地鐵萬科天空之城案例分析(1)課件

1、地鐵萬科天空之城案例分析(1)地鐵萬科天空之城案例分析(1)目 錄 / CONTENTS01 項(xiàng)目概況02 項(xiàng)目亮點(diǎn)與不足03 市場表現(xiàn)04 營銷亮點(diǎn)05 項(xiàng)目總結(jié)前言目 錄 / CONTENTS01 項(xiàng)目概況前言TOD模式前言TOD模式研究意義及背景杭州首個TOD項(xiàng)目綠城楊柳郡TOD項(xiàng)目開發(fā)萬科TOD研究所萬科天空之城富陽萬達(dá)地塊綠城“young city”的代表之作；杭州TOD 1.0時代；目前，綠城、融創(chuàng)、萬科、華潤等領(lǐng)頭房企均已參與了杭州TOD項(xiàng)目的開發(fā)；杭州真正意義上的TOD項(xiàng)目；杭州TOD 2.0時代2019年5月，杭州首個TOD研究所-杭州萬科TOD研究所成立；2019年8月萬達(dá)

2、拿下富陽地塊；杭州富陽第一個TOD項(xiàng)目。杭行道、中城匯MIDTOWN、未來之光、黃龍萬科中心；萬科杭州TOD項(xiàng)目杭州是全國第一個喊出“上蓋是原則，不上蓋是例外”口號的城市；杭州正在加快地鐵建設(shè)，11條線路正在建設(shè)中，政府推出的“十條政策”也推動杭州TOD項(xiàng)目的發(fā)展；領(lǐng)頭房企陸續(xù)參與到杭州TOD項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)，TOD模式是未來房地產(chǎn)開發(fā)的一個主流發(fā)展方向，現(xiàn)杭州尚處于起步階段；綠城楊柳郡標(biāo)志著杭州進(jìn)入TOD 1.0時代，是TOD時代的開端，而萬科天空之城作為真正意義上的TOD項(xiàng)目，標(biāo)志著杭州進(jìn)入TOD2.0時代，是TOD在杭州重大發(fā)展的里程碑；萬科對TOD項(xiàng)目的研究與開發(fā)具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)將其運(yùn)

3、用于杭州的發(fā)展建設(shè)中，并成功開發(fā)多個TOD項(xiàng)目，研究其TOD模式，對未來開發(fā)項(xiàng)目具有重大的借鑒與參考意義。研究意義及背景杭州首個TOD項(xiàng)目TOD項(xiàng)目開發(fā)萬科TOD研究TOD模式釋義“TOD”就是“以公共交通為導(dǎo)向”的城市發(fā)展理念，簡稱為TOD（Transit-Oriented-Development）模式，這一概念最早由美國人彼得卡爾索爾普提出。城市化進(jìn)程以城市群形成為標(biāo)志，而城市群形成必然以軌道交通的發(fā)展為紐帶，“軌道+物業(yè)”聯(lián)合開發(fā)是打造城市群的主要模式，也是后期的一個發(fā)展趨勢。TOD理念“以公共交通為導(dǎo)向”的城市發(fā)展理念以人為中心高效可達(dá)性優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)混合功能良性循環(huán)土地高效開發(fā)實(shí)現(xiàn)商業(yè)

4、，辦公，居住，休閑，娛樂功能為一體軌道交通客流的提升，推動沿線商業(yè)發(fā)展及土地開發(fā)，進(jìn)入良性循環(huán)通過高密度來增加土地使用的效率，遏制蔓延。“以人為中心”的設(shè)計，努力重塑多樣化，人性化，社區(qū)化的城鎮(zhèn)生活氛圍形成以軌道交通站點(diǎn)為中心的環(huán)形放射狀網(wǎng)絡(luò)，突出步行，實(shí)現(xiàn)多種交通方式的零換乘實(shí)現(xiàn)土地高效，集中開發(fā)，與宏觀上的分散布局相對應(yīng)，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)TOD模式釋義“TOD”就是“以公共交通為導(dǎo)向”的城市發(fā)展理TOD模式設(shè)計特征土地混合開發(fā)（Diversity）TOD區(qū)域采用開發(fā)高密度住宅、商業(yè)、辦公用地，同時開發(fā)服務(wù)業(yè)、娛樂、體育等公共設(shè)施的混合利用模式。有效的減少出行次數(shù)，降低出行距離，并且促進(jìn)非機(jī)動方

5、式的出行。高密度建設(shè)（Density）高密度的開發(fā)，能夠促進(jìn)公共交通方式的選擇。有研究表明，在距離軌道交通站點(diǎn)相同距離時，高密度的住宅區(qū)的公交出行比例高出30%。宜人的空間設(shè)計（Design）傳統(tǒng)的鄰里、狹窄的街道、宜人的公共空間、尺度的多樣性、與公交站點(diǎn)之間舒適的步行空間，有利于提高公交出行的吸引力。到公交站點(diǎn)的距離（Distance）減少人們出行的步行距離，合適的軌道交通密度能夠提高人們?nèi)粘３鲂械膸茁剩瑫r加大人們選擇公共交通出行的可能性。TOD模式設(shè)計特征土地混合開發(fā)（Diversity）高密度建TOD模式原則為了讓步行真正“流行”，需要有三個基本目標(biāo)：安全，有活力和舒適。但自行車出行仍

6、然是道路上的弱勢一方，需要保證自行車道路網(wǎng)絡(luò)的安全與完整，并為車輛停靠與存放提供充足和安全的空間。讓步行和自行車出行變化和愉快，也增加了城市的效率與神秘感。其中一個衡量標(biāo)準(zhǔn)是：從A點(diǎn)到B點(diǎn)，步行和自行車的路線比機(jī)動車路線短。TOD建議開發(fā)項(xiàng)目到大容量公共交通的最大距離為1公里，步行15到20分鐘混合的另外一層含義是：不同收入階層的居住混合，這樣稍低收入的居民通勤時間短，花費(fèi)于交通上的成本低。TOD模式要求滿足居住及非居住的高密度，有了人口密度，才會吸引提供各種服務(wù)和設(shè)施的商戶，這又促進(jìn)了本地經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展。緊湊還意味著鼓勵有效地利用先前開發(fā)的空地進(jìn)行發(fā)展，各個開發(fā)需要在公共交通系統(tǒng)的空間上進(jìn)行

7、整合。稀缺和高價值的城市空間資源得以從道路、停車場中回收，并重新分配到更具社會和經(jīng)濟(jì)效益的用途中去。WALKING提倡步行CYCLE優(yōu)先考慮非機(jī)動交通CONNECT創(chuàng)建密集的街道路網(wǎng)TRANSIT大容量公共交通附近MIX混合DENSIFY密度COMPACT緊湊SHIFT城市的轉(zhuǎn)型TOD模式原則為了讓步行真正“流行”，需要有三個基本目標(biāo)：安TOD模型主要方式：TOD的主要方式是通過土地使用和交通政策來協(xié)調(diào)城市發(fā)展過程中產(chǎn)生的交通擁堵和用地不足的矛盾。TOD模型：要求以火車站、機(jī)場、地鐵等軌道交通及巴士干線的站點(diǎn)為中心，以400-800米（ 5-10分鐘步行路程為半徑）為半徑建立中心廣場或城市中心

8、，這個城市中心最大的特點(diǎn)是集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身，使居民和雇員在不排斥小汽車的同時，能方便地選用公交、自行車、步行等多種出行方式。TOD優(yōu)勢：TOD模式可以在很大程度上解決城市無限制蔓延的問題，也能有效緩解我國大城市因早期不合理規(guī)劃所引發(fā)的單中心、潮汐式通勤等問題。城市重建地塊、填充地塊和新開發(fā)土地均可以TOD的理念來建造。住宅開放空間交通樞紐站半徑約600m商業(yè)辦公主干道TOD基本模型TOD模型主要方式：TOD的主要方式是通過土地使用和交通政策國際案例分析日本東京澀谷未來之光開發(fā)商東急在澀谷開發(fā)的第一個TOD綜合體，也是東急第一個車輛段上蓋綜合體項(xiàng)目；該綜合體包括辦公、東急酒

9、店、商業(yè)、車庫、車站、線路、公共通路，開發(fā)中靈活運(yùn)用銀座線車輛檢修基地,東急巴士專用道路,京王井頭線澀谷站用地的上部空間，是線路及車輛段上蓋代表性大型復(fù)合設(shè)施。貫通辦公,酒店,鐵路車站,地鐵車站，商業(yè)設(shè)施的復(fù)合設(shè)施內(nèi)部的公共步行系統(tǒng)構(gòu)成了澀谷城市的新活力空間。國際案例分析日本東京開發(fā)商東急在澀谷開發(fā)的第一個TOD綜合中國首個TOD項(xiàng)目分析中國廣州新塘凱達(dá)爾樞紐國際廣場凱達(dá)爾樞紐國際廣場是廣州東部交通樞紐中心的重要組成部分，位于廣州東部交通樞紐中心南側(cè)，建筑總面積36萬平方米，由高260米46層的主塔樓（西塔）、高200米36層的副塔樓（東塔）、4層地下室以及8層裙樓組成，集大型購物中心、寫字樓

10、、五星級酒店、SOHO（小型辦公室）于一體。包含穗莞深城際軌道新塘站，與已開通的地鐵13號線和預(yù)留的16號線無縫對接，同時通過空中連廊跨過環(huán)城路還可以接通廣深鐵路、廣汕鐵路新塘站。中國首個TOD項(xiàng)目分析中國廣州新塘凱達(dá)爾樞紐國際廣場是廣州上海萬科天空之城中國上海萬科天空之城以上海17號線-2號線為主軸的上海城市發(fā)展脈絡(luò)，展開的正是上海2035規(guī)劃中的國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、科技創(chuàng)新與文化的發(fā)展圖景。作為上海的發(fā)展動脈城市資產(chǎn)，軌交刺激區(qū)域發(fā)展的速度，將區(qū)域發(fā)展機(jī)會通過軌道交通和城市中央活動區(qū)無縫相連，萬科以地鐵上蓋資產(chǎn)，為未來城市動脈助力。上海萬科天空之城中國上海以上海17號線-2號線為主

11、軸的上海辦公樓辦公樓住宅住宅商業(yè)商業(yè)地鐵停車場交通樞紐：自動扶梯，增大疏散量站前廣場：人流通行+社區(qū)活動綠軸：坡道+臺階，創(chuàng)造停留空間人行天橋：高欄桿+小尺度，快速通行垂直空間：電梯直接過渡上海萬科天空之城-地鐵作為綜合體和徐盈路站無縫的鏈接，整體地鐵17號線是整體內(nèi)嵌在萬科商業(yè)內(nèi)，二者一同規(guī)劃打造，地鐵站和商場完全融合在一起辦公樓辦公樓住宅住宅商業(yè)商業(yè)地鐵停車場交通樞紐：自動扶梯，增項(xiàng)目獨(dú)特設(shè)計了“綠、光、水”三條軸線，連接各個節(jié)點(diǎn)，所有的廊橋都細(xì)致的考慮了每一個行人的行走模式，到達(dá)一個你想去的點(diǎn)都在人體非常舒適的400米-800米之內(nèi)。上海萬科天空之城-步行項(xiàng)目獨(dú)特設(shè)計了“綠、光、水”三條

12、軸線，連接各個節(jié)點(diǎn)，所有的廊上海萬科天空之城-交通轉(zhuǎn)換崧澤大道交通樞紐匯集軌交、巴士、出租車、車輛段車輛、小汽車（商住辦）等，各類型交通在400-800米的步行區(qū)間便可輕松轉(zhuǎn)換；上海萬科天空之城-交通轉(zhuǎn)換崧澤大道交通樞紐匯集軌交、巴士、出1PART 01項(xiàng)目概況1PART 01項(xiàng)目概況項(xiàng)目基本信息區(qū)位余杭區(qū)（未來科技城）開發(fā)商地鐵&萬科計容建面85萬方容積率1.69（一期部分）1.55-1.92樓面價（元/）18530元/（一期部分）拿地時間2018年7月6日首開時間待定（預(yù)計2019季度）交付時間待定規(guī)劃布局1期項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)38幢住宅樓，6幢商務(wù)辦公樓，1幢沿街商業(yè)樓，1所15班幼兒園，1幢

13、配套用房。建筑密度30%物業(yè)類別高層、小高層、洋房及疊墅綠地率30%車位及配比2261個主力戶型90-188方項(xiàng)目動態(tài)待售周邊樓盤遠(yuǎn)洋西溪公館葛洲壩&龍湖中國府目前國內(nèi)已知體量最大的TOD項(xiàng)目，地鐵萬科天空之城同時提供了多維度美好生活的復(fù)合場景，以互動性公園、開放共享空間、城市TOD節(jié)點(diǎn)、公交樞紐，社區(qū)慢行系統(tǒng)等豐富場景，實(shí)現(xiàn)人們對美好城市生活的想象，打造先進(jìn)的“27小時社區(qū)”；此次杭州地鐵與萬科杭州合作開發(fā)地鐵萬科天空之城，將依托于萬科的綜合TOD開發(fā)能力，實(shí)現(xiàn)地上地下一體化開發(fā)。作為地鐵5號線五常站的上蓋綜合體，地鐵萬科天空之城開發(fā)面積達(dá)134萬方。在這個宛若“微縮型城市”的空間，規(guī)劃了產(chǎn)

14、業(yè)辦公、商業(yè)、教育、文化中心、體育中心等復(fù)合業(yè)態(tài)，住宅不過只是其中一部分。項(xiàng)目簡介項(xiàng)目基本信息區(qū)位余杭區(qū)（未來科技城）開發(fā)商地鐵&萬科計容建面項(xiàng)目概況-工程進(jìn)度1期項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)38幢住宅樓，6幢商務(wù)辦公樓，1幢沿街商業(yè)樓，1所15班幼兒園，1幢配套用房。一期建設(shè)進(jìn)度：10#、15#、18#、19#已建造2層，13#、14#、17#已建造3層，4#已建造4層；20號地塊南區(qū)（即靠近余杭塘路一側(cè)地塊）樁基工程尚未完全結(jié)束，一層支撐梁沒全部做完。若按照正常工程進(jìn)度，南區(qū)在九月初較難達(dá)到預(yù)售條件。另外18號、19號地塊目前規(guī)劃暫未公示，現(xiàn)場暫未動工。19號地塊現(xiàn)場看到有挖掘機(jī)在做填土工作，18號地塊僅

15、售樓處在建（即靠近華夏四季一側(cè)）。20號地塊北區(qū)車輛段進(jìn)度20號地塊南區(qū)進(jìn)度項(xiàng)目概況-工程進(jìn)度1期項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)38幢住宅樓，6幢商務(wù)辦公項(xiàng)目概況-區(qū)位分析交通：本案位于未來科技城板塊，在余杭塘路和荊長大道的交匯處；地鐵5號線五常車輛段上蓋。項(xiàng)目東面一路之隔就是河濱之城；人文地理：南面西溪國家濕地公園2公里；項(xiàng)目北面即是云谷小鎮(zhèn)；產(chǎn)業(yè)：未來阿里云、西湖大學(xué)等都將陸續(xù)的進(jìn)駐其中；小結(jié)：未來科技城核心區(qū)域，五號線五常站地鐵上蓋。項(xiàng)目概況-區(qū)位分析交通：小結(jié)：項(xiàng)目概況-交通地鐵“換乘之王”5號線五常站（家門口）-目前，首段良睦路站善賢站已開通運(yùn)行；后半段預(yù)計年底開通運(yùn)營，西延部分至老余杭（共2站）預(yù)計

16、2022年開通運(yùn)營。杭州火車西站（規(guī)劃中），直線距離約6km，目前振華西路動工。公交：1312路、社區(qū)微公交1300（M）&1302、332路、382路；道路：余杭塘路、荊長大道零距離，三墩互通（長深高速、石祥西路）1.8公里，S207直線距離6公里；軌道交通：地鐵五號線五常站零距離，杭州火車西站直線距離5公里（2019年下半年開工）。地鐵五號線五常站上蓋，內(nèi)外交通組織完善，出行便利本案本案項(xiàng)目概況-交通地鐵“換乘之王”5號線五常站（家門口）-目前項(xiàng)目概況-配套商業(yè)：項(xiàng)目內(nèi)部自帶規(guī)劃商業(yè)綜合體及商業(yè)街，龍湖西溪天街（地鐵一站即達(dá)，2019年底開業(yè)），親橙里購物中心（2公里），西溪海港城（1.5

17、公里，預(yù)計11月開業(yè)），西溪銀泰（地鐵兩站即達(dá)）教育：項(xiàng)目內(nèi)部規(guī)劃建設(shè)一所小學(xué)、三所幼兒園，海曙學(xué)校（幼、?。┘s1km，文瀾未來科技城學(xué)校（小、初）約2.6km醫(yī)療：浙一醫(yī)院余杭分院（預(yù)計年底投入使用）直線距離約6km小結(jié)：城市新核心，各項(xiàng)配套完備浙一醫(yī)院余杭分院龍湖西溪天街未來科技城效果圖項(xiàng)目概況-配套商業(yè)：項(xiàng)目內(nèi)部自帶規(guī)劃商業(yè)綜合體及商業(yè)街，龍湖2PART 02項(xiàng)目亮點(diǎn)及不足2PART 02項(xiàng)目亮點(diǎn)及不足既講究最短物理距離，也講究場景化的心理距離；以地鐵站為思考原點(diǎn)，創(chuàng)造出更多有城市活力的公共空間，反向提升樓盤價值；與城市充分對接，而不是讓自己變成孤島；用垂直思維，而非平面思維，來做規(guī)劃設(shè)

18、計；是在一個微型城市中配置住宅，而不是為住宅去做各種配套。項(xiàng)目亮點(diǎn)1234開發(fā)模式區(qū)域價值萬科品質(zhì)配套完備項(xiàng)目位于 “中國硅谷”的杭州未來科技城，毗鄰西溪板塊，發(fā)展勢頭較猛；千億級“達(dá)摩院”、菜鳥物流總部、國家級之江實(shí)驗(yàn)室等產(chǎn)業(yè)在此落戶，未來科技城2.0、未來阿里巴巴新零售、新制造、新金融、新技術(shù)、新能源等“五新”基地等扎根于此，以媲美硅谷的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架，打造全球科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)先行區(qū)，成為炙手可熱的新興資本場。項(xiàng)目自身及產(chǎn)業(yè)辦公、商業(yè)、教育、文化中心、體育中心等復(fù)合業(yè)態(tài)于一體；周邊商業(yè)，醫(yī)療等大型配套，在2019年底將陸續(xù)開始營業(yè)；杭州西站將于2019年下半年開工，杭州地鐵5號線目前已經(jīng)開通據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表

19、明，截止2019年3月，萬科參與投資建設(shè)的TOD項(xiàng)目累計達(dá)40余個，萬科在TOD模式中，走在前列；多種立體化交通系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外交通組織的良好連接；27小時社區(qū)，游輪體驗(yàn)，垂直立體空間；既講究最短物理距離，也講究場景化的心理距離；項(xiàng)目亮點(diǎn)123項(xiàng)目不足北側(cè)河對面有城西污水處理廠，旁邊還有污水處理廠二期年底投入使用；建筑密度較高，小區(qū)居民綠化景觀空間有限項(xiàng)目不足北側(cè)河對面有城西污水處理廠，旁邊還有污水處理廠二期年3PART 03營銷亮點(diǎn)3PART 03營銷亮點(diǎn)營銷亮點(diǎn)與城市共同成長“游輪計劃”智慧城市實(shí)驗(yàn)室TOD新時代的城市實(shí)驗(yàn)地鐵萬科天空之城。營銷亮點(diǎn)與城市共同成長TOD新時代的城市實(shí)驗(yàn)地鐵萬科天空4PART 04市場表現(xiàn)4PART 04市場表現(xiàn)市場表現(xiàn)未開先紅：2019年下半年最值得期待樓盤準(zhǔn)萬人搖項(xiàng)目：客戶已幾萬組市場表現(xiàn)未開先紅：2019年下半年最值得期待樓盤市場表現(xiàn)-板塊樓盤表現(xiàn)項(xiàng)目開盤 時間供應(yīng)套數(shù)成交均價去化率中簽率陽光城未來悅MAX（距離本案700米左右）2019/4/2914931000100%4.7%2019/6/2412831000100%2.8%香港興業(yè)耦園2019/3/3114428200-33000100%4.4%瑞城熙園2019/3/292537017綠城梧