大型商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計重點（word）

1、大型商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的重點 建筑設(shè)計計包括三三個層次次：第一一層次是是宏觀的的外觀造造型。從從很遠的的地方可可以看得得到建筑筑的天際際輪廓線線，強調(diào)調(diào)可識別別性。第第二個層層次是通通常所說說的立面面設(shè)計，講講究橫、豎豎線條。第第三個層層次就是是細節(jié)的的精細設(shè)設(shè)計，人人們對商商業(yè)建筑筑感興趣趣的裝修修裝飾層層面上的的設(shè)計，如如建筑材材料、樓樓梯扶手手、墻上上吊燈等等。一、大型商商業(yè)物業(yè)業(yè)的空間間個性 現(xiàn)代商商業(yè)物業(yè)業(yè)的外觀觀設(shè)計已已經(jīng)不僅僅僅建筑筑材料，還還包括用用裝飾材材料、燈燈箱廣告告，干花花、燈飾飾、招牌牌等各種種各樣的的軟性裝裝飾，目目的是為為了營造造繁華感感和商業(yè)業(yè)氛圍。而而商業(yè)物物業(yè)

2、的細細部處理理，跟業(yè)業(yè)態(tài)定位位、店鋪鋪檔次有有關(guān)。這這種種手手法最終終體現(xiàn)于于商業(yè)物物業(yè)并在在消費者者心中留留下的印印象，就就是該物物業(yè)的個個性。 做餐飲飲酒吧一一條街和和國貿(mào)品品牌店不不應(yīng)該采采用同一一種手法法，千篇篇一律的的面孔也也是最容容易被遺遺忘的面面孔，在在商業(yè)的的競爭已已上升到到不再是是價格戰(zhàn)戰(zhàn)與廣告告戰(zhàn)所能能涵概的的階段，每每個不同同的購物物廣場、商商業(yè)街都都應(yīng)該有有自己的的獨特個個性才能能獲得成成功。 SHOOPPIING MALLL不是簡簡單的概概念，商商業(yè)街更更不是簡簡單地把把一條街街道兩邊邊做成店店鋪就完完了。每每個人對對空間個個性都會會產(chǎn)生一一種感受受，正是是這種感感受

3、及由由此產(chǎn)生生的內(nèi)在在認同為為商場帶帶來了人人氣。二、大型商商業(yè)物業(yè)業(yè)的人情情尺度 營造一一種氣氛氛，讓消消費者對對購物環(huán)環(huán)境產(chǎn)生生一種良良好的感感覺，這這需要精精心地進進行商業(yè)業(yè)空間的的建筑設(shè)設(shè)計。 可以看看作反例例的是，現(xiàn)現(xiàn)今有很很多大的的商場，設(shè)設(shè)計的雄雄偉挺秀秀，頗為為美觀，但但缺乏人人情味，所所以難以以營造出出很好的的購物環(huán)環(huán)境，不不能達到到長久牽牽滯人流流的效果果。 以北京京王府井井大街為為例，經(jīng)經(jīng)過改造造以后，四四、五十十米寬的的大尺度度，購物物的人只只能順著著一邊走走，不愿愿走之字字形來回回過到馬馬路對面面購物。過過去王府府井是老老店街、名名店街，千千姿百態(tài)態(tài)，現(xiàn)在在變成一一眼

4、看過過去就是是像政府府辦公大大樓的幾幾棟大廈廈，沒有有人的尺尺度感。現(xiàn)現(xiàn)在開始始慢慢地地進行改改善，馬馬路中間間圍起一一小塊咖咖啡座，幾幾個凳子子，幾個個雕塑小小品，試試圖在遼遼闊的廣廣場尺度度上做出出一點人人情味。其其實這些些東西在在原來的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計中就就應(yīng)該考考慮到。商商業(yè)街要要特別強強調(diào)平易易近人，這這樣才能能吸引人人來。 尺度作作為建筑筑用詞，盡盡管尺寸寸是固定定的，但但小的尺尺度更能能讓人覺覺很舒服服、很親親切。柏柏揚講過過美國的的尺度體體現(xiàn)的是是馬路非非常寬，汽汽車非常常寬，樓樓房非常常高，好好像是給給巨人、神神用的。亞亞洲是鬼鬼的尺度度，主要要是香港港、東京京的樓房房非常高高，

5、給人人非常壓壓抑、狹狹窄的感感覺。歐歐洲是一一種人的的尺度，小小鎮(zhèn)、小小橋流水水都很有有人情味味。所以以尺度舒舒適應(yīng)該該以歐洲洲的商業(yè)業(yè)街、步步行街這這種模式式為參考考，而不不是像美美國那種種自大自自狂的尺尺度。三、內(nèi)部空空間的可可視性 對于大大型商場場，商家家比較強強調(diào)內(nèi)部部空間的的可視性性，加大大可視性性可以對對公共購購物產(chǎn)生生引導(dǎo)作作用。商商場里面面有很多多店，如如果哪一一間店能能夠被人人一眼看看見或者者多個角角度都能能看到，出出租或者者出售起起來就非非常方便便，否則則就很難難出租。因因此加大大可視性性以便對對公共購購物產(chǎn)生生引導(dǎo)作作用是很很重要的的。 整個空空間可以以通過天天窗和中中庭

6、的變變化，讓讓顧客產(chǎn)產(chǎn)生空間間安全感感和舒適適感，而而不是像像進了迷迷宮。如如上海的的恒隆廣廣場，中中庭就做做得很好好。四、室外廣廣場的設(shè)設(shè)計 對于大大型的商商廈而言言，室外外廣場不不僅是商商場的需需要，也也是城市市空間的的需要。我我們經(jīng)常常會看到到有些商商場在門門口臨時時搭個臺臺子，或或是時裝裝表演，或或是抽獎獎促銷。跟跟原來的的賣東西西的方式式不同的的是，這這些活動動都是現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)演化出出來的形形式。如如今已經(jīng)經(jīng)變成一一種模式式，商業(yè)業(yè)物業(yè)的的設(shè)計有有必要提提供這樣樣一個表表演的舞舞臺。五、交通組組織 大型商商場的交交通組織織非常復(fù)復(fù)雜，因因此還有有兩個方方面必須須考慮： 一是怎怎樣從一

7、一開始就就應(yīng)該把把人流分分開，讓讓人往樓樓上走，比比如一進進門就有有通往二二層的扶扶梯，或或者可以以直接上上三、四四層。我我們經(jīng)常常會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)所有商商場的電電梯都很很擠，商商店入口口處人流流壓力非非常大。 另外是是如何把把人流往往深處引引的問題題。只要要顧客能能夠看到到、走到到的地方方就會產(chǎn)產(chǎn)生效益益。對大大規(guī)模商商業(yè)建筑筑來說這這是最重重要的。這這時可以以通過大大中庭，天天窗的引引導(dǎo)作用用來進行行處理，做做到店鋪鋪的均好好性。 六、整合設(shè)設(shè)計達到到最佳效效果 作為一一個建筑筑，發(fā)展展商如果果分別委委托不同同的公司司來做整整體規(guī)劃劃、建筑筑設(shè)計、景景觀設(shè)計計、店面面設(shè)計，這這就造成成在結(jié)合合點留

8、下下了很多多空白?，F(xiàn)現(xiàn)在的整整體的發(fā)發(fā)展趨勢勢，就是是多方面面設(shè)計的的整合最最后達到到最佳效效果。 有些項項目，就就是把景景觀、規(guī)規(guī)劃、建建筑、裝裝修整合合得非常常好，在在結(jié)合部部分出彩彩，尤其其是對底底層近人人的部分分。建筑筑裝修上上可以采采用很多多非建筑筑語言，比比如裝飾飾布、廣廣告、旗旗幟、水水景等都都成為店店鋪設(shè)計計的一部部分，裝裝飾材料料上有很很多軟化化的傾向向，都是是可以出出彩的地地方。七、考慮后后續(xù)經(jīng)營營要求 商業(yè)物物業(yè)開發(fā)發(fā)的每個個環(huán)節(jié)都都要考慮慮到后續(xù)續(xù)經(jīng)營的的特殊要要求。以以大型購購物中心心為例，它它的選址址需求已已突破原原單個商商鋪的選選址要求求。一般般來說，要要考核商商

9、圈及周周邊公公里范圍圍內(nèi)的人人口密度度。除了了要求周周邊應(yīng)有有發(fā)達便便利的公公共交通通，最好好還要靠靠近高速速公路、高高架路和和軌道交交通系統(tǒng)統(tǒng)。選址址也須與與城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃相銜接接，尋找找新的人人口導(dǎo)入入?yún)^(qū)。 其次，建建筑設(shè)計計也是一一個復(fù)合合型工程程，環(huán)境境設(shè)計不不可馬虎虎，還要要預(yù)留廣廣告宣傳傳位置。大大規(guī)模的的商業(yè)建建筑或商商業(yè)建筑筑群，層層高一般般不超過過四層，樓樓面承重重根據(jù)商商場規(guī)模模的不同同，也要要區(qū)別對對待。 不同業(yè)業(yè)態(tài)組合合中因為為營業(yè)時時間不同同，要做做到區(qū)域域可分可可合。各各種業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營對對水、電電、煤、燃燃氣、空空調(diào)和各各種升降降梯及動動力有不不同的行行業(yè)標準準。一

10、些些特殊業(yè)業(yè)態(tài)還有有特殊需需求，如如餐飲的的廚房的的上下水水、排油油污等需需求，如如果在規(guī)規(guī)劃設(shè)計計時通盤盤考慮欠欠妥，是是很難在在后期予予以彌補補的。 此外，在在配套設(shè)設(shè)施方面面，隨著著私家車車的發(fā)展展，大型型購物中中心必須須具備大大型停車車場，充充分考慮慮人流、車車流、貨貨流三分分離。對對貨物流流量需求求特別大大的，還還要設(shè)計計送貨及及卸貨的的堆場、裝裝卸平臺臺和專用用通道。在在管理方方面，消消防安全全、信息息管理系系統(tǒng)及商商業(yè)所需需的各種種弱電系系統(tǒng)等也也都要給給予足夠夠的重視視。商業(yè)地產(chǎn)：規(guī)劃決決定最終終成敗 大家或或許聽了了太多關(guān)關(guān)于“決定成成敗”的表述述，對于于此類表表達不要要說受

11、眾眾，連我我自己都都麻木了了，但我我還是想想再次贅贅述一個個觀點：規(guī)劃，將將決定商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目最最終的成成敗。這這也是本本人從事事商業(yè)地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)工作近近十年（做做過營運運管理、做做過招商商執(zhí)行、做做過推廣廣策劃、做做過銷售售策劃、做做過商業(yè)業(yè)規(guī)劃）的切切身體會會，其中中有親身身經(jīng)歷的的，亦有有全國各各地的走走馬到觀觀花看到到的、同同業(yè)交流流習(xí)得的的、沒事事兒瞎琢琢磨的本文亦亦算是個個人專業(yè)業(yè)小結(jié)?！岸ㄎ粵Q定定成敗”，這是“大師風(fēng)風(fēng)起云涌涌，點石石成金的的那些年年”從業(yè)者者的慣性性思維的的定勢，一一個好的的ideea/點子，似似乎就能能化腐朽朽為神奇奇定位的的神奇功功效在消消費品市市場上也也

12、許更加加靈驗，因因為一款款消費品品的生命命周期也也就1-3年而已已。但對對于商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目而言言，國土土使用期期40年，設(shè)設(shè)計使用用壽命則則更長，如如此長的的時間維維度內(nèi)，科科技、交交通、社社交、生生活、工工作、城城市會發(fā)生生怎樣的的變化，又又有哪位位大師或或?qū)＜夷苣軌蝾A(yù)見見，并給給出一個個在未來來40年內(nèi)都都具持續(xù)續(xù)生命力力的定位位呢？因因此，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的的數(shù)十年年的存在在與運行行周期，決決定了定定位策劃劃給出的的概念與與方向只只能是面面向近期期3-5年的時時間維度度，而不不可能解解決未來來幾十年年內(nèi)將面面臨的變變化。而而實實在在在將面面臨幾十十年的現(xiàn)現(xiàn)實與市市場的風(fēng)風(fēng)雨洗禮禮的將是

13、是我們的的建筑本本體與室室內(nèi)外空空間體系系，因此此建筑、空空間、設(shè)設(shè)備規(guī)劃劃的前瞻瞻性才是是商業(yè)地地產(chǎn)項目目必須花花最大精精力去思思考的關(guān)關(guān)鍵。 商業(yè)地地產(chǎn)項目目的商業(yè)業(yè)規(guī)劃要要點： 一、當(dāng)當(dāng)然首先先是選址址。就選選址來講講，我們們肯定是是面向未未來的，現(xiàn)現(xiàn)在狀況況不是關(guān)關(guān)鍵，關(guān)關(guān)鍵是我我們項目目建成開開業(yè)后會會面臨的的狀況。不不少于1條軌道道交通，并并臨至少少1條城市市干道，且且在是迎迎客面無無大型建建筑遮擋擋，這是是發(fā)展大大型商業(yè)業(yè)體的底底線市政政交通條條件了。 二、主主出入口口的確定定。 1、可視視性好，人人流匯集集且能停停留的朝朝向，通通常為面面向城市市干道或或兩條干干道的交交匯處。

14、2、出入入口不宜宜太多，通通常情況況下每個個方向最最多1個出入入口即可可，過多多的出入入口將造造成人流流分散或或過多交交通面積積浪費。 3、主出出入口的的尺度：8米凈寬寬是底線線值，兩兩層挑空空是必要要的，主主出入口口的公共共共享空空間是必必須的。 三、人人流、物物流、車車流分離離這是規(guī)規(guī)劃的必必然要求求。 1、大型型商業(yè)體體必須規(guī)規(guī)劃獨立立的物流流通道，且且物流通通道必須須隱藏于于后場，避避免與客客流的交交叉，如如酒店的的后臺區(qū)區(qū)；這樣樣才能確確保顧客客視線所所及之處處所呈現(xiàn)現(xiàn)的皆是是美好。 2、人車車分流，這這個對于于商業(yè)體體來講很很容易做做到。但但開車前前來的顧顧客又是是需要重重點關(guān)注注

15、的，因因此關(guān)于于行車流流線的設(shè)設(shè)計則至至關(guān)重要要?？拓涁浶熊嚵髁骶€分離離，自動動扶梯（最最好還是是坡梯）直直達車庫庫層或車車庫與營營業(yè)賣場場同層設(shè)設(shè)計已成成主流。 3、高標標準的車車庫規(guī)劃劃（數(shù)量量配置100：1，內(nèi)裝裝檔次及及清晰的的導(dǎo)視與與便捷的的泊車智智能化管管理系統(tǒng)統(tǒng)）已成成大型商商業(yè)體的的標配，對對有車族族的關(guān)注注則是一一個商業(yè)業(yè)體必選選動作。 四、人人流動線線的規(guī)劃劃是核心心。 1、順暢暢、視線線通透、不不走回頭頭路、無無死區(qū)是是人流動動線規(guī)劃劃的最底底限原則則，人流流動線規(guī)規(guī)劃的優(yōu)優(yōu)劣將直直接影響響到商鋪鋪租金價價值的高高低與出出租率。 2、中庭庭節(jié)點空空間是人人流動線線規(guī)劃的的

16、必須，通通常一個個項目不不少于兩兩個中庭庭節(jié)點共共享空間間，中庭庭空間挑挑空部份份一般不不小于300平米，且且兩個中中庭相距距不應(yīng)超超過100米。 3、依托托中庭布布置自動動扶梯與與直升電電梯是商商業(yè)空間間的一個個常規(guī)動動作。 4、人流流動線不不超過兩兩條這是是上限，且且必須規(guī)規(guī)避背街街次通道道的出現(xiàn)現(xiàn)。如果果因平面面進深過過大必須須出現(xiàn)兩兩條人流流動線，則則選擇“回字型”人流動動線結(jié)合合不影響響視線通通透的開開放式中中島區(qū)規(guī)規(guī)劃最優(yōu)優(yōu)（在百百貨商場場中已成成熟應(yīng)用用）。 5、單邊邊人行主主通道不不低于4米，中中間連廊廊寬度應(yīng)應(yīng)4米。 五、平平行梯在在購物中中心的應(yīng)應(yīng)用漸成成主流：更人性性化，

17、同同時亦避避免了剪剪刀梯帶帶來的對對商業(yè)空空間視線線通透的的破壞。 六、業(yè)業(yè)態(tài)布局局與組合合。 1、目的的性消費費、低租租金（餐餐飲、休休閑、娛娛樂、母母嬰）承受受力業(yè)態(tài)態(tài)布局高高（3F以上）低低區(qū)（B1、B2），實實現(xiàn)人流流的目的的性引導(dǎo)導(dǎo)，豎向向各層人人流的相相對均衡衡，這是是業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃的一一個基本本原則。 22、主力力店布局局兩端或或人流相相對較弱弱的區(qū)域域，讓小小店鋪共共享主力力店人氣氣，拉升升小店鋪鋪租金價價值以彌彌補主力力店租金金差。 3、各樓樓層業(yè)態(tài)態(tài)混搭漸漸成主流流。零售售與輕餐餐、超市市與美食食廣場、餐餐飲與書書店、家家居與母母嬰、影影院與餐餐飲/電玩所有的的一切都都是為了了

18、營造便便捷、富富于樂趣趣的消費費體驗。 七、關(guān)關(guān)于層高高：5.4米層高高，凈高高3.5米亦屬屬標配，首首層標準準還可適適當(dāng)提升升。 八、機機電：商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的的心臟。 11、自動動扶梯：每隔50米一組組，是相相對舒適適的配置置標準，對對于零售售型購物物中心不不建議加加裝自動動感應(yīng)系系統(tǒng)。 22、直升升電梯：客梯、貨貨梯相分分離，電電梯前廳廳的設(shè)計計是一個個重點，既既是品質(zhì)質(zhì)的體現(xiàn)現(xiàn)也是公公共空間間收益的的基礎(chǔ)。 33、中央央空調(diào)：直接決決定了整整個商業(yè)業(yè)空間的的舒適度度，對于于大多數(shù)數(shù)地區(qū)而而言冷暖暖兩套系系統(tǒng)是標標配了。 4、燃氣氣、煙道道、上下下水接口口：充分分預(yù)留一一定的調(diào)調(diào)整與擴擴

19、展空間間，以備備后期業(yè)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換換與商家家調(diào)整的的不時之之需，設(shè)設(shè)計規(guī)劃劃之初應(yīng)應(yīng)盡可能能的在更更大的范范圍內(nèi)預(yù)預(yù)留餐飲飲條件，哪哪怕是現(xiàn)現(xiàn)在看起起來沒有有必要。 55、照明明：分組組是必然然，一為為節(jié)能，二二為365天的品品質(zhì)保證證。 6、弱電電系統(tǒng)：通信網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)布線線的前瞻瞻性以應(yīng)應(yīng)對已成成主流的的各類網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)終端端應(yīng)用之之需及公公共空間間的廣告告媒體管管控之需需、中央央收銀系系統(tǒng)、客客流統(tǒng)計計系統(tǒng)之之需；免免費的WIFFI系統(tǒng)已已成商業(yè)業(yè)空間的的標配。 九、導(dǎo)導(dǎo)示指引引系統(tǒng)：設(shè)計感感、互動動性、科科技感、便便捷性與與易維性性是商場場導(dǎo)示設(shè)設(shè)計的發(fā)發(fā)展方向向。 十、衛(wèi)衛(wèi)生間：最能體體現(xiàn)一個個項目

20、品品質(zhì)與品品味的地地方。 11、 男女衛(wèi)衛(wèi)生間的的蹲位比比例，應(yīng)應(yīng)當(dāng)充分分考慮男男女生理理需要的的不同，為為女衛(wèi)生生間提供供更多的的蹲位數(shù)數(shù)量，通通常合理理的男女女比例為為1：1.5。 22、 母嬰室室、兒童童專用設(shè)設(shè)施、衛(wèi)衛(wèi)生間的的前廳等等侯區(qū)等等人性化化的設(shè)施施已成主主流配置置。 十一、商商業(yè)空間間內(nèi)的廣廣告載體體：電子子屏取代代傳統(tǒng)燈燈箱已成成主流與與發(fā)展方方向。 十二、客客戶服務(wù)務(wù)中心及及VIP室已成成商業(yè)項項目的標標配。 十三、關(guān)關(guān)于外立立面與內(nèi)內(nèi)裝： 11、簡約約、大氣氣、整潔潔的外立立面已成成為可歷歷經(jīng)時間間考驗品品質(zhì)依舊舊的不二二選擇，那那種滿墻墻都是廣廣告位的的做法將將不多見

21、見于批發(fā)發(fā)或各類類專業(yè)市市場了，外外立面顯顯要位置置的LED大屏已已成標配配。 22、內(nèi)裝裝：無論論采用那那種風(fēng)格格，公共共空間的的適度變變幻與整整體簡潔潔，保持持空間的的通透都都是內(nèi)裝裝的共性性要求，典典雅的淺淺米黃、乳乳白或沉沉穩(wěn)的而而不呆冷冷的深色色調(diào)是主主流，讓讓商品、商商鋪成為為主角這這是公共共空間裝裝飾的最最基本指指針。對對自動扶扶梯、直直升電梯梯、立柱柱、電梯梯前廳的的精心設(shè)設(shè)計與美美化則是是公共空空間點晴晴之筆。 以上述述及的商商業(yè)規(guī)劃劃要點更更多的適適用于室室內(nèi)型購購物中心心，其中中內(nèi)外交交通流線線、主力力店/次主力力店的規(guī)規(guī)劃、人人流動線線/物流動動線的規(guī)規(guī)劃、商商業(yè)空間間

22、的尺度度感、機機電配置置與水、電電、氣、煙煙道的配配置是基基礎(chǔ)也是是核心。 一個商商業(yè)項目目如果從從建筑本本體、內(nèi)內(nèi)部空間間、機電電配置方方面是OK的，無無硬傷的的，有彈彈性的，那那么即便便遭遇到到了市場場調(diào)整與與發(fā)展的的不確定定性，它它也是可可以順勢勢而變的的，否則則想調(diào)整整也將是是心有余余而力不不足或是是付出過過大的代代價。 因此，個個人認為為富于彈彈性與前前瞻性的的商業(yè)規(guī)規(guī)劃、建建筑規(guī)劃劃，才是是規(guī)避很很長時間間維度內(nèi)內(nèi)不確定定風(fēng)險的的基石，相相比寄托托于“定位”的一次次性到位位更靠譜譜兒。當(dāng)當(dāng)然，我我也并非非否定定定位策劃劃的價值值，因為為商業(yè)規(guī)規(guī)劃本身身也是要要以定位位策劃為為基礎(chǔ)的

23、的，這里里強調(diào)的的是在做做商業(yè)規(guī)規(guī)劃時，不不能教條條的遵照照首次定定位所確確定的業(yè)業(yè)態(tài)，而而要在定定位策劃劃的基礎(chǔ)礎(chǔ)上做出出更具彈彈性的商商業(yè)建筑筑空間以以應(yīng)對無無時無刻刻不在發(fā)發(fā)性的市市場變化化與消費費者行為為模式的的變化。 以上只只是說了了一些事事關(guān)商業(yè)業(yè)規(guī)劃的的皮毛而而已，只只是一些些共性的的基礎(chǔ)，即即便全部部做到了了或簡單單的累積積而沒有有精心的的構(gòu)思、沒沒有用心心的對每每一方寸寸空間的的考量及及揣磨，最最多也就就是不犯犯錯的水水準；一一個商業(yè)業(yè)體的規(guī)規(guī)劃設(shè)計計成為動動人、動動心的精精品還是是需要從從定位、概概念、商商業(yè)規(guī)劃劃、建筑筑設(shè)計、內(nèi)內(nèi)裝設(shè)計計、精細細施工、后后期軟裝裝陳列、聲

24、/光/色/味等多維度的完美匹配方可呈現(xiàn)出理想的效果。 再次引引用我以以前對成成功購物物中心或或商業(yè)地地產(chǎn)項目目的功能能評價：餐飲中中心娛娛樂中心心社交交中心時尚潮潮流中心心消費費欲望中中心城市優(yōu)優(yōu)質(zhì)標榜榜生活的的平臺大型綜合購購物中心心投資選選址分析析“地段、地地段、還還是地段段”這句話話太適合合不過商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)了，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的選址址直接影影響到經(jīng)經(jīng)營者的的利益，也也側(cè)面影影響到了了商業(yè)地地產(chǎn)投資資者的收收租利益益，所以以說好的的商業(yè)地地產(chǎn)一鋪鋪養(yǎng)幾代代，不好好的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)一一鋪悔一一代，絲絲毫不為為過。大型綜綜合購物物中心投投資存在在很大的的風(fēng)險性性，其對對于區(qū)位位的選擇擇、業(yè)態(tài)態(tài)的選擇擇

25、要求很很高，很很多投資資者不愿愿觸及這這個燙手手的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)形形式。大大型綜合合購物中中心基本本可分為為整租和和整售模模式；分分租、分分售，整整體管理理經(jīng)營模模式。投資大大型綜合合購物中中心選址址分析：全面充充分考核核城市經(jīng)經(jīng)濟狀況況全面了了解城市市經(jīng)濟環(huán)環(huán)境。從從總?cè)丝诳诩暗貐^(qū)區(qū)人口結(jié)結(jié)構(gòu)、職職業(yè)構(gòu)成成、家庭庭戶數(shù)、收收入水平平、消費費水平，GDP發(fā)展狀狀況及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)情況，城城鄉(xiāng)居民民人均支支配收入入等考察察指標去去了解城城市經(jīng)濟濟環(huán)境。盡盡可能的的熟悉城城市政策策環(huán)境及及城市商商業(yè)規(guī)劃劃。充分考考慮周圍圍商圈。要要明確該該購物中中心的商商圈范圍圍，了解解商圈人人口分布布狀況及及生活結(jié)結(jié)

26、構(gòu)。投投資者應(yīng)應(yīng)重點考考慮因素素：一、人人口數(shù)量量及特點點；二、城城市建設(shè)設(shè)成熟程程度；三三、周邊邊配套設(shè)設(shè)施狀況況；四、商商業(yè)發(fā)展展?jié)摿Α４笮途C綜合購物物中心的的位置選選擇要素素道路類類別是位位置選擇擇第一要要素。它它直接影影響消費費行為。道道路依用用途可分分為交通通樞紐、連連接通道道、商業(yè)業(yè)干道。像像泉城路路就是濟濟南最核核心的商商業(yè)干道道。客流進進入的方方便度。除除了道路路類別外外，還要要考慮的的是否道道路中有有障礙物物，比如如交通隔隔欄等，障障礙物會會減少顧顧客的興興趣。周周邊環(huán)境境和目前前的商業(yè)業(yè)設(shè)施。同同業(yè)經(jīng)營營雖然會會使投資資的新項項目面臨臨強大的的競爭，但但也能形形成集合合效應(yīng)，業(yè)業(yè)態(tài)的錯錯位經(jīng)營營的互補補同樣關(guān)關(guān)鍵。建筑能能見度和和日照情情況。商商業(yè)建筑筑能否容容易被顧顧客找到到，及商商業(yè)的能能見度是