律、法規(guī)和規(guī)定，也要求監(jiān)理、承包商榜樣地遵守，并據(jù)以愛護業(yè)主的正當權益。公司董事會公司董事會招商局置業(yè)有限公司招商局置業(yè)有限公司公司總經理1人公司總經理1人總工程師1人副總經理1人總工程師1人副總經理1人工程治理部5人工程治理部5人工程治理部5人工程治理部5人工程治理部5人工程治理部5人工程治理部5人工程治理部5人工程治理部5人工程治理部5人施工總承包設計/施工兩時期監(jiān)理設計總承包施工總承包設計/施工兩時期監(jiān)理設計總承包各類分包商及供應商各類分包商及供應商（三）項目治理人員崗位職責工程治理部崗位職責工程治理部專業(yè)人員崗位職責通則：以工程師的職業(yè)道德規(guī)范自已，為業(yè)主的利益而努力工作。把工程的高質量、短工期、低成本作為信譽來實現(xiàn)。以預見、預測、預控的方法，幸免較大的工程技術治理失誤。堅決服從領導安排，無條件地完成領導交給的工作任務。齊心協(xié)力、團結協(xié)作，主動配合不同專業(yè)以及業(yè)務部、市政協(xié)調部的工作。一般的工程技術問題，應主動負責解決到底。關于較大的工程技術治理問題，如設計方案、招投標（選擇設計、監(jiān)理和施工隊伍）、施工方案、要緊設備訂貨、竣工驗收等工作，要注重請示匯報，既積極又要慎重，做到施權有度。土建工程師責任制前期工作：參與編制項目建設總體規(guī)劃（完成四圖一書）：負責紅線內道路、綠化工程的設計托付；負責地址勘察單位、沉降觀測單位的托付，并辦理相關手續(xù)；負責起草設計任務書及設計合同，制訂設計工作打算并安排落實；協(xié)助市面上政協(xié)調部辦理規(guī)劃手續(xù)，以及施工前的預備工作；配合領導選擇設計、監(jiān)理和施工單位，做好招投標工作。施工時期的工作：審查設計圖紙，對圖紙中存在的重大問題，提出解決問題的方法；審查施工組織設計并檢查落實；督促設計、施工、監(jiān)理單位及治理公司嚴格執(zhí)行合同并協(xié)調各方之間的工作關系；檢查工程進度、質量，監(jiān)控工程的投資；組織驗槽及隱蔽工程、分部、分項工程的驗收；駐工地代表，負責設計變更、洽商及現(xiàn)場簽證工作；關于涉及到經濟的工程洽商，先取得審計師的審核后，再簽字。后期工作：參加項目的竣工驗收；負責竣工資料的審核和同意、歸檔工作；參與工程保修合同的編制與簽訂；配合設計師完成專業(yè)的工程結算工作。機電、設備工程師崗位責任制工程前期：負責編制設計任務書中機電、暖通工程的設計標準；認真檢查設計監(jiān)理的工作；審查初步設計和施工設計圖紙；參與招投標工作；審查施工單位資質、技術力量、治理能力和實際業(yè)績，在評審時提出評審意見；配合市政協(xié)調部完成消防、人消、環(huán)保、勞動局、防疫站等政府主管部門的報審和報批工作；按工程開工要求，做好開工前的預備工作，完成臨時建設施工專業(yè)的工作；負責專業(yè)施工組織設計的審查工作；制訂機電、設備年度投資概算。設備訂貨：制訂要緊設備的訂貨原則及訂貨打算，并請領導審批；負責審定要緊設備的廠家、選型、報價分析，提出審定意見；參與要緊設備的訂貨談判和合同簽訂工作；抓要緊設備訂貨的檢查和落實。施工時期：把工程質量、工期和工程投資的工作作為重點來治理；負責施工過程中，機電和設備專業(yè)的設計和施工協(xié)調工作；施工治理的監(jiān)督工作，即督促監(jiān)理公司對施工質量預控，施工工期預控，工程投資預控，幸免工程技術治理失控，發(fā)覺問題及時向領導報告；關于涉及到經濟的工程洽商，要先取得審計師的審批后，再簽字?？⒐を炇眨航M織機電、設備工程的調試和驗收工作，并要求監(jiān)理公司和施工單位負責實施；參與政府主管部門組織對工程竣工驗收的評定工作；③按北京市工程圖紙和技術資料有關歸檔要求，做好專業(yè)竣工圖紙和技術資料的整理歸檔工作；④配合審計師完成專業(yè)的工程結算工作；⑤配合審計師依照工程進度辦理支付工程款手續(xù)。5)匯報制度：①定期向工程治理部、項目治理公司的主管領導匯報和請示工作；②認真聽取領導和同事們對工作的指導和關心；(3)電氣工程師崗位責任制電氣工程師的工作范圍包括強電和弱電兩部分。強電部分包括：變配電、動力和照明、防雷和接地、電氣信號和自動操縱；弱電部分包括：電話、廣播、計算機聯(lián)網(wǎng)及綜合布線系統(tǒng)、共用天線電視系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警和操縱系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、信號系統(tǒng)等。工程前期：①負責編制工程設計任務書中電氣工程的設計標準；認真檢查設計監(jiān)理的工作；審核初步設計和施工設計圖紙；②參與招投標工作，參與設計單位、監(jiān)理單位和施工隊伍的評審和選擇，提出評審意見；⑧協(xié)助市政協(xié)調部報審工作，為報審做好技術預備；④設備和材料訂貨工作，即負責審核要緊電氣設備和材料的廠家、選型、報價分析，提出審核意見。參與其訂貨談判和合同簽訂工作，并負責檢查落實。牢牢操縱住設備和材料的審定權，嚴把質量關，確保工程達到設計標準。2)施工時期：①切實做好技術治理工作，組織設計院、監(jiān)理單位、施工單位的電氣工程師協(xié)商解決工程中遇到的各種技術問題；②負責專業(yè)施工治理的監(jiān)督工作，保證整個工程高質量地按期完成；③關于較大的工程技術治理問題，要主動請示匯報，并拿出妥善的參考意見和解決方法；④關于涉及到經濟的工程洽商，應主動取得審計師的審核后，再簽字；⑤關于隱蔽工程，督促治理公司、監(jiān)理單位負起應有的責任，做好檢查和中間驗收工作。3)工程后期：①積極組織電氣工程的調試和驗收；②參與政府部門的竣工驗收；③負責專業(yè)竣工資料的審核和接收及歸檔工作；④配合審計師完成專業(yè)的工程結算工作；⑤參與工程保修合同的編制與簽訂。(4)給排水工程師崗位責任制給排水工程師的專業(yè)技術治理范圍，即項目工程的給水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、生活熱水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)、BTM氣體滅火系統(tǒng)、園林綠化噴灌、空調系統(tǒng)供水、鍋爐房軟化供水、生活飲用水處理，廚房、洗衣房、開水房、汽車沖洗房專用設備配水，游泳池、噴泉等水循環(huán)系統(tǒng)。1)前期工作：①參與項目工程的項目立項、總體規(guī)劃、專業(yè)評審。對設計方案的可行性、合理性及成本操縱進行技術分析，為業(yè)主提供決策依據(jù)；②負責編制設計任務書中給排水工程的設計標準，以及項目配套系統(tǒng)功能的評估及機電項目概算，認真檢查設計監(jiān)理工作；③審查初步設計和施工設計圖紙，參與招投標的預備工作。2)施工時期：①在施工過程中，對工程質量、工期、成本進行監(jiān)督、審查。對重要系統(tǒng)設備的招投標、預決算、設備選定實施技術把關，系統(tǒng)調試結果簽定。關于涉及到經濟的工程洽商，首先取得審計師的審核，再簽字；②實施對監(jiān)理公司、施工安裝公司的工程進度、打算方案的督導與協(xié)調；檢查合同所包括的工作任務的執(zhí)行與落實；③負責審核要緊設備的廠家、選型、報價分析，提出審核意見；參與其設備訂貨談判和合同簽訂，并檢查落實。3)竣工驗收：①負責組織給排水工程的調試和驗收工作；②參與政府部門組織對工程竣工驗收的評定工作；③負責工程竣工資料的審核和同意及歸檔工作；④配合審計師完成專業(yè)的工程結算工作；⑤參與工程保修合同的編制與簽訂。4)其它：①定期向有關領導匯報和請示工作；②完成領導交辦的臨時性工作任務。(5)總圖專業(yè)及資料員崗位責任制：1)在總工程師的指導下，負責總圖工作：①l：500現(xiàn)狀圖；②總平面圖；⑧豎向設計圖；④土方平衡圖；⑤管道綜合圖；⑥綠化布置圖；⑦規(guī)劃講明書。2)文秘：①負責工程部所有文字、報表處理工作；②負責工程部會議記錄，會后制作成會議紀要報領導審定后分發(fā)、存檔；⑧匯總并打印每周各項目工程的工作打算與總結；④各部門、協(xié)作單位之間的收發(fā)文與傳真。3)資料治理：①依照城建檔案治理的要求，分檔治理項目的工程技術文件材料(包括圖紙、照片、報表、文字、磁盤等)；②施工圖紙的領取與發(fā)放，及圖紙加曬部分的結算。4)負責工程項目的固定資產統(tǒng)計工作，并每月向北京市統(tǒng)計局上交報表。5)本部門考勤記錄，并于每月20日前上交行政人事部。6)完成領導臨時交辦的任務。(6)概預算工程師崗位責任制①領會業(yè)主意圖、指令，為業(yè)主的利益而努力工作。遵守政府法令，執(zhí)行政府關于三資企業(yè)的建設工程概算編制方法，嚴格貫徹執(zhí)行財務審計制度。②嚴格掌握董事會對工程高質量、短工期、努力降低成本的要求；負責安排和組織監(jiān)理公司編制標底工作，對標底與投標文件提出審查意見。中標和簽訂施工合同盡量減少缺口，以便操縱投資金額，幸免較大的工程技術經濟治理失控。③參與并審查總合同和各專業(yè)施工合同；掌握總價內單項工程造價，幸免事后出現(xiàn)較大問題。④做好工程的打算用款，按合同規(guī)定審查工程進度付款，并將審查意見報各級領導審批。⑤主動配合各專業(yè)以及業(yè)務部、市政協(xié)調部的工作，依照北京市建委有關文件，審查各類概預算，掌握人工單價、材料設備市場價、機械費，按北京市主管部門確定的原則辦理，工程各項費用計取按國家規(guī)定辦理。⑥工程及設備材料價格依照“貨比三家”之原則，進行逐項審查，審查后的意見報各級領導審批。⑦對每項工程審計應主動負責到底，做到嚴密不留缺口，問題在意見中寫清晰，供上級決策審批。⑧工程審計嚴格按差不多建設程序辦事，關于較大的工程技術經濟治理問題多請示，多匯報，做到既積極又要慎重，按基建財務紀律和制度辦事，做到施權有度，對違背財經紀律和制度的事堅決不辦，該表態(tài)的果斷地拿出自己的意見，當好領導的參謀。⑨負責工程保修合同的編制與簽訂。⑩完成領導交辦的臨時業(yè)務工作。2．市政協(xié)調部崗位職責(1)項目前期工作1)辦理項目前期政府審批的有關手續(xù)：①負責辦理項目列入政府有關部門的建設打算的有關報批手續(xù)，即項目建議書的申報及批復，可行性研究報告的申報及批復；②負責辦理項目的“國有土地使用證”；③負責辦理項目的“建設用地規(guī)劃許可證”；④負責辦理項目的“建設工程規(guī)劃許可證”‘⑤負責辦理項目的“建設工程開工證”；⑥負責辦理項目“外銷證”及有關手續(xù)。2)辦理各項市政工程的報批手續(xù)：①負責辦理項目煤氣的報批手續(xù)；②負責辦理項目熱力的報批手續(xù)；③負責辦理項目自來水及節(jié)水的有關報批手續(xù)；④負責辦理項目供電的有關報批手續(xù)；⑤負責辦理項目電話的有關報批手續(xù)；⑥負責辦理環(huán)保、綠化、消防、人防、道路交通等有關市政報批手續(xù)。3)辦理項目進口設備的報批、倉儲手續(xù)：①負責辦理進口設備的報批手續(xù)；②負責辦理公司海關注冊登記、年檢及進口設備的報批手續(xù)；③負責進口設備的運輸、倉儲等聯(lián)系工作；(2)項目施工時期工作1)市政工程發(fā)包工作：①負責煤氣、熱力工程的托付設計及施工單位資質的審核及施工發(fā)包工作；②負責自來水工程施工的監(jiān)督治理工作；③負責供電、電話的施工安裝監(jiān)督治理工作；④負責污水管線施工單位資質審查、及施工發(fā)包工作；⑤負責道路交通的施工發(fā)包治理工作；⑥負責園林綠化施工單位資質的審查及施工發(fā)包工作。2)市政工程各方協(xié)調工作：①負責組織市政各方工程協(xié)調會；②負責協(xié)調紅線內外交叉施工存在的有關問題；③協(xié)助施工單位處理施工擾民及民擾的有關問題。(3)項目竣工驗收工作：①負責煤氣熱力工程驗收工作；②負責自來水、污水工程驗收工作；③負責供電、電話工程驗收工作；④負責消防、人防的報驗工作；⑤負責園林綠化工程的驗收工作；⑥其它市政工程的驗收工作。3．財務部崗位職責在公司總經理領導下，認真貫徹執(zhí)行國家的財政、稅收、外匯政策，嚴格遵守國家財會制度和財經紀律，對公司財務收支進行核算和監(jiān)督，提供會計資料，促進增收節(jié)支，提高經濟效益。具體職責如下：①按照“外商投資企業(yè)會計制度”規(guī)定，結合項目公司具體情況制訂項目公司財務會計制度和有關財務治理的規(guī)章制度。②負責建立項目公司的會計帳簿，完整、及時、準確地記錄公司的經濟業(yè)務收支。③負責資金治理，做好公司系統(tǒng)內資金的統(tǒng)籌調度，管好用好項目公司資金。依照“資金治理規(guī)定”認真復核款項并辦理人民幣、外幣的收付和按章繳納各項稅款基金。④負責項目公司及來年開辦的財務收支、資金流轉打算的編報和執(zhí)行情況的檢查分析并提出打算執(zhí)行情況分析報告。⑤負責建立各項經濟核算制度，具體辦理會計、成本、費用核算工作。嚴格劃清項目公司的收支款項，正確反映項目公司成本，做到不混不亂。定期編報會計報表和在每期工程結束時及時提供成本資料及項目投資總表。⑥負責聘請會計師事務所進行驗資和年度財務審計。⑦參與項目公司擬訂經營打算和對外簽訂合同、協(xié)議中有關財務部分的研究。⑧負責提出財務機構設置、人員配備方案，負責財務人員任用職稱、晉升的業(yè)績考核。⑨組織財務人員業(yè)務學習，教育財務人員努力鉆研業(yè)務，不斷豐富會計理論知識，提高業(yè)務能力，熟悉掌握運用計算機技術和各種計算、分析方法，做好本職工作。(1)財務部各級人員崗位責任制1)財務部經理：①貫徹執(zhí)行國家經濟政策、財經制度、財經紀律和中外合資企業(yè)財務會計制度；貫徹項目公司經營方針，各項規(guī)章制度和領導決策；負責財務部各項治理工作；②建立健全公司內部財務治理制度，組織公司的全面經濟合算；監(jiān)督公司的資金治理、成本治理、利潤治理和財產治理；組織公司的經濟活動分析，為公司領導提供決策；③參與項目公司差不多建設投資，經濟利益分配，經濟合同的簽定中有關財務部分等重要決策；組織編制財務預算、指定有效地發(fā)揮預算操縱的工作程序和財務治理措施；組織資金籌措、監(jiān)督資金使用；組織編制企業(yè)財務會計報表和統(tǒng)計報表；④參加公司有關的經營治理活動會議，從經濟治理角度為領導提供財務信息、參考數(shù)據(jù)、財務指導和改善公司經營治理的建議；⑤擬訂財務部內部的組織機構、崗位職責、工作任務、監(jiān)督各級會計人員的工作；負責財務人員的聘用、任用、職稱晉升的業(yè)績考核。2)主管會計(或主管會計師)：①負責日常會計核算的帳務處理，編制會計憑證和會計報表，確保帳帳相符，帳證相符，帳表相符，參與庫房的盤庫及對帳治理工作；②負責統(tǒng)計報表的編制和送報工作，做到報表內容完整、數(shù)字準確、帳表相符、表表對應相符；③定期檢查清理帳戶，檢查會計科目名稱與編號的一致性、數(shù)字的準確性；帳簿摘要完整簡要；④參與編制預算，嚴格執(zhí)行預算事前操縱和日常操縱，及時報告執(zhí)行預算、財務制度和財務處理中發(fā)生的問題；⑤完成財務部經理安排的其它工作。3)總出納：．①負責現(xiàn)金收入治理、檢查和清點每日收入的現(xiàn)金，填制送款簿及時存入銀行；②負責簽收和整理各種支票、匯票等，填制送款簿及時送存銀行；③嚴格執(zhí)行財務治理制度，按照財務手續(xù)檢查審核一切收、付、繳款業(yè)務憑證，做到有憑證、有審批、手續(xù)完備、項目內容清晰齊全、大小寫金額相符；對檢查無誤的憑證及時辦理款項收、付、繳業(yè)務；④嚴格執(zhí)行現(xiàn)金清點、盤點制度，做到帳簿相符，及時同銀行對帳單進行銀行存款余額對帳，發(fā)覺問題及時報告；⑤完成財務部經理安排的其它工作。4．物業(yè)租售部崗位職責物業(yè)租售部要緊負責所建物業(yè)的預租、預售工作，對工作中的職責及要求如下：1)責任要求：①具有敬業(yè)精神，積極主動地完成各項工作；②一切以公司利益為重，不做任何有損公司利益的事；③與各部門緊密合作，為租售工作的順利進行打好基礎。2)具體職責：①租售的各項預備工作，即各項資料的收集、市場情況的調查、租售策略的制定、租售打算的排定、租售價格的制定、代理律師的選擇、．租售合同的制定及宣傳品的制作；②與客戶的聯(lián)系，即主動查找客戶，認真接待客戶來訪；③關于公司與物業(yè)的形象，即采納各種廣告方式對物業(yè)進行宣傳，包括工地現(xiàn)場廣告、各種媒體上的廣告以及其它廣告形式，適時舉辦各種活動進行促銷。5．行政人事部崗位職責(1)行政人事部經理職責1)行政方面：①協(xié)助公司領導處理公司日常行政事務；②負責組織編定并建立本公司文檔治理制度、收發(fā)文制度、會議制度以及上述制度實施后的日常治理工作；③負責公司各類會議、會務慶典活動的策劃、組織、協(xié)調及后勤保障工作；④負責公司綜合治理日常治理工作；⑤負責公司車輛和交通安全治理工作；⑥負責公司辦公用品的采購、保管、領用工作；⑦負責公司禮品的采購、保管、領用工作；⑧負責公司統(tǒng)計的組織治理工作；⑨負責公司治理費的打算、使用、總控工作。2)人事、勞資方面：①負責建立并逐步完善公司人事勞資治理制度(形成完整、配套的表格系列和勞動合同范本)；②負責公司職員招聘、考核、錄用、任免、調檔及簽定勞動合同等手續(xù)的辦理工作，逐步形成較完備的人事治理體系；③負責公司職員專業(yè)技術職稱評審材料的組織申報工作；④負責公司職員的養(yǎng)老統(tǒng)籌、大病統(tǒng)籌、失業(yè)統(tǒng)籌等社會保險的組織治理工作；⑤完成總經理和公司其他領導交給的工作。(2)車輛主管兼行政文員職責：①負責公司車輛的維修、保養(yǎng)、驗車工作；②負責與地區(qū)安委會的聯(lián)絡工作；③負責公司交通安全百分驗收的內部治理工作；④負責車輛保險、養(yǎng)路費繳納工作；⑤負責公司辦公設備的保管、登記工作；⑥負責公司零星物品的采購工作；⑦負責公司電器設備及辦公用具的維修保養(yǎng)工作；⑧做好各部門及公司領導用車的服務工作；⑨同意并完成領導交辦的其它臨時性工作。(3)文員兼前臺收發(fā)員崗位職責：①負責公司文件的打印、裝訂、復印工作并嚴守公司機密；②負責公司文件的收發(fā)和文件的登記編號工作；③負責傳真機、復印機及其它文件處理工具的保管、維護工作；④負責接待來訪者，并及時通知有關部門和人員，禁止閑雜人員進入辦公區(qū)域；⑤負責接轉集團電話，力求準確迅速并使用禮貌用語；⑥同意并完成領導交辦的其它臨時性工作。(4)行政秘書崗位職責：①負責公司文件的整理、歸檔、保管工作；②負責公司內部和對外發(fā)文的草擬工作，并嚴守公司機密；③負責公司收發(fā)文的處理工作；④負責公司對外聯(lián)絡和接待工作；⑤負責公司各項統(tǒng)計報表的填報工作(要緊指養(yǎng)老統(tǒng)籌報表、大病統(tǒng)籌報表、失業(yè)保險報表、勞動情況報表、基層年(季)增加值報表和工程統(tǒng)計報表)；⑥負責公司及有關部門文件的打印工作；⑦同意并完成領導交辦的其它工作。二、治理架構科學，關系明晰項目治理的目的是為了成功地實現(xiàn)項目目標。為了達到那個目標，要依靠業(yè)主、監(jiān)理、承包商等多個組織的共同努力。對一個建筑產品來講，業(yè)主是產品的策劃者，承包商是產品的設計制造者，監(jiān)理是產品成型的治理者。如何使眾多組織的行動寓于一個統(tǒng)一目標的治理系統(tǒng)之中，為此，我們頗費了一番心思。我們認真分析、研究了一些成功與失敗的項目治理案例后認為，治理上重大問題的發(fā)生多與下列因素有關：項目治理的打算性差，且參與建設的單位各做各的打算，互不銜接；各參律單位的工作界面混亂無序，項目關系不清，造成較多扯皮；以上緣故又造成合同系統(tǒng)不明確，合約治理困難。因此對一個工程建設項目來講，好的治理架構的確定是項目目標最優(yōu)實現(xiàn)的保證。1．治理模式在建設項目全面治理中的地位與作用(1)從所周知，建設項目及其治理是一個復雜的系統(tǒng)，依照國家有關法規(guī)及建設項目投資與治理的一般作法，每個項目都不可幸免地有業(yè)主(建設單位)、設計單位、施工單位、供貨單位、咨詢與監(jiān)理公司的參與，又因分包制是在分工細化、專業(yè)水平提高與相對費用降低的條件下進展起來的，具有合理性，因此上述設計、施工、咨詢諸方面工作又往往派生出一系列的專業(yè)分包人。建設項目規(guī)模越大、技術越復雜、那個體系越是龐大復雜。(2)因有上述多個單位共同參與同一個項目的建設，就必須產生各個單位間的關系，也必定形成該項目的治理架構，不管其形成是主動的、有序的、明晰的、科學的，依舊被動、無序、模糊的。良好的項目治理，其治理模式與架構的形成必定屬前一種情況，而模糊混亂或不科學的項目治理模式與架構必定造成各參建單位工作責任、工作界面及相互關系的混亂，使生產與治理資源白費，其結果是建設項目設定的工作目標落空。(3)項目的每一個參建單位都只是眾多參建單位的一員，除按合同完成自己的服務責任外，也應按項目治理模式與架構的約定，主動搞好與其它參建單位的協(xié)調并協(xié)助業(yè)主完善項目治理模式與架構，以便共同治理好項目。2．業(yè)主是確定治理架構的要緊策劃者和唯一的決策者因為業(yè)主是項目的出資人及投資風險的承受者，理所因此地對項目的功能策劃及投資回收承擔要緊甚至是全部的責任。按市場經濟的運作原則，作為項目的初始顧主，業(yè)主也掌握著其它要緊參建單位的選擇權及要緊合同條件的決定權，即監(jiān)理公司的選定及合同條件、施工總承包的選定及合同條件以及設計總承包的選定及合同條件。因上述三個要緊合同的具體約定已在實際上確定了項目治理架構的要緊方面，因此講，業(yè)主是項目治理要緊架構的決策者，他通過上述參建三方的選定及相應合同要緊條款的確定，應能差不多設立項目治理的要緊架構，通過操作三個要緊合同并使其正常運作，便是完善該架構的過程。一個好的治理架構需要通過一系列的具體工作來逐步地明確與完善。文字與合同意義上的架構也需要通過各有關單位的磨合才能逐漸成為各參建單位的自覺行為，變成活生生的有序治理。監(jiān)理公司在這一過程中能夠利用其公證人的獨立地位，發(fā)揮獨特的作用與優(yōu)勢。許多監(jiān)理公司在建立及完善項目治理架構方面往往是被動的，究其緣故，一是不明白好的項目治理架構應該是什么模樣，對調整改善架構也就無從談起。因此作為監(jiān)理公司來講，應該了解一個好的項目治理架構所應具備的差不多內容及特征，主動協(xié)助業(yè)主做好業(yè)主應完成的此類工作，反過來講這也將為監(jiān)理工作的順利開展制造必要的外部條件。3．北京國際金融大廈治理架構的設立我們在國際金融大廈項目策劃時期就已確定了明晰的治理架構(見附圖2—2)，而此架構是據(jù)我方多年國際運作的經驗、學習和借鑒國際先進的治理思想、方法和手段，并結合我國國情和全面推行建設監(jiān)理的形式而確立的，經實踐檢驗該架構是特不成功的。我們在該項目上簽訂的第一個合同確實是監(jiān)理托付合同。業(yè)主依照治理體系構想，托付監(jiān)理公司對該項目的設計、施工時期實施監(jiān)督和治理，由監(jiān)理組織設計和施工總包的招標工作，制定招標文件、初選、終選承包方，最后提出綜評報告并由業(yè)主決策。業(yè)主在確定設計總承包和施工總承包并與其商簽合同時，在合約中均明確地規(guī)定了監(jiān)理的范圍、工作的內容和業(yè)主授予監(jiān)理的權限，也確實是明確了監(jiān)理的地位，同時也明確了設計總承包和施工總承包被監(jiān)理的地位。這一治理架構也不是一開始就得到各方認可的，譬如講設計院在談判初期就有抵觸他們認為不需要設計監(jiān)理，而且對監(jiān)理公司的監(jiān)理設計能力提出質疑。為此，我們向設計院反復講解，我們擬通過設計監(jiān)理方式，在設計時期進行中間審查、時期審查和最終成果的全面審查，保障業(yè)主的策劃意圖與投資操縱目標在設計中得以體現(xiàn)，保障設計文件的規(guī)范性、施工可行性、結構的安全性，實現(xiàn)設計進度操縱，滿足工程建設的需要。設計院最終愉快地同意了設計監(jiān)理這一安排。北京國際金融大廈項目的實際工作表明：該項目的設計標準符合業(yè)主投資設想，設計出圖進度專門好地滿足了施工進度要求，出圖質量高，使因設計造成的返工極少發(fā)生。由監(jiān)理公司組織的設計交底均及時、完善、清晰。這一方面體現(xiàn)了設計院的工作水平、合作精神及設計總承包體制的作用，另一方面則與監(jiān)理公司介入設計、施工兩時期工作，發(fā)揮了承前啟后的作用密不可分。業(yè)主業(yè)主托付合同托付合同托付合同托付合同監(jiān)督、治理監(jiān)督、治理監(jiān)理公司監(jiān)督、治理監(jiān)督、治理監(jiān)理公司設計總承包施工總承包設計總承包施工總承包電梯工程分包干掛石材分包土建工程弱電工程分包公共區(qū)域精裝修分包機電工程分包幕墻工程分包智能化系統(tǒng)設計分包安全系統(tǒng)設計分包土建及設備電氣工程設計室內精裝修設計分包商其他專業(yè)分包商施工設計協(xié)調電梯工程分包干掛石材分包土建工程弱電工程分包公共區(qū)域精裝修分包機電工程分包幕墻工程分包智能化系統(tǒng)設計分包安全系統(tǒng)設計分包土建及設備電氣工程設計室內精裝修設計分包商其他專業(yè)分包商施工設計協(xié)調三、三元治理主體的統(tǒng)一性鄧小平同志講，改革是進展和解放生產力，實際包括兩個層次的問題：調整生產關系，使之適應生產力的進展，確實是進展生產力；假如那個生產關系的調整帶有革命的性質，或者講帶有質的變化，這就稱為解放生產力?；貞浳覈ㄔO領域體制改革的歷程，從探討業(yè)主責任制，到推行招標承包制，從實行建設監(jiān)理制到落實合同治理制，無不差不多上為了使生產關系與生產力的進展相適應，使我國由傳統(tǒng)的自營式治理向社會化、專業(yè)化、現(xiàn)代化治理模式轉變。目前，我國新的投資經營機制逐步形成，現(xiàn)代企業(yè)制度的改革正在加快步伐，他們之間是經濟合同關系，以經濟合同為紐帶，以完成工程建設項目目標為目的，最終形成相互制約、相互協(xié)作、相互促進的建設治理格局(一)三個主體1．主體之一——業(yè)主業(yè)主是指工程從籌劃、籌資、設計、建設實施直至生產經營、歸還貸款及債券本息等全面負責并承擔投資風險的單位。業(yè)主是工程建設投資行為的主體。在工程建設投資體制上，我國將接著改革，最終形成投資主體的多元化，投資使用的有償化，承包主體的市場化。作為投資行為的主體，要對投資效果全面負責，取得好的效益，靠的是業(yè)主負責制，靠的是合同制約。有科學頭腦且開明的業(yè)主，必定托付高智能的監(jiān)理單位為其提供高水平的咨詢和治理合同服務，為保證工程質量、縮短建設周期、提高投資效益提供有利的保證，最終使項目總目標達到整體最優(yōu)，從而最大限度保障業(yè)主利益。2．主體之二——監(jiān)理監(jiān)理是指依法成立的、獨立的、智力密集型的從事工程建設監(jiān)理業(yè)務的經濟實體。社會監(jiān)理單位是智力密集型的，他本身不是建設產品的直接生產者和經營者，他為業(yè)主提供的是智力服務。社會監(jiān)理單位在工程建設監(jiān)理中須具備組織各方協(xié)作配合，以及調整各方利益的職能。為使這一職能得以順利實施，他必須堅持自己的公正性，而公正性又必須以獨立性為前提。社會監(jiān)理單位應該具有能發(fā)覺與解決工程設計和施工單位所存在的技術與治理方面問題的能力，能夠提供高水平的專業(yè)服務，因此他具有科學性，而科學性又以監(jiān)理人員的高素養(yǎng)為保證。3．主體之三——承包商承包商是通過與業(yè)主簽訂承包合同，并按合同完成工程任務而取得一定利潤的經濟實體。目前，我國建筑領域生產關系中，三方之一的承包商包括設計單位、施工單位和材料、設備供應單位，他們是自主經營、自負盈虧、自我約束、自我完善、自我進展的企業(yè)。(二)三個主體的相互關系業(yè)主與監(jiān)理方的關系是托付與被托付的關系，雙方要簽訂監(jiān)理托付合同。業(yè)主托付監(jiān)理方對工程項目進行監(jiān)督、治理，就應該對監(jiān)理方給予充分信任，對各自的職責和權限要有明確的劃分。在工程項目進展過程中，業(yè)主對承包商的各種具體要求應經監(jiān)理方統(tǒng)一出口。假如事無巨細仍像過去那樣由業(yè)主直接與承包商聯(lián)系，不僅會增加業(yè)主的工作量，降低監(jiān)理方應有的作用和威信，而且使承包商在執(zhí)行過程中受到多頭治理，左右為難，無所適從，反而會阻礙工作的正常進展。監(jiān)理方在同意業(yè)主的托付后，也要主動定期或不定期地以書面或口頭形式向業(yè)主匯報工程進展情況，提出存在的問題，并提供經分析、論證后的兩個以上的解決方案，以使業(yè)主決策。監(jiān)理與承包商的關系是監(jiān)理與被監(jiān)理的關系，雙方沒有合同制約。監(jiān)理方的監(jiān)理地位的確認來自于三個方面：一是國家、地點的監(jiān)理系列法規(guī)給予監(jiān)理單位監(jiān)理權力；二是業(yè)主授權；三是承包商的認可。在有監(jiān)理的項目中，業(yè)主與承包商簽訂合同中，須有相應的條款，明確監(jiān)理的范圍和內容，并明確承包商必須同意監(jiān)理。監(jiān)理是受業(yè)主托付，運用經濟、技術和法律手段為業(yè)主服務，注重事前操縱和全過程跟蹤，做好“三操縱、兩治理、一協(xié)調”(質量操縱、投資操縱、進度操縱、合同治理、信息治理、組織協(xié)調)，以確保項目總目標的最優(yōu)實現(xiàn)。在工程進展過程中，承包商應主動將設計圖紙和材料、設備的原始資料遞交監(jiān)理方，并配合監(jiān)理方做好“三操縱”。在執(zhí)行工程承包合同的過程中，合同關系的雙方是業(yè)主和承包商。業(yè)主是籌資、貸款和還貸單位，也是工程的使用和受益單位，而承包商則是按合同完成工程任務并取得一定利潤的經濟實體。由于經濟地位和利害關系的不同，對待工程進度、質量、成本等方面既有共同的利益，也有不同的要求，兩者必定會發(fā)生一些矛盾，監(jiān)理工程師應對發(fā)生的爭端給予公正的調解。(三)三元治理主體的統(tǒng)一性隨著改革的深化，建筑領域各企業(yè)之間的關系將轉變?yōu)榻洕贤P系。設計、施工、材料設備供應及監(jiān)理單位通過履行與業(yè)主簽訂的合同向業(yè)主負責，業(yè)主通過履行國家給予自身的責任向國家負責，同時獲得相應的自身利益。在工程建設項目中，它們以經濟合同為紐帶，實現(xiàn)以業(yè)主、監(jiān)理、承包商為主體的三元治理體制。而三元治理主體盡管有統(tǒng)一的項目建設目標，但每個主體都有各自不同的價值觀、利益目標和行為取向，這就存在著項目目標的統(tǒng)一性與治理主體多元性的矛盾。而要解決這一矛盾要緊取決于業(yè)主，也確實是講成熟的業(yè)主能夠成功地將利益不同的多元體，組織成為具有同向行為的統(tǒng)一體。成熟業(yè)主的特征為：治理架構科學，打算工作體系和合同治理體系明晰，對建設領域中的四種新機制(工程建設的項目業(yè)主負責制、工程建設的招標承包制、工程建設監(jiān)理制、工程建設合同治理制)有深入了解。并能運用現(xiàn)代工程治理知識在項目上建立起業(yè)主與監(jiān)理、業(yè)主與承包商的新型關系。不成熟業(yè)主的特征為：立項時敢拍胸脯講大話，實施時敢找國家、敢貸款，壓工期、壓造價，完工后敢不還鈔票，敢不兌現(xiàn)，在工程治理上不清晰業(yè)主、監(jiān)理、承包商的新型關系，也處理不行工期、質量、費用三者間的辨證關系。就業(yè)主對建設監(jiān)理業(yè)的認識方面，成熟與不成熟就有專門大的差異。有的業(yè)主認真學習監(jiān)理理論，領會監(jiān)理有關法規(guī)，并從聘請監(jiān)理的項目上嘗到了甜頭，因此自覺地從要你監(jiān)理變?yōu)槲乙O(jiān)理。但還有為數(shù)許多的業(yè)主和建設單位對監(jiān)理業(yè)認識不足，有的認為要監(jiān)理沒用，工程項目治理還得靠自己，要監(jiān)理更苦惱。還有的業(yè)主迫于形式，不得不請監(jiān)理，但怕權力削弱，而把監(jiān)理涼在一邊，監(jiān)理只做些相當于質檢員的情況。有的業(yè)主不信任監(jiān)理，設立與監(jiān)理重復的機構，使業(yè)主治理機構臃腫，責、權、利不明確。還有為數(shù)不多的業(yè)主，由于某些監(jiān)理單位和監(jiān)理工程師的不稱職，而否定監(jiān)理。成熟的業(yè)主能夠在項目上建立科學的治理架構，并以合同為基礎，相互支持、相互制約，使三元主體在項目中形成統(tǒng)一的治理體系，最終實現(xiàn)項目總目標。第三篇業(yè)主的打算工作體系正如上篇“項目治理架構”中所提及的，一個大型建設項目將不可幸免地有多個單位共同參與完成，為使各單位在項目的經營行為規(guī)則有序、幸免不必要的治理矛盾和沖突，首先要確立一個科學的項目治理模式，以理清各參建單位的合同關系，使其經營行為相互協(xié)調并為項目開發(fā)的總目標服務。在建立起項目治理模式與架構的同時，還要通過項目的目標治理將項目開發(fā)的總體目標分解，使之具有可操作性，并通過項目的打算治理，具體約定項目各參建單位的工作任務與合同責任。一、項目治理目標的制定1．經核準的項目可行性研究報告是制定項目治理目標的要緊依據(jù)項目投資人依照項目可行性研究報告的數(shù)據(jù)及預測作出投資的決策，才有項目的開發(fā)建設，因此經批準的可研報告應是確定建設項目治理工作目標的要緊依據(jù)?？裳袌蟾媪谐龅母黜椫笜巳绯杀?、工期、資金等應是分不制定項目各項治理目標的依據(jù)。因為從可研報告編制到項目啟動建設可能出現(xiàn)原不曾料想的過大的時刻跨度，可研報告的一些預測依照、數(shù)據(jù)可能出現(xiàn)與現(xiàn)實情況不符的偏差、矛盾，因此項目公司在依據(jù)可研報告數(shù)據(jù)制定工作目標時，首先要重新認定其客觀性、科學性及實現(xiàn)的可能性，必要時要運用開發(fā)建設治理的專門知識對可研報告進行調整，并將調整的依照與調整后的數(shù)據(jù)報告項目的投資人。2．項目開發(fā)工作期的目標(1)項目工作期，要緊分為項目前期、中期(施工期)及后期，其中前期工作要緊是指需由建設單位完成的設立公司、立項、土地條件、政府相應手續(xù)的辦理，并會同監(jiān)理與設計總承包共同完成規(guī)劃審批、初步設計及部分施工圖設計等工作；項目施工期則要緊是由參建的各設計、施工承包商相繼進場完成各自的設計與施工任務的過程，而后期則要緊是項目的質量核驗、安排保修、辦理有關入住與房產手續(xù)、物業(yè)治理公司進場接管已竣工的物業(yè)并使其運行。(2)．項目前期工作的特點是每一方面的工作參與單位較少，各項工作之間的因果性關系簡單。制定此段工作期目標時要特不注意各有關方面的工作齊頭并進，并適當使用承擔較低風險的交錯作業(yè)方法，一般可明顯縮短工作周期。依據(jù)上述思路，項目公司將前期工作周期目標確定為13個月，具體實施時在項目的規(guī)劃設計審批上，北京國際金融大廈于1995年11月12日報出了送審方案，1996年2月9日獲得批準，而初步設計工作已插在1995年12月18日便差不多進行，并于1996年3月20日完成，其結果是在送審方案獲批后極短的時刻里就報出初步設計；初步設計于1996年5月30日獲批，但因施工圖已搶先于3月底開始繪制，到6月17日便已取得+o以下全部施工圖，為項目的提早開工制造了條件。如此交錯作業(yè)，使項目從立項到開工僅耗時13個月。(3)施工期是項目最漫長復雜的工作期，其特點是參與的單位眾多，各單位工作之間因果性極強，制定工期目標特不要注意各單位施工的邏輯關系，打算周密不出現(xiàn)大的漏項，并可參考定額施工期。依照目前定額工期水平，良好的治理一般可使實際工期較定額工期縮短約1／3。如北京國際金融大廈定額工期為44．8個月，實際僅用23個月即完成了工程，僅為定額工期的51．1％。(4)在工作期操縱及工期打算編制上要依據(jù)前緊后松之原則，排定各時期工作打算時，其前面的工作要排的緊一些，以便依照實際執(zhí)行情況作出調整時留有余地。如北京國際金融大廈在施工期打算方面，因業(yè)主內部審批緣故使一些指定分包合同未能按原打算時刻簽署，后分三次將最后竣工期調整，仍保證了原可研報告目標的實現(xiàn)。3．成本操縱目標(1)可研報告規(guī)定項目投資約16．7億港元，后由大股東提出調減至約15．7億港元，并具體分為土地、技術服務、基礎設施、公共配套設施、建安工程、治理費用、資金成本、不可預見、銷售費用、流轉稅共十類費用下達項目公司執(zhí)行。（2）為使董事會批準可研報告規(guī)定的總投資及大股東提出調減的總投資指標切實得以操縱，需要操縱目標具有可操作性。項目公司首先將下達的十類費用的操縱責任分配到五個內部職能部門，再規(guī)定由職能部門將指標細化，如工程治理將由其負責的建安工程費原定基礎結構、設備、裝修四項費用，細化為20個小項，市政協(xié)調部將其負責的四項費用細化為51個小項，各部門并分不將小項指標操縱的責任落實到具體工作人員。項目公司進而規(guī)定財務部為監(jiān)控成本執(zhí)行情況的主管部門，每一筆支出都要分門不類進行檢查，并依照細化指標時排定的支付期編制分時期資金打算。(3)對董事會與大股東下達的成本操縱目標，項目公司又作了具體分析，認定了節(jié)支的要緊部分是建安工程費與資金成本，而建安費的節(jié)約手段要緊是在設計時精打細算，采納適當?shù)脑O計標準及用料，并通過嚴格的招投標爭取好的價格條件，資金成本節(jié)支的手段則是變境外融資為息率相對較低的國內融資。4．質量操縱目標(1)在項目初期就確定了大廈的質量標準是，確保優(yōu)良工程，爭創(chuàng)魯班獎，在此后的招投標文件與合同件中對此質量目標又都作出了明確規(guī)定。(2)為確保實現(xiàn)上述質量目標，項目公司在招標文件中規(guī)定施工總承包必須是已通過IS09000質量論證的單位，具體執(zhí)行時總承包聯(lián)合體成員之一已獲IS09000論證，而另一成員亦在該項目實施過程中通過了IS09000論證。(3)在工程進行中，項目公司充分依靠監(jiān)理公司，并予以充分的質量監(jiān)督授權，包括停工與撤換質量意識不足的工長，直至分包商的項目經理。5．銷售目標(1)制定銷售目標的依照一是市場的可能性，二是可研報告的價格與現(xiàn)金流量預測，三是資金打算中對銷售資金回流的需求。要結合三者確定大廈銷售的總價位及價格關減讓的原則。(2)依照銷售總價位，項目公司又依照大廈4個樓座及不同樓層的使用特點，編制了分功能、分樓座、分樓層的售價細目，使公司可依照客戶的出價水平推舉不同的樓座樓層。(3)制定并實現(xiàn)銷售目標的目的，一是確保公司收益，二是形成必要資金流，因此項目公司在售樓款支付期安排上采取靈活方式，對資金充裕的金融機構采納高支付率相應折減價格方式，對其它單位采納由業(yè)主提供部分延期付款的方式，并依照資金流需要將部分延期付款轉為銀行向買家的貸款。二、周密的打算和實施是項目目標實現(xiàn)的保證“凡事豫則立”，項目的正常實施要求建立一個完善的打算治理體系，以保證工程項目的過程操縱，在完工時達到業(yè)主預期的工期、質量、成本操縱目標?？茖W的打算促成有目標有次序的活動。有了打算所有活動都將指向預期的成果，而活動的次序將有效地實現(xiàn)目標，幸免無成效的工作。成績在于有用無用，關于成天在圈子里亂轉的人，不見得不能像他人那樣努力，差不就在于活動的有無效用，有無打算分不出成績斐然與白費精力。有了周密的打算，經理能夠在錯綜復雜的可變因素中尋出采取行動的途徑，可不能坐視眼前的情況，而是設法主動左右環(huán)境，銳意爭取機會，得到更好的效果。反之不經打算或只備些不科學、粗糙的、臨時的打算即能達成目標的事的確有，但屬極少數(shù)。經理的責任是制造指定成果而不是坐等幸運臨頭。1．打算是操縱的依據(jù)和基礎工程建設項目治理有三個基礎時期，依次是打算(預測、規(guī)劃、決策)、組織(組織、人事、指揮、協(xié)調、激勵)、操縱(核算、監(jiān)督、操縱)。首先是在預測基礎上，確定目標、作出決策、部署行動；然后進行組織、指揮、協(xié)調和激勵，推動目標；最后分析、核實和監(jiān)督對象運行狀態(tài)，對比實際發(fā)生和打算目標，操縱治理對象行動。打算、組織、操縱是相互關聯(lián)的有機整體。打算是組織、操縱的依據(jù)和基礎。把打算講成組織、操縱的依據(jù)是因為決定的活動沒有打算，就沒有什么需要組織，需要推動，更談不上操縱了。打算與操縱能夠講是刀的二面，打算能否達到所需成果，可由操縱予以保證。打算包括期限、某一任務的起訖日期、工作標準及支出預算的極限等，這些是控制的基礎。操縱活動確實是要檢查實際發(fā)生的情況與預期的打算標準是否存在偏差，偏差是否在同意的范圍內，是否需要采取糾偏措施，采取什么樣的糾偏措施。引導糾偏措施分兩類：一類是負反饋操縱，即實際情況向不理想的方向偏離超出了一定限度，需要采取糾正措施；另一種是正反饋操縱，即實際情況向理想的方向進展超出了預期的程序，這時就要依照整體效益的要求，采取適當?shù)拇胧?，加以鼓舞或做必要的調整。操縱的方法是檢查監(jiān)督、引導或糾正。檢查監(jiān)督可通過過三種方式進行：（1)交談或會議等直接語言交流；（2）原始記錄、會議報表、統(tǒng)計數(shù)據(jù)等書面材料的分析察看；(3)深入到現(xiàn)場了解實際情況。操縱是否有效要緊取決于信息是否全面、準確、及時。信息資料大致可分為三類。第一類包括：(1)各種合同資料；(2)各種打算、施工方案、設計圖紙和定額，各種施工及驗收標準、規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定等信息資料；(3)各種操縱人員和操縱工作責任、權利和利益的資料。第二類包括：(1)各種工程變化資料，包括協(xié)作條件變化、標準的變化、工程內部情況的變化以及工程變更等；(2)工程實際進展資料，包括工程質量完成情況，工程進度、工程質量及材料消耗等。第三類包括：(1)實際情況與打算標準的比較資料；(2)實際情況與其它同類工程項目的比較資料。成功的操縱離不開協(xié)調的服務。協(xié)調確實是利用聯(lián)結、聯(lián)合、調合的協(xié)調方法對工程建設所有的活動及所有的力量進行協(xié)調。協(xié)調的目的是力求得到各方協(xié)助，促使