【物業(yè)開發(fā)管理】房企物業(yè)租金政策管理作業(yè)指引

1、租金政策管理作業(yè)指引日日日日編 制 部門長審核 日日日日分管領(lǐng)導(dǎo)審核批 準(zhǔn) 修訂記錄日期 版本號修改內(nèi)容修改人 審核人 審批人.流程圖無。.流程概況流程目的明確、規(guī)范公司集中商業(yè)、園區(qū)及與字樓工程、鯨山別墅租金政策制定與調(diào) 整工作。適用范圍適用于公司集中商業(yè)、園區(qū)及與字樓、鯨山別墅工程租金政策制定與調(diào)整。定義無。流程主導(dǎo)部門商管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部/酒管公司流程參與部門工程商管公司、設(shè)計(jì)管理部、財(cái)務(wù)部部門流程中承當(dāng)職責(zé)商管公司.負(fù)責(zé)集中商業(yè)工程可研階段租金收益測算。.負(fù)責(zé)集中商業(yè)工程籌劃階段租金收益測算。.負(fù)責(zé)編制商業(yè)工程招商/招租策略總綱。.負(fù)責(zé)審批店鋪分割方案。.負(fù)責(zé)編制與完善集中商業(yè)

2、工程開發(fā)期租賃價(jià)格市場調(diào)查分析報(bào)告。.負(fù)責(zé)編制集中商業(yè)工程開發(fā)期對外租金報(bào)價(jià)。.負(fù)責(zé)權(quán)責(zé)范圍內(nèi)集中商業(yè)工程租金折扣與減免申請。工程商管公司.負(fù)責(zé)編制與完善集中商業(yè)工程營運(yùn)期租賃價(jià)格市場調(diào)查分析報(bào)告。.負(fù)責(zé)編制集中商業(yè)工程營運(yùn)期對外租金報(bào)價(jià)。.負(fù)責(zé)權(quán)責(zé)范圍內(nèi)集中商業(yè)工程租金折扣與減免申請。園區(qū)及寫字樓事業(yè)部.負(fù)責(zé)園區(qū)與寫字樓工程可研階段租金收益測算。.負(fù)責(zé)園區(qū)與寫字樓工程籌劃階段租金收益測算。.負(fù)責(zé)編制園區(qū)與寫字樓工程招商/招租策略總綱。.負(fù)責(zé)審批園區(qū)與寫字樓工程店鋪分割方案。.負(fù)責(zé)編制與完善園區(qū)與寫字樓工程租賃價(jià)格市場調(diào)查分析報(bào)告。.負(fù)責(zé)編制園區(qū)與寫字樓工程對外租金報(bào)價(jià)。.負(fù)責(zé)園區(qū)與寫字樓工程

3、租金折扣與減免申請。酒管公司.負(fù)責(zé)編制與完善鯨山別墅工程租賃價(jià)格市場調(diào)查分析報(bào)告。.負(fù)責(zé)編制鯨山別墅工程對外租金報(bào)價(jià)。.負(fù)責(zé)鯨山別墅工程租金折扣與減免申請。設(shè)計(jì)管理部1.負(fù)責(zé)擬定店鋪分割方案。財(cái)務(wù)部1.負(fù)責(zé)審核租賃價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。公司總經(jīng)理/公司 分管領(lǐng)導(dǎo)1.負(fù)責(zé)按公司組織權(quán)責(zé)手冊規(guī)定進(jìn)行審核/審批。.工作程序市場調(diào)研新建工程，商管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部/酒管公司負(fù)責(zé)市場調(diào)研工作；對營運(yùn)期 工程，每年年初由工程商管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部/酒管公司負(fù)責(zé)市場調(diào)研工作。商管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部/酒管公司/工程商管公司根據(jù)調(diào)研情況，編寫租賃 價(jià)格市場調(diào)查分析報(bào)告，租賃價(jià)格市場調(diào)查分析報(bào)告模板中應(yīng)包含

4、市場總體租 賃情況、周邊同類工程面積、樓層、租期、月租金單價(jià)、遞增周期、年度遞增幅度、 周邊環(huán)境、交通狀況等內(nèi)容。為使租金基準(zhǔn)價(jià)格制定有更加全面充分的參考信息,租賃價(jià)格市場調(diào)查分析報(bào)告須引入第三方的專業(yè)意見。工程可研階段租金收益測算商管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部對工程所在區(qū)域的市場現(xiàn)狀和未來開展趨勢進(jìn)行調(diào) 研并在3日內(nèi)編制商業(yè)工程初步租金及經(jīng)營方案，商業(yè)工程初步租金及經(jīng)營方 案完成后由投資開展部匯總編制完成商業(yè)工程可行性研究報(bào)告，并按公司組 織權(quán)責(zé)手冊規(guī)定組織評審與報(bào)批。工程籌劃階段租金收益測算租金收益測算：商管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部組織進(jìn)行專項(xiàng)市場研究（或委托第三 方進(jìn)行），重點(diǎn)對競爭工程的

5、租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃年限、物業(yè)費(fèi)、租金遞增、租金繳納方 式、前期的優(yōu)惠政策等進(jìn)行收集分析。根據(jù)市場研究報(bào)告，結(jié)合工程的商業(yè)定位及 投資回報(bào)要求、工程業(yè)態(tài)組合及配比，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行工程租金收益測算（價(jià)格策略、 可經(jīng)營面積、多種經(jīng)營業(yè)務(wù)、工程租金水平和年物業(yè)管理收入）。測算時(shí)應(yīng)考慮以下 因素：1）不同業(yè)態(tài)的租金水平及物管費(fèi)可參考本地市場現(xiàn)狀及各業(yè)態(tài)的承租能力確 定。2）工程自身區(qū)位交通情況及所處區(qū)域的成熟度對租金水平的影響。3）不同業(yè)態(tài)租金遞增的一般規(guī)律。商管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部將租金收益測算內(nèi)容納入商業(yè)工程深化市場定位報(bào) 告中，并根據(jù)公司組織權(quán)責(zé)手冊規(guī)定報(bào)批。經(jīng)審批通過的租金收益測算方案 為后續(xù)編

6、制租賃價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)。開發(fā)期基準(zhǔn)租金價(jià)格制定與調(diào)整商管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部根據(jù)工程定位報(bào)告，編制商業(yè)工程招商/招租策略 總綱，明確租賃政策：包括租金標(biāo)準(zhǔn)、租金增長率、租賃期限、裝修期及免租期等 內(nèi)容，并按公司組織管理手冊規(guī)定報(bào)批；管理部根據(jù)城市公司提供的圖紙負(fù)責(zé)店鋪分割和租賃面積的厘定，擬定店鋪分 割方案，并提供各商鋪套內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)租賃面積的圖紙，圖紙包括電子圖和紙質(zhì)圖紙各1 套，需商管公司確認(rèn)。根據(jù)控股批準(zhǔn)的總租金收益指標(biāo)、市場及工程分析及預(yù)測，商管公司/園區(qū)及寫字樓 事業(yè)部/酒管公司根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)、樓層及商鋪位置的不同，將租金逐一分解到每一個(gè) 商鋪，擬定基準(zhǔn)租金價(jià)格申報(bào)表，基準(zhǔn)租金價(jià)格中報(bào)

7、表按公司組織管理手冊規(guī) 定報(bào)批?；鶞?zhǔn)租金價(jià)格申報(bào)表經(jīng)批準(zhǔn)后，需嚴(yán)格執(zhí)行，在招商過程中如有調(diào)整，須 經(jīng)公司總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行調(diào)整。商管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部在審批通過的租賃價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（基準(zhǔn)版）基礎(chǔ)上制訂相 應(yīng)的對外租金報(bào)價(jià)，并按公司組織權(quán)責(zé)手冊報(bào)批。對外租金報(bào)價(jià)必須高于基準(zhǔn) 租金價(jià)格。營運(yùn)期工程基準(zhǔn)租金價(jià)格制定與調(diào)整年度終了，工程商管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部/酒管公司需將實(shí)際租金價(jià)格與商 業(yè)工程可行性研究報(bào)告、租賃價(jià)格市場調(diào)查分析報(bào)告的基準(zhǔn)租金價(jià)格進(jìn)行比照 分析，對于差異原因進(jìn)行分析，不斷完善租賃價(jià)格市場調(diào)查分析報(bào)告模板內(nèi)容, 以使得基準(zhǔn)價(jià)格確實(shí)定更加準(zhǔn)確、合理。除定期對租賃基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整外

8、，工程商管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部/酒管公司 需要根據(jù)租賃物業(yè)實(shí)際情況對租金基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，如對于出租情況良好，已達(dá) 到滿租狀態(tài)的物業(yè)適時(shí)調(diào)高租賃基準(zhǔn)價(jià)格；而對于出租率不斷下滑物業(yè)，那么要視情 況對基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)調(diào)低，以提高出租水平。工程商管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部/酒管公司在審批通過的租賃價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（基準(zhǔn)版） 基礎(chǔ)上制訂相應(yīng)的對外租金報(bào)價(jià)，并按公司組織管理手冊報(bào)批。對外租金報(bào)價(jià) 必須高于基準(zhǔn)租金價(jià)格。36基準(zhǔn)租金折扣招租談判及合同簽訂時(shí)，簽約價(jià)格原那么上不得低于公司批準(zhǔn)的基準(zhǔn)租金價(jià)格，特殊 情況需給予一定折扣以促成簽約，那么各層級可在公司核準(zhǔn)的基準(zhǔn)租金價(jià)格基礎(chǔ)上， 視談判及簽約情形給予不同的折扣。具體折扣權(quán)限為：商管公司總經(jīng)理、園區(qū)及寫字樓事業(yè)部業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)、酒管公司 總經(jīng)理可在基準(zhǔn)租金價(jià)格基礎(chǔ)上給予5%以內(nèi)的折扣權(quán)限（含5%）； 5-10% （含10%） 的基準(zhǔn)租金價(jià)格折扣需報(bào)公司總經(jīng)理審批;超出上述折扣權(quán)限需報(bào)控股總經(jīng)理審批。3.7.合同期限內(nèi)租金減免合同有效期內(nèi)，原那么上禁止對合同租金價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。假設(shè)確有市場變化或其他原因需對合同期內(nèi)租金價(jià)格進(jìn)行調(diào)減，由商管公司/園區(qū)及寫 字樓事業(yè)部/酒管公司提出租金減免建議，經(jīng)財(cái)務(wù)部復(fù)核，減免后應(yīng)收租金大于等于 按基準(zhǔn)租金價(jià)格所計(jì)算應(yīng)收租金的90%,由公司總經(jīng)理