2資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件

1、【目的與要求】 了解資產(chǎn)評(píng)估三種基本方法的概念和優(yōu)缺點(diǎn)；理解和掌握市場(chǎng)法、成本法、收益法等三種基本方法及其選擇。【重點(diǎn)】【難點(diǎn)】 市場(chǎng)法、成本法、收益法。 【目的與要求】2.1市場(chǎng)法2.2成本法2.3收益法2.4評(píng)估方法的選擇2.1市場(chǎng)法2.1市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的基本原理二、市場(chǎng)法的基本操作程序及有關(guān)指標(biāo)三、案例2.1市場(chǎng)法2.2成本法一、成本法的基本原理二、成本法的操作和計(jì)算方法2.2成本法一、成本法的基本原理2.3收益法一、收益法的基本原理二、收益法的操作和計(jì)算方法三、收益法中相關(guān)指標(biāo)的確定2.3收益法2.4評(píng)估方法的選擇一、資產(chǎn)評(píng)估方法的多樣性和可選擇性二、資產(chǎn)評(píng)估方法的最適選擇2.4評(píng)估

2、方法的選擇【思考題】 教材P63【練習(xí)題】 教材P64【思考題】一、成本法的基本原理 (一)概念(46)【關(guān)鍵詞】重置成本；全新資產(chǎn)概念；損耗或貶值扣除 (二)成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論-資產(chǎn)的價(jià)值取決于購(gòu)建時(shí)的成本耗費(fèi)。 （三）評(píng)估思路評(píng)估值=重置成本-各項(xiàng)損耗實(shí)體性功能性經(jīng)濟(jì)性一、成本法的基本原理 (一)概念(46)實(shí)體性（四）前提條件（47）1被評(píng)估資產(chǎn)繼續(xù)使用，其實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性。2被評(píng)估資產(chǎn)必須是可以再生的或可以復(fù)制的。3被評(píng)估資產(chǎn)必須是隨著時(shí)間的推移具有貶值特性的資產(chǎn)。4.具備可利用的歷史資料，而且歷史資料具有真實(shí)性。5.形成資產(chǎn)價(jià)值

3、的成本耗費(fèi)是必要的。（五）優(yōu)缺點(diǎn)（57）（四）前提條件（47）二、成本法的操作和計(jì)算方法基本公式： 評(píng)估值重置成本實(shí)體性損耗功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗 重置成本成新率功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗 評(píng)估值重置成本綜合成新率注意：成新率與實(shí)體性損耗率（有形損耗率）的關(guān)系。 二者互為1減的關(guān)系： 成新率=1-實(shí)體性損耗率 實(shí)體性損耗率=1-成新率 二、成本法的操作和計(jì)算方法基本公式： （一）重置成本及其計(jì)量 復(fù)原重置成本-重置成本：資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本 更新重置成本（概念見(jiàn)47頁(yè)）相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)時(shí)價(jià)格計(jì)算。不同點(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等方面存在差異。但是并未改變基本功能。有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。

4、理由：第一，更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜(相同功能的資產(chǎn))；第二，用新型設(shè)計(jì)、材料、工藝制造的資產(chǎn)無(wú)論從使用性能，還是從成本耗費(fèi)方面都會(huì)優(yōu)于舊資產(chǎn)。-計(jì)算重置成本的具體方法有：重置核算法、功能系數(shù)法、物價(jià)指數(shù)法、統(tǒng)計(jì)分析法等。 （一）重置成本及其計(jì)量1.重置核算法（48）（1）利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)的成本構(gòu)成項(xiàng)目，以現(xiàn)行市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。 重置成本直接成本+間接成本 直接成本一般包括：購(gòu)買支出、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。 評(píng)估實(shí)踐中需據(jù)具體情況而定。 間接成本主要指企業(yè)管理費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。 （2）采用核算法的前提是能夠獲得處于全新?tīng)顟B(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)

5、。 （3）該方法可用于計(jì)算復(fù)原重置成本，也可用于計(jì)算更新重置成本。 （4）案例見(jiàn)49。1.重置核算法（48）（1）利用成本核算的原理，根據(jù)重新取2.功能系數(shù)法（49） 如果無(wú)法獲得處于全新?tīng)顟B(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新?tīng)顟B(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為參照，通過(guò)調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。2.功能系數(shù)法（49）（1）功能價(jià)值法若功能與成本呈線性關(guān)系，計(jì)算公式：（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計(jì)算公式：（3）線性回歸分析法（51） -該方法計(jì)算的一般是更新重置成本。（以新技術(shù)條件下生產(chǎn)的資產(chǎn)為

6、參照） -案例見(jiàn)50頁(yè)。（1）功能價(jià)值法3.物價(jià)指數(shù)法如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價(jià)也無(wú)法獲得，就只能采用物價(jià)指數(shù)法。根據(jù)資產(chǎn)的歷史成本（賬面價(jià)值），利用物價(jià)指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，獲取被估資產(chǎn)的重置成本。（1）定基物價(jià)指數(shù)（2）環(huán)比物價(jià)指數(shù) -物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本。（僅考慮價(jià)格影響） -案例見(jiàn)49頁(yè)。3.物價(jià)指數(shù)法4.統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低，數(shù)量較多時(shí)，為降低評(píng)估成本，可采用此方法。 計(jì)算步驟：（1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計(jì)算其重置成本。（3）計(jì)算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本。某類資產(chǎn)重置成本某類資產(chǎn)原始

7、成本K4.統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）（4）據(jù)K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本（二）實(shí)體性損耗及其計(jì)量 實(shí)體性損耗也叫有形損耗，指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)物理性能的損耗或下降而引起資產(chǎn)價(jià)值損失。 其計(jì)量在資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)核算中的區(qū)別。考慮因素包括使用時(shí)間、使用率、資產(chǎn)本身質(zhì)量、維修保養(yǎng)程度等。計(jì)量公式:被估資產(chǎn)的有形損耗重置成本有形損耗率 或=重置成本（1成新率） 根據(jù)成新率或有形損耗率的確定方法不同,具體有3種計(jì)量方法:1.觀察法(一般用觀察法確定53)（二）實(shí)體性損耗及其計(jì)量 2.使用年限法（53） 根據(jù)實(shí)際已使用年限、尚可使用年限與總使用年限的比值確定有形損耗程度（率）和成新程度（率）。（

8、1）基本公式有形損耗率=實(shí)際已使用年限/（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）成新率=尚可使用年限/（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限） 尚可使用年限是預(yù)計(jì)資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。實(shí)際已使用年限是實(shí)際已損耗年限，與資產(chǎn)名義已使用年限（會(huì)計(jì)提取折舊年限）和實(shí)際使用強(qiáng)度（一般用資產(chǎn)利用率表示）有關(guān)。實(shí)際已使用年限名義已使用年限資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間/累計(jì)法定利用時(shí)間 2.使用年限法（53） 2.使用年限法 （2）特殊情形更新改造（多次投入）的資產(chǎn)對(duì)于經(jīng)過(guò)更新改造的資產(chǎn)，需計(jì)算加權(quán)平均已使用年限作為實(shí)際已使用年限。 加權(quán)更新成本加權(quán)平均已使用年限=- 更新成本更新成本即現(xiàn)時(shí)成本、重置成本。（權(quán)重）

9、加權(quán)更新成本已使用年限更新成本 以現(xiàn)時(shí)成本為權(quán)重對(duì)多次投入的年限進(jìn)行加權(quán)平均 2.使用年限法以現(xiàn)時(shí)成本為權(quán)重對(duì)多次投入的年限進(jìn)行加權(quán)平均 【例題】 某企業(yè)2000年投入3,000萬(wàn)元購(gòu)置一處房產(chǎn)，2005年和2007年進(jìn)行兩次更新改造，當(dāng)年投資分別為300萬(wàn)元和200萬(wàn)元，2010年對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。假定：從2000年至2010年年通貨膨脹率為10%，該房產(chǎn)的尚可使用年限為60年。試估算該資產(chǎn)的成新率。 【例題】第一步，計(jì)算現(xiàn)時(shí)成本。第一步，計(jì)算現(xiàn)時(shí)成本。第二步，計(jì)算加權(quán)更新成本。第二步，計(jì)算加權(quán)更新成本。第三步，計(jì)算加權(quán)投資年限。加權(quán)投資年限=81,231/8,549 =9.5（年）第四步，

10、計(jì)算成新率。 成新率60(9.560)100%86.33% 第三步，計(jì)算加權(quán)投資年限。3修復(fù)費(fèi)用法（53）（1）有關(guān)概念與公式從修復(fù)的視角，有形損耗包括兩部分：可修復(fù)部分和不可修復(fù)的部分。 可修復(fù)性損耗技術(shù)上可行，經(jīng)濟(jì)上合算 不可修復(fù)性損耗-技術(shù)上不可行，經(jīng)濟(jì)上不合算有形損耗=更新重置成本有形損耗率（若用復(fù)原重置成本，則包含了功能性損耗）3修復(fù)費(fèi)用法（53）（1）有關(guān)概念與公式從修復(fù)的視角， （2）計(jì)算步驟第一步，計(jì)算可修復(fù)部分有形損耗。第二步，用年限法計(jì)算不可修復(fù)部分有形損耗。第三步，根據(jù)公式： 計(jì)算綜合有形損耗率。第四步，計(jì)算有形損耗=更新重置成本有形損耗率。 （3）實(shí)例（54頁(yè)例3-7）

11、 （2）計(jì)算步驟（三）功能性損耗及其計(jì)量1.功能性損耗的含義無(wú)形損耗的一種，是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。體現(xiàn)在兩方面： （1）超額投資成本 （2）超額運(yùn)營(yíng)成本（物耗、能耗、工耗等）2.超額投資成本的計(jì)算 功能性損耗=復(fù)原重置成本-更新重置成本（三）功能性損耗及其計(jì)量1.功能性損耗的含義（三）功能性損耗及其計(jì)量3.超額運(yùn)營(yíng)成本的計(jì)算步聚 (1)將被估資產(chǎn)與同類已普遍使用的技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn)進(jìn)行比較，計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)成本。 (2)計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本。 年凈超額運(yùn)營(yíng)成本年超額運(yùn)營(yíng)成本（1所得稅率） (3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，計(jì)算其功能性貶值額。 被估資產(chǎn)功能性貶值

12、額年超額運(yùn)營(yíng)成本（1所得稅率）（P/A,r,n） 案例（55）。（三）功能性損耗及其計(jì)量3.超額運(yùn)營(yíng)成本的計(jì)算步聚（四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量1.經(jīng)濟(jì)性損耗的含義 因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問(wèn)題。（4856）2.表現(xiàn)形式 資產(chǎn)利用率下降 資產(chǎn)年收益額減少（四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量3. 計(jì)算方法（1）因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量。經(jīng)濟(jì)性貶值額（重置全價(jià)有形損耗功能性損耗）經(jīng)濟(jì)性貶值率（2） 因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量。 經(jīng)濟(jì)性貶值額年收益損失額（1所得稅率）（P/A,r,n） 注意問(wèn)題（56）:只有能夠單獨(dú)計(jì)算收益的資產(chǎn)，如一個(gè)企業(yè)、一個(gè)車間、一條生產(chǎn)線、一

13、宗房地產(chǎn)等，才考慮是否存在經(jīng)濟(jì)性損耗。3. 計(jì)算方法（五）綜合成新率及其計(jì)量1.含義資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值/資產(chǎn)的重置全價(jià)。2.計(jì)量方法(1)觀察法。(2)使用年限法。(3)修復(fù)費(fèi)用法。（五）綜合成新率及其計(jì)量一、收益法的基本原理（一）概念（57）【關(guān)鍵詞】未來(lái)預(yù)期收益；折現(xiàn)（二）收益法的理論基礎(chǔ) 效用價(jià)值論-資產(chǎn)的價(jià)值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來(lái)的收益。（三）收益法的評(píng)估思路 預(yù)期收益折現(xiàn)（四）收益法運(yùn)用的前提條件 1.資產(chǎn)的收益可用貨幣計(jì)量并可以預(yù)測(cè)。 2.資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也能用貨幣計(jì)量。 3.被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益年限可以預(yù)測(cè)。一、收益法的基本原理（五）優(yōu)缺點(diǎn)與評(píng)價(jià)1.優(yōu)缺點(diǎn)（61）2該

14、方法最適宜-資產(chǎn)的購(gòu)建成本與其獲利能力不對(duì)稱的情況；-成本費(fèi)用無(wú)法或難以計(jì)算的資產(chǎn)。3.該方法的局限性需具備一定的前提條件；含有較大成分的主觀性；因此該方法的運(yùn)用比成本法難度大。（五）優(yōu)缺點(diǎn)與評(píng)價(jià)二、收益法的操作和計(jì)算方法(一)基本操作程序1.收集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料。包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)以經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等。2.分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益。3.確定折現(xiàn)率或資本化率。4.將評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值。5.分析確定評(píng)估結(jié)果。二、收益法的操作和計(jì)算方法（二）計(jì)算方法（公式） 1.未來(lái)收益有限期 （1）每期收益不等額。 【(P/F,r,n)為整付現(xiàn)值系數(shù)】案例59

15、（2）每期收益等額。 【(P/A,r,n)為年金現(xiàn)值系數(shù)】 （二）計(jì)算方法（公式） 2.未來(lái)收益無(wú)限期總原則：根據(jù)未來(lái)收益變動(dòng)趨勢(shì)和規(guī)律分別考慮折現(xiàn)。（1）每期收益額基本穩(wěn)定-年金化法 -穩(wěn)定化收益A的估算方法：公式歷史收益加權(quán)平均法 計(jì)算評(píng)估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù) 注意: 方法更具客觀性，但缺乏預(yù)測(cè)性。 收益法要求收益額是預(yù)期收益、客觀收益。2.未來(lái)收益無(wú)限期【案例】某企業(yè)擬進(jìn)行股份制改制，根據(jù)企業(yè)目前經(jīng)營(yíng)狀況和未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，未來(lái)5年企業(yè)的收益分別為26萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、24萬(wàn)元和28萬(wàn)元，折現(xiàn)率與資本化率均為10%。用年金化法評(píng)估該企業(yè)價(jià)值。解：穩(wěn)定化收益A=26/(1+

16、10%)+22/(1+10)2+25/(1+10)3 +24/(1+10)4+ 28/(1+10)5 (P/A,10%,5) =24.9（萬(wàn)元） 該企業(yè)價(jià)值P=A/r =24.910% =249（萬(wàn)元） 【案例】某企業(yè)擬進(jìn)行股份制改制，根據(jù)企業(yè)目（2）經(jīng)過(guò)一段時(shí)期后將逐步穩(wěn)定-分段法60 若預(yù)期未來(lái)收益開(kāi)始一段時(shí)期不穩(wěn)定，而后趨于穩(wěn)定，收益又是持續(xù)的，則需采用分段法。 =R(P/F,r1,n)+A/r2(P/F,r1,n)2資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件 （例題見(jiàn)61頁(yè)）前期 （設(shè)n=5）后期 0123456789分段法圖解 選擇前期期限的基本原則： -延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入穩(wěn)態(tài)； -盡可能長(zhǎng)，但也不宜

17、過(guò)長(zhǎng)。 0123456789分段法圖解 選擇前期期限的基本【案例2】某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)5年收益額分別是12萬(wàn)元、15萬(wàn)元、13萬(wàn)元、11萬(wàn)元和14萬(wàn)元。假定從第6年開(kāi)始，以后各年收益均為14萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10%。確定該資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)下和50年收益的評(píng)估值?！景咐?】某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)5年收益額分別是12萬(wàn)元、15解：1.在永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的評(píng)估值=前5年收益現(xiàn)值和+第6年以后收益現(xiàn)值前5年收益現(xiàn)值和=12/(1+10%)+15/(1+10)2+ 13/(1+10)3+ 11/(1+10)4+ 14/(1+10)5=49.2777(萬(wàn)元）第6年以后的收益現(xiàn)值=(14/10%)

18、(P/F,10%,5)=86.926（萬(wàn)元） 評(píng)估值=49.2777+86.926=136.20（萬(wàn)元） 2. 50年收益的評(píng)估值=前5年收益現(xiàn)值和+第6至50年的收益現(xiàn)值前5年收益現(xiàn)值和=12/(1+10%)+15/(1+10)2+ 13/(1+10)3+ 11/(1+10)4+ 14/(1+10)5=49.2777(萬(wàn)元）第6至50年收益現(xiàn)值=14(P/A,10%,45)(P/F,10%,5)=85.7334（萬(wàn)元） 評(píng)估值=49.2777+85.7334=135.01（萬(wàn)元）解：（3）未來(lái)收益持續(xù)增長(zhǎng)且按固定比例增長(zhǎng)遞增收益折現(xiàn)法 預(yù)期收益增長(zhǎng)率為g，基期收益為R0，下1年預(yù)期收益R1=

19、 R0(1+g)，下第2年預(yù)期收益R2= R0(1+ g)2, ，下第i年預(yù)期收益Ri= R0(1+ g)i 根據(jù)極限原理 故P=R0(1+ g)/(r- g)=R1/(r- g) （r g 0） （3）未來(lái)收益持續(xù)增長(zhǎng)且按固定比例增長(zhǎng)（4）未來(lái)收益持續(xù)遞減且按固定比例遞減遞減收益折現(xiàn)法。 預(yù)期收益遞減率為g，基期收益為R0，下1年預(yù)期收益R1= R0(1-g)，下第2年預(yù)期收益R2= R0(1-g)2, ，下第i年預(yù)期收益Ri= R0(1-g)i 根據(jù)極限原理 故P=R0(1-g)/(r+g)=R1/(r+g) （rs0） （4）未來(lái)收益持續(xù)遞減且按固定比例遞減思考與拓展：其他特殊變動(dòng)趨勢(shì)怎

20、樣考慮？多階段多種變動(dòng)趨勢(shì)的組合怎樣考慮？ 思考與拓展：三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定 收益現(xiàn)值法的基本指標(biāo)：預(yù)期收益、折現(xiàn)率（資本化率）、 收益的持續(xù)時(shí)間。 （一）預(yù)期收益額 1.預(yù)期收益的類型稅后利潤(rùn) 、凈現(xiàn)金流、 利潤(rùn)總額（1）資產(chǎn)評(píng)估中資產(chǎn)的收益額指資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。強(qiáng)調(diào)預(yù)期收益、客觀收益。 （2）稅后利潤(rùn)與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同(權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制）。 凈現(xiàn)金流稅后利潤(rùn) + 折舊追加投資 （3）從資產(chǎn)評(píng)估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益。 （4）不同種類資產(chǎn)的收益額形式不完全相同，如企業(yè)收益額表現(xiàn)為凈利潤(rùn)、凈現(xiàn)金流，房地產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等的收益額

21、表現(xiàn)為純收益。 2.預(yù)期收益的測(cè)算 以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮資產(chǎn)在未來(lái)可能發(fā)生的有利的和不利的因素來(lái)確定預(yù)期收益。三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定（二）折現(xiàn)率與資本化率 1. 二者無(wú)本質(zhì)區(qū)別 本質(zhì)上都是將未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，是一種內(nèi)含報(bào)酬率、收益率。 2.內(nèi)涵上略有區(qū)別習(xí)慣上把未來(lái)有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率叫折現(xiàn)率有限期把未來(lái)永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率叫資本化率無(wú)限期 折現(xiàn)率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 資本化率折現(xiàn)率未來(lái)年收入的增長(zhǎng)率 若資產(chǎn)年收入增長(zhǎng)率為零，則二者相等。（二）折現(xiàn)率與資本化率3.確定折現(xiàn)率的基本方法(1)加和法 折現(xiàn)率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 -無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：國(guó)

22、債收益率 -風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：3.確定折現(xiàn)率的基本方法(2)資本成本加權(quán)法 如果評(píng)估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn)，而是投資總額，即長(zhǎng)期負(fù)債和所有者權(quán)益之和，那么折現(xiàn)率就應(yīng)包含長(zhǎng)期負(fù)債的利息率和所有者權(quán)益要求的投資收益率兩部分: 折現(xiàn)率長(zhǎng)期負(fù)債占資產(chǎn)總額的比重長(zhǎng)期負(fù)債 利息率（1所得稅率）+所有者權(quán)益 占資產(chǎn)總額的比重投資報(bào)酬率 投資報(bào)酬率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率(2)資本成本加權(quán)法（3）市場(chǎng)比較法通過(guò)參照物的市價(jià)和收益來(lái)倒求折現(xiàn)率。（三）收益期限（59） 指能夠產(chǎn)生資產(chǎn)凈收益的年限，一般根據(jù)資產(chǎn)未來(lái)獲利能力、資產(chǎn)損耗情況、法律規(guī)定等因素確定。（3）市場(chǎng)比較法一、市場(chǎng)法的基本原理（一）概念（44）【關(guān)鍵詞】市

23、場(chǎng)參照物；市場(chǎng)交易價(jià)格；可比性（二）理論基礎(chǔ) 均衡價(jià)值論和替代原則資產(chǎn)價(jià)值是由在公開(kāi)市場(chǎng)上供求雙方達(dá)成一致時(shí)的均衡價(jià)格所決定，均衡價(jià)值論表現(xiàn)為承認(rèn)市價(jià)的相對(duì)合理性。替代原則認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值等于為獲得同等滿足的替代品所花費(fèi)的成本。（三）評(píng)估思路一、市場(chǎng)法的基本原理一、市場(chǎng)法的基本原理（四）運(yùn)用的前提條件1.充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。2.參照物(市場(chǎng)交易案例)及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料均能搜集到。 (五)具體方法 (六)優(yōu)缺點(diǎn)(46)一、市場(chǎng)法的基本原理（四）運(yùn)用的前提條件具體方法： （一）直接比較法 參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：成新率、功能等。（二）類比調(diào)整法 參

24、照物與被估資產(chǎn)大體相似，但仍在多方面存在差異。 調(diào)整值參照物A的成交價(jià)時(shí)間因素系數(shù)區(qū)域因素系數(shù)功能因素系數(shù)情況補(bǔ)正系數(shù) 或者：調(diào)整值參照物A的成交價(jià)+時(shí)間因素差異值+區(qū)域因素差異值+功能因素差異值+情況補(bǔ)正差異值+具體方法： （一）直接比較法（二）類比調(diào)整法二、市場(chǎng)法的基本操作程序及有關(guān)指標(biāo)（一）尋找市場(chǎng)參照物 1.成交價(jià)必須真實(shí) 2.至少三個(gè)交易案例 3.與被估資產(chǎn)相類似（大可替代，即功能相同） 4.成交價(jià)是正常交易的結(jié)果 5.盡可能選擇近期成交的交易案例二、市場(chǎng)法的基本操作程序及有關(guān)指標(biāo)（二）調(diào)整差異（比較與量化）1.時(shí)間差異系數(shù)2.區(qū)域差異系數(shù)參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好系數(shù)1；反之系數(shù)1

25、。系數(shù)=【被估資產(chǎn)區(qū)域分值】/【參照物區(qū)域分值】一般以被評(píng)資產(chǎn)為100，即系數(shù)=100/【參照物區(qū)域分值】（二）調(diào)整差異（比較與量化）3.功能差異系數(shù)功能系數(shù)法參考下一節(jié)。如功能與價(jià)格（成本）呈線性關(guān)系： 系數(shù)=被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力 如功能與價(jià)格（成本）呈指數(shù)關(guān)系： 系數(shù)=（被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）x4.成新率差異系數(shù)5.交易情況差異系數(shù)調(diào)整系數(shù)=【被估資產(chǎn)交易情況分值】/【參照物交易情況分值】一般也以被估資產(chǎn)交易情況分值為100，即 調(diào)整系數(shù)=100/【參照物交易情況分值】3.功能差異系數(shù)5.交易情況差異系數(shù)（三）確定評(píng)估值 將若干個(gè)經(jīng)過(guò)調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)行加權(quán)平均或算術(shù)平

26、均，確定評(píng)估值。 （三）確定評(píng)估值 【例】某商業(yè)用房，面積為600平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營(yíng)需要進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2012年10月31日。評(píng)估人員在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上找到三個(gè)成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示。 單位：【例】某商業(yè)用房，面積為600平方米， 被評(píng)估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無(wú)需對(duì)功能因素和成新率因素進(jìn)行調(diào)整。 被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評(píng)分為100，三個(gè)參照物所在區(qū)域條件均比被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評(píng)分分別為107、110和108。 當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格月上漲率為4%，故參照物A的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)為： (1+4%)4 ；參照物B的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)： (1+4%)1