二手房交易風(fēng)險(xiǎn)提示

一、核實(shí)房東身份二手房交易的房東必須是房屋的所有人或預(yù)期所有人。對(duì)買(mǎi)方而言，誰(shuí)是真正的房東直接關(guān)系到“與誰(shuí)簽約、向誰(shuí)付款、由誰(shuí)擔(dān)責(zé)”的問(wèn)題。買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的無(wú)效或者合同詐騙案的發(fā)生，大多與事先未核實(shí)房東身份有直接關(guān)系。核實(shí)房東可采用以下方法：①賣(mài)方稱(chēng)有房屋產(chǎn)權(quán)證的，則核實(shí)產(chǎn)權(quán)證，其上登記的權(quán)屬人（包括共有人）均為房東。②賣(mài)方稱(chēng)尚未取得產(chǎn)權(quán)證的，則核實(shí)賣(mài)方與開(kāi)發(fā)商（或前手賣(mài)家）簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，該合同的買(mǎi)方是房東。③賣(mài)方在婚姻存續(xù)期間取得房產(chǎn)，則其配偶同為房東，但已依法分割的除外。④賣(mài)方稱(chēng)代理房東售房的，應(yīng)核實(shí)授權(quán)書(shū)的范圍、時(shí)限及真實(shí)性（授權(quán)書(shū)應(yīng)公證或由房東當(dāng)場(chǎng)簽署）。賣(mài)方稱(chēng)代理未成年房東的，須核實(shí)賣(mài)方與房東監(jiān)護(hù)關(guān)系證明。⑤賣(mài)方離異轉(zhuǎn)讓原共有房屋的，應(yīng)核實(shí)離婚協(xié)議書(shū)或法院判決書(shū)的真實(shí)及有效性。⑥賣(mài)方轉(zhuǎn)讓其繼承或受贈(zèng)房屋的，應(yīng)核實(shí)該繼承或贈(zèng)與文件的合法性（文件通常要求公證）。二、核實(shí)房屋狀況由于信息不對(duì)稱(chēng)及經(jīng)驗(yàn)不足，買(mǎi)方有時(shí)在各方催促下匆匆看房，交房后指責(zé)賣(mài)方或中介提供虛假信息，后者則主張買(mǎi)方應(yīng)對(duì)自己的看房行為負(fù)責(zé)，從而糾紛在所難免。因此，買(mǎi)方一定要謹(jǐn)慎對(duì)待看房行為，至少應(yīng)核實(shí)以下幾個(gè)方面：①房屋建筑狀況。如房屋坐落、戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。②房屋小區(qū)狀況。如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理等。③房屋權(quán)利情況，如土地使用權(quán)類(lèi)型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等等。上述情況的核實(shí)，有利于買(mǎi)方評(píng)估交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn)，如房屋的裝修，有利于評(píng)估二次裝修的費(fèi)用；土地使用權(quán)為劃撥的，涉及補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；房屋租賃期未滿的，涉及承租方有權(quán)租住至期滿以及優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)；房屋仍在抵押期內(nèi)的，則涉及登記過(guò)戶前先行解押的問(wèn)題；被查封或凍結(jié)轉(zhuǎn)讓的，則在解除之前不得買(mǎi)賣(mài)。只有充分了解房屋狀況，其后履行合同才能順利無(wú)憂。三、明確交易程序二手房交易可分為簽約、付款、交房、過(guò)戶四大步驟。房屋涉及抵押或買(mǎi)方需要按揭付款的，則還需要辦理解押或按揭貸款等手續(xù)。1．簽約。買(mǎi)方?jīng)Q定購(gòu)房，應(yīng)與房東確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買(mǎi)賣(mài)合同備案過(guò)戶、違約責(zé)任、稅費(fèi)承擔(dān)等等。房屋中介公司為體現(xiàn)其居間人身份，往往作為合同第三方。2．付款。支付房款是買(mǎi)方主要義務(wù)，一般有一次性付款或者分期付款兩種方式。前者常需要雙方足夠互信、買(mǎi)方有足夠資金、賣(mài)方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即交付使用、房屋轉(zhuǎn)讓不存在（或可立即解除）抵押等權(quán)利限制、資信單位對(duì)交易安全提供擔(dān)保等條件，后者則是常用付款方式。采用分期付款需注意以下幾點(diǎn)：①約時(shí)買(mǎi)方支付的定金，可約定為首期款的一部分。②首期款支付，一般與賣(mài)方交房同時(shí)進(jìn)行或稍早。③二期款支付，一般以到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理買(mǎi)賣(mài)合同登記及過(guò)戶手續(xù)為條件。在此之前要求產(chǎn)權(quán)證已辦到賣(mài)方名下，對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓的權(quán)利限制（如抵押、查封）均已解除。④尾款的支付，可約定在產(chǎn)權(quán)證變更到買(mǎi)方名下，且賣(mài)方完成附隨義務(wù)（如遷出戶口、繳清應(yīng)付稅費(fèi)等）后進(jìn)行。⑤若買(mǎi)方需要按揭貸款支付房款，則須在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理二手房買(mǎi)賣(mài)合同及過(guò)戶登記手續(xù)后與銀行簽署貸款協(xié)議，銀行在產(chǎn)權(quán)證辦到買(mǎi)方名下并辦畢房屋抵押手續(xù)后始發(fā)放貸款。雙方應(yīng)約定賣(mài)方收取房款的賬號(hào)以及無(wú)法辦理按揭或按揭款項(xiàng)不足時(shí)的處理辦法。3．交房。交房有利于減少賣(mài)方一房?jī)少u(mài)的機(jī)會(huì)，買(mǎi)方也可以盡快使用房屋，但需要明確以下事項(xiàng)：①交房的時(shí)間和條件。交房一般與首期款支付同時(shí)或稍后進(jìn)行，如無(wú)約定交鑰匙視同交房。雙方應(yīng)明確交付房屋狀況，如賣(mài)方負(fù)責(zé)清空房間，不得留有大件廢棄家具等。②物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等承擔(dān)方式。通常買(mǎi)方自收房后開(kāi)始繳納，賣(mài)方應(yīng)提供此前最后繳費(fèi)證明。③房屋出租的，應(yīng)約定交房后由誰(shuí)收取剩余租金或買(mǎi)方如何重簽租賃合同等。4．過(guò)戶。過(guò)戶即將房屋的權(quán)屬人由賣(mài)方變更為買(mǎi)方。雙方對(duì)此須明確：①到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理買(mǎi)賣(mài)合同登記和過(guò)戶的時(shí)限，一般為賣(mài)方取得產(chǎn)權(quán)證或解除抵押后的某一時(shí)點(diǎn)。②過(guò)戶所涉稅收和費(fèi)用的承擔(dān)。應(yīng)注意“稅費(fèi)”與“費(fèi)用”的差異，前者包括稅收。在約定“費(fèi)用”全部由買(mǎi)方承擔(dān)的情況下，賣(mài)方仍可能不得不承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅，盡管這與賣(mài)方本意大相徑庭。③買(mǎi)方的人數(shù)。買(mǎi)方應(yīng)確定過(guò)戶后產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權(quán)屬人情形出現(xiàn)。四、明確違約責(zé)任嚴(yán)格明確的違約責(zé)任，是各方誠(chéng)信履行二手房買(mǎi)賣(mài)合同的保障。實(shí)踐中，小額的定金處罰或簡(jiǎn)單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實(shí)際效果。當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時(shí)，一方拖延或拒絕履行合同的情形時(shí)有發(fā)生。如有的買(mǎi)方簽約后認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高或不想支付過(guò)戶稅費(fèi)，就拖延辦理過(guò)戶手續(xù)，致使賣(mài)方交房后無(wú)法及時(shí)收到余款；有的賣(mài)方發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)飆升，則稱(chēng)未征得其他共有人同意的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，要求買(mǎi)方退房。因此。雙方在簽約時(shí)就應(yīng)當(dāng)明確違約責(zé)任，具體應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①合同義務(wù)的履行時(shí)限必須是簡(jiǎn)單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。②每項(xiàng)主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對(duì)應(yīng)。③違約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過(guò)總房款的20%為宜，因?yàn)檫`約金被認(rèn)為過(guò)高時(shí)法院會(huì)依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。④應(yīng)約定如解除合同，買(mǎi)方支付占用房屋期間使用費(fèi)用的計(jì)算方法是以及賣(mài)方承擔(dān)買(mǎi)方裝修損失的計(jì)算依據(jù)。另外，守約方主張權(quán)利的成本如訴訟費(fèi)、律師費(fèi)也可約定由違約方承擔(dān)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（居間代理）服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)基本服務(wù)項(xiàng)目基本服務(wù)內(nèi)容1房屋買(mǎi)賣(mài)居間代理服務(wù)費(fèi)權(quán)籍調(diào)查：調(diào)查、征詢(xún)所交易房屋權(quán)利的來(lái)源、現(xiàn)狀、有無(wú)抵押、有無(wú)權(quán)利限制等，做好書(shū)面記錄：調(diào)查，征詢(xún)涉及權(quán)利人的處分要求和條件；核實(shí)處分資格、權(quán)利人和相關(guān)人的身份及權(quán)利等。使用狀況調(diào)查：收集、調(diào)查、征詢(xún)房屋坐落環(huán)境、使用年限、設(shè)備轉(zhuǎn)讓價(jià)格及有關(guān)費(fèi)用的結(jié)清情況等。陪同雙方當(dāng)事人實(shí)施踏勘溝通買(mǎi)賣(mài)雙方的成交意向；出示經(jīng)認(rèn)定的權(quán)籍資料；為成交雙方選擇合同文本，進(jìn)行簽約指導(dǎo)、見(jiàn)證，如實(shí)告知成交雙方買(mǎi)賣(mài)合同的約定條款和注意事項(xiàng)、履行方式、支付房款的方式等。辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶：收集雙方當(dāng)事人過(guò)戶手續(xù)資料、代收代付應(yīng)由委托人支付的稅、費(fèi)，完成所有交易過(guò)戶、房屋入住手續(xù)。2代辦貸款服務(wù)費(fèi)代辦貸款擔(dān)保，代辦房地產(chǎn)抵押、公積金、按揭貸款等相關(guān)手續(xù)。3單獨(dú)代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)服務(wù)費(fèi)收集雙方當(dāng)事人過(guò)戶手續(xù)資料、代收代付應(yīng)由委托人支付的稅、費(fèi)，完成所有交易過(guò)戶、房屋入住手續(xù)4租賃中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)調(diào)查、征詢(xún)所交易房屋權(quán)利的來(lái)源、現(xiàn)狀，并做好書(shū)面記錄；收集、調(diào)查、征詢(xún)房屋坐落環(huán)境情況；約定洽談時(shí)間、溝通租賃雙方的成交意向；陪