房地產(chǎn)跨部門協(xié)同系列-如何又好又快開盤-課件

1、9月18日集團(tuán)運營管理部如何又好又快開工、開盤9月18日集團(tuán)運營管理部如何又好又快開工、開盤需要6方面保障應(yīng)具備11種能力應(yīng)擁有5方面資源6個具體措施3種具體方法需推進(jìn)9項工作為什么要快速開發(fā)快速開發(fā)的前提條件具體方法和措施8個意義總結(jié)內(nèi)容框架需要6方面保障應(yīng)具備11種能力應(yīng)擁有5方面資源6個具體措施3提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開發(fā)速度的具體措施 提高項目開發(fā)速度所需的幾個保障提高項目開發(fā)速度應(yīng)具備的資源提高項目開發(fā)快速的需推進(jìn)幾項基礎(chǔ)工作提高項目開發(fā)速度應(yīng)具備的幾種能力提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開發(fā)速度項目快速開發(fā)的意義1、行業(yè)競爭的需要。

2、 企業(yè)之間的競爭最終體現(xiàn)在速度與效率的之間的競爭。在有限容量的片區(qū)市場競爭中，可以搶占市場先機，打擊競爭對手；“大魚吃小魚，快魚吃慢魚”是市場競爭的規(guī)則；2、可以提升運營效率。 要提升運營效率最直接的就是要提升項目開發(fā)速度，提高項目資金周轉(zhuǎn)率，保持企業(yè)長期、穩(wěn)定、有質(zhì)量的增長，達(dá)到企業(yè)長青的目的；3、符合集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略。 實施項目快速開發(fā)，是實現(xiàn)集團(tuán)：“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、輕資產(chǎn)”發(fā)展戰(zhàn)略之一。項目快速開發(fā)的意義1、行業(yè)競爭的需要。3、符合集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略4、提高項目的IRR： 通過提高項目快速開發(fā)，提升旭輝集團(tuán)運營效率，提高項目資金周轉(zhuǎn)率，最終提高項目IRR；例：若鎮(zhèn)江項目實行“活動前置”（拿地前

3、完成前期策劃與概念規(guī)劃工作），地價支付時點不變但銷售、建安現(xiàn)金流提前一個季度，平均存貨變現(xiàn)周期縮短，項目IRR從19.93%上升到23.04%，可上升3%，若保持IRR不變，可支撐地價提高約1200萬，從1.88億提高至2億元。 金地之道速度創(chuàng)造財富。競爭的焦點，表現(xiàn)在行動的力度和速度上。效率創(chuàng)造商機，速度創(chuàng)造財富。5、規(guī)避市場風(fēng)險： 抓住宏觀經(jīng)濟、地產(chǎn)市場賦予的機遇，規(guī)避市場風(fēng)險。項目快速開發(fā)的意義4、提高項目的IRR：5、規(guī)避市場風(fēng)險：項目快速開發(fā)的意義6、鍛煉能打硬仗的團(tuán)隊： 通過項目快速開發(fā)的實際操作，不斷優(yōu)化業(yè)務(wù)流程、鍛煉團(tuán)隊，培養(yǎng)一支能打“硬仗”的隊伍；7、快速實現(xiàn)”2X”戰(zhàn)略，最

4、終實現(xiàn)IPO上市8、提升旭輝企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌知名度和美譽度項目快速開發(fā)的意義6、鍛煉能打硬仗的團(tuán)隊：7、快速實現(xiàn)”2X”戰(zhàn)略，最終實現(xiàn)提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開發(fā)速度的具體措施 提高項目開發(fā)速度所需的幾個保障提高項目開發(fā)速度應(yīng)具備的資源提高項目開發(fā)快速的需推進(jìn)幾項基礎(chǔ)工作提高項目開發(fā)速度應(yīng)具備的幾種能力提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開發(fā)速度1、選好項目的能力項目拓展前期階段對擬選擇項目深入細(xì)致研究能力2、精確產(chǎn)品定位能為前期精準(zhǔn)快速的產(chǎn)品市場、產(chǎn)品定位能力3、較強的設(shè)計管理能力重點是前期概念性規(guī)劃、方案設(shè)計能力4、產(chǎn)品的復(fù)制能力5、快速的供方

5、招標(biāo)、采購能力項目快速開發(fā)應(yīng)具備的幾種能力1、選好項目的能力項目快速開發(fā)應(yīng)具備的幾種能力6、快速施工組織能力7、部門協(xié)作能力五大業(yè)務(wù)模塊部門（營銷、設(shè)計、配套、成本、工程）整體協(xié)助運作提升能力8、人員專業(yè)業(yè)務(wù)能力9、資源快速整合能力10、快速的決策能力11、團(tuán)隊的執(zhí)行能力項目快速開發(fā)應(yīng)具備的幾種能力6、快速施工組織能力項目快速開發(fā)應(yīng)具備的幾種能力提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開發(fā)速度的具體措施 提高項目開發(fā)速度所需的幾個保障提高項目開發(fā)速度應(yīng)具備的資源提高項目開發(fā)快速的需推進(jìn)幾項基礎(chǔ)工作提高項目開發(fā)速度應(yīng)具備的幾種能力提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開

6、發(fā)速度1、人力資源主要業(yè)務(wù)骨干及專業(yè)度保障；后備人員及人才梯隊建設(shè)；2、供方資源設(shè)計單位、總包單位、主要分包單位資源；合作單位比例應(yīng)達(dá)到70以上，戰(zhàn)略供方達(dá)到3 0左右；3、政府關(guān)系資源報批報建審批快速，違章施工默許等；4、專業(yè)咨詢資源門窗、精裝修、；5、其他資源提高項目開發(fā)速度應(yīng)具備的資源1、人力資源提高項目開發(fā)速度應(yīng)具備的資源提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開發(fā)速度的具體措施 提高項目開發(fā)速度所需的幾個保障提高項目開發(fā)速度應(yīng)具備的資源提高項目開發(fā)快速的需推進(jìn)幾項基礎(chǔ)工作提高項目開發(fā)速度應(yīng)具備的幾種能力提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開發(fā)速度推進(jìn)九項基

7、礎(chǔ)工作：1、流程效率優(yōu)化2、推進(jìn)三級計劃體系4、推進(jìn)集團(tuán)各階段基準(zhǔn)工期實施4、推進(jìn)成果體系工作5、推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化工作6、推進(jìn)數(shù)據(jù)庫建設(shè)工作7、推進(jìn)信息化平臺建設(shè)工作8、人才培養(yǎng)基礎(chǔ)工作9、考核體系建設(shè)工作提高項目快速開發(fā)的需推進(jìn)幾項基礎(chǔ)工作推進(jìn)九項基礎(chǔ)工作：提高項目快速開發(fā)的需推進(jìn)幾項基礎(chǔ)工作、推進(jìn)流程效率優(yōu)化工作；1）對SAP制度、業(yè)務(wù)流程進(jìn)行優(yōu)化；2）圍繞項目開發(fā)，按前置、平行、交叉工作流程，來優(yōu)化業(yè)務(wù)流程；3）按新的流程前置、平行、交叉工作，來推進(jìn)項目開發(fā)；4）不斷總結(jié)優(yōu)化項目開發(fā)的業(yè)務(wù)流程，使得業(yè)務(wù)流程效率最大化！5）項目授權(quán)流程優(yōu)化；6）項目審批流程優(yōu)化！7）采購流程優(yōu)化，達(dá)到網(wǎng)上投標(biāo)、

8、評標(biāo)流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)化成果體系基準(zhǔn)工期三級計劃考核機制提高項目快速開發(fā)的需推進(jìn)幾項基礎(chǔ)工作、推進(jìn)流程效率優(yōu)化工作；流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)、推進(jìn)集團(tuán)三級計劃體系實施工作；1）建立集團(tuán)三級計劃體系和各級計劃標(biāo)準(zhǔn)模版；2）通過實施項目三級計劃體系，總結(jié)各職能模塊工作銜接和交叉作用點，不斷優(yōu)化工作流程！流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)化成果體系基準(zhǔn)工期三級計劃考核機制提高項目快速開發(fā)的需推進(jìn)幾項基礎(chǔ)工作、推進(jìn)集團(tuán)三級計劃體系實施工作；流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)、推進(jìn)項目各環(huán)節(jié)基準(zhǔn)工期實施工作；1）建立并實施項目各環(huán)節(jié)實施基準(zhǔn)工期；2）通過對項目基準(zhǔn)工期實施的不斷總結(jié)，不

9、斷優(yōu)化集團(tuán)項目各環(huán)節(jié)基準(zhǔn)工期，不斷提升項目開發(fā)速度；3）將基準(zhǔn)工期優(yōu)化分解到分部分項工程，再落實到設(shè)計、成本、總包、分包，形成系統(tǒng)的工作指導(dǎo)目標(biāo)；4）各分項基準(zhǔn)工期建立相應(yīng)的考核基點，對未完成的工作要有切實可行的彌補措施,以免影響下步工作的實施。流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)化成果體系基準(zhǔn)工期三級計劃考核機制提高項目快速開發(fā)的需推進(jìn)幾項基礎(chǔ)工作、推進(jìn)項目各環(huán)節(jié)基準(zhǔn)工期實施工作；流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺、推進(jìn)集團(tuán)成果體系實施工作；1）建立以項目為中心的成果體系，2）在項目運作過程中，以階段成果體系的要求快速推進(jìn)項目進(jìn)展；3）通過成果體系的實施，不斷優(yōu)化工作流程和成果標(biāo)準(zhǔn)；4）對工作中的教訓(xùn)要

10、深刻反省、總結(jié)，錯誤不能重復(fù)犯，可以考慮建立集團(tuán)的失敗案例庫；5）建立集團(tuán)知識管理庫，并實現(xiàn)網(wǎng)上查閱。流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)化成果體系基準(zhǔn)工期三級計劃考核機制提高項目快速開發(fā)的需推進(jìn)幾項基礎(chǔ)工作、推進(jìn)集團(tuán)成果體系實施工作；流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫、推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化工作；1）建立設(shè)計項目產(chǎn)品庫，對產(chǎn)品進(jìn)行分類和細(xì)分；建立產(chǎn)品庫索引；2）通過對產(chǎn)品不斷的積累、總結(jié)和提升，為同類產(chǎn)品復(fù)制創(chuàng)造條件，3）產(chǎn)品復(fù)制能大大加速項目開發(fā)進(jìn)程，同時也便于對成本的控制！4）各職能部門，建立標(biāo)準(zhǔn)化管理模版和管理標(biāo)準(zhǔn)；5）推進(jìn)“圖形化”管理；流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)化成果體系基準(zhǔn)工期三級計劃考核

11、機制提高項目快速開發(fā)的需推進(jìn)幾項基礎(chǔ)工作、推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化工作；流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)化成果、推進(jìn)數(shù)據(jù)庫建設(shè)工作：1）建立設(shè)計項目產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，對產(chǎn)品進(jìn)行分類和細(xì)分；建立產(chǎn)品庫索引2）建立成本基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫3）建立供方資源庫4）其他數(shù)據(jù)庫：案例庫5）知識數(shù)據(jù)庫等流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)化成果體系基準(zhǔn)工期三級計劃考核機制提高項目快速開發(fā)的需推進(jìn)幾項基礎(chǔ)工作、推進(jìn)數(shù)據(jù)庫建設(shè)工作：流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)化、推進(jìn)信息化平臺建設(shè)工作：1）審批EIP平臺2）招標(biāo)、投標(biāo)網(wǎng)上平臺3）工程進(jìn)度計劃網(wǎng)上平臺4）知識管理庫網(wǎng)上平臺流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)化成果體系基準(zhǔn)工期三級計劃考核

12、機制提高項目快速開發(fā)的需推進(jìn)幾項基礎(chǔ)工作、推進(jìn)信息化平臺建設(shè)工作：流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標(biāo)、推進(jìn)人才隊伍培養(yǎng)基礎(chǔ)工作：1）人才的招聘、儲備2）人才的培訓(xùn)基礎(chǔ)工作3）人才內(nèi)部選拔基礎(chǔ)工作4）人才專業(yè)能力提升工作5）人才隊伍梯隊建設(shè)工作等流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)化成果體系基準(zhǔn)工期三級計劃考核機制提高項目快速開發(fā)的需推進(jìn)幾項基礎(chǔ)工作、推進(jìn)人才隊伍培養(yǎng)基礎(chǔ)工作：流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫、建立以速度為導(dǎo)向的考核體系建設(shè)工作：1）建立各職能模塊速度效率考核指標(biāo)2）針對項目管理團(tuán)隊各職能部門進(jìn)行效率考核3）不斷優(yōu)化考核指標(biāo)和考核體系流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)化成果體系基準(zhǔn)工期

13、三級計劃考核機制提高項目快速開發(fā)的需推進(jìn)幾項基礎(chǔ)工作、建立以速度為導(dǎo)向的考核體系建設(shè)工作：流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開發(fā)速度的具體措施 提高項目開發(fā)速度所需的幾個保障提高項目開發(fā)速度應(yīng)具備的資源提高項目開發(fā)快速的需推進(jìn)幾項基礎(chǔ)工作提高項目開發(fā)速度應(yīng)具備的幾種能力提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開發(fā)速度提高項目開發(fā)速度的方法要實現(xiàn)項目快速開發(fā)，就要打破常規(guī)程序和工作思路，將所有的工作盡量提前做，將原來相關(guān)串聯(lián)工作提前到并聯(lián)實施，可有三種方式：工作前置工作并行工作交叉提高項目開發(fā)速度的方法要實現(xiàn)項目快速開發(fā)，就要打破常規(guī)程 房地產(chǎn)流

14、程7個主要階段 舊版說明及圖例：、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為七個階段：項目論證、項目策劃、設(shè)計管理、采購管理、 工程施工管理、銷售管理和客戶關(guān)系管理。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程管理階段項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計工程組織項目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案組織項目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等

15、工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購 結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計方案及施工圖報建、初步設(shè)計報建、基礎(chǔ)提前開工報建 辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設(shè)計配合銷售配合采購管理 房地產(chǎn)流程7個主要階段 舊版說明及圖例：代表關(guān)鍵里 房地產(chǎn)流程主要階段新版(前置、交叉、并行) 說明及圖例：關(guān)鍵里程碑：某個階段的主導(dǎo)專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項目論證階段項目策劃

16、階段設(shè)計管理階段開盤前工程管理土地中標(biāo)主體開工開盤開始入伙竣工備案客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計工程項目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案項目定位產(chǎn)品策劃概念規(guī)劃設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察、招標(biāo)及施工準(zhǔn)備主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價進(jìn)度款、工程變更結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同方案、初步設(shè)計、施工圖報建；基礎(chǔ)提前開工報建；施工許可證預(yù)售許可證入住許可手續(xù)合同備案、按揭辦理工程施工配合投訴問

17、題歸納、產(chǎn)品改進(jìn)建議銷售配合采購管理用地規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證總包簽約材料采購開盤后營銷、交付管理：提前開始或與主導(dǎo)任務(wù)并行的工作。樣板展示區(qū)策劃樁基與基礎(chǔ)施工綜合管線施工樣板區(qū)（含賣場、會所）施工樣板區(qū)設(shè)計材料定樣景觀設(shè)計管線設(shè)計配套、管線征詢 房地產(chǎn)流程主要階段新版(前置、交叉、并行) 說明及圖項目開發(fā)速度的方法1）定位和概念設(shè)計前置于拿地前：在拿地前，就對擬可能取得項目地塊進(jìn)行深入細(xì)致的研究（包括城市、區(qū)域、市場、產(chǎn)品、客戶等），做好項目產(chǎn)品定位、客戶定位和規(guī)劃概念設(shè)計工作，50天(小盤）的；90天（大盤）；2）綜合管線施工前置：打破傳統(tǒng)思維，將綜合管線施工前置，前置到做基礎(chǔ)同步階段或

18、與主體結(jié)構(gòu)同步實施，3560天；3）樣板段策劃方案前置：（方案階段）：4）部分設(shè)計前置：如： 綜合管線設(shè)計前置、樁基施工圖前置，景觀設(shè)計前置等； 建立項目設(shè)計產(chǎn)品庫直接復(fù)制； 在能夠提前銷售（基礎(chǔ)完成即可銷售）的地區(qū)，采用可復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化售樓處（賣場），確保盡快開盤；打破原先工作流程順序，將部分工作提前實施，如以下工作：工作前置工作并行工作交叉項目開發(fā)速度的方法1）定位和概念設(shè)計前置于拿地前：打破原項目開發(fā)速度的方法5）取得施工許可證前的前置工作： 在未取得施工許可證的情況下，部分工作提前實施：如樣板段提前開工（方案批復(fù)，樣板段就施工：樣板段施工圖紙?zhí)崆霸O(shè)計，部品部件材料定樣提前確定，樁基礎(chǔ)及土

19、方工程提前實施等，3030456015180天）；6）樣板段的一些工作前置： 樣板段精裝修設(shè)計單位、裝飾、施工單位確定前置：樣板段景觀設(shè)計完成、部品部件材料定樣前置等；7）采購及分包單位招標(biāo)工作盡可能的前置：工作前置工作并行工作交叉項目開發(fā)速度的方法5）取得施工許可證前的前置工作：工作前置工客戶關(guān)系管理階段說明及圖例：關(guān)鍵里程碑：某個階段的主導(dǎo)專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。工程設(shè)計配合、供應(yīng)商考察、招標(biāo)及施工準(zhǔn)備主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合入伙事務(wù)管理客服配套建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同方案、初步設(shè)計、施工圖報

20、建；基礎(chǔ)提前開工報建；施工許可證預(yù)售許可證入住許可手續(xù)合同備案、按揭辦理工程施工配合投訴問題歸納、產(chǎn)品改進(jìn)建議銷售配合樁基與基礎(chǔ)施工綜合管線施工樣板區(qū)（含賣場、會所）施工：提前開始或與主導(dǎo)任務(wù)并行的工作。配套、管線征詢項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段開盤前工程管理土地中標(biāo)主體開工開盤開始入伙竣工備案拓展?fàn)I銷設(shè)計項目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案項目定位產(chǎn)品策劃概念規(guī)劃設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價進(jìn)度款、工程變更結(jié)算采購管理用地規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證樣板展示區(qū)

21、策劃樣板區(qū)設(shè)計材料定樣總包簽約材料采購開盤后營銷、交付管理景觀設(shè)計管線設(shè)計工作前置工作并行工作交叉營銷：產(chǎn)品定位、樣板展示區(qū)策劃設(shè)計：概念方案、景觀設(shè)計、綜合管線設(shè)計、樣板區(qū)施工圖、部品部件定樣、精裝修設(shè)計采購：部品部件采購、合作供方選定配套：配套管線征詢工程：樣板段施工、樁基施工、綜合管線施工項目開發(fā)速度的方法客戶關(guān)系管理階段說明及圖例：關(guān)鍵里程碑：某個階段的主導(dǎo)專業(yè)項目開發(fā)速度的方法打破以前的傳統(tǒng)流程和界限，將部分原來后續(xù)相關(guān)工作也提前與相關(guān)工作同步進(jìn)行，改串聯(lián)為并聯(lián)，如：1）擴初設(shè)計批復(fù)完成，總包單位招標(biāo)開始與施工圖紙同步進(jìn)行；2）樣板段方案設(shè)計與概念設(shè)計、方案設(shè)計同步進(jìn)行；3）景觀設(shè)計

22、方案與建筑規(guī)劃方案、單體設(shè)計同步進(jìn)行；工作前置工作并行工作交叉項目開發(fā)速度的方法打破以前的傳統(tǒng)流程和界限，將部分原來后續(xù)相4）戶型平面室內(nèi)精裝優(yōu)化設(shè)計、機電點位確定與擴初設(shè)計同步5）綜合管線設(shè)計與擴初設(shè)計同步進(jìn)行；6）擴初設(shè)計與方案批復(fù)同步進(jìn)行、施工圖設(shè)計與擴初批復(fù)同步進(jìn)行；項目開發(fā)速度的方法工作前置工作并行工作交叉4）戶型平面室內(nèi)精裝優(yōu)化設(shè)計、機電點位確定與擴初設(shè)計同步項目7）樣板段施工圖紙與方案批復(fù)同步進(jìn)行，樣板段施工與擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計同步進(jìn)行；8）部品部件材料定樣與擴初設(shè)計同步進(jìn)行，擴初設(shè)計完成，部品部件材料定樣完成(樣板段施工需要）；9）樣板段、樣板間（房）精裝修設(shè)計要與方案設(shè)計同

23、步，擴初設(shè)計批復(fù)完成；項目開發(fā)速度的方法工作前置工作并行工作交叉7）樣板段施工圖紙與方案批復(fù)同步進(jìn)行，樣板段施工與擴初設(shè)計、說明及圖例：關(guān)鍵里程碑：某個階段的主導(dǎo)專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段開盤前工程管理土地中標(biāo)主體開工開盤開始入伙竣工備案客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計工程項目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案項目定位產(chǎn)品策劃概念規(guī)劃設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察、招標(biāo)及施工準(zhǔn)備主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施

24、工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價進(jìn)度款、工程變更結(jié)算入伙事務(wù)管理客服配套建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同方案、初步設(shè)計、施工圖報建；基礎(chǔ)提前開工報建；施工許可證預(yù)售許可證入住許可手續(xù)合同備案、按揭辦理工程施工配合投訴問題歸納、產(chǎn)品改進(jìn)建議銷售配合采購管理用地規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證樣板展示區(qū)策劃樣板區(qū)設(shè)計材料定樣樁基與基礎(chǔ)施工綜合管線施工樣板區(qū)（含賣場、會所）施工總包簽約材料采購開盤后營銷、交付管理：提前開始或與主導(dǎo)任務(wù)并行的工作。景觀設(shè)計管線設(shè)計配套、管線征詢工作前置工作并行工作交叉營銷：樣板展示區(qū)策劃與概念規(guī)劃并行設(shè)計：景觀設(shè)計、綜合管線設(shè)計與方案設(shè)

25、計并行；樣板段施工圖（含樣板房裝修）與方案批復(fù)、擴初設(shè)計并行； 部品部件定樣與擴初設(shè)計并行采購：總包招標(biāo)與施工圖設(shè)計并行工程：非樣板區(qū)樁基工程與樣板區(qū)施工并行項目開發(fā)速度的方法說明及圖例：關(guān)鍵里程碑：某個階段的主導(dǎo)專業(yè)任務(wù)，即其輸出會項目開發(fā)速度的方法打破常規(guī)做法，將原來一次性進(jìn)行的工作進(jìn)行拆分，使工作提前開始，通過多個小的并聯(lián)工作，使整體工作提前完成：1）做基礎(chǔ)和主體施工時，同時交叉做雨污水管線、供水管線、供電管線鋪設(shè)、弱電智能化管線鋪設(shè)等；2）售樓處或樣板間精裝修施工與主體施工交叉進(jìn)行；工作前置工作并行工作交叉項目開發(fā)速度的方法打破常規(guī)做法，將原來一次性進(jìn)行的工作進(jìn)行拆項目開發(fā)速度的方法3

26、）樣板段景觀施工與樣板段主體施工交叉進(jìn)行；4）綜合管線施工與景觀交叉施工；5）做一期施工時，二期做施工圖、三期方案設(shè)計同時交叉進(jìn)行。工作前置工作并行工作交叉項目開發(fā)速度的方法3）樣板段景觀施工與樣板段主體施工交叉進(jìn)行說明及圖例：關(guān)鍵里程碑：某個階段的主導(dǎo)專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段開盤前工程管理土地中標(biāo)主體開工開盤開始入伙竣工備案客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計工程項目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案項目定位產(chǎn)品策劃概念規(guī)劃設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合

27、、供應(yīng)商考察、招標(biāo)及施工準(zhǔn)備主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價進(jìn)度款、工程變更結(jié)算入伙事務(wù)管理客服配套建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同方案、初步設(shè)計、施工圖報建；基礎(chǔ)提前開工報建；施工許可證預(yù)售許可證入住許可手續(xù)合同備案、按揭辦理工程施工配合投訴問題歸納、產(chǎn)品改進(jìn)建議銷售配合采購管理用地規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證樣板展示區(qū)策劃樣板區(qū)設(shè)計材料定樣樁基與基礎(chǔ)施工綜合管線施工樣板區(qū)（含賣場、會所）施工總包簽約材料采購開盤后營銷、交付管理：提前開始或與主導(dǎo)任務(wù)并行的工作。景觀設(shè)計管線設(shè)計配套、管線征詢工

28、作前置工作并行工作交叉基礎(chǔ)施工結(jié)束（主體施工之前）雨污水、配套管線敷設(shè)完成；賣場、樣板房等提前開始，與主體施工交叉；樣板段景觀施工與樣板段主體施工交叉；綜合管線與景觀施工交叉項目開發(fā)速度的方法說明及圖例：關(guān)鍵里程碑：某個階段的主導(dǎo)專業(yè)任務(wù)，即其輸出會提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開發(fā)速度的具體措施 提高項目開發(fā)速度所需的幾個保障提高項目開發(fā)速度應(yīng)具備的資源提高項目開發(fā)快速的需推進(jìn)幾項基礎(chǔ)工作提高項目開發(fā)速度應(yīng)具備的幾種能力提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開發(fā)速度六大具體措施：1、組織措施；2、管理措施；3、合同措施、技術(shù)措施；、經(jīng)濟措施6、供方資源保障

29、措施；提高項目開發(fā)速度的具體措施 六大具體措施：提高項目開發(fā)速度的具體措施 團(tuán)隊建設(shè)：要保證五大業(yè)務(wù)部門人力資源配備齊全，四大業(yè)務(wù)部門專業(yè)人才的專業(yè)素質(zhì)、專業(yè)度和專業(yè)能力達(dá)到快速開發(fā)的要求（人才儲備與培養(yǎng)）；協(xié)助配合：四大業(yè)務(wù)部門整體協(xié)助配合，彼此溝通，互動、支持要積極主動（工作界面與主次要劃分清楚）；執(zhí)行力強：團(tuán)隊的執(zhí)行力要加強（考核，增加員工積極性、責(zé)任感和驕傲感）；適當(dāng)授權(quán)：要提高組織效率，要適當(dāng)?shù)氖跈?quán)（解放上層，提高下層積極性和責(zé)任感，鍛煉和培養(yǎng)人才）！綠色通道：特別是樣板段工程，要設(shè)置綠色通道，不能按現(xiàn)有的審批流程（流程與合理的綠色通道雙管齊下）！流程效率：工作業(yè)務(wù)流程效率要提高（流

30、程規(guī)范管理，但要考慮效率，要不斷的優(yōu)化，使管控和效率達(dá)到最佳平衡點）；提高項目開發(fā)速度的具體措施 組織措施供方措施經(jīng)濟措施技術(shù)措施合同措施管理措施1、組織措施團(tuán)隊建設(shè)：要保證五大業(yè)務(wù)部門人力資源配備齊全，四大業(yè)務(wù)部門專健全管理工具：如：通過實施三級計劃管理體系、階段成果管理體系和項目開發(fā)基準(zhǔn)周期實施，縮短項目開發(fā)周期；優(yōu)化管控流程：要對SAP管控流程進(jìn)行優(yōu)化，建立以推進(jìn)項目快速開發(fā)為導(dǎo)向的管控和業(yè)務(wù)流程，業(yè)務(wù)流程效率要提高進(jìn)度節(jié)點考核：設(shè)定集團(tuán)KPI指標(biāo)，KPI指標(biāo)要層次分解到房產(chǎn)公司各個部門；房產(chǎn)公司五大業(yè)務(wù)模塊主要任務(wù)節(jié)點設(shè)置考核指標(biāo)，且要落實到部門和人員；主要進(jìn)度節(jié)點目標(biāo)完成率KPI指標(biāo)

31、：如：樣板段開始、樣板段完成、開盤節(jié)點、封頂節(jié)點、竣工備案完成、交付完成節(jié)點提高項目開發(fā)速度的具體措施 組織措施供方措施經(jīng)濟措施技術(shù)措施合同措施管理措施、管理措施健全管理工具：如：通過實施三級計劃管理體系、階段成果管理體系工作合理銜接：各職能部門及時互相溝通和銜接與支持配合，合理安排各項工作開始時間和完成時間，使得各上、中、下游工作，達(dá)到無縫對接；提高工作質(zhì)量：各職能部門提高專業(yè)度；各個環(huán)節(jié)通過精細(xì)化的管理和工作，保證一次把事情做正確；避免反復(fù)和返工！減少審批工作：對費用不高，技術(shù)不復(fù)雜的零星工作逐步減少審批，縮短決策時間；提高設(shè)計質(zhì)量：通過對設(shè)計的精細(xì)化管理，提高設(shè)計質(zhì)量，減少設(shè)計變更；提高

32、項目開發(fā)速度的具體措施 組織措施供方措施經(jīng)濟措施技術(shù)措施合同措施管理措施、管理措施工作合理銜接：各職能部門及時互相溝通和銜接與支持配合，合理安合同簽訂時要詳細(xì)全面：合同簽定前要對工作內(nèi)容、工作界面、現(xiàn)場條件、配合事宜、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等要明確，指標(biāo)盡可能做到量化，合同要符合現(xiàn)場條件和具有可操作性；明確關(guān)鍵節(jié)點完成時間：對設(shè)計、施工合同中關(guān)鍵節(jié)點進(jìn)度和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確約定，并制定必要的獎罰措施；要認(rèn)真學(xué)習(xí)和履行合同：合同簽訂者要對工程管理人員進(jìn)行合同交底，工程管理人員要熟悉合同，在管理過程中嚴(yán)格嚴(yán)格按合同要求處理相關(guān)事務(wù)；招標(biāo)和簽合同工作要快：推行標(biāo)準(zhǔn)合同，加快招標(biāo)和合同簽訂工作，特別是樣板區(qū)總包及各個分包

33、的招標(biāo)、合同簽訂工作；減少小額合同審批環(huán)節(jié)：10萬元一下合同占合同比例比較大，為了提升效率，這部分合同應(yīng)減少審批環(huán)節(jié)！提高項目開發(fā)速度的具體措施 組織措施供方措施經(jīng)濟措施技術(shù)措施合同措施管理措施3、合同措施合同簽訂時要詳細(xì)全面：合同簽定前要對工作內(nèi)容、工作界面、現(xiàn)場優(yōu)化施工圖紙設(shè)計：在滿足產(chǎn)品定位及產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，盡可能減少建筑不必要的線條和基礎(chǔ)及主體結(jié)構(gòu)中比較復(fù)雜、比較費時的工序，如建筑不需的線條，一些建筑構(gòu)筑物、基礎(chǔ)中的磚胎模、防水保護(hù)層等等。優(yōu)化施工組織設(shè)計：通過對施工組織設(shè)計和方案的優(yōu)化，盡量多運用交叉、平行和提前施工方法加快工程進(jìn)度，實現(xiàn)快速開發(fā)，如：在施工基礎(chǔ)階段，綜合管線就能進(jìn)

34、場施工；在樣板段在主體結(jié)構(gòu)施工階段，景觀就能進(jìn)場施工；在主體施工基本完成和外粉刷施工階段，室內(nèi)精裝修就能進(jìn)場施工；主體結(jié)構(gòu)、安裝、室內(nèi)外裝修、室外總體穿插、平行施工（案例）；提高項目開發(fā)速度的具體措施 組織措施供方措施經(jīng)濟措施技術(shù)措施合同措施管理措施4、技術(shù)措施優(yōu)化施工圖紙設(shè)計：在滿足產(chǎn)品定位及產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，盡可能減臨時施工道路和規(guī)劃道路合二為一：通過合理的施工組織設(shè)計和施工技術(shù)措施，在施工之前或施工過程中，將施工階段的進(jìn)場通道與以后小區(qū)規(guī)劃道路相結(jié)合，將以后小區(qū)規(guī)劃道路下的各種管線和道路基層提前完成，做為施工階段的施工通道，既節(jié)約成本又加快施工進(jìn)度；綜合考慮外腳手架利用范圍和時間：在招標(biāo)階段，就要對施工單位提出外腳手架的利用范圍，如外立面哪些工序施工需要利用外架、對外架搭設(shè)的具體要求和必須落架時間等，從而決定外腳手架的搭設(shè)方案，如腳手架考慮從二層開始懸挑，以便在沒有落架時就可以做雨污水和綜合管線施工，外腳手架與結(jié)構(gòu)之間合理的距離保證外立面施工時有足夠的操作面等；提高項目開發(fā)速度的具體措施 組織措施供方措施經(jīng)濟措施技術(shù)措施合同措施管理措施4、技術(shù)措施臨時施工道路和規(guī)劃道路合二為一：通過合理的施工組織設(shè)計和施工成本換時間（議標(biāo)和手續(xù)不全開工）：議標(biāo)：樣板