8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、一、項(xiàng)目背景二、本案例估價(jià)工作的主要技術(shù)路線和工作計(jì)劃由于估價(jià)對(duì)象為一宗出讓商業(yè)、住宅用地，地塊位于重慶市較場(chǎng)口和平路，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，所以市場(chǎng)比較法為首選方法。又由于估價(jià)對(duì)象宗地為具有開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，假設(shè)開發(fā)法也比較適用。因此，估價(jià)人員決定采用上述兩種方法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)兩種方法的估價(jià)結(jié)果，再采用合適的估價(jià)結(jié)果確定的方法確定最終的單位地價(jià)。在技術(shù)路線確定之后，依據(jù)技術(shù)路線的思路，首先調(diào)查市場(chǎng)法所必需的市場(chǎng)交易實(shí)例，初步調(diào)查了五個(gè)實(shí)例，在建立可比基礎(chǔ)的基礎(chǔ)上，建立合適的比較體系，最終選用了其中的三個(gè)實(shí)例作為可比實(shí)例；為了滿足假設(shè)開發(fā)法的要求，我們調(diào)查了同一供求區(qū)域內(nèi)的住宅銷售價(jià)

2、格及其趨勢(shì)，走訪了一些開發(fā)公司并結(jié)合我們公司業(yè)已掌握的市場(chǎng)資料。接下來就是價(jià)值的詳細(xì)測(cè)算和撰寫工作。三、本案例估價(jià)工作的主要難點(diǎn)和解決方案1、市場(chǎng)比較法工作難點(diǎn)及解決方案運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估值時(shí)，因素比較體系的建立是難點(diǎn)，在估價(jià)實(shí)踐過程中為了建立純土地估價(jià)的市場(chǎng)法修正體系，我們參照了當(dāng)?shù)卣块T公布的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，并進(jìn)行了適當(dāng)?shù)膬?yōu)化。2、假設(shè)開發(fā)法工作難點(diǎn)及解決方案（1）土地利用條件怎樣確定。假設(shè)開發(fā)法要求有明確的規(guī)劃指標(biāo)，但是由于估價(jià)對(duì)象出讓土地，土地利用指標(biāo)為控制性指標(biāo)，所以我們?cè)诠纼r(jià)時(shí)按照最高最佳適用原則進(jìn)行了相應(yīng)的選取。（2）商品房售價(jià)的確定存在不確定性。按照規(guī)程要求，待開發(fā)中商品

3、房售價(jià)的確定要通過市場(chǎng)比較法來確定。但市場(chǎng)比較法求出的比準(zhǔn)價(jià)格僅能代表現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)價(jià)值，為此，我們調(diào)查了周圍的類似用途的商品房銷售的情況及市場(chǎng)價(jià)值，并根據(jù)近兩年重慶市及渝中區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)得出該房地產(chǎn)完工時(shí)的價(jià)格預(yù)測(cè)值，以確定宗地開發(fā)后的房地產(chǎn)總價(jià)值。（3）建筑造價(jià)沒有參考的依據(jù)。由于重慶市未公布明確的建筑造價(jià)依據(jù)，本次估價(jià)中，我們向重慶市的有關(guān)造價(jià)工程師咨詢了重慶市同類物業(yè)的平均開發(fā)成本及其構(gòu)成，同時(shí)結(jié)合委托方提供的有關(guān)開發(fā)建設(shè)方案和建設(shè)成本資料，最終確定該項(xiàng)目開發(fā)的預(yù)期成本構(gòu)成及數(shù)據(jù)。四、本案例估價(jià)的主要經(jīng)驗(yàn)總結(jié)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途和同一供求區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，明確估價(jià)的技術(shù)路線，選取最合適的兩種方法進(jìn)行估價(jià)。運(yùn)用當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)的修正體系作為市場(chǎng)法可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象因素比較的基礎(chǔ)指標(biāo)。估價(jià)過程中所需要的市場(chǎng)資料和相關(guān)參數(shù)，必須仔細(xì)斟酌和推敲，只有這樣才能保證估價(jià)結(jié)果的客觀和準(zhǔn)確。在土地估價(jià)過程中，重慶市多數(shù)機(jī)構(gòu)多采用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法兩種方法進(jìn)行估價(jià)，由于近幾年重慶市，特別是重慶市主城區(qū)土地市場(chǎng)發(fā)展較迅速，而重慶市的基準(zhǔn)地價(jià)是2002年公布的數(shù)據(jù)沿用至今，已經(jīng)落后于土地市場(chǎng)的發(fā)展速度；而成本逼近法所得到的土地成本價(jià)格也不能充分體現(xiàn)土地的市場(chǎng)價(jià)值，因此，筆者認(rèn)為，在評(píng)估宗地市場(chǎng)價(jià)值時(shí)最好不采用該兩種方法作