建工基礎班全練習全

1、第九章 假設開發(fā)法及其一、單項選擇1、假設開發(fā)法在形式上是適用于評估新開發(fā)房地產價值的（ ）的“倒算法”C、成本D、長期趨勢2、假設開發(fā)法用于房地產估價在選取有關參數和測算有關數值時，房地產估價是站在一個（ ）的投資者的D3、測算（ ）的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個合理的范圍內，同時使建設成本等成本、費用、稅金在開A、待地產最高費用 B、待地產預期利潤 C、待地產最高價格 D、待地產最優(yōu)資源適宜采用（ ）進行估價。B、成本D、長期趨勢5、假設開發(fā)法最基本的公式是（ ）6、假設開發(fā)法中求取舊房價值的扣除項目不包括（ ）B、7、某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為 1 年，實際建設期為 1.

2、5 年，現該在建工程民強制 拍賣，辦理有關變更等交接手續(xù)的正常期限為 0.5 年，通過市場得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續(xù)建設期應為（ ）年?！?011年】 8、關于假設開發(fā)法的說法，錯誤的是（ ）?！?011年A、運用假設開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法B、投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統方法中才需要C、假設開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質上應是的扣除項目在未來發(fā)生時的D、在開發(fā)完成后的價值時，應將估價作業(yè)時的類似房地產的市場價格作為開發(fā)完成后的價9、某房地產開發(fā)項目建筑面積 3850m2，建設期 2 年，根據市場分析，該項目

3、建成時可售出 50，半年和一年后30和20，出售時的平均單2850 元m2，折現率為15。開發(fā)完成后的房地產于建設期初的價值為（ ）萬元?！?011 年】A、572.21 B、765.85 起點應是（ ）。C、取得待開發(fā)房地產的日D、房地產開發(fā)完成并投入使用的11、運營期是從未來開發(fā)完成后的房地產竣工之日起至（ ）的日C、將其售出之日D、房地產經濟結12、評估一宗房地產開發(fā)用地2011年3月1日的價值，該宗土地2014年3月1日開發(fā)完成后的房價中屬于地價的部分為 4000 萬元，折現率為 10，則該土地的價值為（ ）萬元。A、B、3305.79 13、下列有關動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述錯誤的

4、是（）A、動態(tài)分析法測算結果精B、靜態(tài)分析法測算過C、動態(tài)分析法測算需要精確開發(fā)經營期的時D、靜態(tài)分析法測算結果比14、用假設開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值不能采用（ ）來求取C、收益D、長期趨勢15、在采用假設開發(fā)法中的靜態(tài)分析法進行房地產估價時，一般不計息的項目是）B、投資者待開發(fā)房地產應負擔的稅費 D、開發(fā)成本、用和銷售費16、在最佳開發(fā)經營方式的選取中，要弄土地的區(qū)位狀況，包括下列（ ）A D、開發(fā)程但計息時通常將其假設為在所發(fā)生的時間段內均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時間段的（ ）。C 1、在假設開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應確定的主要內容有）?！?011 年BD

5、、建筑檔E、房地產開發(fā)企2、下列估價中宜采用假設開發(fā)法的有（ ）3、下列關于假設開發(fā)法的表述中，正確的是（ ）A、假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產價值的成本D、假設開發(fā)法通常測算的是的價格剩余E、假設開發(fā)法也稱為剩余4、假設開發(fā)法具體可為房地產投資者提供（ ） E、房地產開發(fā)中可能的最高費5、下列關于動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述正確的是（ ）A、運用假設開發(fā)法估價應考慮的時間價B、凈現金流量=現金流入量現金流出C、在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現出6、與動態(tài)分析法法不同的是，在靜態(tài)分析法中（ ）都單獨顯現出來A、銷售費E、用7、動態(tài)分析法具體需要做到下列（ ），才能保證估價

6、結果的準確A、后續(xù)開發(fā)經營期究竟多長要準確 D、銷售期多長要準確E、運營期多長要準8、下列關于開發(fā)經營期、建設期、經營期等之間的關系說法正確的是（ ）A、開發(fā)經營期可分為建設期和經D、經營期可以準確答E、三者一般情況下9、房地產的開發(fā)經營期可分為（ ） E、預售10、開發(fā)完成后用于出售的房地產通常采用（ ）測算開發(fā)完成后的房地產價C、成本11、下列關于開發(fā)經營期的描述正確的是（ ）A、在銷售情形下，建設期包括前期 C、在出租或營業(yè)情形下，建造期和運營期沒有D、在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有 1、某舊商業(yè)綜合樓，裝修改造完成后租期尚有 年，承租人有兩種裝修改造方案：一是重新裝修但不改變途

7、，裝修費為 180 萬元，每年凈收益比裝修前增加 50 萬元；二是重新裝修且改變用途，裝修費為 300 萬元，每年凈收益比裝修前增加80萬元。假定率為10，則承租人應選擇第二個方案。（）【2011年】錯值。 （ ）能的規(guī)劃條件進行估價，但要具體說明。 （ ）4、當估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設開發(fā)法幾乎是最主要且實用的估價方法。（ ）錯發(fā)法估價。（ ）出的成本、費用和稅金等，而與判斷房地產的開發(fā)利用方式無關。 （ ）7、評估毛地的價值，即該土地尚未完成房屋征收補償，這時減去的項目中不包括房屋征收補償費。（ ）錯8、運用假設開發(fā)法估價應當考慮的時間價值。（ ）錯測算過程相對簡單一些。（ ）要

8、是根據估價時的房地產市場狀況來的。（ ）11、假設開發(fā)法中開發(fā)中，開發(fā)經營期中的建設期可分為前期和建造期。（ ）錯12、采用假設開發(fā)法的傳統方法估價時，應計息項目包括后續(xù)的開發(fā)成本、用、銷售費用和銷售稅費等（ ）【2011年】錯13、建設期的起點和開發(fā)經營期的起點相同。（ ）錯14、在任何情況下，房地產開發(fā)的銷售期和建設期都不可能。（ ）錯四、簡1、某成片荒地的面積2km2，適宜進行“五通一平”的土地開發(fā)后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率成“五通一平”熟地的開發(fā)成本以及用、銷售費用為 2.5 億元/km2；年利率為 8%；土地開發(fā)的年資利潤率為10%；當地土地轉讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅等稅費

9、為轉讓價格6%，買方需要繳納的契稅等稅費為轉讓價格4%。請采用靜態(tài)分析法測算該成片荒地的總價和單價。答案部一、單項選擇1【正確答案】假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)的房地產價值的成本法的“倒算法”。參見 P321【該題針對“新假設開發(fā)法概述”知識點進行考核【答疑 102246482【正確答案】在選取有關參數和測算有關數值時，房地產估價是站在一個典型的投資者的立場上。參見 P322【該題針對“新假設開發(fā)法概述”知識點進行考核【答疑 102246513【正確答案】過程的各個階段得到有效控制，不至于在開發(fā)過程中出現成本失控。參見 P322?！驹擃}針對“新假設開發(fā)法概述”知識點進行考核【答疑 10224

10、6534【正確答案】對重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產，都適宜使用假設開發(fā)法估價。參見 P321【該題針對“新假設開發(fā)法概述”知識點進行考核【答疑 102246545【正確答案】假設開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產價值開發(fā)完成后的價值后續(xù)必要支出及應得利潤。參見P323【該題針對“假設開發(fā)法的基本公式”知識點進行考【正確答案】在求取建在工程價值時，需要減去續(xù)建利潤。參見 P326【該題針對“假設開發(fā)法的基本公式”知識點進行考【答疑 102246677【正確答案】后續(xù)建設期是從取得在建工程的時間，到竣工的時間正常建設期為1年，實際建設期為1.5年，說明1.5年時間，只1 年的工程進度。正常

11、建設期為3 年，還剩 2 年的后續(xù)建設期由于在建工程民強制拍賣辦理有關變更等交接手續(xù)的還要正常期限 0.5 年，總后續(xù)建設期 2.5 年。綜合理解分析題目?！驹擃}針對“動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法概述”知識點進行考核【答疑 102246698【正確答案】A 只要可以開發(fā)完成后的收益（如出租或自營用途的房地產），就可以收用益法求取開發(fā)完成后的價值該結合未來的變動趨勢，如長期趨勢法。參見 P333?！驹擃}針對“動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法概述”知識點進行考核【答疑 102246709【正確答案】38502850（50%/1.152+30%/1.152 5+20%/1.153）=791.235 萬。參見 328

12、【該題針對“動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法概述”知識點【答疑 1022467110【正確答案】開發(fā)經營期的起點是取得估價對象的日期。參見 P331【該題針對“動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法概述”知識點進行考核【答疑 1022467311【正確答案】日或者經濟結束之日。參見 P331?！驹擃}針對“動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法概述”知識點進行考核【答疑 1022467412【正確答案】4000（110）33005.26（萬元）。參見 P328【該題針對“假設開發(fā)法測算中各項的求取”知識點進行考核【答疑 1022468413【正確答案】靜態(tài)分析法測算過程相對簡單。參見 P328【該題針對“假設開發(fā)法測算中各項的求取”知識

13、點進行考核【答疑 1022468514【正確答案】運用假設開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取。參見 P333【該題針對“假設開發(fā)法測算中各項的求取”知識點進行考核【答疑 1022468615【正確答案】銷售稅費一般不計算利息。參見 P334【該題針對“假設開發(fā)法測算中各項的求取”知識點進行考核【答疑 1022468716【正確答案】選項BD 屬于實物狀況；選項C 屬于權益狀況。參見 P330【該題針對“最佳開發(fā)經營方式的選取”知識點進行考核【答疑 1022468817【正確答案】息時通常將其假設為在所發(fā)生的時間段內均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時間段的期中。參見 P334?！驹擃}

14、針對“假設開發(fā)法測算中各項的求取”知識點進行考核【答疑 10224689二、多項選擇1【正確答案】區(qū)位、房地產開發(fā)企業(yè)是既定的，無法選擇。參見 P321【該題針對“新假設開發(fā)法概述”知識點進行考核【答疑 102246452【正確答案】假設開發(fā)法的適用對象就是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產。參見 P321322【該題針對“新假設開發(fā)法概述”知識點進行考核【答疑 102246553【正確答案】假設開發(fā)法包括可供開發(fā)的土地在建工程可重新改造或改變用途的舊房所以 C 選項錯誤參見 P322【該題針對“新假設開發(fā)法概述”知識點進行考核【答疑 102246564【正確答案】預期利潤；測算房地產開發(fā)中可能的最

15、高費用。參見 P322?！驹擃}針對“新假設開發(fā)法概述”知識點進行考核【答疑 102246575【正確答案】動態(tài)分析法需要準確考慮各項收入、支出在何時發(fā)生。參見 P328【該題針對“動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法概述”知識點進行考核【正確答案】在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現出來。參見 P328【該題針對“動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法概述”知識點進行考核【答疑 102246767【正確答案】各項收入、支出在何時發(fā)生要準確；各項收入、支出發(fā)生的金額要準確。參見 P328。【該題針對“動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法概述”知識點進行考核【答疑 102246788【正確答案】售期與運營期有。參見 P331。【該題針

16、對“假設開發(fā)法測算中各項的求取”知識點進行考核【答疑 102246909【正確答案】開發(fā)經營期可分為建設期和經營期。參見 P331【該題針對“假設開發(fā)法測算中各項的求取”知識點進行考核【答疑 1022469110【正確答案】在動態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值時，一般不宜將估價作業(yè)時的類似房地產的市場價格直接“平移”過來作結，即根類房地產去現在的場格及其來能的變趨來推測參 P333?！驹擃}針對“假設開發(fā)法測算中各項的求取”知識點進行考核【答疑 1022469211【正確答案】在銷售（含預售）情形下，建造期和銷售期有。參見 P331【該題針對“假設開發(fā)法測算中各項的求取”知識點進行考核【答疑 1022

17、4693三、判1【正確答案】第一種增加價值180+50/10%（1-萬第二種增加價值300+80/10%（1-1/1.15）=3.26 萬元。參見 P328【該題針對“動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法概述”知識點進行考核【答疑 102246472【正確答案】改造或改變用途的舊房。參見 P321?！驹擃}針對“新假設開發(fā)法概述”知識點進行考核【答疑 102246593【正確答案】 P322?！驹擃}針對“新假設開發(fā)法概述”知識點進行考核【答疑 102246604【正確答案】當估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設開發(fā)法幾乎是最主要且實用的一種估價方法。參見 P323【該題針對“新假設開發(fā)法概述”知識點進行考核【答

18、疑 102246615【正確答案】應有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產，難以采用假設開發(fā)法估價。參見 P322【該題針對“新假設開發(fā)法概述”知識點進行考核【答疑 102246626【正確答案】測了估價對象開發(fā)完成后的價值。參見 P323。【該題針對“新假設開發(fā)法概述”知識點進行考核【答疑 102246637【正確答案】參見 P324。【該題針對“假設開發(fā)法的基本公式”知識點進行考【答疑 102246688【正確答案】運用假設開發(fā)法估價應當考慮的時間價值。參見 P327【該題針對“動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法”知識點進行考核【答疑 102246799【正確答案】程相對簡單一些。參見 P328?！驹擃}針對“動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法”知識點進行考核【答疑 1022468010【正確答案】發(fā)法的估價結果。參見 P328?！驹擃}針對“動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法”知識點進行考核【正確答案】建設期包括前期和建造期。參見 P