世聯(lián)行武漢公寓市場研究課件

武漢公寓研究沉淀2022/10/13武漢公寓研究沉淀2022/10/10目錄武漢公寓市場2公寓LOFT熱銷啟示33公寓分類、特點及客戶31國內外酒店式公寓案例34公寓報廣、裝修鑒賞35目錄武漢公寓市場2公寓LOFT熱銷啟示33公寓分類、特點及客目前國內主流公寓產品——

小戶型居住、商務公寓、酒店服務式公寓分類商務公寓返租式公寓酒店服務式公寓高端公寓小戶型青年公寓老年公寓學府公寓依托資源依托區(qū)域商務、商業(yè)氛圍，或產業(yè)或專業(yè)市場相對聚集區(qū)域如城市商務區(qū)、產業(yè)園區(qū)；專業(yè)市場區(qū)域；城市商圈內

商務、商業(yè)、旅游市場相對發(fā)達。投資者對開發(fā)商有信心，市場相對規(guī)范如城市商務區(qū)、商業(yè)區(qū)、旅游區(qū)、產業(yè)區(qū)對開發(fā)商經營管理能力要求較高多數(shù)在一、二線城市核心區(qū)域出現(xiàn)，商務市場相對發(fā)達。多數(shù)依托高檔酒店。有外籍、中高層管理者的商務需求，以及相應的承受能力。投入成本較高，對開發(fā)商實力以及經營管理能力有一定要求城市核心區(qū)域，地段或自然資源極其稀缺。從配套到產品單體，形成豪宅體系。一般多為5星級酒店、高端商業(yè)、會所等。對開發(fā)商實力要求極高。城市剛性需求旺盛；城市核心地段，成熟居住區(qū)；成數(shù)產業(yè)園區(qū)等；交通便利、生活配套完善；城市內有大量的年輕白領置業(yè)人群強勢醫(yī)療機構，省內外知名醫(yī)院。環(huán)境較好的城市近郊，低密度項目，打造療養(yǎng)社區(qū)。主要依托城市強勢的教育資源，尤其是小學、初高中；代表項目沈陽北站公寓項目、太原街公寓項目北京CBD建外SOHO沈陽04-06年入市部分項目；華府一期沈陽萬鑫武漢南國悅公館北京柏悅居昆侖公館華府一期鐵西公寓項目北京東方太陽城北京協(xié)和醫(yī)院附近社區(qū)北京海淀區(qū)多數(shù)項目公寓分類目前國內主流公寓產品——

小戶型居住、商務公寓、酒店服務式公公寓因其總價低、部分不限購、回報率高，已經成為商鋪、寫字樓等商業(yè)地產的投資替代首選。4

普通公寓商務SOHO公寓酒店式公寓用地性質住宅商業(yè)用地商業(yè)用地產權性質公寓商務公寓商務公寓或公寓產權年限70年40年，不限購40年，不限購首付3成5成5成基本配套民用水電天然氣商業(yè)水電，無天然氣面積段小戶型為主，30~60平米；具備寫字樓功能SOHO兩用，30-120平左右面積較小，主力戶型主要在90平米以下裝修大多以精裝修交房標準，拎包即可入住按照星級酒店的設施標準進行建筑的外部及內部設計，體現(xiàn)檔次與舒適性地段大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便，配套設施完善；物業(yè)大多聘請國際知名品牌物管公司，專業(yè)酒店管理集團提供專業(yè)、細致、科學的酒店式服務，因此物業(yè)管理費也較高價格銷售價格一般高于區(qū)域整體水平公寓分類公寓因其總價低、部分不限購、回報率高，已經成為商鋪、寫字樓等普通公寓/商務公寓/酒店式公寓1、普通公寓：與住宅最大區(qū)別在于梯戶比以及面積段（多為30-60平）。2、商務公寓：一般處于城市核心地段及商務中心區(qū)，是一種既可居住又可辦公的高檔物業(yè)，形態(tài)上可細分為soho，scho，STUDIO等形式。在產權上屬于公寓類型，非純寫字樓，但又完全具備寫字樓的功能，可注冊公司。是近年來出現(xiàn)的一種極具投資價值的物業(yè)。3、酒店式公寓：一般分布在城市中心商業(yè)繁華地段和CBD附近,集居住、辦公、休閑為一體，并提供較高檔次服務，因此倍受商務人士的青睞。側重于居住的酒店式公寓,配套上強調保安、防火防盜、衛(wèi)星電視、管道煤氣等居家功能側重于辦公的酒店式公寓在配套上強調商務、辦公通信、中央空調等方面公寓特點普通公寓/商務公寓/酒店式公寓1、普通公寓：與住宅最大區(qū)別在商務公寓/酒店公寓基本特點功能不同：soho兩用，除了居住功能，亦可辦公，產權類型和年限不同：一般為40年，不限購不限貸；購買客戶不同：1、投資客-看重回報率；2、辦公客戶-部分中小企業(yè)及自由創(chuàng)業(yè)者；

商務公寓投資潛力大：住宅租金回報率一般在2-4%左右，商務公寓一般在5%-7%左右。戶型的差異：戶型小總價相對較低，大多為30-90平之間；居住差異：一般沒有單獨的廚房、無陽臺、無天然氣、商業(yè)水電。物管服務：大多聘請國際知名品牌物管公司提供專業(yè)服務，因此物業(yè)管理費也較高。首付：商業(yè)地產為5成，不能使用公積金，抬高進入門檻。公寓特點商務公寓/酒店公寓基本特點功能不同：soho兩用，除了居住功目標客戶定位：投資客為主要群體分類客戶特征置業(yè)關注點面積需求商務公寓小戶居住公寓酒店式公寓投資客政府官員私企老板事業(yè)單位/大型國企/金融證券房地產等行業(yè)的中層管理者醫(yī)生、教師等地段、投資收益（短期投資回報、長期升值空間）、物業(yè)管理、開發(fā)商品牌等40-50平米居住型小戶型；80-100平米商務公寓或寫字樓；60%-70%50-60%70%-80%自用辦公成長型中小規(guī)模企業(yè)創(chuàng)業(yè)型小規(guī)模企業(yè)區(qū)位、形象、價格、50-200平米左右30%-40%--自用居住短期居住客戶地段區(qū)域價值看好、保值、周邊配套設施、交通便利40-50平米小戶型；70-80平米兩居室20%-30%年輕白領地段、價格、交通、配套40平米一居室過渡居住、60-70平米一室一廳與70-80平米緊湊兩居室婚房-40-50%養(yǎng)老客戶地段、配套、價格40-50平米小戶型核心客戶公寓客戶目標客戶定位：投資客為主要群體分類客戶特征置業(yè)關注點面積需求客戶需求分析——投資型客戶收益性安全性進入性流動性投資者關心的四個方面能不能掙錢？安全性進入性流動性風險大不大？門檻高不高？脫手容易嗎？項目所在核心地段保證了其收益性和安全性面積小、總價低能降低投資門檻，提升流動性投資客置業(yè)關注點：地段、投資收益（短期投資回報、長期升值空間）、物業(yè)管理、開發(fā)商品牌等。投資客戶需求面積：小戶型投資產品。公寓客戶客戶需求分析——投資型客戶收益性安全性進入性流動性投資者關心目錄武漢公寓市場2公寓LOFT熱銷啟示33公寓分類、特點及客戶31國內外酒店式公寓案例34公寓報廣、裝修鑒賞35目錄武漢公寓市場2公寓LOFT熱銷啟示33公寓分類、特點及客武漢市場約有46個在售及即將入市的公寓項目，漢口中心區(qū)占公寓分布十分密集，漢陽以及遠城區(qū)供應最少。10公寓分布目前在售暫未入市奧山世紀城Bobo城思瑪特公寓麗島美生福星城福星惠譽水岸國際南國悅公館福星惠譽國際城愛家國際華城保利香檳國際金寓大華鉑金華府世茂錦繡長江金濤鴻公館名城8090優(yōu)活城漢飛又一城中南國際城福星惠譽東瀾岸29街大華南湖公園世家水晶酈都北大資源首座武漢城市廣場翰林龍城西馬名仕金海名都中央榮譽人信匯壹加壹空間裕亞俊園聯(lián)發(fā)九都府蒙提公館南國大武漢SOHO大武漢1911中城國際中華城華南國際廣場金漢1903龍安港匯城圣龍國際廣場中民長青里百步亭金橋匯中城時代天街眾聯(lián)天美國際長航藍晶國際NO1企業(yè)社區(qū)-漢口北SOHO卓爾四季公寓金地華公館武漢市場約有46個在售及即將入市的公寓項目，漢口中心區(qū)占公寓光谷南以及白沙洲片區(qū)公寓產品處于價格洼地，均價6000元；漢口中心區(qū)為價格天花板，均價14000元以上。11公寓價格武昌在售公寓產品均價分布圖漢口、漢陽在售公寓產品均價分布圖徐東青山片區(qū)武昌中心區(qū)光谷片區(qū)洪山片區(qū)白沙洲片區(qū)南湖片區(qū)硚口片區(qū)江漢江岸片區(qū)漢陽片區(qū)后湖片區(qū)黃陂光谷南以及白沙洲片區(qū)公寓產品處于價格洼地，均價6000元；漢武漢市場公寓產品以平層為主、LOFT為輔，40-65平的毛坯產品為市場主流。12產品分析武漢市場在售/待售公寓武漢市場公寓產品以平層為主、LOFT為輔，40-65平的毛坯武昌競品貨量統(tǒng)計大華鉑金華府：2.18日開盤，推出278套，銷售50%左右優(yōu)活城：上期公寓銷售90%左右，下半年另有一棟公寓樓推出福星惠譽水岸國際，公寓已銷售80%左右福星惠譽國際城，年初開盤，小戶型公寓銷售80%麗島美生，五月推出138套，六月底又推出168套，已銷售80%8090：預計七月推售，供應量300多套29街：預計9月推售，供應量378套水晶酈都：現(xiàn)售小戶型公寓銷售90%以上南國悅公館：預計下半年入市，供應量433套南國大公館：今年6月推售64套，剩余10套不到福星惠譽東瀾岸：7月推售，供應量400多套2012年整個武昌公寓市場貨量在1萬套以上，9月新推項目不多，但是存量較多，貨源充足。下半年武昌公寓市場貨源充足武昌競品大華鉑金華府：2.18日開盤，推出278套，銷售502011.112011.122012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.82012.92012.102012.11眾聯(lián)天美國際聯(lián)發(fā)九都府蒙提公館36-64平武漢城市廣場41-120平南國大武漢SOHO金海名都29-108平硚房翰林瓏城保利香檳國際裕亞俊園42-88平中民長青里40-45LOFT金濤鴻公館45-100平西馬名仕31-110平大武漢1911沃克伍德公寓60平思聯(lián)公館33-63平中城國際一期50-90平華南國際廣場47-75平京漢1903100-140平百步亭金橋匯LOFT中城時代LOFT金寓三期NO1企業(yè)社區(qū)-漢口北9月漢口市場存量密集漢口競品貨量統(tǒng)計2012年整個漢口公寓市場推出10625套，其中9月新推項目為10個（5317套），為公寓項目集中供貨期。2011.112011.122012.12012.2201270年產權、配套成熟的低價小戶型（麗島美生）以及均價不過萬、高性價比的毛坯LOFT產品受市場熱捧。15去化分析去化情況較好項目70年產權、配套成熟的低價小戶型（麗島美生）以及均價不過萬、16去化分析配套不成熟、價位高于片區(qū)住宅的40年投資產品（平層/LOFT）、以及中心區(qū)域價位堅挺的公寓產品為去化難點戶型。去化情況較差項目16去化分析配套不成熟、價位高于片區(qū)住宅的40年投資產品（平40年不限購產品、配套成熟、高性價比的毛坯LOFT產品以及均價不過萬的產品受市場熱捧。17去化分析去化情況較好項目40年不限購產品、配套成熟、高性價比的毛坯LOFT產品以及均18與一線城市相比，目前武漢市場頂級公寓較少，熱銷產品多為都是打著公寓旗號的性價比小戶型，因此未來武漢公寓市場也可以朝著這個標準不斷創(chuàng)新，從而提升產品溢價空間。北京頂級公寓：NAGA上院柏悅居昆侖公寓武漢公寓產品供應還是以普通公寓為主，公寓產品價值層次不明顯，并非真正意義上的酒店式公寓：中心區(qū)位；世界頂級配套；五星級裝修及物管；世界級材料；戶型面積較大。城市區(qū)位；主流配套；普通精裝修；中高端物管；常規(guī)公寓戶型。主城區(qū)位；高端配套；國內知名材料精裝；品牌物管；常規(guī)公寓戶型。頂級公寓如：京漢1903大武漢1911高端公寓普通公寓市場現(xiàn)狀18與一線城市相比，目前武漢市場頂級公寓較少，熱銷產品多為都不同于住宅產品，公寓產品大多作為投資產品，從營銷手段和推廣方法上主要表現(xiàn)為：1、在限購政策條件下，不限購是第一賣點；

2、LOFT的高性價比、買一層送一層打動自住客戶和投資客戶，加大了客戶的基數(shù)能夠促進快速去化；

優(yōu)活城、人信匯、壹加壹空間都是如此。

3、帶租約出售，降低投資風險；

聯(lián)發(fā)九都府蒙提公館、BOBO城與酒店簽訂返租合約4、首付款分期以及開發(fā)商為客戶墊付首付，降低投資門檻

金海名都近期的首付2成，藍晶綠洲的零首付5、綜合體帶動，炒熱片區(qū)商業(yè)，提升公寓的投資價值南國大武漢soho、大武漢191119營銷推廣不同于住宅產品，公寓產品大多作為投資產品，從營銷手段和推廣方目錄武漢公寓市場2公寓LOFT熱銷啟示33公寓分類、特點及客戶31國內外酒店式公寓案例34公寓報廣、裝修鑒賞35目錄武漢公寓市場2公寓LOFT熱銷啟示33公寓分類、特點及客近期的武漢公寓LOFT市場可以說是一片飄紅：

3月28日開盤的人信匯推出498套房源，當日銷售328套，開盤去化率為66%；

4月8日開盤的南國大武漢SOHO推出840套房源，當日銷售634套，開盤去化率為80%；

5月6日開盤的壹加壹空間，推出493套房源，當日銷售280套，開盤去化率為57%；21市場表現(xiàn)近期的武漢公寓LOFT市場可以說是一片飄紅：

3月28日開在這個乍暖還寒的市場環(huán)境下，開盤當日去化套數(shù)都在280套以上，成為淡市下的奇葩什么才是真正的制勝法寶？22在這個乍暖還寒的市場環(huán)境下，22不限購、高贈送率以及面積小低總價是LOFT產品的制勝法寶，但40年產權、生活成本高、居住舒適度差也是其致命劣勢。

優(yōu)勢1、商業(yè)屬性：不限購不限貸2、高贈送率：買一層得兩層3、小面積低總價（總價控制在50萬以內）人信匯：50-60平南國大武漢SOHO：48-53平壹加壹空間：30—65平4、開盤均價人信匯均價8700元/平起，9600元/平壹加壹均價7800元/平起，8700元/平南國大武漢SOHO9300元/平起，均價10800元/平23劣勢1、商業(yè)性質：40年產權2、生活成本加高：1）無天然氣（三個項目都已解決這個問題2）商業(yè)水電（壹加壹空間解決）3）無晾曬空間3、居住環(huán)境復雜人信匯：7梯28戶；南國：3梯28戶4、居住舒適度南國：5.2米層高人信匯：5.4米層高壹加壹空間：4.9米層高VS不限購、高贈送率以及面積小低總價是LOFT產品的制勝法寶，但24南國大武漢SOHO從2月14日至5月13日39天積累4500批客戶1050批認籌客戶開盤當日去化634套兩個半月實現(xiàn)840套房源基本清盤24南國大武漢SOHO2月14日啟動VIP卡蓄客，兩個半月實現(xiàn)清盤，快速的客戶積累和超大的客戶基數(shù)是去化的關鍵。252月14日——啟動VIP卡蓄客：辦理VIP卡，開盤可享受5000元購房優(yōu)惠；3月24日——啟動客戶升級：現(xiàn)場辦金卡交100元，提供10萬元的資金證明，就能享受開盤1萬元優(yōu)惠（認購不成功100元可退）。4月4日——啟動認籌，認籌啟動日800組；4月8日——項目開盤，當日去化634套，去化率為80%；5月13日——基本清盤4500批VIP客戶2500批升級客戶1050批認籌去化80%基本清盤客戶情況2月14日啟動VIP卡蓄客，兩個半月實現(xiàn)清盤，快速的客戶積累項目定位為商業(yè)性質的純居住用途公寓，后期成交客戶中44%為自住客戶說明了項目定位的準確性。26明確項目追求快速變現(xiàn)及實現(xiàn)較高利潤的開發(fā)前提；透徹了解項目城市綜合體的交通和配套優(yōu)勢；尋找市場空白點，并從商業(yè)性質的純居住用途公寓市場打造差異化產品競爭優(yōu)勢。純居住用途公寓西漢口中心·大商業(yè)上的小房子項目定位項目定位為商業(yè)性質的純居住用途公寓，后期成交客戶中44%為自入市時主要以車身和網(wǎng)絡建立形象，線下通過短信、外展等渠道深挖地緣性客戶。27推廣技巧車身：100余條（強化記憶）；網(wǎng)絡：硬廣、軟文和論壇外展：古田宗關片區(qū)的沃爾瑪和中百；短信：持續(xù)投放輕軌立柱：輕軌1號線宗光站。入市時主要以車身和網(wǎng)絡建立形象，線下通過短信、外展等渠道深挖開盤當日一卡對一人，到場800人，清晰簡潔的電子選房流程和快速的逼定成為成交的關鍵。28開盤現(xiàn)場開盤當日一卡對一人，到場800人，清晰簡潔的電子選房流程和快古田宗光地緣性客戶占絕對比例，私營業(yè)主和事業(yè)單位公務員為購買主體。29客戶情況周邊專業(yè)市場私營業(yè)主投資自住皆宜，事業(yè)單位公務員強力購買支撐；產品居住和投資價值受廣泛認同，購買群體職業(yè)多元化，去化渠道廣泛。古田宗關地緣性客戶占絕對比率，區(qū)域深挖（外展派單、短信、CALL客、輕軌立柱）效果較好；周邊寶豐、長豐及漢口中心、漢陽有效輻射；遠距離區(qū)域形成吸納補充（短信、CALL客、車身）。古田宗光地緣性客戶占絕對比例，私營業(yè)主和事業(yè)單位公務員為購買昭示性強的售樓部使得自然到訪客戶增多，而天然氣以及民用水電的釋放使得過渡性自住客戶占比44%。30客戶情況售樓部位置好、昭示性強、陣地包裝到位，自然到訪客戶較多；外展帶動一定數(shù)量上門成交，朋友介紹認籌階段逐漸突顯；戶外、短信效果穩(wěn)定，網(wǎng)絡低投高產，車身直接帶動成交有限，但起到形象樹立和強化記憶的作用。青年城市精英青睞時尚創(chuàng)意空間、拆遷戶有“買一送一”撿便宜心理，且經濟實力不足，購置總價低的小戶型公寓產品用來過渡居?。挥捎诳們r低，中小投資客轉向投資回報較高的辦公類產品；過度居住后用于投資，投資間歇性居住，部分客戶投資兼自住。昭示性強的售樓部使得自然到訪客戶增多，而天然氣以及民用水電的總結31第一，快速的客戶積累和超大的客戶基數(shù)是南國項目兩個半月內從入市到基本清盤的成功關鍵；第二，精準的項目定位（即商業(yè)性質的純居住用途公寓）找到了市場空白點，并通過解決天然氣以及民用水電問題提升自住客戶占比；第三，推廣上車身廣告的選擇以及昭示性強的售樓部選址起到明顯效果，同時線上線下深挖地緣性客戶使得周邊客戶占比66%；第四，開盤當日“一卡對一人”的選房制度、簡潔的選房流程以及快速的逼定技巧也是銷售率提升的關鍵?？偨Y31第一，快速的客戶積累和超大的客戶基數(shù)是南國項目兩個半目錄武漢公寓市場2公寓LOFT熱銷啟示33公寓分類、特點及客戶31國內外酒店式公寓案例34公寓報廣、裝修鑒賞35目錄武漢公寓市場2公寓LOFT熱銷啟示33公寓分類、特點及客國內外酒店式公寓案例調查研究國內外酒店式公寓案例調查研究案例目錄綜合體案例國內國外上海深圳泰格公寓金中環(huán)公寓ASCOTT（雅詩閣）翠湖天地華府天地北京世金漢宮世界城海晟國際公寓柏悅居昆侖公寓美國曼哈頓ManhattanHouse455CentralParkWestTheLincolnPark案例目錄綜合體案例國內國外上海深圳泰格公寓金中環(huán)公寓ASCO深圳規(guī)模：34000平米，7棟，4-25層，232套公寓運營模式：產權長期持有，只租不售管理公司：FRASER(新加坡)

專業(yè)管理公司租金：900－9999元/天；12000－99999元/月，一般都有折扣。最多8折，帶精裝修主要租戶：外籍跨國公司（有通勤車接送）租客為主（70－80％），分布較廣，蛇口周邊寫字樓、關外（寶安、龍崗外企），散客以南山為主出租情況：目前出租情況較好，近7成，以長租客為主產品面積：單房：35-113、兩房：147-171、三房：198-286

四房：248-419平溢價因素：中國第一個LEED認證（美國USGBC頒發(fā)）泰格公寓規(guī)模：34000平米，7棟，4-25層，232套公寓泰格公寓深圳金中環(huán)酒店公寓規(guī)模：總占地7368平，總建面10.3萬，容積率13.7，酒店式公寓約300套運營模式：先發(fā)售，入伙后跟部分小業(yè)主簽訂3－5年返租協(xié)議，有些業(yè)主不愿簽署此協(xié)議，想委托中介出租管理公司：金中環(huán)物管，帶精裝修租金：980－3980元/天，現(xiàn)為試營業(yè)，有折扣價格：21000主要租戶：因入伙時間較短，現(xiàn)主要為短期商務人士出租產品面積：單房：30－35、一房一廳：50-55、兩房：81-85

三房：100以上溢價因素：加入國際服務品牌“世界金鑰匙酒店聯(lián)盟組織”金中環(huán)酒店公寓規(guī)模：總占地7368平，總建面10.3萬，容積深圳世金漢宮規(guī)模：總占地1萬，總建面15.7萬，B棟建面19943.34㎡，C棟建面14601.47㎡，酒店式公寓共718套運營模式：對外發(fā)售，酒店式管理，由業(yè)主對外出租管理公司：茂業(yè)集團租金：5000-6000元/月價格：C棟價格21000，B棟25000，帶精裝修主要租戶：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士產品面積：31-65、復式雙套房溢價因素：三大商圈交匯點、豪華裝修，五星級酒店服務世金漢宮規(guī)模：總占地1萬，總建面15.7萬，B棟建面1994深圳酒店公寓特征小結大多為對外發(fā)售后小業(yè)主對外出租運營模式大多聘請國際知名品牌管理公司物管公司租金較高但因地段不同差異較大，售價一般都在2萬以上租金或售價租客以外籍跨國公司員工長期租住為主，購買客戶主要為深圳本地私營業(yè)主和港澳臺投資客為主租客和購買者面積較小，主力產品大多在90平米以下，裝修檔次較高產品面積大多為對外發(fā)售后小業(yè)主對外出租運營模式大多聘請國際知名品牌管上海ASCOTT（雅詩閣）規(guī)模：共848套運營模式：產權長期持有，只租不售管理公司：雅詩閣集團租金：30000-60000元/月，豪華裝修主要租戶：外籍跨國公司中層管理人員為主，長租較多，匯豐銀行租客近5成產品面積：高級一房：86、豪華兩房：133、豪華三房：176溢價因素：雅詩閣全球國際性服務公寓連鎖領導者之一、國際品牌、享譽全球ASCOTT（雅詩閣）規(guī)模：共848套上海翠湖天地規(guī)模：建面13萬，容積率4，共645套運營模式：對外發(fā)售管理公司：88新天地價格：均價6萬，4-8萬，帶豪華裝修主力客戶：外籍華人、海外人士、港臺以及少量江浙私營企業(yè)主產品面積：2房140平米；3房190平米；4房280平米；復式320平米，

溢價因素：一線湖景資源、“住宅天地”規(guī)劃為純粹高端居住區(qū)翠湖天地規(guī)模：建面13萬，容積率4，共645套上海華府天地規(guī)模：總占地1.46萬，總建面70000，容積率3.2，共108套運營模式：對外發(fā)售管理公司：戴德梁行價格：65000-90000，帶豪華裝修主要租戶：外籍華人、海外高端客戶、港臺為主產品面積：270-700溢價因素：地段－上海新天地正對面豪裝產品－一層一戶、主人專屬電梯、中西廚家居智能化系統(tǒng)華府天地規(guī)模：總占地1.46萬，總建面70000，容積率3.上海酒店公寓特征小結大多為對外發(fā)售后小業(yè)主對外出租運營模式大多聘請國際知名品牌管理公司物管公司租金超高，頂級豪宅公寓售價驚人，幾乎都在6萬以上租金或售價租客以外籍跨國公司中高管長期租住為主，購買客戶主要為外籍華人、海外人士和港臺客戶為主租客和購買者產品面積較大、頂級高端公寓以大戶型為主產品面積大多為對外發(fā)售后小業(yè)主對外出租運營模式大多聘請國際知名品牌管北京世界城規(guī)模：總占地1.4萬，總建面7.9萬，容積率5.5，公寓建面61130平，共719套運營模式：對外發(fā)售管理公司：第一太平洋戴維斯價格：27000,帶精裝修主力客戶：90％為活躍投資客產品面積：一房：55、一房一廳：86、總裁級官邸豪宅：363溢價因素：朝外商圈、建國門商圈和國貿商圈三大商圈交匯世界城規(guī)模：總占地1.4萬，總建面7.9萬，容積率5.5，公北京海晟國際公寓規(guī)模：總占地7萬，總建面21.3萬，容積率2.98，五期酒店式公寓共850套運營模式：對外發(fā)售管理公司：仲量聯(lián)行價格：23000，帶精裝修主要租戶：60％為活躍投資客產品面積：單房：45、一房一廳：70溢價因素：核心商務區(qū)、頂級物管海晟國際公寓規(guī)模：總占地7萬，總建面21.3萬，容積率2.9北京柏悅居規(guī)模：總占地3.13萬，總建面35萬，容積率8，7-33層柏悅居建面39212平，酒店式公寓244套，層高3.4和3.8兩種；34-49層酒店建面4萬平米，237套客房；50-58層的柏悅府建面17410平，僅28套,主樓63層249.9米，兩棟寫字樓42層，186米運營模式：對外發(fā)售管理公司：美國凱悅國際酒店集團價格：柏悅居4.5萬，已售罄，柏悅府在售，均價7萬，豪華裝修主力客戶：柏悅居——海外高端客戶（30％）、香港客戶（50％）柏悅府－海外國際名流產品面積：一房：132-138、兩房：240-242（柏悅居）

550-860（柏悅府）溢價因素：城市地標、絕版地段、頂級物管柏悅居規(guī)模：總占地3.13萬，總建面35萬，容積率8，7-北京昆侖公寓規(guī)模：總建面約1.2萬，共23套運營模式：對外發(fā)售管理公司：昆侖大酒店價格：60000-70000，豪華裝修主力客戶：海外高端客戶和香港客戶為主產品面積：393-720溢價因素：國內首施智能化系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)昆侖公寓規(guī)模：總建面約1.2萬，共23套北京酒店公寓特征小結大多為對外發(fā)售后小業(yè)主對外出租運營模式大多聘請國際知名品牌管理公司物管公司租金售價均較高，頂級高端公寓售價驚人租金或售價小戶型公寓購買者主要以外地投資客為主，對于頂級高端公寓以海外人士和香港客戶為主租客和購買者產品面積區(qū)間拉的較大，投資類以小戶型為主，頂級高端公寓以大戶型為主產品面積大多為對外發(fā)售后小業(yè)主對外出租運營模式大多聘請國際知名品牌管紐約曼哈頓價格：20000美元/平米概況：建于1951年，20層，581套公寓價值點排序：地段Location

景觀Landscape

建筑Architecture

產品Features地段優(yōu)勢：中央公園、CBD、頂級商業(yè)街，建筑特色：昭示性強，古樸典雅、品質感、大花園、入戶大堂、花園氣派富有吸引力、大露臺產品特征：大堂休息廳、頂級私家花園、門房及管家服務、24

小時車庫、噪音低、私家車道、工人房、大凸窗、大露抬、天臺花園、景觀人行道、儲藏間

ManhattanHouse

價格：20000美元/平米ManhattanHousLuxuryapartment

455CentralParkWest概況：建于2002年，26層，100套公寓價格：4bedroomsfrom$3,599,