羅村房地產(chǎn)可行性研究報告書

羅村房地產(chǎn)可行性發(fā)展報告

1.項目概況

1.1項目地理位置介紹

本次拍賣地皮是南海區(qū)羅村街道孝德湖1號地塊，本地塊位于羅村鎮(zhèn)中心地區(qū)，在羅村孝德湖旁，依山伴水、環(huán)境優(yōu)美，空氣清新是一處不可多得的上風(fēng)上水的福地。附近不僅有孝德湖公園（類似于桂城千燈湖地塊）和狀元公園，還有羅村實驗小學(xué)和實驗幼兒園等學(xué)校和海宜市場等配套設(shè)施，是旺中帶靜的好地方。此地塊交通也十分方便，鄰近桂丹路， 5分鐘可到達

獅山，30分鐘可到達廣州。而且地塊正南新建的路段機場路西沿線不僅可以到禪城一帶，而且可以往西直通佛山西站，到時羅村將是一個擁有輕軌，高鐵，機場，地鐵于一身的中心城市。

1.2項目現(xiàn)狀

項目場地平整達到用地紅線內(nèi)土地：移交的土地基本平整，未平整部分由受讓人自行平整，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的相關(guān)費用。

周圍基礎(chǔ)設(shè)施達到三通，即通道路、通基建用電、通基建用水至宗地紅線外圍，出讓宗地的用水、用電及雨水排放、排污等須由受讓人向各管線的經(jīng)營管理部門申請辦理與宗地外主管線引接手續(xù)，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的相關(guān)費用。

1.3項目周邊設(shè)施

教育：羅村高級中學(xué)羅村實驗小學(xué)；羅村實驗幼兒園；羅村圖書館等。

生活配套：華潤萬家、KFG伊麗莎白、耐克、圣地廣場，華南燈飾市場。

公建配套：孝德湖公園，狀元公園，羅村醫(yī)院，佛山九州醫(yī)院。

1.4項目技術(shù)指標(biāo)介紹

主體建筑物性質(zhì)：城鎮(zhèn)住宅、服務(wù)設(shè)施用地；

附屬建筑物性質(zhì)：批發(fā)零售用地；

建筑總面積：》91352.55且W182705.1平方米；

建筑容積率：不高于3.0不低于1.5；

建筑限高：54米；

建筑密度：不高于35%f低于15%

綠地率：不低于30%

2項目投資環(huán)境和市場研究

2.1全國環(huán)境分析

2012年，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP增長的預(yù)期目標(biāo)為7.5%。隨著中國共產(chǎn)黨第十八次全國代表大會的召開，習(xí)近平主席等新領(lǐng)導(dǎo)的上臺，必定在 2013年著手推動GDP的增長。中國

社科院預(yù)期，中國經(jīng)濟將實現(xiàn)平穩(wěn)增長，GD氏曾長率為8.2%左右。但是國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上，這說明中國在大多數(shù)地方還是土地財政為主。而且房地產(chǎn)是很多行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，決定水泥，鋼鐵，水電，陶瓷等一系列的支柱行業(yè)的走勢，雖然國務(wù)院最近頒發(fā)了“新國五條”提出對房地產(chǎn)的調(diào)控，但是只是舊酒新瓶，并未提出進一步的措施。新一屆政府要在2013年推動GDP勺增長，必須對房地產(chǎn)有一定程度的寬松，由此可預(yù)計中國的房地產(chǎn)市場受內(nèi)外圍因素影響，將在2013年大幅上揚。

2.2羅村環(huán)境分析

羅村轄區(qū)總面積44.64平方公里，擁有14個社區(qū)，戶籍人口6.69萬人，流動人口7萬多人，是廣東省“照明燈飾專業(yè)鎮(zhèn)”，有“孝德羅村”“光明新城”的美譽。曾榮獲“全國雙擁模范鎮(zhèn)”、“全國社區(qū)建設(shè)示范街道”、“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”、“廣東省教育強鎮(zhèn)”等系列榮譽稱號。2012年1-9月，羅村工業(yè)總產(chǎn)值122.59億元，同比增長8.93%；稅收總額9.06億元，同比增長7.03%；固定資產(chǎn)投資總額50.1億元，同比增長53.6%；招商引資總額達60.94億元，同比增長59.62%。此增幅均排在南海前列。

m（街道）

面積

戶躇人口

暫住人口

GDP

（平方公里）

(A>

（人）

（億元）

南海區(qū)

1073.82

1208709

1019532

1310.31

桂城街道

84.16

230940

L900W

291.12

羅村街道

44.54

71524

69765

87.26

九江誼

94?75

103086

56328

11L36

西樵誼

ITS*S3

150133

62261

164.0E

丹灶縝

143.48

86360

61419

99.11

獅山縝

256.09

172262

161005

467,65

125.77

2688?8

252220

372.卻

里水頃

148.3

125501

166524

217,34

附：2011年南海鎮(zhèn)區(qū)人口，GDP比較

2.3羅村房地產(chǎn)市場分析

羅村鎮(zhèn)位于佛山市南海區(qū)中部，地處“廣佛”走廊，距廣州僅 20公里。自桂丹路開通

以來，從羅村到禪城市區(qū)僅需10分鐘車程。目前，禪桂兩地新房的均價一般在9500元/平米或以上。佛山房價企穩(wěn)，部分銀行取消首套房貸利率優(yōu)惠，禪桂兩地的剛需一族開始把眼光投向了以六字頭起步的羅村板塊。

目前羅村板塊在售的樓盤有鉅隆風(fēng)度廣場、尚觀御園、翠湖綠洲，長信銀灣。羅村板塊房價以六字頭起步？這只是部分特價房的報價。尚觀御園到了2011年3月，均價已經(jīng)達到8000元/平。同期開盤的翠湖綠洲也有著相似的漲價軌跡。

羅村板塊部分項目情況在產(chǎn)品方面，羅村板塊的項目從幾年前主打剛需剛需小戶型，轉(zhuǎn)變?yōu)樵囁?00平以上的改善型單位。不過據(jù)合富輝煌5月14日公布的數(shù)據(jù)，翠湖綠洲755套56-71平的公寓最近售出525套，324套99-129平的洋房單位售出52套，78套140平以上的洋房單位均未售出。由此可見，盡管羅村板塊的戶型日臻豐富，但客源仍以本地及禪桂剛需為主。

根據(jù)南海區(qū)房協(xié)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年羅村全年的商品房成交量只有6.26億元，第四季度單月的成交量還不到1000萬元。全年的總成交量僅次于九江鎮(zhèn)，位居全區(qū)的倒數(shù)第二。

這一點主要和區(qū)域的供應(yīng)量減少有關(guān)，數(shù)據(jù)顯示，2011年羅村的新增住宅面積只有6.77萬平方米、624套，實際銷售面積比新增略高。在區(qū)內(nèi)的時代傾城售罄之后，可售的一手房主要以翠湖綠洲為主。

羅村板塊在售頃日誘況 屜料浪樂屠

戶型1

疾箭價（元/平）

最靳；丁；「元碎〉

?F￡R

簡觀抑因

90-1W

302?,T?

7W

弼2”22

*林鷹產(chǎn)

^W5T-T3

60S

€1?2

朋國度廣場

1X-12B

2223

6100

387?

植隆馬產(chǎn)

待定 ]

2016

\ 艇—

彩曇房嚴(yán)

2.4羅村房地產(chǎn)市場的需求類型分析

消費型需求

傳統(tǒng)思想影響下的自住型需求

經(jīng)濟增長拉動的改善型需求

舊城改造引致的被動型需求

城鎮(zhèn)人口不斷增加帶來的外來型需求

2.4.2預(yù)防型需求

預(yù)防型需求是指居民預(yù)期房價會繼續(xù)上升的情況下而提前釋放出來的需求。 比如一些父

母提前為子女購買房產(chǎn)、單身青年提前購房等。

2.4.3投資型需求

投資型需求是指居民為獲得房地產(chǎn)增值和租金收入而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)的需求。 由于房地

產(chǎn)兼具實物資產(chǎn)和虛擬資產(chǎn)的特性，使其成為非常合適的投資對象。

2.4.4投機型需求

投機型需求是指市場主體通過弄虛作假哄抬房價以牟取暴利而產(chǎn)生的虛假需求目的在于短期牟利

2.4.5羅村房地產(chǎn)需求的主要特征

多數(shù)居民仍以購房而非租房為居住首選。

城市化進程加快，外來人口需求較大。

對保障性住房的需求增多。

對中低價位小戶型的中低檔住房需求旺盛

對高價位大戶型的高檔住房需求不減

2.5競爭對手分析

2.5.1產(chǎn)品供給情況分析從經(jīng)濟學(xué)角度來看，房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)供應(yīng)商（包括開發(fā)商和二手房經(jīng)營者）在每一價格水平上愿意而且能夠出售和出租的房地產(chǎn)商品量。

房地產(chǎn)供給類型

（1） 新建商品房（俗稱增量房或新房）（2）過去生產(chǎn)的存貨（俗稱存量房或二手房）

房地產(chǎn)供給的特征商品房既有著商品的一般屬性，又有著自身獨特的屬性。商品房的獨特屬性有以下幾點：

（1） 土地供給的稀缺性和壟斷性（中國城市土地屬于國家所有，具有壟斷性）

（2） 房地產(chǎn)供給的滯后性和風(fēng)險性新建商品房的開發(fā)周期比較長。較長的建設(shè)周期又導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給與需求的脫節(jié)，具有一定的盲目性和風(fēng)險性。

（3） 房地產(chǎn)供給的區(qū)域性和程序性房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，具有不可移動和不可復(fù)制性，這使得房地產(chǎn)流動性較差，其供給具有較強的區(qū)域性。房地產(chǎn)作為大額不動產(chǎn)，其生產(chǎn)、銷售、轉(zhuǎn)讓都需要一些法定的管理和登記程序

影響產(chǎn)品價格因素

交通便捷因素,地塊靠近禪桂、獅山,到廣州只需三十分鐘,到佛山西站僅需十分鐘,并有多輛公交車經(jīng)過,交通便利.

商業(yè)繁華因素,隨著羅村城鎮(zhèn)化進程的加快,地塊周圍將迅速發(fā)展為集經(jīng)濟,文化予一身的

豪華地段,發(fā)展前景不可限量

2.6競爭樓盤分析

261尚觀御園

佛山尚觀御園，雄踞羅村街道北湖一路，坐落規(guī)劃建設(shè)的“六縱六橫一環(huán)”骨干路網(wǎng)樞紐，北面接獅山組團，大瀝組團，南面接通禪桂中心組團，東同廣州，西連丹灶。交通非常便利。項目占地7萬多平方米，總建筑面積25萬平方米的生態(tài)居住社區(qū)。以臻美歐式建筑為主體,大方而不是厚重的設(shè)計風(fēng)格，訴說一個美麗的人居寶地。

佛山尚觀御園除了完善的交通配套外，同時坐享羅村“一軸四點”建設(shè)核心，城市狀元公園、羅村休閑公園以及東華水庫休閑公園四周環(huán)繞。在教育方面，羅村實驗小學(xué)、實驗幼兒園（規(guī)劃建設(shè)中）緊鄰項目，完善的教育配套讓您的孩子贏在起跑線上。在加上海宜廣場、海宜市場等一應(yīng)配套設(shè)，尚觀御園將集工作、購物、娛樂、休閑、教育于一體，打造羅村從未有過的生態(tài)人居。

樓盤位置

南海區(qū)羅村街道羅湖北區(qū)北湖一路東側(cè)

建筑面積

242135平方米

容積率

2.50

主力戶型

98，109，117，132平米31座新品98-112平米

建筑類別

板塔結(jié)合小高層

物業(yè)類型

普通住宅

價格詳情

均價6500元/平米

二期洋房單位

8000元/平米

2.6.2長信銀灣

長信銀灣”是長信集團于11年啟動的一個重大項目，同時也是南海羅村光明新城之“十大城市項目”之一。

長信銀灣商住項目位于新光源產(chǎn)業(yè)基地核心園區(qū)西北約2公里，羅村大道旁，既原“東方、南方玻璃廠”。占地約195畝，總建筑面積約55萬平方米，總投資25億。項目可為光明新城及周邊區(qū)域不斷匯聚的人才和白領(lǐng)提供中高檔住宅選擇。

項目1公里范圍內(nèi)基本是以專業(yè)生產(chǎn)基地+廠房形態(tài)，周邊聚集了廣東省新光源產(chǎn)業(yè)基地、新合鋁材廠、華興玻璃廠。臨近佛山一環(huán)、廣三高速、佛開高速、禪西大道、桂丹路等多條城市主干道，交通條件得天獨厚；是羅村進出禪城、廣州的城頭堡，交通極為便利。

項目通過內(nèi)部造街，分割成A、B個相對獨立的組團進行分期開發(fā)，商業(yè)街位于各組團外圍，住宅則采取行列式布局，加大樓距，部分塔樓巧妙拼合，使各組團更具圍合感，使小區(qū)園林更具私密性；同時各組團采取中心獨立大花園規(guī)劃，并將花園延伸至架空層泛會所。沿羅村大道為1幢公寓，其余為住宅，首層為商業(yè)街、架空園林，其余為住宅。

樓盤位置

南海區(qū)羅村大道中2號

建筑面積

550000平方米

容積率

3.2

主力戶型

二居室73-76平米三居室83-107平米四居室129-154平米

建筑類別

板樓咼層

物業(yè)類型

普通住宅公寓

價格詳情

均價7000元/平米

263鉅隆風(fēng)度廣場

鉅隆風(fēng)度廣場，位于羅村中心城區(qū)（羅湖花園東側(cè)），首個英倫風(fēng)格的大型商住小區(qū)，鉅隆房產(chǎn)2011年重點打造項目。共分兩期開發(fā)，第一期由19棟小高層洋房組成，內(nèi)設(shè)一個2萬平方米的大型私家園林，產(chǎn)品線豐富，戶型涵蓋30-286平方米的一至四房，方正實用，超高83%實用率。

風(fēng)度廣場，可以說是風(fēng)度國際名苑的姊妹篇，自身擁有 1.5萬平方米的商業(yè)配套，項目

西邊為羅村花園和羅湖花園，而且地塊南面靠山，有一定的景觀資源。 1公里生活圈內(nèi)政府單

位、學(xué)校、購物商場、公園、銀行、酒店、醫(yī)院、美食街等一應(yīng)俱全，可以享受羅湖區(qū)的各種成熟配套。項目臨桂丹路，10分鐘通達禪城，25分鐘即達廣州，交通出行十分便利。

樓盤位置

南海區(qū)羅村中心城區(qū)（羅湖花園東側(cè)）

建筑面積

300000平方米

容積率

3.000

主力戶型

二居室74平米三居室92-93平米四居室126-128平米

建筑類別

小高層

物業(yè)類型

普通住宅商鋪

價格詳情

均價7500元/平米

264翠湖綠洲

翠湖綠洲位于佛山羅村核心區(qū)域，緊臨城際主干道桂丹路，10分鐘暢達禪桂中心，30分鐘直達廣州，路網(wǎng)暢通便捷。占地約25萬平方米，總建筑面積約80萬平方米，首期共12座，八種住宅面積（50至400平方米）,戶型豐富多樣，以小高層住宅（9至14層）、高檔情景洋房（5至6層）和單身公寓組成；外圍以小戶型、3房2廳（90至120平方米）品字形住宅為主，小區(qū)中間設(shè)置兩戶4房2廳（140至180平方米）到7房3廳（270至350平方米）復(fù)式豪宅，全方位詮釋寫意生活。

這個項目之所以名為“翠湖綠洲” ，發(fā)展商特別聘請了世界知名的貝爾高林國際有限公

司負責(zé)的園林設(shè)計，其最具代表性項目是香港迪士尼樂園的園林設(shè)計。 為的是希望提供一個優(yōu)

美舒適的綠化生活環(huán)境給予我們的住戶。項目中的“森林大道” 、風(fēng)景優(yōu)美的人工湖及整個項

目中水景園林綠化將會是項目中之一大特色。 擁有自然生態(tài)徑和六個主題公園：觀水平臺、石

景花園、兒童親水花園、特色景墻花園、觀燈花園、榕林花園。

樓盤位置

南海區(qū)羅村貴隆路1

號

建筑面積

800000平方米

容積率

3.07

主力戶型

57-300平米二至五房

建筑類別

多層，小高層

物業(yè)類型

洋房

價格詳情

均價6600元/平米

3.項目客戶群特征分析

（以下數(shù)據(jù)從其他文件參考所得，僅為住宅類商品房）

3.1大多數(shù)人喜歡購置新房

調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購新房占70%;二手房占21%，尚未決定占9%，主要以選購新房為主。這一方面說明置業(yè)者主流的強勁購買力，同時也預(yù)示著住宅消費仍將由二級市場占據(jù)主導(dǎo)地位。

3.2自用為主導(dǎo)

由于國家進行高強度房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，在購房用途的選擇中，自住占 60%，投資占32%,

為親友占4%,為度假占3%,其他占1%。

購房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細分方面，滿足自己的居住需求占絕對主導(dǎo)，度假和購房給親友的比例較少。

其他，1%1

為親友,

4%

投資,32%

自住,60%

度假,3%-

■自住

-I投資

-I為親友

度假

n其他

3.3更喜歡自己裝修

在交樓標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，毛坯房占50%，廚衛(wèi)裝修占24%，普通裝修占19%，精裝修占7%毛坯房和廚衛(wèi)裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)比較受歡迎，其次是普通裝修，精裝修并不十分受歡迎。

3.4三房是首選

在單位房間的選擇上，選擇1房占5%,2房占20%,3房占65%,4房占7%,5房以上占3%。購房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。

3.5最希望的面積區(qū)間

希望購房面積的選擇上，希望購置面積在90-110平方米比例最高；其次是70-90平方米，希望購置面積在70平方米以下的比例不高。與希望購買的房間數(shù)交叉分析表明，選擇二房的購房者希望面積在70-90平米占比較大的比例，也有部分希望90-110平米和70平米以下，很少一部分希望在110-130平米。整體選擇面積的中位數(shù)M0=85平米；

選擇三房的購房者希望面積在90-130平米占較大比例，也有不小比例選擇70-90的小三房。整體選擇面積的中位數(shù)M0=104平米；

130平米以上,

11%

110-130平米,

23%

_J°平米下,7%90平米,

—28%

90-110平米,

32%

■70平米下

?70-90平米

90-110平米

110-130平米-130平米以上

3.6按揭付款是主流

頻次分析表明購房者在購房過程中選擇按揭付款占 78%,—次性付款占22%。按揭的比

例大約八成，說明按揭正成為人們購房中普遍的選擇，也說明銀行按揭對佛山住宅市場的支持作用不容小視。

3.7年輕人成為主力軍

購房者的年齡25歲以下占5%,25-35歲占75%,36-39歲占7%,40—45歲占7%,45歲以上占6%。

購房者的年齡段主要集中在25-35歲之間，占75%顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)

成成分。

3.8其他因素

在促成購買的因素中，環(huán)境占重要位置。為了改善居住環(huán)境的占最主要部分；購房者在抉擇過程中不是獨立的，受許多其他因素的影響，大部分人都是大家一起出主意買房，并受業(yè)內(nèi)人士的建議影響。置業(yè)者關(guān)注置業(yè)因素分析中，超過一半以上的置業(yè)者認(rèn)為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)該關(guān)注；其次近一半的受訪者認(rèn)為物業(yè)管理、工程質(zhì)量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到三分之一的置業(yè)者認(rèn)為其他因素、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽是考慮買房應(yīng)當(dāng)關(guān)注的因素。

3項目分析及評價

3.1地塊解析

3.1.1交通條件

本宗地項目位于孝德湖邊，緊靠機場路西沿線，以后將發(fā)展成集地鐵、輕軌、高鐵、機場

于一身的中心城市，交通條件良好。

孝德湖1號地塊示意圖

北

*.'I.

羅村大逋

下柏立、

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北

孝徳制1號

湖

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笄村廣煬

羅村樹追

★辦睪處

菱Nt廣塔

—柱桂城

3.1.2地勢、地形

本宗地項目處于佛山機場航線管制區(qū)，因此高度有限制，限高 54米，對項目的發(fā)展有一

定的制衡。但是項目緊靠孝德湖水體公園，環(huán)境優(yōu)越，正所謂魚與熊掌不可兼得。

3.2.項目SWO分析

項目優(yōu)勢分析

（1）交通便利（佛山西站地鐵，桂丹路）

本宗地項目在羅村正中心，既有機場路西沿線和禪西大道北沿線貫通中西南北，直通佛山西站，也有桂丹路可到獅山、廣州，位置不可多得（2）臨近孝德湖，環(huán)境優(yōu)越。據(jù)介紹，孝德湖會在不久的將來建成像桂城千燈湖一樣的中心公園，為此給此地塊帶來無限的升值潛力，相信以后地鐵軌道也會在這附近建地鐵口，是難得的機遇。

（3）周邊學(xué)區(qū)較多，教育配套齊全。附近有羅村實驗小學(xué)，羅村實驗幼兒園，都是比較有名的學(xué)校，區(qū)內(nèi)還有羅村高級中學(xué)和

已投資2.5億元在建的佛山市超盈實驗中學(xué)。教育設(shè)施齊全，適合家庭居住，長遠發(fā)展，是一個比較大的賣點。

項目劣勢分析

（1）佛山機場導(dǎo)致羅村樓盤高度有限制由于此地塊位于佛山機場航道管制區(qū)，因此建筑樓層高度有限制，必須控制在54米以下，導(dǎo)致樓盤質(zhì)素相對降低，而且能賣的樓也會減少，對銷售有一定的影響。但是唯一的優(yōu)勢是航線并非在此地塊上空經(jīng)過，因此去除了有飛機墜落的擔(dān)心。

（2）羅村人口少，商業(yè)氛圍比較差

羅村的常住人口只有13萬多，而且普遍消費力差，消費圈也聚集在禪桂，廣州，因此可以預(yù)期地下商鋪的售價將會比較低。羅村現(xiàn)已在售的商鋪價格大概在 15000元/平米—30000

元/平米不等。

（3）消費力薄弱，購房者主要為外地人

由于羅村相對還是比較鄉(xiāng)村化，而且不像獅山一樣有大型企業(yè)，所以購房消費力也比較差。在羅村購房者南海其他鎮(zhèn)區(qū)的人起碼占4成，羅村本地人大概只占一半左右。由于羅村的樓價比獅山還要低，而且靠近禪桂，所以可以預(yù)期未來的購房者主要為獅山，禪桂人。

項目機會分析

（1）羅村規(guī)劃佛山的兩個中心之一。由于羅村和樂從將會被規(guī)劃成佛山的兩個中心，可預(yù)期羅村將會是市政府重點發(fā)展的城

鎮(zhèn)，將會給人口帶來很大的增長。而人口的增長，也會對房地產(chǎn)的需求有快速的增加。

2)羅村光明新城和佛山西站的建設(shè)

羅村原來有較多的工業(yè)舊廠房，如五金廠、玻璃廠、銅材廠、鋁材廠等。2012年3月，羅村鎮(zhèn)政府公布了光明新城“十大城市提升項目”，其中“三舊”改造項目占了七成。五大舊改地將分別改建成大型商業(yè)綜合體富弘廣場，新能源產(chǎn)業(yè)基地信友現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園、中南陽光城、旺南園區(qū)，房地產(chǎn)項目長信銀灣?？梢灶A(yù)見，羅村板塊將逐漸對污染大的工業(yè)舊廠房進行拆遷整改，打造更宜居的生活環(huán)境。而且佛山西站的建設(shè)，給羅村帶來無限的方便。物流成本的降低，人氣的聚集，將會給羅村帶來很大的商機。

(3)孝德湖水體公園的發(fā)展，未來升值潛力大。周邊有孝德湖水體公園，狀元公園等環(huán)境設(shè)施，可參照桂城千燈湖附近樓盤的升值情況，將來此地塊樓盤的升值潛力還是很大的。

項目威脅分析

(1)本地需求容易被分流到其他地區(qū)(獅山，桂城)由于羅村位于獅山，桂城之間，此兩地都是樓盤聚集地，居住人口密集，可選擇性高，相對羅村此鄉(xiāng)村地方，生活配套相對完善。所以羅村本地需求很有可能卑此兩地分流。

羅村中心樓盤快速增加，競爭激烈

除了孝德湖1號地塊，羅村圍繞孝德湖還有多塊地皮推出。相信未來幾年羅村將會有多間樓盤推新樓，所以競爭會很激烈。

未來幾年政府打壓樓市的政策會持續(xù)

2013年是黨領(lǐng)導(dǎo)新老交替的一年，由于房地產(chǎn)是所有企業(yè)中的龍頭，因此為保GDP勺平穩(wěn)增長，相信今年對房地產(chǎn)的打壓力度會降低。但是未來幾年地產(chǎn)還是政府重點打壓的對象，不排除未來幾年有政策風(fēng)險。

325.項目SWO分析表

優(yōu)勢

劣勢

交通便利（佛山西站地鐵，桂丹路）臨近孝德湖，環(huán)境優(yōu)越

樓盤升值潛力巨大

附近有羅村實驗小學(xué)，羅村實驗幼

兒園

佛山機場導(dǎo)致羅村樓盤高度有限制羅村人口少，商業(yè)氛圍比較差

消費力薄弱，購房者主要為外地人

機遇

威脅

羅村光明新城和佛山西站的建設(shè)

羅村納入佛山中心城區(qū)

孝德湖水體公園的發(fā)展

本地需求容易被分流到其他地區(qū)（獅山，桂城）

羅村中心樓盤快速增加，競爭激烈

未來幾年政府打壓樓市的政策會持續(xù)

3.26項目評價

本宗地項目處于新城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，后期開發(fā)的后勁大，競爭激烈。由于處于新規(guī)劃開

發(fā)期基礎(chǔ)公共配套設(shè)施不齊全，區(qū)域價值不明顯。最大的優(yōu)勢在于得天獨厚的自然風(fēng)光和人文景觀，是一處不可多得的宜居的風(fēng)水寶地。直接的競爭對手在于尚觀御園項目，所以在后期的開發(fā)上應(yīng)注意產(chǎn)品的異質(zhì)化

4.項目定位分析

4.1.項目客戶定位

4.1.1客戶職業(yè)定位

客戶層次

主要職業(yè)

核心客戶

企業(yè)高管、企業(yè)主、投資者、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園工作者

重要客戶

本地經(jīng)營者、生意人

次要客戶

外來人員

4.1.2客戶特征定位

特征

屬性

年齡

27~47歲

學(xué)歷

大專以上或本科以上為主

收入

中高收入家庭（家庭月收入20000~30000以上）

中等收入家庭（家庭月收入10000~20000）

普通收入家庭（家庭月收入5000~10000）

職業(yè)

咼新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員、企業(yè)咼管、企業(yè)主、個體工商戶

住房情況

以一次置業(yè)、剛性需求為主，二次置業(yè)為輔

4.1.3客戶收入定位

A本市中上收入階層。本項目位于羅村中心地域，交通方便，是一個連接工作于生活的宜商宜居的最佳居住點。上班方便，進市中心又便捷。此項目毗鄰周邊的企業(yè)家，或者以佛山西站物流特點為發(fā)展方向的工作者成為本項目的核心客戶。這兩類人群的工作和收入相對穩(wěn)定，知識豐富消費觀念較為超前。

本市高等收入階層。企業(yè)高管以及投資者。這類人群在社會打拼有一定的年限，社會閱歷豐富，生活要求較高。他們處于社會收入金字塔的頂端，一般年收入都在幾十萬以上。

本市中等收入階層。本地經(jīng)營者、生意人、外來人員。此類人群一般為個體工商戶、企業(yè)中級管理人員，在本市打拼多年屬于初次置業(yè)人員。此類人群一般都是三口一家的小家庭戶主。

4.1.4客戶需求定位

A周邊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員和一般企業(yè)家。此類人群受教育程度高，注重生活品質(zhì)，平時休閑生活豐富。年齡結(jié)構(gòu)上年輕的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員追求現(xiàn)代時尚以及文化內(nèi)涵深厚的社區(qū)文化。這兩類都可以接受高層品質(zhì)住宅，房型要求為三房兩廳為主。

B.企業(yè)高管以及投資者。這類人群要么處于二次置業(yè)改善居住要求，要么屬于看好投資的潛質(zhì)。對于前一種客戶來說住宅的整體環(huán)境，人文風(fēng)光和自然風(fēng)光都要求較高。而對后一種客戶來說項目樓盤的區(qū)位以及未來的升值空間顯得尤為重要。

C.本地經(jīng)營者、生意人、外來人員。這類人群一般對于環(huán)境和社區(qū)文化要求都不高。這些人原先都是靠著通過租賃來滿足居住的要求，隨著收入的增加以及生活的逐步穩(wěn)定，置業(yè)安家的愿望強烈。出于對生活環(huán)境的熟悉和方便工作的考慮，本區(qū)域居住是其選擇購房的主要目的。

5項目可行性研究結(jié)論與建議

5.1.市場調(diào)查分析

由于房地產(chǎn)價格的大幅上漲，通過對市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)南海市民最親媚于70-90平方米的戶型，大多數(shù)人都會選擇購買首套房。在城市化發(fā)展的進程中年輕人不斷的涌入到城市建設(shè)當(dāng)中，當(dāng)今購房以年輕人首次購房為主流，同時也有一大批在社會打拼多年的中青年骨干力量也是購房大軍的一支不可小視的人群。再購房目的上60%的人群還是以滿足自住為主，同時也有超過32%的人群為投資，可以看出經(jīng)濟的發(fā)展帶來兩種不同的消費能力。大多數(shù)人受傳統(tǒng)思想還是比較喜歡自己裝修房子。從南?，F(xiàn)在的存量來看市區(qū)累計可售商品房面積來看，大戶型商品房還是占一個比較大的比重。而消費者卻并不為此買賬，所以增加中小戶型商品房的供應(yīng)量顯得尤為重要。

5.2.項目投資與開發(fā)分析

5.2.1項目投資環(huán)境

今年的土地價格已經(jīng)有一定的上漲，大型房地產(chǎn)企業(yè)特別是國有房企開始著手投地。但是在強大的財政收入縮減的情況下，有些地方政府為了緩解當(dāng)?shù)刎斦膲毫Ψ康禺a(chǎn)有適度的微調(diào)。佛山市政府在堅持中央政策的調(diào)控不動搖情況下，大力建設(shè)保障房。佛山市政府通過上調(diào)住房公積金基數(shù)以及提高住房公積金的貸款上限，來保障普通職工的購房能力。這在客觀上不僅有利于佛山市房地產(chǎn)市場良性循環(huán)，長久的發(fā)展；還有利于改善開放商的投資環(huán)境。從12年初佛山市的房價經(jīng)歷一個低點以后，房價上漲的態(tài)勢便一直持續(xù)至今，這在客觀上很好的反映了佛山市房地產(chǎn)市場的回暖，也表現(xiàn)了投資環(huán)境的改善。

5.2.2項目開發(fā)優(yōu)勢

本項目的潛在需求量大。

住宅小區(qū)定位在中等檔次，在供需圈類具有廣泛的目標(biāo)客戶。

項目樓盤具有無與倫比的自然與人文環(huán)境。

E.項目所處的地塊發(fā)展?jié)摿Υ蟆?/p>

5.2．3項目開發(fā)實施難點

項目規(guī)模大，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難大。

周邊公共配套設(shè)施不齊全

商業(yè)區(qū)還不夠成熟。

周邊新開工建設(shè)樓盤較多，競爭激烈。

5.3.結(jié)論

從經(jīng)濟效益上來說：羅村孝德湖一號地塊的發(fā)展在未來將會帶來極大的利益。首先羅村的發(fā)展由于交通的貫通，肯定給羅村的經(jīng)濟帶來無限的前景。其次，孝德湖的發(fā)展也為此地塊帶來得天獨厚的自然風(fēng)管。宏觀上來說，土地的不可再生性導(dǎo)致價格的不可逆轉(zhuǎn)。只要在戶型的設(shè)計以及檔次上將能更好的滿足目標(biāo)客戶群的購買需求，該開發(fā)方案的實行，將能給開發(fā)企業(yè)帶來可觀的盈利空間。

從社會效益來說：本項目建成后將會為羅村提供優(yōu)秀的住宅環(huán)境。對于羅村的市民和在附近工