蝶翠華庭項(xiàng)目可行性初步分析doc5

1、蝶翠華庭項(xiàng)目可行性初步分析 項(xiàng)目背景及概況蝶翠華庭項(xiàng)項(xiàng)目為首首特居住住規(guī)劃區(qū)區(qū)（原指指首鋼特特殊鋼廠廠用地）的的一部分分。首特特居住區(qū)區(qū)規(guī)劃總總建筑面面積約為為1500萬(wàn)平方方米，劃劃分為99塊地，地地上物基基本已拆拆平，現(xiàn)現(xiàn)開(kāi)發(fā)地地塊為22#地和和5#地地。蝶翠翠華庭位位于2#地，占占地約113公頃頃。蝶翠翠華庭東東側(cè)是55#地，為為榮豐220088項(xiàng)目。蝶翠華庭開(kāi)開(kāi)發(fā)商為為香港上上市公司司威新集集團(tuán)的下下屬公司司北京京港旅房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司，總總建筑面面積約334萬(wàn)平平方米，111棟住住宅樓，分分三期開(kāi)開(kāi)發(fā)。其其中一期期3棟住住宅樓，總總建筑面面積約為為10萬(wàn)萬(wàn)平方米米，于22001

2、1年3月月開(kāi)工。在20022年蝶翠翠華庭曾曾開(kāi)展了了一系列列的營(yíng)銷銷策劃活活動(dòng)，進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目強(qiáng)勢(shì)推推銷，但但是銷售售情況不不好。在在20002年77月份，一一期2.6公頃頃的土地地、1棟棟住宅樓樓全部和和1棟住住宅的221層29層層抵押給給了銀行行。我們初步認(rèn)認(rèn)為，該該項(xiàng)目在在于產(chǎn)品品定位方方面出現(xiàn)現(xiàn)偏差，導(dǎo)導(dǎo)致項(xiàng)目目銷售無(wú)無(wú)力，銷銷售回款款與工程程款之間間的資金金鏈條斷斷開(kāi)了。 項(xiàng)目環(huán)環(huán)境分析析蝶翠華庭項(xiàng)項(xiàng)目位于于宣武廣廣外大街街3055號(hào)，蓮蓮花池東東路南側(cè)側(cè)，北邊為連接西西二環(huán)與與西三環(huán)環(huán)的蓮花花池東路路，西接接規(guī)劃中中的首特特西路，東東臨規(guī)劃劃中的三三里河南南沿線路路，南規(guī)規(guī)劃中的的首

3、特南南路商業(yè)業(yè)街。該區(qū)域?yàn)槲魑髂隙?、三三環(huán)路之之間，緊緊鄰北京京西站，有有多條公公交線去去往公主主墳、中中關(guān)村、西西單、國(guó)國(guó)貿(mào)、亞亞運(yùn)村等等區(qū)域，出出行便利利。居住環(huán)境較較為一般般，地塊塊西側(cè)有有很多臨臨時(shí)搭建建的供外外來(lái)人口口居住的的小平房房，西南南側(cè)的蓮蓮花河全全天散發(fā)發(fā)著污濁濁的臭氣氣。北側(cè)側(cè)為繁忙忙的京九九線，噪噪音比較較大。我們認(rèn)為，該該區(qū)域不不具備作作為純住住宅區(qū)或或純商務(wù)務(wù)區(qū)的條條件。 項(xiàng)目市市場(chǎng)分析析及預(yù)測(cè)測(cè) 區(qū)域域在售項(xiàng)項(xiàng)目主要要為：蝶蝶翠華庭庭、榮豐豐20008、久久居名園園、廣華華軒。項(xiàng)目銷售均價(jià)主力戶型蝶翠華庭6400大1居、大大2居、大大3居榮豐200087400久居

4、名園7500廣華軒6800榮豐20008項(xiàng)目目在20002年年初將部部分大戶戶型轉(zhuǎn)為為小戶型型后，一一直保持持著旺盛盛的銷售售勢(shì)頭。小小戶型自自20002年77月份至至今已銷銷售出8863套套，銷售售面積為為2.44萬(wàn)平方方米，銷銷售均價(jià)價(jià)為76656元元/平方方米，銷銷售總額額1.887億元元。我們認(rèn)為，隨隨著該區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)和客戶戶逐步成成熟，小小戶型細(xì)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將將會(huì)越來(lái)來(lái)越激烈烈，但是是小戶型型的市場(chǎng)場(chǎng)空間和和發(fā)展?jié)摑摿€是是極大的的。 經(jīng)濟(jì)分分析蝶翠華庭項(xiàng)項(xiàng)目二、三三期的住住宅總面面積約為為21萬(wàn)萬(wàn)平方米米，減去去2層地地下室（約約2萬(wàn)平平方米），地地上可售售面積約約19萬(wàn)萬(wàn)平方米

5、米。投資估算分分析表項(xiàng)目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/建筑筑平米）建筑面積（平平方米）總投資額（萬(wàn)萬(wàn)元）1.土地出出讓金7231900000137377 2.城市基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)10019000001900 3.前期工工程費(fèi)401900000760 4.建安工工程費(fèi)20001900000380000 4.1土建建15001900000285000 4.2內(nèi)部部裝修50019000009500 5.基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)12019000002280 6.公用設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)7519000001425 7.貸款利利息40 1900000769 8.不可預(yù)預(yù)見(jiàn)費(fèi)61 19000001162 9.銷售費(fèi)費(fèi)用222190

6、00004218 10.管理理費(fèi)用95 19000001801 11.銷售售稅金411 19000007803 12.小計(jì)計(jì)3887 1900000738566 13.銷售售均價(jià)7400 19000001406000 14.1投投資收益益率200%-凈凈利潤(rùn)1140 1900000216566 轉(zhuǎn)讓費(fèi)1812 1900000344233 單位成本5699 19000001082778 14.2投投資收益益率155%-凈凈利潤(rùn)907 1900000172322 轉(zhuǎn)讓費(fèi)2159 1900000410255 單位成本6046 19000001148880 14.3投投資收益益率100%-凈凈利潤(rùn)644 1900000122344 轉(zhuǎn)讓費(fèi)2552 1900000484855 單位成本64