房地產(chǎn)合同培訓(xùn)課件

1、合同法培訓(xùn) 高級律師2目錄綜述03合同談判簽訂06合同文件管理11證據(jù)收集保存20合同執(zhí)行跟蹤3131綜述4企業(yè)合同管理流程合同談判合同簽訂合同履行與跟蹤執(zhí)行完畢正常履行？YN違約與索賠變更與補充協(xié)商一致？YN5合同風險控制階段事前防范（風險控制的前提）客戶調(diào)查合同談判合同審核事中控制（風險控制的關(guān)鍵）合同履行管理 事后彌補合同糾紛處理62合同談判簽訂7合同簽訂前的客戶調(diào)查資格審查自然人：身份證件法 人：營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書聯(lián)絡(luò)方式自然人：住址、電話法 人：經(jīng)營地址、電話、傳真商業(yè)信譽、履約能力采購合同：生產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)水平、交貨能力（實地考察）設(shè)計合同：設(shè)計人員、設(shè)計水平8合同條款易忽視點合同簽

2、訂時間對方義務(wù)履行節(jié)點我方付款時間確定對方地址函件等材料送達地點特定術(shù)語的界定 不可抗力、合理期限、及時違約責任不僅要約定雙方應(yīng)做什么；還要約定，萬一一方?jīng)]有做到應(yīng)如何處理。不要將對方看成機器人，輸入程序就會按部就班地照做。 違約責任的作用是督促雙方依約履行義務(wù)，不單是為了追究責任。9合同談判要點（以設(shè)計合同為例）設(shè)計成果交付時間前一階段設(shè)計文件確認后具體期限須明確付款時間設(shè)計內(nèi)容經(jīng)我方確認后主設(shè)計人員名單到場服務(wù)次數(shù)、差旅費標準對設(shè)計不滿意時我方解除權(quán)及費用結(jié)算逾期提交設(shè)計成果的違約責任、我方解除權(quán)擅自更換主設(shè)計人員的違約責任、我方解除權(quán)10合同會簽流程注意事項提供必要、全面的信息，與相關(guān)審

3、核部門充分溝通合同談判中的焦點雙方力量對比我方的利益點和預(yù)計風險點合同是否已開始履行沒有抽象的好合同，只有特定的最切合需要的合同！113合同文件管理12往來文件留存涉及權(quán)利義務(wù)履行、變更、終止等的行為， 須采用書面形式協(xié)議類文件需雙方簽章確認會議記錄、備忘錄（案例一）協(xié)議書、確認書單方面通知、要求類文件需送達至對方開工令、發(fā)貨通知整改通知書、合同解除函謹慎簽收文件13案例一某設(shè)計公司設(shè)計合同 合同約定：設(shè)計過程中如我公司對設(shè)計不滿意，經(jīng)過告知仍無法達到我公司要求的，我公司可終止合同。案情簡介：我公司07.0607.07-07.10對方提報概念設(shè)計，我方不滿意要求修改。（但相關(guān)會議未做會議記錄，

4、也未以其他方式提出書面修改意見）。對方修改的方案一直無法獲得我方認可。07.12我方欲終止合同，但無相關(guān)證據(jù)表明我方曾提出修改要求及其內(nèi)容、對方經(jīng)告知后仍無法達到我方要求。14文件傳送EMS傳送視需要辦理公證送達直接傳送要求對方蓋章或簽收人簽字簽收人須是合同指定的人員（案例二）對方簽收后我方留存原件，或讓對方在復(fù)印件上簽章確認注意事項附后拒簽或無法直接傳送拒簽15 EMS表單填寫注意事項： 留存EMS回執(zhí)，重要的文件應(yīng)索要EMS簽收影印件 對方拒收應(yīng)注意封存退回的EMS關(guān)于解除XX室內(nèi)工程設(shè)計合同的通知江蘇XXXX房地產(chǎn)有限公司蘇州XX設(shè)計裝潢有限公司16文件簽收不可越權(quán)簽字沒有公司的授權(quán)，不

5、得隨意對外簽字不可簽“糊涂”字確認需簽收的文件與實際情況是否相符謹慎對待確認權(quán)利、義務(wù)的文件 （案例三）17案例三06.10某咨詢公司 制作合同 合同：乙方向甲方提交制作腳本，經(jīng)甲方書面確認同時支付第二期制作款。我公司案情簡介：06.11對方提交腳本，但該腳本未能達到我公司要求。經(jīng)辦人口頭告知須對腳本進行修改，但在簽收單上簽署“同意以此腳本制作樣片”。07.02因我公司未支付第二期制作款，對方起訴至法院，要求支付制作款及違約金。184證據(jù)收集保存19客觀事實與法律事實20證據(jù)與事實的關(guān)系法院只認法律事實，即有證據(jù)證明的事實，而不認客觀事實。也許你說的是真的，但證據(jù)不足，我們不能確認 ?？陀^事實

6、法律事實證據(jù)21證據(jù)形式書證：合同文本、信函、會議紀要、圖紙物證：材料樣品視聽資料：錄音、錄像、照片證人證言當事人陳述鑒定結(jié)論：質(zhì)量檢測報告勘驗筆錄22樣品封存合同法第168條 憑樣品買賣的當事人應(yīng)當封存樣品，并可以對樣品質(zhì)量予以說明。出賣人交付的標的物應(yīng)當與樣品及其說明的質(zhì)量相同。做好樣品封存（貼封條、并簽字確認）建議雙方對樣品封存做一個詳細的說明，形成一個書面材料（封樣人姓名、時間、地點、內(nèi)附資料情況、封條狀況，保管人員、保管時間、地點、開封人員一方私自開封的后果等），由雙方簽章。23履行義務(wù)要留證據(jù) 進場通知發(fā)貨通知入伙通知書付款憑證銀行付款匯至合同指定帳號 如有變更，應(yīng)要求對方書面通知

7、現(xiàn)金付款收據(jù)蓋章或者由指定人員簽收24不履行義務(wù)要留證據(jù)對方履行存在瑕疵的證明完工報告（工期延誤，須注明工期延誤事實）送貨單（遲延交貨，須注明遲延交貨事實）驗收記錄（如存在問題，應(yīng)詳細記載）整改意見（注明存在的問題和整改要求）以上證據(jù)最好由對方簽章確認對方不肯簽章，收集其它間接證據(jù)予以佐證 （案例四）25案例四：產(chǎn)品質(zhì)量證據(jù)保全雙方到場確認問題、制作產(chǎn)品檢驗記錄并簽章發(fā)出質(zhì)量異議通知，要求對方在通知上記載“質(zhì)量問題屬實”單方交質(zhì)檢機構(gòu)檢驗，并對取樣過程進行公證雙方共同交質(zhì)檢機構(gòu)檢驗對產(chǎn)品進行拍照26避免給對方留下證據(jù)謹慎簽收對方出具的文件言語謹慎，不隨意認可或承諾Email、QQ、MSN電話交

8、談或直接談判不要輕易否定我方已取得的有利證據(jù) （案例五、六）27案例五08.06彩磚供貨合同 某建材公司 08.08對方送貨2700。雙方對該批次產(chǎn)品進行抽樣檢驗。檢測結(jié)果表明該批次產(chǎn)品的抗壓強度與標準要求差距很大。08.10對方提交另一檢測中心檢測，我公司經(jīng)辦人員接到對方通知后到場監(jiān)督了檢測過程，并在相關(guān)文件上簽字確認。該檢測中心出具檢測報告，認定該批次產(chǎn)品符合標準要求，不存在質(zhì)量問題。我公司2808.10認購協(xié)議認購協(xié)議：認購人應(yīng)在簽訂協(xié)議后7日內(nèi)與出賣人簽訂商品房買賣合同，否則出賣人有權(quán)將房屋另售他人，并沒收定金。08.11開發(fā)商經(jīng)辦人員多次電話催告無果，遂發(fā)出催簽合同通知書 ，劉先生仍

9、未回復(fù)。案例六 催簽合同通知書：“請務(wù)必于08.12.30前簽訂商品房買賣合同，否則我公司有權(quán)沒收定金，將房屋另售他人?！?8.12劉先生前往售樓部，但開發(fā)商已將該房屋另售他人。劉先生遂要求開發(fā)商雙倍返還定金。08.12開發(fā)商經(jīng)辦人員發(fā)出第二份催簽合同通知書 。295合同執(zhí)行跟蹤30合同交底合同條款研讀與評估合同范圍權(quán)利行使方式、期限 （案例七）義務(wù)履行方式、期限 （案例八）履行異常處理、違約責任合同談判中的爭議和焦點條款合同中隱藏的各類風險及防范措施信息溝通與交流合同談判人員合同履行部門合同履行部門主管具體負責人員合同履行主導(dǎo)部門其他相關(guān)部門31案例七05.1006.12承包人提交竣工結(jié)算報

10、告，發(fā)包人簽收后未提出異議。承包人07.02建設(shè)工程施工合同合同：發(fā)包人收到承包人竣工結(jié)算報告和文件后40天內(nèi)，未予以答復(fù)的，視同認可承包人的結(jié)算報告和文件。 承包人正式發(fā)函，要求發(fā)包人支付欠款200.45萬。發(fā)包人經(jīng)核算認定結(jié)算文件存在錯誤，僅同意支付欠款150.26萬元。 發(fā)包人案情簡介：32您認為應(yīng)如何確定工程款？A.以發(fā)包人審核結(jié)果為準？B.以承包人結(jié)算文件為準？C.申請工程量鑒定，以鑒定結(jié)果為準？法律依據(jù)：關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋 第二十條當事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。承包人請求按照竣工結(jié)算

11、文件結(jié)算工程價款的，應(yīng)予支持。 33案例啟示：盡量避免簽訂此類對我方權(quán)利限制的條款設(shè)計合同：委托人應(yīng)在收到設(shè)計成果后 5日內(nèi)進行確認，逾期確認或在該期限內(nèi)未提出異議的，視為認可設(shè)計人設(shè)計方案。采購合同：如產(chǎn)品存在質(zhì)量問題，買受人應(yīng)在收貨后25天內(nèi)提出異議，否則視為產(chǎn)品已驗收合格。 如已簽訂，應(yīng)向相關(guān)部門和人員進行交底34案例八06.10某咨詢公司 宣傳片制作合同 合同：乙方應(yīng)在制作期內(nèi)提供樣片，甲方收到樣片后，向乙方支付第四期制作費。我公司06.11對方提交樣片，我公司經(jīng)辦人員在簽收單上簽署“收到樣片”。但該樣片未能達到我公司要求，我公司要求修改。合同約定的付款條件是“收到樣片付款”，我公司一

12、直以為樣片確認后才付款，因此未按時付款。35合同履行跟蹤合同履行進度跟蹤負責跟進對方履行進度及時提請相關(guān)部門履約及時提供相關(guān)文件、條件注意付款條件、付款對象及時將履約情況與合同約定進行對照合同履行異常匯報及時提出處理意見，并上報主管領(lǐng)導(dǎo)明確責任合同履行跟蹤與責任人績效考核掛鉤36履行期限屆滿前要求其承擔違約責任在履約異議期內(nèi)及時發(fā)函提出異議違約行為預(yù)期違約實際違約拒絕履行遲延履行不適當履行發(fā)函催告履約發(fā)函解除合同合同履行異常應(yīng)對履行變更及時簽訂變更協(xié)議案例九37案例九08.0208.08經(jīng)多次催告，供應(yīng)商A仍未交貨。開發(fā)商與另一供應(yīng)商簽訂了買賣合同。瓷磚供應(yīng)商A08.09簽訂買賣合同供應(yīng)商A將

13、貨物運至開發(fā)商工地，并要求開發(fā)商付款。合同第十條：乙方（供應(yīng)商）應(yīng)在08.4.20日將產(chǎn)品送至甲方（開發(fā)商）工地。第二十一條：逾期交貨的，每逾期一天按合同總價款1支付違約金；超過20天的，甲方有權(quán)解除合同。38合同糾紛處理原則謹言慎行任何部門人員切忌自說自話、亂表態(tài)不可隨意對外出具書面的東西糾紛處理統(tǒng)一歸口管理及時提供全面真實資料和證據(jù)雙方爭議點雙方履行情況雙方往來文件1、每一個成功者都有一個開始。勇于開始，才能找到成功的路。10月-2210月-22Wednesday, October 12, 20222、成功源于不懈的努力，人生最大的敵人是自己怯懦。11:21:3411:21:3411:21

14、10/12/2022 11:21:34 AM3、每天只看目標，別老想障礙。10月-2211:21:3411:21Oct-2212-Oct-224、寧愿辛苦一陣子，不要辛苦一輩子。11:21:3411:21:3411:21Wednesday, October 12, 20225、積極向上的心態(tài)，是成功者的最基本要素。10月-2210月-2211:21:3411:21:34October 12, 20226、生活總會給你另一個機會，這個機會叫明天。12 十月 202211:21:34 上午11:21:3410月-227、人生就像騎單車，想保持平衡就得往前走。十月 2211:21 上午10月-2211:21October 12, 20228、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2022/10/12 11:21:3411:21:3