商業(yè)資產(chǎn)管理

1、商業(yè)的財(cái)富保值與增值導(dǎo)讀：正確的財(cái)富管理視角，應(yīng)該是在商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)過(guò)程中，經(jīng)過(guò)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)績(jī)效整體評(píng)估，經(jīng)過(guò)如期翻新、改造及設(shè)施的如期保護(hù)養(yǎng)護(hù)，真實(shí)提升商業(yè)項(xiàng)目的人氣和經(jīng)營(yíng)效益，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)財(cái)富整體增值。很多地產(chǎn)企業(yè)，包括萬(wàn)達(dá)在內(nèi)，都是經(jīng)過(guò)“商業(yè)+住處”的模式實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高溢價(jià)，爾后經(jīng)過(guò)銷(xiāo)售物業(yè)來(lái)獲得收益，這種模式逐漸被證明是損害業(yè)主、商家的飲鴆止渴的發(fā)展模式。隨著商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展，各大地產(chǎn)企業(yè)老板的眼光也更加長(zhǎng)遠(yuǎn)，逐漸有意識(shí)地將自己手中的項(xiàng)目從過(guò)去的銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)模式向擁有經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，逐漸從“商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧虡I(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)商”。在擁有商業(yè)的比率越來(lái)越大的情況下，如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)財(cái)富的保值與增

2、值就成為業(yè)主、開(kāi)發(fā)商以及商管團(tuán)隊(duì)面對(duì)的最核心問(wèn)題。商業(yè)項(xiàng)目財(cái)富管理全過(guò)程包括財(cái)富盤(pán)點(diǎn)、財(cái)富管理和財(cái)富退出。財(cái)富盤(pán)點(diǎn)是指在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作先期，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目定位解析和投資測(cè)算，確定項(xiàng)目投資組合，將商業(yè)財(cái)富的價(jià)值評(píng)估信息予以登記造冊(cè)；財(cái)富管理是指商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建筑及招商實(shí)行完成并開(kāi)業(yè)后，商管團(tuán)隊(duì)經(jīng)過(guò)商業(yè)營(yíng)運(yùn)、物業(yè)保護(hù)養(yǎng)護(hù)以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)把關(guān)，實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值；財(cái)富退出是指商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)到必然階段，一旦搜尋到合適的投資商和機(jī)遇，即可實(shí)現(xiàn)財(cái)富價(jià)值的變現(xiàn)。（圖1）如何真實(shí)保證商業(yè)財(cái)富整體增值？依照多年來(lái)的研究，我們提出“三大手段+兩大抓手”，如圖2所示。一、商業(yè)財(cái)富增值的三大手段：項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)、翻新改造、維修養(yǎng)護(hù)商業(yè)財(cái)富的增值

3、主要可從項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)增值、項(xiàng)目翻新改造、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)這三個(gè)維度來(lái)關(guān)注。正確的財(cái)富管理視角，應(yīng)該是在商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)過(guò)程中，經(jīng)過(guò)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)績(jī)效整體評(píng)估，經(jīng)過(guò)如期翻新、改造及設(shè)施的如期保護(hù)養(yǎng)護(hù)，真實(shí)提升商業(yè)項(xiàng)目的人氣和經(jīng)營(yíng)效益，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)財(cái)富整體增值。經(jīng)過(guò)營(yíng)運(yùn)管理使得項(xiàng)目增值從定向策略、調(diào)研、拿地、定位、設(shè)計(jì)、工程、實(shí)行、租借至營(yíng)運(yùn)及保護(hù)等，全過(guò)程都會(huì)影響到今后財(cái)富能否保值和增值。特別是在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)此后的營(yíng)運(yùn)期，營(yíng)運(yùn)收效的利害直接決定了整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的客流量，進(jìn)而影響各商戶(hù)的營(yíng)業(yè)收入，進(jìn)而影響開(kāi)發(fā)商可收取的租金收入。營(yíng)運(yùn)期的營(yíng)運(yùn)管理措施主要集中在以下幾個(gè)方面：促銷(xiāo)實(shí)行：商業(yè)項(xiàng)目的整體客流量是議論商業(yè)項(xiàng)

4、目財(cái)富價(jià)值特別重要的指標(biāo)之一，舉辦大量的促銷(xiāo)實(shí)行活動(dòng)來(lái)提升整體項(xiàng)目客流是很多商管企業(yè)特別關(guān)注的。所以，各個(gè)商管公司都會(huì)針對(duì)當(dāng)下的流行元素舉辦一些促銷(xiāo)實(shí)行活動(dòng)，或是針對(duì)某些特定的品牌進(jìn)行打折促銷(xiāo)，來(lái)吸引更多客流。比方以?shī)W運(yùn)、世界杯、大運(yùn)會(huì)等為主題的運(yùn)動(dòng)系列活動(dòng)，以讀書(shū)、藝術(shù)、時(shí)興等為主題的文化活動(dòng)，以情人節(jié)、圣誕節(jié)等為主題的節(jié)假日活動(dòng)，還包括男裝、女裝、童裝、化妝品等有針對(duì)性的促銷(xiāo)活動(dòng)等，都是各商業(yè)項(xiàng)目的選擇。業(yè)態(tài)調(diào)整：對(duì)于一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目而言，如期進(jìn)行業(yè)態(tài)整體調(diào)整是一系列營(yíng)運(yùn)管理工作中的重中之重，外面商圈經(jīng)常會(huì)發(fā)生變化，而且客戶(hù)的開(kāi)銷(xiāo)水平和口味也素來(lái)在變化，業(yè)態(tài)調(diào)整是必然結(jié)果。經(jīng)過(guò)業(yè)態(tài)調(diào)整，

5、使得整體業(yè)態(tài)規(guī)劃與商圈所覆蓋客戶(hù)集體的開(kāi)銷(xiāo)定位高度般配。比方像萬(wàn)達(dá)、龍湖等標(biāo)桿企業(yè)，均有如期進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整的硬性指標(biāo)，而且必然要保證調(diào)整此后的租金收益更高。調(diào)整序次能夠先是經(jīng)營(yíng)收益差的，再是品牌級(jí)數(shù)低的，再調(diào)整商業(yè)形象不好的，經(jīng)過(guò)這種次序漸進(jìn)的調(diào)整，獲得客流、營(yíng)業(yè)額、客單價(jià)的全面提升，最后帶來(lái)的必然是租金收益的進(jìn)一步提升。而租金坪效和租金遞加率指標(biāo)也是衡量商業(yè)財(cái)富價(jià)值的核心指標(biāo)之一，所以可實(shí)現(xiàn)租金收益和財(cái)富價(jià)值增值的雙重收益。商家指導(dǎo)：商業(yè)項(xiàng)目成功與失敗的影響因素絕大部分都來(lái)自于商業(yè)項(xiàng)目中的各個(gè)商戶(hù)，如何使得商家獲得更高收益進(jìn)而支撐整體租金漲幅，是每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的核心關(guān)注。所以，很多商業(yè)項(xiàng)目都會(huì)要

6、求營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)要有足夠的商業(yè)意識(shí)，經(jīng)過(guò)平時(shí)的學(xué)習(xí)和總結(jié)，真實(shí)具備指導(dǎo)商家的能力。比方，能夠幫助商家實(shí)現(xiàn)更好的產(chǎn)品組合、商品擺設(shè)，能夠合時(shí)建議商家進(jìn)行一些促銷(xiāo)實(shí)行活動(dòng)，經(jīng)過(guò)這種商業(yè)指導(dǎo)，真實(shí)幫助商家實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的增加，也能夠?qū)崿F(xiàn)商管企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。2.經(jīng)過(guò)翻新改造使得項(xiàng)目增值當(dāng)前各大商業(yè)項(xiàng)目都開(kāi)始重視項(xiàng)目的翻新改造，有的項(xiàng)目幾乎全部地域都有整改印跡。各大商業(yè)中心之所以密集地進(jìn)行升級(jí)改造，主要有兩個(gè)方面的原因：一是為了修正整體商業(yè)定位。借裝修之機(jī)調(diào)整品牌分布和業(yè)態(tài)范圍，使得商業(yè)項(xiàng)目的整體定位與開(kāi)銷(xiāo)者的需求精準(zhǔn)咬合；二是為了迎合開(kāi)銷(xiāo)者“喜新厭舊”的購(gòu)物情緒。考慮到多個(gè)嶄新的大型購(gòu)物中心要同時(shí)推向市場(chǎng)，強(qiáng)

7、敵當(dāng)前，很多商業(yè)機(jī)構(gòu)都不敢不認(rèn)為然，希望以調(diào)整后的精準(zhǔn)業(yè)態(tài)迎接立刻到來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)過(guò)如期的翻新改造，能夠使商業(yè)項(xiàng)目與當(dāng)下流行的商業(yè)元素相般配，也能夠借此機(jī)遇對(duì)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和商業(yè)布局進(jìn)行合理調(diào)整，以保證商業(yè)活力。隨著商業(yè)流行元素的變化，近來(lái)幾年來(lái)翻新改造比較出名的當(dāng)數(shù)2012年上海K11藝術(shù)購(gòu)物中心和2011年龍湖北城天街改造案例。上海K11藝術(shù)購(gòu)物中心改造耗時(shí)較長(zhǎng)，將B3層至地上6層全部進(jìn)行了改造，改造總金額高達(dá)5億元。嶄新亮相的上海K11采用大面積垂直綠化墻設(shè)計(jì)，有效隔熱降低能耗，而綠化墻的灌溉系統(tǒng)收集了整棟香港新世界大廈洗手池下水，經(jīng)過(guò)污水辦理系統(tǒng)使之循環(huán)利用，有效節(jié)水達(dá)33%；高33米的人

8、工水景瀑布飛瀉而下，中庭玻璃頂棚有效收集自然光輝，以其樹(shù)干樹(shù)枝的創(chuàng)新造型與周?chē)拇怪本G化融為一體；3樓成立都市農(nóng)莊，近300平方米的室內(nèi)生態(tài)互動(dòng)體驗(yàn)種植區(qū)，采用多種高科技種植技術(shù)在室內(nèi)模擬蔬菜的室外生長(zhǎng)環(huán)境；而位于商場(chǎng)6層的空中花園也是淮海路上的一個(gè)露天觀景勝地。其他，商場(chǎng)4樓打造成Kocktail酒吧街，破除店與店之間的空間間隔，打破商場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間限制。此次改造提升了整體商業(yè)效果。再拿以精巧化管理著稱(chēng)的龍湖地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，直到2010年才真實(shí)成立了商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，在2011年開(kāi)銷(xiāo)5000余萬(wàn)元對(duì)北城天街實(shí)現(xiàn)全面升級(jí)改造，為龍湖帶來(lái)了2.5億的租金收入，使得該項(xiàng)目租金收入幾乎湊近龍湖旗下全部商業(yè)項(xiàng)目的

9、租金總數(shù)。其他龍湖每年都會(huì)拿出租金收入的1-3%對(duì)北城天街進(jìn)行認(rèn)真改造，也帶來(lái)了每年商戶(hù)營(yíng)業(yè)額及租金收入的大幅增加。一方面，依照標(biāo)桿企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的翻新改造主要聚焦在以下幾點(diǎn)：整體定位：商管企業(yè)能夠在對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行深度市場(chǎng)調(diào)研和商圈解析后，解析商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿υu(píng)估值，若是評(píng)估結(jié)果不錯(cuò)，則能夠考慮引入品牌級(jí)數(shù)更高的品牌，以提升項(xiàng)目整體定位。業(yè)態(tài)分布：同樣成立在充分的市調(diào)解析此后，能夠考慮對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、租戶(hù)組合進(jìn)行調(diào)整，對(duì)鋪位進(jìn)行重新規(guī)劃。比方有標(biāo)桿企業(yè)將A區(qū)原有的較為中檔的商店調(diào)整為國(guó)際性品牌，將B區(qū)原有的家具店移走，引入青春時(shí)興品牌；同時(shí)適當(dāng)調(diào)高餐飲比率，加入了更多休閑餐飲租戶(hù)

10、等等。經(jīng)過(guò)對(duì)業(yè)態(tài)分布的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)整體業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)更加合理，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)租金收益進(jìn)一步提升。室內(nèi)裝修：為了使得各個(gè)商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)形象與日益提升的商場(chǎng)定位相般配，需要合時(shí)推動(dòng)各商戶(hù)的室內(nèi)裝修升級(jí)。硬件改進(jìn)：為了使得商業(yè)項(xiàng)目更加人性化，能夠?qū)土鲃?dòng)線進(jìn)行更好的設(shè)計(jì)，使其更加順暢，比方能夠在廣場(chǎng)中心增加能遮擋陽(yáng)光細(xì)風(fēng)雨的蓬頂結(jié)構(gòu)，還可在購(gòu)物中心的各主要地址增加時(shí)興且合用的導(dǎo)視系統(tǒng)，使得客戶(hù)體驗(yàn)更好，進(jìn)而帶來(lái)更高的客單價(jià)?？臻g設(shè)計(jì)：為了更好地創(chuàng)建購(gòu)物氛圍，能夠考慮在空間設(shè)計(jì)方面做文章，比方能夠適當(dāng)?shù)卦黾优薀艄猓@樣更有利于聚焦人氣和舉辦各種項(xiàng)目實(shí)行活動(dòng)。另一方面，翻新改造所帶來(lái)的新增可租借面積、可銷(xiāo)售面積應(yīng)及

11、時(shí)更新財(cái)富臺(tái)賬。除了要注意商業(yè)項(xiàng)目的翻新改造業(yè)務(wù)自己的重點(diǎn)點(diǎn)之外，還需要重點(diǎn)關(guān)注每一次的翻新改造為項(xiàng)目帶來(lái)的新增租借面積、新增可銷(xiāo)售面積以及租借資源的調(diào)整信息。這一點(diǎn)對(duì)于眾多商管企業(yè)而言都是一個(gè)管理難點(diǎn)，主要存在以下一些問(wèn)題：財(cái)富臺(tái)賬沒(méi)有及時(shí)刷新：拿深圳某標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)而言，其旗下的幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目多年來(lái)已經(jīng)經(jīng)歷了多次翻新改造，但是財(cái)富臺(tái)賬沒(méi)有過(guò)程版本的管理，在過(guò)去的三年中，項(xiàng)目每次翻新改造對(duì)商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)的商業(yè)面積變化根本無(wú)從考究，也以致管理團(tuán)隊(duì)無(wú)法針對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益進(jìn)行精準(zhǔn)衡量。企業(yè)與項(xiàng)目口徑不一致：幾年翻新改造下來(lái)，商業(yè)面積增加了好幾千平米，但是企業(yè)在下達(dá)租金估量目標(biāo)和統(tǒng)計(jì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益時(shí)，計(jì)算基礎(chǔ)

12、都是基于幾年前的建筑面積、計(jì)租面積信息，出現(xiàn)大量租金收入白白流失的情況，讓企業(yè)商管領(lǐng)導(dǎo)痛心不已。所以，需要如期成立企業(yè)一致的財(cái)富管理臺(tái)賬，而且依照經(jīng)營(yíng)情況動(dòng)向、如期刷新資產(chǎn)臺(tái)賬信息，保證企業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)口徑的一致，保證財(cái)富信息的齊全性，進(jìn)而提升估量管理水平，保證商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收效穩(wěn)步提升。經(jīng)過(guò)物業(yè)管理使得項(xiàng)目增值對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言，客流量巨大、服務(wù)要求高、管理點(diǎn)分別、營(yíng)業(yè)時(shí)間性強(qiáng)，因這天常的物業(yè)管理難度比住處物業(yè)要高很多。平時(shí)商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)施、保證水電氣正常供應(yīng)、公用面積保潔、保安防盜、車(chē)輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、倉(cāng)儲(chǔ)管理和不測(cè)事故辦理等。對(duì)于真實(shí)想長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)好商業(yè)項(xiàng)目的地產(chǎn)企業(yè)而言，

13、由于各項(xiàng)商業(yè)設(shè)施的使用頻次特別高，需要特別注意有計(jì)劃地保護(hù)養(yǎng)護(hù)。一是編制合理的修葺計(jì)劃。為了保證商業(yè)建筑、商業(yè)設(shè)施的圓滿，需結(jié)合從前的維修養(yǎng)護(hù)記錄，編制合理的修葺計(jì)劃。能夠?qū)π掭萦?jì)劃依照大修、中修、小修三類(lèi)來(lái)編制，這樣會(huì)更加合理。比方大修針對(duì)主體損壞，中修是指不影響主體結(jié)構(gòu)的局部維修，小修是指能夠及時(shí)修復(fù)的小損小壞。二是成立維修服務(wù)檔案。為了更加合理地編制修葺計(jì)劃，同時(shí)更好地解析物業(yè)管理過(guò)程中存在的共性問(wèn)題，需要成立維修服務(wù)檔案，找到營(yíng)運(yùn)管理提升的內(nèi)容，同時(shí)也為將來(lái)的維修、翻新、擴(kuò)建等供應(yīng)重要參照信息。三是大中修外包督查管理。商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)施、設(shè)施若是需要發(fā)外包，需要結(jié)合相應(yīng)的資質(zhì)要求嚴(yán)格選擇，

14、在施工過(guò)程中，應(yīng)由兩方共同就技術(shù)、造價(jià)以及將來(lái)的影響進(jìn)行全面考慮，同時(shí)需要派駐專(zhuān)人對(duì)整個(gè)施工質(zhì)量進(jìn)行全程督查，保證工程質(zhì)量和進(jìn)度。經(jīng)過(guò)這三個(gè)方面的措施，就可以保證商業(yè)設(shè)施的正常使用，防備出現(xiàn)大的維修事件，造成大額成本損失，同時(shí)保證商業(yè)財(cái)富能夠獲得評(píng)估價(jià)值的進(jìn)一步提升。二、財(cái)富管理過(guò)程可控的兩大抓手：財(cái)富臺(tái)賬要清楚，營(yíng)運(yùn)風(fēng)陡峭可控經(jīng)過(guò)以上三個(gè)手段能夠保證商業(yè)項(xiàng)目的財(cái)富增值，在實(shí)質(zhì)的財(cái)富管理過(guò)程中，還需從以下兩方面來(lái)進(jìn)行保障：財(cái)富臺(tái)賬要清楚項(xiàng)目伊始，地產(chǎn)企業(yè)需要為每個(gè)項(xiàng)目成立財(cái)富臺(tái)賬，而且依照合理的歸類(lèi)進(jìn)行詳細(xì)登記。第一，對(duì)企業(yè)所轄商業(yè)項(xiàng)目的財(cái)富種類(lèi)需要進(jìn)行一致梳理，需依照業(yè)態(tài)分類(lèi)，對(duì)全部的財(cái)富歸

15、類(lèi)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的一致；其次，需要記錄財(cái)富的原值以及財(cái)富的現(xiàn)值，以便于財(cái)富管理者直觀認(rèn)識(shí)財(cái)富的整體增值情況；再次，需要記錄財(cái)富的多重屬性，包括財(cái)富的產(chǎn)權(quán)面積、產(chǎn)權(quán)回購(gòu)面積、內(nèi)租面積、外租面積、閑置面積、可售面積等面積信息，還包括對(duì)應(yīng)的收入信息；第四，需要詳細(xì)統(tǒng)計(jì)不一樣年份之間的面積變化、收入增加、營(yíng)運(yùn)成本變化等信息。過(guò)程中再依照實(shí)質(zhì)情況合時(shí)刷新臺(tái)賬中的信息，比方可售財(cái)富部分，需結(jié)合過(guò)程中統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的刷新及時(shí)刷新數(shù)據(jù)，如圖3所示。在財(cái)富管理過(guò)程中，需要在五個(gè)重點(diǎn)時(shí)點(diǎn)對(duì)財(cái)富信息進(jìn)行刷新，比方明確規(guī)劃方案時(shí)、得出房屋測(cè)繪報(bào)告時(shí)、財(cái)富劃撥時(shí)、定價(jià)/定租金政策時(shí)、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，都需結(jié)合最新的面積和價(jià)格信息對(duì)財(cái)富總

16、臺(tái)賬進(jìn)行合時(shí)的刷新。其他，還需在翻新改造、財(cái)富劃撥、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、擁有轉(zhuǎn)銷(xiāo)售時(shí)動(dòng)向刷新和回顧財(cái)富臺(tái)賬，這樣才能獲得清楚的可售財(cái)富臺(tái)賬。2.營(yíng)運(yùn)風(fēng)陡峭可控對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，會(huì)關(guān)注建面租金單價(jià)、租金坪效、銷(xiāo)售坪效等正常經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，以及空鋪率、租售比等異常指標(biāo)。但是，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的過(guò)程經(jīng)營(yíng)而言，經(jīng)常沒(méi)有去關(guān)注這些指標(biāo)的計(jì)算基礎(chǔ)和計(jì)算規(guī)則，以致商業(yè)項(xiàng)目過(guò)程中出現(xiàn)大量的收益流失。比方，地產(chǎn)企業(yè)有建筑面積、套內(nèi)面積、計(jì)租面積、可租借面積等不一樣的面積指標(biāo)，若是在統(tǒng)計(jì)商業(yè)財(cái)富信息的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)存在簽約的商業(yè)財(cái)富的匯總信息與實(shí)質(zhì)面積信息不符的情況。若是管理不善，很有可能以致大量收益外流。主要存在以下情況：一是使

17、用合理的指標(biāo)來(lái)監(jiān)控營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。在解決了指標(biāo)統(tǒng)計(jì)口徑的一致性問(wèn)題此后，還需要解決用合理的指標(biāo)來(lái)監(jiān)控營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，否則，一旦選擇不善，相當(dāng)于一線的管理后門(mén)素來(lái)是開(kāi)啟的，無(wú)法起到真實(shí)監(jiān)控營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的作用，比方空鋪率與出租率?，F(xiàn)在很多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均采用“空鋪率”來(lái)監(jiān)控當(dāng)前商業(yè)財(cái)富的整體出租情況，這是比較有代表性的異常指標(biāo)之一，但是依照我們的實(shí)踐看來(lái)，這里提及的空鋪率可是一個(gè)時(shí)點(diǎn)值，而不是時(shí)期值，不能夠真實(shí)反響鋪位空置的情況。二是使用不一樣的面積指標(biāo)統(tǒng)計(jì)財(cái)富。很多地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)表面露信息的時(shí)候一以致用的是建筑面積，比方整體商業(yè)面積、商場(chǎng)建面租金單價(jià)等。但是在統(tǒng)計(jì)商戶(hù)的合同信息時(shí)，一般都是依照計(jì)租面積來(lái)統(tǒng)計(jì)，而這個(gè)時(shí)候有的是依照建面，有的是依照套內(nèi)，有的是依照約定的面積來(lái)交租，這就會(huì)帶來(lái)統(tǒng)計(jì)口徑的不同樣。