建議國家成立“土地交易所”

1、建議國家成立“土地交易所”建議國家成立“土地交易所”一、事由：國有企業(yè)有閑銘十地。國家、集體和個(gè)人有閑銘十.地和需要復(fù)星和改良的土地。4.從表象上看，“囤地” 似乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)攫取暴利的“手段”，各地都爆出幾年前的“地王”依然閑賂的情 況，路國土資源部相關(guān)法規(guī)于不顧。有數(shù)據(jù)顯示，19982008年間，全國范|韋I內(nèi)用于房地 產(chǎn)開發(fā)的土地購路面積達(dá)到31. 3億平方米，而截至2008年年底，全國土地開發(fā)量僅為 19. 4億平方米，占購銘總量的62%,仍育近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中?！岸诘亍辈⒎?是房地產(chǎn)業(yè)血臨的新問題，但卻口益成為制約我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的頑疾為了解決這一 問題。二、目的為了

2、保證基本農(nóng)m不減少，提高十地綜合使用率，使土地復(fù)星和土地改良落實(shí)到實(shí)處， 從而提高復(fù)星和土地改良的效率，可以把十地交易作為一種新興產(chǎn)業(yè)進(jìn)行，就象“碳交 易。土地交易定義：土地交易基本原理是，合同的一方通過支付另一方獲得耕地減少額指標(biāo)，買方可以將購 得的耕地減少額指標(biāo)用于建設(shè)，從而確保我國耕地紅線不變。這種交易通稱為“土地交 易”，其交易市場稱為十地市場。在土地市場的構(gòu)成要索小，規(guī)則是最初的、也是最重要的核心要素。有的規(guī)則需具仃強(qiáng) 制性，如十地協(xié)議書便是十地市場的最重要強(qiáng)制性規(guī)則之一，十地協(xié)議書和十. 地公約是國家（分地區(qū)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型地區(qū)）的土地量化交易指標(biāo)；即在規(guī)定時(shí)期分地區(qū)其 耕地允許交易量。

3、國家確立交易體系，確立交易規(guī)則。當(dāng)然也有的規(guī)則是自愿性的，沒有 國家政策或法律強(qiáng)制約束，由區(qū)域、企業(yè)或個(gè)人自愿發(fā)起，以履行壞保和耕地紅線責(zé)任。什么是土地交易所土地交易所是轉(zhuǎn)讓十地使用權(quán)利的專業(yè)市場。我國是一個(gè)實(shí)行土地川途管制的國家， 每一幅土地的使用，都必須經(jīng)由審批程序獲得合法授權(quán)。這種合法使用土地的權(quán)利，通常 由權(quán)利人（機(jī)構(gòu)）自用，但是在社會主義市場經(jīng)濟(jì)的架構(gòu)里，也可以在自愿互利的前提 下，有償轉(zhuǎn)讓給別人（機(jī)構(gòu)）他用。土地使用權(quán)z所以可以交易，是因?yàn)樵谕恋氐淖杂门c他用z間，存在著利用效率和實(shí) 現(xiàn)價(jià)值的差異。經(jīng)由土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，可使參與交易的各方，共同獲得更人的利益。舉 例說明，甲利用一副土

4、地可創(chuàng)造價(jià)值500元，乙利用同一幅土地創(chuàng)造價(jià)值1000元；如果 甲將利用這幅土地的權(quán)利，以700元的代價(jià)轉(zhuǎn)讓給乙，那么甲的收益就比自用增加了 200元 乙的收益則比沒有此種轉(zhuǎn)讓增加了 300元一禮會總收益增加了 500元。很明門，各方 利用效率的差異越人，土地交易的社會收益就越高。在試辦階段，建議從農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的交易入手，其中包括村鎮(zhèn)公用建設(shè)用 地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（含與他人合作辦企業(yè)）用地、以及農(nóng)戶宅基地的使用權(quán)。試辦成功，再把 土地交易所的范圍，擴(kuò)人到其他類別的土地使用權(quán)。在試驗(yàn)區(qū)內(nèi)，凡符合規(guī)定的進(jìn)場條件、接受交易所資格審查和交易行為監(jiān)管的集體和 農(nóng)戶，都可以成為十地交易所的權(quán)利出讓方（

5、賣方）。出讓方的資格，要同時(shí)滿足以下三 點(diǎn)：（1）合法擁有擬出讓土地的所有權(quán)或使用權(quán)；（2）擬出讓十地原木是農(nóng)村建設(shè)川地，而不是耕地或其他農(nóng)地；（3）擬出讓土地必須是經(jīng)由村莊建設(shè)、節(jié)約出來的建設(shè)用地。譬如，一個(gè)村莊令公用 建設(shè)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和宅基地共1000畝，經(jīng)過規(guī)劃的村莊建設(shè)，減少占用建設(shè)用地 400畝，該村莊就可以帶著400畝建設(shè)用地的使用權(quán)進(jìn)場交易。試驗(yàn)區(qū)內(nèi)城市建設(shè)用地的使用者，具備交易所章程規(guī)定的資質(zhì)條件，愿意接受交易所 資格審查和交易行為監(jiān)管的，可成為土地交易所的買方。合格的買家在交易所內(nèi)竟價(jià)獲取 上述土地使用權(quán)，勝出者有權(quán)直接使用該建設(shè)用地（如果該指標(biāo)所代表的土地，在城市開

6、發(fā)規(guī)劃內(nèi)），或者拿買到的土地指標(biāo)，滿足使用城市建設(shè)用地的占補(bǔ)平衡要求（如果該指 標(biāo)代表的土地遠(yuǎn)離城市，或在城市開發(fā)規(guī)劃Z外）。在后一-種情況下，村莊里節(jié)約下來的 建設(shè)用地，要星復(fù)為農(nóng)業(yè)用地，驗(yàn)收合格并保持農(nóng)業(yè)用途不變。顯然，買家對不同類別的 土地會有不同的出價(jià)，在競價(jià)小實(shí)現(xiàn)土地的級差地租。土地交易所的基木功能，是集合農(nóng)村建設(shè)川地轉(zhuǎn)讓的買方賣方，通過公開競價(jià)發(fā)現(xiàn)價(jià) 格，完成土地轉(zhuǎn)止，配賂建設(shè)用地資源。土地交易所由政府負(fù)責(zé)籌辦，主要是審杳交易所 可行方案，準(zhǔn)備交易所章程，確立監(jiān)管機(jī)構(gòu)的權(quán)限和責(zé)任，建立交易所的治理結(jié)構(gòu)，納入 試驗(yàn)區(qū)改革試驗(yàn)方案。交易所的法律地位，可以是非營利事業(yè)法人，也可以是企業(yè)法

7、人； 其組織形態(tài)，可以類似證券交易所或其他金融交易所，也可以類似早期的外匯額度調(diào)劑市 場。為什么要辦土地交易所當(dāng)前經(jīng)濟(jì)生活中存在著-些難以解決的孑盾：（1）城市地價(jià)、房價(jià)上漲過快，彩響民生；（2）城市化方興未艾，城市建設(shè)川地的需求遠(yuǎn)超過供給，而耕地面積減少過快，引發(fā) 對我國糧食和農(nóng)業(yè)安全的憂慮和擔(dān)心；（3）由于人民公社時(shí)代福利式分配建設(shè)用地，加上近年農(nóng)民人規(guī)模向城鎮(zhèn)移民，農(nóng)村 有人量未經(jīng)良好利用的建設(shè)用地，但乂缺乏建設(shè)資木，無從充分釋放節(jié)約土地的潛力。試辦十地交易所，一方面從高漲的城市化需求中為新農(nóng)村建設(shè)籌措資木，另一方面經(jīng)由農(nóng)村 建設(shè)用地的節(jié)約，在嚴(yán)格保護(hù)耕地的前提下，增加城市化供地規(guī)模。這

8、是一石二鳥的改革 試驗(yàn)，值得一試。實(shí)踐中也出現(xiàn)自發(fā)性的制度變革嘗試。例如，一些市縣以政府財(cái)力投資一些村莊的新 農(nóng)村建設(shè)，把節(jié)約出來的農(nóng)村建設(shè)用地墾復(fù)為農(nóng)業(yè)用地，再銘換為城鎮(zhèn)建設(shè)用地。再 如，一些人都市郊區(qū)的村鎮(zhèn)對房價(jià)地價(jià)的機(jī)會作岀反應(yīng)，加快新農(nóng)村建設(shè)的力度，并在節(jié) 約出來的農(nóng)村建設(shè)用地上，開發(fā)商業(yè)樓盤供應(yīng)市場（即“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”）。這些 自發(fā)的制度變革活動，既包含合理的因索，也潛藏某些法律、市場和技術(shù)的風(fēng)險(xiǎn)。試辦土 地交易所，是要探索史規(guī)范、史人規(guī)模地利用市場機(jī)制來配銘城鄉(xiāng)建設(shè)用地的制度安排。國務(wù)院關(guān)于深化嚴(yán)格十地管理的決定（2004年國發(fā)28號文件）指出，“鼓勵(lì)農(nóng) 村建設(shè)川地整理，城鎮(zhèn)

9、建設(shè)川地的增加要與農(nóng)村建設(shè)川地減少相掛鉤”，“在符合規(guī)劃的 前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)小的農(nóng)民集體所有建設(shè)川地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”。土地交 易所，是實(shí)現(xiàn)上述政策1=1標(biāo)的一個(gè)具體手段。還要考慮到，城市國有土地使用權(quán)的市場化 轉(zhuǎn)讓早U經(jīng)走上軌道，而農(nóng)民集體土地的依法轉(zhuǎn)讓還遠(yuǎn)沒有起步，這種不平衡狀態(tài)，既影 響我國土地資源呢銘的效率，也是導(dǎo)致城鄉(xiāng)收入分配不公的一個(gè)重要根源。試辦土地交易 所的根木Id標(biāo)，是實(shí)現(xiàn)我國所有土地同制、同權(quán)、同價(jià)。這不但是解決當(dāng)前緊迫經(jīng)濟(jì)問題 的一種嘗試，也是擴(kuò)人社會公正和推進(jìn)法治的一種探索。4重慶、成都是我國兩部的小心城市，在實(shí)現(xiàn)國家兩部人開發(fā)戰(zhàn)略小具有重要地位。率 先在成

10、渝兩地試辦十地交易所，可以為加快西部新農(nóng)村建設(shè)籌措史多資木，也有利于增強(qiáng) 西部中心城市的帶動和輻射作用。如果工作到家，用幾年時(shí)間，在絕不減少兩地耕地總血 積的前提下，將現(xiàn)有城市建設(shè)用地的供應(yīng)規(guī)模擴(kuò)人一倍，而每畝轉(zhuǎn)讓出來的農(nóng)村建設(shè)用地 指標(biāo)，平均得到2050力的農(nóng)村建設(shè)資木，用于新農(nóng)村建設(shè)和幫助農(nóng)民轉(zhuǎn)移，應(yīng)該是有 可能的。起步階段，兩地可以各辦-個(gè)土地交易所；如果成功，還可辦成成渝聯(lián)合土地聯(lián) 交所，充當(dāng)兩市、西部、中西部、乃至全國的土地交易中心。試辦的難題與風(fēng)險(xiǎn)1土地交易所交易的是關(guān)于土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。但是由于丿力史原因，農(nóng)村建設(shè)用地的權(quán)利 劃分留有諸多不清楚之處，特別是土地所有權(quán)曾在人民公社三級

11、主體之間有過很不穩(wěn)定的 分割，而土地所有權(quán)與實(shí)際的占用和使用權(quán)，也常常分屬不同的主體。在這種情況下，一 旦啟動土地使用權(quán)交易，轉(zhuǎn)讓所得在農(nóng)戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村集體之間究竟如何合理分配，需 要探索可行的解決辦法。還要清醉地估計(jì)到，農(nóng)民自用的建設(shè)用地權(quán)一旦經(jīng)由市場競價(jià)， 可能表現(xiàn)為驚人數(shù)日的貨幣財(cái)富。如何確保進(jìn)入轉(zhuǎn)讓過程的農(nóng)民土地物權(quán)不被攫取和侵 占，確保土地指標(biāo)交易的公開和公正，是試辦土交所的第一難點(diǎn)。應(yīng)明確，這不但是經(jīng)濟(jì) 體制改革的試驗(yàn)，也是政治體制和行政體制改革的試驗(yàn)。2.試辦期內(nèi)，不可能廢除現(xiàn)行征地制度。因此，可納入十地交易所交易的，是每年征地 數(shù)量以外的農(nóng)村建設(shè)用地的增量。這就是說，十地的征地制和交易制將兩軌并存，并帶來 相應(yīng)的利益、機(jī)制和觀念方面的矛盾和摩擦。從長遠(yuǎn)計(jì)，兩制如何并軌，在方案設(shè)計(jì)吋就 擬有通盤考慮。試辦土地交易所涉及多個(gè)上下級政府部門之間的工作、管理權(quán)限和利益，因此，沒有 強(qiáng)有力的和持續(xù)的部門協(xié)調(diào)行政能力，斷然辦不成這場改革的事業(yè)。試辦土地交易所，可能成功，也可能失敗?？紤]到農(nóng)村建設(shè)用地從投資整理、村莊重