住宅項(xiàng)目定價(jià)方案

1、 PAGE PAGE 14 住宅項(xiàng)目定價(jià)方案一、概述在住宅項(xiàng)目定價(jià)實(shí)踐中，其定價(jià)方法較多，其中主要有以下幾種方式，本方案重點(diǎn)分析的是實(shí)用性較強(qiáng)的類比量化定價(jià)法1、 成本加成定價(jià)法：它指的是在項(xiàng)目單位成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的目標(biāo)利潤(rùn)作為項(xiàng)目的單位售價(jià)，其公式為P=C(1+)1,但這種定價(jià)方法僅僅考慮成本與企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)，而不考慮需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，其結(jié)果是住宅要么賣不出去要么企業(yè)不能獲取較大的利潤(rùn)；2、 差差別定價(jià)價(jià)法：它它指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商經(jīng)常常根據(jù)顧顧客、房房屋形式式或形象象、時(shí)間間、地點(diǎn)點(diǎn)的差異異來制定定不同的的價(jià)格；差別定定價(jià)是房房地產(chǎn)開開發(fā)商按按兩種或或兩種以以上的價(jià)價(jià)格來銷銷售住宅

2、宅，而這這些價(jià)格格不一定定完全反反映成本本費(fèi)用上上的差異異，這種種定價(jià)方方法沒有有很好地地反映市市場(chǎng)需求求和行業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀狀況，特特別是根根據(jù)顧客客差異、房房屋形象象差異來來定價(jià)更更像是一一種促銷銷手段；3、 競(jìng)爭(zhēng)定定價(jià)法：它指的的是以競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的價(jià)格格作為基基礎(chǔ)的定定價(jià)方法法，這種種方法它它考慮了了市場(chǎng)需需求和行行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀況，在在房地產(chǎn)產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激激烈的今今天，其其住宅的的需求彈彈性較小小和供大大于求的的情況下下，為了了不破壞壞整個(gè)市市場(chǎng)價(jià)格格的平衡衡，這是是一種較較常采用用的定價(jià)價(jià)方法，但但這種方方法僅從從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手價(jià)格格這一單單一指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行考考慮，這這樣就顯顯得過于于籠統(tǒng)，沒沒有很好好地按

3、區(qū)區(qū)域、住住宅物業(yè)業(yè)形態(tài)等等因素進(jìn)進(jìn)行市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分，故故在項(xiàng)目目定價(jià)實(shí)實(shí)際應(yīng)用用中將會(huì)會(huì)遇到障障礙。此外，還有有尾數(shù)定定價(jià)法，這這種定價(jià)價(jià)方法使使得消費(fèi)費(fèi)者感覺覺到開發(fā)發(fā)商是在在認(rèn)真定定價(jià)，讓讓消費(fèi)者者有占到到便宜的的感覺。整整數(shù)定價(jià)價(jià)法主要要對(duì)高檔檔住宅，如如別墅，其其目的是是為了體體現(xiàn)消費(fèi)費(fèi)者身份份和地位位。在本本案中，主主要分析析一種能能夠運(yùn)用用于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)中中實(shí)際可可操作的的定價(jià)方方法，它它其實(shí)是是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)定價(jià)法法的一種種深化和和延伸。在在這里，姑姑且稱之之為類比比量化定定價(jià)法。二、類比量量化定價(jià)價(jià)法該定價(jià)價(jià)方法指指的是對(duì)對(duì)住宅價(jià)價(jià)格有影影響的主主要因素素按其影影響因素素的不同同

4、分別確確定權(quán)重重，并對(duì)對(duì)其中的的每一單單個(gè)因素素根據(jù)其其優(yōu)劣賦賦予不同同的分值值，然后后選擇與與本項(xiàng)目目類似的的項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行類比比后分別別一一賦賦予分值值，其次次根據(jù)權(quán)權(quán)重乘以以相應(yīng)分分值求和和得出各各項(xiàng)目的的總分，再再次通過過所得出出的各項(xiàng)項(xiàng)目的總總分與已已知項(xiàng)目目的均價(jià)價(jià)按最小小二乘法法建立函函數(shù)關(guān)系系式得出出擬售住住宅項(xiàng)目目的均價(jià)價(jià)，最后后根據(jù)位位置、樓樓層、景景觀、朝朝向等進(jìn)進(jìn)行價(jià)格格調(diào)整確確定出每每一單元元的擬售售價(jià)格。該方法其優(yōu)優(yōu)越性在在于將其其定價(jià)影影響因素素進(jìn)行了了量化，而而賦予的的分值又又僅僅是是通過調(diào)調(diào)查對(duì)比比得出，而而不是采采取專家家打分法法使得分分值的隨隨意性和和波動(dòng)性性

5、都比較較大，而而且充分分考慮了了市場(chǎng)需需求和行行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀況。三、影響因因素、指指標(biāo)及其其分值的的確定筆者者共列出出了122個(gè)主要要影響因因素，分分別是位位置、價(jià)價(jià)格、配配套、交交通、物物業(yè)管理理、周邊邊環(huán)境（景景觀、污污染）、城城市規(guī)劃劃、樓盤盤規(guī)模、建建筑風(fēng)格格及立面面、戶型型、發(fā)展展商品牌牌和實(shí)力力、廣告告，其分分值分別別為1、22、3、44、5。分分值越大大，表示示等次越越高，詳詳見下表表1。表1 住宅宅項(xiàng)目影影響因素素、指標(biāo)標(biāo)與分值值2 定級(jí)因素指標(biāo)分值位置距所在片區(qū)區(qū)中心區(qū)區(qū)的遠(yuǎn)近近A、最差（遠(yuǎn)遠(yuǎn)）1；B、很很差（遠(yuǎn)遠(yuǎn)）2；C、一一般3；D、很很好（近近）4；E、最最好（近近）5價(jià)

6、格A、百元以以上為登登記劃分分基礎(chǔ)。BB、價(jià)格格是否具具有優(yōu)勢(shì)勢(shì)。A、最高11；B、很很高2；C、一一般3；D、很很低4；E、最最低5配套A、城鎮(zhèn)基基礎(chǔ)設(shè)施施：供水水、排水水、供電電等；BB、社會(huì)會(huì)服務(wù)設(shè)設(shè)施：文文化教育育、醫(yī)療療衛(wèi)生、文文娛體育育、郵電電、公園園綠地等等A、最不完完善1；B、不不完善22；C、一一般3；D、很很完善44；E、最最完善55交通A、大、中中、小巴巴士數(shù)量量；B、距距公交站站遠(yuǎn)近；C、站站點(diǎn)數(shù)量量；D、大大眾小巴巴舒適程程度。A、最少（遠(yuǎn)遠(yuǎn)）1；B、很很少（遠(yuǎn)遠(yuǎn)）2；C、一一般3；D、很很多（近近）4；E、最最多（近近）5。物業(yè)管理A、保安。BB、清潔潔衛(wèi)生。CC、

7、機(jī)電電。D、綠綠化率及及養(yǎng)護(hù)狀狀況。EE、物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)（元/月）FF、是否否人車分分流。GG、物業(yè)業(yè)管理商商資質(zhì)。A、最差11；B、很很差2；C、一一般3；D、很很好4；E、最最好5。周邊環(huán)境A、是否有有良好的的景觀資資源，如如山景、江江景、視視野等；B、是是否有空空氣、噪噪音、廢廢物、廢廢水污染染。A、最差11；B、很很差2；C、一一般3；D、很很好4；E、最最好5。城市規(guī)劃A、規(guī)劃期期限（遠(yuǎn)遠(yuǎn)中近期期）；BB、規(guī)劃劃完善程程度；CC、規(guī)劃劃所在區(qū)區(qū)域重要要性程度度；D、規(guī)規(guī)劃現(xiàn)狀狀。A、最不完完善1；B、不不完善22；C、一一般2；D、很很完善44；E、最最完善55樓盤規(guī)模A、總建筑筑面

8、積（在在建及未未建）；B、總總占地面面積；CC、戶數(shù)數(shù)。A、最小11；B、很很小2；C、一一般3；D、很很大4；E、最最大5。建筑風(fēng)格及及立面A、是否醒醒目；BB、是否否新穎；C、是是否高檔檔；D、感感官舒適適程度。A、最差11；B、很很差2；C、一一般3；D、很很好4；E、最最好5。戶型A、客廳和和臥室的的結(jié)構(gòu)關(guān)關(guān)系；BB、廚房房和廁所所的結(jié)構(gòu)構(gòu)關(guān)系；C、是是否有暗暗房；DD、實(shí)用用率大小小。A、最差11；B、很很差2；C、一一般3；D、很很好4；E、最最好5。發(fā)展商品牌牌及實(shí)業(yè)業(yè)A、資產(chǎn)及及資質(zhì)；B、開開發(fā)樓盤盤多少；C、樓樓盤質(zhì)量量；D、品品牌。A、最差11；B、很很差2；C、一一般3；

9、D、很很好4；E、最最好5。廣告A、版面大大??；BB、廣告告頻率；C、廣廣告創(chuàng)意意。A、最差（小?。?；B、很很差（小?。?；C、一一般3；D、很很好（大大）4；E、最最好（最最好）55。四、權(quán)重的的確定運(yùn)用用價(jià)值工工程中的的099評(píng)分法法來確定定權(quán)重，當(dāng)當(dāng)然也可可以用層層次分析析法或者者經(jīng)驗(yàn)值值法來確確定權(quán)重重，其計(jì)計(jì)算過程程見表22。表2 住宅宅項(xiàng)目影影響因素素權(quán)重計(jì)計(jì)算表（009評(píng)評(píng)分法）3 影響因素位置價(jià)格配套交通物管周邊環(huán)境城市規(guī)劃樓盤規(guī)模建筑風(fēng)格及立面戶型開發(fā)商品牌牌廣告得分權(quán)重位置4.5566667889974.50.1255價(jià)格4.5566667889974.50.1255配套

10、4455556778864.00.1088交通3344.54.54.55667754.50.0922物業(yè)管理3344.54.54.55667754.50.0922周邊環(huán)境3344.54.54.55667754.50.0922城市規(guī)劃3344.54.54.55667754.50.0922樓盤規(guī)模2234444556645.00.0766建筑風(fēng)格及及立面112333344.55534.50.0588戶型112333344.55534.50.0588開發(fā)商品牌牌00122223444.524.50.0411廣告00122223444.524.50.0411合計(jì)594.001五、項(xiàng)目均均價(jià)的確確定通過

11、表表2確定定的各影影響因素素的權(quán)重重和擬售售項(xiàng)目及及類比項(xiàng)項(xiàng)目所賦賦予的分分值，由由公式 得出各各項(xiàng)目的的總分，其其中n表表示項(xiàng)目目影響因因素的項(xiàng)項(xiàng)數(shù)，WWi表示示權(quán)重，F(xiàn)Fi表示示分值，其其計(jì)算如如表3。表3 類比比量化定定價(jià)法計(jì)計(jì)算表影響因數(shù)權(quán)重（Wi）擬售項(xiàng)目分分值(Fi)類比項(xiàng)目11分值(Fi11)類比項(xiàng)目22分值(Fi22)位置0.1255價(jià)格0.1255配套0.1088交通0.0922物業(yè)管理0.0922周邊環(huán)境0.0922城市規(guī)劃0.0922樓盤規(guī)模0.0766建筑風(fēng)格及及立面0.0588戶型0.0588開發(fā)商品牌牌0.0411廣告0.0411合計(jì)1S0=WWiFi0S1=WWi

12、Fi1S1=WWiFi2 然后根據(jù)據(jù)表3得得出的數(shù)數(shù)據(jù)，運(yùn)運(yùn)用最小小二乘法法建立回回歸方程程，即PP=a+bS4，其其中P為為項(xiàng)目均均價(jià)，SS為項(xiàng)目目得分，確確定參數(shù)數(shù)a和bb后，代代入擬售售項(xiàng)目的的得分，即即可得擬擬售項(xiàng)目目的均價(jià)價(jià)。六、住宅項(xiàng)項(xiàng)目各單單元定價(jià)價(jià) 上述述定價(jià)只只是制定定出一個(gè)個(gè)小區(qū)或或一棟樓樓的基準(zhǔn)準(zhǔn)平均價(jià)價(jià)格，而而對(duì)具體體的某一一單元而而言，由由于位置置、層高高、區(qū)位位、朝向向、景觀觀、戶型型等的不不同，對(duì)對(duì)購(gòu)房者者來說，就就有著不不同的效效用。所所以需將將各單元元分別定定價(jià)，以以不同的的價(jià)格來來體現(xiàn)效效用的高高低。1、項(xiàng)目位位置價(jià)格格調(diào)整系系數(shù)項(xiàng)目位位置價(jià)格格調(diào)整系系數(shù)是

13、指指在一個(gè)個(gè)小區(qū)中中，根據(jù)據(jù)各棟樓樓宇的位位置、坐坐向、臨臨街狀況況、樓間間距、與與小區(qū)花花園、公公共配套套服務(wù)設(shè)設(shè)施的距距離等來來綜合調(diào)調(diào)整價(jià)格格系數(shù)。如如南北朝朝向、較較大的樓樓間距、臨臨近配套套設(shè)施、外外觀漂亮亮的樓宇宇的價(jià)格格就會(huì)相相對(duì)高些些，如表表4所示示。 表4 項(xiàng)目目位置價(jià)價(jià)格調(diào)整整系數(shù)表表 樓棟號(hào)ABCD樓宇位置價(jià)格系數(shù)mkkm備注：其中m、kk一般在在5以以內(nèi)，如如果位置置差異特特別大，可可取更大大的系數(shù)數(shù)，但一一般不超超過1552、項(xiàng)目樓樓層價(jià)格格調(diào)整系系數(shù)項(xiàng)目樓樓層價(jià)格格調(diào)整系系數(shù)是指指根據(jù)居居民的生生活習(xí)慣慣、樓層層高低所所體現(xiàn)的的通風(fēng)采采光、視視野等差差異來調(diào)調(diào)整的樓

14、樓宇價(jià)格格。在我我國(guó)，如如果是六六層多層層住宅，一一般是一一、六層層較便宜宜、二、五五樓層居居中，三三、四層層最貴；而對(duì)高高層住宅宅，一般般是越高高越貴。針針對(duì)不同同樓層其其價(jià)格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)見表55。表5 項(xiàng)目目樓層價(jià)價(jià)格調(diào)整整系數(shù)表表5 住宅形式樓層數(shù)二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓高層樓1F-1%-2%-2%-3%-3%-2%-(N/22)m2F0+2%+2%+1%+1%+1%-(N/22-1)m3F0+3%+4%+3%+3%-(N/22-2)m4F-3%+2%+4%+4%-(N/22-3)m5F-4%0+1%-(N/22-4)m6F-5%-2%-(N/22-5)m7F-5%-(N/2

15、2-6)m(n/2-1)FF-m(N/2)F0(N/2+1)FF+m(N-2)F+(N/22-2)m(N-1)F+(n/22-1)MNF+N/2mm備注：（1）、 m=kk/N，其其中k為為不同樓樓層系數(shù)數(shù)之最大大值，一一般取11015；（2）、 如果有有另樓遮遮擋本樓樓，則在在另樓的的最高層層處上下下，本樓樓的樓層層系數(shù)會(huì)會(huì)有一個(gè)個(gè)較大的的跳躍。根據(jù)項(xiàng)目位位置價(jià)格格調(diào)整系系數(shù)和項(xiàng)項(xiàng)目樓層層價(jià)格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)，利用用公式類類比量化化法的樓樓宇均價(jià)價(jià)（1+項(xiàng)目位位置價(jià)格格調(diào)整系系數(shù)）（1+項(xiàng)目樓樓層價(jià)格格調(diào)整系系數(shù)）得得出各棟棟樓各層層的均價(jià)價(jià)，筆者者將此價(jià)價(jià)格稱之之為樓層層均價(jià)。3、項(xiàng)目水水平價(jià)

16、格格調(diào)整系系數(shù)（1）、項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)位位價(jià)格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)區(qū)區(qū)位價(jià)格格調(diào)整系系數(shù)指的的是那種種靠近電電梯、過過道的單單元由于于易受噪噪音干擾擾、而此此位置單單元不如如遠(yuǎn)離電電梯、過過道的單單元所形形成的價(jià)價(jià)格調(diào)整整系數(shù)，一一般此價(jià)價(jià)格調(diào)整整系數(shù)上上下不要要超過11。（22）、戶戶型價(jià)格格調(diào)整系系數(shù) 戶戶型價(jià)格格調(diào)整系系數(shù)是指指從它的的功能分分區(qū)是否否合理，采采光通風(fēng)風(fēng)如何，是是否有暗暗房，是是否有恰恰當(dāng)?shù)拿婷娣e配合合比等方方面來進(jìn)進(jìn)行價(jià)格格調(diào)整的的系數(shù)。其其價(jià)格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)一般不不要超過過3。（3）、單單元朝向向價(jià)格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)單單元朝向向價(jià)格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)是指根根據(jù)單元元的朝向向、采光光、平面面不局、

17、消消費(fèi)習(xí)慣慣等而進(jìn)進(jìn)行的價(jià)價(jià)格調(diào)整整系數(shù)。朝朝向通常常是指客客廳的朝朝向，根根據(jù)朝向向的不同同，其價(jià)價(jià)格調(diào)整整系數(shù)見見表6。表6 單元元朝向價(jià)價(jià)格調(diào)整整系數(shù)表表單朝向單元元朝向朝向南朝向北朝向東朝向西單朝向單元元調(diào)整系系數(shù)+4%-4%+2%-2%雙朝向單元元 LINK Word.Document.8 I:住宅項(xiàng)目定價(jià)方法.doc OLE_LINK1 a rr * MMERGGEFOORMAAT 朝朝向南北向東西向單朝向單元元調(diào)整系系數(shù)+3%-3%復(fù)雜朝向單單元 LINK Word.Document.8 I:住宅項(xiàng)目定價(jià)方法.doc OLE_LINK1 a rr * MMERGGEFOORMAA

18、T 朝朝向東南西北東北西北單朝向單元元調(diào)整系系數(shù)+4%+2%-2%-4%（4）景觀觀價(jià)格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)景觀對(duì)于住住宅購(gòu)買買者而言言，常具具有決定定性的影影響力，對(duì)對(duì)那種能能夠臨望望公園、水水景、山山景、自自然或人人造的景景觀單元元，通常常相對(duì)沒沒有景觀觀的單元元而言，價(jià)價(jià)格要高高出許多多。故景景觀價(jià)格格調(diào)整系系數(shù)就是是指由于于不同單單元的景景觀差異異所造成成的價(jià)格格調(diào)整系系數(shù)。其其價(jià)格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)一般不不要超過過15，對(duì)多多面景觀觀也最多多不要超超過200。綜合合項(xiàng)目的的區(qū)位價(jià)價(jià)格調(diào)整整系數(shù)、戶戶型價(jià)格格調(diào)整系系數(shù)、單單元朝向向價(jià)格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)、景觀觀價(jià)格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)得出項(xiàng)項(xiàng)目水平平價(jià)格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)，如表表7所示示。 表7 項(xiàng)項(xiàng)目水平平價(jià)格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)表單元號(hào)項(xiàng)目010203區(qū)位戶型朝向景觀合計(jì)然后用每棟棟樓的各各層樓的的樓層均均價(jià)（1+項(xiàng)目水水平價(jià)格格調(diào)整系系數(shù)），即即得各單單元的初初步價(jià)格格。七、各單元元價(jià)格的的微調(diào)上述各單元元的初步步價(jià)格相應(yīng)各各單元的的面積之