山語(yǔ)華庭040622-德業(yè)基項(xiàng)目戶型配比建議

1、深圳中原物業(yè)顧問有限公司 德業(yè)基項(xiàng)目戶型配比建議PAGE PAGE 8德業(yè)基項(xiàng)目戶型配比建議關(guān)于本項(xiàng)目的戶型面積配比定位，我們主要考慮以下定位參照因素：中原市場(chǎng)部客戶問卷調(diào)查資料客戶戶型需求、面積需求分析；中原對(duì)項(xiàng)目目整體定定位和客客戶定位位；相關(guān)樓盤借借鑒?？蛻粜枨笄榍闆r調(diào)查查結(jié)果戶型需求建筑面積需需求： (數(shù)數(shù)據(jù)來源源：中原原地產(chǎn)深深港研究究中心“市場(chǎng)問問卷調(diào)查查報(bào)告”（具體體報(bào)告后后附）)根據(jù)我司對(duì)對(duì)寶安客客戶的調(diào)調(diào)查結(jié)果果表明：寶安客客戶戶型型需求主主要以33房為主主，其次次為2房房及4房房；需求求面積主主要集中中在800-1220平方方米區(qū)間間，需求求1100平方米米以上大大戶型占占

2、25%。項(xiàng)目定位中原與發(fā)展展商對(duì)本本項(xiàng)目的的定位是是一致的的，即為為項(xiàng)目走走高端產(chǎn)產(chǎn)品路線線，這也也就決定定了本項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品不是針針對(duì)大眾眾客戶，而而以針對(duì)對(duì)高端客客戶為主主。中原原對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目客戶戶定位為為：主力目標(biāo)客客戶：年齡在355-555歲之間間的成功功人士目標(biāo)客戶特特征：知識(shí)層次和和社會(huì)地地位較高高家庭和事業(yè)業(yè)都比較較成熟經(jīng)濟(jì)收入較較高客戶群明細(xì)細(xì)戶型選擇主力客戶群本地私營(yíng)業(yè)業(yè)主（潮潮汕籍）主要以大戶戶型為主主，通常常會(huì)選擇擇四房以以上單位位高級(jí)政府公公務(wù)員主要以中大大戶型為為主，通通常會(huì)選選擇大三三房、四四房。本地土著大面積的三三房或四四房；為其成年的的子女購(gòu)購(gòu)房用房房，多以以三房為

3、為主；輔助客戶群寶安企業(yè)高高級(jí)管理理人員選擇經(jīng)濟(jì)適適用為主主的單位位，如二二房、小小三房。寶安周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)業(yè)主大面積的三三房或四四房為主主；港澳臺(tái)工廠廠主階層層（外銷本土土化）四房以上單單位，側(cè)側(cè)重于1170平平方米以以上的戶戶型；二房或小三三房的單單位用于于投資或或者作為為獎(jiǎng)勵(lì)員員工之用用。寶安高檔住住宅項(xiàng)目目戶型配配比借鑒鑒御龍居戶型面積套數(shù)比例二房二廳741001m22364.62%三房二廳1211125mm2 、11291433m243355.588%四房二廳1661172.04mm210413.355%躍層1461156.74mm2、15511168.43mm2324.11%復(fù)式2

4、302244.58 m2、26602265.83 m2749.50%號(hào)稱寶安首首個(gè)超低低密度半半山豪宅宅，戶型型設(shè)計(jì)以以三房二二廳為主主，四房房二廳及及復(fù)式單單位為輔輔，并結(jié)結(jié)合二房房、躍層層等戶型型，戶均均面積達(dá)達(dá)到1550平米米以上，并并取得了了不錯(cuò)的的銷售業(yè)業(yè)績(jī)。冠城世家戶型面積套數(shù)比例二房二廳80900555%三房二廳113114977270%四房二廳176118519818%復(fù)式2403310121%該項(xiàng)目物業(yè)業(yè)定位走走的是寶寶安第一一豪宅的的路線，從從規(guī)劃、建建筑、園園林、戶戶型、物物管、小小區(qū)配套套等方面面入手，用用最好產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量和服務(wù)務(wù)質(zhì)量全全力打造造寶安第第一毫宅宅；對(duì)外外

5、宣傳也也盡力以以“寶安地地王冠城世世家寶城第第一豪宅宅或?qū)毘浅堑匚缓篮勒钡目谔?hào)號(hào)出現(xiàn)。該該項(xiàng)目戶戶均面積積在1440平米米以上，并并且取得得了不錯(cuò)錯(cuò)的銷售售業(yè)績(jī)，尤尤其是復(fù)復(fù)式單位位，有量量少的因因素，一一推出市市場(chǎng)既告告售磬。御景臺(tái)戶型面積套數(shù)比例二房二廳809007510%三房二廳125113530240%四房二廳142116030240%復(fù)御景臺(tái)是寶寶安推出出的第一一個(gè)高檔檔住宅小小區(qū)，在在市場(chǎng)上上形成了了稀缺，給給項(xiàng)目成成功提供供了一次次機(jī)會(huì)。項(xiàng)項(xiàng)目戶均均面積在在1400平米左左右，二二個(gè)月的的時(shí)間完完成了550%的的銷售率率，四個(gè)個(gè)月銷售售80%。融景園戶

6、型面積套數(shù)比例二房二廳83.822844.033198三房二廳111.2251119.109542四房二廳131.331338.1169842五房二廳199.8872219.284復(fù)式315332584該項(xiàng)目是新新中心區(qū)區(qū)第一個(gè)個(gè)較高檔檔的項(xiàng)目目，對(duì)外外全力打打造“寶安新新中心巨巨星級(jí)名名宅”形象，項(xiàng)項(xiàng)目主力力戶型為為三房、四四房，戶戶均面積積1300平米左左右，銷銷售6個(gè)個(gè)月，銷銷售率在在70以上。其它：如新新中心區(qū)區(qū)市場(chǎng)，因因地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)，戶戶型預(yù)計(jì)計(jì)將以中中大戶型型為主，考考慮到市市場(chǎng)在223年年內(nèi)放量量較大，戶戶型設(shè)置置會(huì)部分分兼顧到到大眾化化產(chǎn)品，22房也會(huì)會(huì)有一定定比例。產(chǎn)品設(shè)計(jì)建建

7、議綜上分析：寶安高高端住宅宅市場(chǎng)主主要仍以以三房、四四房為主主，在面面積區(qū)間間上戶均均面積基基本在1140平平米以上上，復(fù)式式等大戶戶型單位位仍有一一定的市市場(chǎng)潛力力。中原建議：建議本項(xiàng)目目主攻中中大戶型型，兼顧顧少量小小戶型，補(bǔ)補(bǔ)充市場(chǎng)場(chǎng)需求；主力戶型以以3、44房為主主，在戶戶型面積積充分滿滿足舒適適性要求求；頂端大戶型型產(chǎn)品量量控制在在10%左右，不不但戶型型特色上上設(shè)計(jì)到到位，面面積要充充分滿足足享受性性要求；盡量做到一一梯兩戶戶、南北北通透；中等戶戶型可考考慮部分分“T”型的一一梯三戶戶；一個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層層戶數(shù)最最多不超超過四戶戶，全面面提升物物業(yè)檔次次。戶型面積及及套數(shù)配配比建議議：戶

8、型面積（M22）套數(shù)比套數(shù)估算（套）面積比備注2房2廳11衛(wèi)7080010%445.5本戶型主要要考慮“3+22”可分合合創(chuàng)新戶戶型，具具體戶型型概念分分析后附附。3房2廳22衛(wèi)120113010%449.13房2廳22衛(wèi)1101120156612.6考慮到避免免項(xiàng)目自自身同質(zhì)質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，在在戶型設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)考考慮34種不不同特色色戶型，戶戶型在功功能房設(shè)設(shè)置、花花園利用用等方面面盡量增增加特色色。四房可考慮慮部分：“3+11”組合戶戶型。120113020%8818.34房2廳22衛(wèi)或33衛(wèi)140116035%15438.55房以上（復(fù)式）200-224010%4416復(fù)式由兩部部分組成成，一是是頂

9、層復(fù)復(fù)式，二二是考慮慮在項(xiàng)目目最佳位位置設(shè)置置2棟一一梯兩戶戶11層層整棟復(fù)復(fù)式單位位。合 計(jì)約137100%約440100%按本戶型配配比計(jì)算算，總套套數(shù)約為為4400套左右右，平均均面積約約為1337平米米。建議戶型設(shè)設(shè)計(jì)中重重視以下下功能：多代同堂，家家庭觀念念濃厚四房房以上戶戶型考慮慮雙主臥臥，為父父母提供供舒適的的主人居居住空間間；全部戶型設(shè)設(shè)置雙主主衛(wèi)；全部戶型設(shè)設(shè)置雙陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)觀景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)與工工作陽(yáng)臺(tái)臺(tái)分開；餐廳最好可可直接通通風(fēng)采光光，與客客廳形成成理想的的“穿堂風(fēng)風(fēng)”；盡量采用主主臥套房房形式，即即主臥+衣帽間間（或小小書房）+主衛(wèi)，全全面提升升主人居居住享受受；設(shè)立儲(chǔ)物間間，適應(yīng)應(yīng)大家庭庭需要；部分大戶型型設(shè)立工工人房。 深圳中中原德業(yè)基基項(xiàng)目專專組2004.06.21附：組合戶戶型概念念示意連廊花園3房入口3房2廳22衛(wèi) + 2房房2廳11衛(wèi) = 5 房3廳連廊花園3房入口2房入口2房入口3房2廳2衛(wèi)帶花園帶花園1房1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)帶花園2房2廳1衛(wèi)4房2廳