房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 HYPERLINK 分析報(bào)告一、說(shuō)明：1、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，在該地塊興建。2、報(bào)告中中有關(guān)成成本的明明細(xì)換算算科目基基本參考考淄博市市市場(chǎng)行行情及有有關(guān)國(guó)家家地方收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)并結(jié)合合實(shí)踐經(jīng)經(jīng)驗(yàn)確定定。項(xiàng)目面積參參數(shù)表 表1-11項(xiàng)目總占地地(m2)5820002.99總建筑面積積(m2)12000000 沿街商業(yè)建建筑(m2)住宅面積(m2)配套設(shè)施面面積(m2)地下停車場(chǎng)場(chǎng)(m2)二、項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本費(fèi)用的的估算：本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)由土地地成本，前前期開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)，建建安工程程成本費(fèi)費(fèi)，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)，房地地產(chǎn)各項(xiàng)項(xiàng)稅費(fèi)，管管理、銷銷售及財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用，不可可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

2、費(fèi)等構(gòu)成成。鑒于于工程建建設(shè)周期期不長(zhǎng)，本本案采用用靜態(tài)分分析法進(jìn)進(jìn)行估算算，各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用詳詳見(jiàn)以下下列表：(一)土地地費(fèi)用表2-2序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/m2）備注1土地使用權(quán)權(quán)出讓金金2250元元/m22征地費(fèi)3拆遷安置補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)(二)前期期工程費(fèi)費(fèi)估算表表表3-3序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元元）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/m2)1規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)、可研研費(fèi)33.0001.1規(guī)劃費(fèi)2.001.2設(shè)計(jì)費(fèi)26.0001.3可研費(fèi)5.002水文、地質(zhì)質(zhì)勘察費(fèi)費(fèi)3.502.1測(cè)繪費(fèi)1.502.2勘探費(fèi)2.003策劃費(fèi)合計(jì)（三）建安安工程費(fèi)費(fèi)表4-4序號(hào)建安項(xiàng)目單方造價(jià)（元/m2)總造價(jià)(萬(wàn)萬(wàn)元）1沿街商業(yè)建建筑土建建2民用建筑3地下車

3、庫(kù)4水電設(shè)備5內(nèi)部裝修6合計(jì)（四）基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)表4-5序號(hào)項(xiàng)目單方造價(jià)(元/m2)總造價(jià)(萬(wàn)萬(wàn)元)基礎(chǔ)設(shè)施(含道路路、綠化化、配電房、化化糞池、室室外管網(wǎng)網(wǎng))130（五）開(kāi)發(fā)發(fā)期稅費(fèi)費(fèi)估算表表表4-6序號(hào)項(xiàng)目金額(萬(wàn)元元)估算說(shuō)明(元/m2)1固定資產(chǎn)投投資方向向調(diào)節(jié)稅稅5%2配套費(fèi)803質(zhì)檢費(fèi)34建筑管理費(fèi)費(fèi)1.25衛(wèi)評(píng)費(fèi)1.46環(huán)評(píng)費(fèi)1.27墻改基金128綠化費(fèi)0.19白蟻防治費(fèi)費(fèi)2.310土地使用費(fèi)費(fèi)411再就業(yè)基金金1012教育專項(xiàng)基基金1013編標(biāo)費(fèi)214招標(biāo)費(fèi)115規(guī)劃許可工工本費(fèi)0.516土地證工本本費(fèi)0.517施工許可證證0.5合計(jì)（六）不可可預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)表4-7序號(hào)項(xiàng)目金額(萬(wàn)

4、元元)說(shuō)明1土地費(fèi)2建安工程費(fèi)費(fèi)3前期工程費(fèi)費(fèi)(一)+(二)+(三)+(四)*33%4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)總計(jì)（七）管理理銷售費(fèi)費(fèi)用表4-8序號(hào)項(xiàng) 目金額(萬(wàn)元元)估算說(shuō)明(元/m2)1廣告2售樓處3售樓許可6監(jiān)理費(fèi)7物業(yè)管理基基金8公用設(shè)施維維修基金金9管理費(fèi)合計(jì)（八）投資資與成本本費(fèi)用估估算匯總總表表4-9項(xiàng)目單方成本(元/m2)金額(萬(wàn)元元)占總投資比比例(%)土地費(fèi)用前期費(fèi)用建安費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)開(kāi)發(fā)間稅費(fèi)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)管理銷售費(fèi)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)合計(jì)三、投資計(jì)計(jì)劃與資資金籌措措：本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)投資的的資金來(lái)來(lái)源有三三個(gè)渠道道，一是是企業(yè)自自有資金金，二是是銀行貸貸款，三三是預(yù)售售收入用用于投資資的部分分。

5、本案案開(kāi)發(fā)商商自有資資金*萬(wàn)元作作為啟動(dòng)動(dòng)資金，需需貸款*萬(wàn)元，總總投資*萬(wàn)元，將將項(xiàng)目投投資進(jìn)程程分為前前期、中中期和后后期，投投資計(jì)劃劃與資金金籌措詳詳見(jiàn)表5-110。投資計(jì)劃與與資金籌籌措表4-100序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬(wàn)元元)前中后1開(kāi)發(fā)投資2資金籌措2.1自有資金2.2借貸資金2.3預(yù)售資金再再投入四、項(xiàng)目銷銷收入的的測(cè)算本項(xiàng)目以*市同類*房可比比案例，參參照*市房地地產(chǎn)物業(yè)業(yè)平均價(jià)價(jià)格水平平運(yùn)用市市場(chǎng)比較較分析法法，并經(jīng)經(jīng)實(shí)地調(diào)調(diào)查確定定：沿街街商業(yè)建建筑1-3層商鋪鋪連賣，其其中1-2層，建建議售價(jià)價(jià)*元/m2,三層建建議售價(jià)價(jià)*元/m2,（均價(jià)*元/m2）。地地下停車車場(chǎng)，建建議售價(jià)

6、價(jià)*萬(wàn)元/車位。表4-111項(xiàng)目面積(m22)建議單位平平均售價(jià)價(jià)（元/m2)銷售收入（萬(wàn)萬(wàn)元）沿街商鋪 住宅停車場(chǎng) 個(gè)車位位合計(jì)說(shuō)明：以上上銷售收收入都是是在項(xiàng)目目進(jìn)展順順利，營(yíng)營(yíng)銷也同同時(shí)取得得成功，房房屋全部部租售的的條件下下取得。但但實(shí)際的的銷售進(jìn)進(jìn)度，樓樓盤的銷銷售率及及出租率率存在不不確定因因素。特特別是在在目前市市場(chǎng)條件件下的沿沿街商業(yè)業(yè)辦公房房的出售售，地下下車位的的租售有有一定的的風(fēng)險(xiǎn)，難難以達(dá)到到預(yù)期目目標(biāo)，所所以在營(yíng)營(yíng)銷時(shí)必必須給予予足夠的的重視。五、項(xiàng)目投投資收益益分析：根據(jù)估算的的開(kāi)發(fā)成成本費(fèi)用用以及銷銷售收入入，本案案投資損損益及靜靜態(tài)投資資分析利利潤(rùn)率的的分析計(jì)計(jì)

7、算如下下：（一）銷售售稅金及及附加估估算表4-122序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元元）1營(yíng)業(yè)稅銷售總收入入*5.68%2教育費(fèi)附加加營(yíng)業(yè)稅額 *111%3城建稅4印花稅銷售總收入入*0.05%5交易管理稅稅銷售總收入入*0.5%合計(jì)（二）土地地增值稅稅計(jì)算表表表4-133序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額(萬(wàn)元元)1銷售收入2扣除項(xiàng)目金金額以下4項(xiàng)和和2.1開(kāi)發(fā)費(fèi)用2.2開(kāi)發(fā)成本2.3銷售稅及附附加2.4其他開(kāi)發(fā)成本*20%3增值額(1)-(2)4增值率(3)/(2)5增值稅率(4)30%25300%15255%10155%10%安全狀態(tài)安全較安全有危險(xiǎn)較危險(xiǎn)危險(xiǎn)說(shuō)明：地下下停車場(chǎng)場(chǎng)由于存存在人防防工程的的要求

8、，所所以財(cái)務(wù)務(wù)上看成成本高于于收入，但但為近鄰鄰的*節(jié)約約了*元/的人人防配套套費(fèi)，并并產(chǎn)生了了一定的的社會(huì)效效益。（三）投資資利潤(rùn)率率敏感性性分析表表表4-177項(xiàng)目變 幅敏感度-10%-5%05%10%單價(jià)投資額投資利潤(rùn)率率(圖4-11) 單價(jià)變變動(dòng) *% 目標(biāo)利利潤(rùn)率 投資變變動(dòng) 因素變變化率 -100% -5% 00 55% 110%說(shuō)明：從敏敏感性分分析表中中看出，當(dāng)當(dāng)銷售單單價(jià)提高高5%時(shí)，投投資利潤(rùn)潤(rùn)率增長(zhǎng)長(zhǎng)*%，即* X *%=*萬(wàn)元，當(dāng)當(dāng)投資成成本降低低5%是，投投資利潤(rùn)潤(rùn)率提高高*%，即* X *%=*萬(wàn)元，可可見(jiàn)銷售售單價(jià)與與投資額額在本案案中對(duì)投投資效益益的影響響還是較較為明顯顯的。在在本項(xiàng)目目實(shí)施過(guò)過(guò)程中，控控制成本本和制定定適宜的的價(jià)格策策略較為為關(guān)鍵。七、結(jié)論與與建議：1、 本本項(xiàng)目是是*，按本本項(xiàng)目的的測(cè)算依依據(jù)和方方法、靜靜態(tài)分析析的投資資利潤(rùn)率率回報(bào)還還是十分分可觀的的。特別別是投資資前景中中、長(zhǎng)期期看好，但但必須注注意近期期可能的的風(fēng)險(xiǎn)，總總體項(xiàng)目目