建設(shè)工程施工合同管理

1、建設(shè)工程施工合同管理第一頁，共34頁。 俊杰（化名）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過邀請(qǐng)招標(biāo)的形式，將俊杰城市綜合體工程項(xiàng)目委托給西南集團(tuán)下屬江南建筑工程公司（下簡(jiǎn)稱J建）來實(shí)施。J建按時(shí)組建俊杰城市綜合體工程項(xiàng)目部（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目部），同時(shí)任命李偉為項(xiàng)目經(jīng)理，李偉代表J建負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的施工管理和合同履行。雙方在合同專用條款中指定李偉為承包人J建的代表，并將李偉的姓名及職務(wù)等方面的具體情況填入合同專用條款。J建為了便于俊杰城市綜合體工程項(xiàng)目的實(shí)施，建立了企業(yè)、項(xiàng)目部?jī)杉?jí)合同管理制。J建組織項(xiàng)目部相關(guān)人員進(jìn)行合同交底。該工程項(xiàng)目合同交底分為三級(jí)，即J建公司向項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人李偉交底，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人李偉向項(xiàng)目職能部門

2、負(fù)責(zé)人交底，職能部門負(fù)責(zé)人向其所屬執(zhí)行人員交底。 問題： （1）合同履行前有哪些準(zhǔn)備工作要做？ （2）建設(shè)工程施工合同的管理工作有哪些？ （3）施工承包單位如何進(jìn)行合同交底？任務(wù)一 工程施工合同管理概述第二頁，共34頁。一、建設(shè)工程施工合同管理的概念 建設(shè)工程施工合同管理是指各級(jí)工商行政管理機(jī)關(guān)、建設(shè)行政主管機(jī)關(guān)，以及建設(shè)單位、監(jiān)理單位、承包單位依據(jù)法律法規(guī)，采取法律的、行政的手段，對(duì)施工合同關(guān)系進(jìn)行組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)及監(jiān)督，保護(hù)施工合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，處理施工合同糾紛，防止和制裁違法行為，保證施工合同貫徹實(shí)施的一系列活動(dòng)。第三頁，共34頁。 1.做好合同簽訂前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作 2.加強(qiáng)合同實(shí)施

3、階段的合同管理 3.提倡協(xié)作精神第四頁，共34頁。二、工程施工合同各方的合同管理（一）業(yè)主對(duì)合同的管理業(yè)主對(duì)合同的管理主要體現(xiàn)在施工合同的前期策劃和合同簽訂后的監(jiān)督方面。業(yè)主要為承包商的合同實(shí)施提供必要的條件；向工地派駐具備相應(yīng)資質(zhì)的代表，或者聘請(qǐng)監(jiān)理單位及具備相應(yīng)資質(zhì)的人員負(fù)責(zé)監(jiān)督承包商履行合同。 第五頁，共34頁。二、工程施工合同各方的合同管理（二）承包商的合同管理承包商的工程承包合同管理是最細(xì)致、最復(fù)雜，也是最困難的合同管理工作，下面主要以它作為論述對(duì)象。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，承包商的總體目標(biāo)是，通過工程承包獲得盈利，這個(gè)目標(biāo)必須通過兩步來實(shí)現(xiàn)：（1）通過投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，承接工程，并簽訂

4、一個(gè)有利的合同。（2）在合同規(guī)定的工期和預(yù)算成本范圍內(nèi)完成合同規(guī)定的工程施工和保修責(zé)任，全面地正確地履行自己的合同義務(wù)，爭(zhēng)取盈利。同時(shí)，通過雙方圓滿的合作，工程順利實(shí)施，承包商贏得了信譽(yù)，為將來在新的項(xiàng)目上的合作和擴(kuò)展業(yè)務(wù)奠定基礎(chǔ)。（三）監(jiān)理工程師的合同管理第六頁，共34頁。三、施工合同管理的特點(diǎn)1施工合同管理周期長(zhǎng) 2施工合同管理的效益性 3施工合同管理的動(dòng)態(tài)性 4施工合同管理的復(fù)雜性 5施工合同管理的風(fēng)險(xiǎn)性 6施工合同管理的特殊性第七頁，共34頁。目前我國(guó)建設(shè)工程合同管理的現(xiàn)狀如下： 合同意識(shí)薄弱、工程管理水平較低，難以適應(yīng)現(xiàn)代工程建設(shè)的需要； 合同管理人才非常缺乏； 法制不很健全，有法不

5、依，市場(chǎng)不規(guī)范，合同約束力不強(qiáng)。這些嚴(yán)重影響了我國(guó)工程項(xiàng)目管理水平的提高，更對(duì)工程經(jīng)濟(jì)效益和工程質(zhì)量產(chǎn)生了嚴(yán)重的損害。第八頁，共34頁。四、工程施工合同管理的工作內(nèi)容（一）建設(shè)行政主管部門在施工合同管理中的主要工作各級(jí)建設(shè)行政主管部門主要從市場(chǎng)管理的角度對(duì)施工合同進(jìn)行宏觀管理，管理的主要內(nèi)容如下： 宣傳貫徹國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)合同方面的法律、法規(guī)和方針政策； 貫徹國(guó)家制訂的施工合同示范文本，并組織推行和指導(dǎo)使用； 組織培訓(xùn)合同管理人員，指導(dǎo)合同管理工作，總結(jié)交流工作經(jīng)驗(yàn)； 對(duì)施工合同簽訂進(jìn)行審查，監(jiān)督檢查合同履行，依法處理存在的問題，查處違法行為； 制訂簽訂和履行合同的考核指標(biāo)，并組織考核，表彰先進(jìn)的

6、合同管理單位； 確定損失賠償范圍； 調(diào)解施工合同糾紛。第九頁，共34頁。（二）業(yè)主及監(jiān)理工程師在施工合同管理中的主要工作1業(yè)主的主要工作業(yè)主的主要工作是對(duì)合同進(jìn)行總體策劃和總體控制，對(duì)授標(biāo)及合同的簽訂進(jìn)行決策，為承包商的合同實(shí)施提供必要的條件，委托監(jiān)理工程師監(jiān)督承包商履行合同。2監(jiān)理工程師的主要工作對(duì)實(shí)行監(jiān)理的工程項(xiàng)目，監(jiān)理工程師的主要工作由建設(shè)單位（業(yè)主）與監(jiān)理單位雙方約定，按照建筑法、建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范( CB 50319-2001)的規(guī)定，監(jiān)理工程師必須站在公正的第三者的立場(chǎng)上對(duì)施工合同進(jìn)行管理，其工作內(nèi)容可以涉及包括招標(biāo)投標(biāo)階段和施工實(shí)施結(jié)算的進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、投資管理和組織協(xié)調(diào)的全部

7、或部分，具體內(nèi)容如下：第十頁，共34頁。 作協(xié)助業(yè)主組建招標(biāo)機(jī)構(gòu)，為業(yè)主起草招標(biāo)申請(qǐng)書并協(xié)助招標(biāo)人向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門申請(qǐng)辦理工程招標(biāo)的審批工作，以及發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)； 對(duì)投標(biāo)人的投標(biāo)資格進(jìn)行預(yù)審； 組織現(xiàn)場(chǎng)勘察和善疑； 組織開標(biāo)會(huì)議，參加評(píng)標(biāo)工作，推薦中標(biāo)人； 合同談判；起草合同文件和各種相關(guān)文件； 解釋合同，監(jiān)督合同的執(zhí)行，協(xié)調(diào)業(yè)主、承包商、供應(yīng)商之間的合同關(guān)系，站在公正的立場(chǎng)上正確處理索賠與糾紛； 在業(yè)主的授權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、投資控制。第十一頁，共34頁。 學(xué)習(xí)任務(wù)三 建設(shè)工程施工合同（三）承包商在施工合同管理中的主要工作1確定工程項(xiàng)目合同管理組織2管理

8、合同文件、資料3建立合同管理系統(tǒng)第十二頁，共34頁。（一）工程施工合同管理的主要任務(wù)1簽訂好分包合同、各類物資的供應(yīng)合同及勞務(wù)分包合同。保證項(xiàng)目順利實(shí)施。2給項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目管理職能人員、各工程小組、所屬的分包商在合同關(guān)系上以幫助，進(jìn)行工作上的指導(dǎo)，如經(jīng)常性地解釋合同，對(duì)來往信件、會(huì)談紀(jì)要等進(jìn)行合同法律審查。3對(duì)工程實(shí)施進(jìn)行有力的合同控制，保證項(xiàng)目部正確履行合同，保證整個(gè)工程按合同、按計(jì)劃、有步驟、有秩序地施工，防止工程中的失控現(xiàn)象。4及時(shí)預(yù)見和防止合同問題，以及由此引起的各種責(zé)任，防止合同爭(zhēng)執(zhí)和避免合同爭(zhēng)執(zhí)造成的損失。對(duì)因干擾事件造成的損失進(jìn)行索賠，同時(shí)又應(yīng)使承包商免于對(duì)干擾事件和合同爭(zhēng)執(zhí)的責(zé)

9、任，處于不能被索賠的地位（即反索賠）。5向各級(jí)管理人員和向業(yè)主提供工程合同實(shí)施的情況報(bào)告，提供用于決策的資料、建議和意見。五、工程施工合同管理的主要任務(wù)和工作第十三頁，共34頁。（二）施工合同管理人員的主要工作 施工合同管理人員在這一階段的主要工作有如下幾個(gè)方面：1建立保證體系2監(jiān)督工作3合同的跟蹤4進(jìn)行合同變更管理。5日常的索賠和反索賠第十四頁，共34頁。（一）企業(yè)層次的合同管理（二）項(xiàng)目層次的合同管理六、工程施工合同管理的層次與內(nèi)容第十五頁，共34頁。第十六頁，共34頁。1工程承包企業(yè)設(shè)置合同管理部門（科室）2設(shè)立專門的項(xiàng)目合同管理小組3設(shè)合同管理員4聘請(qǐng)合同管理專家七、施工合同管理組織機(jī)

10、構(gòu)的設(shè)置第十七頁，共34頁。一、招標(biāo)投標(biāo)階段合同的總體策劃（一）業(yè)主的合同總體策劃（二）承包商的合同總體策劃 1.投標(biāo)決策 2.投標(biāo)決策與技巧 3.合同談判策略的確定任務(wù)二 工程招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理第十八頁，共34頁。二、招標(biāo)文件的分析 1.招標(biāo)文件的總體檢查 2.招標(biāo)條件分析 3.對(duì)招標(biāo)工作時(shí)間安排的分析 4.工程技術(shù)文件分析第十九頁，共34頁。三、合同文本分析 （一）施工承包合同的合法性分析（1）當(dāng)事人（發(fā)包人）的資格審查。（2）工程項(xiàng)目是否具備招標(biāo)投標(biāo)、簽訂和實(shí)施合同的一切條件。主要包括： 已完成相應(yīng)的報(bào)建手續(xù)，具有各種工程建設(shè)的批準(zhǔn)文件； 獲得各種工程建設(shè)的許可證，建設(shè)規(guī)劃文件，城建

11、部門的批準(zhǔn)文件； 招標(biāo)投標(biāo)過程符合法定的程序。第二十頁，共34頁。（3）工程承包合同的內(nèi)容（條款）和所指的行為符合經(jīng)濟(jì)合同法和其它各種法律的要求。（4）合同是否需要公證或由有關(guān)部門批準(zhǔn)才能生效。（二）施工承包合同的完整性分析承包合同條款的完整性是指合同條款是否齊全，對(duì)各種問題是否都有規(guī)定、是否有遺漏。這是合同完整性分析的重點(diǎn)。第二十一頁，共34頁。 對(duì)一般的工程項(xiàng)目采用標(biāo)準(zhǔn)的合同文本（如使用建設(shè)工程施工合同（示范文本）(GF-1999-0201)，因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)文本條款齊全，內(nèi)容完整，一般可以不作合同的完整性分析。 如果未使用標(biāo)準(zhǔn)文本，但存在該類合同的標(biāo)準(zhǔn)文件，則可以以標(biāo)準(zhǔn)文本為樣板，將所簽訂的合同

12、與標(biāo)準(zhǔn)文本的對(duì)應(yīng)條款對(duì)照，則可以發(fā)現(xiàn)該合同缺少哪些必需條款。第二十二頁，共34頁。 對(duì)無標(biāo)準(zhǔn)文本的合同類型（如分包合同、勞務(wù)合同），合同起草者盡可能多地收集實(shí)際工程中的同類合同文本，進(jìn)行對(duì)比分析和互相補(bǔ)充，以確定該類合同范圍和結(jié)構(gòu)形式，再將被分析的合同按結(jié)構(gòu)拆分開，可以方便地分析出該合同是否缺少，或缺少哪些必需條款。這樣起草合同就可能比較完備。第二十三頁，共34頁。（三）合同雙方責(zé)權(quán)利分析（1）在分析施工承包合同中，合同雙方的責(zé)任和權(quán)益互為前提條件。（2）在分析施工承包合同中，應(yīng)注意合同責(zé)任和權(quán)益的關(guān)系。 業(yè)主的權(quán)益與責(zé)任必須平衡。 承包商的責(zé)任和權(quán)益必須平衡。 合同雙方的某些責(zé)任相互影響、互

13、為條件。（3）業(yè)主和承包商的責(zé)任和權(quán)益應(yīng)盡可能具體、詳細(xì)，并注意其范圍的限定。（4）雙方權(quán)益的保護(hù)條款。一個(gè)完備的合同應(yīng)對(duì)雙方的權(quán)益都能形成保護(hù)，對(duì)雙方的行為都有制約，這樣才能保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。第二十四頁，共34頁。（五）合同實(shí)施的后果分析在合同簽訂前必須充分考慮到合同一經(jīng)簽訂、付諸實(shí)施會(huì)有什么樣的后果，在此基礎(chǔ)上分析合同條款之間的內(nèi)在聯(lián)系。同時(shí)應(yīng)注意同一種表達(dá)方式在不同的合同環(huán)境中可能有不同的風(fēng)險(xiǎn)。例如，合同計(jì)價(jià)方法、計(jì)量程序、進(jìn)度款結(jié)算、丁程變更、索賠等之間內(nèi)在聯(lián)系是否合理，有無缺陷和矛盾，會(huì)帶來什么樣的后果，在合同實(shí)施中會(huì)有哪些意想不到的情況，這些情況發(fā)生應(yīng)如何處理，本工程是否過于復(fù)雜

14、或范圍過大超過自己的能力，自己如果完不成合同責(zé)任應(yīng)承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任，對(duì)方如果完不成合同責(zé)任應(yīng)承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任等。第二十五頁，共34頁。四、施工合同風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 （一）承包商風(fēng)險(xiǎn)管理的主要任務(wù)承包商風(fēng)險(xiǎn)管理的主要任務(wù)包括： 在合同簽訂前對(duì)工程實(shí)施中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)的類型、種類，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的規(guī)律，風(fēng)險(xiǎn)的影響，承包商要承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任，各風(fēng)險(xiǎn)之間的內(nèi)在聯(lián)系等，作全面分析和預(yù)測(cè)。 對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取有效的對(duì)策進(jìn)行預(yù)防，即考慮如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，若風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生應(yīng)采取什么措施予以防止，或降低它的不利影響，如何為風(fēng)險(xiǎn)作組織、技術(shù)、資金方面的準(zhǔn)備等。 在合同實(shí)施中對(duì)可能發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制。第二十六頁，

15、共34頁。14352工程的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律等方面的風(fēng)險(xiǎn) 業(yè)主資信風(fēng)險(xiǎn) 外界環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn) 合同條款的風(fēng)險(xiǎn) 合同類型本身所存在的風(fēng)險(xiǎn) 學(xué)習(xí)任務(wù)三 建設(shè)工程施工合同（二）承包工程中的風(fēng)險(xiǎn)分析第二十七頁，共34頁。 （三）風(fēng)險(xiǎn)分配的原則 1合理分配風(fēng)險(xiǎn) 2公平臺(tái)理，責(zé)權(quán)利平衡第二十八頁，共34頁。 （四）合同風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策1回避風(fēng)險(xiǎn)2完善合同條款3轉(zhuǎn)移、分散風(fēng)險(xiǎn)4利用風(fēng)險(xiǎn)5加強(qiáng)索賠管理第二十九頁，共34頁。一、施工合同分析的內(nèi)容按合同分析的性質(zhì)、對(duì)象和內(nèi)容，合同分析包括合同總體分析和合同詳細(xì)分析。（一）合同總體分析1合同總體分析的適用范圍（1）在合同簽訂后、實(shí)施前，承包商必須首先作合同總體分析。（2）在干擾

16、事件處理過程中，首先必須作合同總體分析。任務(wù)三 建設(shè)工程施工合同的實(shí)施管理第三十頁，共34頁。2合同總體分析的內(nèi)容合同總體分析，在不同的時(shí)期，為了不同的目的，有不同的分析內(nèi)容。（1）合同簽訂和實(shí)施的法律背景分析（2）合同類型分析（3）承包人的主要任務(wù)分析（二）合同詳細(xì)分析1合同事件2合同事件表任務(wù)三 建設(shè)工程施工合同的實(shí)施管理第三十一頁，共34頁。二、合同實(shí)施的保證體系（一）落實(shí)合同責(zé)任，實(shí)行目標(biāo)管理（二）建立合同管理工作制度和程序（三）建立文檔管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)各種文件資料的標(biāo)準(zhǔn)化管理（四）建立嚴(yán)格的質(zhì)量檢查驗(yàn)收制度（五）建立報(bào)告和行文制度（六）建立實(shí)施過程的動(dòng)態(tài)控制系統(tǒng)第三十二頁，共34頁。三、施工合同交底的任務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理或合同管理人員應(yīng)將各種任務(wù)或事件的責(zé)