深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同范本

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔2013版深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同（簽約稿）（2013年1月1日至2015年12月31日實行)甲方：深圳市福田區(qū)景洲大廈業(yè)主委員會乙方：深圳市之平物業(yè)發(fā)展有限公司經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商和2012年11月24日至25日深圳市景洲大廈業(yè)主大會投票表決通過，深圳市之平物業(yè)發(fā)展有限公司獲得景洲大廈的物業(yè)管理服務(wù)權(quán)；物業(yè)管理方式：“包干制” 盈虧自負。管理服務(wù)期限為3年，從2013年1月1日至2015年12月31日。為保障景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)正常進行，根據(jù)中華人民共和國合同法、物權(quán)法、國務(wù)院物業(yè)管理條例、廣東省物業(yè)管理條例等國家、地方法律、法規(guī)，本著“明晰小

2、區(qū)產(chǎn)權(quán)歸屬，明確雙方權(quán)利義務(wù)”的指導(dǎo)原則，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲乙雙方達成以下合同條款。雙方約定并達成共識：物業(yè)管理是一種商業(yè)服務(wù)，應(yīng)遵循市場經(jīng)濟的原則規(guī)律，本著誠信、公平的商業(yè)道德，雙方合作互動，共同發(fā)展進步，實現(xiàn)雙贏。第一條景洲大廈小區(qū)物業(yè)基本情況小區(qū)位置：深圳市福田區(qū)新洲北輔道商報東路87號。景洲大廈1997年4月開工建設(shè)；1999年1月竣工驗收；地產(chǎn)開發(fā)商為：深圳振業(yè)（集團）股份有限公司。景洲大廈建筑面積：45945.25平方米，其中兩座31層塔樓住宅公用面積：6，324.45平方米。景洲大廈不計容積率的建筑面積：6，759.40平方米，即地下停車場附一層：3，071.44

3、平方米；地下停車場附二層：3，687.96平方米。景洲大廈停車場規(guī)劃為不計入容積率的小區(qū)住宅公共配套設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)屬全體住宅業(yè)主共有。景洲大廈現(xiàn)有6處非收費公共物業(yè)管理和業(yè)主活動用房，其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有： A座4C業(yè)主活動室；A座1G公共管理用房；A座4H、B座4H：保安宿舍用房及景洲大廈大堂旁物管處辦公室、消防監(jiān)控設(shè)備室、業(yè)委會辦公室。景洲大廈共有住宅物業(yè)440戶；裙樓商業(yè)物業(yè)2戶。一、深圳景洲大廈物管收費總面積：45，499.58平方，全年物管費總收入：1630，259.28元/年1、其中景洲大廈住宅總面積：42，387.65平方X 住宅物管費2.75元/m2 = 116,566. 04元

4、/月X 12個月=全年物管費應(yīng)收:1398,792.48元/年2、其中住宅改商業(yè)總面積：308.66平方X 住宅改商物管費8.00元/m2 = 2,469.28元/月X 12個月=全年物管費應(yīng)收:29，631.36元/年/4戶(A-1D、A-1E；B-1D、B-1G)3、其中裙樓商業(yè)總面積：2，803.27平方X 裙樓商業(yè)物管費6.00元/m2 = 16，819. 62元/月X 12個月=全年物管費應(yīng)收:201,835.44元/年（6元/m2為2011年裙樓收費標準，2013年裙樓商業(yè)收費標準，由物管公司同商業(yè)主另行協(xié)定。）二、景洲大廈本體維修基金收費總面積：45，499.58平方X 本體維修

5、基金0.25元/m2 = 11,374.90元/月X 12個月=全年本體維修基金應(yīng)收:136,498.80元/年（本體維修基金由物管公司代收，代收扣款20天內(nèi)將基金款轉(zhuǎn)入業(yè)委會賬戶，由景洲大廈業(yè)委會直接監(jiān)管。）特別備注：1、以上面積根據(jù)金風(fēng)帆物管公司收費面積數(shù)據(jù)，中國銀行扣款數(shù)據(jù)、發(fā)展商售樓數(shù)據(jù)統(tǒng)計審核，審核人：金風(fēng)帆物管出納孫中景；景洲業(yè)主代表何靜敏、景洲業(yè)委會鄒家?。唤y(tǒng)計審核時間：2012-12-10 ；如有出入，以大廈竣工驗收報告及業(yè)主產(chǎn)權(quán)證登記數(shù)據(jù)為準。景洲大廈2棟塔樓為純商品住宅物業(yè)；現(xiàn)有4家“住改商”戶：3戶士多店；1戶在小區(qū)院外辦公。2、景洲大廈2層裙樓為小區(qū)公共配套商業(yè)用房，規(guī)

6、劃使用功能為“商場”。1998年至2008年，被景洲大廈開發(fā)商擅自改變原小區(qū)配套“商場”規(guī)劃使用功能，出租改作酒樓，造成小區(qū)長達十年環(huán)境污染。2007年4月，在景洲大廈業(yè)主完全不知情的情況下，深圳規(guī)劃國土主管部門擅自改變景洲大廈原小區(qū)配套“商場”規(guī)劃使用功能，將2層配套裙樓、景洲大廈消防隔離架空層劃歸景洲大廈開發(fā)商；2009年6月，景洲大廈開發(fā)商將景洲大廈小區(qū)公共配套“商場”出售，改為某民營企業(yè)辦公樓。景洲大廈業(yè)主委員會保留對以上改變法定規(guī)劃使用功能責(zé)任者進行追訴的權(quán)利。二、景洲大廈業(yè)主大會及議事規(guī)則。景洲大廈屬深圳首個業(yè)主自治小區(qū)，小區(qū)公共事務(wù)決策實行業(yè)主大會制。景洲大廈業(yè)主大會分設(shè)“景洲大

7、廈業(yè)主大會執(zhí)行委員會”和“ 景洲大廈業(yè)主大會監(jiān)督委員會”。 景洲大廈小區(qū)議事規(guī)則按“小區(qū)公示制”、“小區(qū)聽證制”、“小區(qū)表決制”三種程序形式進行，保障全體業(yè)主和物業(yè)使用人的知情權(quán)、表達權(quán)。根據(jù)最高人民法院物權(quán)法配套司法解釋規(guī)定，景洲大廈業(yè)主大會表決，按一戶一票計算票權(quán)，在同一小區(qū)內(nèi)擁有多個單位的業(yè)主，仍按一戶計算票權(quán)，以保護中小業(yè)主權(quán)益，遏制大戶操控表決票權(quán)。房屋長期出租、空置、未裝修或長期未在小區(qū)常住的業(yè)主，若事前未向景洲大廈業(yè)委會提交書面聲明要親自參與投票表決的（通知費用由業(yè)主承擔），其投票表決權(quán)由其現(xiàn)物業(yè)使用人（租客/親屬）代為行使，或視為棄權(quán)處理。景洲大廈召開業(yè)主會議，所作決定，以到會

8、者多數(shù)通過為有效，不到會者票權(quán)可計入表決多數(shù)一方，或視為棄權(quán)。第二條 景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)項目1、承擔景洲大廈房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等）的維修、養(yǎng)護和管理。2、承擔景洲大廈房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（戶外共用的上下水管道、污水管、垃圾庫、抽風(fēng)排煙道、公共照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、供水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。3、承擔景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、小區(qū)綠化、室內(nèi)外泵房、路燈、自行車房棚、地面及地下二層停車場等

9、）的維修、養(yǎng)護和管理。4、承擔景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。承擔景洲大廈公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位、消防通道）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。小區(qū)消殺；公共區(qū)域綠化等。5、經(jīng)雙方協(xié)商約定：物管方負責(zé)小區(qū)紅線以內(nèi)、業(yè)主戶門以外的小區(qū)公共部分及公用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和維修，如：小區(qū)發(fā)電、排煙、抽水、電梯、供水、消防、監(jiān)控、門禁、對講、信報箱、車場道閘、小區(qū)公共照明等設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)維修，保證其能正常使用運行；但以上公共設(shè)施設(shè)備的大修改造及新增、整體更新更換（不含日常更換小區(qū)照明燈具等零星維修），大廈主體外墻、戶外公共管道、小區(qū)道路改造、小區(qū)發(fā)電設(shè)備的更換改造

10、由業(yè)委會在本體公共維修金中列支，費用不夠時由業(yè)委會負責(zé)籌集承擔。業(yè)主以門為界，自行負責(zé)戶內(nèi)裝修水電，排污管道的維護維修，不得損害相鄰業(yè)主利益。6、景洲大廈停車場委托乙方管理，物管方承擔景洲大廈小區(qū)路面交通調(diào)度管理；承擔景洲大廈小區(qū)停車場機動車和非機動車輛的停泊、看護、保管。對景洲大廈實行24小時封閉式管理，對景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)范圍進行全天候監(jiān)控巡視，實行外來人員檢查登記出入制度，配合和協(xié)助公安機關(guān)做好小區(qū)安保工作。杜絕外來推銷人員進入小區(qū)散發(fā)、張貼廣告，及其它非公益性的商務(wù)活動。拒絕外來人員進入小區(qū)聚眾賭博。景洲大廈禁養(yǎng)大型犬支；嚴禁傳播封建迷信和邪教宣傳。7、為景洲大廈業(yè)主提供社區(qū)文化娛樂服

11、務(wù)，負責(zé)小區(qū)康樂健身區(qū)設(shè)備設(shè)施的日常監(jiān)管。該設(shè)施出現(xiàn)損壞需要維修時，乙方應(yīng)及時通知安裝單位進行維修，若安裝單位拒絕維修又存在安全隱患時，乙方應(yīng)及時報請甲方同意后予以拆除。8、做好景洲大廈物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料的建立和保存工作。做好政府法規(guī)和行業(yè)政策所規(guī)定的應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔的其它工作。第三條 景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)標準一、乙方按深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同、深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)標準和深圳市主管部門制定的同級別物業(yè)管理規(guī)定規(guī)范標準為甲方提供物業(yè)管理服務(wù)。1、 安全：對小區(qū)實行全封閉管理，24小時視頻監(jiān)控，不缺崗，不脫崗，確保小區(qū)住戶安全零發(fā)案。2、 衛(wèi)生：加大小區(qū)衛(wèi)生保潔投入，每天兩次清運

12、垃圾，垃圾在小區(qū)樓內(nèi)不過夜，樓內(nèi)公共區(qū)域無蟑螂、老鼠；保持小區(qū)道路及大廈公共空間整潔；加強對住戶裝修的監(jiān)管，夜間和法定節(jié)假日禁止裝修；杜絕違規(guī)拆動承重墻裝修；禁止在戶外加裝籠式防盜網(wǎng)；禁止違章亂搭建。至少每月清洗一次公共路面；每年3月、10月兩次清洗大廈儲水池，保證業(yè)主飲水安全衛(wèi)生；每年10月進行大廈外墻窗戶清洗。3、設(shè)備：保證大廈公共設(shè)施設(shè)備正常運行；加強大廈電梯、消防、監(jiān)控、門禁、車場系統(tǒng)等的維護保養(yǎng)，確保正常運行。保證小區(qū)日常照明和監(jiān)控照明，每晚22時前不得關(guān)閉大廈大堂、電梯廳大燈。二、若因乙方監(jiān)管失職失查和維修不善，造成小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備損壞、丟失，電梯墜落傷害和公共地面、墻體損壞，乙方

13、將承擔修復(fù)、賠償責(zé)任。若由業(yè)主造成損壞的，相關(guān)當事業(yè)主應(yīng)承擔修復(fù)、賠償責(zé)任。三、在合同到期時，乙方應(yīng)保證各種公共設(shè)施設(shè)備能正常運行移交，否則將承擔修復(fù)、賠償責(zé)任。為了保證物業(yè)管理服務(wù)的品質(zhì)和物業(yè)管理服務(wù)的正常進行，參照當前全國物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)聘規(guī)則，乙方獲應(yīng)聘簽約后5日內(nèi)，向甲方繳納物業(yè)管理服務(wù)保證金陸萬元（6萬元）。合同期滿，若乙方無違約行為，甲方按原款不計息全額退還乙方。第四條 景洲大廈物管服務(wù)收費標準及管理一. 雙方約定：景洲大廈物業(yè)實行“包干制”的收費方式委托乙方管理。乙方按雙方合同約定的收費標準自主收支，按物管規(guī)定范圍合理使用，盈虧自負。景洲大廈業(yè)主委員會只對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督，

14、不再對物業(yè)管理服務(wù)費收支賬目進行審查。二、景洲大廈業(yè)主大會審議、表決決定，并經(jīng)甲乙雙方協(xié)商約定，從2013年1月1日起，景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)費按如下標準收?。鹤≌飿I(yè)每平方米2. 75元/月；塔樓內(nèi)“住改商”物業(yè)每平方米8. 00元/月。裙樓商業(yè)物業(yè)管理費收費標準由物業(yè)公司同其另行協(xié)定。三、為了貫徹落實國家物權(quán)法，執(zhí)行國家法定土地規(guī)劃，支持深圳政府“清無行動”，經(jīng)景洲大廈業(yè)主大會審議決定和甲乙雙方協(xié)商約定，對未獲得國土規(guī)劃部門批準；未取得公安消防部門許可證書；未辦理房屋租賃手續(xù)；未獲得景洲大廈業(yè)主委員會批準，擅自改變原法定規(guī)劃住宅使用功能，在景洲大廈違法違規(guī)開辦公司的業(yè)主或租戶，在其公司未搬出

15、景洲大廈期間，物業(yè)管理服務(wù)費按每平方米8.00元/月收取,并按商業(yè)用水、用電標準扣繳水電費。景洲大廈住宅禁商，禁止改變原法定規(guī)劃“住宅”使用功能開公司。四、甲乙雙方協(xié)商約定，景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)費同業(yè)主繳納的本體公共維修基金分離。物業(yè)管理服務(wù)費由乙方直接向業(yè)主按月單獨收?。灰曳綉?yīng)在每月10日前，向繳費業(yè)主提供上月物業(yè)服務(wù)收費明細帳單并接受業(yè)主查詢。乙方必須按雙方合同約定的收費標準收費，做到計費準確，收費公開透明，不亂收費。五、小區(qū)全體業(yè)主應(yīng)自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費，不得拖欠。逾期欠費業(yè)主將按每日萬分之五的標準計算繳納滯納金。乙方有權(quán)對欠費期超過1個月的業(yè)主進行公示通報；對欠費期超過2個月的業(yè)

16、主，可提起訟訴進行追討，敗訴方除補繳納物業(yè)管理費外，還應(yīng)承擔勝訴方合理的律師費用。甲方積極配合乙方共同作好業(yè)主/租戶自覺繳納物管費、本體維修基金的宣傳教育工作。六. 景洲大廈兩座塔樓屬純住宅高層樓宇，樓內(nèi)二次加壓供水屬繳費業(yè)主投資所為，對故意拖欠物業(yè)管理服務(wù)費及水費，拒不改正者，對長期改變原住宅使用功能在景洲大廈住宅樓內(nèi)開辦公司，拒不搬遷的商業(yè)用水、用電戶，經(jīng)甲方同意并報告水務(wù)部門，乙方有權(quán)停止供水服務(wù)，并報請供電部門，要求協(xié)助對其停止供電。七. 甲方協(xié)助乙方催繳物業(yè)管理服務(wù)費。甲方承諾不慫恿、煽動業(yè)主不繳納物業(yè)管理服務(wù)費。業(yè)主委員會全體成員承諾，自覺帶頭履行繳費義務(wù)；反對任何人在景洲大廈耍特

17、權(quán)“吃霸王餐”，無理拖欠物業(yè)管理服務(wù)費，侵害繳費業(yè)主的共同利益。乙方應(yīng)作好欠費業(yè)主的催繳、統(tǒng)計、記賬工作，并按季公布欠費業(yè)主名單進行催繳。八、為了確保景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)，實行“包干制”收費方式后，乙方承諾：保證景洲大廈安全，衛(wèi)生，設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。除正常開支的人力工資福利外，乙方應(yīng)加強對直接用于景洲大廈電梯、環(huán)保、綠化、設(shè)備維護費用的投入，按規(guī)定購買小區(qū)機電公共設(shè)備、設(shè)施等財產(chǎn)保險，并自覺如實列賬，不得隱瞞弄虛作假。第五條 景洲大廈維修基金管理及維護范圍劃分一. 景洲大廈“住宅維修基金”（本體維修基金）按政府收費標準，每月每平方米0.25元，由業(yè)主繳納。為了保證本體公共維修基金監(jiān)管到位，景洲

18、大廈業(yè)主繳納的本體公共維修基金同物業(yè)管理服務(wù)費分離。經(jīng)景洲大廈業(yè)主大會審議決定，業(yè)主繳納的本體公共維修基金每半年通過銀行轉(zhuǎn)賬扣繳一次，即每年1月、7月10日前分兩次統(tǒng)一扣繳。乙方承諾，本體維修基金為物管公司代收，在該基金收繳當月20日內(nèi)由物管公司轉(zhuǎn)入業(yè)委會賬戶，由景洲大廈業(yè)委會直接監(jiān)管，逾期不轉(zhuǎn)賬視為違約，并將承擔每日5%的違約金。業(yè)主拖欠本體維修基金的，由甲、乙雙方按照拖欠物業(yè)管理服務(wù)費的規(guī)定辦法進行追收處理。本體公共維修基金由甲方直接監(jiān)管，甲方應(yīng)嚴格按規(guī)定范圍審批使用。二、景洲大廈專項本體維修基金的使用，實行“支付憑證”制度，即按物管公司或業(yè)主委員會申請立項、報價，經(jīng)景洲大廈業(yè)主大會監(jiān)督委

19、員會項目審核委員審核批準后，再實施的程序進行運作；工程完工結(jié)算后，按審核批準支付標準、范圍，憑景洲大廈本體維修基金“支付憑證”列賬報銷。三、物管公司未經(jīng)景洲大廈業(yè)主委員會審核批準，擅自動用本體維修基金將由其自行買單。任何單位或個人瞞報、挪用、貪污本體維修基金，將視為刑法“侵占公私財物罪”行為，承擔相關(guān)的法律責(zé)任。四. 景洲大廈本體維修基金的收支賬目，每季度次月15日前，由景洲大廈業(yè)主大會監(jiān)督委員會在“景洲大廈博客” jz315.blog.163網(wǎng)上向業(yè)主公布（公布時間不少于15天），接受全體業(yè)主的質(zhì)詢監(jiān)督。五、景洲大廈300萬元“公用設(shè)施專用基金”2009年已追回，目前存放在深圳市住宅建設(shè)局基

20、金監(jiān)管中心監(jiān)管，在大廈需要動用該專用基金時，由景洲大廈業(yè)主委員會向基金監(jiān)管中心提出申請，按基金規(guī)定使用項目范圍使用。景洲大廈公用設(shè)施專用基金的使用范圍主要是：大廈主體結(jié)構(gòu)沉降、大廈主體結(jié)構(gòu)墻破裂損壞；公共主體供水、排污管網(wǎng)更換、電梯更換、大型機電設(shè)備更換、大廈墻體大修油漆（不含地下車庫）等。公用設(shè)施專用基金不承擔小區(qū)日常維修項目支出。六、景洲大廈物管方日常維護維修范圍及主要項目是：物管公司的日常維修維護以業(yè)主房門為界。業(yè)主房門以外，小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的所有公共設(shè)施設(shè)備、公共區(qū)域由物管公司負責(zé)維護維修。其具體主要維修范圍項目有：更換大廈公共區(qū)域照明燈具；消防監(jiān)控設(shè)備、管線維護維修；公共供水管網(wǎng)維護

21、維修；大廈門禁系統(tǒng)、業(yè)主對講機系統(tǒng)的維護維修；信報箱維修；公共主體排污下水管道維修疏通；油漆鐵藝柵欄、油漆管線豎井防火門；大廈空調(diào)風(fēng)扇維護維修；公共通道門禁門鎖維修更換；各類消防、排煙、機電設(shè)備、供水設(shè)備的維護維修和日常檢測等，以上項目在物管維護維修費中列支。物管公司要確保以上公共設(shè)施設(shè)備的正常運行。七、業(yè)主入戶門內(nèi)的家電、燈具、水龍頭損壞、戶內(nèi)供水管道及戶內(nèi)上下污水管道、廁所堵塞由業(yè)主自行負責(zé)維修，費用自理。但更換普通燈具、入戶普通門鎖，業(yè)主可預(yù)約物管維修人員協(xié)助。更換燈具、門鎖等材料由業(yè)主自備自理。八、為方便業(yè)主，物管公司可在小區(qū)開展物管延伸的有償服務(wù)，服務(wù)收費項目經(jīng)業(yè)委會審核后執(zhí)行。物管

22、受托代收普通快遞郵件，每件收取代簽收轉(zhuǎn)交手續(xù)費1元；物品包裹視大小收費1.50元至2元；代簽收郵件、物品丟失由物管負責(zé)賠償。住戶丟棄床、柜、沙發(fā)、花壇、電視等廢舊家俱、家電，應(yīng)視體積重量大小，向物管保潔員另行支付10元至100元不等的搬運清運費。住戶不得將自家廢舊物品丟棄、阻塞在公共消防通道。第六條 業(yè)主共有物業(yè)收入及其管理一、按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，景洲大廈地面停車位、地下停車場屬物業(yè)管理統(tǒng)一管理服務(wù)范圍，其管理設(shè)備、水電及車場管理人員開支一并計入物業(yè)管理成本列支。二、按照國務(wù)院物業(yè)管理條例第五十五條規(guī)定及釋義：利用物業(yè)共用部位（停車場、位）進行經(jīng)營的收入歸全體業(yè)主共有?！皹I(yè)主所得收益應(yīng)當主要

23、用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！比⒓?、乙雙方確認：景洲大廈地面道路廣場、地下停車庫、紅線內(nèi)公共綠地屬小區(qū)公共配套共用部位，其建設(shè)成本已攤?cè)霕I(yè)主購房房價；景洲大廈地下車庫及地面停車場/位屬景洲大廈業(yè)主共有物業(yè)，產(chǎn)權(quán)歸景洲大廈業(yè)主共同所有。景洲大廈停車場及業(yè)主共有物業(yè)、場地出租的所有收入，歸景洲大廈業(yè)主共同所有。景洲大廈業(yè)主停車場及業(yè)主共有物業(yè)、場地出租、電梯廣告等收入，同物業(yè)管理服務(wù)費分離，明晰業(yè)主產(chǎn)權(quán)，收入單獨列賬，納入“景洲大廈業(yè)主基金”管理。四、為了明晰業(yè)主產(chǎn)權(quán)收益，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商約定，乙方保證每年從景洲大廈停車場/位收 入中提取稅后60萬元劃入甲方景洲大廈業(yè)主委員

24、會賬戶，納入“景洲大廈業(yè)主基金”管理?！熬爸薮髲B業(yè)主基金”優(yōu)先為今后景洲大廈更換電梯、改造供水管網(wǎng)、主體大修積累儲備資金；也可按景洲大廈業(yè)主大會的決定使用（如：直接向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理費補貼等）。五、經(jīng)景洲大廈業(yè)主大會審議決定，甲方提留60萬元/年后的停車場其余收入，納入物管公司用于停車場稅收、設(shè)備維護、場地設(shè)備維修等支出使用。六、經(jīng)景洲大廈業(yè)主大會審議決定，2013至2015年期間，景洲大廈停車場業(yè)主停車按每臺車250元/月收費。若3年內(nèi)政府關(guān)于停車場收費標準作調(diào)整，甲乙雙方可對停車場收入提取標準另行進行協(xié)商約定。景洲大廈非機動車輛免費停放到指定地點，由業(yè)主自動刷卡出入小區(qū)。甲乙方應(yīng)加強引導(dǎo)管

25、理，勸阻將單車搬上大廈樓內(nèi)，禁止占用公共消防通道停放。景洲大廈小區(qū)消防通道嚴禁停車收費，確保小區(qū)消防通道暢通。七、甲方每年提取的陸拾萬元（60萬元）業(yè)主停車場收入，由乙方在每收費次月的5日前劃轉(zhuǎn)，12月為26日前劃轉(zhuǎn)。每月每次劃轉(zhuǎn)金額為5萬元，由乙方自行通過銀行轉(zhuǎn)賬劃轉(zhuǎn)入景洲大廈業(yè)主委員會賬戶。車場提留款一律銀行劃賬，甲方拒收現(xiàn)金。乙方應(yīng)信守誠信，按期準時轉(zhuǎn)賬轉(zhuǎn)款，不得以任何理由拖延轉(zhuǎn)款，乙方逾期不轉(zhuǎn)賬劃款，或無理由扣壓不轉(zhuǎn)款，將向甲方支付每天千分之五的滯納金，并視為合同違約行為。八、乙方應(yīng)加強景洲大廈停車場收費管理，為業(yè)主提供辦卡繳費便利，堵塞車場收費漏洞。景洲大廈屬私家物業(yè)，車場管理應(yīng)公平

26、、平等，反對任何單位和個人以任何借口在景洲大廈耍特權(quán)，?！鞍酝踯嚒薄Ｈ魏畏菆?zhí)行公務(wù)的車輛在景洲大廈停放，必須一律繳費。對在景洲大廈耍特權(quán)，?！鞍酝踯嚒钡?，乙方應(yīng)向深圳市紀檢監(jiān)察部門舉報，并通過媒體曝光。車場同時應(yīng)為到小區(qū)執(zhí)行公務(wù)的車輛提供出入便利，協(xié)助公安部門打擊車匪路霸，確保車場停車安全。九、乙方應(yīng)保障景洲大廈業(yè)主在小區(qū)停車的優(yōu)先權(quán)，嚴格控制外來車輛夜間在小區(qū)停放，禁止無月卡車輛進入地下車庫停放。若因物管公司管理失職，造成業(yè)主車輛損壞、丟失，乙方將按保險賠付標準，承擔相應(yīng)的保管賠償責(zé)任。第七條 景洲大廈業(yè)主委員會經(jīng)費的收支管理一、雙方商議約定，乙方按相關(guān)法規(guī)規(guī)定，每年向景洲大廈業(yè)主委員會提供

27、4，500元辦公活動經(jīng)費，該費用在物業(yè)管理費成本中列支。業(yè)主委員會辦公活動經(jīng)費按規(guī)定范圍合理使用，收支賬目接受景洲大廈業(yè)主大會監(jiān)督委員會的監(jiān)督審查。業(yè)主委員會辦公活動經(jīng)費每年1月5日前，由物管公司通過銀行直接轉(zhuǎn)賬轉(zhuǎn)入景洲大廈業(yè)主委員會賬戶，不收現(xiàn)金。二、雙方約定，景洲大廈業(yè)主大會執(zhí)行秘書每月領(lǐng)取稅后貳仟伍百元（2, 500元）的職務(wù)津貼。乙方在物業(yè)管理服務(wù)費成本中列支壹仟伍佰元(1,500元)，為方便操作乙方每年1月5日前，一次性支付全年津貼，由乙方通過銀行轉(zhuǎn)賬轉(zhuǎn)入收款人提供的指定賬戶。另壹仟元(1，000元)職務(wù)費津貼，由景洲大廈業(yè)委會在“景洲大廈業(yè)主基金”中列支。三、甲方辦公活動經(jīng)費不足，

28、可由業(yè)主募集和接受社會募捐，或利用大廈小區(qū)公共資源開發(fā)募集，但所募集募捐到的辦公活動經(jīng)費不得用于業(yè)主委員會成員個人消費使用。第八條 景洲大廈業(yè)主委員會自律承諾一、甲方全體成員應(yīng)同乙方加強溝通，相互尊重；不得利用監(jiān)督權(quán)以權(quán)謀私，不得在本大廈物管隊伍中安插親友。二、甲方全體成員應(yīng)自覺按期繳納物業(yè)管理費、本體維修基金和停車費，不得侵占業(yè)主利益。不得無理干涉物業(yè)管理公司的正常經(jīng)營；不得無理煽動業(yè)主不繳納物業(yè)管理服務(wù)費，協(xié)助乙方催收物管費用。三、甲方自覺遵守業(yè)主管理規(guī)約，大力開展社區(qū)普法宣教活動，依法履行職責(zé)，維護小區(qū)穩(wěn)定，抵制黃、賭、毒、封建迷信。甲方不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不從事與物業(yè)管理無關(guān)

29、的活動。不組織、參與任何危害社會、社區(qū)安全穩(wěn)定的非法集會、集體上訪活動。第九條 物業(yè)管理公司自律承諾一、乙方承諾，嚴格按深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同、深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)標準和深圳市主管部門制定的同級別物業(yè)管理規(guī)定規(guī)范標準為甲方提供物業(yè)管理服務(wù)，保證景洲大廈安全，衛(wèi)生，設(shè)備運行正常。加強同甲方及全體業(yè)主溝通聯(lián)系，相互尊重；接受甲方和全體業(yè)主的監(jiān)督。二、 乙方承諾，恪守商業(yè)誠信和職業(yè)道德，不亂收費，不作假帳，不瞞報收入，不虛報開支，“假一罰十”三、乙方承諾，不得干涉甲方業(yè)主委員會的正常監(jiān)督活動。乙方對小區(qū)的改造計劃須征得甲方同意后方可實施，否則自行買單。第十條 物管公司監(jiān)管失職行為認定及賠償

30、一、為了避免甲乙雙方及業(yè)主同物管公司之間的爭端矛盾，甲乙雙方協(xié)商確定，以下行為視為乙方物管公司監(jiān)管失查失職不作為：1、外來人員未進行登記放入小區(qū)；未通過對講機征得業(yè)主核實同意將外來人員放進小區(qū)；2、未經(jīng)業(yè)主簽字將業(yè)主家電家具等體積大于4MX2MX4M的物品放行出小區(qū)；3、物管人員夜間擅自將非本小區(qū)月卡車輛放入地下車庫停放，造成業(yè)主車輛損壞丟失；4、景洲大廈保安、物管人員缺編不足，崗位缺崗，脫崗；5、維修、管理人員不公布值班時間，不按時到崗，不堅守崗位，設(shè)備維護維修不及時；6、保安巡邏不到位；搬家開門無人值守；監(jiān)控室無人值守；7、門禁、對講機不能正常使用，呼叫長時間無人應(yīng)答；8、消防設(shè)備設(shè)施更新

31、改造驗收合格后，消防報警、排煙排風(fēng)設(shè)備不能正常使用，安全設(shè)施失效；9、視頻監(jiān)控裝置維修不及時，發(fā)生意外時不能提供視頻錄像資料；10、門崗、巡邏、交接班不清，原始登記記錄不全；11、監(jiān)守自盜；發(fā)現(xiàn)案情事故隱瞞不報不公布；12、對小區(qū)違法黃、賭、毒；違規(guī)違章亂搭建、亂堆放物品，占用消防通道行為不制止，不舉報；未經(jīng)登記放行小區(qū)外人員，進入小區(qū)聚眾賭博。13、國家相關(guān)法規(guī)物管應(yīng)履行但未履行的其它失職行為。二、乙方應(yīng)購買車場安全保險，若因乙方物業(yè)車場管理責(zé)任，造成業(yè)主車輛被盜，乙方將按“停車場車輛保險范圍”承擔賠償責(zé)任。若因乙方以上責(zé)任造成業(yè)主家庭財產(chǎn)被盜和其它意外事故，除現(xiàn)金、有價證券、珠寶、首飾、珍

32、貴字畫、郵集、古董、便攜式電腦等數(shù)碼產(chǎn)品外，乙方將按“家庭財產(chǎn)保險標準”并參照其理賠辦法，承擔賠償責(zé)任。在確定為乙方失職責(zé)任后，但案犯尚未抓獲時，乙方應(yīng)按“家庭財產(chǎn)保險”理賠程序時限，先行對業(yè)主損失財物進行賠付。第十一條 合同的終止、續(xù)約與交接一、雙方約定并達成共識：物業(yè)管理是一種商業(yè)服務(wù)，應(yīng)遵循市場經(jīng)濟的原則規(guī)律，本著公平、誠信的商業(yè)道德，雙方合作互動，共同發(fā)展進步，實現(xiàn)雙贏。二、景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同到期后，雙方均有權(quán)平等選擇去留，尊重對方的選擇。合同到期，雙方合同關(guān)系即自行終止。乙方應(yīng)提前30天按政府、行業(yè)法規(guī)，填報固定資產(chǎn)、辦公設(shè)備、家具、大廈各種資料、警用器材；填報財務(wù)報表、扣款賬

33、號、業(yè)主/租戶信息、門禁卡編碼資料、停車場車輛登記資料、停車場經(jīng)營許可證資料等交接清單，送業(yè)主委員會審核。合同到期前5日，雙方應(yīng)共同協(xié)作做好移交準備工作，并保證所移交的機電、供水、消防、監(jiān)控、車場、對講機等各類公共設(shè)施設(shè)備能正常運行移交，否則將承擔修復(fù)、賠償責(zé)任。合同到期前15日，新舊物管雙方提前辦理停車場更名手續(xù)；乙方提前向甲方（或新物管）移交業(yè)主/租戶信息、門禁卡編碼資料、停車場車輛登記數(shù)據(jù)資料。合同到期前5日，新舊物管雙方提前辦理辦公電話過戶手續(xù)。三、乙方愿意續(xù)簽合同，應(yīng)在合同到期前90天，書面通知甲方。由甲方進行公示通報，召開業(yè)主大會進行表決確認。管理服務(wù)期間無重大失職過失，無賬務(wù)弄虛

34、作假，表決結(jié)果業(yè)主滿意率達到60% 的，由甲方直接同乙方續(xù)簽合同。業(yè)主大會表決，業(yè)主滿意率達不到60%，原合同到期后自行終止。由甲方另行招聘物業(yè)管理服務(wù)公司。四、在本合同執(zhí)行期間，甲、乙雙方不得單方提前中止合同，任何一方單方提出中止合同將視為違約行為，將承擔壹拾貳萬元（12萬元）的經(jīng)濟賠償責(zé)任。因合同一方違約，或不可抗力因素而導(dǎo)致提前中止合同的情況除外。五、雙方約定，在本合同執(zhí)行中，若乙方的管理出現(xiàn)嚴重治安安全事故，造成業(yè)主家庭財產(chǎn)損失；若乙方管理失職或不作為，造成物管服務(wù)質(zhì)量嚴重下降，經(jīng)甲方多次提出不整改或整改效果不明顯，雙方意見分歧嚴重，雙方協(xié)商不成功，甲方可免責(zé)單方提前提出中止物管合同。

35、六、新老物業(yè)管理公司的選聘交接過渡期為3個月，原物業(yè)管理公司應(yīng)提供過渡期物業(yè)管理服務(wù)；3個月過渡期滿后，必須按規(guī)定進行交接、撤離。老物業(yè)管理公司合同到期前擅自單方扣押應(yīng)付業(yè)委會款項資金，不進行財、物交接、不按期撤離，甲方業(yè)主有權(quán)拒絕支付物管費用。第十二條 雙方爭端與解決方式一、一方單方解除合同的理由不充分的，另一方有權(quán)請求賠償損失。二、乙方未給予甲方交接過渡期而擅自停止物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)向甲方賠償損失，損失難以計算的，按照全體業(yè)主2個月物業(yè)管理服務(wù)費總額計算。三、乙方服務(wù)未達到服務(wù)標準，給物業(yè)共同利益造成損害的，應(yīng)向甲方賠償損失；給業(yè)主個人造成損害的，應(yīng)向業(yè)主個人賠償損失。四、甲方、乙方以及業(yè)

36、主因物業(yè)服務(wù)發(fā)生爭議的，應(yīng)平等協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均可向物業(yè)所在地法院提起訴訟，判決結(jié)果對各方均有約束力。第十三條 其他事項一、本合同所有附件均為本合同的組成部分，具有合同同等的法律效力。景洲大廈業(yè)主大會2012年11月25日授權(quán)本大會執(zhí)行秘書鄒家健簽著本合同。本合同對景洲大廈全體業(yè)主及其他居住人具有法定的約束力。二、乙方可制訂約束其內(nèi)部工作人員的管理辦法和操作規(guī)程以履行本合同。乙方在業(yè)主公約與本合同以外制訂涉及業(yè)主權(quán)利義務(wù)的物業(yè)管理辦法的，以及向業(yè)主收取本合同約定以外的其他費用的，應(yīng)獲得甲方批準。三、本合同(含附件1份)一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一份交政府主管部門備案，三份合同具

37、有同等法律效力。本合同自甲乙雙方簽字并蓋章起生效，對甲乙雙方及景洲大廈全體業(yè)主具有法定的約束力。附件：深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)標準物管延伸服務(wù)收費標準甲方：深圳市福田區(qū)景洲大廈業(yè)主委員會 乙方：深圳市之平物業(yè)發(fā)展有限公司：負責(zé)人： 鄒家健 （業(yè)主大會授權(quán)） 負責(zé)人：余紹元簽署日期： 2012年12月 24日 簽署日期： 2012年12月24日=授權(quán)委托書根據(jù)景洲大廈業(yè)主大會共同決議，經(jīng)景洲大廈業(yè)主委員會研究決定，授權(quán)委托景洲大廈業(yè)主大會執(zhí)行秘書、景洲大廈業(yè)主委員會委員鄒家健負責(zé)2013年景洲大廈物管服務(wù)合同的簽訂；負責(zé)新、老物管交接；全面負責(zé)景洲大廈業(yè)主委員會日常對內(nèi)對外事務(wù)的聯(lián)系協(xié)調(diào)及“景洲

38、大廈博客”的發(fā)布管理工作。深圳景洲大廈業(yè)主大會深圳景洲大廈業(yè)主委員會2012-12-20=景洲大廈特約維修服務(wù)收費標準一覽表序號 服務(wù)項目 單位 單價 備注1 換鎮(zhèn)流器 個 ?8.00 材料費另計2 換日光燈管 條 ?5.00 材料費另計3 新裝排氣扇 臺 ?25.00 材料費另計4 換排氣扇 臺 ?15.00 材料費另計5 安裝吸頂燈 套 ?15.00 材料費另計6 換空氣開關(guān) 個 ?10.00 材料費另計7 換漏電開關(guān) 個 ?10.00 材料費另計8 換筒燈、石英燈 個 ?5.00 材料費另計9 換白熾燈 個 ?5.00 材料費另計10 換節(jié)能燈 個 ?5.00 材料費另計11 換燈杯 個

39、 ?5.00 材料費另計12 換日光燈管啟動器 個 ?5.00 材料費另計13 換燈座 個 ?5.00 材料費另計14 換日光燈管支架 套 ?15.00 材料費另計15 換插座 個 ?5.00 材料費另計16 換燈罩 套 ?5.00 材料費另計17 安裝白熾燈 個 ?10.00 材料費另計18 安裝日光燈架 套 ?20.00 材料費另計19 安裝吊燈 套 ?30.00 材料費另計20 安裝抽油煙機 套 ?30.00 材料費另計21 安裝門鈴 個 ?20.00 材料費另計22 新裝球形鎖 把 ?15.00 材料費另計23 換球形鎖 把 ?20.00 材料費另計24 新裝雙舌球形門鎖 把 ?20.

40、00 材料費另計25 換雙舌防盜門鎖 把 ?15.00 材料費另計26 換抽屜鎖、壁柜鎖 把 ?10.00 材料費另計27 新裝抽屜鎖、壁柜鎖 把 ?10.00 材料費另計28 安裝柜門拉手、換木門拉手 個 ?10.00 材料費另計29 修理玻璃門拉手 個 ?5.00 材料費另計30 換鋁合金門鎖 把 ?10.00 材料費另計31 換窗扣 把 ?10.00 材料費另計32 換三聯(lián)抽屜鎖 把 ?20.00 材料費另計說明：1、以上維修安裝服務(wù)均不含材料費；2、本單中未列項目之服務(wù)收費，視具體情況由雙方商定。物業(yè)管理服務(wù)中心景洲大廈特約維修服務(wù)收費標準一覽表序號 服務(wù)項目 單位 單價 備注33 安

41、裝玻璃（換窗、門玻璃） 平方米 ?20.00 1平方米以下20元，1平方米以上20元/平方米，材料費另計34 掛畫 副 ?10.00 材料費另計35 安裝窗簾拉桿 副 ?20.00 材料費另計36 掛窗簾 副 ?10.00 材料費另計37 安裝鎖排 副 ?10.00 材料費另計38 安裝門吸 副 ?15.00 材料費另計39 封窗式空調(diào)口 個 ?20.00 材料費另計40 換天花蓋板 塊 ?5.00 材料費另計41 維修天花 平方米 ?10.00 材料費另計42 換洗臉盆水龍頭 個 ?25.00 材料費另計43 換普通水龍頭 個 ?5.00 材料費另計44 閥門維修 個 ?15.00 材料費另

42、計45 閥門更換 個 ?15.00 材料費另計46 更換玻璃門窗輪子 扇門 ?15.00 材料費另計47 廚房下水道疏通 次 ?40.00 材料費另計48 大便器下水道疏通 次 ?50.00 材料費另計49 洗臉盆下水道疏通 次 ?20.00 材料費另計50 陽臺下水道疏通 次 ?20.00 材料費另計51 換軟管 條 ?10.00 材料費另計52 換水箱配件 套 ?40.00 材料費另計53 水箱配件修理 次 ?20.00 材料費另計54 室內(nèi)下水道補漏 處 ?50.00 材料費另計55 換下水管鑄鐵彎頭 個 ?150.00 材料費另計56 換自來水管 米 ?15.00 材料費另計57 安裝

43、坐廁 個 ?100.00 材料費另計58 安裝洗臉盆 個 ?60.00 材料費另計59 其它雜項 小時 ?15.00 材料費另計60 代收快遞包裹 件 ?1.00至2.00 /說明：1、以上維修安裝服務(wù)均不含材料費；2、本單中未列項目之服務(wù)收費，視具體情況由雙方商定。=2013版深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同（2013年1月1日至2015年12月31日實行)甲方：深圳市福田區(qū)景洲大廈業(yè)主委員會乙方：深圳市之平物業(yè)發(fā)展有限公司經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商和2012年11月24日至25日深圳市景洲大廈業(yè)主大會投票表決通過，深圳市之平物業(yè)發(fā)展有限公司獲得景洲大廈的物業(yè)管理服務(wù)權(quán)；物業(yè)管理方式：“包干制” 盈虧

44、自負。管理服務(wù)期限為3年，從2013年1月1日至2015年12月31日。為保障景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)正常進行，根據(jù)中華人民共和國合同法、物權(quán)法、國務(wù)院物業(yè)管理條例、廣東省物業(yè)管理條例等國家、地方法律、法規(guī)，本著“明晰小區(qū)產(chǎn)權(quán)歸屬，明確雙方權(quán)利義務(wù)”的指導(dǎo)原則，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲乙雙方達成以下合同條款。雙方約定并達成共識：物業(yè)管理是一種商業(yè)服務(wù)，應(yīng)遵循市場經(jīng)濟的原則規(guī)律，本著誠信、公平的商業(yè)道德，雙方合作互動，共同發(fā)展進步，實現(xiàn)雙贏。第一條景洲大廈小區(qū)物業(yè)基本情況小區(qū)位置：深圳市福田區(qū)新洲北輔道商報東路87號。景洲大廈1997年4月開工建設(shè)；1999年1月竣工驗收；地產(chǎn)開發(fā)商為：深

45、圳振業(yè)（集團）股份有限公司。景洲大廈建筑面積：45945.25平方米，其中兩座31層塔樓住宅公用面積：6，324.45平方米。景洲大廈不計容積率的建筑面積：6，759.40平方米，即地下停車場附一層：3，071.44平方米；地下停車場附二層：3，687.96平方米。景洲大廈停車場規(guī)劃為不計入容積率的小區(qū)住宅公共配套設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)屬全體住宅業(yè)主共有。景洲大廈現(xiàn)有6處非收費公共物業(yè)管理和業(yè)主活動用房，其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有： A座4C業(yè)主活動室；A座1G公共管理用房；A座4H、B座4H：保安宿舍用房及景洲大廈大堂旁物管處辦公室、消防監(jiān)控設(shè)備室、業(yè)委會辦公室。景洲大廈共有住宅物業(yè)440戶；裙樓商業(yè)物業(yè)2

46、戶。一、深圳景洲大廈物管收費總面積：45，499.58平方，全年物管費總收入：1630，259.28元/年1、其中景洲大廈住宅總面積：42，387.65平方X 住宅物管費2.75元/m2 = 116,566. 04元/月X 12個月=全年物管費應(yīng)收:1398,792.48元/年2、其中住宅改商業(yè)總面積：308.66平方X 住宅改商物管費8.00元/m2 = 2,469.28元/月X 12個月=全年物管費應(yīng)收:29，631.36元/年/4戶(A-1D、A-1E；B-1D、B-1G)3、其中裙樓商業(yè)總面積：2，803.27平方X 裙樓商業(yè)物管費6.00元/m2 = 16，819. 62元/月X 1

47、2個月=全年物管費應(yīng)收:201,835.44元/年（6元/m2為2011年裙樓收費標準，2013年裙樓商業(yè)收費標準，由物管公司同商業(yè)主另行協(xié)定。）二、景洲大廈本體維修基金收費總面積：45，499.58平方X 本體維修基金0.25元/m2 = 11,374.90元/月X 12個月=全年本體維修基金應(yīng)收:136,498.80元/年（本體維修基金由物管公司代收，代收扣款20天內(nèi)將基金款轉(zhuǎn)入業(yè)委會賬戶，由景洲大廈業(yè)委會直接監(jiān)管。）特別備注：1、以上面積根據(jù)金風(fēng)帆物管公司收費面積數(shù)據(jù)，中國銀行扣款數(shù)據(jù)、發(fā)展商售樓數(shù)據(jù)統(tǒng)計審核，審核人：金風(fēng)帆物管出納孫中景；景洲業(yè)主代表何靜敏、景洲業(yè)委會鄒家??；統(tǒng)計審核時

48、間：2012-12-10 ；如有出入，以大廈竣工驗收報告及業(yè)主產(chǎn)權(quán)證登記數(shù)據(jù)為準。景洲大廈2棟塔樓為純商品住宅物業(yè)；現(xiàn)有4家“住改商”戶：3戶士多店；1戶在小區(qū)院外辦公。2、景洲大廈2層裙樓為小區(qū)公共配套商業(yè)用房，規(guī)劃使用功能為“商場”。1998年至2008年，被景洲大廈開發(fā)商擅自改變原小區(qū)配套“商場”規(guī)劃使用功能，出租改作酒樓，造成小區(qū)長達十年環(huán)境污染。2007年4月，在景洲大廈業(yè)主完全不知情的情況下，深圳規(guī)劃國土主管部門擅自改變景洲大廈原小區(qū)配套“商場”規(guī)劃使用功能，將2層配套裙樓、景洲大廈消防隔離架空層劃歸景洲大廈開發(fā)商；2009年6月，景洲大廈開發(fā)商將景洲大廈小區(qū)公共配套“商場”出售，

49、改為某民營企業(yè)辦公樓。景洲大廈業(yè)主委員會保留對以上改變法定規(guī)劃使用功能責(zé)任者進行追訴的權(quán)利。二、景洲大廈業(yè)主大會及議事規(guī)則。景洲大廈屬深圳首個業(yè)主自治小區(qū)，小區(qū)公共事務(wù)決策實行業(yè)主大會制。景洲大廈業(yè)主大會分設(shè)“景洲大廈業(yè)主大會執(zhí)行委員會”和“ 景洲大廈業(yè)主大會監(jiān)督委員會”。 景洲大廈小區(qū)議事規(guī)則按“小區(qū)公示制”、“小區(qū)聽證制”、“小區(qū)表決制”三種程序形式進行，保障全體業(yè)主和物業(yè)使用人的知情權(quán)、表達權(quán)。根據(jù)最高人民法院物權(quán)法配套司法解釋規(guī)定，景洲大廈業(yè)主大會表決，按一戶一票計算票權(quán)，在同一小區(qū)內(nèi)擁有多個單位的業(yè)主，仍按一戶計算票權(quán)，以保護中小業(yè)主權(quán)益，遏制大戶操控表決票權(quán)。房屋長期出租、空置、未

50、裝修或長期未在小區(qū)常住的業(yè)主，若事前未向景洲大廈業(yè)委會提交書面聲明要親自參與投票表決的（通知費用由業(yè)主承擔），其投票表決權(quán)由其現(xiàn)物業(yè)使用人（租客/親屬）代為行使，或視為棄權(quán)處理。景洲大廈召開業(yè)主會議，所作決定，以到會者多數(shù)通過為有效，不到會者票權(quán)可計入表決多數(shù)一方，或視為棄權(quán)。第二條 景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)項目1、承擔景洲大廈房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等）的維修、養(yǎng)護和管理。2、承擔景洲大廈房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（戶外共用的上下水管道、污水管、垃圾庫、抽風(fēng)排煙道、公共照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施

51、設(shè)備、電梯、供水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。3、承擔景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、小區(qū)綠化、室內(nèi)外泵房、路燈、自行車房棚、地面及地下二層停車場等）的維修、養(yǎng)護和管理。4、承擔景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。承擔景洲大廈公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位、消防通道）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。小區(qū)消殺；公共區(qū)域綠化等。5、經(jīng)雙方協(xié)商約定：物管方負責(zé)小區(qū)紅線以內(nèi)、業(yè)主戶門以外的小區(qū)公共部分及公用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和維修，如：小區(qū)發(fā)電、排煙、抽水、電梯、供水、消防、監(jiān)控、門禁、對講、信報箱、車場道

52、閘、小區(qū)公共照明等設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)維修，保證其能正常使用運行；但以上公共設(shè)施設(shè)備的大修改造及新增、整體更新更換（不含日常更換小區(qū)照明燈具等零星維修），大廈主體外墻、戶外公共管道、小區(qū)道路改造、小區(qū)發(fā)電設(shè)備的更換改造由業(yè)委會在本體公共維修金中列支，費用不夠時由業(yè)委會負責(zé)籌集承擔。業(yè)主以門為界，自行負責(zé)戶內(nèi)裝修水電，排污管道的維護維修，不得損害相鄰業(yè)主利益。6、物管方承擔景洲大廈小區(qū)路面交通調(diào)度管理；承擔景洲大廈小區(qū)停車場機動車和非機動車輛的停泊、看護、保管。對景洲大廈實行24小時封閉式管理，對景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)范圍進行全天候監(jiān)控巡視，實行外來人員檢查登記出入制度，配合和協(xié)助公安機關(guān)做好小區(qū)安保

53、工作。杜絕外來推銷人員進入小區(qū)散發(fā)、張貼廣告，及其它非公益性的商務(wù)活動。拒絕外來人員進入小區(qū)聚眾賭博。景洲大廈禁養(yǎng)大型犬支。7、為景洲大廈業(yè)主提供社區(qū)文化娛樂服務(wù)，負責(zé)小區(qū)康樂健身區(qū)設(shè)備設(shè)施的日常監(jiān)管。該設(shè)施出現(xiàn)損壞需要維修時，乙方應(yīng)及時通知安裝單位進行維修，若安裝單位拒絕維修又存在安全隱患時，乙方應(yīng)及時報請甲方同意后予以拆除。8、做好景洲大廈物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料的建立和保存工作。做好政府法規(guī)和行業(yè)政策所規(guī)定的應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔的其它工作。第三條 景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)標準一、乙方按深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同、深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)標準和深圳市主管部門制定的同級別物業(yè)管理規(guī)定規(guī)范標準為

54、甲方提供物業(yè)管理服務(wù)。1、 安全：對小區(qū)實行全封閉管理，24小時視頻監(jiān)控，不缺崗，不脫崗，確保小區(qū)住戶安全零發(fā)案。2、 衛(wèi)生：加大小區(qū)衛(wèi)生保潔投入，每天兩次清運垃圾，垃圾在小區(qū)樓內(nèi)不過夜，樓內(nèi)公共區(qū)域無蟑螂、老鼠；保持小區(qū)道路及大廈公共空間整潔；加強對住戶裝修的監(jiān)管，夜間和法定節(jié)假日禁止裝修；杜絕違規(guī)拆動承重墻裝修；禁止在戶外加裝籠式防盜網(wǎng)；禁止違章亂搭建。至少每月清洗一次公共路面；每年3月、10月兩次清洗大廈儲水池，保證業(yè)主飲水安全衛(wèi)生；每年10月進行大廈外墻窗戶清洗。3、設(shè)備：保證大廈公共設(shè)施設(shè)備正常運行；加強大廈電梯、消防、監(jiān)控、門禁、車場系統(tǒng)等的維護保養(yǎng)，確保正常運行。保證小區(qū)日常照明

55、和監(jiān)控照明，每晚22時前不得關(guān)閉大廈大堂、電梯廳大燈。二、若因乙方監(jiān)管失職失查和維修不善，造成小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備損壞、丟失，電梯墜落傷害和公共地面、墻體損壞，乙方將承擔修復(fù)、賠償責(zé)任。若由業(yè)主造成損壞的，相關(guān)當事業(yè)主應(yīng)承擔修復(fù)、賠償責(zé)任。三、在合同到期時，乙方應(yīng)保證各種公共設(shè)施設(shè)備能正常運行移交，否則將承擔修復(fù)、賠償責(zé)任。為了保證物業(yè)管理服務(wù)的品質(zhì)和物業(yè)管理服務(wù)的正常進行，參照當前全國物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)聘規(guī)則，乙方獲應(yīng)聘簽約后5日內(nèi)，向甲方繳納物業(yè)管理服務(wù)保證金陸萬元（6萬元）。合同期滿，若乙方無違約行為，甲方按原款不計息全額退還乙方。第四條 景洲大廈物管服務(wù)收費標準及管理一. 雙方約定：景洲大廈物

56、業(yè)實行“包干制”的收費方式委托乙方管理。乙方按雙方合同約定的收費標準自主收支，按物管規(guī)定范圍合理使用，盈虧自負。景洲大廈業(yè)主委員會只對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督，不再對物業(yè)管理服務(wù)費收支賬目進行審查。二、景洲大廈業(yè)主大會審議、表決決定，并經(jīng)甲乙雙方協(xié)商約定，從2013年1月1日起，景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)費按如下標準收?。鹤≌飿I(yè)每平方米2. 75元/月；塔樓內(nèi)“住改商”物業(yè)每平方米8. 00元/月。裙樓商業(yè)物業(yè)管理費收費標準由物業(yè)公司同其另行協(xié)定。三、為了貫徹落實國家物權(quán)法，執(zhí)行國家法定土地規(guī)劃，支持深圳政府“清無行動”，經(jīng)景洲大廈業(yè)主大會審議決定和甲乙雙方協(xié)商約定，對未獲得國土規(guī)劃部門批準；未取

57、得公安消防部門許可證書；未辦理房屋租賃手續(xù)；未獲得景洲大廈業(yè)主委員會批準，擅自改變原法定規(guī)劃住宅使用功能，在景洲大廈違法違規(guī)開辦公司的業(yè)主或租戶，在其公司未搬出景洲大廈期間，物業(yè)管理服務(wù)費按每平方米8.00元/月收取,并按商業(yè)用水、用電標準扣繳水電費。景洲大廈住宅禁商，禁止改變原法定規(guī)劃“住宅”使用功能開公司。四、甲乙雙方協(xié)商約定，景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)費同業(yè)主繳納的本體公共維修基金分離。物業(yè)管理服務(wù)費由乙方直接向業(yè)主按月單獨收??；乙方應(yīng)在每月10日前，向繳費業(yè)主提供上月物業(yè)服務(wù)收費明細帳單并接受業(yè)主查詢。乙方必須按雙方合同約定的收費標準收費，做到計費準確，收費公開透明，不亂收費。五、小區(qū)全體業(yè)

58、主應(yīng)自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費，不得拖欠。逾期欠費業(yè)主將按每日萬分之五的標準計算繳納滯納金。乙方有權(quán)對欠費期超過1個月的業(yè)主進行公示通報；對欠費期超過2個月的業(yè)主，可提起訟訴進行追討，敗訴方除補繳納物業(yè)管理費外，還應(yīng)承擔勝訴方合理的律師費用。甲方積極配合乙方共同作好業(yè)主/租戶自覺繳納物管費、本體維修基金的宣傳教育工作。六. 景洲大廈兩座塔樓屬純住宅高層樓宇，樓內(nèi)二次加壓供水屬繳費業(yè)主投資所為，對故意拖欠物業(yè)管理服務(wù)費及水費，拒不改正者，對長期改變原住宅使用功能在景洲大廈住宅樓內(nèi)開辦公司，拒不搬遷的商業(yè)用水、用電戶，經(jīng)甲方同意并報告水務(wù)部門，乙方有權(quán)停止供水服務(wù)，并報請供電部門，要求協(xié)助對其停止

59、供電。七. 甲方協(xié)助乙方催繳物業(yè)管理服務(wù)費。甲方承諾不慫恿、煽動業(yè)主不繳納物業(yè)管理服務(wù)費。業(yè)主委員會全體成員承諾，自覺帶頭履行繳費義務(wù)；反對任何人在景洲大廈耍特權(quán)“吃霸王餐”，無理拖欠物業(yè)管理服務(wù)費，侵害繳費業(yè)主的共同利益。乙方應(yīng)作好欠費業(yè)主的催繳、統(tǒng)計、記賬工作，并按季公布欠費業(yè)主名單進行催繳。八、為了確保景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)，實行“包干制”收費方式后，乙方承諾：保證景洲大廈安全，衛(wèi)生，設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。除正常開支的人力工資福利外，乙方應(yīng)加強對直接用于景洲大廈電梯、環(huán)保、綠化、設(shè)備維護費用的投入，按規(guī)定購買小區(qū)機電公共設(shè)備、設(shè)施等財產(chǎn)保險，并自覺如實列賬，不得隱瞞弄虛作假。第五條 景洲大廈維

60、修基金管理及維護范圍劃分一. 景洲大廈“住宅維修基金”（本體維修基金）按政府收費標準，每月每平方米0.25元，由業(yè)主繳納。為了保證本體公共維修基金監(jiān)管到位，景洲大廈業(yè)主繳納的本體公共維修基金同物業(yè)管理服務(wù)費分離。經(jīng)景洲大廈業(yè)主大會審議決定，業(yè)主繳納的本體公共維修基金每半年通過銀行轉(zhuǎn)賬扣繳一次，即每年1月、7月10日前分兩次統(tǒng)一扣繳。乙方承諾，本體維修基金為物管公司代收，在該基金收繳當月20日內(nèi)由物管公司轉(zhuǎn)入業(yè)委會賬戶，由景洲大廈業(yè)委會直接監(jiān)管，逾期不轉(zhuǎn)賬視為違約，并將承擔每日5%的違約金。業(yè)主拖欠本體維修基金的，由甲、乙雙方按照拖欠物業(yè)管理服務(wù)費的規(guī)定辦法進行追收處理。本體公共維修基金由甲方直