房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的五大要點(diǎn)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的五大要點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的五大要點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的五大要點(diǎn)資料僅供參考文件編號：2022年4月房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的五大要點(diǎn)版本號： A修改號： 1頁 次： 1.0 審 核： 批 準(zhǔn): 發(fā)布日期： 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的五大要點(diǎn)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了最初的“野蠻生長期”到現(xiàn)在的“后白銀時(shí)代”，隨著規(guī)章制度的完善，限售、限價(jià)等政策的頻繁出臺(tái)，房地產(chǎn)市場已經(jīng)充滿了“火藥味”。激烈的競爭，“大魚吃小魚”，專業(yè)淘汰粗狂.企業(yè)想要不被淘汰，必須夯實(shí)內(nèi)功，向管理要效益。成本管理，作為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐點(diǎn)，不容忽視。做事情都要講究方式方法，成本管理一樣需要捋清思路，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)。企業(yè)經(jīng)

2、營需要誰來關(guān)注成本成本管理從哪些方面下手如何在管理瓶頸上尋求突破閑暇之余總結(jié)了幾條淺知拙見、拋磚引玉。1企業(yè)決策層，需要重視成本管理企業(yè)決策層的成本態(tài)度，是一個(gè)公司成本管理的基調(diào)在成本管理類的文章中，我們經(jīng)常會(huì)看到培養(yǎng)全員成本意識(shí)的內(nèi)容。我的觀點(diǎn)，必須是公司經(jīng)營決策層認(rèn)識(shí)到成本管理對企業(yè)的重要意義，并加以重視，才能做好成本管理。在房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)中，成本管理部門更多是起到一種驅(qū)動(dòng)作用，而真正花錢的部門是設(shè)計(jì)、營銷、工程等業(yè)務(wù)部門。在重大設(shè)計(jì)方案上或者工程管理措施上，成本人員提出相關(guān)的經(jīng)濟(jì)性對比及優(yōu)化措施建議，但真正的落地則依靠相關(guān)的業(yè)務(wù)部門。而在這些優(yōu)化措施的落地過程中，因?yàn)楦鞑块T的關(guān)注重

3、心不盡相同，所以執(zhí)行的效果可能就是虎頭蛇尾。特別是在進(jìn)度、效果、成本上只要出現(xiàn)沖突，決策層就毫不猶豫地犧牲成本，不做任何平衡，這種狀況對整個(gè)成本管理團(tuán)隊(duì)的信心影響是非常大的。只有公司決策層意識(shí)到規(guī)范的成本管理的對企業(yè)經(jīng)營的重要性，有效管理為企業(yè)帶來的良好效益，才能真正帶動(dòng)相關(guān)部門的執(zhí)行和落實(shí)！所以，企業(yè)決策層對成本的態(tài)度就是一個(gè)公司成本管理的基調(diào)。就拿曾經(jīng)供職的一家房企來聊聊，老板和集團(tuán)高管到項(xiàng)目巡查，問得概率最大的問題就是項(xiàng)目的成本是多少利潤率是多少看到現(xiàn)場存在浪費(fèi)的情況就會(huì)問，管理人員有沒有思考避免浪費(fèi)的措施有沒有其他更優(yōu)的實(shí)施方案正是集團(tuán)層面的重視，項(xiàng)目總也不敢怠慢，大家在項(xiàng)目管理過程中

4、凡事就會(huì)考量成本投入是否合理有沒有更節(jié)約成本的方案企業(yè)管理高層領(lǐng)導(dǎo)對成本的關(guān)注為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)定的經(jīng)營指標(biāo)奠定了基礎(chǔ)。2項(xiàng)目操盤手，需要具備經(jīng)營思維關(guān)注項(xiàng)目的利潤增長、快速回款、企業(yè)品牌價(jià)值，都屬于具備了一定的經(jīng)營思維開發(fā)過程中收入和支出是影響經(jīng)營指標(biāo)的兩個(gè)重要行為，成本管理的終極目標(biāo)是要服務(wù)企業(yè)經(jīng)營。這里講的成本管理既不是支出管理，也不是降低成本，增加收益對于成本管理來講同樣有重要的意義。大家可能會(huì)說啦，“哦！降低成本或銷售溢價(jià)帶來利潤增長，這就是我們成本管理的意義”。其實(shí)，從廣義上講，成本管理的意義不只是利潤增長，在高周轉(zhuǎn)的模式下，快速去化、快速回款除了帶來隱形的財(cái)務(wù)效益還關(guān)系到公司的生死存亡

5、。拋開成本專業(yè)條線，從公司經(jīng)營層面來講，如果投入適量的成本能夠大幅提高客戶滿意度，提升企業(yè)品牌價(jià)值也是值得的。企業(yè)品牌提升帶來的效益是潛在的、長遠(yuǎn)的，也是企業(yè)持續(xù)性發(fā)展、良性發(fā)展的基石。在成本管理工作中，能關(guān)注到利潤增長、快速回款、企業(yè)品牌價(jià)值，都屬于具備了一定的經(jīng)營思維。曾經(jīng)歷過一個(gè)項(xiàng)目，開盤去化情況非常不好，公司緊急召開了項(xiàng)目分析會(huì)，根據(jù)客戶調(diào)研及內(nèi)部研判終于找到癥結(jié)所在：項(xiàng)目地處離市區(qū)較遠(yuǎn)的山區(qū)，但周邊風(fēng)景秀麗、自然資源豐富，屬于旅游度假產(chǎn)品。但是，該項(xiàng)目為了控制單套銷售總價(jià)而按毛坯定位進(jìn)行開發(fā)。根據(jù)開盤后的客戶調(diào)研意識(shí)到，項(xiàng)目地處偏遠(yuǎn)山區(qū)，客戶更多地作為第二、第三住所度假休閑使用，不愿

6、意花大量時(shí)間和精力自己裝修，即使有自己裝修的想法也因距市區(qū)太遠(yuǎn)、周邊材料資源匱乏而放棄。找出問題癥結(jié)，最終會(huì)議決策實(shí)施精裝銷售、拎包入住，同時(shí)考慮客戶的總價(jià)承受能力，裝修部分按成本價(jià)銷售。方案由毛坯改為精裝，雖然成本增加，整體利潤率降低，但后來二次開盤火爆的事實(shí)印證了會(huì)議決策是正確的，加速回籠現(xiàn)金流，盤活了項(xiàng)目。此案列并不倡導(dǎo)大家遇到銷售問題就通過增加投入降低利潤率來解決，只是打開一種聚焦經(jīng)營來解決問題的思路。對比一個(gè)反面案列：同樣是郊區(qū)旅游度假樓盤，規(guī)劃方案時(shí)卻在示范區(qū)重金打造了一個(gè)商業(yè)街，給出的理由是商業(yè)能夠拉動(dòng)人氣、營造生活氛圍、促進(jìn)銷售，但沒有考慮季節(jié)性度假樓盤，商業(yè)如何銷售等到項(xiàng)目竣

7、工交付，頭疼的事情來啦，大量商業(yè)無人問津，簽約寥寥無幾，巨額的建安成本變成了沉淀資產(chǎn)。不得不說，不能把花錢當(dāng)成一種快感，而是要考慮成本投入是否能夠轉(zhuǎn)化成有效回款也就是項(xiàng)目經(jīng)營時(shí)刻需要算賬。經(jīng)營思維不單是對成本人員的要求，對項(xiàng)目操盤手更為重要。3投資階段風(fēng)險(xiǎn)研判，對成本至關(guān)重要“優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目可能會(huì)幫一個(gè)普通員工走向職業(yè)巔峰；帶坑的土地活活能把一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目總折磨崩潰?！背杀竟芾硗鶗?huì)忽視在投資拓展階段的風(fēng)險(xiǎn)研判，結(jié)果是一招不慎、滿盤皆輸。行業(yè)內(nèi)流傳著一個(gè)觀點(diǎn)“設(shè)計(jì)階段的成本管理作用占70%”，設(shè)計(jì)階段管控不到位對整個(gè)項(xiàng)目的成本影響重大。今天拋出一個(gè)新觀點(diǎn)：投資階段的風(fēng)險(xiǎn)研判失敗對成本管理影響是毀滅

8、性的。前期研判不充分，項(xiàng)目獲取后才發(fā)現(xiàn)土地性質(zhì)問題、報(bào)建問題、債務(wù)問題、合作模式問題，負(fù)面作用小則帶來成本大幅增加、影響經(jīng)營指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，大則直接造成項(xiàng)目“無限期”停滯，操盤人員每天處于“填坑”狀態(tài)。之前一家公司碰到的案例：公司收購一個(gè)未開工的凈地項(xiàng)目，看似遇到一塊肥肉。加之，公司銷售業(yè)績壓力大、時(shí)間緊，收購之前未經(jīng)過相關(guān)業(yè)務(wù)部門的盡調(diào)與評審，推動(dòng)獲取項(xiàng)目的人員與總裁匯報(bào)后就快速與對方簽訂協(xié)議，順利將項(xiàng)目拿下。但是在項(xiàng)目獲取后，進(jìn)入報(bào)規(guī)階段發(fā)現(xiàn)一個(gè)棘手問題，由于地塊處于附近機(jī)場的航道，規(guī)劃對限高有嚴(yán)格要求，造成方案排布損容嚴(yán)重，貨值大幅減少。而另一個(gè)問題的出現(xiàn)則是雪上加霜，由于前期缺少當(dāng)?shù)卣{(diào)研，

9、未了解地塊拆遷前此位置是一處大型設(shè)備廠，在基礎(chǔ)開挖及打樁階段發(fā)現(xiàn)地下存在大量的巨型設(shè)備基礎(chǔ)需要破除，無端增加了老基礎(chǔ)破除處理費(fèi)用。這兩個(gè)因素疊加，最終把公司眼中的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目變成了虧損項(xiàng)目，欲哭無淚，血的教訓(xùn)！行業(yè)內(nèi)經(jīng)常有人調(diào)侃“優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目可能會(huì)幫一個(gè)普通員工走向職業(yè)巔峰；帶坑的土地活活能把一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目總折磨崩潰?！弊阋娡顿Y階段研判多么重要！4前置策劃，有效降低無效成本任何一個(gè)方面不籌劃，直接帶來的后果就是用成本去買單做事要“先思后行”，想不明白就別指望會(huì)干明白。在項(xiàng)目落地之后，要快速啟動(dòng)工程、設(shè)計(jì)、成本、營銷等專業(yè)交圈的相關(guān)策劃，對整個(gè)項(xiàng)目如何運(yùn)作有個(gè)整體思路，任何一個(gè)方面不籌劃直接帶來的后果

10、就是用成本去買單。對市政配套、示范區(qū)、土方平衡等重要專項(xiàng)方案進(jìn)行前置策劃帶來的效益遠(yuǎn)比直接降低建造標(biāo)準(zhǔn)、壓低承包商價(jià)格來的更有效。市政工程的前置報(bào)建的重要性曾經(jīng)在一個(gè)項(xiàng)目上就反映得淋漓盡致。該項(xiàng)目地處市區(qū)繁華地段，距離項(xiàng)目300米有一變電站可供項(xiàng)目正式電接入使用，經(jīng)咨詢供電部門該變電站仍有容量可使用，項(xiàng)目確定按此變電站接入考慮的成本，這個(gè)距離的工程費(fèi)用80萬元足夠。根據(jù)報(bào)裝條件要求，項(xiàng)目獲取土地證和工程規(guī)劃許可證就可以進(jìn)行正式電的報(bào)裝工作，提前鎖定容量。但是，用電報(bào)批工作沒有引起項(xiàng)目公司足夠的重視，一直等到工程進(jìn)展的中期，相關(guān)人員才去供電局申請用電報(bào)裝，得到的答復(fù)是：“該變電站3個(gè)月前已被周邊

11、新開的項(xiàng)目申請占用，目前容量不足，你們的項(xiàng)目只能從七公里外的另一變電站開辟專線接入”，瞬間蒙圈。專線工程費(fèi)用、占地補(bǔ)償費(fèi)用，兩項(xiàng)合計(jì)約1000萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)留的80萬元成本，費(fèi)用多或少對項(xiàng)目而言起到的作用未變，超出的920萬完全是一種可以規(guī)避的成本投入。無效成本是開發(fā)過程中最沒有價(jià)值的投入，前置思考、規(guī)范管理、減少反復(fù)、降低拆改，是規(guī)避無效成本的有效途徑，提效降本重中之重！5成本適配，做到有的放矢一剛一柔，彰顯成本管理的有的放矢成本管理不等于砍價(jià)錢、降標(biāo)準(zhǔn)，簡單粗暴的降本方式帶來的危害時(shí)常凸顯工程質(zhì)量不過關(guān)、客戶承諾無法兌現(xiàn)?；ㄥX并不可怕，可怕的是不清楚錢花在了什么地方！我們常把建造成本分為

12、兩類：剛性成本、柔性成本?；A(chǔ)、結(jié)構(gòu)、管網(wǎng)都屬于剛性成本，在滿足安全規(guī)范的情況下盡量優(yōu)化；外立面、大堂裝修、園林景觀等屬于柔性成本，柔性成本的一個(gè)特點(diǎn)是可高可低，而且差距還會(huì)很大，柔性成本給客戶帶來視覺感受和真切體驗(yàn)，更能引導(dǎo)客戶的消費(fèi)沖動(dòng)。龍湖的五重園林景觀，就是大家對其產(chǎn)品一個(gè)比較深的印象。龍湖愿意在園林景觀上適當(dāng)?shù)丶哟蟪杀就度?，選用樹形較好的喬木，借用喬木、灌木、地被等高矮層級的搭配，營造高端社區(qū)的實(shí)景感受，受到廣大客戶的好評與接納。相比園林景觀關(guān)注與投入，其在地庫上的研究與優(yōu)化也是“摳”到極致，車位停車效率在業(yè)界堪稱經(jīng)典。在成本總額受控的情況下，需要針對柔性部分，梳理客戶敏感度，對影響客戶感受的眾多因素進(jìn)行排序，把成本優(yōu)先投入到敏感度高的部位；但也不能一味追求“沒有最好，只有更好”這種忽略了售價(jià)天花板，邊際以外的成本投入沒有辦法獲得回報(bào)的做法也不可取，畢竟是企業(yè)不是慈善！一剛一柔，彰顯其成本管理的有的放矢。 成本管理是個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)且繁瑣的工作，但如果我們的關(guān)注點(diǎn)只停留在如何降低成本和控制中標(biāo)金額的層面上，那么成本管理的工作就可能會(huì)誤入歧途，而出現(xiàn)“只見樹木不見森林”的狀態(tài)，不但沒有助力項(xiàng)目反而影響企業(yè)信