15.三四線市場調(diào)研

三四線城市市場調(diào)研前期策劃部林盼盼目錄ONTENTSC1各線城市的市調(diào)異同點2三四線市場調(diào)研關(guān)注點3助力勞斯萊斯土地拓展各線城市的市調(diào)異同點一各線城市的市調(diào)異同點競爭影響需求供求關(guān)系產(chǎn)品產(chǎn)品競爭力客戶客戶核心需求營銷土地占位容量競爭成本性能價值能力認知動因城市項目各要素之間的關(guān)系：競品調(diào)研各線城市的市調(diào)異同點供求關(guān)系產(chǎn)品競爭力客戶調(diào)研客戶核心需求營銷地塊調(diào)研占位容量競爭成本性能價值能力認知動因城市調(diào)研調(diào)研體系各部分之間的關(guān)系：各線城市的市調(diào)異同點各線城市的調(diào)研相同點：統(tǒng)一于一個調(diào)研體系市場調(diào)研體系本體調(diào)研城市調(diào)研競品調(diào)研客戶調(diào)研三四線城市與一二線城市特征對比理解的關(guān)鍵詞：容量、產(chǎn)品力一二線特征VS三四線特征1、經(jīng)濟發(fā)達，國內(nèi)/全省經(jīng)濟發(fā)展前列；2、城市各項指數(shù)首位度高，人口基數(shù)大、流動性強且以凈流入為主；3、城市文化習俗大融合，時代性趨勢特征更明顯；4、房地產(chǎn)市場容量大，表現(xiàn)為供需兩旺，但存在板塊/片區(qū)差異，城市房地產(chǎn)價格一般有梯度且較大；5、城市各項機制比較規(guī)范。城市1、城市一般規(guī)模不大；2、人口基數(shù)小，人口流入性一般（除東部沿海發(fā)達區(qū)域外）；3、城市文化相對單一，趨同性強；4、房地產(chǎn)市場容量有限，城市房地產(chǎn)價格梯度不大，且有天花板；5、存在政府誠信度、執(zhí)行力弱等不確定性因素。1、大房企品牌多，房地產(chǎn)開發(fā)水平相對較高；2、房地產(chǎn)操作相對規(guī)范，土地成本占據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的絕對比重；3、硬件競爭是基礎(chǔ)，軟性競爭是關(guān)鍵（附加值服務(wù)等）。競品1、房地產(chǎn)開發(fā)水平相對有限，一般，大房企品牌進入有限；2、建設(shè)成本剛性，控制是關(guān)鍵，地價亦有天花板；3、硬件產(chǎn)品力是競爭關(guān)鍵，軟件競爭處于提升中。三四線城市與一二線城市特征對比理解的關(guān)鍵詞：客源、配套資源、成本敏感性一二線特征VS三四線特征1、總量大，有保障，且具有典型的三角形比例分布特征；2、客群收入拉差大，細分層面豐富；3、客群消費整體趨向理性?？蛻?、總量有限，構(gòu)成相對簡單，當?shù)刂懈呤杖肴巳菏巧唐贩康挠行е脴I(yè)人群；2、客群置業(yè)有限理性，易跟風。1、發(fā)展規(guī)模空間大；2、城市配套資源比較多且均衡；3、地價差別大且高位。本體1、受市場容量影響，一般發(fā)展規(guī)模有限；2、城市配套資源有限，自身打造空間有限，對城市強勢配套資源依賴性較大。小結(jié)一線城市三四（五六）線城市人口基數(shù)大人口流入量大各線城市的調(diào)研差異點：城市擴張需求大經(jīng)濟總量大分化嚴重二線城市資源稟賦做什么產(chǎn)品在哪兒做有沒有得做產(chǎn)業(yè)擴張經(jīng)濟總量大人口流入量大人口基數(shù)大局部供需失衡發(fā)展不均衡容量相對小地方差異大起步相對晚Q&A三四線城市調(diào)研關(guān)注點二小結(jié)三四線城市調(diào)研重點城市進入機會市場容量競爭水平城市調(diào)研競品調(diào)研市場容量1調(diào)研關(guān)注點：1、市場容量城市調(diào)研人口流向城市定位城市規(guī)劃城市面貌經(jīng)濟數(shù)據(jù)對市場容量進行初步判斷，分析購買力，研判城市機會定性分析定量分析快速研判調(diào)研關(guān)注點：1、市場容量主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標：近3年人均GDP及增速指標越高，城市活力越高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入通?？芍涫杖朐蕉噘彿磕芰υ礁摺３擎?zhèn)化率與人均居住面積通過城鎮(zhèn)化率判斷城市建設(shè)所處階段，及不同階段對應(yīng)不同的取地策略。參考值：該城市房地產(chǎn)發(fā)展狀況處于（平緩階段<30%、發(fā)展階段30%-70%、平穩(wěn)階段>70%）；人均居住面積印證城鎮(zhèn)化率對城市的結(jié)論（快速發(fā)展<20㎡、平緩發(fā)展20-30㎡、平穩(wěn)階段>30㎡）年人均銷售面積（重點關(guān)注）常住人口增長率（重點關(guān)注）主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標：反映城市房地產(chǎn)開發(fā)量和人口是否相匹配，健康人均銷售面積≈1㎡。＜1㎡：存在較大的增長空間；＞1㎡：城市未來購房的需求被提前釋放。參考值：全國常住人口增長率=0.5%指標為負值的，需重點關(guān)注。調(diào)研關(guān)注點：1、市場容量住宅施銷比（重點關(guān)注）反映未來城市房地產(chǎn)是否供應(yīng)過剩，全國施銷比的平均水平是5。＜5:：風險相對可控；＞5：風險較高。調(diào)研關(guān)注點：1、市場容量東臺人均銷售面積健康人均銷售面積健康施銷比東臺施銷比案例：東臺此時的人均銷售低，可能意味著消費者對市場過剩已有深切感悟，停止購買——人均銷售面積要與施銷比結(jié)合著看很健康？冰山在這！1、橫向指標結(jié)合研判調(diào)研關(guān)注點：1、市場容量鄂爾多斯12年人均銷售面積鄂爾多斯13年人均銷售面積健康人均銷售面積全國平均泡沫在這歷年鄂爾多斯人均銷售面積問題不大？2、指標縱向增加累積供求關(guān)系視角案例：鄂爾多斯調(diào)研關(guān)注點：1、市場容量豐順城市經(jīng)濟指標GDP總量/億103.5常住人口/萬69人均GDP/元15000人均可支配收入/元13006人均存款余額133752013年銷售面積（萬平方米）73、注意深訪驗證實際購買力=貧困縣逆市下，開盤當日推73%，去化率達到80%，相對理想。20%去化來自返鄉(xiāng)置業(yè)！別墅50%以上來自揭陽（相鄰城市）客戶！案例：豐順調(diào)研關(guān)注點：1、市場容量4、注意替代品分流市場容量案例：鄒城開盤當天情況遠不及預(yù)期全部貨量已取得預(yù)售證，推出僅占總貨量26%，去化僅4成26%總貨量推出貨量貨量推出情況推出認購36%46%開盤推售情況鄒城存在較多的公務(wù)員小區(qū)和企業(yè)小區(qū)，分流市場容量！調(diào)研關(guān)注點：1、市場容量5、注意定量定性交叉分析案例城市指標GDP總量（2013年）211億元GDP增速14.8%人均GDP18941元總?cè)丝冢?013年）135.3萬常住人口111.4萬市區(qū)人口22萬常住人口增長率1.5%固定資產(chǎn)投資額144.94億房地產(chǎn)投資額2.44億房投占固投比1.7%城市活力高？對人口吸附力強？房地產(chǎn)處于快速上升期？調(diào)研關(guān)注點：1、市場容量5、注意定量定性交叉分析交警辦公樓門口中委煉油項目火電廠項目中海油LNG項目中電投綜合物流GDP的增長……政府公布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)不能代表該市居民的實際經(jīng)濟能力，當?shù)卣w購買力實際一般，反映在整個城市的建設(shè)速度很慢。常住人口的增長：該市常住人口年平均增長率1.5%，但人口增長的最直接原因是超生嚴重，越窮越生，并非是經(jīng)濟增長帶來的人口流入，居民購買力弱，有效需求較少。結(jié)論：人口密度較大，存在居住需求，但真正有效需求較少。調(diào)研關(guān)注點：1、市場容量5、注意定量定性交叉分析競爭水平2調(diào)研關(guān)注點：2、競爭水平競品調(diào)研積存去化數(shù)據(jù)戶型面積段客戶來源品質(zhì)品牌總價水平競爭激烈程度研判差異化競爭機會片區(qū)與片區(qū)之間所在片區(qū)內(nèi)調(diào)研關(guān)注點：2、競爭水平1、注意競品供應(yīng)結(jié)構(gòu)珠海城區(qū)：客戶豐富，剛需、改善客群全覆蓋70-100㎡兩房80~140㎡三房120~180㎡以上四房坦洲：珠海被動外溢人群首改、首置為主80-120㎡三房為主其次為70-80㎡兩房珠海代表項目洋房熱銷面積情況錦繡明珠匯喬金色名都龍光海悅?cè)A庭錦繡國際花城錦園金域華府優(yōu)越香格里尚東領(lǐng)御8090100110120130140150160170180190以上90-100坦洲項目非臨海項目中海富華里心海州公園里110-120190面積（㎡）項目華發(fā)四季70-80107100-110120-130110-12083-9250-7070-8080-11056-96190120-140100-120m2最熱銷70-90m2普遍熱銷120-160調(diào)研關(guān)注點：2、競爭水平坦洲片區(qū)：100-120㎡三房最熱銷（去化速度150套/月）；其次為70-80㎡兩房（去化速度100套/月）。珠海城區(qū)（非臨海片區(qū)）：以90㎡以下戶型最暢銷（去化速度120套/月）其次120~160㎡（去化速度90套/月）。有供應(yīng)+暢銷=有需求調(diào)研關(guān)注點：2、競爭水平無供應(yīng)+有需求=暢銷錦江美景城主力產(chǎn)品：高層洋房（毛坯）、獨棟別墅（毛坯）（售2套積存9套）皇軒·江山主力產(chǎn)品：高層洋房（毛坯）千江苑主力產(chǎn)品：高層洋房（毛坯）穗光·溫泉花園主力產(chǎn)品：高層洋房（毛坯）豐順碧桂園主力產(chǎn)品：高層洋房（精裝、毛坯）雙拼豐順當?shù)責o精裝洋房，無別墅產(chǎn)品（僅一個競品積存9套獨棟）豐順當?shù)厝撕妹孀?，喜歡大戶型，喜歡花園別墅，返鄉(xiāng)置業(yè)需求大調(diào)研關(guān)注點：2、競爭水平2、注意競品品質(zhì)水平南通主要競品產(chǎn)品類型我司拿地前均價我司開盤時均價起價世茂·公元高層800055004800華潤·橡樹灣高層710053004300景瑞·望府高層680063005800南通碧桂園高層定案價6550實際售價60005658在我司進入南通市場之后，各競品針對我司展開價格戰(zhàn)，對市場的干擾很大！調(diào)研關(guān)注點：2、競爭水平華潤·橡樹灣景瑞·望府世茂·公元華潤·橡樹灣南通競品在新進入一個已有優(yōu)質(zhì)競品的市場時，應(yīng)充分預(yù)判競品的降價風險！案例：東莞碧桂園通過對標競品“保利”做加減配提升優(yōu)勢（注意地區(qū)差異）

針對業(yè)主更關(guān)心的精裝修“加配”裝修部位保利碧桂園客廳地面600*600拋光磚、有周圍波打線、無品牌宣傳800*800無周圍波打線櫥柜淺色臺面、人造石大理石廚房電器海爾抽油煙機、燃氣灶老板抽油煙機水龍頭無品牌貝朗淋浴門無優(yōu)普潔具無品牌貝朗地板強化地板（無品牌）強化地板（宏耐）針對公共空間“減配”，減少成本售樓部外立面：石材——陶瓷薄板大堂地面：石材——瓷磚室外人行道：石材——機壓磚調(diào)研關(guān)注點：2、競爭水平2、注意競品品質(zhì)水平調(diào)研關(guān)注點：2、競爭水平城市地圖城市人口和數(shù)據(jù)常住人口2991.4萬人（2014年）人均GDP47895元（2014年）GDP增速10.9%（2014年）地塊案例：璧山3、注意城市板塊之間的競爭力重慶市：調(diào)研關(guān)注點：2、競爭水平富力城洋房均價：6000元/平（套內(nèi)）龍湖U城洋房均價：6600元/平（套內(nèi)）協(xié)信城立方洋房均價：6700元/平（套內(nèi)）競爭版塊競品品質(zhì)不低，配套較完善，售價不高注：我司項目按套內(nèi)算均價6800左右非品牌開發(fā)商毛坯單價4000左右品牌開發(fā)商毛坯單價6000左右原目標客戶區(qū)域核心客戶板塊競爭板塊調(diào)研關(guān)注點：2、競爭水平大學城強勢競爭版塊還造成了璧山市場的外溢，間接加劇了供大于求的現(xiàn)狀！璧山全縣戶籍人口64萬，城區(qū)人口28萬人口不多，連續(xù)三年每年施工面積超300萬㎡銷售每年保持在70-100萬㎡左右

本地市場正處于供大于求較嚴峻的狀態(tài)。分析：注：璧山項目開盤去化率僅40%！注意競品供應(yīng)結(jié)構(gòu)注意競品品質(zhì)水平注意城市板塊之間的競爭力小結(jié)市場容量競爭水平注意指標縱橫向交叉分析注意深訪驗證實際購買力注意替代品分流市場容量三四線城市的調(diào)研關(guān)注點：城市進入機會注意定量定性交叉分析Q&A助力勞斯萊斯土地拓展三勞斯萊斯土地適應(yīng)性條件1三四線城市勞斯萊斯項目的適應(yīng)性條件：城市選擇地段認可最優(yōu)學區(qū)交通暢達土地選擇有競爭優(yōu)勢市場健康三四線勞斯萊斯土地適應(yīng)性條件要求有競爭優(yōu)勢當?shù)貥潜P和當?shù)刈詈玫男^(qū)綜合水平低于我司“勞斯萊斯產(chǎn)品組團”當?shù)赜绣X人居住的小區(qū)和房子綜合水平低于我司“勞斯萊斯產(chǎn)品組團”市場健康有購買需求人均住宅銷售面積≤1㎡；常住人口增長率（RPGR）≥0.5%（可浮動，不可為負）（參考2014年全國、一二線城市及廣東省RPGR分別為0.5%，1.64%和0.75%）有購買力當?shù)匮蠓棵骶鶅r≥4000元/㎡供需平衡140㎡以上產(chǎn)品供銷比≤2以上數(shù)據(jù)應(yīng)進行綜合評估，對于經(jīng)濟面較差城市，條件應(yīng)收緊，對于經(jīng)濟面較好城市，條件可放寬1、城市選擇：2個要點三四線勞斯萊斯土地適應(yīng)性條件要求2、土地選擇：3個基本要求3個基本要求地段認可當?shù)厝苏J可的區(qū)位地段或城市主要發(fā)展方向上

（空白帶參考范圍：三線城市5公里以內(nèi)，四線城市為2公里以內(nèi)，環(huán)境優(yōu)越或有規(guī)劃利好的，在交通暢達的前提下可放寬）最優(yōu)學區(qū)當?shù)刈詈脤W校學位，尤以能入讀當?shù)刈詈眯W為主（注意評估學校的上下學接送或集體活動不會對小區(qū)生活造成影響）交通暢達地塊與城市各主要商圈之間道路暢達避免有經(jīng)常性或周期性潮汐式塞車狀況（駕車從地塊到市中心在潮汐式塞車情況下半小時內(nèi)可達）X個加分項配套高端商業(yè)配套：當?shù)馗叨松虡I(yè)廣場環(huán)境優(yōu)越稀缺性景觀資源優(yōu)越人造環(huán)境資源，如高爾夫球場、公園三四線勞斯萊斯土地土地適應(yīng)性條件要求當?shù)鼐鶅r水平高，購買力強，改善需求強，我司產(chǎn)品在當?shù)厮阶顑?yōu)，區(qū)位好，周邊有學校配套。開盤當日140㎡以上洋房產(chǎn)品推貨114套，認購75套，去化率66%我司勞斯萊斯產(chǎn)品熱銷案例對標驗證：金壇碧桂園（江蘇常州市）競品品質(zhì)無品牌開發(fā)商，競品品質(zhì)差人均銷售面積0.98㎡常住人口增長率0.3%當?shù)匮蠓棵骶鶅r5594元（城區(qū)）城市140㎡以上產(chǎn)品供銷比1.26區(qū)位當?shù)厝苏J可；主要發(fā)展方向上，無空白帶塞車時段距市中心車程5分鐘教育配套華羅庚實驗學校新城分校（小學，當?shù)刂猩希┥虡I(yè)配套新城吾悅廣場、新市政府案例驗證區(qū)位良好，當?shù)馗偲肪C合競爭力弱，市場別墅類產(chǎn)品空白，大平層不多。開盤當日138㎡以上洋房推62套，售出48套，去化率77%；一周售出57套，去化率92%。我司中高端產(chǎn)品熱銷案例：河池碧桂園（廣西壯族自治區(qū)）競品品質(zhì)無品牌公司，競品品質(zhì)較差，也無景觀園林、物業(yè)管理概念人均銷售面積0.11㎡常住人口增長率0.51%城市140㎡以上產(chǎn)品供銷比2.21當?shù)匮蠓棵骶鶅r3800元／㎡區(qū)位當?shù)厝苏J可，無空白帶塞車時段距市中心車程3分鐘教育配套距離河池高中1.4公里商業(yè)配套距離商業(yè)中心1.6公里案例驗證競品品質(zhì)差，人均銷售面積低，中高端住宅產(chǎn)品供小于求，區(qū)位良好，周邊有教育及商業(yè)配套。開盤當日140㎡以上洋房產(chǎn)品推貨460套，認購284套，去化率62%；一個月認購340套，去化率74%；至15年6月15日已售罄。我司中高端產(chǎn)品熱銷案例：豐順碧桂園（粵東梅州地區(qū)）城市面貌競品照片豐順碧桂園競品品質(zhì)無品牌開發(fā)商，競品品質(zhì)差人均銷售面積0.1㎡常住人口增長率6%城市140㎡以上產(chǎn)品供銷比1.43當?shù)匮蠓棵骶鶅r3900元/㎡區(qū)位當?shù)厝苏J可，無空白帶塞車時段距市中心車程5分鐘教育配套幼兒園、小學、中學商業(yè)配套自有U型商業(yè)街，到城區(qū)商業(yè)中心3公里環(huán)境資源主題公園、城市綠道案例驗證地塊距主城區(qū)遠，競品多，競爭激烈，市場容量有限。

自2013年6月15開盤，洋房大戶型（210-260㎡）貨量共140套，推售56套，至今售出7套，去化率僅為12.5%。對于不符合適應(yīng)性條件的地塊，大戶型產(chǎn)品去化面臨較大風險！應(yīng)用案例：宜興碧桂園（江蘇無錫市）人均銷售面積1.3㎡常住人口增長率0.13%（125萬人）城市140㎡以上產(chǎn)品供銷比2.02當?shù)匮蠓棵骶鶅r7500元／㎡競品品質(zhì)品牌競品多，競爭激烈距市中心空白帶15公里空白帶塞車時段距市中心車程距離城區(qū)18公里，車程30分鐘教育配套距離中小學12公里商業(yè)配套距離商業(yè)中心18公里環(huán)境資源鄰近陽山蕩風景區(qū)我司滯銷案例特點分析助力勞斯萊斯土地拓展2助力勞斯萊斯土地拓展1、排查打造三四線勞斯萊斯項目對區(qū)域前策的要求（規(guī)定動作）：2、調(diào)研3、定位4、預(yù)警排查市場人均銷售面積≤1㎡常住人口增長率≥0.5%（可浮動，不可為負）當?shù)匮蠓棵骶鶅r≥4000元/㎡140㎡以上產(chǎn)品供銷比≤2數(shù)據(jù)來源：政府公報/代理公司數(shù)據(jù)目的：找到供需健康的城市助力勞斯萊斯土地拓展1、排查助力勞斯萊斯土地拓展成本導(dǎo)向型市場高速增長型市場溢價市場成熟市場房價特征<40004000-1000010000-15000>15000客戶特征多數(shù)需求屬于第一置業(yè)或者第一次換房需求，以自住為主多數(shù)消費者收入有限，客戶對價格的變動十分敏感投資比例偏低需求開始多樣化，不僅僅停留在基本的居住條件改善上大多數(shù)消費者可以承擔得起當前房價，雖然大多數(shù)消費者聲稱其承擔不起，他們需要的是真正的好產(chǎn)品多為二次及以上置業(yè)為改善生活或追求生活品質(zhì)提高有較多的高收入人群物業(yè)投資比例很高，普遍認同房地產(chǎn)的財產(chǎn)增值作用，而且市場實際回報也比較高投資行為占到市場中非常高的比例，泡沫開始出現(xiàn)對強勢資源占有的奢侈品的追求，成為富人的選擇產(chǎn)品特征開發(fā)以控制成本為重要原則各物業(yè)類型的價值差沒有拉開市場對于附加值帶來的溢價反應(yīng)十分有限，市場供應(yīng)的產(chǎn)品類型有限，基本沒有高端別墅類產(chǎn)品多層小高層為主有部分高收入客戶開始嘗試追求一些奢侈品各種物業(yè)類型的價值差別得到市場的充分認可各種溢價因素有充足市場溢價空間需求多樣性明顯奢侈產(chǎn)品的比例增高對創(chuàng)新相當敏感，也愿意追求更好更美好的創(chuàng)意，客戶的可引導(dǎo)空間很大豪宅概念開始分類客戶對各種創(chuàng)新已經(jīng)不是十分敏感，置業(yè)更加理性，而對于有資源的頂級項目，其價格上線還是可以不斷突破工具：房地產(chǎn)發(fā)展階段模型，理解市場所處階段特征助力勞斯萊斯土地拓展排查樓盤別墅和大戶型的樓盤有多少市場有沒有同類產(chǎn)品產(chǎn)品綜合水平如何數(shù)據(jù)來源：代理公司/當?shù)貥鞘械貓D目的：找到?jīng)]有超越碧桂園勞斯萊斯產(chǎn)品的城市1、排查助力勞斯萊斯土地拓展工具：競品調(diào)研卡助力勞斯萊斯土地拓展工具：競品調(diào)研卡排查富裕人群對當?shù)馗辉Ｈ巳壕幼^(qū)域及現(xiàn)居住的產(chǎn)品進行詳細分析，尋找當?shù)赜绣X人認同的區(qū)位和地段 深訪訪談別墅盤、大戶型的樓盤的銷售人員，訪談公務(wù)員等富裕人群，驗證當?shù)赜绣X人認同的區(qū)位和地段（訪談紀要）1、排查（1）地塊調(diào)研實地調(diào)研地塊，熟悉地塊地質(zhì)地貌狀況、周邊環(huán)境（四至情況），考察地塊周邊交通狀況，并制作地塊視頻，提取地塊價值點。深訪周邊居民對地塊的看法，謹防隱性不利因素。對于處于城市發(fā)展方向上的地塊，需謹慎調(diào)研政府發(fā)展規(guī)劃的落實。助力勞斯萊斯土地拓展2、調(diào)研助力勞斯萊斯土地拓展市調(diào)關(guān)注點：看規(guī)劃方向看重大工程、基礎(chǔ)設(shè)施實質(zhì)布局方向看城市外擴的實質(zhì)速度看近年集中供地方向看客戶認可度三四線城市多處于非理性擴張期，一定要謹慎研判新區(qū)規(guī)劃

上江北下江北中壩西區(qū)趙場上江北：圍繞五糧液的產(chǎn)業(yè)居住區(qū)圍繞著五糧液的發(fā)展，相對獨立的產(chǎn)業(yè)、居住區(qū)域舊城：核心的商業(yè)、金融、居住區(qū)城市最老牌的商業(yè)、行政、居住區(qū)域，現(xiàn)狀仍為全市的商業(yè)中心地帶下江北：新興省級重點開發(fā)新區(qū)現(xiàn)狀為799、天元的老廠區(qū)和新興的居住區(qū)，大多數(shù)地塊以農(nóng)田和凈地為主西區(qū)趙場：高端居住區(qū)域西區(qū)發(fā)展從2005年開始，主要受益于由魯能牽頭的大規(guī)模房地產(chǎn)項目的開發(fā)，目前已經(jīng)發(fā)展為城市的高端居住區(qū)中壩:站前及功能延伸區(qū)現(xiàn)狀為宜賓火車站站前區(qū)域，以及承擔老城區(qū)的外溢居住功能舊城南岸東區(qū)南岸東區(qū)：行政和居住區(qū)為市政府的所在地，90年代逐漸發(fā)展起來的居住區(qū)，與舊城組成城市的核心區(qū)域城市核心區(qū)域2013年宜賓城市功能區(qū)域現(xiàn)狀助力勞斯萊斯土地拓展案例：宜賓市片區(qū)發(fā)展?jié)摿ρ信小?）分析現(xiàn)狀上江北菜壩組團南岸西區(qū)及趙場拓展區(qū)鹽坪壩及南廣組團下江北象鼻組團李莊及羅龍組團中壩及天柏組團宜賓市規(guī)劃的中心城區(qū)“一心八組團”良好的規(guī)劃發(fā)展愿景現(xiàn)實的有心無力并沒有明確規(guī)劃兌現(xiàn)的時間點前期開發(fā)的上江北翠屏新區(qū)亦進展緩慢近期明顯發(fā)展動作區(qū)域下江北志誠港一期已經(jīng)建成上江北翠屏新區(qū)經(jīng)過兩年仍處于土地平整階段有地就有規(guī)劃現(xiàn)象突出規(guī)劃的實施推動力度較弱助力勞斯萊斯土地拓展案例：宜賓市片區(qū)發(fā)展?jié)摿ρ信小?）分析政府規(guī)劃及推動力三江口核心區(qū)可以判斷政府未來將主推下江北組團2000年以前發(fā)展區(qū)域2000年以后發(fā)展區(qū)域宜賓主城區(qū)建成區(qū)發(fā)展脈絡(luò)顯示，宜賓新區(qū)建設(shè)進程較漫長城市未來主力發(fā)展方向目前宜賓仍以圍繞主城區(qū)逐漸向外擴張為發(fā)展趨勢，并未到組團化發(fā)展階段宜賓市整體建成區(qū)規(guī)模較小（2010年僅為57平方公里）主城區(qū)對外的經(jīng)濟的輻射力弱，目前多依托主城區(qū)發(fā)展，較遠組團發(fā)展緩慢從城市發(fā)展進程研判：大部分三四線城市新區(qū)發(fā)展以政府政績主導(dǎo)，不是理性市場行為，要不斷完善功能，遠未達到多中心發(fā)展的階段助力勞斯萊斯土地拓展案例：宜賓市片區(qū)發(fā)展?jié)摿ρ信小?）看城市外擴的實質(zhì)速度下江北規(guī)劃發(fā)展方向：客戶認可度（因客戶類型不同也有差異）：發(fā)展方向：全力打造臨港新引擎，加快建設(shè)大港口、培育大產(chǎn)業(yè)、承載大物流、實現(xiàn)大通關(guān)，培育新的經(jīng)濟增長極，建設(shè)成為西部一流的生態(tài)產(chǎn)業(yè)新港城，升級為國家級開發(fā)區(qū)。下江北舊城助力勞斯萊斯土地拓展案例：宜賓市片區(qū)發(fā)展?jié)摿ρ信小?）客戶認可度（核心）以下江北片區(qū)為例：認購客群多為受到價格擠壓外溢低端客戶和進城客戶選擇居住區(qū)域。市區(qū)中高端客戶對于該片區(qū)的認可度較低客戶調(diào)研結(jié)果：客戶雖認可片區(qū)的整體發(fā)展前景，但更易將片區(qū)看作不適宜居住的工業(yè)區(qū)上江北下江北中壩西區(qū)趙場調(diào)研結(jié)果：區(qū)域發(fā)展?jié)摿ε判颍何鲄^(qū)趙場：城市核心功能提升區(qū)下江北：臨港產(chǎn)業(yè)居住區(qū)上江北：相對獨立的產(chǎn)業(yè)居住區(qū)中壩：舊城功能延伸區(qū)受城市自身發(fā)展能級所限，接下來宜賓的主要發(fā)展以擴展城市現(xiàn)有機理為主主要以發(fā)展下江北、西區(qū)趙場、中壩、上江北為主，而對天柏、蔡壩等外圍組團的輻射有限城市價值增長最大機會仍在市區(qū)邊緣助力勞斯萊斯土地拓展案例：宜賓市片區(qū)發(fā)展?jié)摿ρ信小Y(jié)論：片區(qū)潛力排序（2）客戶調(diào)研實地考察當?shù)馗蝗藚^(qū)及私家車檔次——了解富人富裕程度及量級深訪行業(yè)領(lǐng)袖、金融機構(gòu)，建立深訪紀要——了解當?shù)赜绣X人的居住需求，匡算規(guī)模

發(fā)放目標客戶調(diào)查問卷，制作客戶調(diào)研報告——通過數(shù)據(jù)分析了解有錢人的具體需求助力勞斯萊斯土地拓展2、調(diào)研助力勞斯萊斯土地拓展投資分析會資料：地塊位于惠東縣黃埠鎮(zhèn),黃埠鎮(zhèn)為“中國女鞋之都”，隸屬于惠州市惠東縣，現(xiàn)有在冊鞋廠3000余家，黃埠鎮(zhèn)2012年GDP48億，2013年1-5月GDP17.3億，同比增長22.3%市場定位：第一目標市場為黃埠鎮(zhèn)、吉隆鎮(zhèn)。項目類型為高端改善型。案例：惠東黃埠項目（九龍灣）助力勞斯萊斯土地拓展2022/10/21黃埠、吉隆兩鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)有