江南項目前期策劃報告

江南項目前期策劃陳訴市場調研闡發(fā)南寧市宏觀經濟情況研究南寧市宏觀經濟表面南寧作為廣西民族自治區(qū)政治、經濟、文化、金融、信息中心，是全區(qū)經濟最具活力及外向水平最高的都市。南寧市對外開放積極靈活，市政府勉勵外商投資企業(yè)以種種方法來南寧相助，不但享受國度賜與的沿海、沿邊地區(qū)對外開放優(yōu)惠政策，并且還能享受西部省區(qū)和少數民族自治區(qū)的特殊政策，賜與外來投資者最大的方便和實惠；近年來南寧市引資力度大，對付經濟增長起到很大的拉行動用。下面將通過對南寧市的相關經濟指標進行闡發(fā)，以此來研究南寧市的宏觀經濟情況：國內生產總值（GDP）——近年來增長趨勢明顯加快，進入高速生長期。南寧的經濟一直以來都出現穩(wěn)步生長的趨勢，但從2003年開始，進入一個高速生長期，近兩年來，平均增長速度在10-15%，陪同著經濟的高速生長，房地產的生長前景極為看好。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入——南寧市城鎮(zhèn)居民人均收入穩(wěn)步增長，生活質量逐漸提高。居民收入不絕提高，并且2003-2004年，提高幅度明顯增快，與此相適應，居民改進居住條件的欲望增強，這為南寧市房地產市場需求的連續(xù)增長打下了堅固的底子。南寧市都市生長籌劃中心都市形象以及中心都市效應已經開始日益凸現——南寧的總體都市定位為西南地區(qū)最具經濟活力和開發(fā)潛能的中心都市2005年，經國務院批準，南寧市行政區(qū)劃調解為六個城區(qū)和六個縣，分別是興寧區(qū)、青秀區(qū)、江南區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)、邕寧區(qū)和良慶區(qū)六個城區(qū)，武鳴、橫縣、馬山、賓陽、隆安、上林六個縣，總面積22295平方公里，居住著壯、苗、回、瑤等36個少數民族，總人口為634.43萬人，其中，市區(qū)人口為244.1萬人。為創(chuàng)造良好的投資、生活情況，南寧市依托資源和情況優(yōu)勢，增強都市建立，進一步完善底子設施，提高政府辦事效率，增強都市競爭能力和聚集力，努力把南寧建成為西南地區(qū)最具經濟活力和開發(fā)潛能的中心都市。近幾年都市籌劃的偏向是東向和南向，江南區(qū)將形成一個以點帶面、由中心向四周環(huán)行輻射的生長趨勢。經過近十年的開發(fā)建立，瑯東、鳳嶺新區(qū)城建用地已漸近飽和，而江南區(qū)已經成為南寧市6大區(qū)域中僅次于青秀區(qū)的心儀樓盤，在吳圩、蘇圩等新劃歸江南區(qū)的區(qū)域之后，江南區(qū)將繼承成為房地產市場的“黃金區(qū)域”，并以點帶面，由邕江橋頭板塊和白沙大道板塊向四周輻射。最新政策調解對南寧房地產行業(yè)生長的影響“國八條”政策一是強化籌劃調控，改進商品房結構。（略）二是加大土地供給調控力度，嚴格土地治理。（略）三是增強對普通商品住房和經濟適用住房代價的調控，包管中低價位、中小戶型住房的有效供給。經濟適用住房代價要嚴格實行政府指導價。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭根本住房需求。（略）五是運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產生意業(yè)務行為的調治力度。六是增強金融羈系。各商業(yè)銀行要增強對房地產貸款和小我私家住房抵押貸款的信貸治理，防備貸款風險。七是切實整頓和范例市場秩序。強化法治，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。八是增強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。增強輿論引導，增強政策透明度。小結：國八條的重點是抑制房地產投資過熱，控制房地產的代價泡沫，調治房地產的結構供需矛盾。但南寧房產市場目前還處于上升階段，差別于北京、上海、杭州等房地產熱點都市，房產新政的出臺，對付南寧房地產市場影響極小。雖然對南寧購房者的心態(tài)產生一定的作用，致使購房市民張望心態(tài)開始上升，但受整體供求影響，南寧樓市并不會沉寂太久，相信在近段張望期以后又將迎來一個新的生長期。南寧市房地產總體生長趨勢闡發(fā)南寧市商品房供求干系闡發(fā)南寧市房地產市場供給與需求現狀闡發(fā)憑據上圖顯示，2004年一季度全市批準預售面積放量較為溫和，二季度稍有回落但到了第三季度呈放量態(tài)勢上升，全年300萬平米的預售面積恰好到達政府預期中的目標，而到了2005年第1季度，南寧的商品房預售則創(chuàng)了歷史同期新高。2005年第1季度，南寧的商品房預售創(chuàng)歷史新高，憑據歷史數據記錄，季候的生意業(yè)務總量與全年的生意業(yè)務總量有著較為相似的生長節(jié)拍，因此，以第1季度的生意業(yè)務總量也可大抵靜態(tài)地體現年生意業(yè)務總量的大抵范疇。除04年第1季度預售面積略大于銷售面積外，其余各季度的銷售量均大于預售面積，整體供求狀況在去年也較為暢旺。南寧市房地產市場供求狀況預測南寧的都市生長剛進入一個快速的生長期，與此相對應的是舊城的拆遷改革、本地居民對住房品質的需求提升，以及因都市知名度的提高而吸引來的投資者等眾多因素，由此刺激市場需求度的拉升，需求量仍然會出現不絕上升的趨勢，求大于供給或供求根本持平將是南寧房地產市場未來幾年的主要特征。南寧市商品房代價走勢闡發(fā)——整體保持增長的趨勢小結：由上圖可見，從2000年到2005年第1季度南寧市的商品房銷售代價根本上保持穩(wěn)步增長，增長幅度在5-10%。出現代價回落的是在2003年，其時由于江南區(qū)大量的低價房供給，拉低了整個成交價位，隨著其它區(qū)域的供給量的增多，上述情況在2004年得到扭轉，繼承保持上揚的趨勢。南寧市各區(qū)域房地產現狀掃描及闡發(fā)2005年，經國務院批準，南寧市行政區(qū)劃調解為六個城區(qū)和六個縣，分別是興寧區(qū)、青秀區(qū)、江南區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)、邕寧區(qū)和良慶區(qū)六個城區(qū)，以下則以各行政區(qū)域來進行區(qū)域闡發(fā)。主要區(qū)域表面及居住代價闡發(fā)目前，在南寧市的房地產市場，具有較強競爭力的區(qū)域主要是西鄉(xiāng)塘區(qū)、青秀區(qū)、江南區(qū)、良慶區(qū)，且這四個區(qū)域的主要板塊與本項目的可比性較強，因此下面針對這四個區(qū)域做進一步的闡發(fā)。青秀區(qū)——該區(qū)擁有優(yōu)越的地理位置和自然情況，區(qū)位優(yōu)勢顯著，在目前南寧市六大城區(qū)中，城區(qū)情況和生長前景最被看好。生態(tài)情況：青秀山和石門森林公園所在地，并座擁邕江東，情況較佳；都市籌劃：近幾年都市籌劃的偏向是向東向南，青秀區(qū)的3大板塊瑯東板塊，鳳嶺板塊另有仙葫板塊都是都市籌劃的重點，未來幾年的開發(fā)力度將繼承增長；交通條件：擁有橫貫南寧市東西走廊的主干道民族大道以及南北座向的環(huán)城高速，交通最為便利；居住氣氛：隨著近幾年的市政的利好和都市籌劃的導向，該區(qū)已經形成一定范圍的居住人口，居住氣氛僅次于西鄉(xiāng)塘區(qū)；商業(yè)配套：南寧國際會展中心、體育中心、文化中心均在該區(qū)，并擁有多條繁華的商業(yè)街，商業(yè)配套最為成熟；升值潛力：現均價約3300元/㎡，近年及今后幾年內南寧市房地產生長的重點，升值潛力大。江南區(qū)——南寧市輕紡、化工、制糖、機器、建材、電子、飼料加產業(yè)等產業(yè)的重要基地。生態(tài)情況：南寧市3個產業(yè)園所在地，工場眾多，情況較差。都市籌劃：2002年開始都市籌劃南拓的重點，邕江橋頭板塊和白沙大道板塊近年來生長迅猛；交通條件：擁有交通主干道白沙大道和江南路，交通條件良好，僅次于青秀區(qū)；居住氣氛：該區(qū)主要為產業(yè)區(qū)，居住氣氛不濃，但近幾年入住的人口增多，情況有所變動；商業(yè)配套：該區(qū)的生活配套、商業(yè)配套和娛樂配套都比力落后，有待完善；升值潛力：近幾年都市建立的重點，現均價約2550元/㎡，升值空間較大。西鄉(xiāng)塘區(qū)——地區(qū)空間遼闊、耕地面積多、人口眾多，隨著經濟實力的不絕增強，將會成為首府的“西部明珠”。生態(tài)情況：情況相對一般，除了靠近南寧市動物園的高新板塊情況較佳外，其他的兩個板塊永新板塊則比力一般，城北板塊是舊城區(qū)所在地，生態(tài)情況則較差。都市籌劃：該區(qū)相思湖流域地處邕江上游，具有良好的自然情況和人文條件，市政府將把它建立成集教誨、文化、旅游、生態(tài)、經濟生長為一體的多成果大學城和科技財產城；交通條件：擁有南北座向的環(huán)城高速秀廂大道，以及北湖路明秀路等交通要道，交通較為為便利；居住氣氛：人口眾多，鄰里干系密切，居住氣氛最濃；商業(yè)配套：該區(qū)為老城區(qū)，生活配套根本齊全，但商業(yè)配套等有待完善；升值潛力：現均價約2600元/㎡，升值空間一般，但將較為保值。良慶區(qū)——南寧市轄區(qū)面積最大的城區(qū)，大交通較為便利，農業(yè)發(fā)達。生態(tài)情況：處于南寧郊區(qū)，情況較佳。都市籌劃：2002年開始都市籌劃南拓的重點，靠近白沙大道一帶將是近幾年開發(fā)的重點；交通條件：處于郊區(qū)，交通不甚便利；居住氣氛：以村民居多，有一定的居住氣氛；商業(yè)配套：處于郊區(qū)，商業(yè)配套落后；升值潛力：房價最為自制，現均價約1950元/㎡，有一定的升值潛力，但由于地處偏遠，升值空間但比不上其他三個區(qū)。各區(qū)域競爭闡發(fā)憑據上述的闡發(fā)，我們給這四個區(qū)域的居住代價評分，最高為“★★★★★”，最低為“★”。主要指標區(qū)域主要指標區(qū)域西鄉(xiāng)塘區(qū)青秀區(qū)江南區(qū)良慶區(qū)生態(tài)情況★★★★★★★★★★★★★★都市籌劃★★★★★★★★★★★★★★交通條件★★★★★★★★★★★★★★居住氣氛★★★★★★★★★★★★★★商業(yè)配套★★★★★★★★★★★★★★升值潛力★★★★★★★★★★★★★★廣州中地行江南區(qū)區(qū)域市場調查報告PAGE32小結：由于青秀區(qū)得天時及地利眾優(yōu)勢于一身，故所開發(fā)的物業(yè)屬高端產物適合開發(fā)高等寫字樓、公寓以及大型商業(yè)物業(yè)；江南區(qū)及西鄉(xiāng)塘區(qū)由于區(qū)域定位為都市副中心所開發(fā)的物業(yè)將處“金子塔”的塔身位置，適合開發(fā)中檔住宅公寓、配套商業(yè)以及少量的高端產物以滿足整個區(qū)域的需求及現狀；而良慶區(qū)由于地處都市邊沿地帶，故所開發(fā)的物業(yè)將定位在“金子塔”的塔底部分，為純居住型的住宅物業(yè)，在配以少量的自足型商業(yè)配套。綜合以上的區(qū)域表面與區(qū)域代價的闡發(fā)，我們可以看出項目所在區(qū)域江南區(qū)與其他三個具有較強市場競爭力的區(qū)域相比，優(yōu)勢在于：交通便利。江南區(qū)是南寧市水、陸、空的交通樞紐和南寧市作為大西南出海通道和樞紐都市的重要門戶，同時是廣西最大的商品流通地。區(qū)域房產代價具有競爭力。房產代價相對付青秀區(qū)來說比力自制，與西鄉(xiāng)塘區(qū)的房產代價較為靠近，如果產物上有所突破、性價比高的話，競爭力將強不少。升值潛力較大，自住投資兩相宜。江南區(qū)近年隨著市政的利好，成為都市籌劃的重點，經濟連續(xù)增長，房地財產也生長迅猛，已經出現了錦繡江南與金康天和人家等代表性樓盤，該區(qū)域未來幾年房地產將繼承穩(wěn)步增長，房價有較大升值空間。城區(qū)成果的轉變，成為僅次于青秀區(qū)的“黃金區(qū)域”。目前江南區(qū)的性質正由產業(yè)區(qū)改變?yōu)榫幼^(qū)，逐漸改變別的城區(qū)對江南區(qū)的看法，這樣有利于吸引別的城區(qū)居民來江南區(qū)入住，形成一定的跨區(qū)域購買效應。江南區(qū)房地產市場闡發(fā)江南區(qū)區(qū)域表面城區(qū)表面：地區(qū)寬廣，土地資源富厚。江南區(qū)位于珠江支流邕江的南岸，是南寧市“一城兩岸”的半壁山河，占地1154平方公里，人口40.2萬人，轄有江南街道辦事處、福建園街道辦事處，以及那洪和沙井鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)，是上世紀50年代末60年代初興起的老產業(yè)城區(qū)。區(qū)位優(yōu)勢：南寧市水、陸、空的交通樞紐和南寧市作為大西南出海通道和樞紐都市的重要門戶。西南地區(qū)最大的鐵路貨運編組站——南寧南站、“西南出海大通道鋼鐵長龍”南昆鐵路、通往東盟地區(qū)的國際聯運鐵路——湘桂鐵路，以及連接南寧與廣西沿?？诎抖际械臍J防、欽北鐵路均交匯于此；轄區(qū)內另有用于貨品集散的鐵路專線20多條，倉儲運輸企業(yè)30多家，是廣西最大的商品流通地；通過南寧都市快速環(huán)道和南寧外環(huán)高速公路，北可上南寧水任高速公路，直通貴州、重慶、四川，西可往南寧昆明高速公路，東可走桂林北海高速公路、南寧梧州高速公路，南可下已經開工建立的南寧－憑祥高品級公路、南寧－北海、南寧－防城港高速公路；轄區(qū)擁有連接機場的高速公路，距南寧國際機場不到30公里，另有西江港、亭子港兩個內河天然良港，1000噸級船舶可以直達廣州、珠海和港澳地區(qū)，9座橋梁將江南江北緊緊相連。經濟生長：南寧市輕紡、化工、制糖、機器、建材、電子、飼料加產業(yè)等產業(yè)的重要基地，生長潛力較大。1958年以來，南寧市先后在江南區(qū)興建南寧化工場、南寧制糖造紙廠、南寧造船廠、南寧絹紡廠、南寧麻紡廠、南寧鋁廠和南寧平板玻璃廠等一批大中型企業(yè)，使江南區(qū)逐步生長成為南寧市重要的產業(yè)基地。而最近兩年來，隨著各項重點工程紛紛落戶江南，以及都市交通路網的日益發(fā)達，江南區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢業(yè)已空前突出，城區(qū)經濟建立正處在突飛猛進的生長當中。這塊尚有待進一步開發(fā)的“童貞地”，正備受寬大中外客商的配合矚目。江南區(qū)房地產供求干系闡發(fā)（住宅、商業(yè)）江南區(qū)房地產市場供求現狀闡發(fā)——整體市場求略大于供時間江南區(qū)（萬M2）2004年第1季度批準預售面積28.65銷售面積25.242004年第2季度批準預售面積13.52銷售面積17.572004年第3季度批準預售面積35.31銷售面積43.912004年第4季度批準預售面積25.12銷售面積32.652004年批準預售面積小計102.6銷售面積小計119.372005年第1季度批準預售面積27.56銷售面積35.82由上表顯示，江南區(qū)除04年第1季度預售面積略大于銷售面積外，其余各季度的銷售量均大于預售面積，整體供給狀況在去年也較為暢旺，多層物業(yè)類型的樓盤較受歡迎，且在2005年第1季度明顯比批準預售的要高。加之政府未來生長重心放在東、南偏向，房地產市場在該區(qū)域形勢仍舊看好。區(qū)域未來供給狀況闡發(fā)江南區(qū)土地供給狀況憑據領土出讓信息總匯表顯示江南區(qū)去年至今年國有土地出讓面積約為21.78萬平米左右，折合容積率測算未來供給量大抵在51.45萬平米，其中籌劃多為小高層及多層修建，絕大部分面積為住宅，商業(yè)及寫字樓各占一小部分。江南在售項目剩余供給狀況江南所有在售項目剩余貨量闡發(fā)項目名稱總供給量（萬M2）剩余量（萬M2）金沙灣4.22.5錦繡江南3116翠嶺人家55金康·天和時代44盛景名庭64合計5231.5目前整個江南區(qū)在售樓盤共有5個，其余樓盤剩余貨量多為商業(yè)部分，住宅部分均已售罄；以上幾家在售樓盤配合點在于剩余住宅部分多為小高層修建，自身范圍為商住型項目。地塊周邊項目的剩余供給量項目名稱總供給量（萬M2）剩余量（萬M2）金康·天和時代44翠嶺人家55錦繡江南3116合計4425上述三個項目與項目地塊同屬白沙路段，其中翠嶺人家對本地塊項目影響最大，另兩個項目雖同屬一路段，但相距較遠且物業(yè)類型差別，為高層及小高層住宅。而翠嶺人家則是在地塊項目劈面，該項目籌劃以多層住宅為主小高層住宅為輔的半圍合式社區(qū)，在推廣周期及代價比力上將做為本地塊項目的直接競爭敵手。綜上所述，未來江南區(qū)域剩余土地的供給量和目前剩余未售貨量的總和為82.95萬平米。江南區(qū)商品房代價趨勢闡發(fā)南寧市房地產市場代價闡發(fā)——整體保持增長的趨勢小結：由上圖可見，從2000年到2005年第1季度南寧市的商品房銷售代價根本上保持穩(wěn)步增長，增長幅度在5-10%。出現代價回落的是在2003年，其時由于江南區(qū)大量的低價房供給，拉低了整個成交價位，隨著其它區(qū)域的供給量的增多，上述情況在2004年得到扭轉，繼承保持上揚的趨勢。江南區(qū)域各板塊房地產市場代價走勢總述——江南房地產市場代價受供求干系以及政府籌劃利好的因素影響，整體代價出現明顯的上升趨勢。雖然江南區(qū)域為原來的產業(yè)會合區(qū)，但近幾年受市場整體供求干系的影響，以及政府對江南籌劃的利好，江南區(qū)域房地產代價出現明顯的上升趨勢，除了遠郊的良慶板塊代價增長稍緩之外，其他板塊的代價從2004年至今，維持在10-15%的上升幅度，上升趨勢較為明顯。邕江橋頭板塊——現均價2845元/㎡，是江南房地產市場代價最高的板塊，且呈連續(xù)增長的趨勢。白沙大道板塊——現均價2515元/㎡，處于江南的中心位置，代價也出現連續(xù)增長的趨勢，是江南區(qū)上升勢頭最快的區(qū)域。良慶板塊——現均價1948元/㎡，處于遠郊位置，距離都市中心較遠，代價增長幅度相對慢于江南其他兩個板塊，其中鑫金·現代城均價僅為1750元/㎡，拉低了板塊代價，其他在售項目在2000元/㎡以上。白沙大道板塊幾個主要樓盤代價走勢及闡發(fā)白沙大道板塊較有影響力的樓盤有南國花圃康城、榮寶華商貿城、金康天和人家和錦繡江南。在2003年，南國花圃康城以1650元/㎡的低價入市，到了2005年銷售均價到達2350元/㎡；榮寶華商貿城也以1600元/㎡的低價入市，但由于以商業(yè)為主，其住宅代價變動幅度仍低于周邊樓盤，到2005年的銷售均價到達2168元/㎡；同樣以低價入市的另有金康天和人家，01年入市時的價位是1350元/㎡的低價入市，在做了營銷推廣之后，銷售價位提高幅度較大，到2005年的銷售均價到達2680元/㎡；錦繡江南在2003年以2100元/㎡的價位入市，到2005年的銷售均價到達2650元/㎡。小結：白沙大道板塊主要的幾個樓盤金康天和人家、錦繡江南、南國花圃康城其入市價與銷售均價相差較大，約莫在600元/㎡左右，都有較為明顯的增長趨勢。項目代價預測受整體供需干系，以及市政利好的影響，代價上升的趨勢將是未來幾年江南房地產市場的主基調，但不排除受政府階段性調解而出現的代價微跌以及增長放緩的情況。近來由于國度宏觀調控政策的影響，消費市場出現持幣張望的態(tài)度，代價上升的趨勢有所放緩，但由于南寧住宅市場是以自住的需求為主，整個調控政策對南寧房地產市場的影響較弱，且憑據江南房地產的供求干系，預計在2006年，整個江南房地產代價仍將保持上升的趨勢。本案占地122.581畝（81720.66㎡），位于江南區(qū)的主干道白沙大道中段，交通條件十分便利，但四周生活配套和交通配套有待完善，且受東南向的煙囪影響較大，因此在整體代價上可按略低于周邊市場的代價標準進行預測，如果項目在年底進行銷售的話，銷售均價可以控制在2400-2500元/㎡之間，并且不排除通過策劃包裝以及產物提升，代價進一步拉高的可能。江南區(qū)房地產市場產物闡發(fā)選定以下項目周邊10個在售樓盤作為市場掃描。（金康天和人家、南國花圃康城、翠嶺人家、錦繡江南、金沙灣花圃、盛景名庭、雅典衛(wèi)城、陽光新城、鑫金·現代城、濱江·麗景花圃）產物籌劃結構闡發(fā)從目前項目周邊各大在售樓盤整體籌劃結構來看：邕江橋頭板塊——盛景名庭、雅典衛(wèi)城占地的面積在4000m2左右，在結構方面相對單一，都是呈L字型結構。白沙大道板塊——錦繡江南、金康天和、南國花圃康城、金沙灣花圃、翠嶺人家。良慶板塊——陽光新城、鑫金·現代城、濱江·麗景花圃都是坐北朝南以排列式或錯落式結構。陽光新城部分入口廣場組團、VIP會所組團、步行商業(yè)廣場組團是以半圍合式結構，來增強組團的主題性，但同時也損失了部分南北朝向擺位代價。濱江·麗景花圃在別墅、多層、小高層都進行組團，組團劃明白顯。從總體上看，為了充實利用江景資源，南高北低呈門路式結構。修建范圍及修建類型闡發(fā)范圍和容積率闡發(fā)板塊項目名稱占地面積容積率總修建面積邕江橋頭板塊盛景名庭1.0萬m26.06.0萬m2雅典衛(wèi)城0.4萬m25.02.0萬m2白沙大道板塊錦繡江南10.7萬m22.931.0萬m2金康天和人家1.8萬m22.24.0萬m2南國花圃康城4.5萬m21.67.2萬m2金沙灣花圃2.1萬m22.04.2萬m2翠嶺人家2.0萬m22.55.0萬m2良慶板塊陽光新城33.3萬m21.655萬m2鑫金·現代城3.3萬m22.27.3萬m2濱江·麗景花圃6.1萬m21.811.0萬m2邕江橋頭板塊的項目占地面積最小，大部分在1.0萬m2，而容積率最高，到達5.0以上，這與其靠近市中心，生活配套較為齊全有關；白沙大道板塊的項目占地面積大部分在2—5萬m2，而容積率也多數在2.0—3.0這個區(qū)間內；良慶板塊的項目占地面積大部分在5萬m2以上，并出現了像陽光新城這樣占地達33.3萬m2的大盤，而容積率最低，多數控制在2.0以下。按上述數據比擬，本案的占地面積較大，到達8.17萬m2，僅次于占地面積達10.7萬m2的錦繡江南，在本板塊屬于大盤；而容積率方面將控制在2.2以下，這相對付錦繡江南和翠嶺人家來說，也具有一定的優(yōu)勢。修建類型闡發(fā)板塊項目名稱多層（%）小高層（%）別墅（%）邕江橋頭板塊盛景名庭0%100%0%雅典衛(wèi)城0%100%0%白沙大道板塊錦繡江南72%28%0%金康天和61%0%39%南國花圃康城100%0%0%金沙灣花圃77%23%0%翠嶺人家34%66%0%良慶板塊陽光新城100%0%0%鑫金·現代城100%0%0%濱江·麗景花圃48%43%9%從三大板塊的項目修建類型方面進行闡發(fā)，邕江橋頭板塊的項目以小高層為主；白沙大道板塊的項目產物供給種類較為富厚，有多層、小高層和別墅；良慶板塊的項目以多層為主，其次為小高層。從白沙大道板塊幾個主要樓盤的修建占地面積與容積率方面進行闡發(fā)，周邊項目的產物供給種類相對其他區(qū)域來說最為富厚，包羅多層、小高層、別墅，但從整體看，區(qū)域生長高等物業(yè)的市場競爭力相對付其他區(qū)域較弱，區(qū)域內別墅等高等物業(yè)銷售速度不理想，因此發(fā)起本案立足中檔市場，并以多層和小高層為主。戶型面積配比闡發(fā)目前該區(qū)域主要以三房和二房為主力戶型，銷售速度也較快，主力面積會合在76-100㎡，其次在101-130㎡，主要為經濟型戶型，大多數業(yè)主屬于一次置業(yè)者。面積在131-160㎡比例占14.4%，由于大面積戶型缺少需求，所以161㎡以上的戶型推出量僅為1%，并且銷售較為遲鈍。由于2003年別墅用地停止批出后，2004年的別墅市場出現逐步升溫，江南區(qū)部分樓盤推出不少別墅新貨，但由于居住情況在高等市場缺乏市場競爭力，銷售狀況不佳。通過以上闡發(fā)可以看出，該區(qū)域產物照舊以76-85㎡的二房和95-130的三房戶型為主流，銷售速度較快的是110-120㎡左右的三房和76-85㎡的兩房。發(fā)起本案以該兩種戶型配置為主。項目所在區(qū)域房產消費者闡發(fā)憑據現有的資源以及資料，對項目周邊兩個項目的客戶情況進行統(tǒng)計，以此對項目所在區(qū)域的房產消費者進行闡發(fā)。消費群來源闡發(fā)——本區(qū)域及青秀區(qū)消費者為主，西鄉(xiāng)塘區(qū)也占有不小比例。江南區(qū)和青秀區(qū)的客戶群體共占62%以上，西鄉(xiāng)塘區(qū)的客戶群體占28.9%，上述三個群體是本區(qū)域最主要的消費群體，其他區(qū)域中以周邊縣城客戶所占比例較大。消費群購買年齡條理——20-35歲年齡段的購房群體是本區(qū)域的重要群體這個年齡條理的購買群體多為一次置業(yè)，因此，在購買戶型時也選擇面積相對較小，總價相對較低的二房二廳和小三房兩廳。消費群家庭結構——以二口、三口之家為主伉儷二人及一家三口的客戶群體所占的比重較大，伉儷二人這一客戶群體根本以新婚匹儔為主，屬一次置業(yè)，現大多都以在外租房為居住條件，因此對第一次購房都持謹慎態(tài)度。而一家三口的購買群體也都以年輕家庭為主，對付現所擁有的居住情況并不滿意，因此為了改進居住條件，選擇購買三房。小我私家月收入——會合在1000-2000元之間的比例最高消費群會合的收入以1000-2000元/月為主，高收入的客戶數量比例較低。消費群所從事的行業(yè)闡發(fā)——私營企業(yè)、國營企業(yè)的中、低層事情人員為主。項目主要競爭敵手闡發(fā)錦繡江南（1）總占地面積：160畝（合計10.7萬m2）總修建面積：31萬m2容積率：2.9修建形式：多層、小高層配套：社區(qū)社有500米長沿街大型南國風情騎樓街鋪，5000m2開放式休閑場，1000m2南北中央景觀園林及大型陽光泳池，羽毛球場，多成果會所。項目開發(fā)：一期占地100畝，總修建面積15萬，總戶數1005戶，有18棟多層和小高層住宅所組成，幼兒園等，二期60畝，籌劃成7棟小高層住宅小區(qū)。戶型面積：現推出小高層14#、15#棟，其中14#樓為69套，15#樓為51套，主要以三房為主，有經濟型、躍式型和寬松型，面積在113-128m2之間。現場包裝：銷售中心還設有二房和三房樣板間，讓客戶能更直接的體驗戶型的空間結構。目標客戶群闡發(fā)：隨著項目在產物和代價上的升級，目前以跨越了區(qū)域限制，吸引不少中心城區(qū)的客戶，其中新城區(qū)的客戶占50%以上，多數以年輕人群為主，相對經濟實力不外雄厚。金康天和人家總占地面積：27畝（合計1.8萬m2）總修建面積：4.0萬m2容積率：2.2修建形式：多層戶型面積：由多棟多層住宅坐北朝南所組成，部分首層為臨街商鋪，金康天和人家共推出239套，108-116m2三房為119套，77-78m2二房為120套。三房和二房各占一半，雖然產物形式單一，但低代價路線和營銷戰(zhàn)略抓住此區(qū)域的客戶的需求，100-115m2三房和80m2兩房最受消費者歡迎。目標客戶群闡發(fā)：業(yè)主主要是該區(qū)域以及周邊城鎮(zhèn)的人群，年輕人占多數。陽光新城總占地面積：500畝（合計33.3萬m2）總修建面積：55萬m2容積率：1.6修建形式：多層配套：全區(qū)除VIP會所組團是框架結構，其余為七層多層磚混結構所組成，總籌劃為4800戶，120平米中心廣場，4000m2多成果會所以及30000m2步行商業(yè)街。戶型面積：目前所推出的組團有麗水苑、風林苑、碧濤苑共500戶，從推出的戶型來看，以97m2的小三房和115m2的三房為主。營銷戰(zhàn)略：四房和樓中樓兩種戶型產物一直銷售遲鈍，營銷戰(zhàn)略是走低價戰(zhàn)略。目標消費群闡發(fā)：消費群以該區(qū)域的居民以及其周邊縣城的人群為主，多數為一次置業(yè)?！艟C合點評從總占地面積與容積率來看，周邊的主要競爭敵手以占地5萬m2以上的大盤和為3.0以下的容積率為主；從產物供給方面來看，周邊項目的產物供給種類相對其他區(qū)域來說最為富厚，包羅多層、小高層、別墅，但從整體看，區(qū)域生長高等物業(yè)的市場競爭力相對付其他區(qū)域較弱，因此發(fā)起本案以多層和小高層為主；從戶型面積方面來看，江南區(qū)的脫銷戶型以76-85㎡的兩房和110-120㎡的三房為主；從項目定位與營銷戰(zhàn)略方面來看，脫銷產物多數定位為中低檔產物，營銷戰(zhàn)略方面多數以低價入市，通過整體包裝與營銷策劃進一步提高代價，發(fā)起本案以立足于中檔市場為主，且在包裝上可以借鑒錦繡江南設立樣板房，給消費者直觀的感覺，從而進一步拉動銷售。項目闡發(fā)項目地塊闡發(fā)項目位置和四至范疇本項目本案占地122.581畝（81720.66㎡），位于江南區(qū)的主干道白沙大道中段，北臨白沙大道和菠蘿嶺，南靠鳳凰紙廠，西鄰槎路肉菜市場，東連江南路和汽配物流倉儲中心。圖片項目地塊的地形地貌地形本項目的地形比力方正，進深約550米，西面臨街（北湖北路）長約160地貌項目地塊的陣勢平坦，但原為深坑屬于填土而成。項目周邊狀況闡發(fā)交通情況闡發(fā)項目目前交通情況良好，路網形成“一縱二橫”干道系統(tǒng)，周邊有多座橋梁高出邕江順流通達南寧市各區(qū)。白沙大道——雙向六車道環(huán)城快速公路，東段通過白沙大橋直達興寧區(qū)的黃金商業(yè)地段，西段通過清川大橋直達西鄉(xiāng)塘區(qū)的各個高等學府；江南大道——雙向六車道都市主干道，南段通過邕江大橋直達都市中心商業(yè)區(qū)，北段直達良慶區(qū)；亭江路——雙向四車道都市門路，通過永和大橋直達南寧火車站；周邊居民組成與配套闡發(fā)通過我司人員的實地視察，把項目地塊周邊區(qū)域的居住情況和街區(qū)文化大抵分為3個區(qū)域：區(qū)域居民組成生活配套教誨主要在售樓盤特點菠蘿嶺居民區(qū)主要為七八十年代的私人房及一部分廠區(qū)宿舍為主，本地老市民相對較多，生活水平尚可目前配套相對完善，有銀行、餐館、菜市場、小型超市等，但檔次較低菠蘿小學、石柱嶺小學、群英小學、模具廠職工學校目前只有翠嶺人家一個在售樓盤，均價在2500元/㎡該區(qū)域屬于私人住宅及產業(yè)居住結合區(qū)，原纖維廠、模具廠、無線電廠等均設在此區(qū)白沙大道居民區(qū)此區(qū)主要是新建樓盤社區(qū)為主，大部分是商品房，居民生活水平屬于中等偏上由于為新建社區(qū)生活配套相對較少，主要會合汽車專賣店和小吃店為主，以及小型市場無目前在售樓盤，金康天和人家、南國康城、錦繡江南、榮寶華商城，均價都在2600元/㎡左右該區(qū)域屬于新建的商品房社區(qū)，隨著區(qū)域生活配套和交通配套的不絕完善，該區(qū)域會有一定的生長潛力槎路居民區(qū)以那洪鄉(xiāng)及一部分的廠區(qū)宿舍為主，居民生活水平屬于中