房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋

1、置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)講義（基礎(chǔ)專業(yè)）房地 產(chǎn)的基 礎(chǔ)知識(shí)? 房地產(chǎn)名詞房地產(chǎn)：主要是指土地建筑和固定在土地上不可分割的部分，由于其位置不可移動(dòng)，因而又稱為不動(dòng)產(chǎn).房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) 又稱土地一級(jí)市場(chǎng)， 是土地使用權(quán)出讓的 市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府 部門(mén)將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以 是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到 七通一平的熟地。房地產(chǎn)一級(jí) 市場(chǎng)是由國(guó)家壟 斷的市場(chǎng)。地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市 場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可

2、以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) 具有消費(fèi)性質(zhì)。此時(shí)房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營(yíng)者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。反映的是以效用為價(jià)值尺度的市場(chǎng)價(jià)格，是調(diào)劑需求條件下的市場(chǎng)行為，如私房出租、出售等就是三級(jí)市場(chǎng)行為。土地使用權(quán)：使用國(guó)有土地所的權(quán)利，主要指建筑內(nèi)容，使用年限.土地分類分為農(nóng)業(yè)用地建設(shè)用地和未利用地農(nóng)業(yè)用地直接和間接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地。建設(shè)用地 建設(shè)用是城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地，工礦用地，能源、交通、水利、通信等基礎(chǔ)設(shè)施用地，旅游用地，軍事用地等。地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地。未利用地 是指農(nóng)業(yè)用地和建設(shè)用地以外的土地。（例如：荒草 地鹽堿地

3、 沙地湖泊水面 河流水面等）土地所有權(quán)分為國(guó)有土地和集體土地 國(guó)有土地 是指由國(guó)家享有所有權(quán)的土地。集體土地集指農(nóng)村集體所有的土地 生地 是指國(guó)土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權(quán)的土地毛地是指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開(kāi)發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整土地熟地 指土地在通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣 、電信及道路通和場(chǎng)地平整，具備施工條件 商品房 是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。期房是指房開(kāi)公司取得預(yù)售許可證后到完成商品房初始登記為止期間的商品房?，F(xiàn)房 現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立

4、即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房空置房竣工后驗(yàn)收一年以上尚未出售的商品房住宅。平價(jià)房 是根據(jù)國(guó)家安居工程實(shí)施方案的有關(guān)規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解 決對(duì)象，通過(guò)配售形式供應(yīng)、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房。其建房土地由政府劃撥, 配售對(duì)象及配售價(jià)格由政府管理部門(mén)審核認(rèn)定。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃,經(jīng)濟(jì)適用住房是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。商業(yè)用房 是指各類商店、門(mén)市部、飲食店、糧油店、菜場(chǎng)、理發(fā)店、照相館、浴室、旅

5、社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。外銷房 由房開(kāi)公司建設(shè)的，取得了外銷商品房銷售許可證的房屋，可以出售給國(guó)外及港澳臺(tái)同胞，華僑等。契稅 是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈(zèng)與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向 產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。維修基金 是指商品房的共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期后，共用部位，共用設(shè)備設(shè)施的大中修和更新改造。房產(chǎn)證：是房屋竣工驗(yàn)收后，由房管部門(mén)頒發(fā)的合法擁有房產(chǎn)的最主要證明材料三通一平（通水、通電、通路、平整土地）、五通一平（通水、通電、通路、通氣、通訊、 平整土地）、七通一平 是：通路、通上水、通下水、通燃?xì)?、通電力、通熱力、通?/p>

6、。一 平、指場(chǎng)地自然地坪配套設(shè)施：主要是為方便住戶而提供的各種設(shè)施.容積率:建筑面積與土地總面積之比.指建筑用地中建筑面積與基地總用地面積之比。容積率實(shí)際于城市規(guī)劃管理秩序要，為改善城市居住環(huán)境條件，為控制人口密度和產(chǎn)業(yè)密度，即控制土地使用強(qiáng)度等而提出的一個(gè)限制指標(biāo)。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。五證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施 工許可證、商品房銷售（預(yù)售）許可證。兩書(shū)住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。占地面積：小區(qū)所占的所有土地面積，包括走廊，花園，基地線以內(nèi).基地面

7、積：建筑物整體在地面的正投影面積 .建筑面積：整個(gè)建筑每一層加起來(lái)的面積總和.指建筑物的水平面積，其計(jì)算公式為：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲(chǔ)的凈面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積）套內(nèi)墻體面積=1/2共用墻墻體投影面積+室內(nèi)墻體面積或=非共用墻墻體、水平投影 面積公共分?jǐn)偯娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)庭筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=整幢建筑物的公用建筑面積/整幢建居住面積 是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居住面積=房屋的建筑面積/建筑面積的換算系數(shù)居室凈面積。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為：容積率：建筑面積與占地面積的一個(gè)

8、比值（限制小區(qū)人口密度比）.綠化率：綠化面積在占地面積中所占的百分比.以上所提到的占地地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的 道路面積、綠地面積、建筑物 （構(gòu)筑物）所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。得房率（公攤）:套內(nèi)使用面積與建筑面積比 .日照間距：建筑物與建筑物之間的距離 ，他要滿足一個(gè)比例的要求.樓間距 是指樓與樓之間的水平距離。國(guó)家規(guī)定是1: 1建筑密度 即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。建設(shè)用地面積 指城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積， 不包括代征地的面積。代征地的概念 代征地是指城市建設(shè)工程沿道路.鐵路.河道.

9、綠化帶等公共用地安排建設(shè)的，建設(shè)單位按照有關(guān)法規(guī).規(guī)章的規(guī)定代征的公共用地。代征地中的代征”兩個(gè)字是廣義上的 代征”，不僅包含著 代征用”，而且還包含著 代拆遷中線：指墻中間的一條線，到兩個(gè)墻表面的距離都一樣.紅線圖 又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門(mén)頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；開(kāi)間 開(kāi)間即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)槭蔷?一個(gè)自然的寬度而言，故又稱為開(kāi)間。進(jìn)深 進(jìn)深是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。層高 層高是指住宅高度以“層”

10、為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高 度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。標(biāo)準(zhǔn)層平面布置相同的住宅樓層躍層一套居住單位占有二層的為躍層式，也有人稱為“樓中樓”。它較平層住宅動(dòng)靜分區(qū)更為明確，但上下樓對(duì)于老人、孩子不方便。由于躍層式住宅只有進(jìn)戶層有公共走道，所以可以減少電梯的停站層。復(fù)式 一層比較高的房子中局部加一層，變?yōu)閮蓪虞^低的房子。由于低的部分為兩層，所以 兼有躍層式住宅的優(yōu)缺點(diǎn)。高的部分是占兩層的大空間，視覺(jué)感受較為寬闊豐富。錯(cuò)層 一戶內(nèi)地板面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但

11、因?yàn)闆](méi)有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感，可以利用錯(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間， 錯(cuò)層帶來(lái)空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，因此對(duì)于初次進(jìn)入這種住宅的人有較大吸引力。但錯(cuò)層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散， 容易使小戶型顯得局促， 適合于層數(shù)少面積大的高檔住宅。閣樓 即暗樓，是指在房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間的上部搭建的樓層， 比較低矮、陰暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，無(wú)采光、通風(fēng)窗的，稱 為暗樓。近年來(lái)在新設(shè)計(jì)建筑的住宅樓中，普遍附建有閣樓。玄關(guān)玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段居住面積住宅的居住面積是指

12、住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之 和，凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。使用面積住宅的使用面積是指住宅各層平面中供住戶生活起居使用的凈面積之和。輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)空間凈面積，包括過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。公用建筑面積 公用建筑面積主要由以下部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公用房和管 理用房建筑面積；套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平 投影面積的一半。計(jì)算時(shí)，整棟建筑物的建筑面積扣除

13、整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室車棚及人防工程等建筑面積，即為公用建筑面積。房屋的建筑面積 建筑面積也稱建筑展開(kāi)面積;它是指建筑物各層面積的總和。每層建筑 面積按建筑物勒腳以上外墻圍水平截面計(jì)算。包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。具體規(guī)定如下：包括房屋結(jié)構(gòu)（如墻、柱）占用的面積，包括地下室所占用的面積，但不包 括天井、墻外陽(yáng)臺(tái)、 客觀存在外樓梯等占用的面積，每層高度超過(guò)一般標(biāo)準(zhǔn)的房屋，也應(yīng)按 它們的實(shí)際建筑面積計(jì)算，不得按一般標(biāo)準(zhǔn)高度來(lái)折算它們的建筑面積。公攤面積 商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧?分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為單幢樓內(nèi)的公 用

14、建筑面積。其中，為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積， 由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局?范圍服務(wù)的公用建筑面積，則由受益的各套商品房分?jǐn)偂７慨a(chǎn)面積精確值0.01以平方米為單位。住宅平面布局 可分為點(diǎn)式（或塔樓）或條式（或板式） 點(diǎn)式住宅住宅樓之間獨(dú)立不相連接的住宅。像一塊豎立的板子。板式住宅 從平面看長(zhǎng)度明顯大于寬度，常為一梯兩戶南北通透，有走廊和單元拼接式。塔樓 由若干戶（一般由1梯4戶至12戶組成）共同圍繞彝族公共豎向交通形成的樓房。建筑物平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同。建筑物布局 可分為行列式和圍合式。行列式布局住宅樓之間呈平行排列，多為南北向重復(fù)排列。圍合式布局 樓與樓之間成包圍形狀。有全圍合（四

15、面圍出一個(gè)類似中亭廣場(chǎng)）。有全圍合（就 類似北京四合院）。地基天然和人工地基。地面以下的承重部分?；A(chǔ) 建筑埋在地面以下的部分，它的作用是承受樓上的所有荷載傳給地基。非承重墻：指不支撐著上部樓層重量的墻體，只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開(kāi)的作用，在工程圖上為中空墻體，對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒(méi)什么大的影響.承重強(qiáng)主要是承受樓上所傳達(dá)下來(lái)的荷載剪力墻剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類載荷引起的 內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)稱剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用?？拐鹦阅芎谩w與墻體之間跨度一般是3至IJ 8米。短肢剪力墻結(jié)構(gòu)

16、 是指墻肢的長(zhǎng)度為厚度的 5-8倍剪力墻結(jié)構(gòu)，常用的有“t字型、“陛、牛” 字型、“z字型、折線型、工”字型。房型：指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽(yáng)臺(tái).異形柱 異形柱是指柱斷面不是規(guī)則形狀的受力柱，常有L型、T型、Z型等，主要是為了在民用建筑中不把柱暴露在房間而設(shè)置。動(dòng)線：進(jìn)門(mén)后，各個(gè)功能房之間的活動(dòng)距離，動(dòng)靜分開(kāi)，干濕分開(kāi)，廳與臥室不在一條直線上. 預(yù)置板：指預(yù)先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板，到時(shí)候再直接鋪上去，這樣可以使施工速度加快 ，造價(jià)低,但整體抗震性和抗?jié)B性較差，廚、衛(wèi)一定不能用。現(xiàn)澆板：指在施工現(xiàn)場(chǎng)直接用水泥澆鑄的樓板。低層：1 3F的建筑稱為低層建筑。多層：7F以下的建筑稱為多層建筑。小高層：8-1

17、1F的建筑稱為小高層。高層：12-30F的建筑稱為高層。超高層：30F或100米以上的建筑稱為超高層。板樓：有稱排樓，即由多個(gè)雙拼組成，座向統(tǒng)一，并排興建而成建筑群體者。多為多層。獨(dú)棟別墅：獨(dú)棟別墅即獨(dú)門(mén)獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。獨(dú)棟別墅的私密性強(qiáng)，市場(chǎng)價(jià)格較高，定位多為高端品質(zhì)。聯(lián)排別墅：指兩套上聯(lián)體別墅。連排別墅一般有一、二、三層三種類型，最常見(jiàn)的為二層結(jié)構(gòu)，一層為廚房、廳及衛(wèi)生間；二層為臥室、衛(wèi)生間，連排別墅只有后院。雙拼別

18、墅： 雙拼別墅是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，是由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組 成的合體單棟別墅疊拼別墅:是由兩套別墅上下疊加起來(lái)。疊加式別墅一般情況是：四、五層高的住宅，下 面一、二層是一套別墅，上面三、四層又是一套別墅。和現(xiàn)有房型相比，疊加別墅的最大優(yōu)勢(shì)在于它脫離了傳統(tǒng)房型平面布局的束縛，將家居的主體功能，劃分為獨(dú)立的幾大部分，立體分布于幾個(gè)樓面，使房間私人性的空間，卓然彰顯。建筑小品： 小區(qū)內(nèi)有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo) 志物等的統(tǒng)稱。建筑物的用途分類及特點(diǎn)民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動(dòng)的房屋。按其用途不同，有以下兩類：(1)居住建筑：供人

19、們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。(2)公共建筑：供人們從事社會(huì)性公共活動(dòng)的建筑和各種福利設(shè)施的建筑物，如各類學(xué)校、圖書(shū)館、影劇院等。工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱。通常將這些生產(chǎn)用的建筑物稱為工業(yè)廠房。包括車間、變電站、鍋爐房、倉(cāng)庫(kù)等。按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類磚木結(jié)構(gòu)：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、 柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為科一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多(六層以下)的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個(gè)承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類 承重墻結(jié)構(gòu)它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔(dān)，屋架